海南省房地产估价师《理论与方法》：价值类型试题

海南省房地产估价师《理论与方法》：价值类型试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、以下不属于经营性用地的是（）。 A．工业用地 B．旅游用地 C．娱乐用地

D．商品住宅用地

2、房地产开发项目策划属于房地产__的范畴。 A．评估 B．经纪 C．代理 D．咨询 3、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、等设施或条件以及场地平整。

A：给水、排水、电力、通信 B：给水、排水、燃气、热力 C：排水、电力、通信、燃气 D：排水、电力、通信、热力 E：工业用地的监测点评估价格

4、民事法律关系是指由民法确认和保护的关系。 A：人身 B：社会 C：经济 D：财产

E：执行层的组织协调

5、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是__技巧。 A．产品线定价 B．选择品定价 C．补充品定价 D．产品束定价

6、成本法的本质是以房地产的__为导向来求取房地产的价值。 A．建筑规模 B．基础成本

C．重新开发建设成本 D．建后利润

7、关于市场法的说法，错误的是。

A：测算结果容易被人们理解、认可、接受 B：测算结果有时并不一定是合理、真实的

C：需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握

D：每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化 E：工业用地的监测点评估价格

8、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（）年。 A．0.63 B．1.63 C．2.25 D．12.50

9、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为__万元。 A．65.4 B．81.8 C．87.2 D．109.0

10、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于。 A：市场价值 B：清算价值

C：快速变现价值 D：投资价值

E：工业用地的监测点评估价格

11、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由__负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。 A．政府部门 B．建设部门 C．房管部门 D．开发企业

12、城市规划、镇规划分为总体规划和。 A：分区规划 B：简单规划 C：详细规划 D：控制性规划

E：房地产估价机构必须加盖公章

13、某市去年住宅的实际销售量为，预测销售量为，平滑指数为0．8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是。 A：475 B：600 C：450 D：490

E：借款合同

14、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于__。 A．收益现金流风险 B．资本价值风险 C．比较风险

D．未来运营费用风险

15、房地产供给有限特性的本质是。 A：土地的总量有限 B：房地产的不可移动性 C：房地产的独一无二性 D：房地产的价值量大

E：工业用地的监测点评估价格

16、房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是。 A：选址规划意见通知书，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》

B：规划设计条件通知书，选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》

C：选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》

D：规划设计条件通知书，《建设用地规划许可证》，选址规划意见通知书，《建设工程规划许可证》 E：借款合同 17、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算．【2006年考题】 A：平均增减量法 B：平均发展速度法 C：移动平均法 D：指数修匀法

E：工业用地的监测点评估价格

18、已知某城市容积率修正系数表，如下表：若确定比较案例宗地地价为900元／㎡，容积率为1．7，待估宗地规划容积率为1．3，则进行容积率修正后可比实例的价格为元／㎡。 A：1 177 B：675 C：688．2 D：1 200

E：工业用地的监测点评估价格

19、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是__。 A．条形基础 B．桩基础 C．箱形基础

D．整体式筏式基础

20、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是__。 A．0.4月 B．2.5月 C．0.4年 D．2.5年

21、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是。 A：投资利润率 B：投资回报率 C：贷款利率 D：成本利润率 E：借款合同

22、在成本法求取折旧中，采用__更符合实际情况。 A．有效经过年数 B．实际经过年数 C．剩余经过年数 D．自然经过年数 23、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。 A：4 B：3 C：2 D：1

E：执行层的组织协调

24、股票与债券的共性是__。 A．收益性 B．偿还性 C．安全性

D．市场价格与票面价值的一致性

25、一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就__。 A．越大 B．越小 C．坚挺 D．疲软

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在我国下列属于限制民事行为能力人的有。 A：18周岁以上的成年人 B：10周岁以上的未成年人 C：不满10周岁的未成年人

