2004长沙市市区基准地价技术报告 - 图文

2004长沙市市区基准地价

技 术 报 告

2005年3月

第一章 长沙市市区基准地价更新概述

第一节 长沙市概况

长沙市位于湖南省东部偏北，处于湘江下游和长浏盆地西部，东经112?53'至113?6'，北纬28?2'至28?16'间，东与江西省萍乡市接壤，北与岳阳市交界，西与益阳市相接，南与湘潭市、株洲市相联。 一、建置改革

据考证，秦为长沙郡治临湘县。西汉为长沙国都城。东汉复为长沙郡治。589年隋统一中国，废州郡，为潭州州治（一度改潭州为长沙郡）。洪武五年六月，潭州府更名长沙府。

1958年12月24日，湖南省调整县市行政区划，原属湘潭专区的长沙、望城二县划归长沙市管辖。

1978年底，长沙市辖5区2县（16县辖区）29街道84公社9镇，308居委会1132大队，全市面积3754.4平方公里，市区面积3754.4平方公里。

1983年2月8日，长沙市增辖浏阳、宁乡、湘阴（1983年7月湘阴回归恢复后的的岳阳）。

1993年1月16日，浏阳撤县设市。

1995年辖县（市）撤区并乡建镇，长沙市辖5区3县1市，市区面积367平方公里，建成区面积101平方公里。

1996年市辖区区划调整，撤消郊区，调整区划范围，新五区为芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花。

2003年全市面积11819.5平方公里，市区面积556.33平方公里，建成区面积118.82平方公里。

国务院2001年10月10日国函[2001]131号批复：长沙市人民政府驻地由芙蓉区藩正街迁至岳麓区岳麓大道。

二、自然地理条件

长沙地处亚热带，气候温和湿润，四季分明。年均气温16.9?C，最

冷月(一月)平均气温4.6?C，最热月(七月)平均气温29.5?C，年均降水量1400.6mm，4-6月降水集中，月降水量平均184.5-245mm。全年雨日约158天。冬春多北风，夏季多南风，日照时数年均1726小时，积温5466?C，无霜期长，年均279.3天。

市域总体地势两侧高、中间低。区内地貌形态以低山、丘陵、岗地和冲积平原为主，湘江西岸岳麓山、谷山、莲花山一带为低山冈陵区，相对高差达200米以上，局部地段十分陡峻。平原主要在湘江东岸及浏阳河、捞刀河一带分布，标高在30-80米左右，由河漫滩和1-5级阶地构成。区内第四系覆盖层(局部地段有基岩出露)一般在10余米左右，主要由湘江及浏阳河的冲积层构成，属中一低压缩性土，稳定性较好。

境内地表水系发达，干流湘江贯穿南北，年泾流量达600亿立方米，浏阳河、捞刀河、靳江河、沩水等湘江支流自东、西两岸汇入湘江，这些河流江面宽阔，水量充足，河床坡度小，流速缓慢，高水位时间长，每年4-6月为汛期。地下水则主要埋藏于湘江和浏阳河的河漫滩和各级阶地的砂、卵石层中。

在大地构造位置上，长沙位于扬子准地台的东南隅，次级构造单元长沙平江断陷盆地的西南部，紧邻华南褶皱系。长沙市及其邻近区发育北西向—近东西向和北北东—北东向两组第四纪时期的活动断层，其规模都不大。根据深部构造、地震地质条件和地震活动性等综合分析，长沙市不具备发生中强地震的地震构造环境，主要是受外围地区中强地震的影响。 三、行政区划、人口

长沙市是全国历史文化名城，湖南省省会，并将逐步建设成为我国中部地区的区域性现代化中心城市，现辖五个区、一个县级市、三个县。其中市区五个区分别为芙蓉区(34.58万人，42.4km2)，天心区(40.1万人，73.64km2)，雨花区(44.42万人，114.21km2)，开福区(39.54万人，187.01km2)，岳麓区(37.61万人，139.07km2)。一县级市为浏阳市(132.59万人，4998.74km2)，三县分别为长沙县(73.47万人，1997.15km2)，望城县(70.50万人，1361.32km2)，宁乡县(128.94万人，2905.92km2)。 2003年全市总人口601.76万，其中市区人口196.25万；全市土地总面积11819.5平方公里，其中市区556.33平方公里。

四、经济发展水平

2003年，长沙市国内生产总值928.22亿元(当年价，下同)，人均国内生产总值11262元，全市工农业总产值789.38亿元，其中工业总产值714.78亿元。全社会固定资产投资总额494.97亿元，社会消费品零售总额452亿元，地方财政预算内收入59.89亿元，全年进出口总额20.44亿美元，其中出口10.98亿美元，实际利用外资5.02亿美元。 1990-2003年，全市国内生产总值平均每年递增12%。在经济快速发展的同时，各产业结构也在进行着适应性调整，2003年三产业比例为8.9:42.5:48.6，较1990年的24.0:40.0:36.0有了很大改变。 2003年全市城镇居民人均可支配收入9933元，人均消费性支出8330元。农村居民人均纯收入3172元，人均生活费支出2584元。

五、科学技术与教育

全市共有市级以上科研院所130余所，另有650多所民办科研机构，专业技术人员23.14万人。科技成果不断涌现，2003年全市共取得各类重大科技成果259项，专利申请量达1972件，授权量1261件。 全市共有普通高校23所，成人高校12所，中等职业学校131所，普通高中92所。全市普通高校在校学生12.56万人，中等职业学校在校学生2.64万人，普通中学在校学生38.42万人，小学在校学生46.65万人，小学适龄儿童入学率为98.72%，小学生升学率为99.36%。

1991年长沙高新技术产业开发区经国务院批准成为全国首批27个国家级开发区之一。2003年全市高新技术产业实现产值175亿元，是1995年的7.3倍，占到全市工业总产值的25.5%，已形成电子信息、光机电一体化、生物医药工程、新材料四大新兴产业群，有36家高科技企业产值过亿元。

六、城市建设基本情况

至2003年，长沙市都市区城市建设用地面积135.84平方公里，人均用地69.2平方米(计算人口196.25万人)。城市绿化覆盖率36.6%，城市公共绿地1229公顷，人均6.26平方米。

2003年全市完成货物运输周转量91.0771亿吨公里，客运周转量

83.5591亿人公里，完成货运量10632万吨，客运量10609万人次。其中，公路货运量9572万吨，客运量457038万人次；水上运输货运量867万吨，客运量17万人次；铁路货运发送量189万吨，客运量942万人次；民航客运量299万人次。

至2003年，城市道路总长度约1188公里，道路铺装面积1980万平方米，道路广场用地1162.59万平方米，人均道路长度0.577米，人均道路面积6.81平方米。城市供水能力165万立方米/日，污水处理率32%。

七、土地利用现状

长沙市市区土地按《长沙市土地利用总体规划》和地籍变更调查有关资料，可划分为8大类。长沙市市区2003年土地面积和各类型土地面积及其分布情况见表1-1。

表1-1 长沙市市区2003年土地利用现状一级分类面积汇总表（亩）

辖区面积 耕地 行政区划 园地 林地 牧草地 居民点及 交通用地 水域 工矿用地 0 0 0 0 未利用 土 地 芙蓉区 75642.0 7251.3 2466.7 124.5 雨花区 171310.2 43936.2 11247.2 19102.2 岳麓区 267282.2 42174.0 14327.0 48656.9 天心区 110465.0 18550.1 1659.0 7113.5 39029.5 2052.5 11337.5 13380 65774.0 5371.7 17322.6 8556.3 54584.5 4341.2 38008.4 65190.2 55174.0 3782.2 19909.6 3976.6 开福区 280514.8 71544.3 9064.8 68244.0 14.4 75413.0 5372.0 42985.3 7877.0 合计 905214.2 183455.9 38764.7 143241.1 14.4 289975 20919.6 129563.4 98980.1

第二节 工作概况

一、工作范围

本次长沙市市区土地基准地价更新工作的范围包括长沙市市区（含芙蓉区、岳麓区、雨花区、天心区、开福区），面积约556.33平方公里。

二、工作目标和任务

1、完成长沙市市区土地级别调整

在《长沙市市区土地级别调整与基准地价评估技术报告》（2001年）的定级结果基础上，依据地价变化情况，按照《城镇土地分等定级规程》的要求，采用计算机系统为辅助手段，全面完成长沙市市区土地商业用地、住宅用地和工业用地土地级别的调整工作。

2、完成长沙市市区基准地价更新

根据长沙市市区土地级别调整结果与地价调查资料，在市区土地级别调整的基础上，按照《城镇土地估价规程》的要求，完成长沙市市区基准地价更新工作。

三、基准日 2004年7月1日 四、预期提交成果 1、文字部分

包括长沙市市区土地基准地价更新工作报告、基准地价更新技术报告。

2、图件部分

包括长沙市市区各类用地级别与基准地价图、调查样点分布图。 3、计算机成果部分

包括文字部分和图件部分的光盘；长沙市地价管理信息系统的计算机系统成果。 五、组织管理

1、成立专门的领导小组和技术小组

成立由主管国土的副市长任组长，国土、财政、物价等部门领导任成员的领导小组，专项协调此项工作的开展；成立由主管地价管理工作的副局长任组长，各专业技术人员任成员的技术小组，完成具体技术工作。

