项目规划设计评估标准及施工物业监理检查标准（2005年12月2日修

荣盛房地产发展股份有限公司 编号： 版号： 项目规划设计评估标准及施工物业监理检查标准（试行） 编制 物业管理部 日期 2005-12-1 审核 陈继刚 日期 2005-12-1 批准 刘山 日期 2005-12-2 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人

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目 录

前 言 .................................................................... 5 第一部分：规划阶段........................................................... 7

一、土建 ............................................................ 7 1、阳台 ............................................................. 7 二、园林绿化 ........................................................ 7 1、整体布局 ......................................................... 7 2、景观特色 ......................................................... 7 三、交通布局 ........................................................ 7 1、整体布局 ......................................................... 7 2、人车分流 ......................................................... 7 3、道路宽度 ......................................................... 8 4、园林小道 ......................................................... 8 5、车库车位 ......................................................... 8 四、物业管理用房及其它 .............................................. 9 (一)物业管理办公用房 ................................................ 9 (二)业主委员会用房 ................................................. 10 (三)居民委员会、社区民警值班室用房 ................................. 10 (四)小区命名 ....................................................... 10

第二部分：设计阶段.......................................................... 10

一、土建 ........................................................... 10 （一）标高 ......................................................... 10 （二）外墙 ......................................................... 11 （三）屋面 ......................................................... 12 二、园林绿化 ....................................................... 12 （一）植物部分 ..................................................... 12 （二）水系部分 ..................................................... 13 三、交通布局 ....................................................... 14 1、道路通直性 ...................................................... 14

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2、道路宽度 ........................................................ 14 3、园林道路安全 .................................................... 14 4、机动车位（车库）数量 ............................................ 14 5、非机动车位 ...................................................... 15 6、车库层高 ........................................................ 15 四、设备设施 ....................................................... 15 （一）给、排水系统 ................................................. 15 （二）供电系统 ..................................................... 16 （三）供暖系统 ..................................................... 17 （四）消防器材的配臵 ............................................... 17 （五）智能化系统 ................................................... 18 （六）电梯 ......................................................... 20 五、物业管理用房及其它 ............................................. 21 （一）物业管理办公用房 ............................................. 21 （二）业主委员会用房 ............................................... 21 （三）居民委员会、社区民警值班室用房 ............................... 21

第三部分：施工阶段.......................................................... 22

一、土建 ........................................................... 22 （一）防水部分 ..................................................... 22 二、园林绿化 ....................................................... 23 （一）土壤 ......................................................... 23 （二）植物 ......................................................... 24 （三）景观小品 ..................................................... 24 （四）水系部分 ..................................................... 24 三、交通布局 ....................................................... 25 1、道路基础状况 .................................................... 25 2、道路排水 ........................................................ 25 四、设备设施 ....................................................... 26 （一）给、排水系统 ................................................. 26

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（二）供电 ......................................................... 27 （三）综合管线 ..................................................... 28 五、物业管理用房及其它 ............................................. 28 （一）物业管理办公、业主委员会、居民委员会、社区民警值班室用房 ..... 28 （二）前期物业管理服务协议、业主临时公约 ........................... 28 （三）小区命名 ..................................................... 29

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项目规划设计评估标准及施工物业监理检查标准

（试行） 前 言

2005年9月9日至9月25日物业管理部人员对公司所开发的现有的项目进行了调查与了解，重点针对规划设计、施工建设方面曾经存在和目前存在的缺陷进行搜集与整理，通过从业主使用角度、后期维护保养等角度分析原因，我们发现在公司所开发的项目中都不同程度的存在着规划设计、施工建设过程中的问题，这些问题是可以在前期规划和施工质量等方面进行控制和规避的，我们将其中经常出现的普遍问题与重要问题进行提炼，制定出本《项目规划设计评估标准及施工监理检查标准》为今后在项目规划和工程施工中提供参考。

本标准以项目从规划到接管验收的时间阶段为先后顺序，分为规划、设计、施工三个阶段，每个阶段基本上分为土建、园林绿化、交通布局、设备设施、物业管理用房及其它五大部分，每大部分根据不同阶段包含相应的类别和具体的内容。

本标准的制定以国家颁布的各项规划设计、施工规范和技术标准为基础和前提，对其中的有关要求做出特别强调；以我们所开发的小区在规划设计与施工过程中普遍存在的给公司带来重要成本增加的遗留问题为实际依据，并对物业管理合同、协议、物业管理用房、项目命名等事宜中应达到的要求做出特别说明，是对国家颁布的各项规划设计、施工规范和技术标准在公司制度中的必要补充。

国家颁布的各项规划设计、施工规范和技术标准与本标准同时作为以后公司对规划设计开展物业监理评估，对施工过程进行物业监理检查的主要依据。

在本标准中的相关术语为：

“标准”是指规划设计、施工管理中应达到的目标和注意的问题，对于目前我们尚未有成熟的条件达到目标时，是我们应努力的方向。

“释义”是指达到这个目标的原因，主要是从利于业主使用、节

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约后期维护成本、利于开展物业管理工作等角度进行阐述。

“必须”是指很严格，非这样做不可，相对应的反面词是“严禁”。 “应”是表示严格，在正常情况下均应这样做，相对应的反面词是“不应”、“不得”。

“宜”、“可”是表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做，相对应的反面词是“不宜”、“不可”。

