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刚需大救星 严控强突围

——2011年上半年厦门房地产市场形势分析

2011年7月1日

目 录

一、

1. 2. 3. 4.

楼市综述 ......................................................................................................... 1

新政骤降，金融收紧影响深远 ................................................................................... 1 量价同比持平，成交V型走势 ................................................................................... 1 限购之下，刚需成市场主力 ....................................................................................... 1 2011年上半年厦门商品房成交数据 .......................................................................... 1

二、

1. 2.

半年度大事记 ................................................................................................. 2

第一阶段——政策高压期（1-3月） ........................................................................ 2 第二阶段——突围试探期（4-6月） ........................................................................ 3

三、

1. 2. 3. 4.

环境解读 ......................................................................................................... 3

经济环境：GDP增速放缓，金融政策持续紧缩 ........................................................ 3 政策：1.26新政下，调控不断加压 .......................................................................... 5 全国楼市：房价下行压力渐增 ................................................................................... 6 厦门建设：推动区域楼市发展 ................................................................................... 7

四、

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

市场评述 ......................................................................................................... 7

土地：出让金大幅缩减，下半年或现井喷 ............................................................... 7 供给：二季度集中放量，非住宅批而未售 ............................................................... 9 商品房：成交量同比稍降，非住宅未成功上垒 ....................................................... 9 住宅：成交先抑后扬，房价高位运行 ..................................................................... 10 客群：本地客群延续主力，占比波动上行 ............................................................. 11 区域：成交均匀分布，岛内后程发力 ..................................................................... 11 楼盘：岛外刚需盘占主导，异地名企陆续登场 ..................................................... 12

五、

1. 2. 3. 4.

后市展望 ....................................................................................................... 13

政策面：金融政策从紧，管控难放松 ..................................................................... 13 供应面：新盘集中入市，房企欲强行突围 ............................................................. 13 需求面：政策虽明朗，刚需慢入市 ......................................................................... 14 展望：调控已上新层次，房企加快转型 ................................................................. 14

刚需大救星 严控强突围

——2011年上半年厦门房地产市场形势分析

一、 楼市综述

1. 新政骤降，金融收紧影响深远

2011年伊始，1.26新政迅速出击，震撼楼市。第一季度以政策组合密集出台为主，到第二季度则以金融政策收紧为主，行政监督检查为辅。从4月开始，成交量虽有回升，但并不表明市场形势已经摆脱调控阴影。受限购限贷和金融收紧影响，近期开盘项目普遍感觉销售不如预期。长此以往，后市堪忧。

2. 量价同比持平，成交V型走势

上半年，厦门市住宅成交量价与上年同期相比基本持平。楼市在1月即受新政打击，遭遇淡市，前三月成交不断下行，接近历史低位。4月，刚需盘发力，成交才有所恢复，5、6月供应大增，驱动成交量有所增加，整体表现为V型走势。

3. 限购之下，刚需成市场主力

受限购限贷政策影响，厦门本地客群比例波动上行，异地购房者以在厦工作生活的“新厦门人”为主。失去了投资需求的支持，岛内高端盘质优价高但卖不动，岛外新盘价格渐涨人气不足。新盘首次推出时因准备充分，蓄客充足，开盘还能热卖，到二期、三期时，人气就渐渐衰竭。刚需成为撬动市场成交的金钥匙。

4. 2011年上半年厦门商品房成交数据

二、 半年度大事记

根据楼市成交先抑后扬的实际情况，将上半年分为政策高压期和阶段性恢复两个阶段：

1. 第一阶段——政策高压期（1-3月）

在1.26新政重压之下，政策的出台成为市场关注的重点，1月新“国八条”发布，2月各地细则落地，3月房价控制目标公开。与之相伴的，是厦门楼市在政策高压和供需观望下，成交量逐月减少，风光不再。

新政前：楼市盛宴，销售火爆

2011年伊始，楼市延续上年的热度，新开楼盘大多能取得较好的销售成绩。 绿苑新城：交通利好，有推即罄 新政初：各盘表现不同

1.26新政出台之初，高性价比楼盘依然热卖，部分准备不足的楼盘遭遇困境。 华润橡树湾：英伦学府，遭遇逆市 厦航·高郡：一期热销，加推二期 新政中：厦门细则一出，供需齐观望

厦门细则虽无特别严厉的调控措施，但全国性的严控态势已成，供需各方对市场的预期不明朗，均持观望，仅部分岛外楼盘选择此时开盘。 金帝·中洲滨海城：如约推出，首期售罄 中骏·蓝湾尚都：中骏新品，开盘热卖