2、召开专门的协调会议和技术研讨会议

讨论此项工作的整体思路和技术路线，收集资料以及确定技术方法，确定严格按《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》实施项目，并采用高新技术，大胆创新。

3、加强项目质量管理

对项目的进展情况按有关规定及时向市人民政府和上级土地行政主管部门上报项目工作进度，及时反馈项目研究中出现的问题。项目完成后，及时邀请上级部门进行野外验收及报告审查，准时、高质量地提交项目研究成果。

六、工作计划

全部工作共分为前期准备、资料收集、内业处理、成果汇总、意见征询、成果验收、鉴定与上报审批等6个阶段。工作计划见表1-2。

表1-2 长沙市五区土地级别调整与基准地价更新项目工作时间表

项 目 内 容 一、准备阶段（2004.6.1—2004.6.30） 1.向上级部门报批工作实施方案 国土局向上级上报工作方案，市政府成立领导小组，落实项目经费和各相关部门提供资料。 2．成立分工明确的工作组 （1）成立领导小组； （2）成立技术指导组； （3）成立项目管理组； （4）确定协作单位； （5）建立监督检查制度。

3．制定工作制度和方案 （1）制定外业调查工作计划和制度； （2）编写市区基准地价更新资料调查方案； （3）确定市区基准地价更新技术方案。 4．搜集工作底图及图件编辑 （1）1:10000及1:25000数字化地形图； （2）数字化交通图及2020年规划道路网； （3）管网图（供水、排水、供气、供电等）； （4）专题图（环境质量调查分布图、园林绿地分布图、人口分布图等）。 （1）土地使用权出（转）让调查表；（2）土地使用权出租调查表；（3）私旧房买卖调查表；（4）商品房出售调查表；（5）房屋出租调查表；（6）工业、仓储企业用地情况调查表；（7）征地、拆迁、土地开发调查表；（8）联合建房调查表；（9）土地联营入股调查表；（10）以地换房调查表。 （1）按工作方案收集相关部门资料； （2）人员培训：主要包括调查的范围、目的、工作对象、工作方法，详细讲述调查的基本要求以及调查表格的填写方法、样点的上图方法、各类型样点的调查方法，外业调查注意事项等； （3）学习《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，编写《长沙市市区基准地价更新工作手册》。 5、调查表格设计及印刷 6．收集有关资料和组织人员培训 二、资料收集阶段（2004.7.1—2004.7.31） 1、土地估价资料收集 土地使用权出（转）让、商品房出售、私旧房买卖、房屋出租、工业企业和仓储用地调查表、土地使用权出租、土地联营入股、联合建房、征地、拆迁、土地开发等估价资料的调查。 土地还原利率、房屋还原利率、房屋重置价、房屋耐用年限、房屋残置率、银行存贷款利率、房地产开发行业效益指标、各种房地产交易税费、物价指数等。 召开各级领导小组会议，解决工作中存在的问题。 2．其他相关资料收集 3．召开领导小组全体会议 三、内业处理阶段（2004.8.1—2004.8.31） 1．调查资料的分析整理 （1）检查内容是否遗漏，数据是否符实； （2）从定级与估价二方面进行资料归类。

2．资料的录入及建库 （1）按因子的图形和属性要求，制定合理的数字化方案； （2）建立相应类型的图形数据库； （3）进行图形编辑，检查数字化中的错误； （4）建立属性数据库； （5）配符号显示，检查和修正图形和属性数据的错误。 建立空间数据库，并对资料进行处理，按《规程》规定初步确定商业、住宅、工业用地地价，并建立宗地地价修正体系。 不定期召开如商服中心、权重打分、工作协调等专家或领导小组会议。 初步确定市区土地级别、各级别各类用地基准地价。 3．资料处理 4．召开专家和领导小组会议 7．初步成果分析与实地校核 四、成果汇总阶段（2004.9.1—2004.9.30） （1）编写基准地价更新工作报告、基准地价更新技术报告； （2）绘制土地级别调整及基准地价成果图、《规程》规定的其它图件； （3）编写有关专题报告； （4）各类成果数字化存档。 五、意见征询阶段（2004.10.1—2004.10.30） 意见征询 （1）召开专家咨询会及评审会； （2）归纳和整理各方面意见和建议，并调整完善。 六、验收、鉴定与上报审批阶段（2004.11以后） （1）成果验收、鉴定； （2）成果上报审批； （3）媒体宣传。 成果汇总 验收与上报

第三节 基准地价更新概述

一、基准地价成果更新的必要性 1、原成果已经与现实地价水平不相符合

长沙市市区土地级别调整与基准地价评估最新成果是2000-2001年全国地价调查试点城市的调查成果，经政府并报有关专家鉴定通过的，其基准日是2001年1月1日，至现在历时近三年多了，近几年由于长沙市经济的快速发展、城镇基础设施的不断完善，城市规划和功能布局都发生了较大的变化，2001年的估价结果已不能客观地反映长沙市的实际地价水平。同时中华人民共和国行业标准《城镇土地估价规程》规定，凡是原有基准地价成果使用两年或有社会经济条件发生变化的，都要对基准地价成果进行全面或局部评定，更新原成果，目的是为了使土地价格成果符合客观实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现实性。

2、新的长沙市城市规划已经通过审批

长沙市所属长沙县、浏阳市、宁乡县和望城县的基准地价评估是在 2002年到2003年陆续完成的，这四个县市当时的基准地价评估都是局限于当时县（市）域内的经济发展状况和基础设施状况来完成的，跟长沙市市区的基准地价成果尚未完全衔接。特别是长沙市新的城市总体规划已经建设部同意，城市规模将由过去556平方公里控制区将演变成1450平方公里的范围，除了长沙市现辖的五区范围外，长沙县星沙镇、暮云镇、朗梨镇、黄花镇及望城县高塘岭镇、坪塘镇、丁字镇、雷锋镇、星城镇、含浦镇、黄金乡，均纳入长沙市市区的城市建设范围，过去这些区域的土地级别调整和基准地价评估均安排于各区域所属的县域，进入各自所属的县乡镇土地级别调整和基准地价评估范围地价水平偏低，与将来的规划建设趋势和发展趋势不相符合，急需调整其基准地价水平。

3、土地管理政策的变化

为实施可持续发展战略，进一步强化我国国土资源管理，国土资源部对近年来在土地管理方面存在的问题进行了反思，对一些不利于国土资源管理的土地政策法规正在进行修改，特别是新宪法对土地财产权的强化，对农用地转变为建设用地的明确划分，对农用地原征用条例的改革将大大

促进我国土地一级市场的规范；同时，在城市原有建设用地的房屋拆迁政策的变化也极大的促进了城市原有建设用地地价的变化，造成城市原有建设用地将朝更加有效的方向利用。

二、基准地价成果更新的主要依据 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2001）； 4、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）；

5、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）；

6、省政府《关于加强土地市场秩序的通知》（国湘政发[2001]15号）； 7、湖南省国土资源厅《关于加强地价管理开展城镇基准地价更新与平衡工作的通知》（湘国土资发[2001]61号）；

8、湖南省国土资源厅、省财政厅《关于开展全省城镇基准地价更新平衡和农用地分等定级估价工作的通知》（湘国土资发[2001]70号）；

9、《长沙市城市总体规划》； 10、《长沙市土地利用总体规划》；

11、长沙市市区土地基准地价更新工作相关文件。 三、原基准地价成果的主要内容

长沙市市区基准地价最初的评估成果是于1993年由长沙市土地估价办公室完成，1996年进行了更新，2001年在全国城市地价大调查项目中长沙市作为试点城市又对长沙市市区进行了全面的土地定级与基准地价评估，这个成果的主要内容包括以下几个部分：

1、长沙市市区土地定级

长沙市本次土地级别调整，采取以计算机系统为手段，采用国土资源部推荐的《土地级别调整及基准地价动态更新》软件进行全市覆盖的综合定级和分类定级。

（1）其技术程序如下：

①建立长沙市市区土地级别调整的因素、因子体系；

②确定各因素、因子的权重值；

③计算各因素、因子的指标值和作用分，编制各因素指标值和作用分值的对照表；

④划分市区土地级别调整单元；

⑤计算单元内各因素分值，加权重求和计算总分值，按总分的分布排列和实际情况，初步划分土地级；

⑥进行市场交易价格定级，对初步划分的土地级进行验证和调整。 （2）其采用的技术方法如下：

①技术途径采用多因素综合评价法，以市场资料分析法进行验证； ②土地级别调整因素（因子）沿用原成果的选取因素（因子）； ③土地级别调整因素（因子）权重值沿用原成果的结果；

④土地级别调整因子评价指标值标准化处理采用位序标准化进行，定级因素的作用分计算采用相对值法和距离递减法，按[0，100]区间赋分，因素指标优劣与作用分的关系按正相关设置，因素条件越好，作用分越高；

⑤土地级别调整单元划分选用网络法；

⑥土地级别调整单元总分值计算采用多因素分值加权求和法； ⑦土地级别划分采用总分剖面图法进行。

最后把长沙市市区定级划分为商业用地9个级别，住宅用地7个级别，工业用地5个级别。

2、长沙市市区土地基准地价评估 （1）基准地价测算的基本步骤：

采用的评估技术路线是“已取得的以土地定级成果为基础，以市场交易价格资料为依据，分商业、住宅和工业用地评估基准地价，以级定价，以价验级。”

