漳州市场

高层PK小高层 谁领漳州楼市风骚？06.11.10

漳州作为一个长期以农业为主的三级城市，很长一段时间里，市民还习惯于居住在传统的多层住宅里，对于小高层尤其是高层住宅，并不是十分热衷。 但是近两年以来，无论是在漳州市区还是在靠近厦门的龙池开发区、招商局漳州开发区，小高层或者高层住宅迅猛兴起，逐渐成为了市场主流产品形态。特别是从近期开工建设的住宅项目规划看，几乎无一例外都是小高层或者高层产品。因此，有业内人士认为，小高层、高层住宅已成漳州楼市的发展趋势，高层建筑是城市现代化的标志，这两种产品形态将成为今后漳州楼市竞争的主角。 大盘当道 小高层和高层渐成主流

近两年来，漳州房地产市场可谓“大盘当道”，规模大盘不断涌现，渐成楼市主角。同时，楼盘的品质竞争日趋激烈，一批更具有现代感的带电梯的小高层和高层项目迅速兴起，并逐渐为广大购房者所接受，从而拉动漳州房价整体上扬。 小高层和高层的流行，与大盘的兴起不无关系。稍作留意，大家不难发现，近期漳州已推出或将要推出的大盘、名盘无一例外都是以小高层和高层为主要产品形态，如特房·锦绣一方、悦华·都市阳光、夏商·阳光雅苑、延安广场、鑫荣嘉园、天利仁和、云龙海岸花园三期等。

对此，漳州招商房地产有限公司营销总监边漩认为，这种规模开发的大盘模式一改以前小而散的零星开发局面，便于管理，让居住环境更舒适；同时，这些大型楼盘都趋向于小高层、高层开发建设，这对减少土地资源耗费、提高居住环境质量、建设现代化城市都有一定的促进。他同时认为，小高层和高层住宅是漳州房地产业的发展趋势，不仅省地，而且容易营造小区的层次感和空间感，让居住更舒适，采光通风防噪音等效果都较好。

福建向荣建设集团策划部经理赵志杰也认为，开发以高层、小高层为主的产品也顺应了国家发展“节能省地型住宅”的要求，而且随着城市经济的发展，高层建筑将成为城市中心的房地产产品主流。此外，在从“有其屋”到“优其屋”的转变过程中，很多开发商本为提高楼盘的居住品质，营造更优美的园林景观等目的，新近开发的楼盘逐渐以小高层、高层取代多年前非常普遍的多层住宅。 赵志杰介绍说，近期漳州新推项目中带电梯小高层和高层住宅成为了产品主力，而在早期则主要是不带电梯的多层楼宇。另据悉，目前市区带电一梯的高层均价已经超过每平方米4000元，带电梯小高层的均价则在每平方米3700元左右，即使是不带电梯的小高层均价也达到每平方米3300元。从市场统计数据看，

尽管小高层和高层的价位每平方米要较普通住宅贵数百元，但各个楼盘销售仍然良好，充分了说明了漳州购房者已经完全接受了小高层和高层建筑。

相对来说，小高层项目在目前漳州市场上更为流行，几乎所有的大盘都带有小高层，而小高层住宅不仅成交量十分活跃，而且房价涨幅也很明显，从年初的不到每平方米3000元的均价，上升到如今的每平方米3500元左右。 厦门卓实行销策划有限公司总经理吴伟臻也认为，住宅由多层向小高层、高层的转变与进化，是居住品质提高的一种表现，是必然的结果。高层住宅未来将会更多的在中心城区出现，而对于郊区大盘来说，小高层则更具发展空间，首先它的建筑密度更低，有更多空间作为绿化、活动等公共空间，更适合人们的居住要求，同时因为土地、造价等成本也较高层更低一些，所以在价格上会有一定优势，不管对于投资还是自住人群来说，都更具有吸引力。 各具优势

