中海物业海丽管理处工作手册 - Fixed

WI/HLG-目录 ZHPM

管理处工作手册目录 A/0 1/3

编号 标 题 WI/HLG-001 管理处组织机构图

WI/HLG-002 WI/HLG-003 WI/HLG-004 WI/HLG-006 WI/HLG-007 WI/HLG-011 WI/HLG-012 WI/HLG-013 WI/HLG-014 WI/HLG-015 WI/HLG-016 WI/HLG-017 WI/HLG-021 WI/HLG-022 WI/HLG-023 WI/HLG-024 WI/HLG-025 WI/HLG-029

管理处2009年度工作方针目标管理矩阵图 管理处安全保卫组织架构 社区文化活动组织机构图

理想城(年度)社区文化活动计划 理想城宣传栏(年度)宣传计划

经理的职责与权限 副经理的职责与权限 管理员职责 清洁监管员职责

接待员职责 炊事员职责 仓管员岗位责任制

管理处客服中心职责 管理处财务室职责 设备部职责 环境部职责

库房管理制度

防台风、防暴雨预案

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管理处工作手册目录 A/0 2/3

编号 标 题 WI/HLG-030 防台风、防暴雨人员分工及职责 WI/HLG-031 WI/HLG-032 WI/HLG-033 WI/HLG-036 WI/HLG-037 WI/HLG-038 WI/HLG-039 WI/HLG-040 WI/HLG-041 WI/HLG-042 WI/HLG-043 WI/HLG-044 WI/HLG-045 WI/HLG-046 WI/HLG-047 WI/HLG-048 WI/HLG-049 WI/HLG-050

理想城管理处灭火应急方案 理想城管理处消防责任人名单 关于消防责任人的任命通知 租客须知

理想城业主（住户）搬入、搬出家私管理办法 管理处—业主沟通办法

理想城小区门禁IC卡发放使用管理规定 理想城管理处暂住人口管理办法

理想城小区路灯、轮廓灯管理办法 理想城儿童游乐场管理规定

业主邮件、报刊（杂志）分发规定 未锁车门、车窗的车辆内物品处理办法 控制噪音污染管理办法 理想城小区限制饲养家禽、宠物管理办法 理想城T层活动室管理规定 理想城食堂就餐管理制度 劳保用品采购、发放的管理规定

行政办公用品采购、发放的管理规定

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管理处工作手册目录 A/0 3/3

编号 标 题 WI/HLG-051 固定资产登记管理规定 WI/HLG-052 WI/HLG-053 WI/HLG-054 WI/HLG-055 WI/HLG-056 WI/HLG-057 WI/HLG-058 QR-001HLG QR-002HLG QR-003HLG QR-004HLG QR-005HLG QR-006HLG QR-007HLG

喷水池管理规定

理想城管理处单车管理规定 裙楼中央空调管理规定 电工职责 水（管）工职责 维修技工职责 食堂管理规定

理想城裙楼注册公司登记表 住户成员登记表 维修服务项目表 固定资产登记表 车内物品登记清单 员工临时外出申请单

服务不合格及违纪处理通知单

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管理处工作手册 A/0 1/1

远大·理想城2009年社区文化活动计划

活动名称 活动时间 活动地点 活动内容 参加人员 筹办单位 会所北学雷锋活动日 3月5日 广场 为住户修理单车家政服管理处 管理处 务，物业咨询，擦洗汽车 员工 社区文化业主 部 住户及社区文化管理处部及管理员工 处 业主 管理处 住户 社区文化业主 部及管理住户 处 “远大之春”艺术节 3月初 会所5层 文艺节目（或音乐会） 〈公司组织〉 书法绘画摄影展 住户乒乓球 友谊赛 球类、游泳 比赛 <公司组织> 凯旋“我是小主人”夏令营活动 ＜公司组织＞ 中秋晚会 5月 6月 会所 会所 书法、绘画、摄影作品参展 乒乓球比赛 凯旋辖乒乓球、网球、台球、游7月底 区 泳 会所 小区会住户及社区文化所、各旅游玩、智力竟赛、培训班、8月 管理处部及管理游景点联欢会等活动 员工 处 等 住户及10月1 自编节目，游戏、卡拉OK 管理处管理处 日 员工 会所 会所 书法、绘画、卡拉OK、 综艺晚会 各种游艺活动 舞会、卡拉OK 业主 社区文化员工 部 业主 住户 住户及管理处员工 管理处 管理处 凯旋之秋 10月中〈公司组织〉 旬 欢度平安夜 12月25日 舞会、卡拉OK 不定期