（2）地价评估方法：

商服业用地地价评估采用了房地租金剥离法、房地产价格分离法、市场比较法、其他辅助法等方法；住宅用地地价评估采用了房地租金剥离法、房地产价格分离法、类比系数法、市场比较法等方法；工业用地地价评估采用了房地租金剥离法、类比系数法和市场比较法等方法。

（3）基准地价的确定：

本次基准地价评估在划分均质区域和评定土地级别的基础上，充分利用现有的地产市场交易地价信息，按照两倍方差剃除样点，经标准化处理，将交易样点地价修正到评估期日的地价水平，采用深圳凯立德公司提供的《土地级别调整及基准地价评估系统》，用定级界线划分样点归属情况分别确定各用途、各级别的基准地价，商业用地、工业和住宅用地以级别基准地价表示。

表1-3 2001年长沙市市区基准地价表（元/平方米）

级别 用途 商业 住宅 工业 一 4560 3467 1066 二 3690 2400 796 三 2690 1604 508 四 1820 1104 385 五 1290 658 263 六 880 416 七 570 290 八 420 九 300 3、分用途拟定了标定地价修正体系

商服、住宅及工业用地的修正体系基本上分为三大项：包括区域因素修正、个别因素修正及特殊因素修正，但在个别中三种用途中存在差异，如区域因素三种用途各有自己的特点，特殊因素修正只商服用地进行修正，下面以商服用地为代表，区域因素中包括商服繁华影响度、道路通达度等因素；个别因素包括容积率修正、交易期日修正、使用年限及宗地面积和形状修正等；特殊因素修正包括临路加价修正、临街深度修正、街角地修正等。

四、基准地价成果更新应解决的主要问题

根据基准地价更新的实践和《城镇土地估价规程》的有关要求及对原成果的分析研究，我们确定长沙市市区本次基准地价成果更新应解决的主要问题为：

1、基准地价内涵及构成分析

基准地价内涵的界定，直接影响到基准地价成果的应用，因此，准确界定基准地价的内涵是本次基准地价成果更新的重要任务。根据成果应用的需要，基准地价应该对应一定的用地类型、权利状况、使用年期、估价期日、容积率、开发程度及土地深度等条件。根据样点资料所更新出的基准地价是熟地地价，熟地是生地经过征地、拆迁和土地开发转变而来，因此，基准地价应该为具有一定涵义的地价。

《城镇土地估价规程》及国家有关地价政策规定，都没有涉及到地价

构成的规范，《规程》认为“基准地价是对城镇各级土地或均质区域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格”。人们也常说土地所有权价格和土地使用权价格，或者生地价格和熟地价格。究竟地价构成是什么？土地估价实践急需要解决这一课题，土地资产管理也亟待解决这一难题。尽管理论界和估价实践界对“地价构成”有一定的探讨，但从实践需要上可以认为：①运用科学的评估方法（如基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法和成本逼近法）评估出的地价，可以能用成本等项目构成来表示。基于这一理论，本次评估的基准地价可以用成本构成描述其地价；②“构成”的转化表现在地价上，应大体上可以量化表示，也就是说不同“构成”的在地价中是不同的，这种不同不仅可以用数量表示，而且有其不同“构成”之间数量转化内在规律。基于上述二点，本次基准地价更新增加了地价构成分析的新内容。

2、均质区域划分及土地级别调整

本次成果更新的基准地价表达方式，采用新的表达方式，即商业用地采用均质区域价和级别价表示，工业用地和住宅用地同样也采用均质区域价和级别价表示。原成果的土地级别划分方法主要用多因素综合定级的方法，即在测算整个定级区域作用分值的基础上，再将作用分值相近的区域综合成一定的土地级别，未划分均质区域；均质地域的划分主要以土地利用现状为依据，各类型的均质地域及土地级别要覆盖整个更新区域，本次基准地价成果更新在综合考虑各种土地利用条件的基础上，对均质地域进行重新划分，并在更新区域全域覆盖的前提下，根据均质地域的土地条件与地价水平重新划分各类用地土地级别。

3、重新确定各类用地的基准地价

依据长沙市市区近年来土地质量的新变化，在全面系统收集样点地价资料及其它相关资料的基础上，根据《城镇土地估价规程》的要求，采用科学合理的技术路线及技术方法，重新确定商业、住宅、工业三类用地的基准地价。

4、宗地地价修正体系的修正

遵循科学、实用、简明和便于操作的原则，本次成果更新分修正系数表和个别因素修正建立宗地地价修正体系。

(1)个别因素修正。个别因素修正的因素依据基准地价内涵涉及的因素确定。主要考虑容积率、使用年期、估价期日、开发程度及街角地的影

响。

不同用地类型，其地价随容积率的变化有明显的差异。本次成果更新，以样点资料为依据，并在此基础上，确定不同用途土地的容积率修正系数。

街角条件是影响商业用地地价最为重要的微观区位因素之一，街角地地价一般明显高于临街普通宗地。本次成果更新应在分析主要街道街角地地价与同一街道普通宗地地价比例关系的基础上，综合考虑不同类型道路标准深度差异、正旁街路线价比例关系及街角地范围内不同宗地差异的影响，测算街角地地价修正系数。

(2)修正系数表及影响因素指标说明表的编制。修正系数表内因素涉及除特别单项修正因素以外的影响地价的主要区域因素和个别因素。同时，由于商业用地、住宅用地和工业用地基准地价系数修正法的修正基准地价均采用区段价和区片价，故其修正因素应重点考虑区段（片）内的微观区位因素及宗地个别因素。建立宗地地价修正系数和因素指标说明表的步骤为：首先分析造成宗地地价差异的原因，并在此基础上选取若干个能反映这种差别的修正因素，采用特尔斐法确定各修正因素的权重值（WI）。其次，根据有效样点地价与基准地价的差值确定上调、下调最大幅度（F1、F2）及各因素修正幅度（F1Wi、F2Wi）。最后，量化所有因素的标准即可得到修正系数及因素指标说明表。

5、建立信息化、自动化管理系统

为适应基准地价更新与管理的信息化、自动化趋势，本次成果更新要充分运用计算机技术。从样点地价计算、样点地价修正与检验、基准地价确定到图件绘制将实行全程计算机管理，主要成果资料建立完善的电子文档，以便于今后基准地价成果的更新与调整。 五、基准地价成果更新的理论基础

基准地价成果更新是对城镇不同类别土地在特定经济水平条件下土地市场价值的重新评定，它必须考虑三个方面的因素：一是土地本身的区位条件，二是土地上的投入与产出，三是当地土地市场的供需状况，三者缺一不可。因此，基准地价成果更新势必涉及自然、社会、经济等各个方面，是综合性、区域性、技术性都很强的工作，它必须以科学的理论为依据。

1、马克思的地租、地价理论

马克思认为地租所反映的是一种社会关系，地租是土地所有权在经济上的实现形式。土地所有权的存在和垄断是产生地租的根本原因。同时马克思还从质和量两方面对地租进行分析，认为地租有绝对地租和级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ三种形式，其中绝对地租是土地所有权的集中体现，只要所有权存在，不论土地的本身在状况如何，一旦利用该土地就肯定有地租的产生。级差地租是由于所利用的土地本身状况以及利用者的投资等方面的不同而造成的地租量的差异是土地价格差异存在的客观基础。马克思还认为，土地价格不是土地的购买价格，而是土地所提供地租的购买价格，它是按普通利息率计算的。即：土地价格=地租/利息率。这一公式表达了土地价格是资本化的地租，是能够带来同地租等量利息的货币额。按照马克思地价公式所表述的原理，我们可从分析土地收益入手，用一定的方式求算地价。 2、区位理论

城镇土地因其相对位置不同，在空间上表现了不同的使用价值、不同的经济效益和不同的地租地价。土地区位的差异使得同类行业在不同的区位上获得的经济效益和土地收益以及市场交易形成的地价会相差很大，不同行业在同一位置上的经济收益也会相差很大。因此，城镇土地地租地价水平很大程度上取决于土地的宏观、中观和微观区位条件和区位联系。所以，在长沙市土地定级估价中，我们依据土地区位质量差异评定土地级别，在此基础上从宏观区位条件上更新级别基准地价，从中观区位条件上测算区片基准地价，进一步根据微观区位条件，更新宗地地价，形成三个空间层次相互衔接的基准地价和标定地价体系。

3、城镇土地利用分类理论

城市土地按其实际的经济利用方式可分为不同的用地类型，不同用地类型有其相应的用地要求和选择条件，从而表现出不同的土地利用特点，进而形成城市内不同的土地收益和不同的地价分布。

在各种用地类型中，能够在使用过程中直接获得经济收益，即直接产生土地级差收益的主要是商业用地、居住用地和工业用地（交通用地所产生的使用效益扩散到附近的经济活动中），这三种用地占城镇用地的大部分，是反映城镇土地经济价值的主体部分。因此，本次基准地价成果更新按商业用地、住宅用地、工业用地三大类进行。

