分户验收方案2

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一. 编制依据

1、杨宋凤瑞住宅小区（北区）工程施工图纸 1.2、建施 1.3、结施

1.4、设备：暖施；水施 1.5、电施：（地上）；（地下） 2、施工组织设计 3、主要法规、文件

3.1 主要施工规程、规范

3.1.1 国家规程、规范 表1-2

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 标 准 号 GB50202-2002 GB50208-2002 GB50209-2002 GBJ50168-92 GBJ50169-92 GBJ50171-92 GBJ50182-93 GB50259-96 GB50300-2001 名 称 建筑地基基础工程施工质量验收规范 地下防水工程质量验收规范 建筑地面工程施工质量验收规范 电气装置安装工程电缆线路施工及验收规范 电气装置安装工程接地装置施工及验收规范 电气装置安装工程盘、柜及二次回路结线施工及验收规范 电气装置安装工程电梯电气装置施工及验收规范 电气装置安装工程电气照明装置施工及验收规范 建筑工程施工质量验收统一标准 建筑电气工程施工质量验收规范 地下工程防水技术规范 混凝土结构工程施工质量验收规范 屋面工程质量验收规范 建筑装饰装修工程质量验收规范 混凝土强度检验评定标准 1

10 GB50303-2002 11 GB50108-2001 12 GB50204-2002 13 GB50207-2002 14 GB50210-2001 15 GBJ107-87

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16 GB50203-2002 17 GB50275-98 18 GB50261-2003 19 GB50268-97 20 2002年版 21 GB50242-2002 22 GB50243-2002 23 GB/T50353-2005 24 GB50210-2001 25 GB50325-2003 26 JGJ110-97 27 GB/T50354-2005 砌体工程施工质量验收规范 压缩机、风机、泵安装工程施工及验收规范 自动喷水灭水系统施工及验收规范 给水排水管道工程施工及验收规范 工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分） 建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范 通风与空调工程施工质量验收规范 建筑工程建筑面积计算规范 建筑装饰装修工程质量验收规范 民用建筑室内环境污染控制规范 建筑工程饰面砖粘接强度检验标准 建筑内部装修防火施工及验收规范 3.1.2 行业规范、规程及地方标准 表1-3

序号 1 2 3 标 准 号 名 称 建筑安装工程资料管理规程 住宅工程质量分户验收管理规定 住宅工程质量分户验收指导手册 二、工程概况：

2.1本工程为北京风桐祥瑞房地产开发有限公司建设的“杨宋风瑞小区商品住宅”项目，住宅小区位于北京市怀柔区杨宋镇风翔环岛西南角一片开阔地带上。别墅楼为113-233栋（121），商铺楼为3#、7#、8#。 2.2本工程±0.00相当于绝对标高;住宅DL-A、C、D；BL-A、B为39.8米;商业楼为39.6米。 北区主要技术经济指标 建设用地 总建筑面积

9.8494公顷 68976㎡ 2

地上 地下 49777㎡ 19188㎡ 中达集团建设股份有限公司 凤瑞小区北区分户验收

住宅 59180㎡ 独立式住宅 并联式住宅 联体住宅(底商) 24902㎡ 30202㎡ 4076㎡ 公建 建筑占地面积 居住户数 9796㎡ 25861㎡ 198户 独立式住宅 并联式住宅 联体住宅(底商) 70户 102户 26户

2.3专业设计概况 2.5.1设备安装工程概况

本工程水暖通风系统包括给、排水系统、雨水排水系统、采暖系统、通风系统、室内空调系统、室内消火栓、消防排烟与人防通风系统。 2.5.2 电气工程概况

强电工程施工内容包括:低压配电系统、照明、动力系统、防雷与接地系统等。

弱电工程施工内容包括：综合布线系统、有线电视系统、楼户对讲系统、智能计量系统等。

三、分户验收

分户验收是住宅工程在按照规范要求内容进行工程竣工验收时，对每一户及单位工程公共部分进行的专业验收，并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。