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管理处工作手册 A/0 1/1

理想城(2009)年社区宣传栏年度计划

序 号 ⒈ ⒉ ⒊ ⒋ ⒌ ⒍

宣 传 内 容 安 全 教 育 宣 传 医 疗 保 健 知 识 宣 传 更 换 时 间 一月下旬 三月下旬 环境保护法规及环保常识宣传 凯旋物业风采 五月下旬 七月下旬 迎国庆与欢度中秋专刊 （党的历程、中秋夜话） 法律法规知识宣传 九月下旬 十一月下旬

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管理处工作手册 A/0 1/2

经理的职责与权限

一、职责

１、 对上级公司的工作方针、决策、计划和各项指令的贯彻执行

不力或出现偏差负责；

２、 对因决策不当、领导不力造成管理费不能及时足额收缴负责；

对管理处其它经营项目经营不善导致管理处经济效益的下降负责。对不能按规定上缴上级管理酬金指标负责；

３、 对因决策不当，领导不力导致服务质量降低，造成业主投诉，

严重损害公司声誉的情况负责；

４、 对所管理的物业由于管理不善造成物业严重损害及设备设施

功能丧失或严重削弱负责；

５、 对管理处所管辖的物业发生重大火灾和刑事案件负责； ６、 对因工作不认真，事前调研不够，决策有误而导致管理费使

用不当或造成资产严重浪费负责；

７、 对分管工作出现的重大事故如保安、财务、客服中心、会所

等方面的问题和损失负直接领导责任；

８、 对管理处管理层内部不团结，作风不正派，工作不深入造成

管理处内部管理混乱，纪律松弛，服务质量下降负责。

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管理处工作手册 A/0 2/2

二、权限:

１、 对管理处的全面工作有决策和指挥权，对紧急重大问题有临

时处置权；

２、 对本处副职以下管理层人员和作业层班组长的配备有建议

权；

３、 在确定完成上级公司下达物业管理各项指针的前提下，对管

理处管理服务行政组织的设置和员工人数的配备有建议权； ４、 有权对员工进行奖惩，对不合格员工有辞退权；

５、 在不超出公司规定标准的情况下有权决定日常管理费用的支

出和物资的使用；

６、 在不违背上级公司有关规定、制度精神的前提下，有权制定

具体的实施细则和落实措施。

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管理处工作手册 A/0 1/1

副经理的职责与权限

一、 职责

１、 对上级公司下达的有关职责范围内的决策和指令的实施负

责，对管理处经理下达的工作任务负责；

２、 对职责范围内的工作因决策不当、领导不力造成的经济损失

负直接责任；

３、 对职责范围内的工作因决策不当，领导不力造成的服务质量

下降和严重影响企业信誉的情况负责；

４、 对分管工作出现的重大事故如清洁、维修、炊事班等方面的

问题和损失负直接领导责任；

５、 对由于工作不扎实，造成员工的思想教育和业务培训工作不

落实负责；

二、 权限

１、 有权参与管理处各项管理工作，并向经理提出合理

化建议；

２、 对分管工作有决策指挥权和对紧急问题临机处置权； ３、 对分管工作中的员工工作有调整建议权；

４、 对分管工作中的员工有奖惩权，对其他员工的奖惩、

调整、辞退等有建议权。

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管理处工作手册 A/0

1/1

管理员职责

一、 在经理领导下，完成经理、副经理布置的各项工作； 二、 负责质量体系文件的收发、管理、审核和文书档案管理； 三、 负责接待来访，处理日常投诉；

四、 负责设备部工作及小区机电设备的保养工作；

五、 负责小区房屋租赁、搬迁、装修手续的审批及车位租赁工作； 六、 负责小区的安全护卫工作及小区日常生活秩序； 七、 负责小区社区文化活动及文字宣传工作； 八、 负责员工培训、考核、考勤及记录； 九、 负责员工宿舍的内务卫生和日常管理； 十、 负责对外公关工作；

十一、 负责小区住户人口管理和住户档案的计算机化管理；小区的计划生育、工会、共青团工作；

十二、 负责凯旋家园网方面的社区服务工作； 十三、 及时完成领导交办的其它工作。

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管理处工作手册 A/0 1/1

接待员职责

一、 在管理处经理、副经理领导下，协助做好接待和公关工作； 二、 负责管理处办事人员或投诉人员的接待和招待工作； 三、 负责管理处文件资料的复印处理工作； 四、 负责客服中心、会议室及洗手间清洁工作； 五、 完成经理、副经理临时交办的工作。