2. 第二阶段——突围试探期（4-6月）

随着调控政策的逐渐释放，调控从4月开始进入消化期，少有新规出台。市场出现了一波需求释放期，但受限购、限贷等因素影响，需求未能真正撬动，真正的成交高潮未出现。

淡季试水期：政策出尽，岛外盘试水，刚需跟进

勇敢试水并形成热销的主要是集美新城片区的住宅·莲花尚院。 住宅·莲花尚院：开盘遭“抢”，劲销成典范 联发·杏林湾1号：湾畔桥头，开盘热销 旺季试探期：楼市旺季杀到，房企欲借机突围

时近五月，各大房企都要在传统旺季有所作为，加之受莲花尚院等热销的鼓舞，五一前后新盘集中推售。虽然单盘成交稍淡，但成交总量明显提升。 特房·山水尚座：湖边水库新盘，少量推售 住宅·莲花尚院：二期开盘，当日售近七成 金域华府：21#楼开盘，销售达九成

除上述楼盘外，杏林湾1号加推2*楼，大学康城推出三期美域，均遭遇客户不足，开盘效果不如此前等问题，反映出刚需跟进动力不足，房价调整未达预期。

批量跟进期：冲刺半年报，岛内精装盘集体加入战团

为冲刺半年度业绩，也为了缓解日益紧张的资金压力，岛内高端盘集中在6月初入市，抢夺有限的市场。 鑫塔水尚：精装豪宅，全新开盘

联发·滨海名居：联发精装首秀，会展新推 保利&招商·海上五月花：猛龙过江，售逾六成

此外，源昌宝墅湾、公园道一号、半岛祥湾等均有开盘、加推等活动。供应大增下，6月成交有所增加，但单盘成交量相对不大，后市竞争加剧。

三、 环境解读

1. 经济环境：GDP增速放缓，金融政策持续紧缩

上半年，全国经济虽有所放缓，但形势仍好；受流动性过剩影响，CPI持续高位运行，通胀压力巨大；央行脉冲式提高存款准备金率和基准利率，流动性明显收紧，信贷压力加大。

弱化增长指标，GDP增速有所放缓

在弱化GDP增长指标的背景下，2011年一季度，我国GDP增速为9.7%，发展依然较快。二季度经济增速或将进一步放缓，经济减速和物价上涨水平仍在可控范围。

经济增长指标的弱化，将给政府以解决其他社会问题的空间，首当其冲的当属物价和房价问题。同时，准备金率依然持续提高，信贷资金稳步收紧，就是这一趋势的明证。

2007年以来全国GDP季度增幅走势图

14.0%

12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%

07年107季度年207季度年307季年度408季度年108季年度208季度年308季度年409季年度109季度年209季年度309季度年410季度年110季年度210季度年310季年度411季度年111季度年2季度

注：信息来源为国家统计局网站，其中，2011年2季度的GDP增速为国家信息中心的预测值。

CPI持续高位，有上行趋势

2011年上半年，我国CPI持续在5.0%的警戒线上方高位运行，并有继续上行趋势，控通胀压力巨大。多数机构预测6月份的CPI将突破6.0%，或将引发新一轮加息。

2010年以来CPI及PPI走势图

金融政策持续收紧，存款准备金率脉冲式上调

上半年，存款准备金率逐月提高0.5个百分点，共提高3个百分点，约冻结2.22万亿元。不断提准的叠加效应的影响实际上非常巨大，最直接的表现是银行贷款成本的普遍增加。

基准利率两度上调，利率优惠不再

与存款准备金率按月提高对应，基准利率按季度调整，2月9日和4月6日两度提高一年期存贷款基准利率各0.25个百分点。

此外，对按揭贷款的利率优惠也完全取消，随着信贷额度的不断紧张，部分地区的首套房按揭贷款也要高于基准利率。

2. 政策：1.26新政下，调控不断加压

各级政府在1.26新政的框架下不断加大调控力度，楼市普遍呈量减价滞态势。厦门楼市调控突出保障房建设，上半年房价同比持平，房价控制目标有望顺利实现。

1.26新政的执行

作为2011年初发布的纲领性调控政策，1.26新政对全国房地产市场产生了深远的影响，主要表现在成交量出现深度下探。

就实际执行情况看，部分措施正在严格执行中，如税收、信贷政策，房价控制目标也多能顺利实现。但也有执行不力的方面，如保障性住房的建设并不乐观，一些城市开工率不到三成；住宅用地供应也相对不足。

各地调控细则

在各地贯彻1.26新政的过程中，一些实施细则备受人们关注：

简评：各地出台的1.26新政实施细则多未全面明确具体的调控目标，可圈可点之处不多，地方政府在控房价的问题上缺乏主动性。

中央派出的8组督查组调查结果显示，部分地区年度新建住房价格控制目标较为宽松，与人民群众的预期还有一定距离。

厦门调控细则的执行

贯彻1.26新政精神的厦门细则于2月20日发布。厦门细则中突出的一项是保障房建设。 保障房建设正稳步推进。厦门的限价房管理办法已经公布实施，位于翔安新城、杏北新城、前埔等片区的限价房项目近期动作频频。翔安新城地块已由建发集团竞得，杏北新城的锦园项目已开始申请。其他类型保障房建设也在紧张推进中。