未来谁领漳州楼市风骚

众所周知，高层和小高层住宅作为城市化和工业现代化的产物，以其较低的土地成本，受很多开发商的青睐，近年来漳州高层和小高层也如雨后春笋般兴起。 厦门卓实行销策划有限公司总经理昊伟臻认为，小高层和高层的兴起有其必然性，它们相对于传统的多层住宅各有优势。选择多层住宅的客群一般考虑的是公摊小、物业管理费低、维护费用节省等因素、而高层住宅由于高楼层、带电梯、物业好等特点，不仅视野较开阔，空气质量较好，自然风大，利于房屋通风；而且出人方便，上下楼有电梯代步，老人、残疾人和病人可以免去爬楼登高之苦。但是，高层住宅建设成本较多层和小高层来得高，由于有电梯、电梯等候间、地下室等，需分摊的公用面积较多层的要多，因而实际得房率要低一些，另外在房型设计上也稍难一点，装修也易带来不便。另外，高层住宅更多出现在城市中心区，地段较好，而且由于土地有限，寸土寸金，高层建筑有利于最大程度的发掘土地价值。因此，高层具备的这些特点吸引了很多喜欢现代都市生活方式、经济实力较强的置业人群的青睐。

吴伟臻同时认为，小高层介于高层与多层之间，拥有高层与多层的综合优点，比如采用框架结构、可自由组合房型、带电梯、适合居住各种类型的特殊人群、公摊合理、物业管理费较低、维护费用不高、耐用年限高、环境及景观系数高、污染程度低、土地的利用率较高、土地成本相对较低等优点，不但受客群的普遍欢迎，也很受开发商的青睐。所以，小高层作为开发商与客群共赢的产品，自然有着广泛的市场。

市区带电梯的高层项目也逐渐增多，尤其是出现了一些高层小户型，但总体来讲，目前市区内电梯高层楼宇还比较少，毕竟由于高层住宅的公摊面积比较多，包括物管费、水电公摊等的生活成本也比较高，而且开发成本较多层、小高层高出很多，户型设计也更讲究一些，因此开发商普遍更偏向于以小高层为主的定位。此外，从几个楼盘的客户采访情况看，大部分购房者还是比较接受小高层。 对此，赵志杰分析说，漳州城市化发展相对比较慢，大部分漳州人工作、生活都比较休闲，对于电梯高层的接受还需要进一步普及，现在市面上建好的，业主大多不自己住，而是租给小型公司作办公使用。周边县城有很多人因为考虑小孩教育、户口等问题，纷纷到漳州购房，他们主要购买一些价格比较低的楼盘，比如市区边缘地带或新开发区，而且他们很喜欢群居在一起，一个村或县的人喜欢集中在某一个楼盘里居住，互相照应，这部分人群相对来说更能接受小高层。当然，部分高收人人士，如企业主、公务员、高管比较能接受电梯高层，属于享受型消费者，喜欢好的景观、好的空气，还有就是能体现自己的身份。 不管怎样，漳州楼市上演小高层与高层两强争锋的格局是大势所趋。不论谁能在这场角逐中获胜，其实最大的赢家还是购房者和整个社会。毕竟，在城市空间有限而居住需求继续膨胀的矛盾下，开发小高层和高层住宅比开发多层可以节约出来更多的土地空间。在相同的容积率下，由于楼体建筑占地减少，可以建造更多的配套设施，可以有更多的空间进行园林绿化，使住户的公共活动空间更大，为住户的日常生活提供方便。（海峡导报 刘建雄）

“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”。当特房地产、招商地产、夏商地产、大洲集团、悦华新房产、向荣集团等品牌房地产企业纷纷抢驻漳州市场，当“社区大盘”、“景观大盘”、“生态社区”等全新的地产概念更是争抢着购房者的眼球时，人们恍然发现，漳州地产似乎在一夜之间进入了一个品牌、品质竞争的时代。 品牌地产抢滩漳州

品牌地产似乎是在一夜之间走进漳州人视线的。

2002年起漳州房地产在沉寂了多年后，悄然复苏。“以九龙江西溪向厦门方向为城市发展的主要．方向，实施城市中心区东移，接受厦门的经济辐射，与厦门携手共建繁荣的厦门湾经济圈。”厦漳城市发展定位，让更多开发商看到了漳州房地产发展的美好前景。

