房地产公司工程管理手册 - 图文
更新时间:2023-10-19 19:58:01 阅读量: 综合文库 文档下载
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第一章 集团工程口各部门职责、岗位职责、工作流程 ...... 9 一、工程部部门职责、岗位职责、主要工作流程 ............ 9 (一)工程部部门职责、岗位职责 ........................ 9 (二)主要工作流程及控制要点 ......................... 15 二、工程技术部工作职责、岗位职责、主要工作流程 ....... 42 (一)工程技术部部门职责、岗位职责 ................... 42 (二)工程技术部主要工作流程 ......................... 46 三、综合计划部部门职责、岗位职责、主要工作流程 ....... 50 第二章 工程建设管理工作指引 ......................... 56 一、前期准备阶段 ..................................... 56 (一)现场查勘 ....................................... 56 (二)综合策划 ....................................... 56 (三)围蔽 ........................................... 56 (四)清表 ........................................... 57 (五)详勘 ........................................... 58 (六)临水临电 ....................................... 58 (七)三通一平 ....................................... 59 (八)大型土石方施工 ................................. 60 (九)招标立项与合同交底 ............................. 60 (十)编制施工组织设计 ............................... 60 (十一)图纸会审 ..................................... 61 (十二)与政府相关部门对接 ........................... 61 二、开工模式 ......................................... 62 1、开工标准 .......................................... 62 2、工期标准 .......................................... 62 3、抢工措施概述 ...................................... 62 三、开盘模式 ......................................... 62 四、工程管理基本机制 ................................. 63 1、样板先行 .......................................... 63 2、隐蔽验收 .......................................... 63 3、旁站监理 .......................................... 63 4、维权取证(索赔反索赔) ............................ 63
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5、工程建设交流会 .................................... 64 6、现场协调会 ........................................ 64 7、主要施工单位季度综合评价 .......................... 64 五、材料管理 ......................................... 64 (一)材料供应模式 ................................... 64 (二)材料计划编制 ................................... 65 (三)材料验收 ....................................... 65 (四)材料保管 ....................................... 66 (五)材料样板间 ..................................... 66 六、±0.000以下施工阶段 .............................. 66 (一)施工准备 ....................................... 66 (二)基础施工 ....................................... 67 (三)基坑支护 ....................................... 68 (四)地下室施工 ..................................... 68 (五)基础、地下室中间验收 ........................... 69 (六)土方回填 ....................................... 70 七、±0.000以上施工(主体施工阶段) .................. 70 (一)制度要求 ....................................... 70 (二)定位放线 ....................................... 71 (三)模板工程 ....................................... 71 (四)钢筋工程 ....................................... 72 (五)混凝土工程 ..................................... 73 (六)砌体工程 ....................................... 75 (七)抹灰工程 ....................................... 76 (八)防水工程 ....................................... 77 (九)西瓦(水泥瓦)安装 ............................. 78 (十)外墙施工 ....................................... 79 (十一)铝合金门窗 ................................... 80 (十二)GRC安装 ...................................... 82 (十三)栏杆安装工程 ................................. 83 (十四)烟道安装工程 ................................. 83 (十五)水电安装工程 ................................. 84 (十六)智能化系统 ................................... 85 (十七)防雷工程 ..................................... 87