4、规划理论

城镇规划就是为了使城镇有计划、有秩序地发展，根据其周围一定范围内的自然条件和经济条件确定城市的性质、规模、空间布局及经济发展方向。

在影响土地质量的众多因素中，城市规划对土地质量有很大的影响。城市规划的一个主要内容就是城市用地结构的研究和土地利用的研究，通过城市规划确定城市用地类型、合理配置基础设施、调整产业结构，指导城市的发展方向，从而影响城市土地的利用。因此，城市规划直接影响土地质量的好坏和地价高低且极为明显。

城市土地基准地价更新必须依据城市用地规划内容，尽量使城市规划意图体现在定级和估价的过程与结果中，确保成果的科学、准确与合理，同时也使政府能更好地利用地价这个极为敏感的经济杠杆，促使城市规划得到进一步完善和实施，最终使城市土地得到合理的配置利用。 六、基准地价更新的原则

城市基准地价更新是从土地质量及其货币表现两个方面衡量土地使用价值与价值的高低。根据基准地价特点和长沙市市区土地市场的实际情况 ，基准地价更新主要遵循以下原则：

1、预期收益原则

预期收益原则是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。

土地价格受预期收益形成因素的变动而变动。估价时应了解估价对象过去收益状况，并对土地市场现状、发展趋势等对土地市场的影响进行细致的分析和预测，准确预测估价对象现在以至将来能带来的利益。

2、替代原则

土地价格遵循替代规律，某块土地的价格，由于市场竞争受其他具有相同使用价值的地块，即同类具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的地块之间会相互影响和竞争，使其价值相互牵制而趋于一致。

3、供给与需求原则

土地估价要以市场决定土地价值为依据，土地估价时要充分考虑所有影响土地供给与需求的因素，要掌握一定时期内的供给与需求总量的变化，还要了解供给与需求结构性变化。

4、最有效使用原则

地价是以最有效使用土地为前提的。尽管土地具有用途的多样性，但由于不同的利用方式和利用强度对其权利人带来的利益是不同的。所以，作为以追求最大利益为目的的市场主体的土地权利人，都会根据最大获利原则来选择土地利用方式和利用强度。因此，土地估价就在遵循城市规划的基础上，以该地块最有效使用为前提。

5、报酬递增与递减原则

经济学中的边际效益递增递减原则，是指在一定的生产技术条件下，增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加，但投入量达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再与追加的投资成比例增加，利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最大收益点或最有效使用点。因此，报酬递增与递减原则与最有效使用原则密切相关。

6、贡献原则

按经济学中的边际收益原则，衡量一个生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。对于土地估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。其中某一部分带来的收益，与总收益比较，是部分与整体之间的关系。就土地部分的贡献而言，由于地价是生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性。

7、变动原则

土地价格是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些因素经常处于变动之中，所以土地价格是这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

8、管理信息化原则

基准地价更新时涉及大量的数据、表格和图件，是城镇地籍管理信息系统不可缺少的重要组成部分。在基准地价更新过程中，应尽可能选用通用的计算机平台，实现数据处理、地价确定及图件绘制的计算机管理，应全面建立基准地价更新成果的电子文档，并充分考虑与已有地籍管理系统的有机衔接。

七、基准地价成果更新的技术途径

据《城镇土地估价规程》的规定，基准地价更新的技术途径有：（1）以土地定级（或均质地域）为基础，以市场交易价格资料为依据，更新基准地价；（2）以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价；（3）以土地定级（或均质地域）为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。近年来长沙市市区土地质量空间格局变化较大，土地市场得到较好程度的发育，为采用市场交易价格资料更新基准地价提供较充分的条件。同时又因为采用土地收益更新基准地价操作性不强，调查难度大且容易导致价格失真；而长沙市市区较完善的地价指数系统尚未建立，故本次成果更新采第一条技术途径，即“在划分均质区域的基础上，以市场交易价格资料为依据，分商业、住宅和工业用地更新基准地价，以级控价，以价验级。”

技术路线的具体内容设计如图：

确定基准地价 均质区域平均地价计算 样点检验剔除 交易样点地价计算 交易样点地价修正 均质区域划分 市场交易样点调查整理 均质区域因素选择 资料的收集调查与整理 均质区域调整、土地级别确定、级别基准地价更新 政府部门、专家征询 图1-1 技术路线图

第二章 基准地价测算与确定

第一节 基准地价的内涵、构成及表达方式确定

一、基准地价的内涵

基准地价内涵不清是我国当前基准地价评估中所存在的普遍问题，也是基准地价成果应用的主要障碍。在多年理论研究和实践探索的基础上，《城镇土地估价规程》对土地价格和基准地价内涵进行了描述，指出：“土地价格是在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和，其权利特征是出让土地使用权。”“基准地价是指导在城镇规划区范围内，对现状利用条件不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别更新确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权的区域平均价格。”对基准地价的这一定义进行剖析，我们认为，基准地价应该是：①设定土地级别或均质区域的平均土地价格；②设定时间的土地价格；③设定用途的土地价格；④设定权利状态（指完整出让土地使用权）下的土地价格；⑤法定最高出让年期的土地价格；⑥设定容积率（通常为区域平均容积率）下的土地价格；⑦设定开发程度下的土地价格；⑧对商业路线价还应是一定深度上的土地价格。本次基准地价成果更新中的基准地价内涵遵循规程的要求，在充分调查的基础上结合长沙市市区实际情况，具体在下面几个方面来界定：

1、基准日

考虑到此次基准地价更新外业调查及资料收集时间为2004年7月1日开始，技术小组经讨论并征求领导小组意见后确定此次基准地价更新的基准日为2004年7月1日。

2、土地用途

由于长沙市市区土地利用现状用途与交易的土地用途主要为商服、住宅、工矿仓储用地三种，故此次基准地价更新重点对三种用途土地进行土地估价。同时为了保证其它用途土地都有基准地价标准可用，根据国土资源部二00二年一月一日实施的《土地分类》，结合长沙市市区的实际情况，

对于每种用途土地都选取了样点进行了地价测算，并通过与邻近的商、住、工三种用途土地基准地价的地价水平比较及影响地价因素分析，确定了市区每种其它用途土地可参照的基准地价标准，具体见表2-1，使得成果具有广泛应用性，全域黑覆盖性及可操作性。

表2-1 长沙市市区土地评估用地分类及参照表

类型 基 本 分 类 参 照 分 类 1、商店、商场、各类批发、零售市场及其相应附属设施用地； 2、银行、保险、信托、证券、期货、信用社等用地； 3、饭店、餐厅、茶馆、酒吧、宾馆、招商服待所、度假村等及其附属设施用地； 用地 4、写字楼、商业性办公楼用地；旅行社、运用保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地。 1、经营性仓储用地及经营性停车场； 2、基本分类以外的经营性文化、体育设施用地； 3、高档别墅用地； 4、城镇居民以居住为主的住宅与商业等混合用地中商业门面部分。 1、城镇居民的普通住宅、公寓用地； 2、城镇居民以居住为主的住宅与工业或用地 办公等混合用地。 住宅1、国家机关、社会团体、群众自治组织、广播电台、电视台、报社、通讯社、出版社等建筑用地； 2、各种教育机构，包括大专院校、中专、职业学校、中小学校、幼儿园等直接用于教育的用地； 3、独立的科研、设计机构用地，包括研究、勘测、设计、信息等单位用地； 4、企业厂区外独立的办公楼用地； 5、为公众服务的公益性博物馆、展览馆、图书馆、影剧院、音乐厅、体育场馆等文化、体育设施用地； 6、给供水、供电、供燃、供热、邮政、电信消防、公用设施维修、环卫用地范围内的建筑区用地； 7、名胜古迹、景点、公园、广场、公用绿地内的建筑区用地； 8、医疗卫生、防疫、急救、保健、康复、医检药检、血库等用地； 9、孤儿院、养老院、福利院等慈善用地； 10、铁路站场用地； 11、专门用于军事目的的设施用地，包括军事指挥机关和营房等； 12、专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观和教学等宗教自用地； 13、监狱、看守所、劳改场、劳教所等用地； 14、陵园、墓地、殡葬场所及附属用地。 1、铁路线路用地，包括路堤、路堑、道沟、护林； 2、国家和地方公路，包括路堤、路堑、道沟、护路林及其附属设施用地； 3、港口码头用地中人工修建的客货运、捕捞船舶停靠的场所及其相应附属设施建筑物用地，不包括常水位以下部分； 4、运输煤炭、石油、天然气等管道及其相应设施用地； 5、城乡居民点内公用道路（含立交桥）、免费停车场用地； 6、给供水、供电、供燃、供热、邮政、电信、消防、公用设施维修、环卫用地范围内的非建筑区用地； 7、名胜古迹、景点、公园、广场、公用绿地范围内的非建筑区用地。 1、工业生产及其附属设施用地； 2、采矿、采石、采砂场、瓦窑等地面生仓储产用地及尾矿堆放地； 3、用于物资储备、中转及其相应附属设用地 施用地。 工矿