3.1 成立凤瑞小区（北区）A型住宅等11项分户验收工作领导小组和各专业验收检测组

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分户验收工作领导小组 组长：候庆库 副组长：斐成章

组员：梁玉青、褚春生、林韶、李海龙、龚德平、邢建峰 土建验收检测组： 组长：张玉成 副组长：斐成章

组员：林韶、李海龙、龚德平、邢建峰、蒋建民、李凯、魏保山、付建、

电气专业验收检测组 组长：梁玉青

组员：雷付生、李振、李常宝、郭天武、鹿彬、 给排水专业验收检测组： 组长：褚春生 组员：胡要明、李海森 暖通专业验收检测组： 组长：褚春生 组员：于海建、李长保

3.2甲方、监理、施工、物业各单位职责 3.2.1、建设单位责任

建设单位是分户验收工作的第一责任人。分户验收工作是否认真开展，不走过场主要取决于建设单位的组织和要求。具体工作包括： a、组织施工单位编制分户验收方案。宜在结构工程施工之前，组织施工

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单位，编制分户验收方案，并由监理单位、建设单位验收。

b、组织施工、监理单位研究确定分户检验批项目及内容。组织、协调施工单位、监理单位分户验收工作，协助解决分户验收中测量设备、人员、资金等问题。

c、与施工、监理、物业单位有关人员共同参加分户检查验收，并及时确认，签字盖章。

d、住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。《住宅质量保证书》所列事项： 1）、保修范围和保修期限。

2）、施工单位工程质量保修负责人姓名、电话以及办公地点。 3）、物业公司名称、电话。 4）、工程质量保修程序和处理时限。 5）、建设单位工程质量保修监督电话。

上述事项，应当在住宅入口进行公示，公示期不少于6个月。 3.2.2、施工单位责任

3.2.2.1编制分户验收方案，主要内容有：

a、各方职责：参照相关规定，由建设单位组织施工、监理单位研究确定。 b、根据分户验收确定检验收批项目和内容的原则，确定每户住宅和公共部位的分户检验批项目、以及检查内容和数量。 c、根据分户检验批项目分别绘制抽查点分布图。

d、根据设计文件和户型特点，编制含有各种户型、不同设计做法的户型设计做法表。

3.2.2.2配备足够的质量检查人员和检查测量工具。质检人员要具备相应

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资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法。根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量的特点，安排和调整质检人员及测量工具。

3.2.2.3按分户验收方案中确定的分户检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并及时记录，签字盖章。

3.2.2.4分包单位专业技术负责人也应会同总包单位有关人员，参加分包项目的质量检查评定，并完善签字手续。

3.2.2.5住宅工程竣工验收前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在建筑外墙显著部位。工程标牌应包括以下内容： 1）、工程名称、竣工日期。

2）、建设、设计、监理、施工单位全称。 3）、建设、设计、监理、施工单位负责人姓名。 3.2.3、监理单位责任

3.2.3.1验收施工单位编制的分户验收方案。

3.2.3.2参与确定分户验收方案中的每户住宅的检验批项目、以及检查内容和数量。

3.2.3.3配备一定数量的具有相应资格的监理人员，以及足够的检查验收工具。

3.2.3.4按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，验收施工单位分户验收检查评定结果，并记录问题，对不合格项下发不合格项处置记录，签署验收意见并签名。

3.2.4、物业单位责任

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3.2.4.1当已选定的物业公司应当参与分户验收。

3.2.4.2配备一定数量的具有相应资格的检查人员，以及足够的检查工具。 3.2.4.3按分户验收方案中确定的每户住宅检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，验收施工单位分户验收检查评定结果。 3.3、分户验收内容及确定 3.3.1、分户验收类别的划分

依据市建委《住宅工程质量分户验收管理规定》第七条规定，单位工程分户验收类别分为八类： （一）建筑结构外观尺寸偏差 （二）门窗安装质量

（三）墙面、地面和顶棚面层质量 （四）防水工程质量 （五）采暖系统安装质量 （六）给水、排水系统安装质量 （七）室内电气工程安装质量

（八）其他规定、标准中要求分户检查的内容 3.3.2、分户检验批项目的划分

按照分户验收仅对竣工时可以观察到的工程观感、使用功能、实测项目质量进行检查的原则，对分户验收8个类别进一步划分，预计住宅工程分户检验批项目涉及59项，其中，初装修预计涉及20项。 3.3.3、分户检验批项目及内容的确定