宅地供应相对不足。上半年土地供应明显减少，住宅用途建筑面积仅约56万㎡，不足上半年住宅销售的一半。厦八条中“宅地供应不低于前两年平均量”的目标将主要靠下半年来实现。

房价调控目标有望实现。3月28日，厦门公布了房价调控目标，基本为要将房价增幅控制在12%以下。上半年厦门房价同比基本持平，全年的房价调控目标有望顺利实现。

3. 全国楼市：房价下行压力渐增

全国主要城市的房地产市场基本都经历了“遇冷—恢复”过程，成交量多与上年同期相近，价格依旧高位徘徊，部分甚至略有提升，全国范围的实质性降价尚未出现，但调控压力与日俱增，楼市拐点论卷土重来。

4. 厦门建设：推动区域楼市发展

城市建设方面，海西规划将提升厦门城市地位，集美等新城和观音山CBD建设为城市发展提供助力，并将推动区域楼市发展。

集美新城两大“百亿工程”分期启动 集美新城分别于1月和5月启动了两

集美新城鸟瞰图

组工程，投资总额均超百亿。到2011年底，集美新城的雏形将基本形成，带动集美成为岛外楼市主战场。

岛内观音山片区加快建设 2011年上半年成交的14宗土地中，就有3宗为观音山片区的办公商务地块，观音山CBD名企云集，区域建设正加快进行。

海西规划提升厦门地位

4月8日，《海峡西岸经济区发展规划》公布。这标志着海西发展正式升格为国家级的发展规划，对厦门城市地位的提升和经济社会的发展将起到明显的推动作用。

四、 市场评述

2011年上半年，土地市场表现不佳，流拍、退地再现，底价出让成主流；新房集中批售，市场无力消化；住宅市场成交先抑后扬，供应推动成交，楼盘后市竞争激烈；岛内高端盘后程发力，区域成交分布均匀；非住宅可售房源不足，未能成功上垒；

1. 土地：出让金大幅缩减，下半年或现井喷

土地拍卖市场供需乏力。历时半年，厦门市仅推出16宗土地，其中，1宗流拍，1宗退地，8宗底价成交，仅6宗溢价成交。推地的数量和质量，开发商的拿地热情相比上年同期均明显逊色。

注：灰色底色表示工业地块，绿色底色表示居住用途为主（含限价房），白色底色的为办公和酒店用地，标黄色底色的地块未能最终成交。

成交量方面，厦门市上半年成功出让14块土地，共占地54万㎡，建筑面积合计116.75万㎡，与上年同期相比减少约7成。其中，住宅总建筑面积约56万㎡，占其中的49%，与非住宅物业平分秋色。

出让金方面，厦门市上半年的土地出让金总额为22.27亿元，仅占上年同期的18%，占上年全年的7.5%。土地出让金大幅减少，必然导致降低政府收入，进而影响保障房建设。

3月公布的厦门土地出让计划表明，年内将推出62块土地。宅地出让量已成政治性任务的背景下，上半年已推出地块较少，下半年土拍市场将可能出现井喷现象。

即将推出：7月20日将有11宗土地推出。

2. 供给：二季度集中放量，非住宅批而未售

2011年上半年厦门市商品房批准预售273.27万㎡，其中住宅为163.95万㎡，占60%。住宅和商品房均住宅供销比为1.32：1，供大于销。

供销比反转：第一季度住宅供销比为0.54：1，市场在吃进新盘的同时，还能消化存量，但第二季度就大不相同，新盘大批入市，成交却未撬动，导致上半年整体供销比的反转。

多个非住宅项目批而未售：第二季度非住宅商品房的批准预售量比较大，但实际上推出销售的较少。这些商业、厂房项目要么尚未启动销售，要么自持经营，形成了非住宅物业批售看起来很大，实际成交量不多的现象。

3. 商品房：成交量同比稍降，非住宅未成功上垒

上半年厦门商品房共成交218.29万㎡，比上年同期减少约7%。其中，非住宅交易量为943.68万㎡，同比减少13%，市场份额为43%，相比上年同期有所减少。

非住宅物业未现反客为主。1.26新政影响下，住宅物业成交在第一季度大幅缩减，非住宅物业市场份额增加明显。但第二季度少有大型非住宅项目推出，未再现“非居住物业快速上位”。随着杏林湾营运中心等项目销售的启动，这一局面可望在下半年有所改变。