3、开发程度

经过对长沙市市区调查，长沙市建成区开发程度普遍达到宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内场地平整，只有部分区域铺设了供气管道，故建成区土地基准地价内涵中土地开发程度界定为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内场地平整。建成区以外土地利用现状主要是农用地，考虑到建成区以外土地即将进行开发建设，并且土地出让时一般也要进行开发，其开发程度将与建成区保持一致，为了基准地价成果的适用性，故此次将规划区土地开发程度统一界定为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内场地平整。

4、容积率

根据长沙市规划局提供的市区各区控制性详规资料，确定了各级别的规划容积率，并由此确定了各用途土地级别的正常容积率。

5、土地使用年期及土地权利状况

根据《城镇土地估价规程》规定，基准地价应为各类用地法定最高使用年期的出让土地使用权价格。

此次长沙市市区基准地价内涵具体见表2-2、2-3、2-4。

表 2-2 长沙市市区商业用地基准地价内涵表

级别 土地权利 标准深度（米） 使用 容积率 开发程度 估价期日 年期 主干道 次干道 一般道路 40 40 40 40 40 40 3.0 2.6 2.2 1.8 1.4 1.0 25 25 25 25 25 25 20 20 20 20 20 20 15 15 15 15 15 15 五通一平 2004.7.1 五通一平 2004.7.1 五通一平 2004.7.1 五通一平 2004.7.1 五通一平 2004.7.1 五通一平 2004.7.1 一级 出让土地使用权 二级 出让土地使用权 三级 出让土地使用权 四级 出让土地使用权 五级 出让土地使用权 六级 出让土地使用权 表2-3 长沙市市区住宅用地基准地价内涵表

级 别 一 级 二 级 三 级 四 级 五 级 六 级

土地权利 出让土地使用权 出让土地使用权 出让土地使用权 出让土地使用权 出让土地使用权 出让土地使用权 使用年期 70 70 70 70 70 70 容积率 2.7 2.4 2.1 1.8 1.4 1.0 开发程度 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平 估价期日 2004.7.1 2004.7.1 2004.7.1 2004.7.1 2004.7.1 2004.7.1 表2-4 长沙市市区工业用地基准地价内涵表

级 别 一 级 二 级 三 级 四 级 五 级 六 级 土地权利 出让土地使用权 出让土地使用权 出让土地使用权 出让土地使用权 出让土地使用权 出让土地使用权 使用年期 50 50 50 50 50 50 开发程度 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平 估价期日 2004.7.1 2004.7.1 2004.7.1 2004.7.1 2004.7.1 2004.7.1 二、城镇建设用地地价构成

1、我国的土地价格类型、特点及内涵

①从土地制度来看，土地价格表现为所有权价格和使用权价格，所有权价格又表现为国有土地使用权价格和集体土地所有权价格，使用权价格又表现为国有土地使用权价格和集体土地使用权价格

《中华人民共和国土地管理法》规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，这说明，我国土地所有制有两种表现形式：国家所有和农民集体经济组织所有；同时也规定国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。所以在我国，土地实行所有权和使用权两权分离制度，从而形成如下的价格构成图：

国有土地价格 国有土地所有权价格

所有制形式 国有土地使用权价格

集体土地价格 综合表现 土地价格 所有权价格 集体土地所有权价格

权利分离 集体土地使用权价格

使用权价格

②从土地属性来看，土地价格表现为农用地价格和城镇建设用地价格 我国的已利用土地按照用途和功能可分为农用地和城镇建设用地，从广义上来讲，这两类用地分属于农村集体所有和国家所有，所以土地价格按照用途和功能可分为农用地价格和城镇用地地价两种。

③从两种土地属性及土地所有权的单向流动来看，土地价格还有一种表现形式，既为农用地征用价格

《中华人民共和国土地管理法》规定，国家为公共利益的需要，可以

依法对集体所有的土地实行征用，这种被征用的土地按用途和功能来分，一般为农用地。国家征用集体所有的农用地，改变了土地所有制的性质，即把农民集体所有的农用地，转化为国家所有的建设用地。土地是农民最基本的生产资料，农民在改良土壤和农田基本建设方面，花费了大量的劳动和资金；同时，土地又是农民最基本的生活来源，没有土地，农民就无法生存。因此，农民集体所有的农用地转变为国家建设用地时，不能是无偿的，必须是有偿的，征地时支付给农民土地征用费用时，必须以土地价格为基础，这个价格叫农用地征用价格。

2、城镇建设用地的成本价由农用地征用价格、基础设施配套费及农用地征转用变性税费三项构成(见图)

①农用地征用价格由两部分构成：农用地基本价和土地用途改变（建设用地）的增值收益分割值。在我国，对一块土地的征转用至少意味着这块土地要发生几重改变：一是所有权的变化，从农民集体所有变为国家所有；二是使用权（包括经营权）的变化，由农民使用（或经营）变为建设单位使用（或经营）；对集体农用地而言，还有第三个变化，即土地用途的改变，从农用地转变为城镇建设用地。从这三个变化来说，农用地征用价格应该包含农用地的农用地属性所有权价格(土地补偿费)、农用地的农用地属性使用权价格(安置补助费)及土地用途改变的增值收益分割值；同时建设用地占用农用地时还要上用原农用地地上的地上建筑物、构筑物、青苗等财产，这样产生一个实物补偿价格，农用地的农用地属性所有权价格、农用地的农用地属性使用用权价格及农用地实物补偿价格可以合并为农用地基本价，再加上土地用途改变的增值收益分割值，共同构成农用地征用价格。

②基础设施配套费是农用地转用为城镇建设用地后，要达到建设用地的要求，必须投入基础设施建设费用，是把农用地从生地变成熟地的市政基础设施投入，包括给排水、通电、通讯、通路、通气及土地平整的开发费用。从土地估价的成本逼近角度还看，土地使用权的总价格由以下几个部分构成：土地使用费、拆迁安置与开发配套费、税费金、利息利润、土地增值收益，因此土地的地价构成本身应当包括开发配套费。在现实经济生活中，基础设施配套费是我们通常所指的大配套，是指由政府投资在一

定区域内提供的道路建设、电力配套、电讯配套、供排水等，这些投资主体都是政府或政府指定的有关部门，而直接受益主体是一定区域的用地单位，市政基础设施配套的提供直接导致土地使用者土地价格的提高。根据《长沙市人民政府关于规范和统一建设项目行政事业收费按建筑面积计费的通知》（长政发[2003]10号）规定，市政基础设施配套费的性质为行政事业性收费，由规划管理局在建设项目报建时按建筑面积一定标准收取。收取标准为住宅70元/平方米、非住宅88元/平方米，收费文号依据为湘价费字[2001]261号。这个收费标准较低，而房价并没有因此而降低，也就是说政府该收取的配套费没有让购房者得到实惠，反而让开发商得到了大量不合理的超额利润，这种政府投资而让开发商获取超额利润的状况实在需要改变。针对本地的实际情况和目前外地的操作模式，可以采取三种方式还改革基础设施配套费过低的状况：一是把基础设施配套费作为价内费，把基础设施配套费列入总地价，在出让时一次性收回，按照规定拨付给政府有关部门用于市政配套开发。以杭州为例，该市的基准地价由三部分，即开发成本、级差地租、市政配套费组成，这三部分的比例分别占45%、20%、35%，市政配套费占地价的35%。二是把基础设施配套费用为价外费，重新制定配套费收取标准，初步设想是把配套费分为两个部分收取，一是按建筑面积定额标准，二是按项目投资额的3%至5%收取。三是提高土地有偿使用的收费比例，把收取的土地有偿使用的收费比例提高到30%，其中把20%作为土地纯出让金，把10%作为基础设施配套分摊费。

③农用地征转用变性税费是农用地转换成城镇建设用地时应缴纳的税费，现行的主要包括耕地占用税、耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费、防洪保安基金等（详见表2-9-1）。

产出率（最大值）

土壤结构 肥沃度 土层 气候适宜度

自然形态农地

农用地所有权价格 + 农用地经营权价格 + 实物补偿价格 农用地基本价 + 农用地转用部分增值

（土地补偿费） （安置补助费）

人工附着物 青苗补偿

房屋、设施补偿 农用地征转用价格+基础设施配套费+变性税费 国有建设用地成本价+地租+规划条件差值+区位差值+交

改良形态农地 易前期工作费

供电+给排水+道路+通讯+供气+土地平整

质量 水利条件 复植水平 基本养老保障费 耕地占用税 国有建设用地交易基准价 基本医疗保障费 +耕地开垦费 产出效益（最大化） 最低生活保障费 +新增建设用 +地有偿使用费 家庭负担分摊基数 +植被恢复费 销售成交价() 意外情况基数 +其他

供求因素、市场因素

3、城镇建设用地挂牌价应在城镇建设用地的成本价的基础上加上规划条件差值、区位差值、交易前期工作费，并考虑供求关系、市场因素确定

4、农用地征用价格

（１）按照市场经济要求，设立农用地征用价格项目

在我国目前的市场经济条件下，农村集体土地属于农村集体所有，是农民集体的财产，；同时农户也是自主经营、自主就业的独立的经济利益体，特别是在《农村土地承包法》颁布实施后，土地承包经营权已经成为农户法定的财产权利，征地补偿项目的设置必须与此相适应。