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管理处工作手册 A/0 1/1

业主邮件、报刊（杂志）分发规定

本着“业主至上、服务一”的宗旨，方便业主生活，根据本大厦情况，制定大堂值班护卫员义务为业主（住户）分发邮件、报刊（杂志）分发的规定如下：

一、大堂护卫员应坚守岗位，严格值勤，在完成值班任务的同时，义务为用户分发各种邮件、报刊（杂志）；

二、建立主要邮件收发登记制度，对登记表中的“收件人住址、收件人姓名、邮件种类及、收件时间、代收人姓名”由护卫员填写的项目必须填准、填齐，领件人领件时应该签名并注明签收时间（明确月、日、时、分）；平信及普通的收费通知单可直接投到信箱，报、杂志由业主来大堂领取。

三、值班人员在接收登记好重要邮件后，应实时通知业主前来领取，特快专递须在二小时内送达收件人，因故无法送达的，应由值班人员通知管理处及时通知收件人。

四、因故无法送达（姓名、地址不详或收件人长期未来领取）的重要邮件，在退回时，应在备注栏注明通知不到业主的原因，退回时需让邮递员签名、登记日期。

五、对无法投送的报刊（杂志），应当集中保管好，存放在大堂值班室，不得出借、转送丢弃或擅自处理，否则将追究有关人员的责任，必要时，由管理处统一进行处理。

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管理处工作手册 A/0 1/1

理想城管理处消防责任人名单

责 任 区 办 公 室 财 务 室 架空层·会议室 设备部值班室·水泵房 发电机房 食 堂 丽 晶 阁 丽 珠 阁 丽 都 阁 单 车 库 员工宿舍 地下汽车库 消防中心值班室

姓 名 电 话 备 注

WI/HLG--033

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管理处工作手册 A/0 1/1

关于消防责任人的任命通知

各班室：

为保持既有的荣誉，巩固创建成果，，确保大厦无火灾事故的发生，结合管理处实际，经研究，决定下列人员为有关区域的消防责任人。

现通知如下：

××× 为管理处客服中心消防责任人； ×××为大厦架空层和大堂会议室消防责任人； ×××为管理处财务室消防责任人；

×××为设备部值班室和大厦水泵房消防责任人； ××× 为地下员工宿舍消防责任人； ××× 为管理处员工食堂消防责任人； ××× 为丽晶阁消防责任人； ××× 为丽珠阁消防责任人 ××× 为丽都阁消防责任人； ×××为大厦单车库消防责任人； ××× 为大厦地库消防责任人；