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(十八)电梯安装工程 ................................. 88 (十九)发电机安装工程 ............................... 89 (二十)地暖工程 ..................................... 90 (二十一)钢结构工程 ................................. 91 八、豪装工程 ......................................... 92 1、工作要点 .......................................... 92 2、控制要点: ........................................ 92 九、园建工程 ......................................... 94 (一)、工作要点 ...................................... 94 (二)控制要点 ....................................... 94 十、园林绿化工程 ..................................... 97 (一)工作要点 ....................................... 97 (二)控制要点 ....................................... 98 十一、道路管网 ...................................... 100 (一)工作要点 ...................................... 100 (二)控制要点 ...................................... 101 十二、竣工验收 ...................................... 102 (一)竣工验收单位的划分 ............................ 102 (二)各专项竣工验收要求 ............................ 103 (三)施工单位履约质量和履约能力评价 ................ 103 (四)证照办理 ...................................... 103 十三、交楼 .......................................... 103 十四、进度款审批 .................................... 104 1、审批时限规定 ..................................... 104 2、进度款审批的其他规定 ............................. 104 十五、竣工资料审核 .................................. 105 1、及时性 ........................................... 105 2、竣工资料审核 ..................................... 105 十六、签证、委托及设计变更管理 ...................... 105 十七、质量、安全文明施工的检查及考核 ................ 105 (一)质量考核 ...................................... 105 (二)安全考核 ...................................... 106 第三章 工程管理制度及标准汇编 ...................... 107 一、综合制度类 ...................................... 107
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1、房地产开发建设管理制度 ........................... 108 2、管理办法 ......................................... 147 3、招投标管理制度 ................................... 161 二、材料管理类 ...................................... 171 1、全国性材料物资采购供应管理制度 ................... 171 2、关于集团签订年度框架协议、地区公司签订合同采购供应材料物资管理办法 ........................................ 180 3、全国性材料物资计划管理及考核办法 ................. 183 4、全国性材料物资质量控制管理制度 ................... 186 5、三月材料计划申报指引 ............................. 189 6、洋房、别墅主要甲供材料进场时间流程图 ............. 192 三、计划管理类 ...................................... 194 1、工程建设计划考核办法 ............................. 194 2、新项目开盘前工期标准 ............................. 195 3、工期标准 ......................................... 198 四、工作规章 ........................................ 200 1、大型土石方工程管理办法 ........................... 200 2、岩土工程勘察施工旁站监理管理办法 ................. 202 3、关于加强施工临时用电尤其是发电机管理的通知 ....... 203 4、关于地区公司执行临时用电方案报审的通知 ........... 204 5、工程放线实施细则 ................................. 205 6、旁站监理规定 ..................................... 208 7、工程例会规定 ..................................... 210 8、施工图管理及设计变更管理制度 ..................... 212 9、关于完善工程质量考核办法的通知 ................... 213 10、建设工程安全文明施工管理办法 .................... 215 11、工程质量分户验收制度 ............................ 220 12、工程竣工资料管理规定 ............................ 229 13、建设工程档案管理制度 ............................ 230 14、监理规划编制规定 ................................ 242 15、监理实施细则编制规定 ............................ 244 16、监理月报编写规定 ................................ 246 17、监理日志记录规定 ................................ 247 五、技术标准 ........................................ 250