同时，相对于厦门越来越昂贵的地价和房价，漳州低廉的地价和房价，预示着巨大的发展潜力和利润空间。

一时间，众多异地品牌房企纷纷进军漳州。“近水楼台先得月”，一大批来自厦门的实力房企，例如特房集团、建发房产、夏商地产、泛华集团、金宾士房产、信达集团捷足先登，大举进攻漳州市场。他们跑马圈地的范围从漳州老市区到新市区以及龙池开发区、漳州开发区、长泰，无处不在。

随着漳州房地产持续稳健的发展，更多的外地品牌房企也开始盯上了漳州市场。

2002年，全国著名的品牌地产商招商地产正式进驻招商局漳州开发区，带着深圳蛇口的成功片区开发经验矢志在厦门湾南岸再造“第二蛇口”。

今年广州知名房企广州云星房地产开发集团也进驻漳州，以天价拿下了火车站附近的地块，并于近日正式推出钱隆首府。

这些外来品牌房企携强大的资本实力以及成熟的营销理念来到漳州，迅速在漳州购房者中形成起了强大的品牌号召力，推动了漳州品牌地产的发展，促使本土房企重视和加快品牌建设，如悦华新房产集团和向荣建设集团等也在日益激烈的市场竞争中成长起来，并且通过专业、用心的产品打造，在消费者当中形成了良好的口碑信誉，创建起了自己的品牌形象。 品质楼盘应运而生

福建向荣建设集团策划经理赵志杰指出，尽管目前漳州的房地产品牌发展还处于成长阶段，但是就就产品本身来说，一些项目的规划设计、工程质量、产品配套等方面与发达城市相比较，已没有太大差别。

近期漳州楼市中表现抢眼的楼盘无一例外都出自品牌开发商之手，这些品牌带着先进的开发理念，先进的管理经验，更为漳州市场带来了一个个高品质的项目。

特房·锦绣一方、夏商·阳光雅苑、天利仁和、鑫荣嘉园等项目刚一亮相，就以其高端的品质，引起了市场的高度关注。

特房·锦绣一方凭借其175万平方米的规模优势，率先在福建引入Multi-Garden的居住理念，不仅在建筑细节上多有创新，而且“给每户一个花园”的设计更让人怦然心动。

圣地亚哥则凭借着独特的地理优势在龙池开发区打造一个号称厦门人“一生之城”的大型生活社区，产品类型丰富，社区内还有步移景异的配套公建设施，如会所、风情商业街、幼儿园等。

近期动工建设的天利仁和更是提出了“居住岛”、“桥水人家”、“空中栈道”、“珍稀植物园”、静态建筑与动态景观相融等一系列国际领先的规划及开发理念。 漳州招商房地产有限公司副总经理施玫介绍说，招商地产不仅是漳州开发区的第一个开发者，它更是漳州开发区产品品质和市场走势的领跑者。招商依山海一期以现房形式推出后，立即得到购房者们的高度认可，目前在二手市场的价格一涨再涨，甚至有价无市。不少购房者买房时就是冲着“招商”的品牌和其未来的规划而去的，即使价格比别的项目高一些也认为是值得的。 实力竞争愈演愈烈

随着漳州品牌房地产队伍的不断壮大和升级，购房者对品质楼盘的认可和和忠诚度明显增强。消费者普遍认为品牌房企开发的楼盘，无论是质量、户型设计、园林、配套、物业管理等方面都会比较有保证。

悦华新房产集团营销总监沈建政认为，随着房地产业发展的不断规范和成熟，必将进人品牌竞争时代，竞争的深度和广度都将比以往更激烈。品牌企业所开发的项目能够热销，除了楼盘本身的品质特点因素之外，品牌因素所起的作用也不容忽视，特别是在同质化比较严重的房地产市场，品牌尤为重要。他同时指出，目前漳州一些房地产龙头企业正以其高知名度、美誉度以及消费者的品牌忠诚度形成竞争优势。

向荣建设集团总顾问曾漳溪也认为，以前，市民知道楼盘却不知道楼盘开发商的情况比比皆是，而现在，人们买房时一定会先仔细了解开发商的“底子”后再作决定。这说明一些楼盘已在市民当中形成了较高的知名度，开发商品牌也日益成为消费者购房时考虑的重要因素。