D：不能完全辨认自己行为的精神病人 E：不能辨认自己行为的精神病人

2、以出让方式取得土地使用权的房地产，转让后受让人欲改变原约定的用途，应具备的条件为__。

A．必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意 B．必须取得所在地建设行政主管部门的批准

C．与土地管理部门签订合同变更协议或更新签订合同 D．相应调整土地使用权出让金

E．出让方应缴纳因改变土地使用性质的补偿金

3、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（）。 A．成本利润率是年成本利润率

B．成本利润率是开发经营期的成本利润率

C．投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率

D．投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率

4、某公司以120万元购买了150m2的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为__。 A．7.5% B．10.8% C．12.5% D．15.0%

5、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35m2，外墙面积为7m2，单元间分隔墙面积为10m2，公摊面积为5m2，那么，可出租面积应为__m2。 A．48.5 B．49 C．51 D．45.5

6、一个估价项目中的估价时点，本质上是由__决定的。 A．估价委托合同签订时间 B．估价目的

C．实地查勘估价对象的时间 D．委托人意愿

7、权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请登记。 A：预告 B：变更 C：更正 D：异议

E：执行层的组织协调

8、国外通常将写字楼分为个等级。 A：2 B：3 C：4 D：5

E：借款合同

9、住房公积金管理的基本原则包括。 A：住房公积金管理委员会决策 B：住房公积金管理中心运作 C：银行专户 D：财政监督 E：社会监督

10、房屋抵押权自__之日起生效。

A．抵押合同签订 B．抵押合同生效 C．抵押权登记

D．核发他项权利证书

11、某开发商向银行申请了利率6％，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本付息额为万元。 A：7．59 B：7．28 C：13．59 D：6．05 E：借款合同

12、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个__称呼。 A．概括性 B．描述性 C．理论性 D．准确性

13、根据代理权发生的依据不同可将代理分为。 A：委托代理 B：法定代理 C：指定代理 D：本代理 E：复代理

14、根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为等四个层次。 A：经营利润 B：利润总额 C：税后利润 D：可分配利润 E：未分配利润 15、银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，对贷款的决策管理尚存在缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。具体体现在。 A：资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险 B：自然原因或社会原因导致借款人失去还款能力

C：由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还 D：抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱环节所带来的风险 E：资金来源与资金流动性无关 16、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在__倍以上。 A．3 B．4 C．5 D．6

17、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时属于下列情形的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。

A：经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于公安机关用地

B：私有住宅转让后不用于居住的

C：按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的 D：根据城市规划土地使用权应当出让的

E：转让的房地产能够确定建设用地使用权出让用途、年限和其他条件的 18、拆迁人拆除，不予补偿。 A：必须拆除的违章建筑 B：代管房屋

C：产权有争议房屋 D：抵押房屋

E：超过批准期限的临时建筑

19、对监理单位的资质审查、分级标准、申请程序、监理业务范围及管理机构与相应职责均做了详细规定的是。 A：《工程建设监理单位资质管理实行办法》 B：《工程建设监理单位资质管理若干细则》 C：《工程建设监理单位资质管理实行规定》 D：《工程建设监理单位资质管理具体规定》 E：执行层的组织协调

20、下列关于基础利率的表述中，正确的有__。 A．等于银行存款利率 B．等于银行贷款利率

C．是投资者所要求的最低利率

D．是银行同业之间的短期资金借贷利率

E．一般使用无风险的国债收益率作为其代表 21、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件中的__。

A．生产成本高于市场平均成本 B．生产成本低于市场平均成本 C．自由竞争

D．该种商品本身可以大量重复生产 E．生产成本等于市场平均成本 22、评估拆迁价格应精确到__。 A．元 B．角 C．百元

D．由双方协商

23、对申请房地产权属登记条件叙述正确的是。 A：申请人应对该房地产的基本状况有了解 B：申请人或代理人具有申请资格 C：有明确具体的申请请求

D：申请登记的房地产产权来源清楚、合法、证件齐全、没有纠纷 E：属受理登记的登记机关管辖

24、开发商对投标人进行资格审查时应考虑__方面。 A．企业注册证明和技术等级 B．主要施工经历

C．技术力量简况

D．施工机械设备简况 E．存在拒工的承建项目

25、一般来说，有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有。 A：城市化水平的提高

B：房地产开发建设的技术进步 C：房地产本身价格的提高 D：消费者收入水平的提高

E：房地产开发建设要素价格下降

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