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1、毛坯交楼参考标准(工程指导版) ........................ 250 2、道路设计标准 ..................................... 254 3、定型产品——标准做法(2009)(节选施工围墙部分) ............ 261 4、材料样板间管理标准 ............................... 265 5、回填土施工工艺标准 ............................... 266 6、施工临时用电管理指引 ............................. 272 7、施工发电机管理指引 ............................... 284 8、铝合金门窗工程质量控制办法(管函字[2009]第067号) ........ 289 9、西瓦施工工艺 ..................................... 295 10、实木复合地板施工工艺 ............................ 301 11、内墙涂料施工工艺 ................................ 303 12、水皮优冬季施工方法 .............................. 306 13、地热管施工工艺 .................................. 307 六、施工组织措施 .................................... 311 1、加快样板区工程建设的措施与建议 ................... 311 2、加快中高层、高层外立面施工进度的措施 ............. 315 3、石材问题调查分析报告 ............................. 317 第四章 集团工程口各部门标准表格、台帐 .............. 319 一、工程部常用表格 .................................. 319 1、开发建设综合策划方案会签审批表(GC-01) .......... 320 2、重大施工组织设计/方案报审表(GC-02) ............... 321 3、主体工程组织设计/方案报审表(GC-03) ............... 322 4、监理规划报审表(GC-04) ............................ 323 5、工程开工令(GC-05) ................................ 324 6、施工总进度计划报审表(GC-06) ...................... 325 7、施工月进度计划报审表(GC-07) ...................... 326 8、周施工进度计划报审表(GC-08) ...................... 327 9、工程委托审批表(3万元以下)(GC-09-01) .............. 328 10、工程委托审批表(3万元以上10万元以下)(GC-09-02) ..... 329 11、工程委托书(GC-10) ............................. 330 12、工程签证单(GC-11-01) ............................ 332 13、工程签证单(GC-11-02) ............................ 333 14、工程签证单(GC-11-03) ............................ 334 15、工程签证原始记录凭证(GC-12) ................... 335
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16、材料使用许可证(GC-13) ......................... 336 17、桩检测方案报审表(GC-14) ......................... 362 18、施工样板验收审批表(GC-15) ....................... 363 19、三层会验单(GC-16) ............................... 364 20、场地移交单(GC-17) ............................... 365 21、工序交接验收表(GC-18) ........................... 366 22、工程竣工验收表(GC-19) ........................... 367 23、委托工程竣工验收表(GC-20) ....................... 368 24、工程交接单(GC-21) ............................... 369 25、整改通知单(GC-22-01) ............................ 370 26、整改通知单回复单(GC-22-02) ...................... 371 27、工程延期申请/批复表(GC-23) ...................... 372 28、设计图纸会审记录表 (GC-24-01) ................... 373 29、设 计 图 纸 会 审 记 录 表(GC-24-01) ............ 374 30、园林/装饰工程图纸会审记录表 (GC-24-02) .......... 375 31、设计图纸会审记录表(GC-24-02) .................... 376 32、监理工程师通知单(GC-25-01) ...................... 377 33、监理工程师通知单回复单(GC-25-02) ................ 378 34、监理工作联系单(GC-26) ........................... 379 35、合同立项审批表(GC-27) ......................... 380 36、工程进度款申请表(GC-28) ......................... 381 37、工程结算申请表(GC-29-01) ....................... 382 38、工程结算资料封面(GC-29-02) .................... 383 39、工程结算资料清单(GC-29-03) .................... 386 40、施工用水、用电确认单(GC-30) ................... 387 41、工程质保金申请报告(GC-31) ..................... 388 42、项目监理日报(GC-32-01) ........................ 389 43、项目监理月报(GC-32-02) ........................ 391 44、竣工后施工单位履约能力评价表(GC-33) ........... 403 45、施工单位综合评价评分明细表(GC-34-01) .......... 404 46、施工单位综合评价汇总表(GC-34-02) .............. 407 二、工程部常用台账 .................................. 408 1、项目收文台帐(TZ-01) .............................. 408 2、项目发文台帐(TZ-02) .............................. 409