××× 为大厦消防中心值班室消防责任人。

特此通知

WI/HLG—017

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管理处工作手册 A/0 1/1

仓管员岗位责任制

一、料具入库要审查、验收，必须按计划、有凭证、有实物，对量差质

次、规格不符的物品不得入库；

二、领料、发料凭工具单并与出库单相符，手续齐全；

三、物品摆放要根据料具规格、性能、用途不同对号定位，采取不

同保管措施，做到帐、物、卡三落实；

四、库容整洁卫生，料具堆放合理，注意防火、防盗，确保库房安

全；

五、按公司劳保规定发放劳保用品；管好每位员工的劳保用品登记

卡；

六、记帐按要求认真填写，严格遵守财务制度； 七、帐册单据日清月结，装订成册，妥善保管；

八、热爱本职工作，坚守岗位，优质服务，敢于坚持原则；

WI/HLG--025 ZHPM 管理处工作手册 A/0 1/1

库房管理制度

一、严格按货物规划位置摆放料具，保持库房整齐、通风、干燥、

清洁；

二、本着少投入、周转快的原则，做好材料需用预测和计划供应；

把好材料入库验收关，做好日期标识，按材料性能、用途不 同，对号入架，定额发放，保证供应；

三、推行限额领料，材料发放按“先进先出”的原则，降低消耗

成本；

四、发放材料坚持“四不发”无采购计划，无材质证明、无合格

证或名称、规格不符的一律不发；

五、做好巡检工作，坚持按月进行材料盘点，做到帐物相符；

WI/HLG--049

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管理处工作手册 A/0 1/1

劳保用品采购、发放的管理规定

一、 采购劳保用品，应先行拟定采购计划的（列出品种、数量）， 须经经理审核、批准后方可购买；

二、 采购时，尽可能安排二人一同前往； 三、 采购完毕，应及时认真地做好采购记录；

四、 按月份、季度发放的物品，其种类、数量按照公司的有关规 定发放；

五、 发放劳保用品，依据先入先出的原则，原则上由本人领取， 有特殊情况，可由班长代领；

六、 员工在调整工作岗位及离开本公司时，应交回其在岗时所领 用的物品；

WI/HLG--050

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管理处工作手册 A/0 1/1

行政办公用品采购、发放的管理规定

一、 每月应于月初制定当月办公用品的采购计划，报经理审核，并严格按照公司对物品购置权限及范围的规定进行采购。

二、 对于零星必须购买的物品，在征得经理同意后方可购买； 三、 采购时，应尽可能安排二人前往； 四、 采购完毕，及时认真做好采购记录；

五、 领用物品时，应坚持出入相符的原则，客服中心人员领用物品应当签名认可后，方可发放；

六、 各班组领用物品仅限于班组必须之物品，领用必须以旧换新； 七、 员工在本公司内调整工作岗位及离开本公司时，应交回在原 岗位时所使用的物品。

WI/HLG--021

ZHPM

管理处工作手册 A/0 1/1

管理处客服中心职责

客服中心员工在管理处经理直接领导下，本着“业主至上、服务第一”的原则，负责整个小区的管理工作。客服中心人员要求和蔼可亲、态度亲切友好，工作细致踏实，作风正派。

一、 贯彻物业公司和上级领导下达的指令、方针和政策，落实上级 公司、领导的各项工作指针；

二、 负责管理处各类公文的起草、审核、打印、分发和文档管理， 并负责管理处简讯的编发；

三、 负责小区业主（住户）档案资料的建立和计算机化管理； 四、 负责对小区安全护卫工作的检查；

五、 负责检查小区清洁卫生工作，确保小区整洁、美观； 六、 负责小区楼宇、机电设备维修保养的检查督导；

七、 负责小区装修手续的审批、装修后的核验，办理小区装修、入 住出入证等，办理业主（住户）房屋出租、转卖工作；

八、 负责做好员工培训计划、员工考核和质量管理体系文件的运作； 九、 负责小区社区文化活动，搞好同其它单位的公关工作，以及来 访人员的接待工作；

十、 协助经理处理好其它突发事件，并快速高效完成领导交办的其 他事项。

WI/HLG—042

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管理处工作手册 A/0 1/1

理想城儿童游乐场管理规定

为加强小区内儿童游乐设施的管理，确保儿童的安全及各项设

施正常使用，特制定本规定；

一、儿童游乐场仅对本小区内儿童开放，小区外的儿童一律谢绝入内；

二、凡身高1.4米以上的学龄儿童及成人，不得使用本场所； 三、凡是使用该游乐场的儿童，须有大人陪同看护，并做好安全防护措施，否则后果自负；

四、所有使用人员都必须自觉爱护和监督公共卫生，不得让儿童随地大小便、乱扔果皮、杂物等。有违反规定者，其家长或陪同人员应自觉承担清洁责任；

五、所有使用人员必须自觉爱护游乐设施，不得在墙壁和游乐设施上乱涂、乱画、乱刻、乱砸、乱拆等有损公物的行为。违者，管理处将按损坏的程度，要求其赔偿或给予相应的处罚。

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管理处工作手册 A/0 1/2

租 客 须 知

按照《郑州市住宅区房屋租赁条例》，本着保护业主合法权益，方

便租客居住原则，特制定本《须知》。

一、 房屋租赁双方应当遵循自愿、公平、诚实、守信原则； 二、 租客入住理想城小区前，需到管理处客服中心办理入住登记手续。登记时请携带本人身份证或有效证件（如护照、回乡证）、流动人口计划生育证明、1寸相片两张等办理租住户登记卡；同时，租客需办理门禁IC卡，对每张IC卡，管理处收50元工本费（50元押金在IC卡交回时退还）。

三、 租客将登记卡和入住通知单交门岗护卫，门岗护卫收到后即可给租客入住并搬入家私；

四、 租客搬出家私等物品时需到管理处客服中心办理以下事项： １、 租客搬出全部家私物品时：

（1） 需到管理处财务室结清管理费、水电费等各项费用； （2） 租客搬出部分或全部物品前，需持业主放行证明及业主身份

证复印件，到管理处办理放行条并登记备案。

（3） 租客将放行条交门岗护卫，门岗护卫见放行条后放行。 五、租客租住时，需于每月15日前到管理处财务室交纳管理

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管理处工作手册 A/0 2/2

费、水电费等各项费用。如逾期一个月仍不交纳，管理处将按规定加收滞纳金；逾期三个月不交纳者，将采取停水停电的措施催交。 六、租客如需对业主房屋进行二次装修，需有业主书面同意，并向管理处出具装修施工单位营业执照和施工人员身份证复印件，交纳装修押金，经管理处主管审批后方可装修。装修过程中严格执行管理处有关装修规定。