施玫认为，一个深入人心的企业品牌是经过了长期的企业实践和市场检验形成的。品牌开发商在做产品时一般要承担起更多的社会责任，强化企业的口碑影响，因此会更用心、更专业，回报社会和消费者更多、更好的产品和服务。归根到底，房地产品牌最终还是要回归产品本身，用产品的品质和品牌来带动企业品牌的成长。

2010年，人均面积多5平方米

商品住房供应已启动，龙文区毅达新城上半年已批准预售4幢，407套，批准预售面积2.85万平方米，价位在2000元/平方米左右的商品住房投放市场。虽然上半年批准预售面积大幅减少，但去年供应量较大，尚有一定存量；同时，房价已在相对高位运行，被动需求被合理引导。因此，供求关系基本平衡，主要是中低价位商品住房及经济适用住房，求大于供，经济适用住房建设比重明显偏低，无法满足中低收入无住房户的购房需求。

（三）商品房销售情况

上半年全市商品房销售合同登记备案面积73.32万平方米，同比增长20.57%。商品房批准预售面积与合同备案面积之比是1:1.39，供求基本平衡。上半年市区新建商品房完成销售4112套，同比增长68.66%;合同备案面积43.09万平方米，同比增长56.34%；商品住房销售合同登记备案面积31.73万平方米, 同比增长63.89%;成交金额13.18亿元，同比增长81.04%。其中，居民购房按揭2556套，同比增长52.51%，占市区完成销售套数的62.16%。购房面积26.37万平方米，同比增长36.21%，购房金额7.93亿元，同比减少0.99%。

（四）市场预期的抽查统计数字。近期在交易大厅对300位居民就以下10个问题进行了问卷随机调查。

据抽样问卷随机调查：第一次购房的占89.95%，第二次购房的为10.05%，第三次购房的为0%；购房目的为自住的占96.12%，投资保值的占3.88%。对当前房价看法：21.63%的人认

为房价适中，56.41%的人认为稍微偏高，21.96%的人认为过高。对房价走势预测：6.35%的人认为房价会下降，19.58%的人认为会持平，50.72%的人认为会上涨，但涨幅趋缓；2.14%的人认为影响不大仍将较快上涨，5.36%的人认为会下跌，15.85%的人认为不好判断。对何时购房合适：62.15%的人选择现在就购房，37.85%的人选择等一段再考虑购房。购房的面积区间段分布为：80m以下的为16%，80-100 m的为54%，100-120 m的为16%，120-140 m的为12%，140 m以上的为2%。对认可的购房单价区间段分布为：2000元以下的占34%，2000-2500元的占40%，2500-3000元的占22%，3000-3500元的占2%，3500元以上的占2%。

本次抽样调查跟今年一季度末的抽调结果比较，有如下几个异同点：1、第一次购房的比重提高16.2个百分点，第二次购房的比重下降7.5个百分点，第三次购房比重降为零；2、何时购房合适：62.15％选择现在就购房，比重提高了30.9个百分点，表明购房人认可当前的房价或许是对房价走势的一种担心，担心房价一路走高；3、购房选择套型在80－100平方米的比例由一季度末的33.75％提高到54.0％，提高了20.25个百分点，表明在房价相对高位的市道中，购房人在经济能力允许的条件下，选购面积中小户型化，以减轻购房款过大的压力。

(五)商品住宅价格走势

上半年全市普通商品住宅均价2337元/m，同比增长13.06%，环比增长3.22%；商业营业用房均价5357元/m，同比增长4.58%，环比增长2.58%。上半年市区普通商品住宅均价2795元/m，同

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比增长14.97%，环比减少2.95%；商业营业用房均价7392元/m，同比减少1.75%，环比增长12.08%。

从上半年市区商品住宅价格走势看，房价基本稳定，稳中有升。龙文区特房---锦绣一方商品住宅涨幅较大，每平方米约涨700－900元，主要是小区规模大，配套较为完善，环境不错等因素作用的结果。南昌新城、毅达新城房价相对适中，对房价起到了平抑作用。