参加分户验收有关单位可根据工程实际，参照《住宅工程质量分户验收指导手册》预计涉及的59项（初装修20项）分户检验批项目，确

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定本工程涉及的分户检验批项目。对于确定的分户检验批项目，还应根据分户验收仅对竣工时可以观察到的工程观感，使用功能、实测项目质量进行检查的原则，确定分户检验批检查内容。可参考《住宅工程质量分户验收指导手册》确定的检查内容。

分户检验批项目如下表： 序号 1 类 别 检验批项目 建筑结构外观尺寸偏差 现浇结构外观及尺寸偏差 铝合金门窗安装 2 门窗安装 塑料门窗安装 木门窗安装 特种门窗安装 墙面一般抹灰工程 水泥混凝土面层地面 3 墙面、地面和顶棚面层 水泥砂浆面层 墙面饰面砖粘贴 地面砖面层 地面大理石和花岗岩面层 4 防水工程 地面隔离层 室内采暖辅助设备及散热器及金属5 采暖系统安装 辐射板安装 室内采暖管道及配件安装 低温热水地板辐射采暖系统安装 室内给水管道及配件安装 6 给水、排水系统安装 室内排水管道及配件安装 建筑中水系统安装 7

室内电气工程安装 普通灯具安装 8

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开关、插座安装 成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱安装 建筑物等电位联结 3.4、分户验收抽查点位置及数量的确定 3.4.1建筑结构外观尺寸质量

现浇结构外观及尺寸偏差质量

A 检查被查房间墙体垂直度时，测量点设置在距墙角500mm，距地300mm位置，每面墙1点。

B 检查被查房间墙体标高时，对每面墙体门窗洞上口标高测量，每门窗洞口测量1点。

C 检查被查房间墙体表面平整度时，在每个墙面中心区域，横、竖方向各侧1点，取较大值作为一面墙测量值。

D 检查被查房间墙体截面尺寸时，对每面墙体厚度测量，测量1点。 E 检查被查房间楼板标高时，每块楼板测量4点。

F 检查被查房间楼板截面尺寸时，在楼板一个房角位置和楼板中心位置测量，测量2点。

G 检查被查房间楼板表面平整度时，在楼板中心区域，横、纵方向测量，每个方向1个测量点。 3.4.2砖砌体位及垂直度允许偏差

A 轴线位移：被检查的房间每面墙测量点不少于1点。通过测量和记录房间开间、进深净空尺寸来推算轴线位移。

B 垂直度：被检查的房间每面墙不少于1点，测量点距墙角500，

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距地300位置。

C 表面平整度：被查房间每面墙用2m靠尺和塞尺在墙面中心部位横竖方向各测量1点。取较大值作为一面墙测量值。

D 门窗洞口高、宽：被查房间每个门窗洞口中心部位，横、竖方向测量，每个方向测量点各不少于1点。

3.4.3门窗安装质量 （1）铝合金门窗安装质量

A 检查门窗槽口宽度时，距门窗槽口上下300mm位置，水平测量各1点。

B 检查门窗槽口高度时，距门窗槽口上下200mm位置，竖向测量各1点。

C 检查门窗槽口对角线长度时，在门窗槽口的企口面，分别量取槽口对角线长度，两个方向长度分别记录。

D 检查门窗横框的水平度时，在上横框下口测量1点。

E 检查门窗横框标高时，测量上横框下口距1m线高度尺寸，测量1点。

F 检查门窗竖向偏离中心时，在一侧门窗竖框中部，测量门窗框两侧宽度各1点。

G 检查双层门窗内外框间距时，在每侧门窗竖框中部，测量框间距各1点。

H 检查推拉窗扇与框搭接量时，在门窗框搭接处，测量1点。 （2）特种门窗安装质量

1 推拉自动门安装 ○

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A 检查门窗槽口宽度、高度时，距门窗槽口上下300mm位置，水平测量各1点。距门窗槽口左右200mm位置，竖向测量各1点。

B 检查门窗槽口对角线长度时，在门窗槽口的企口面，分别量取槽口对角线长度，两个方向长度分别记录。

C 检查门窗框的正、侧面垂直度时，在一侧门窗竖框中心位置的正、侧面，各测量1点。

D 检查门构件装配垂直度时，在门构件装配间隙最大处，测量1点。 E 检查门梁导轨水平度时，在门梁下口中心位置测量1点。 F 检查下导轨与门梁导轨平行度时，在下导轨与门梁导轨两端设置测量点，测量2点。