七、在房屋租赁过程中，如管理处作为中介，则租客在同业主签定房屋租赁合同时，须按规定向管理处交纳半个月中介费，并向业主交纳一个月房租和两个月租赁保证金。租赁合同期满后，业主如数退还保证金。

八、租客租住期间，应配合管理处工作，并严格遵守本小区各项规章管理制度。

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ZHPM 管理处工作手册 A/0 １／2

防台风、防暴雨预案

一、 密切关注气象部门发布的气象预报，提前做好预防应急措施。 二、 及时向大厦住户发放通知，并张贴在大堂醒目位置，提请住户作

好准备，防范灾害，并每隔半小时通过广播系统广播一次，直至灾情结束。

三、 认真做好防台风、防暴雨、设备材料的灾前检查，包括检查排水

设备是否运转正常，地沟是否畅通，防洪沙备料是否充足。 四、 维修工应在之前做好大厦外围灯具及住户阳台悬挂物的拆卸回

收工作，并作好招牌等悬挂物的加固；由管理处调派人手协助花工做好花木的加固放倒工作。

五、 管理处全体人员应处于待命状态，员工不得外出，服从命令，听

从指挥。

六、 管理处成立应急分队（分为设备、设施运作保障组，抢险组及善

后工作组，人员分工及职责见另页），客服中心24小时派人值班，对灾害发生时出现的问题应及时进行处理。

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管理处工作手册 A/0 1/2

防台风、防暴雨人员分工及职责

一、 总指挥

1、人员：管理处经理。

2、职责：负责对防台风、防暴雨工作的人员调配和统一指挥；

二、值班员

1、人员：客服中心人员1—2人。

2、职责：负责对紧急情况的临机处理，必要时请示管理处经理，由经理作出决定。

三、 设备、设施运作保障组

1、人员：设备部全体人员。

2、职责：保证设备、设施的正常运作，发挥机电设备的防洪、排洪作用。

四、 抢险组

1、人员：客服中心、安防部、设备部及环境部部分人员； 2、职责：负责灾害发生时的抢险工作，要求服从命令，听从指挥。

五、 缮后工作组

1、人员：客服中心、环境部及设备部部分人员。

2、职责：负责灾害发生时对住户进行人员疏导、秩序维护以及

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管理处工作手册 A/0 2/2

灾后的缮后处理工作。包括扶正倒伏的花木，清扫泥沙，刷洗地面；

重新安装灯具，检查小区渗水，业主房屋渗水的检查和补等 工作,并对造成的损失进行统计上报公司工程部。

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管理处工作手册 A/0 1/1

未锁车门、车窗的车辆内物品处理办法

（附车内物品登记清单）

为了确实保障车主的车辆及其车内财物的安全，特制定本办法： 一、停车场管理员在交接班及当班期间应当坚守岗位、严格履行职责。注意检查停放车辆的门窗是否锁闭、关严。

二、车管员若发现有未锁闭门窗的车辆，应当立即报告班长（现场应有二人以上）。对其车内的财物及时进行清点（包括物品名称及数量），并在《车内物品登记清单》中如实进行登记；对现金则必须注明现金种类及金额，登记人员确认登记无误后，由班长及当班车管员在“见证人”一栏签名确认，并在空白处注明以下空白。

三、登记完毕应当立即通知车主前来认领，车主点收无误后应在车主签收栏签名并注明日期。本班值班期间无法联系到车主，则必须将物品统一保管后上交管理处，由管理处再进行处理。

四、班长及车辆应当在值班记录中对事件进行认真细致的记录。并妥善保管好登记清单，以备日后查验。 附：车内物品登记清单（见QR－005HLG）

QR-005HLG

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管理处工作手册 A/0 1/1

车内物品登记清单

车牌号码： ________ 车主姓名： ________ 行驶证号码：________

未锁车门：□ 未锁车窗: □ 物品清单: 物品名称: 物品数量 物品名称 _________________________ ________________________ _________________________ ________________________ _________________________ ________________________ 见证人: 车主签收: _________________________ ________________________ _________________________ ________________________ _________________________ ________________________ _________________________ ________________________ _________________________ ________________________ 年 月 日 年 月 日