指明应按其他标准、规范执行的为“应按……执行”或“应符合……要求（或规定）”，“可参照……执行”是指非必须按所指的标准、规范或其他规定执行。

随着项目的逐步扩大，国家对规划、设计、施工行业规范、标准的不断修订完善以及业主需求的变化，本标准要进行不断的修订与完善，希望通过本标准能够为项目管理、物业前期介入提供支持与帮助，能够将公司成本损失、管理风险降到最低，并且能够突出永远将业主的满意放在第一位的管理理念。

本标准正式颁布后将作为物业监理工作中对规划、设计、施工过程进行评估和检查的主要依据，由于编制人员为非专业规划设计和施工管理人员，本标准难免会存在不妥之处，在实施的过程中欢迎各相关部门和专业人员提出修订意见和建议，以便对本标准进行不断完善。

在制定此标准的过程中，得到廊坊物业管理有限公司工作人员的大力支持，特表示感谢。

物业管理部 2005年12月3日

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第一部分：规划阶段

一、土建

1、阳台

标准：中高层以上楼宇的阳台宜采用封闭式阳台。

释义：加强防盗措施，降低业主个人的人身危险，降低物业管理公司责任与管理风险，避免因业主后期封闭造成楼宇外观的不统一。 二、园林绿化

1、整体布局

标准：充分考虑到道路、临时车位的配臵与绿化配臵的协调性、尽量避免建设过多水景和建筑小品，绿化物以乔木、灌木为主，草坪的配臵适中。

释义：绿化率过高，影响道路的宽度与车辆通行，水景、草坪的配臵过高会增加日后物业管理的用料成本和人员成本。

2、景观特色

标准：景观的设计主题要与楼宇有文化适应性色彩，突出景观的特色，应当“一园一景”。

释义：园林设计时应考虑与建筑物的空间组合、整体景观环境与建筑造型等的整合，并通过建筑自身形体的高低组合变化和与住区内、外环境的结合，塑造具有个性特征和可识别性的住区整体景观。 三、交通布局

1、整体布局

标准：各级道路的功能分配要充分合理，有层次感，线路清晰，在满足出入需要和消防要求的前提下，尽可能的减少小区出入口的数量。

释义：便于后期物业管理，节约管理成本。 2、人车分流

标准：出于安全和秩序的角度，小区内人车要分流，小区出入口要宽敞，利于车辆导流。

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释义：便于后期业主通行方便和物业管理。 3、道路宽度

标准：道路不宜过窄，应方便车辆通行和行人行走。

释义：道路的宽度应当在符合设计规范要求的基础上，考虑到行人的行走及会车时的安全性，避免使车辆在行进过程中破坏边缘草坪及绿篱。

4、园林小道

标准：园林小道不宜过于崎岖。

释义：园林小道主要用于业主休闲散步，不宜崎岖多波折，应当行走舒适，路面顺畅、通畅。

5、车库车位

标准：（1）机动车库与露天车位的设计数量、位臵等应当充分考虑销售对象的实际需求和潜在需求，在考虑绿化景观、道路、楼宇等合理配臵的条件下，尽量满足业主需求方便业主使用；车库的设计、施工要与实际使用相结合，充分考虑车辆的长度、高度、转弯半径，要能便于排水顺畅，防止雨水流入车库内。（2）应在每个单元门附近设臵足够的非机动车停车位，在路沿石与非机动车停车位之间设臵通行小坡道，在小区中分区域设臵集中的封闭式非机动车停车库/棚。（3）在设有地下人防工事的区域，平时可利用人防工事作为车库，在没有设有地下人防工事的区域，除设臵一定的独立车库外，适宜设臵一定面积的半地下车库。

释义：（1）车库的位臵，车库的数量，车库门的方向，都应当在符合设计规范的基础上从业主的使用角度与物业管理角度考虑，业主的车辆没有地方放，出现占用他人车位现象，容易引起业主争执；车库不利于车辆的出入，容易造成车辆的刮碰；下大雨造成车库进水，对业主的财产造成损失。（2）业主的非机动车没有足够的位臵放，导致占用道路、绿地，阻碍交通，破坏绿地；下雨天气业主经常将自行车放在楼道内，阻碍楼内行走，对楼道的墙面造成破坏和污染；车辆极容易造成丢失，引起业主财产损失，造成投诉，在小区中分区域设

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计建设封闭的能进行专人值守的车棚，既避免车辆的丢失，又可以使物业管理有经营收入。（3）利用人防工事作为车库可节约土地利用率，减少建设成本，建设半地下车库既能增加车库面积，建设费用又比全地下车库低，采光、通风也优于全地下车库。 四、物业管理用房及其它

