营改增后房地产开发企业税收与会计处理的分析

营改增后房地产开发企业税收与会计处理的分析！

2016年5月1日起，经国务院批准，在全国范围内将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业最后四个行业由营业税纳税人纳入增值税纳税人营改增试点范围，自此，在全国范围内全部行业全面纳入营改增试点范围。

全面实行营改增后，房地产开发企业由原为营业税纳税人变为增值税纳税人，由于营业税与增值税属于价内税与价外税的区别，同时由于土地出让金及拆迁补偿费抵减销售额增值税政策，营改增前后房地产开发企业计税销售额、土地增值税清算收入、财务核算有较大的变化，许多的财税人员甚至专业咨询人员对于目前房地产行业的税收政策与会计处理理解不是很正确，。

一、房地产开发企业计税销售额的确认

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，适用一般计税方法的房地产开发企业纳税人，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） 即一般计税方法房地产开发企业纳税人应纳销项税计税公式如下： 应纳销项税额=销售额×11%

=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%

=全部价款和价外费用÷（1+11%）×11%-当期允许扣除的土地价款÷（1+11%）×11% =销项税-销项税额抵减

应纳销项税额为会计核算中的销项税减销项税额抵减的差额。

注：根据最新的政策，房地产行业增值税率为10%。

二、房地产开发企业土地增值税清算收入的确认

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定，采用一般计税方法计税的房地产开发企业纳税人，其转让房地产的土地增值税清算收入不含增值税销项税额，即：

土地增值税清算收入=含增值税销售收入-销项税额 =含增值税销售收入-（销项税—销项税额抵减） =含增值税销售收入-销项税+土地成本销项税额抵减

根据上述分析，按规定允许土地价款扣减销售额而减少的销项税额，应调增土地增值税清算收入，不是调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本。

所以，在计算土地增值税清算收入（不含税销售额）时，含税销售额减除的不是销售发票上注明的增值税额，而是根据含税销售额减去上述差额计税办法计算出的销项税额，换算为不含税销售额。

三、房地产开发企业会计核算处理

根据《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》(财会〔2016〕22号)规定，发生相关成本费用允许扣减销售额即增值税差额纳税（房地产行业为差额纳税）的，房地产企业按照规定土地价款等允许抵扣的税额，冲减房地产企业主营业务成本，即在会计核算，按规定土地成本销项抵减的税额不冲减收入，直接冲减成本，会计分录如下： 借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减） 贷：主营业务成本

通过以上政策梳理分析，营改后房地产企业一般纳税人，由于土地出让金及拆迁补偿费可以抵减销售额的原因，在计税销售额、土地增值税清算收入、会计核算三个方面的差异较大，相关人员处理业务时，请根据政策的变化调整原有的固定思路，认真及准确作好企业的财税管理工作。

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