QR-003HLG

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管理处工作手册 A/0 1/2

维修服务项目表

序金额 维修项目 备注 号 （单位：元） 1 洗脸盆下漏水 10--30 2 洗菜盆漏水 20--30 3 浴缸漏水 30--100 如需拆浴缸另加费用 4 马桶漏水 20--50 如换件或拆下另计费用 5 疏通马桶 30--80 6 疏通 地漏 20--80 7 水龙头漏水 10 换件另计 8 墙内上下层漏水 100--150 9 住户房间没水 依检查结果定收费标准 10 水表漏水 30 材料费另计 11 阀门漏水 20--50 住户自备 12 疏通马桶 30--80 13 洗脸盆堵塞 30--80 14 洗菜盆堵塞 30--80 15 浴缸堵塞 30--80 16 换电表 60 材料费另计 17 换水表 50--80 换件另计 18 换软管 30--40 材料费另计 19 角阀 十字阀 20 材料费另计 20 换洗衣机阀门 15 材料费另计 21 换总阀 30 住户自备 22 换马桶水箱阀门 30--80 住户自备，动焊80，不动焊50 23 换洗脸盆 100 材料费另计 24 外墙补磁片 8--10/片 材料费另计 25 换铁门锁 50--80 材料费另计 26 换木门锁 30 住户自备 27 窗锁 20 如需换件，费用另计 28 窗伸 20 如需换件，费用另计 29 换信箱锁 30

QR-003HLG ZHPM

管理处工作手册 A/0 2/2

维修服务项目表

30 修理木门、铝门 20 31 修理铝窗 20 32 换铁门插销 30--40 33 刷涂料 每平米10元 34 铝合金拉手 30 35 门铃 10--30 36 排风扇 20 37 热水器（电） 50 38 热水器（气） 50 39 查照明线路 100 40 查 插座线路 80 41 电话插座 10 42 电源插座 10 43 普通开关 5 44 漏电开关 30 45 空气开关 30 46 灯具 10--200 47 更换电话线 100 48 更换线路 φ2.5mm^20元/米 49 φ 6 mm^30元/米 材料费另计 材料费另计 材料费另计 材料费另计 更换电机，另加电机费 材料费另计 材料费另计 材料费另计 材料费另计 材料费另计 材料费另计 材料费另计 材料费另计 打穿墙孔另计费

QR-001HLG WI/HLG—045 ZHPM 管理处工作手册 A/0 1/1

控制噪音污染管理办法

根据《郑州市环境噪音污染防制条例》的有关规定制定本管理办法。 一、 大厦任何单位和个人都有责任和义务采取有效措控制噪音污染，不

得让饲养的宠物发出的声响影响他人。

二、 禁止中午和夜间在住宅区内从事建筑装修及其它产生噪音污染的活

动（中午指12:00-14:00，夜间指18:00-8:00）。

三、 使用家用电器、娱乐器材或进行娱乐或其它活动产生的影响他人的

声音，不得超过政府规定的环境噪音标准。

四、 对大厦单位或个人产生的噪音污染，管理处将予以制止，并要求该

单位和个人排除妨害、消除影响。

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管理处工作手册 A/0 1/1

理想城T层活动室管理规定

为丰富住户的业余生活，更好地让T层活动室（娱乐室、乒乓球室）为用户提供服务，制定本办法。

一、住户如需利用娱乐室开展健身或娱乐活动，需提前一周与管理处联

系，并应避免穿着高跟鞋，以免损害地板。

二、 乒乓球室免费对用户开放（开放时间：周一、三、五19:00-21:00；

周六、日10:00-22:00）并请用户自带球拍和球。

三、敬请大家爱护各种设施，如有损坏，将令其依据损坏程度给予相应的赔偿，严禁有意损坏。如发现有意损坏，一经证实，将予以重罚。

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管理处工作手册 A/0 1/5

理想城管理处灭火应急方案

理想城是楼高三十二层的高层建筑，防火工作是一级重点，为保证大厦及住户的生命、财产安全，特制定如下火警、火灾应急方案。

一、 火警应急方案：

理想城小区现有烟感探测器1500个，分别装于每户客厅及楼层走道中，温感探测器134个，集中与地下车库。

无论烟感、温感只要有报警，信息都集中反馈到大厦消防中心报警器上，由消防值班人员立即确定位置，用对讲机或内线电话通知巡逻护卫员前去查看，巡逻护卫员去报警点查看后，①如是住户做饭或烧香引起报警，可用对讲机反馈给消防值班人员是误报，并消信号，向住户说明防火情况，提醒注意防火。②如是火灾应立即用手动报警器二次报警或击碎消防栓报警玻璃报警，并立即用住户家中灭火器或走道中消火栓灭火，争取在5分钟内扑灭火灾。期间消防中心立即按消防警铃，并启动消防泵和楼层正压风机，并用电话通知主管领导和相关人员到位。