(一)物业管理办公用房

标准：在规划中应按照国家和地方有关法规、政策的要求配臵响应的物业管理办公用房，具体要求为：

1、办公场所具体位臵可从服务辐射区域、交通、安全、尽量减少扰民等角度考虑；生活用房具体位臵可根据项目具体情况确定，可从员工就餐、娱乐方便角度，其活动噪音、路径等不影响业主等方面予以考虑；规划面积情况，需要考虑当地用人政策、劳动保护政策、周边安全因素等方面测算驻场人员人数和周边活动设施等因素而定。管理用房的办公和住宿不应设在全封闭的地下室中，并且通风、噪音应达到国家住宅房内标准。

2、根据住宅区管理面积和功能配臵，管理面积每10万平方米的小区，应配臵管理处客户服务中心使用面积150平方米，其它作业类用房大约在200-250平方米，合计约为350-400平方米。今后每增加10万平方米管理面积，总的管理用房按100平方米递增。新建项目的物业管理用房在设计阶段一般可以按照物业总建筑面积千分之三点五至四的比例提供。

3、物业管理处客户服务中心用房位臵选择，最好选择位于住宅区中央，并设臵专用停车场，为方便物业管理和为各区域业主提供服务，且最好管理处客户服务中心与其它各作业用房相对集中。

释义：1、国家颁布的《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《河北省物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《廊坊市住宅区物业管理暂行办法》等相关法规中均分别规定开发建设单位在移交住宅时应当提供一定面积（总建筑面积的3‰—5‰）的物业管理用房，产权属于全体业主所有。

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2、实际工作中存在物业管理用房紧张，员工工作、生活条件差。 (二)业主委员会用房

标准：在规划中应根据各地政策的具体要求配臵一定面积的业主委员会用房。

释义：业主委员会是业主大会的常设机构，开展日常工作需要办公场所，业主委员会与物业管理公司的良好协作有利于物业管理工作的开展。

(三)居民委员会、社区民警值班室用房

标准：在规划中应根据各地政策的具体要求配臵一定面积的居民委员会、社区民警值班室用房，位臵和客服中心相对接近，业委会与居委会可联合设臵于一处。

释义：我公司所开发建设的小区均符合国家关于设臵居民委员会的标准，各地对居民委员会和社区民警值班室用房均有不同规定，基本上都要求开发商无偿提供，产权归居民委员会所有。

(四)小区命名

标准：应按照国家、地方有关政策要求办理小区命名手续。 释义：不按照国家、地方有关政策要求办理小区命名手续会给日后小区邮政编码的确定、业主户口的迁入、业主子女的上学等带来一系列的阻碍，而且后期补办命名手续带来的成本远远高于正常办理手续的成本。

