子女出资以父母名义购房改房引起的产权纠纷

北京杨文战律师法律文集

案例分析篇

子女出资以父母名义购房改房引起的产权纠纷

案情介绍

张老汉所在单位86年分配公房一套，99年单位最后一次房改机会，允许职工以优惠价折算工龄购买公房产权。但张老汉已年老退休，无力购房，于是向其三个子女提出“谁代父出资购房就取得此房所有权”，三子女中一子张丙表示愿意出资，另两个子女甲乙均表示放弃购房。

当时由张老汉亲笔起草了一份名为《申请公证书》的文件，文件明确如下内容：“由张丙自愿以父亲名义购房，让父亲终身居住免除房租负担，房屋产权归实际购置人张丙，其它人不得提出异议。此协议申请公证”等内容。在该文件上，陈老汉父子四人分别亲笔签字。且张甲张乙在签字时明确写到“放弃购房”。但此文件并未到公证处公证。

协议签订后，张丙出资3万元并折合张老汉的工龄等购房，产权证在张老汉名下。

2000年取得房产证后，张老汉亲笔写下自书遗嘱一份交给张丙，简述前因后果，主要内容与此前四人共同签订的文件基本一致，并亲笔签名，很遗憾的是因此遗嘱是用毛笔宣纸所书，保管不善，在老人去世后，张丙手中的此份遗嘱最后一条落款处的立嘱日期竟然找不到了，但是张老汉的自书内容中提到立嘱时自己的年龄，可以推算出立嘱时间为2000年。

2003年张老汉去世，此时房产市值已达数十万元，张丙提出按此前的约定和遗嘱继承该房，办理过户手续，要张甲张乙配合，但张甲张乙提出要求共同继承该房或得到补偿，协商不成，张丙准备起诉。

张丙找到我代理此案，经审查本案的关键证据《申请公证书》和《遗嘱》均有瑕疵，《申请公证书》并未公证，《遗嘱》落款时间又没有。但是从上述文件中可以得出此案的基本事实，因此我认为该案的胜面还是比较大的，即使对方以《遗嘱》形式有不符不认可，但如果以“出资购房取得产权的协议关系”为基础，即使此两份书面文件都有瑕疵，只要能证明事实上确实存在“出资购房取得产权的约定”就很可能胜诉。

接手此案后，又指导张丙进行了必要的取证工作，然后到北京市某区法院立案。

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案例分析篇

法院以继承纠纷立案，在审理中，被告提出了“《申请公证书》未公证”、“所有权以登记为准”、“《遗嘱》形式有问题，应无效”等观点，要求按法定继承。但原被告双方均认可曾经有过“出资购房取得产权的约定”，只是被告认为此约定无效。

关于原告在庭审中的相关观点，经整理后形成了书面的代理意见庭后交给法院如下：

代理意见

北京杨文战律师依法接受张丙的委托代理其与张甲、张乙继

承纠纷一案。经过庭审及原被告双方举证、质证，我对本案形成以下看法：

本案原被告系被继承人张老汉的三位合法继承人，被继承人生前为取得购房机会，免去长期支付房租之负担，提议由三位继承人之一承担买房义务，并以此为条件在被继承人去世后由出资购房的继承人取得该房屋产权，也即继承该房。为此被继承人与三位继承人签订了一份书面文件，内容为由原告出资购房并在被继承人去世后由原告取得该房产权。

此后，原告履行了付款及办理购房手续的义务，在房款交付后，被继承人还又交给原告另一份自书遗嘱，其内容与四人原签署的文件一致，以确认将该房由原告继承。

2003年初被继承人去世，原被告之间为此房的继承权诉至贵院。

在庭审中二被告已明确承认曾在名为《申请公证书》的文件上签字表示放弃购房与继承该房。该文件虽名为《申请公证书》，但文件中对财产的处理已做了相当清楚的表述，而且公证也不是文件生效的必要形式与要求，未进行公证并不能否认文件的效

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力，该文件实际上是一份协议，被继承人为原告取得该房产权设置的条件就是原告出资购房，待被继承人去世后可完全取得该房。后原告已完全履行了此项义务，文件所设立的条件已成立，由原告取得该房是完全符合被继承人意思表示的。

原告履行了付款义务后，被继承人出具的另一份自书遗嘱更加证实了由原告继承该房是被继承人的真实意思表示，虽然这份遗嘱的落款时间丢失，但并不表示无法证实立遗嘱时间，从遗嘱的开头部分可以看出被继承人自述“现年六十六岁”，从这段表述中可以明确得出被继承人立遗嘱的时间。