二、 火灾应急方案：

消防中心值班人员在做完报警、启动水泵和风机、通知领导后，坚守岗位，听从领导统一指挥灭火。

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管理处工作手册 A/0 2/5

此间在家义务消防队员听到消防警铃后，立即赶往消防中心集合，听从灭火统一指挥，维护火场秩序，抢救、疏散受灾人员及物资。

在火灾中各级人员所做的工作： （一）、管理处负责人： 负责灭火救人工作：

1、接到火灾信息后，立即到消防控制中心或到着火现场组织指挥灭火救人工作。

2、组织火情侦察，掌握火势发展情况，确定火场的主要方面，及时召集力量。

3、根据救人、灭火的需要，确定通报人员疏散和报告公安消防部门。 4、向各部门、班组明确下达救人、灭火、疏散物资、供水任务，并检察执行情况。

5、公安消防队到达火场时，要及时向火场总指挥报告情况，服从统一指挥，按照部署，带领员工执行。

（二）管理处护卫主管：

在扑救火灾工作中，要当好管理处负责人的参谋，根据管理处负责人的指示，负责具体工作的组织实施。

1、组织力量严密监视火势的发展，及时向管理处负责人报告火场变化情况，提出相应对策。

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管理处工作手册 A/0 3/5

2、按照管理处负责人的指示，向各部门、各班组传达战斗任务， 并跟踪检查执行情况。

3、组织火场警戒工作。 1、 组织现场医护工作。 （三）消防中心值班人员：

1、根据负责人的指示，执行通报程序、消防设备使用程序，向各部门、班组和有关人员通报和向公安消防部门报警。

2、组织现场与消防控制中心之间，火场指挥员与各班组长之间的通讯联络工作，传达命令，反映情况。

3、检查通讯设备，保持联络畅通。 4、做好火场记录。 （四）设备主管：

负责火场灭火战斗保障工作： 1、保证供水不间断。

2、保证防、排烟机械设备能正常启动运行。

3、根据火场需要，及时组织、供应消防器材装备、灭火剂。 2、 组织重要设备的保护、疏散工作。 （五）义务消防队员的职责：

1、坚守岗位、服从指挥，明确自己和本班组的战斗任务，坚决执行班组负责人的命令。

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管理处工作手册 A/0 4/5

2、当接到火灾信号后，班组长不在，应自动携带灭火器材赶赴着火房间观察，及时扑救火灾。

3、组织人员疏散，出按警铃通知外，还必须逐房检查。

4、组织群众自救，稳定自救人员的情绪，做好保护工作，为自救人

员准备好救生工具，防止轻生自伤事故的发生。

5、在使用水枪时要利用掩蔽物体，尽量接近火源，充分发挥水枪的作用，禁止盲目射水，避免水源损失。

6、在灭火战斗中，要正确的使用和爱护消防器材工具，注意安全。 三、 灭火应急中应做到：

1、经理，当火势不能在初期扑救时，应立即报火警“119”，报警时做到镇定拨号，说明：单位、地址、电话号码、燃烧部位，燃烧物质的性能，报警后到路口迎接消防队。

2、向住户发出火灾通报的次序是：着火层，着火层以上各层，有可能蔓延的着火层以下的楼层。通报时，一般先用语言通报（利用广播器、可视对讲系统、室内电话等），说明疏散路线，稳定情绪，然后发出警铃。或采取其它措施，将住户叫醒后，在进行通报。报警通报时间一般不超过5分钟。

3、疏散秩序：先从着火间、着火层以上各层开始，着火层以下的住户，

要做好安抚工作，青壮年住户通过安全消防楼梯疏散，行动

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管理处工作手册 A/0 5/5

不便的住户，则护送他们从消防电梯疏散。

4、查明火情和火势发展蔓延的途径，方法是：三查三看八定。一

查火场是否有人被困，二查燃烧什么物质，三查从那里到火场最近。一看火烟定方向、定火势、定性质，二看建筑定结构、定通路，三看环境定重点、定战力、定路线。

5、战力分配上要做到：灭火救人同步进行，灭火部分要把主力用于直接灭火上，同时以小部分力量在可能蔓延的地方，防止火势乘隙扩大，当火势已经扩大，就应以主力用于蔓延火势或可能造成更大灾害的方面。关闭防火分区的防火门。