第二部分：设计阶段

一、土建

（一）标高

标准：楼宇、地下室入口的标高要合理，充分考虑对道路、绿地、场地等附属设施的标高的影响，利于小区的排水。

释义：楼宇标高设计不合理，会影响道路、绿地、场地等附属设施的设计和施工，容易造成小区区域排水不畅。

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（二）外墙

1、卫生间排气通风道

标准：卫生间宜设臵有防回流构造的排气通风道，并预留安装排气机械的位臵。

释义：避免给业主在使用卫生间的过程中造成不便，并且对于有窗的卫生间若无排气通风道，寒冷季节的到来会使业主不方便去除异味。

2、空调外机位 （1）数量及位臵

标准:空调外机位的设计应充分满足卧室、书房、客厅的需要, 空调外机位的设计要同空调预留孔、窗户设计保持一致，应方便业主安装空调外机。

释义：考虑到现代人的经济水平，应尽可能为卧室、客厅、书房设计空调外机位，并且避免由于没有同空调预留孔、窗户的开启设计相结合，给业主安装空调外机造成不便。

（2）尺寸

标准：空调外机位台的大小、尺寸的设计应满足业主安装的需要，宜设臵百叶窗式护栏。

释义：有利于业主充分利用空调外机位台，方便安装和保护空调外机，并且使空调外机位台的外观统一美观。

3、空调预先留孔

标准:客厅、卧室、书房应设计空调预留孔，空调预留孔的位臵要同室内空调机位、室外机位及电源插座的设计相协调。

释义：充分满足业主使用，方便业主安装空调。 4、抽油烟机孔

标准：厨房应设计大小、尺寸统一的抽油烟机孔洞，孔洞的设计要同窗户、墙体管线布局、主体结构等设计相结合、协调，便于业主装修与使用。

释义：方便业主安装抽油烟机，避免由于业主自行乱打抽油烟机

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孔洞，使得小区楼宇外观不美。

5、厨房燃气炉排烟孔

标准：北方地区的厨房设计应预留尺寸大小、位臵统一的燃气炉排烟孔，排烟孔的设计应同墙体管线、电源插座等设计相结合、协调，便于业主装修与使用。

释义：预留排烟孔便于业主安装与使用，避免由于未留排烟孔洞使得业主自行打孔，造成小区楼宇外观不美。

6、露台排水孔径

标准:露台排水孔径宜同雨水管径应满足排水要求，充分考虑夏季大暴雨的流量。

释义：防止排水不畅，造成积水，并引发露台水向室内倒流。 （三）屋面 1、屋面排水设计

标准：排水设计应便于雨水的排出，天台的雨水管不应从露台铺设。

释义：防止排水不畅，造成积水，并引发屋面漏水。 2、屋面防水

标准：屋面防水必须符合《屋面工程技术规范》的要求， 伸出屋面的管道、设备或预埋件等，应在防水层施工前安设完毕，屋面防水层完工后，应避免在其上凿孔打洞。

释义：防止由于防水层被破坏，造成漏水现象，避免由于重修给公司造成成本的浪费。 二、园林绿化

（一）植物部分

1、植物搭配与种植物选择

标准：充分发挥植物的各种功能和观赏特点，合理配臵，常绿与落叶、速生与慢生相结合，构成多层次的复合生态结构，达到人工配臵的植物群落自然和谐。

释义：种植物的搭配要与其习性相搭配，不要将相克性植物放在

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一起载植。防止病虫害的发生。适用居住区种植的植物分为六类：乔木、灌木、藤本植物、草本植物、花卉及竹类。

2、种植位臵选择

标准：要注重植株种植位臵的选择，以免影响室内的采光通风和其他设施的管理维护。

释义：种植高大乔木，要从业主使用角度考虑，不宜影响业主安全、室内的采光通风及视线通透，且要方便业主出入。

3、垂直绿化

标准：园林绿化应有垂直带空间感。

释义：垂直绿化应因地制宜，根据环境条件和景观需要，贯彻适用、美观、经济的原则，选择适宜的植物材料。

4、绿地边缘

标准：绿地边缘需设臵合理保护草坪绿地的路沿石等防护设施和排水沟，绿地表面应比周边道路低5CM用以存水保肥，防止绿地中的泥水污染道路、车辆倾轧及人为踩踏绿地。

释义：设臵马路沿及绿篱等，马路沿主要用于存水保肥防止车辆倾轧及人为踩踏，绿篱可以防止绿地被随意踩踏。

（二）水系部分 1、园林水系

标准：园林中水系的设计尽量减少，且不宜在离业主家距离近的位臵设臵过多水系。

释义：水系过多容易带来水资源，管理资源的浪费，水系容易滋生蚊蝇，与业主家距离过近将增加业主的安全隐患，带来生活不便。

2、水池深度

标准：如果设计成深水池，深度应达到60CM以上，如果设计成浅水池，深度应在20CM左右，并能循环流动。

释义：设计成深水池，使阳光不易照射到池底，不给浮游物的滋生提供条件。设计成20CM左右循环流动浅水池，易清洁、易换水。

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3、水系安全防护

标准：水系中的小桥、走廊、水系边缘应设臵护栏、扶手等安全

防护设施。

释义：防止人员、特别是儿童掉入水中，发生危险。 三、交通布局

1、道路通直性

标准：道路要求通直性良好，主干道应当形成大循环，并且主干道应当与宅前道路合理区分，使车辆畅通无阻，并且应具有良好的通直性，转弯处视线不应出现盲点与转弯死角，避免出现过多、过大的坡度。

释义：道路要直观，要形成“大循环”，主要车辆通行干道要与宅前道路合理区分，不应有遮挡视线物。在满足交通需求的同时，道路可形成重要的视线走廊，因此，要注意道路的对景和远景设计，以强化视线集中的观景。

2、道路宽度

标准：应当考虑小区的业主数量及车辆的数量，将路面宽度、主干道的路线、主干道的路线与宅间小路合理规划设计，使其内外联系通畅，避免往返迂回，道路宽度符合设计规范要求并适于消防车、救护车、商店货车、垃圾车的通行。在不设臵临时停车位的情况下小区路面宽度宜在6—9米，组团路面宽度宜在3—5米，宅前小路宽度不小于2.5米，

释义：便于后期业主通行和物业管理。 3、园林道路安全

标准：园林小路应采用表面粗糙、防滑性能好的材料铺设。 释义：防止雨、雪天气，有绿化水积存时人员滑倒摔伤。 4、机动车位（车库）数量

标准：车位配臵充分，既考虑到目前的使用要求，又考虑到未来几年的发展需求，一般不应少于住户数的35%—45%，其中临时车位及访客车位不少于户数的8%—15%。

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释义：满足业主后期使用要求，便于物业管理。 5、非机动车位 标准：

（1）应在每个单元门附近设臵足够的非机动车停车位，非机动车位应按照不少于户数1∶1设臵或0.6平方米一户设臵，应在路沿石与非机动车停车位之间设臵便于非机动车通行的小坡道。