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3、工程材料验收台账(TZ-03-01)——集团甲供材料 ...... 410 4、工程材料验收台账(TZ-03-02)——地区公司甲供材料 .. 411 5、工程材料验收台账(TZ-03-033)——乙供材料 ......... 412 6、工程材料验收台账(TZ-03-04)——零星材料 .......... 413 7、隐蔽工程旁站验收台帐(TZ-04) ..................... 414 8、质量问题及整改单发文台账(TZ-05) ................. 415 9、安全文明施工问题及整改单发文台账(TZ-06) ......... 416 10、管桩进(退)场台帐(TZ-07) ...................... 417 11、预制桩旁站监桩台帐表(TZ-08) .................... 418 12、冲(钻)孔桩旁站验收台帐(TZ-9) ................. 419 13、搅拌桩(旋喷桩)旁站验收台帐(TZ-10) ........... 420 14、锚杆施工旁站验收台帐(TZ-11) .................... 421 15、岩土工程勘察施工旁站监理台帐(TZ-12) ............ 422 16、工程签证台帐(TZ-13) ............................ 423 17、工程委托台帐(TZ-14) ............................ 424 18、设计变更/工程变更台帐(TZ-15) ................... 425 19、项目工程类合同立项计划及合同台帐(TZ-16) ......... 426 20、图纸设计文件台账(TZ-17) ........................ 427 21、项目索赔/反索赔台帐(TZ-18) ...................... 428 22、零星材料采购台账(TZ-19) ........................ 429 23、重要质量控制点检查台帐(混凝土)(TZ-20-01) ...... 430 24、重要质量控制点检查台帐(楼板厚度)(TZ-20-02) .... 431 25、重要质量控制点检查台帐(砌体砌筑)(TZ-20-03) .... 432 26、重要质量控制点检查台帐(室内抹灰)(TZ-20-04) .... 433 27、重要质量控制点检查台帐(建筑尺寸)(TZ-20-05) .... 434 28、重要质量控制点检查台帐(室内墙地砖)(TZ-20-06) .. 435 29、重要质量控制点检查台帐(外墙饰面)(TZ-20-07) .... 436 30、人工挖孔桩验收台帐(TZ-21) ...................... 437 三、国家标准表格 .................................... 438 1、工程开工报审表 ................................... 438 2、工程进度计划报审表 ............................... 439 3、工程临时延期申请表 ............................... 440 4、施工组织设计/方案报审表 ......................... 441 5、材料(构配件)、设备进场使用报验单 ................. 442
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6、工序质量报验单 ................................... 443 7、工序质量报验单 ................................... 444 8、分包单位资格报审表 ............................... 445 9、施工测量报验单 ................................... 446 10、混凝土浇筑报审表 ................................ 447 11、工程计量报审表 .................................. 448 12、工程费用索赔报审表 .............................. 449 13、工程付款申请表 .................................. 450 14、监理工程师通知回复单 ............................ 451 15、工程复工报审表 .................................. 452 16、工程竣工报验单 .................................. 453 17、施工单位通用报审表 .............................. 454 18、工程变更单 ...................................... 455 19、工程暂停令 ...................................... 456 20、监理工程师通知单 ................................ 457 21、监理工程师联系单 ................................ 458 22、监理工程师备忘录 ................................ 459 23、监理月报 ........................................ 460 24、会议纪要 ........................................ 466 25、监理日记 ........................................ 467 26、工程款支付证书 .................................. 468 27、工程监理质量评估报告 ............................ 469 28、工程监理总结 .................................... 470 29、旁站监理记录表 .................................. 471 30、监理规划 ........................................ 472 31、监理细则 ........................................ 473 32、建设单位工程通知单 .............................. 474 33、建设单位工程联系单 .............................. 475
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第一章 集团工程口各部门职责、岗位职责、
工作流程