①要明确农用地的农用属性所有权价格（土地补偿费）是对集体农地的一种所有权补偿，是一种财产补偿，要保证农村集体的应得收入；

②要明确农用地的农用属性使用权权价格（安置补助费）是对征地引起的农民失去农用地承包权（使用权）的一种补偿，是农民失去一种权利应享受的一种补偿；

③要明确农用地实物补偿价是对建设用地占用农用地地上原有地上建筑物、构筑物、青苗等财产进行相当于市场价格的一种财产补偿，是在占用原财产后的一种补偿；

④土地用途改变的增值收益分割值是农用地转用价格的有益补充。土地用途改变的增值来源于农用地价格的转用后城镇建设用地价格之间的差额，即土地征转用后的增值部分。

（2）农用地征用价格评估的影响因素

根据以上农用地价格的项目构成分析，可以分析得出在进行农用地征用价格评估时，除考虑农用地价格影响因素外，还应重点考虑以下因素：

①权利因素。指国家征用集体土地农用地时，因土地所有权发生转移对农用地征用价格的影响；

②用途因素。指国家征用集体土地农用地时，因土地用途发生转变对农用地征用价格的影响；

③社会保障因素。指影响农用地征用价格的社会保障条件，包括农民应获得的基本生活保障、教育及再就业培训等；

④其它因素，指影响农用地征用价格的个别条件，包括农业外收入状

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况、农民生产和生活方式对土地的依赖程度、农民平均文化水平及农业外就业的意识和能力等。

（3）完善农用地征用价格评估体系，建立农用地征用区片价 ①农用地的农用属性所有权价格（土地补偿费）分为自然形态农用地和改良形态农用地二种情况，其区片价的影响因素有差异，自然形态的主要受土壤结构、肥沃度、土层和气候适宜度的影响；改良形态的主要受质量、水利条件、复植水平等因素的影响；

②农用地的农用属性使用权价格（安置补助费）主要是受社会保障条件的影响，还受农民生活生产和生活方式的影响等；

③土地用途改变增值收益的分割值只能是区片平均值。土地征用后，用途改变带来的增值幅度与征地的强度相关，各种类型的征用强度依次为：道路用地>水电工程用地>市政设施用地>公益事业用地>商住工用地，征地强度的变化是由强到弱，农地的增值由小变大，地价由折价逐渐恢复到原价。农民分配到的增值如果完全依据价值来源理论，完全按照土地转用后的增值分配，那么，被征作道路的农民得到的土地增值最少，甚至还要倒贴进去农用地的成本价格，而被征用房地产开发的农民得到的增值收益最大，这样造成了农民间的不平等，而被征用前作为农地，是没有差别的。为避免这种状况，增值收益的评估就是求出转用后土地增值的平均值，即区域内增值的平均价格，然后再对区域内的土地划分不同的区片，计算出不同区片的增值价格。

（4）结合基准地价调整，完善征地补偿安置政策

在新形势下，基准地价调整要考虑农地的征地补偿制度的改革和调整问题，要考虑在未来的几年内可能会把现行的征地补偿标准调整为农用地区片价，可能会在征地过程中要考虑保障原用地农民的基本生活保障、住房保障、失业保障、医疗保险等，在新的基准地价更新成果中要有所体现。

三、基准地价的表达方式

基准地价可分为综合基准地价、分类基准地价和分区基准地价。按其成果表达方式又可分为点状、线状和面状三种基准地价。基准地价的面状

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表达方式有综合基准地价、分类基准地价和分区基准地价（见下图）。 点状地价——标准宗地地价 果表达方式 综合基准地价 面状基准地价 分类基准地价 分区基准地价

图2-1 基准地价表达方式图

1、级别基准地价

包括综合基准地价和分类基准地价。是在土地综合定级或土地分类定级的基上，以土地级别为测算单元，利用土地级差收益和土地交易资料确定每个级别的商业、住宅和工业用地的基准地价。这种方法以土地级别为控制，能较好地反映级别间土地使用价值的差异及地价的变化趋势与规律，且其表达方法简明实用，所需样点资料较少。但级别价的控制范围过大，对于与微观区位因素比较敏感的商业用地来说，显得过于粗略。 2、分区基准地价

是一种区域性或者说区片状基准地价表达方式。分区基准地价的基础是地价分区，即把城市土地按照土地质量相近、用途相似而又在地域上相互毗邻的原则分成若干个地价区，并以相应的平均值表示其基准地价。

3、路线价

为基准地价的线状表达方式。指用地条件相近的若干临街标准宗地地价的平均值，主要反映各繁华街道一定深度上的地价水平，商业用地地价一般用路线价表示。

综合考虑各类用地的特点及不同基准地价表达方式的优缺点，本次基准地价成果更新，对于城规划区，商业用地采用均质区域价和级别价表示，住宅和工业用地也同样采用均质区域价和级别价。

4、标准宗地地价

为基准地价的点状表达方式，指具有地段代表性的标准宗地，通过近期交易资料或其他资料测算的地价。根据《城镇土地估价规程》要求，分类基准地价评估即针对城镇土地用途不同而评估商业、住宅、工业三类用地的基准地价。总体而言，三类用地地价的空间分布呈现从城市中心向外

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基准地价成 线状基准地价——路线价或路段价

逐渐递减的一般规律。但由于不同用地对地价影响因素的敏感性不同，地价的空间分异特征不同。商业用地主要沿城市道路呈带状分布，对人流量、进深、店铺分布及规模等因素十分敏感，地价的空间变化很大；住宅用地对繁华度、可通达性等因素的敏感性较商业要差，地价由城市中心高地价区逐渐向四周递减；而工业用地对区位条件反映最不敏感。根据《2002年度城市土地价格调查实施方案》的要求，三类用地的地价空间分异牲及长沙市市区地价评估与管理应用的实际需要，本次长沙市市区基准地价成果更新，商业用地、住宅用地和工业用地均采用均质区域价和级别价表示。

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（2）长沙市房屋交易相关税费标准

表2-8 长沙市房地产交易税费一览表

项 目 房改房上市 （含经济适用房、集资房） 代 征 契税（%）（买方） 综合税（%）（卖方） 1 手续费 1.50元/M2 （双方各半） 1.50元/M2 （卖方） 3.00元/M2 （卖方） 3.00元/M2 （卖方） 3.00元/M2 （卖方） 0. 5% （卖方） 6.0元/M2 （双方各半） 1.3%（双方各半） 2 6.0元/M（双方各半） 1.3%（双方各半） 2 6.0元/M（双方各半） 1.3%（双方各半） 2 6.0元/M（双方各半） 1.3%（双方各半） 6.0元/M2 （双方各半） 1.3% （双方各半） 2? 0.8? 0.3? 0.1? 经济适用房户控面积内 2 户控面积外 普通住宅 2 4 4 1（普通住宅） 4（别墅、度假村） 4（非住宅） 个人购自管房 1（普通住宅） 4（别墅、度假村） 4（非住宅） 1.93 1.93 1.93 1.93 商品房别墅、度假村 非住宅 房 地产转让个人购私房 其 4（住宅） 单位购私房 4（非住宅） 4（住宅） 单位购自管房 4（非住宅） 1（住宅） 赠与 4（别墅、度假村） 4（非住宅） 他房产抵押 （累进计费） 抵押额2000万元以下 抵押额2000万元——5000万元 （含5000万元） 抵押额5000万元以上——1亿元 （含1亿元） 抵押额1亿元以上

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（3）长沙市房地产开发税费标准

表2-9-1 农用地转用、土地征用收费一览表

费种 新增建设用地有偿使用费 防洪保安资金 收费依据 《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《湖南省财政厅、国土资源厅关于印发<湖南省国有土地使用费收缴使用管理办法的通知>》 《湖南省人民政府关于批转省财政厅<湖南省防洪保安资金收征管理办法>的通知》 收费标准 40元/m2 800元/亩 《湖南省财政厅、湖南省物价局、湖南省国土耕地开垦费 资源厅关于进一步加强耕地开垦费征收使用管理办法的通知》 耕地占用税 《湖南省耕地占用税实施办法》 水田 18元/m2 旱土 12元/m2 城区规划区内9用地管理费 湘价费字[2001]260号、长政发[2003]10号文 元/m2 城区规划区内6元/m2 建设用地批准书工本费 / 8元/本

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表2-9-2 长沙市土地交易收费一览表

项 目 收费标准 1、契税 双方各交国家规定总价的4% 2、营业税 转让方交国家规定总价的5.6% 3、出让金 改变用途、延长出让年限按长政发[2003]16号文具体测算、补差价 1、 出让金 按长政发[2003]16号文具体测算 2、 契税 国家规定总价的4% 3、 工本费：8元/本 国有出让土地使用权转让 划拨土地补办出让 土地权属设定、变更登记 （一） 收费依据 长价房[2004]53号文 （二） 收费项目 工本费（特制）：20元/本 统征地、储备地协议出让 1、 出让金 按长政发[2003]16号文具体测算 2、 契税 国家规定总价的4% 3、 工本费：8元/本 无行政性收费 1、 出让金 按长政发[2003]16号文具体测算 2、 划拨地转让双方各交国家规定总价的4%；统征地出让、出让地转让由受让方交国家规定总价的4% 3、 营业税 国家规定总价的5.6% 4、 工本费：8元/本 土地使用权抵押登记 委托招拍挂出让或转让 企事业单位改制划拨土地使用权处置或土地过户 1、 出让金 按长政发[2003]16号文具体测算 2、 契税 国家规定总价的4% 3、 营业税 转让方交纳国家规定总价的5.6% 4、 工本费：8元/本 土地估价报告备案