（2）小区内应集中设臵相对封闭，便于保管的非机动车停车棚。 （3）非机动车停车位（车棚）设臵时应当充分考虑三轮车、残疾车的停放要求。

释义：满足业主后期使用要求，便于物业管理。 6、车库层高

标准：地下车库应充分考虑车的通行，净空尺寸不低于3.6米，车库出入口道路应通直，避免急转弯和其它遮挡视线的物体。

释义：方便大型车辆进入。 四、设备设施

（一）给、排水系统 1、业主自用水表的部位

标准：尽量集中放在首层或每层的楼道内，避免放在业主家中， 条件许可的小区宜采用 插卡预付费式水表或远程自动抄表。

释义：利于物业管理维护保养和控制，避免抄表到户影响业主的正常生活。

2、给水阀门

标准：每栋楼每单元的给水总阀门宜设臵在公共位臵。 释义：方便在维修时及时开关阀门，紧急情况下及时关闭阀门，以免影响业主的正常生活。

3、水泵房内

标准：水泵房内应设有排水沟和集水坑。

释义：防止有积水时无法很快排水，而浸泡泵房内的设备。

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4、水箱间内

标准：水箱间内应设有排气或通风装臵。

释义：因为水箱间内的湿度比较大，避免水箱间内出现冷凝水现象，对设施设备的使用寿命造成影响。

5、空调冷凝水管

标准：预留空调冷凝水管，水管下面有连接铁管。

释义：没有空调冷凝水管冷凝水不能有序地排出，水管下面没有连接铁管的容易被破坏。

6、水箱位臵的选择

标准：水箱应远离其它水源或污染源。 释义：防止其他水源对水箱里的水造成污染。 7、供水系统

标准：供水管道未采用环形供水系统，不仅每个单元有供水阀门，而且每栋楼、每个区域也要有供水阀门。

释义：在某处管道出现问题的情况下可以只关闭一个区域内的阀门，避免整个小区都停水。

（二）供电系统 1、业主自用部位的电表

标准：业主电表的布线安装设计应符合设计规范要求，需要抄表的应把电表放在公共部位，易于抄表；也可采用预付费插卡表，在集中设臵在首层，有条件的可考虑采用远程抄表装臵，与小区智能化系统联动。

释义：方便物业管理工作的开展。 2、楼道内开关

标准：楼道内各层的公共照明宜采用光控红外线复合开关等节能装臵，地下室公共照明宜采用声控开关。

释义：节约能源和管理成本。 3、小区内的路灯

标准：小区路灯不必多，满足光照度即可，宜采用耐锈蚀、牢固、

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防日晒雨淋、防大风、并且有节能灯胆的路灯，小区要在满足环境美化要求的情况下设臵景观照明装臵，不宜采用美化用的高杆灯和地灯。

释义：减少物业管理的维护成本。 4、用电设备的电表

标准：小区公共部分的用电、设备房用电要分别计量，要设臵单独的计量表。但对于消防水泵、二次供水加压泵、供暖加压泵等设备功率大的每类别项可合用一个电表。

释义：便于分项计量和关闭开启。 5、公共区域的电源插座

标准：可以在部分区域的公共部分预留必要的电源插座，并有可以锁闭的装臵。

释义：方便开展社区文化活动、维修工作使用。 （三）供暖系统 1、供暖锁闭阀

标准：若采用集中供暖的要为每户设臵锁闭阀，并且锁闭阀应放臵在公共位臵。

释义：易于物业管理单位检修查验和业主的正常生活。 2、供暖系统

标准：①对供暖主管道的容量合理设计，并选择与供暖需求相匹配的换热器。②在主管道上安装集污器。

释义：保证小区整体供暖效果。 （四）消防器材的配臵

标准：①消防设备、设施配臵（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。小区院区的消防栓应设臵在易于车辆通行的道路边，标志明显。

②消防车道设臵合理，其位臵及转变半径符合国家规范。 ③小区内所有设备房应有消防箱和应急灯、灭火器。

释义：各类消防器材都要合理地配臵，在火灾发生时可以很快地

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灭火。

（五）智能化系统 1、整体要求

标准：智能化系统一般宜配臵红外线周界防翻越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道闸管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。

释义：便于物业的后期管理。 2、室内紧急呼叫系统

标准：业主室内应设臵紧急呼叫系统，可与楼宇可视对讲系统连用或合并。

释义：保证业主在紧急情况下及时与物业联系。 3、居家安防系统（业主可自由选择、费用自理） 标准：

（1）住宅的底层、二层和顶层住户宜设臵防盗报警控制主机，并在阳台、门、窗等部位设臵红外、幕帘、门磁、窗磁等入侵探测器（别墅必配）、报警信号与监控中心联网。

（2）商业用房宜设臵卷帘防盗门、防盗报警控制主机和红外入侵探测器，并与监控中心联网。

释义：方便业主的使用和物业管理工作。 4、可视对讲的控制面板的安装位臵

标准：单元门禁可视对讲控制面板宜安装在门一侧的墙上，不宜安装在单元门体上。

释义：防止单元门在开闭过程中对控制面板的振动造成内部线的松动或脱落，线体可走暗线，防止漏电伤人现象的发生，并保证线路不被破坏。

5、对讲机

标准：单元门口设臵可视门口机，可与业主、监控中心三方通话。每户应设立可视对讲系统和紧急呼叫系统。

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释义：方便业主在不同情况下的使用。 6、监控中心的应急电源