G 检查门窗扇与侧框间留缝时，在门窗扇与上框间最大、最小缝隙处，各测量1点。

H 检查门窗扇对口缝时，在门窗扇最大、最小对口缝处，各侧1点。 2 旋转门安装 ○

A 检查门窗框的正、侧面垂直度时，在一侧门窗竖框中心位置的正、侧面，各测量1点。

B 检查门窗槽口对角线长度时，在门窗槽口的企口面，分别量取槽口对角线长度，两个方向长度分别记录。

C 检查同樘平开门窗相邻扇高度差时，在同樘平开门窗相邻扇对口缝下部，测量1点。

D 检查旋转门扇与圆弧边留缝、旋转门扇与上顶间留缝、旋转门扇与地面间留缝时，在旋转门扇与圆弧边、上顶间、地面间最大、最小缝隙处，各测量1点。

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3.4.4墙面、地面和顶棚面层质量 （1）墙面一般抹灰工程质量

A 检查立面垂直度时，对房间每面墙体进行测量，测量点设置在距墙角水平距离500mm，距地300mm位置，每面墙测量1点。

B 检查表面平整度时，对房间每面墙体进行测量。测量点设置在墙面中心区域，按横竖方向测量，记录较大值。

C 检查普通抹灰阳角方正以及高级抹灰的阴阳角方正时，对每个房间阴阳角进行测量，测量点设置在墙角距地高1m处，测量1点。

D 检查墙裙上口直线度时，对房间每面墙体墙裙上口处进行测量，测量2点。

（2）地面水泥混凝土面层质量

A 检查表面平整度时，测量点设置在房间地面中心区域，按纵、横方向测量各一点。

B 检查踢脚线上口平直时，对每面墙踢脚线上口处进行测量，测量1点。

C 检查相邻踏步高度差时，对每跑楼梯上下端踏步高度差进行观察，测量2点。

D 检查踏步两端高度差时，对每跑楼梯上下端踏步高度差进行观察，测量2点。

（3）地面水泥砂浆面层质量

同“地面水泥混凝土面层质量”。 3.4.5防水工程质量

地面隔离层质量

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A 检查表面平整度时，测量点设置在房间地面中心区域，按横纵方向各测量1点。

B 检查标高时，在墙面门口处及对面墙上量取1m线距地面的高度，测量2点。

C 检查坡度时，在隔离层表面，沿坡度方向测量2点。 D 检查厚度时，测量点设置在房间地面中心区域，测量2点。 3.4.6采暖系统安装质量

（1）室内采暖辅助设备及散热器及金属辐射板安装质量 （2）室内采暖管道及配件安装质量 （3）低温热水地板辐射采暖系统安装质量 以上各项均为全数检查。 3.4.7给水、排水系统安装质量 （1）室内给水管道及配件安装质量 （2）室内排水管道及配件安装质量 （3）建筑中水系统安装质量 以上各项均为全数检查。 3.4.8室内电气工程安装质量 （1）普通灯具安装质量

（2）开关、插座、风扇安装质量

（3）成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱安装质量 （4）建筑物等电位联结质量

以上各项检查数量分别按相关规定进行。

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3.5、分户验收一般规定 3.5.1、分户验收检验批划分

以单位工程每户住宅为单位划分检验批。独立户型以每户为检验批，并联户型分成两个检验批，当分户检验批具备验收条件时，可及时验收。 3.5.2、分户检验批项目应符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求，还应符合国家现行的施工质量验收规范和北京地方标准。

3.5.3、分户检验批主控项目、一般项目的观感和使用功能质量应全数检查，并以房间为单位，全数记录。

3.5.4、分户检验批一般项目的实测内容宜按照《住宅工程质量分户验收指导手册》规定的检查部位、检查数量，确定检查点。当量取长度和高度尺寸时，还应确定实测值的基准值，记录在相应表格中第一个空格内。实测值或与基准值相减的差值在允许偏差范围内判为合格，当超出允许偏差时应在此记录实测值上画圈做出不合格记号，以便砼、砌体工程、装饰装修工程、通风空调工程判断不合格点是否超出允许偏差1.5倍和不合格点率。实测值应全数记录。

