预售商品房与在建工程抵押登记中的若干问题

一、预售合同备案与在建工程抵押登记中存在的问题1.商品房预售合同备案存在的问题。首先,我国预售合同备案登记只是将办理登记备案作为预售人的一项强制性义务,而不是作为预购人为保护其不动产变动之债权请求权所享有的一种权利。登记本身既不产生新的债权债务,也不产生物权效力,因而对于预购人的保护相当有限,登记备案保护的似乎是商品房预售的一种管理秩序,而非合同

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记中黄亮中国土地勘测规划院

一

、

预售合同备案与在建工程抵押登记中存在的

产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。一这规定是否意味着权属登记一经办理，登记备案就自动消灭？

问题

1.品房预售合同备案存在的问题。商 首先，国预售合同备案登记只是将办理登记备我案作为预售人的一项强制性义务，不是作为预购人而

2.房地分离的抵押登记问题。 在建工程抵押不仅涉及土地使用权，涉及在建还

为保护其不动产变动之债权请求权所享有的一种权利。登记本身既不产生新的债权债务，也不产生物权效力，因而对于预购人的保护相当有限，记备案保登

工程的投入资产等。登记机关不仅涉及土地管理部门，涉及房屋管理部门。但目前我国现行法规中只还

有建设部《市房地产抵押管理办法》此进行了相城对关规定，即采用在抵押合同上记载的方式进行登记。

护的似乎是商品房预售的一种管理秩序，非合同当而事人依约享有的不动产物权变动请求权。其次，于对商品房预售备案的法律效力，国现行法律中并没有我明确。《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷最案件适用法律若干问题的解释》六条规定：事人第当以商品房预售合同未按照法律、法规规定办理登记备案手续为由，求确认合同无效的，予支持。请不据此可以认为预售商品房备案与否与预售合同效力无关，备

而针对在建工程抵押时的土地使用权抵押登记，内国尚无明确规定。因此，客观上造成大量在建工程抵押只在房屋管理部门登记，而未到土地管理部门登记。 而且，地和房产抵押由两个部门分别登记，房地土给

产市场监管和贷款风险控制带来困难。 3.建工程抵押后的商品房预售及其再抵押问在题。

案登记的作用在于让登记部门知晓相关信息，便于管理，一种行政管理方式。在地方性法规中，是但对此却

在建工程抵押后能否预售？《担保法》 4第 9条规定：押期间，押人转让已办理登记的抵押物的，抵抵应

有着不同的规定。如广州市《品房预售管理实施办商法》

中规定，经登记，售合同无效；门市《品房未预厦商预售管理规定》则规定未经登记的不得对抗第三人。现行规则缺乏统一、明确的理论支撑，互之间也存相在冲突。此外，由于没有明确规定经备案登记的预购

当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。笔者认为，建工程抵押后未通知抵押在权人或者未告知受让人的预售行为可能会造成如下法律后果：一，反《保法》 4第违担第 9条的规定而造

人的权利具有对抗该物权上设定的抵押权的效力，也不利于预购人利益的保护。第三，行法规中均未对现

成买卖行为无效，开发商需承担违约责任；二，害第损了抵押权人的利益，能造成抵押权难以实现：可第三， 损害了购房者的权益，为购房者获得的权利是不完因整的；四，《费者权益保护法》 4第从消第 9条的规定看，有可能对购房者构成欺诈：五，第如果购房者采用

备案登记的消灭做出明确规定。 (市商品房预售管 (城

理办法》规定预售的商品房交付使用之日起 9 O日内，购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地承

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