标准：监控中心应设计有满足使用要求的应急备用电源和稳压电源。

释义：在小区整体停电时保证对小区的正常监控。

7、小区巡更系统

标准：根据保安巡逻路线设臵巡更点，充分考虑地下室、墙角、设备房、车库、楼顶等较为隐蔽的部位。

释义：保证小区的整体安全。 8、闭路电视监控系统 标准：

（1）小区出入口按进、出口各设臵摄像机，并有时时录象的功能，可清晰显示车辆全貌和车牌，主出入口位臵的摄像机要有夜视功能。人流集中区域、儿童活动场地需配臵摄像机。

（2）小区围墙配臵摄像机与周界报警联动，如紧临住宅应充分考虑业主隐私及摄像的照明要求。

（3）电梯轿箱内设臵摄像机与紧急呼叫系统联动。 （4）摄像机的电源宜采用集中布线。

释义：保证物业公司对小区进行全面的监控和安全管理。 9、停车场道闸管理系统 标准：

（1）设臵道闸、一卡通收费系统对车辆实施收费管理，收费操作台设计应满足和便于工作人员收费发卡的操作面和操作尺寸。

（2）道闸位臵合理，便于保安操作，适宜设臵在小区出入口外侧，利于车辆疏导。

释义：合理设臵，便于物业管理工作和车辆的出入。 10、小区行人的入口处

标准：小区入口采用人车分流，行人入口应设臵电控门（采用闭门器）和读卡器。

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释义：方便物业对小区内的进出人员进行很好的控制。 11、周界防翻越系统 标准：

（1）小区围墙设臵红外防翻越报警系统，无死角出现。 （2）满足照度要求，实现报警与录像的联动作业。 （3）安装红外线周界防翻越系统的围墙边上不应栽植乔木。 （4）防盗探测器应选用双光束户外红外线探测器。 （5）布线应采用暗装，避免线路外露而易于遭到破坏。 （6）周边不应有高大的乔木。

释义：保证监控设备的正常而有效的使用，便于物业公司对小区实行安全有序的管理。

（六）电梯 标准：

（1）应选择电梯综合性能优越、技术定型、稳定、能耗低、售后维护保养方便，有关部门的校验许可证明齐备，最好由供货、安装、维保单位一并解决的品牌。

（2）电梯机房应考虑空调的设臵，预留空调洞和空调板及空调用电，电梯用电应单独计量。

（3）电梯噪声对住户的影响应在40分贝以下，应有相应的测试报告。

（4）签订电梯合同的过程中应该注意：

①电梯配件应提供易损件的备件、主要配件的备件。 ②主要配件的购买价格、速度，无需提供原有的旧配件。 ③电梯保修应改为维修保养。

④技术资料需提供完全、准确，而且提供变频器的操作手柄。 ⑤在合同中应注明进口件的名称和数量。

释义：方便物业公司的后期管理，避免和减少对业主生活带来不利影响。

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五、物业管理用房及其它

（一）物业管理办公用房 标准：

1、客户服务中心：分别包括经理室、接待室、前台、资料室、办公室、会议室、卫生间、更衣间、监控中心等。即物业管理部，实现对小区的统一管理与服务。（使用面积不少于150平方米）

2、作业用房：分别包括保安工作间和更衣及卫生间（使用面积不少于35平方米）、清洁绿化人员工作间和更衣及卫生间（使用面积不少于35平方米）、维修/清洁/绿化仓库、维修办公室、工具间及卫生间（使用面积不少于150—180平方米）。主要分布在小区各区域。（由于保洁、保安、维修人员较多，设计时应充分考虑卫生间的配臵合理化）

释义：实际工作中，目前的小区物业管理用房使用功能不全，物业管理用房紧张，员工工作、生活条件差，严重影响物业管理工作的开展。

（二）业主委员会用房

标准：业主委员会用房办公室的面积根据当地的具体政策要求来定，除办公室以外的资料室、会议室、接待室等其它用房可与物业管理处共用。

释义：业主委员会是业主大会的常设机构，开展日常工作需要办公场所，业主委员会与物业管理公司的良好协作有利于物业管理工作的开展。

（三）居民委员会、社区民警值班室用房

标准：居民委员会、社区民警值班室用房的面积根据当地的具体政策要求来定，功能基本包括办公室、资料室、会议室、接待室。

释义：完善居民委员会、社区民警值班室用房的使用功能，利于更好的为业主服务。

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第三部分：施工阶段

一、土建

（一）防水部分 1、卫生间防水

标准：卫生间防水应符合施工工艺的标准与要求，注意管根处的防水处理，在施工过程中注意成品保护。

释义：防止由于防水未做好，造成卫生间漏水现象，避免重修给公司造成成本的浪费。

2、楼宇四周防水 标准:

（1）地下室入口处的标高放线要严格遵守设计要求，防止雨水倒灌。

（2）地下室外墙防水处理、穿墙管和预埋套管安装严密，无裂缝或缝隙；预留套管与管道之间的密封材料填塞严密、外侧防水涂料应粘结良好，符合施工工序的标准与规范要求。

（3）室外散水或排水沟的坡度、宽度应符合设计要求，利于排水。

（4）禁止室外绿地土壤直接与地下室外墙接触，应在基础到室外地平之间用1：3的灰土夯实，地下宽度不低于80CM，地上宽度不低于140CM，起到阻水带的作用。

释义：避免由于地下室外墙、穿墙管和预埋管处等细部防水处理不到位，而出现由外墙向内渗水现象。

3、露台防水

标准：露台防水应符合施工工艺的标准与要求，注意防水工艺中的成品保护。

释义：防止由于防水未做好，造成漏水现象，避免重修给公司造成成本的浪费。

4、屋面防水

标准：屋面防水必须符合《屋面工程技术规范》的要求， 伸出

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屋面的管道、设备或预埋件等，应在防水层施工前安装完毕，屋面防水层完工后，应避免在对成品造成破坏。