一、工程部部门职责、岗位职责、主要工作流程 (一)工程部部门职责、岗位职责 工程部工作职责、岗位职责 单位名称: 1、贯彻、实施各项房地产开发建设管理制度; 2、召集新开工项目开发建设综合策划会议; 3、编制监理规划、监理细则及监理月报; 4、组织施工图会审; 5、负责施工组织方案的会审、报批及监管实施; 部 门:工程部 部6、编制项目年度、月度建设计划并全力实施; 门7、提报甲供材料计划; 职8、审定工程签证、进度申请、结算申请及竣工资料; 责 9、及时回收、移交在建楼盘的可回收资产; 10、协助相关部门的维权取证工作; 11、组织工程竣工验收等各类验收,确保质量精品; 12、及时提出招标、设计、材料的立项并督促完成; 13、组织竣工后施工单履约能力评价; 14、负责与城管、质监、安监等政府相关部门的协调工作。 岗位职责 岗序号 位名称 工程工作职责 工作标准 备注 1、全面履行部门职责; 2、负责本部门的队伍建设、团队建设,确保良好的工作氛围及工作作风; 3、负责规范部门内部管理,建立、健全部门规章制度、工作规程; 督促部门员工执行; 5、总体负责工程进度、质量、成本控制、安全文明施工管理、施工单位管理、外部关系协调等工1. 确保工程的质量、进度、成本等符合规范、设计、合同及公司精品要求,开盘时满足销售要求。 2. 确保工程现场安全文明施3. 确保部门员工能充分发挥工作积极性。 4.确保部门工作顺利进行,督1 部经理 4、全面执行房地产开发建设规章制度,并检查、工。 9
工程部经理 作; 6、代表甲方行使合同权利、履行义务,督促施工单位全面履行义务; 7、督促、检查、审核各项目部编制的开发建设综合策划方案、施工组织设计、监理规划、监理细则、专项施工方案等; 8、督促、检查、审核各项目部制定的项目开发建设计划、招标立项计划、设计出图计划、材料立项计划及甲供材料申报计划; 9、督促、检查各项目部的台帐管理情况、资料管理情况等基础工作; 10、审定工程签证、进度申请、结算申请及组织审定竣工资料; 11、督促、检查部门员工熟悉掌握合同、图纸、规范,组织相关单位、部门进行图纸会审; 12、督促、检查各项目部的质量检查、验收工作,对影响结构安全、使用功能、外观观感的,须进行现场抽查; 13、督促、检查各项目部的材料验收工作,并亲自参加对影响结构安全及永久使用功能的主要材料(如:钢筋、电线、电缆、防水材料、水泵房设备、发电机组、配电房设备等)的验收; 14、督促、检查工地现场的安全文明施工管理,每周组织相关施工单位进行一次安全文明生产检查; 15、督促、检查现场施工组织管理工作,确保现场人力、材料、机械设备的组织满足工期、进度的需求; 16、督促、检查项目部进度控制工作,对于进度延误较严重情况协调施工单位予以解决; 17、验收施工样板; 18、主持处理重大质量事故、安全事故; 19、协调公司各部门,及时解决制约工程的较大问题; 20、协调各施工单位的关系,及时解决影响工程的较大问题; 21、负责与城管、质监、安监等政府相关部门的协调工作。 促完成有关部门关于配合销售的要求。 5. 监督审核各类工程相关资料,确保工程建设规运行。 6、 编制的项目建设总体策划方案切实可行; 7、 按时完成上级交办的工作,重大情况第一时间报告主管领导。 10
6、 签证事项完成后在合同约定期限内(合同未约定应在五天内)施工单位要申报签证单,不及时申报的,视作施工单位自动放弃,不再办理签证。
2、工程委托办理、审批流程
(1) 造价在3万元以下的零星工程委托办理、审批流程
否 合理与否 2、工程技术部审核 签署不同意返还工程部 1、工程部洽谈并起草工程委托 是 小时内核定价格, 3 、收到后 24 是 并与施工方达成一致 4、施工单位签章 返还工程部分发 5、工程部签章
流程要点:
(1)工程部必须提前进行询价、谈价等相关的委托过程,如因工程部贻误时间,没有足够
时间同施工单位商谈价格,从而造成委托单价过高,给予工程部经理降一级工资处罚。 (2)工程部不得将同一工程项目肢解委托。否则,给予工程部经理降三级工资处罚。 (3) 委托手续完备后方可施工。
(4) 工程部在委托书办理完成后3天内归档,并送合同管理部备案。
(5)工程委托书一式五份,预决算部、财务部、工程技术部、工程部、被委托单位各执一
份;
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(2) 造价在3万元以上(含3万元)10万元以下的零星工程委托办理、审批流程
合理与否 否 2、招投标部24小时内核定价格,并与施工单位达成一致 1、工程部起草委托书,并传真招投标部 签署不同意返还工程部
是
4、施工单位签章 3、地区公司主管工程领导审核 返还工程部分发
5、工程部签章
流程要点:
(1) 工程部必须提前进行询价、谈价等相关的委托过程,如因工程部贻误时间,没有足够
时间同施工单位商谈价格,从而造成委托单价过高,给予工程部经理降一级工资处罚。 (2) 委托手续完备后方可施工。
(3) 工程部在委托书办理完成后3天内归档,并送合同管理部备案。
(4) 所有造价在3万元以上的委托须找两家以上单位竞价;造价在10万元以上的工程不
得办理委托,必须签订合同;工程部不得将同一工程项目肢解委托。否则,给予工程部经理降三级工资处罚。
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3、工程进度款审批流程
2、工程部24小时内审核完成 1、施工单位根据实际进度按合同节点报送进度款申请
进度是否符合合同支付条件 签署不同意及理由,退还施工单位 否 是
3、主管领导审批 4、预决算部审核,并与施工单位对数 5、合同管理部审核 6、财务部审核,并按审批权限报批后支付
流程要点:
1、工程部在接到施工单位报送的工程进度款申报表后,必须在24小时内经监理工程师、项目经理、工程部经理审批完毕并发出。每违反一次,给予工程部经理降一级工资的处罚。 2、预决算部在收齐进度款申报资料后,48小时内(不含对数时间)必须审核完毕。若施工单位如有异议,待施工单位回复意见后,预决算部须在4小时内核算完毕。 3、财务部经办会计必须在收到进度款申报表后的4小时内审核完毕。
4、审核进度款,应认真核对申报内容是否和现场实际进度相符,并提出当月应扣款项明细清单。
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4、结算审批流程
1、施工单位申报结算资料 2、工程师审核结算资料是否齐全、竣工图是否属实 3、项目经理审核 4、工程部经理审核 三天内一次性发函 工程部,补齐资料 5、主管领导审批 结算资料是否齐全属实 是 否 6、预决算部审核 否 结算资料是否齐全审批手续是否完善 是 流程要点: 1、工程部须在收到主体施工单位报送的工程结算资料后1个月内完成审核,并一次性提交预决算部;其他专业分包工程及园建配套工程结算资料须在收到后15天内完成审核,一次性提交预决算部。工程部未按要求时限完成工程结算资料提交的,每延迟一次,扣罚工程部经理200元。
2、预决算部发现资料不齐,审批手续不全或有明显错误的的,在收到资料起7天内一次性发函给工程部;工程部自收到函件之日起7天内补齐完善后重新提交。每延迟一天,扣罚工程部经理200元
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7、财务部审核,并按审批权限逐级报批 5、施工样板审批流程
1、施工方经三级自检合格后,填 写施工样板审批表,报工程部 2、工程部经理组织验收
4、涉及施工工艺做法、 3、涉及外观效果的施工样板报总施工质量标准的,报主管 工室审核 工程领导审批
5、地区公司负责人审批 6、大面积施工
流程要点:
1、施工过程中需做样板的有:外墙饰面砖、铝合金窗、栏杆等;室内地面砖、木地板;室内墙面、天花(吊顶)的扇灰及油漆;大堂、电梯前室的所有装饰;室外园建装饰、道路及广场的铺装面层等;室内外砖砌体及批荡;主体结构的钢筋及模板;预制构件的安装等。
2、未作样板或样板未经批准,不能大面积施工。否则,给予工程部经理降一级工资处罚。
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