收费依据：湘价服（179）号文

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（4）近几年城乡居民和企事业单位存、贷款利率

表2-10 人民币城乡居民和企业、事业单位存款利率表

2004年12月29日执行 利率项目 活 期 三个月 半年 一年 二年 三年 五年 一年 三年 五年 月利率（‰） 0.60 1.425 1.725 1.875 2.25 2.7 3 1.425 1.725 1.875 1.2 按一年期以内定期整存整取同档次利率打六折执行 年利率（‰） 0.72 1.71 2.07 2.25 2.70 3.24 3.60 1.71 2.07 2.25 1.44 同前 整存零取 定 期零存整取 整存零取 存本取息 一、短期贷款 六个月以下（含六个月） 六个月至一年（含一年） 二、中长期贷款 一年至三年（含三年） 三年至五年（含五年） 五年以上 三、贴现 四、罚息 逾期贷款 挤占挪用贷款 五、个人住房贷款 （一）个人住房公积金贷款 五年以下（含五年） 五年以上 （二）自营性个人住房贷款 五年以下（含五年） 五年以上

单位协定存款 定活两便 表2-11 金融机构对客户贷款利率表

2004年10月29日起执行 利 率 项 目 月利率（‰） 年利率（‰） 4.35 5.22 4.65 5.58 4.8 5.76 4.875 5.85 5.1 6.12 在再贴现利率基础上，按不超过 同期贷款利率（含浮动）加点 在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50% 在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100% 3.15 3.78 3.525 4.23 4.125 4.95 4.425 5.31 37

3、还原利率的确定

还原利率是用以将房地产纯收益还原成房地产价格的利率，可分为土地还原利率、房屋还原利率及综合还原利率三种。由收益还原法的计算公式可知，确定合适的土地还原利率和房屋还原利率是利用收益还原法准确计算样点地价的关键之一。

目前我国确定土地还原利率的方法主要有以下几种：

a..租价比法。即利用收益还原法公式，通过收集土地市场上相同或相似土地的收益和价格等资料反求出还原利率。

b.安全利率加风险调整值法。安全利率通常选择同一时期银行一年期的定期存款年利率或一年期国债年利率，风险调整值则依据影响土地价格的社会经济因素确定。

c.投资风险与投资收益率综合顺序插入法。收集社会上各种类型投资的收益率，按其大小由低到高排序，然后根据经验判断土地还原利率应落在哪个范围，并确定所要求取的还原利率的具体数值。

长沙市土地还原利率和房屋还原利率的确定主要考虑以下因素： 第一，还原利率的本质是资本投资的获利率，以银行存款利息率为基础确定土地还原利率既简便易行，又有较充分的理论依据。1996年5月前，我国曾实行高利率政策，一年期定期存款年利率高达10.98%，经多次下调后，我国目前的一年期定期存款年利率仅为2.25%。我们认为，我国目前实行的低利率和1996年5月前实行的高利率都是政府在特定情况下为刺激消费或控制通货膨胀而进行宏观调控所实行的政策性利率，难以反映货币投资的真实盈利率，因此，以1996年第二次银行利率下调后所执行的一年期定期存款年利率7.47%为基础，再适当考虑风险调整值来确定土地还原利率可能较为合理，风险调整值在综合分析和试算的基础上确定。

第二，租价比法以交易案例的纯收益与其价格比率的均值作为还原利率，其客观性和依据性较强，在考虑资料易得性的前提下应尽量采用这一方法来测算还原利率。

本次基准地价成果更新，共收集到兼有租金和售价的房地产样点14个，依收益还原法公式反求出的房地产还原利率(综合还原利率)分别为

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11.7%、10.8%、7.9%和7.2%，其平均值为9.4%。依三种还原利率之间的定量关系，土地还原利率应低于这一数值。

第三，土地还原利益与土地利用类型及区域繁华程度有关，但主要与用地类型有关。考虑到长沙市的实际，且商业用地采用地价分区定级的方法进行级别划分，土地还原利率的确定应考虑不同用地类型的差异而不考虑级别间的差异。

综合以上三个方面的分析，本次长沙市基准地价评估所采用的土地还原利率如表3-3所示。房屋因有一定的耐用年限，折旧较快，且易受自然灾害影响，其还原利率一般要高于土地还原利率1-2个百分点。本次基准地价成评估新确定房屋还原利率为9.8%。

表2-12 长沙市土地还原利率

土地类型 还原利率值(%) 商业 9.0 综合 8.0 住宅 7.5 工业 6.5

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第三节 样点地价计算和检验

一、样点地价计算

不同交易类型的样点有不同的地价计算方法。本次基准地价更新所收集的样点类型主要包括房屋出租、商品房出售、房屋买卖、土地出让（转让）四种类型。

１、房屋出租样点地价计算

从实地调查房地出租样点的房地租金，用房地租金剥离法从中测算出地价，计算方法如下：

（1）估算房地出租年总收益

现行市场交易中的年房地租金，包括房地出租租金收益和租赁押金利息收，即房地出租年总收益：

Rlg=C+B

式中：Rlg：房地出租年总收益

C：实际成交年租金

B：押金的年利息，为押金×2.31% （2）确定房地出租年总费用（Clg）

房地出租总费用一般包括管理费、维护费、折旧费、保险费和税金等其它费用。

（3）计算房地年纯收益

从房地年总收益中扣除年总费用，按正式计算房地年纯收益： Rin=Rlg-Clg

式中：Rin：房地出租年纯收益

Rlg：房地出租年总收益

Clg：房地出租年总费用，等于E1＋E2＋E3＋E4＋T，E1为房地出

租经营管理费，E2为房地出租经营维修费，E3为房屋年保险费，E4为房屋年折旧费，T为房地出租年应交税金 （4）计算房屋年纯收益

将房屋现值作为资本投资，按正式计算房屋年纯收益：

Ihn=Phc×rh

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式中：Phc=Phk－(Phk－Phd)×N1/N=Phk×Dn Ihn：房屋年纯收益 Phc：出租房屋的现值 rh：房屋还原率，取9.8% Phk：房屋重置价格 Phd：房屋残值 N1：房屋已使用年限 N：房屋耐用年限

Dn：房屋成新度 （5）计算土地价格

从房地年纯收益中，扣除房屋年纯收益，按下式计算土地价格： Pis=[Rin－Ihn]/S×1/ra

式中：Pis：宗地单位土地面积地价 S：出租房屋的用地面积

ra：土地还原率，商业为9.0%，住宅为7.5%，工业为6.5% 房地租金中，费用部分包括以下因素： ①屋年折旧费=(Phk-Phd)/N ②屋出租经营维修费=Phk×2% ③房屋出租经营管理费=C×6% ④房产税=C×12% ⑤营业税=C×5% ⑥附加税费=C×0.56% ⑦保险金=Phk×0.2% 其中：E1：包括3项费用 E2：包括2项费用 E3：包括7项费用 E4：包括1项费用 T包括4、5、6项费用

２、商品房出售资料计算地价 （1）地价计算

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Pis=(Png-Pbm×Snb-I-T-B)/S

式中：Pis：商品房用地单位面积的地价 Png：商品房总售价

Pbm：当地同类建筑单位面积平均造价 Snb：楼房总建筑面积 I：开发商利润 T：其他各种投资和税费 B：开发资金利息 S：项目土地面积

（2）地价计算中的有关指标值及参数的确定 ①当地同类建筑面积平均造价的确定

根据长沙市市区的实际情况，建筑面积平均造价为：框架结构820元/平方；砖混结构的办公及商品房600元/平方米；砖混结构的私人住宅300元/平方米。

②商品房销售税费的确定

按照湖南省物价局及长沙市人民政府的有关规定，商品房销售中由卖方支付的税费包含二项

a、房屋交易手续费：按交易价格的一定百分比计算，卖方支付50%，据此计算。

B、营业税、城市建设税、教育费附加等各项税费实行综合税率，按交易额的5%计征。

③利息的确定

根据长沙市实际情况，商品房开发周期为二年，地价款在取得土地时一次性支付，开发费用在开发期内平均投入，故地价款计息周期为2年，商品房开发计息周期为1年，因而，支付的利息为：B=Pis×S×[(1+5.31%)2-1]+Pbm×Snb×5.31%。 ３、房屋买卖资料计算地价 V=（Vr-Ph-T）/S 式中：V：单位面积地价 Vr：房地交易价格

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Ph：房屋现值价格 T：房屋交易过程税费 Ph=Phk×Dn=Phk-E E=(Phk-Phd) ×(N1/N2) 式中：Phk：房屋重置价 Dn：房屋成新度 Phd：房屋残值 N1：房屋已使用年限 N2：房屋耐用年限

房地产交易税额(T)包括以下税收：

①契税=房地产交易价×1.93%(卖方必须支付) ②综合税=房地产交易价×1.93% ③手续费=房地产交易价×0.6% ④换证费=房地产交易价×1.5% ⑤更新费=房地产交易价×1.97% ４、土地转让（出让） Pis=Pig/S