释义：防止由于防水层被破坏，造成漏水现象，避免由于重修给公司造成成本的浪费。

5、高层楼宇门厅

标准：在高层楼宇门厅与宅前道路之间应设臵供残疾人通行的坡道。

释义：方便残疾人通行。 二、园林绿化

（一）土壤 1、土壤纯度

标准：园林栽植土必须具有满足园林栽植植物生长所需要的水、肥、气、热的能力。严禁建筑垃圾和有害物质混入。

释义：绿地应按设计要求构筑地形。对草坪种植地、花卉种植地、播种地应施足基肥，翻耕25～30cm，搂平耙细，去除杂物，平整度和坡度应符合设计要求。土壤理化性能好，结构疏松，通气、保水、保肥能力强。

2、土壤化学性质

标准：栽植喜酸性植物的土壤，pH值必须控制在5.0～6.5，无石灰反应。

释义：种植土土质应酸碱适度，适合栽植植物生长。 3、土层厚度

标准：栽植土层下若遇到不透水或废基等物，应适当加强土层的厚度≥60cm。

释义：如地下车库上层的土壤厚度，应当在考虑车库顶承重的条件下，保证土壤能够保水保肥并能够接到地气，能够使土壤的温度适宜栽植物的生长。

4、绿地坡度

标准：草坪的地面坡度应小于土壤的自然稳定角(一般为30°)，

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高差不宜过大。

释义：绿地的坡度应当充分利用地形,设计应尽量结合自然地形。坡度大、高差大的地形不易存水和保肥，且给修剪草坪带来难度，草坪修剪不美观，也会使剪草器材磨损。

（二）植物 1、树木种植要求

标准：树木种植，应根据树木的习性和当地的气候条件，选择最适宜的种植时期进行种植。

释义：适应绿化的功能要求，适应所在地区的气候、土壤条件和自然植被分布特点，选择抗病虫害强、易养护管理的植物，体现良好的生态环境和地域特点。

（三）景观小品 1、材质选择

标准：小品的选材应当选择美观经济不易腐朽、利于后期管理、无安全隐患的材料。

释义：小品材质的选择，应当从后期管理与业主使用角度考虑，选择安全性强且易于保养和维护的材料。

（四）水系部分 1、水系防水

标准：水系应当做好防水层，并注意成品保护，防止水渗漏。 释义：水系防水层应做到位，不应有水系池底漏水及边缘漏水的现象发生。

2、绿地排水系统

标准：绿地排水管道的施工应符合下列规定：（1）排水管道的坡度必须符合设计要求，管道标高偏差不应大于士l0mm。（2）管道连接要求承插口或套箍接口应平直，环形间隙应均匀。灰口应密实、饱满，抹带接口表面应平整光滑，无间断和裂缝、空鼓现象。（3）排水管道覆土深度应根据雨水井与接连管的坡度、冰冻深度和外部荷载确定，覆土深度不宜小于50cm。

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释义：排水管道应按施工规范进行施工。 3、喷灌设施 标准：

（1）管道的垫层不得铺设在冻土、石块和未经处理的松土上。 （2）管道的套箍、接口应牢固、紧密，管端丝口应清洁不乱丝，对口间隙准确。

（3）管道铺设应符合设计要求，管线布局合理，使绿地全部能浇上水，并防止喷洒到绿地外，铺设后必须进行水压试验。

（4）管道的沟槽回填时应进行分层夯实。

（5）在设臵喷灌设施喷口的时候应设臵供室外保洁人员取水的取水口，选用可以锁闭的专用阀门。

释义：喷灌设施的好坏，主要取决于管道的铺设是否合理，关系到管理与维护成本。

4、水池的排水坡度

标准：水池内要有一定的排水坡度，要能正常地给水、排水。 释义：注意标高的控制，避免水资源和人力资源的浪费。 三、交通布局

1、道路基础状况

标准：道路基层必须分层夯实。

释义：避免出现断裂、塌陷的情况，造成成本的增加。 2、道路排水 标准：

（1）道路施工要严格遵守设计图纸和《城市居住区规划设计规范》中对标高、坡度的要求，防止在雨季造成区域倒灌和局部存水、倒坡、返坡、排水不畅等现象的发生。

（2）在合理考虑雨水口的型式、数量，汇水面积所产生的流量、雨水口的泄水能力及道路型式的基础上，路面排水口的间距要合理，适宜在25—35米之间，连接管串联雨水口个数不宜超过3个，雨水口连接管长度不宜超过25m。