（六）二手房市场的成交情况

全市二手房买卖成交面积29.97万平方米，同比减少0.13%；成交金额6.59亿元，同比增长42.95%。二手房成交均价2198元/平方米，同比增长42.63%，环比增长12.48%。其中，二手住宅买卖成交2180套，同比减少5.05%，成交面积23.78万平方米，同比减少8.07%；成交金额4.25亿元，同比增长10.38%。二手住宅成交均价1787元/平方米，同比增长19.85%，环比增长3.65%。

市区二手房买卖成交面积10.58万平方米，同比减少23.15%；成交金额2.12亿元，同比增长5.83%。二手房成交均价2204元/平方米，同比增长18.32%，环比增长5.63%。市区二手住房买卖923套，同比下降19.59%；成交面积9.89万平方米，同比减少23.15%；成交金额1.97亿元，同比减少10.04%。市区二手住房均价1991元/平方米，同比增长16.43%，环比增长7.91%。

由于今年6月1日有关税费调整政策出台，对购房不足5年转手交易的，征收全额营业税，个人购买非普通住房超过5年的，按差额征收营业税。二手房市场反应强烈，6月份以后成交明显

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减少，普遍反应税负过高。已收件受理的，要求申请退件中止交易约占11％。

从总体上看，上半年漳州市房地产市场是在健康、平稳、理性的发展轨道上运行。

据金融部门统计数据：6月份全市房地产开发贷款余额为19.46亿元，同比增长57.69％；购房贷款余额为29.78亿元，同比增长28.03％。今年4月27日贷款利率上调0.27个百分点，政策信号意义大于实际意义，对购房人影响不大。

1－6月份全市城镇居民人均可支配收入6588元，同比增长11.80％；1－6月份市区城镇居民人均可支配收入6705元，同比增长12.0％。

漳州市房地产市场在国家宏观调控政策作用下，市场趋于理性，开发投资保持较快增长，但增幅趋缓，新建商品房销售见旺，走出了去年以来的观望期，需求总体平衡，房价稳中有小升。金融支持力度不减，居民收入稳步增长，拉动居民购房需求较快增长。

二、当前存在的主要问题

1、现行法律法规及政策规范跟不上房地产市场发展的需要，对房地产开发企业在协议转让的国有土地上，用地性质为工业用地。开发标准工业厂房及其生活配套设施，可否作为商品房销售？在现行的法律法规和规范性文件中没有明确。

2、城市自身体量的拓展，原集体土地上的房屋拆迁安置后产权办证难已浮出水面。由于这部分房屋原属于集体土地，仅有土地证或没有土地证，按现行的法律法规规定，没有章法可循，芗城、龙文有办过部分权证，由两区建设局办理，但因合法性存

在问题，停止办理。这部分房屋主要集中在龙文区，芗城区的前锋、诗埔、土白等，约有近100万平方米，由于这部分拆迁安置房办证无章可循，带来种种弊端，房地产无法盘活，不能抵押，上市交易，间接造成二手房源供应不足，推动了房价的上扬。应该参照其他城市的做法，制定这类房屋产权办证的具体实施细则。

3、贯彻落实“国六条”精神的几个现实问题。

①“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接收其作为贷款的抵押物。”。空置3年以上如何认定？如开发企业将空置3年以上的商业营业用房，以公司名义申请办证，然后向银行申请抵押贷款，法律法规并无禁止条款，登记机关可否予以登记？有两种意见：一是可以，二是不可以。

②中介机构和实际购房人普通认为，2000年国家为鼓励住房二级市场发展，采取免征营业税等低税费政策，结果是二手房市场活跃。而这两年国家出台的宏观调控政策，着力点之一是调整住房转让环节营业税，提高了交易成本。现实当中增加的税费大多数转嫁到买受人身上，自住自用型的二手房买房人，多数是买不起一手房转而购买二手房的，现实中实际购房人有怨言，认为这样的政策设计不合理。

4、空置商品房问题。截止6月底全市历年累计商品房空置面积45.85万平方米，同比增长10.58%，环比下降4.35%，同一季度末比下降6.14%。按工程用途分：商品住宅13.95万平方米，占30.43%，同比下降0.71%，环比下降13.51%；商业营业用房24.75万平方米，占53.98%，同比增长28.17%，环比增长4.61%;办公楼3.68万平方米，占8.03%，同比下降74.19%；其他3.48

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