式中：Pis：转让（出让）宗地单位面积地价 Pig：土地转让（出让）方获得的净收益 S：转让（出让）宗地面积 5、成本逼近法

运用成本逼近法，用正式计算：

地价=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 ①土地取得费

按国家法律规定，政府征用土地要向农民支付征地费用，一般包括土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上附着物补偿费等。这次基准地价更新时运用成本逼近法计算无样点或样点较小的大部分为集体用地时的均质区域地价时还考虑国家征地补偿政策即将发生变化对土地取得费的影响。

②土地开发费

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土地开发费包含市政设施配套费、土地平整费等。 ③税费

包括农用地转为城市建设用地时，收取的主要税费。 ④投资利息 ⑤投资利润 ⑥土地增值收益 二、样点地价修正

按上述方法测算的样点地价因其条件不同而没有可比性，也与前述基准地价的内涵不同。因此，为了得到符合基准地价内涵并具可比性的样点地价，须对采用前述方法计算的样点地价作相应修正。 1、出让年期修正

基准地价评估所需的样点地价，按法律规定的各类土地的最高出让年期进行修正。

最高出让年限：商业用地40年，工业用地、综合用地50年，住宅用地70年。

计算公式： ① 有限年期

1?1(1?rd)m1(1?rd)ml Pm=Pml×1?

式中：Pm——最高出让年限土地使用权价格 ml——剩余使用年期 Pml—— 剩余使用年期地价 m——土地使用权法定最高年限

rd——土地还原率，商业为9.0%，综合为8.0%,住宅为7.5%,工业为6.5% 。

② 无限年期

Pm=Px×[1－

1(1?rd)m]

式中：Px——无限年期土地使用权价格 Pm、rd、m——含义同上 2、交易时间修正

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基准地价是针对某一具体时间而言的，但样点资料却分布在不同年份，根据估价期日原则，应当把不同时期的交易资料修正为评估期日的水平。交易时间修正系数的一般计算公式是： Kj=

PsPj

式中: Kj——某类土地用途第j年数据修正到评估年的系数

Ps——某类土地用途评估年该类土地交易平均价

Pj——某类土地用途第j年该类土地交易平均价 对不同年份发生交易的地价，修正到评估年份的计算公式为： Ps=Kj×Pj

式中：Ps——修正评估期日的宗地价格 Pj——第j年某宗地的实际成交地价

根据长沙市地产市场尚不很发育，市场不太规范，地价指数编制难度大且易失真的实际情况，我们综合考虑当地房地租金、土地出让价格及零售物价指数的实际变化来编制地价交易时间修正系数。本次基准地价评估期日定为2001年1月1日，相应地价交易时间修正系数如表3-5所示。1998-1999年地价趋于稳定，除与当地土地供应量、经济景气有关外，还与全国性的通货紧缩有关。由表数据可知，2003年交易样点可不作交易时间修正。

表2-13 长沙市地价交易时间修正系数表

年 份 96年前 96年 97年 98年 1999年 2003年 2001年 2002年 2003年 1.00 地价修正系数 2.46 2.14 1.96 1.64 1.50 1.30 1.15 1.06 3、容积率修正

容积率是城市用地的宗地上允许修建的总建筑面积与宗地面积之比值，不同容积率下的样点地价，只有修正到基准地价评估所设定的平均容积率下的地价，才能用于基准地价的评估。首先我们通过对地价随容积率变化机制的研究来建立容积率修正系数体系。

通过对大量样本地价与容积率的关系研究与分析，我们发现，土地级别（区位条件）、土地利用强度和土地用途决定了容积率对地价的作用程度，具体表现在如下两方面：

①同一城市不同土地级别（不同区位条件）容积率对地价的影响程度

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存在显著的差异

城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用收益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度等方面均高于其他区域特别是城市边缘区，在激烈的市场竞争中，开发商必须以最高的开发强度才能获得最大收益，从而有能力支付最高地价，使地价与容积率的变化幅度保持或接近按土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律。而在其他地区则随土地利用收益、土地需求量及稀缺程度的降低，容积率的作用程度随之下降。因而容积率对地价在同一城市作用表现为从中心向外作用强度逐渐减弱。 ②不同类型用地容积率对地价影响程度不一样

商业地价对区位条件反映最敏感，商业企业布局只能在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾较之住宅、工业用地更突出。众多用地者的竞价促使容积率增加的收益以地价的形式较充分地表现出来；住宅用地对区位条件反映的敏感程度比商业弱但比工业强；工业用地很多情况下没有容积率限制。故相应的，在同一城市中商业用地容积率对地价作用程度最大，住宅次之，工业最小。

综合以上分析，由于容积率对工业用地地价影响不明显，故本次基准地价评估不对工业用地进行容积率修正，对商业和住宅两种用地分用途按级别进行容积率修正。通过对各个级别不同均质区域内具有代表性样点容积率的抽样与计算并取其平均值，根据长沙市城市规划对各个均质区域内容积率的规划限制对其修正，我们得到长沙市商业和住宅用地各级别的平均容积率分别为：

表2-14 长沙市各级别商业、住宅用地平均容积率表

级 别 平均容积率 用 途 商 业 住 宅 3.0 2.7 2.6 2.4 2.2 2.1 1.8 1.8 1.4 1.4 1.0 1.0 一 二 三 四 五 六 为了全面反映地价随容积率的变化关系，以商业、住宅各级别平均容积率为标准，统计出各级别商业、住宅用地在不同容积率水平下的平均地价，绘制散点图，拟合样点地价和容积率的关系曲线。通过拟合的曲线可

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发现地价与容积率的关系大致呈现圆弧趋势，当容积率达到一定值后，随着容积率增加，地价不升反降，此点称为容积率饱和点，通过对容积率饱和点的分析，呈现明显规律，一般是高级别容积率饱和点大于低级别容积率饱和点，同一地域商业用地容积率饱和点大于住宅用地容积率饱和点。同理，高级别地价对容积率敏感度大于低级别地价对容积率的敏感度，商业用地的敏感度大于住宅用地的敏感度。

以样点地价的统计数据为基础，根据上述地价与容积率变化规律，确定各用途用地级别地价与容积率的数学模型，求取容积率修正系数。 容积率修正系数计算公式为：

Ki=Pi/Ps

式中：Ki—容积率为i时的修正系数

Pi—容积率为i时的样点平均地价

Ps—某级别平均容积率下的地价

不同容积率情况下发生的交易样点地价，按下式修正到平均容积率下的地价

Ps=Pi/Ki

式中：Ps——容积率为S（平均容积率）的地价

Pi——容积率为i的样点地价 Ki——容积率为i时的修正系数

4、开发程度修正

实际开发程度下的地价，必须修正到基准地价所设定的平均程度下的标准地价，才可用来计算基准地价。经过调查发现，长沙市土地的一般开发程度为“五通一平”（宗地外通路、给水、排水、电力、通讯、宗地内土地平整）。本次基准地价设定的标准开发程度与此一致。此次，基准地价评估所调查交易样点的开发程度均达到“五通一平”，因此，在样点地价修正中不做开发程度修正。

5、商业样点地价特别修正

本次基准地价评估的商业用地，在划分均质区域和土地级别的基础上采取以均质区域基准地价和级别基准地价两种表示形式。对于临街的某一均质区域内，存在临街路线样点和均质区域内平均状况（消除临街因素对地价的影响）下的样点，两种类型的样点地价相差较大；即使临接同一街

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道的各样点，因其深度、面积、形状等不同，其地价也有一定的差别。因此，对于商业用地的临街路线样点地价，我们进行两次修正，首先将样点地价修正到设定的标准深度上的路线样点地价，然后将标准深度上的路线样点地价修正为均质区域内平均状况（消除临街因素对地价的影响）下的地价。

①土地深度修正

在同一路线上，各宗土地虽然临接同一街道，但因其深度、宽度、形状、面积、位置等不同，则各宗地单位面积的价格会有一定的差别。其中，对土地价格影响最大的是土地深度。城市内各宗土地价格的高低，随其离开街道距离的增加呈指数递减，换句话说，一宗临街地，其接近街道部分的利用价值高于远离街道部分的利用价值，越接近街道利用价值越大，价格越高，距离街道越远利用价值越小，价格越低。但道路对土地利用的影响是有限度的，即当土地达到一定的深度时，土地价格的变化接近于零，这一道路对土地利用价值影响的零点称为标准深度。针对长沙市的实际情况，我们按长沙市城市规划道路的标准设定三种标准深度：主干道为25米，次干道为20米，支路为15米。样点地价须修正到基准地价内涵所对应的标准深度。样点地价修正到标准深度地价的计算公式为： Ps=Pi×ki

式中：Ps —— 标准深度上的地价 Pi ——某土地深度样点地价 ki——某土地深度上的修正系数

根据样点资料及其它城市的经验，长沙市土地深度修正系数如表2-14所示。

表2-14 临街深度修正系数表

道路 深度 道路 级别 主干道 次干道 一般道路 0.73 0.76 0.80 0.76 0.83 0.90 0.84 0.91 0.92 <10 10-15 15-20 20-25 ≥25 1 1 1

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