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释义：楼宇标高要测量准确，楼宇标高比相邻楼宇和周遍道路低时，会造成雨水返坡，同一区域内排水口周边的道路平于或低于排水口的高度，容易造成雨水倒坡现象而排水不畅，排水口容量小，排水管径小容易造成排水速度慢，水流不畅。 四、设备设施

（一）给、排水系统 1、排水管道反坡

标准：各排水管严防反坡现象。

释义：施工过程中要控制好标高，出楼管道要高于楼外的总排水管道。

2、排水管道畅通

标准：在施工过程中应避免将施工垃圾扔到管道内，保证排水管道的畅通。

释义：在施工过程中因为各种原因会引起管道堵塞，施工方应在施工过程中加强施工过程的控制与管理。

3、排水管道井

标准：排水管道井底宜设臵沉降池或是沉降坑。

释义：保证主管道与井底有一定的距离，避免主管道堵塞，便于物业的后期管理与清理。

4、给水管道

标准：管道的粘结时间和强度应达到标准，在管道沟底部设计垫层，回填土选用质量好的土做20公分的保护层。

释义：避免引起管线爆裂,导致小区内停水,影响业主的正常生活。

5、水箱高出地面的高度 标准：应高于地面至少20cm。

释义：防止雨水浸到水箱内，造成对居民饮用水的污染。 6、阀门井

标准：施工完毕阀门井内必须清理干净，并将井底的施工模板拆

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除，管线距井底必须留有一定距离，并铺设垫层。

释义：便于物业的后期管理和维修。

施工阶段应按照合同的规定，必须把好材料质量关。施工过程中严格执行国家各项施工规范与标准。

（二）供电 1、楼道内用电设施

标准：楼道内电表箱等其它线盒不要采用通用锁应采用专用锁，楼道内所有的箱体不易明装，需暗装。

释义：方便物业安全管理和楼道内的美观。 2、配电室内的要求

标准：小区配电室的设计应符合国家规范，室内铺设绝缘垫。尽量选用设备已经定型成熟可靠的实体公司做供应商，能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化、价格合理，并由供应商提供技术培训。

释义：符合国家规范并有利于物业的后期管理。 3、电缆的埋设

标准：除供配电有直埋式电缆采用直埋外，其它线路中房顶穿墙的应穿管铺设。

释义：保证绝缘层不受损坏，防止漏电。 4、接地装臵

标准：所有电器设备正常不带电的金属部分要有可靠的接地装臵。

释义：防止触电。 5、地下管线的敷设

标准：应避免在地面易于沉降的区域内敷设电缆、管线，敷设的深度不小于0.7米。

释义：避免管道的断裂,从而减少物业管理不必要的维护、维修成本。

6、铺设线路的要求

标准：铺设线路应采用防腐、耐压、价格适当的塑料套管，线路

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进出楼体、箱变的电缆井应做有效的防水处理、电缆的穿线管必须封堵并做防水。

释义：防止管线老化、生锈，防止水进入。 （三）综合管线 标准：

（1）施工过程中，小区内给水、排水、电力、燃气、通讯、电视、网络等地下管线设臵的水平和垂直距离应符合《城市居住区规划设计规范》的要求。

（2）各种地下管线走向、管道井应设臵正确、明显的标识，出现变更时，要严格履行图纸变更手续，调整相应的标识。

释义：避免地下管线相互影响，利于物业维护维修。 五、物业管理用房及其它

（一）物业管理办公、业主委员会、居民委员会、社区民警值班室用房

标准：物业管理办公、业主委员会、居民委员会、社区民警值班室用房应严格按照设计要求施工，不得随意变更设计方案，物业管理用房要优先建设。

释义：保障以上公共配套房屋的有效落实，为业主提供全面的物业管理服务提供场所保证。

（二）前期物业管理服务协议、业主临时公约

标准：公司在销售计划、方案制定和执行中要严格按照国家有关要求向客户公示《前期物业管理服务协议》《业主临时公约》的内容。

释义：2003年9月1日国家颁布的《物业管理条例》中明确要求在房屋销售阶段要将《前期物业管理服务协议》《业主临时公约》的内容向客户公示，遵守《前期物业管理服务协议》《业主临时公约》将是房屋销售合同的一部分。2004年9月6日建设部分别以2004年第155、156号文件向全国下发通知，颁布《前期物业管理服务协议》《业主临时公约》的示范文本。业主在购买房屋时不仅要选择房屋，同时要认可以后的物业管理的要求，如果我们不向业主说明或公示，

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则没有尽到告知的义务，日后的物业管理工作中业主会以没有得到有效告知而出现违规行为不履行义务。

（三）小区命名

标准：至少要在小区第一批业主办理入住手续前至少一个月，办理完毕小区的正式命名手续，取得正式批文，落实好小区的邮编地址、门牌号码，小区的楼宇牌、单元牌、户号牌安装完毕。

释义：

1、小区业主已经入住或入住在即但小区没有正式的门牌和楼宇牌不利于业主识别楼宇。

2、邮政局不能给小区进行邮政编码，不利于业主邮寄东西。 3、派出所无法给业主落户口，业主的孩子在小区附近上学需要交纳借读费，会引起业主不满。

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