遗嘱之所以有时间要求，其立法目的是为了防止有数份矛盾的遗嘱的情况下以最后的遗嘱作为被继承人的最终意思表示，从本案来看，与处分财产有关的遗嘱性文件只有两份，一份是由被继承人自书，并要求本案原被告共同签字的协议性质的文件，这份文件其实也是一份自书遗嘱，而且本案被告对此已签字确认。另一份是原告履行完毕付款买房义务后，由被继承人自书的另一份遗嘱，这两份文件内容及意思表示完全一致，现在也没有与这两份文件矛盾的文件与之抵触，因此，虽然最后一份遗嘱的落款时间丢失，并不代表该遗嘱无效。《遗嘱》与《申请公证书》的内容能相互印证。

此外，即使遗嘱继承的关系不能确认，单从各方一致的意思表示所达成的实际履行的协议的角度来看，此争议房产的归属也是属于原告的。

经过法庭调查，可以确认在被继承人生前曾与原告达成一致，由原告出资以被继承人名义购房，在被继承人生前此房由被继承人居住，被继承人承认此房的实际所有者是原告，但原告完

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全实现对此房的占有、使用、收益、处分权利除了要履行付款义务外，还要等待另外一个条件的出现──被继承人不再使用该房，也就是被继承人去世。而被继承人提供了购房机会，取得的权利是可以不用继续承担房租而终生居住此房，所做出的承诺就是承认此房的实际所有者是原告。

实际上这也符合权利义务一致原则，文件中所提及的赡养老人与购房无关，所包含的意思是此房的取得原则是出资购房，不论是购房者还是非购房者，都不能因此排除赡养义务。只不过购房者因为出资购房多承担了一份义务，最终取得了一项权利就是房屋产权，文件中提及只要原告履行了出资义务，这种产权的取得连父亲也不可以提出异议。当然这种权利的取得仍然是附有一定义务的，这项义务就是在父亲有生之年，原告还要保证父亲对此房的居住权。这对原告来说是一种不定期的义务，即不管父亲在世的时间是长是短，都必须保证其居住权。时至被继承人去世，就取得此房产权的条件而言，原告都已完全做到，此房产权归原告是完全合法、合理的。就房屋产权的处置而言，被继承人与原告已达成权利义务的完全一致，而且已经实际履行多年，包括被告在内的所有人均无权对此项约定提出异议。就履行变更房屋产权的义务而言，由于被继承人已经去世，不可能由其亲自完成变更产权事宜，本案的被告作为被继承人的继承人，对于被继承人应当履行的这项义务，理应积极配合予以完成，这也是继承人应尽的义务。

至于被告所提及的答辩理由，是站不住脚的。被告提及的被继承人生前表示不愿把此房给原告是无稽之谈，没有任何证据。

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综上所述，争议房屋的产权理应由原告取得，其它财产也应由原被告依法定继承原则继承。请法院依法判决。

一审法院判决

2003年底法院做出一审判决，认定“张老汉与子女达成的《申请公证书》不具有赠与或遗嘱的性质，《遗嘱》不符合遗嘱继承的法定要件，本案按法定继承由三个继承人共同分割，分割前先行给本案原告扣除其出资购房款。” 判决中对于原告律师提出的“出资购房，约定一定条件下取得产权的协议关系”未做任何评判和表述。

一起子女出资以父亲名义购房的产权风波（下）

上诉前情况介绍

对于一审判决，我很不理解，虽然说本案原告的证据确实有瑕疵，比如严格讲你可以说这两份文件都不具备法定的遗嘱的完全要件，法院可以从严掌握按遗嘱继承的条件。

但是对于我在庭审中提出的“张丙与张老汉形成的一方出资购房供老人使用，另一方待老人去世后取得房屋产权”的约定，属于一种协议性质的行为，可以证实，且没有违反法律规定，应属有效的观点，为什么一审法官不做任何评判呢？

当然，对于当事人而言，面临的是是否上诉的问题，而当事人要考虑的是上诉的机会有多大的问题，当事人说曾经带着判决和资料找过同事在中院工作的亲戚看过，也找过其他律师，都说上诉的机会不大。这个问题又摆在我的面前了。 法官怎么判决确实不是律师能左右的，这一点我只能清楚地告诉我的当事人，就本案而言，毕竟不是大案，我也不能确保用什么手段让二审法院对此案有足够的重视，但是，我告诉他：“我认为，一审法院没有正面对我提出的全部观点进行明确反驳，这也说明这是一审法院不能正式面对的地方，也是本案的软肋。既然能证明存在这个关系，这此关系又并不违法，为什么法院不可以依此判决？这个问题现在你有机会让二审法官来回答你。所以，上诉是你唯一的机会，如果你不上诉，此事就只能如此了。当然，二审法官怎么判，不是我们能决定的，我只能说以目前的案情和证据，我认为把房产判决给你是有足够理由的，上诉要付出上诉费，但是可以争取一个机会，就当是赌博，输了是什么后果，多付些诉讼费，赢了呢？”。

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