6、积极抢救受火灾威胁的住户群众，是灭火工作的首要任务，当有住户受到火势威胁时，应根据救人任务的大小和现有的灭火力量，首先组织参战人员救人，同时部署一定力量扑救火灾，在力量不足的情况下，应将主要力量投入救人工作。

7、在灭火中应切断电源，煤气等易燃、易爆和有毒物品以及能够助长火势蔓延的物质，要予以疏散和保护。

8、为保证扑救火灾疏散与抢救人员的工作有秩序的顺利地进行，必须对大楼内外采取安全警戒的部位，包括在大楼外围、大楼首层出入口、着火层分别设置警戒区，设置警卫人员。

9、着火层下一层的警戒任务是：不准住户进入或再登上着火层，防止坏人趁火打劫、混水摸鱼或乘机制造混乱，保护好消防设备器材，指导疏散人流向下一层有秩序地撤离。

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管理处工作手册 A/0 1/1

固定资产登记管理规定

一、 为了加强固定资产的过帐登记，合理使用和有效管理，特制定本管

理规定。

二、 管理处财务室对所有正在使用的固定资产（单位价值在2000元以

上，使用年限在一年以上的房屋及建筑物、运输工具、机械器具工具等）必须建立台帐，管理处财务室则是固定资产的实物主管部门。 三、 固定资产由公司财务统一编码，管理处应登记固定资产明细表，依

据不同类别建立固定资产登记卡片，做到一物一卡。

四、 明确固定资产使用人，使用人是当然的保管人，对各类固定资产管

理处各使用部门应正确使用，并妥善保管，同时做好日常的维护和保养工作。

五、 对固定资产代保管不善而发生的毁损或损失，有关负责人应负担赔

偿责任，按情节应赔偿原价的10-50% 。

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管理处工作手册 A/0 1/1

喷水池管理规定

一、 由设备部负责喷水池有关设备设施的日常养护维修，且每年必须

刷漆一次，并负责每周开启一次喷水（周一：7:50－8:50）。 二、 由安防部负责维持喷水池及周围的秩序，驱赶喷水池中玩水的人

员。

三、 由环境部负责喷水池及周边的保洁工作，包括对喷水池进行吸尘、

换水、清理杂物，要求每一个清洁员必须注意节约用水，杜绝浪费。

四、 各有关责任人员必须认真履行职责，否则，将追究有关人员的责

任。

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管理处工作手册 A/0 1/1

理想城管理处单车管理规定

一、 由管理员负责单车库内的秩序维护和清洁卫生，做到单车摆放整

齐，水管、地面洁净。

二、 原则上对无牌单车不予保管，单车进场给牌，出场交牌，单车管

理员必须做好单车出入登记，做到登记及时、准确无误。 三、 每月必须确保足额及时地对保管费进行收缴，出具收据，统一上

交财务。

四、 摩托车保管费：60元/月，自行车：15元/月，对临时保管的单车

收费标准为：摩托车2元/次，自行车0.5元/次。

五、 单车保管员必须遵守劳动纪律（服务时间：早6:00—凌晨2点），

忠于职守，并须对保管范围内的单车的丢失承担责任。

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管理处工作手册 A/0 1/1

设备部职责

为确保大厦建筑设施完好，机电设备正常运转、为业主提供安全、清洁、优美、舒适、方便、的工作和生活环境。管理处制定以下有关设备部职责：

一、 实行24小时值班制度，负责监控设备运行，并作好值班记录。 二、 每天定时巡视一次各部位机电设备运行状况，发现异常及时报

修。

三、 对重大突发性故障，立即通知机电设备公司或电梯公司抢修。 四、 热情接受业主/物业使用人投诉，尽快、及时、合理解决出现

的问题。

五、 节约材料及电力消耗，做好低耗优质服务，对每月水电通知单

进行审核，并在统计分析后报送管理处财务。 六、 制定每月备品备件计划，并上报管理处。

七、 按设备实际情况，以及更好地为业主/物业使用人服务的需要，

提出设备局部改造的合理化建议。报公司审核批准后实施。 八、 执行公司及管理处的指示及计划，遵守公司规章制度。

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管理处工作手册 A/0 1/1

清 洁 班 职 责

一、 确保服务质量达到管理处的要求。

二、 负责管理处区域内的清洁卫生工作，并由班长负责对相关人员组织

业务知识及业务技能的培训考核。

三、 做好楼宇首层至天台，地下室及所有公共部分的清洁保养工作。 四、 对小区的生活垃圾的收集，并协助清运公司清运，清理干净工作现

场。

五、 完成管理处交办的其它临时性的任务。

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