典型楼盘：万达广场延续传奇，杏林湾营运中心下半年发力。

4. 住宅：成交先抑后扬，房价高位运行

上半年厦门住宅共成交124.62万㎡，月均20.77万㎡，同比略降1%，基本持平。但各月成交量差异较大，整体呈“V”型先抑后扬走势。

成交量同比持平：受新政的起效时间不同影响，2011年上半年与上年同期的月成交量分别呈先扬后抑和先抑后扬两种走势，但二者成交总量大体相当。

房价变化不大： 2011年前5个月的成交均价为11240元/㎡，虽然同比微跌1.59%，但仍处高位。6月岛内高端盘密集开盘，成交均价必将有所拉升。2011年上半年全市房价同比相近，但各月的价格走势更为平稳。

注：

5. 客群：本地客群延续主力，占比波动上行

本地客群占六成：2011年1-5月，厦门本地客户购房面积占全部住宅成交面积的57%，继续占主导地位，且呈阶段性的波动上行趋势；省内客户和省外客户远远跟随，占比分别为26%和15%。

省外客群多为首置：厦门本地和省内客群所购住宅各项指标相差不大，而省外客群购房面积、均价、总价均较低，购买力较弱，多为在厦门打拼多年的首次置业者。

6. 区域：成交均匀分布，岛内后程发力

岛内外成交面积比约为二比三，除翔安外，其他五区占比都在20%左右，成交面积分布较均匀。其中，湖里和集美的成交面积相对较高。

思明区高端盘在5、6月集中推售，当月交易面积占全市三成，助力岛内在上半年成交中的占比有所提升。

7. 楼盘：岛外刚需盘占主导，异地名企陆续登场

岛外刚需盘占主导：畅销楼盘TOP20住宅成交面积共772.89万㎡，占全部的近6成，具足够的代表性；套均成交面积109㎡，主力楼盘多为中小户型。

异地名企新拿地项目陆续登场：榜单中还存在一个明显的趋势，即2008年及之后拿地的项目增多，异地知名房企开发的项目增多。近年来异地房企纷纷入厦，强势高价拿地成为助推厦门房价不断上行的动力之一，这些项目现已陆续上市，反响热烈。未来还将有多个异地房企的大盘项目推出，市场竞争将愈演愈烈。

五、 后市展望

1. 政策面：金融政策从紧，管控难放松

经济增速减缓不影响地产调控的收紧。经济增速虽有所放缓，但增速依然在9%以上，“保八”任务的完成仍然可控。

抗通胀形势依然严峻。1-5月，我国CPI连续多月在5%以上运行，6月甚至可能突破6%，抗通胀的压力依然巨大。

持续收紧的货币政策预期已经形成。上半年的金融调控让人们形成了按月提准，按季度加息的预期。这种预期一旦被打破，可能使人们对楼市调控再度丧失信心。

房价未出现实质性调整。当前全国房价并未出现明显的松动，与人民群众的心理预期仍有较大距离。北京、深圳等一线城市出现的单盘促销、降价不具普遍性。

中央政府的态度已经明确。住建部已明确表态，下半年楼市调控将继续从紧。货币政策主导下的楼市调控有继续收紧的可能。

综合以上各点，下半年楼市高管控政策难以改变，从紧的货币政策还将得以延续。

2. 供应面：新盘集中入市，房企欲强行突围

下半年有近30个新盘可望入市，不少在售楼盘还将不断加推。虽然多数房企采取少步快跑的销售策略，但供应总量依然巨大。房企不顾市场竞争的加大，强行推售大量房源，

意欲靠海量供应推高成交，强行突破政策高压。

同时，支撑房价的主要因素并未明显减弱，加之受地价、建安成本高企等因素影响，虽然房企大量推盘，但房价并不会出现急剧下跌现象。

3. 需求面：政策虽明朗，刚需慢入市

5月前后，部分岛外楼盘曾成功吸引刚需客群出手。随着大批新盘持续跟进，岛内高端盘集体入市，这部分客户已消耗殆尽，房价再度拉高，供需陷入僵持。当前已无政策预期上的分歧，但房价高位运行，调控效果未达预期，潜在的刚需客户迟迟不愿入市。

4. 展望：调控已上新层次，房企加快转型

当前的调控压力明显强于2010年，再现2010年下半年楼市繁荣的可能性较小。 金融信贷政策的收紧使市场上的流动性明显减少；限贷限购政策使投资投机需求基本绝迹，购房者成为不可再生资源；地方政府在强大的考核压力下自顾不暇，无力救市。

有鉴于此，房企有必要从经营策略和战略等多方面思考如何过冬的问题。除了加快销售，回笼资金，通过多种渠道进行融资或开展多业经营不失为一条好的思路。部分房企已在谋求转型，寻找经营蓝海，如有的企业开展资本运作，专注资源整合，脱离具体开发经营；有的企业则进军土地一级开发市场，谋求丰厚稳定的回报；等等。

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/oa3i.html