3.5.5、当砼、砌体结构、装饰装修工程、通风空调工程分户检验批的主控项目的质量经检查全部合格，一般项目的合格点率达到80%及以上，且不得有严重缺陷时（不合格点实测偏差应小于允许偏差的1.5倍），判为合格。当暖卫、电气工程分户检验批主控项目和一般项目的质量经检查全部合格时，判为合格。

3.5.6、当砼结构、砌体结构、装饰装修工程、通风空调分户检验批一般项目的实测偏差值大于允许偏差1.5倍，或不合格点率超出20%时，应整改合格后重新验收，并记录整改项目测量结果。

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3.5.7、分户验收合格后，出具由建设（项目）单位负责人、总监理工程师和施工单位负责人分别签字并加盖验收专用章的《住宅工程质量分户验收表》。住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。

3.6、分户验收填表要求和资料的收集整理 3.6.1、填写表格形式

（一）分户检验批验收时，应填写质量分户验收记录表。 全部分户验收完成后，应填写住宅工程质量分户验收表。 3.6.2签字人员资格规定 质量分户验收记录表

分户检验批项目的检查验收，应由建设、施工、监理有关人员按规定参加，并及时签认。该表具体由建设单位专业技术负责人、监理单位监理人员、施工单位由专业质量检查员在相应位置签认。 住宅工程质量分户验收表

住宅工程质量分户验收应由建设、施工、监理单位有关负责人参加并确认，该表具体由建设单位（项目）负责人、施工单位负责人、监理单位总监理工程师在相应位置签认。并加盖各单位分户验收专用章。 3.6.3资料收集整理

每户住宅应汇总该户检验批项目及检查结论，将有关信息填入“----套住宅分户验收汇总表”。

3.7、强调做好分户验收工作的五个结合

3.7.1分户验收要与严格按照质量、工艺标准施工相结合。

为提高分户验收一次合格率，减少多次返工浪费人工、材料现象的

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发生，施工单位应认真向施工操作人员进行技术交底，使操作人员掌握质量标准中主控项目和一般项目、实测项目允许偏差值待具体内容，掌握实现这些质量标准的施工工艺标准。施工中操作人员要严格按质量标准和施工工艺标准操作，工人和班组要严格按照质量标准自行检查，合格后方可进入下一工序施工。

3.7.2分户验收要与分项工程检验批验收相结合

分户验收应在检验批合格的基础上进行，检验批验收要按检验批主控项目和一般项目全面检查验收，特别是对主控项目中的材料和过程质量等内容重点检查，一般项目的实测实量项目应按取样数量在批验收范围取样验收，批验收合格后方可进行分户验收。而分户验收是对该批验收所包含的若干住宅作为若干个分户检验批分别验收，主要验收主控和一般项目中涉及观感和使用功能以及实测实量项目，其它项目在批验收时已检查，在分户检验批验收时就不再重复检查。分户验收不合格应整改重新验收，当分户验收检查点不在批验收检查范围内，其验收结果不影响批验收结论。

3.7.3分户验收要与发现问题及时整改复查相结合

分户验收过程中发现若干不符合质量标准问题时，应在分户验收记录表中如实现记录。监理单位应据此下发不合格处置记录单，限期整改。整改后，应重新对存在问题的部位进行复验，并在分户验收记录表中相应项目位置记录。该情况是监督机构监督检查重点。 3.7.4分户验收要与成品保护相结合

分户验收一般在施工过程中进行验收，距工程竣工还有一段时间，此时要采取措施保护成品不被破坏和污染。为保护分户验收成果直至顺

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利竣工交付使用，可采用增加覆盖、设专人看管、持证进入工地等措施。 3.7.5分户验收与质量通病专项治理相结合

分户验收内容主要是观感、功能、实测项目质量。为顺利通过分户验收，并在使用中避免发生质量通病，针对于工程中常见的墙面、地面裂缝，门窗不严等质量通病，要在施工中重点从施工工艺做法、选择材料、严格复验等方面采取措施精心策划，精心施工，促进工程顺利竣工，避免使用中质量通病的发生。

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