厦门市房地产行业企业所得税逃税问题研究

学校编码：10384 分类号 密级 学号：13920081150939 UDC

硕 士 学 位 论 文

厦门市房地产行业企业所得税逃税问题研

究

The Research of the Real Estate Industry Enterprise Income

Tax Evasion problem in Xiamen

指导教师姓名： 教授

专 业 名 称：

论文提交日期： 2 0 1 2 年 月 论文答辩时间： 2 0 1 1 年 月 学位授予日期： 2 0 1 1年 月

答辩委员会主席： 评 阅 人：

2012 年5月

厦门大学学位论文原创性声明

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年 月 日

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声明人（签名）：

年 月 日

摘 要

随着城市日新月异的变化，房地产投资成为经济发展新的增长点，而随着厦门市城市化进程的深入发展和经济建设的不断推进，来厦门进行房地产建设的房地产企业越来越多，地方政府为了引资也出台各种政策吸引房产企业入住，因而房地产行业在厦门市的发展非常迅速，其为税收增长提供了充足的税源，带来了政府财政收入的稳定增长，房地产行业在厦门经济社会发展的地位、作用日渐重要。

然而房地产行业的蓬勃发展也给税收征管带来了新的挑战，厦门市房地产企业的逃税问题日益严重。房地产行业是一个项目开展周期长、涉及管理部门多、监管工作困难大而税源潜力特别大的行业。从厦门市各级政府财政收入的结构来看，房地产行业税收收入比重逐年提高，但是鉴于房地产行业发展的混乱状况，房地产行业企业所得税征管体制不完善，企业为了追求利润最大化，进行虚列成本费用、隐匿销售收入和与第三方企业合谋逃税等现象非常严重，再加上税务部门征管手段落后、税制体制的漏洞等问题的存在，导致政府税收收入的大量流失。

本研究从厦门市房地产行业企业所得税逃税的现状、主要逃税方式、以及逃现象造成的影响进行深入分析，针对目前厦门市房地产行业严重逃税现状的原因进行了多个方面的剖析。文章在结构上共分为六个部分。

第一部分，导论。介绍研究背景，并对国内外相关研究文献进行梳理，提出本文的研究方法。

第二部分，论述房地产行业企业所得税逃税的相关理论。阐述了房地产行业企业所得税逃税动机――经济人假设、国家税收公共利益与房地产行业经营性和商业性利益的关系、房地产行业诚信缴税与逃税利益的博弈，同时对房地产行业企业所得税逃税进行界定，归纳了房地产行业企业所得税逃税特点。

第三部分，厦门市房地产行业企业所得税的逃税现状、方式及影响。简单介绍了厦门市当前房地产行业企业所得税逃税严重的现状，并归纳出包括利用政策和管理方面漏洞、隐瞒或少计收入、费用归集混乱、虚增虚列成本等逃税方式，再综合阐述了逃税带来的负面影响。

第四部分，对厦门市房地产行业企业所得税逃税的原因进行分析。这包括厦

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门市房地产行业税收体制尚不完善、房地产行业追求利益最大化等本身因素、有关房地产的规费税收负担重、政府土地财政政策等原因。

第五部分，提出防范和治理房地产行业企业所得税逃税的对策。包括加强房地产开发过程的监控、加强税源的监管、强化税收检查力度、提升房地产行业及中介机构的财务水平、进行纳税宣传等对策。

第六部分，对本文进行结论性总结。

本文主要创新之处在于针对房地产行业企业所得税严重逃税问题，选取厦门市进行个案研究，理论与实践相结合，归纳逃税方式，提出具体的完善对策，以期对完善房地产行业企业所得税制度起到一定的借鉴作用。本文主要不足之处在于由于数据获取难度大，对某些论据的阐述不足，同时由于在实证研究中样本选取代表性可能存在局限，同时由于房地产行业的特殊性与复杂性，再加上企业所得税逃税治理问题涉及到政府、企业、税务体制等各个方面，所要研究的内容广而深，本文仅选取厦门市进行分析，研究视角可能还有待进一步深入和完善。

关键词：房地产行业；企业所得税；逃税

Abstract

With the change of city change rapidly, the real estate investment has become a new growth point of economic development, and with the process of urbanization in Xiamen city development and economic development of Xiamen, to conduct real estate construction and the real estate enterprises more and more, the local government in the attraction also introduced various policies to attract real estate business occupancy, and real estate industry in the city of Xiamen develops very quickly, it provides ample sources of revenue growth, brings the government finance income stabilizes growth, the real estate industry in Xiamen economic and social development status, role increasingly important.

However, the real estate industry vigorous development of tax collection and management to bring new challenges, Xiamen City real estate business tax evasion problem is increasingly serious. Real estate industry is a project to carry out cycle is long, involve management departments, supervision difficulties and sources of potential big industry. From the Xiamen city various government finance income structure, the real estate industry tax revenue increase year by year, but in view of the real estate industry development the state of chaos, the real estate industry enterprise income tax system is not perfect, the enterprise in order to pursue profit maximization, cost of virtual columns, occult sales revenue and third corporate collusion of tax evasion such phenomenon is very serious, plus tax management means lags behind, the tax system vulnerabilities and other problems, led to the government tax revenue outflow.

This study from the Xiamen City real estate industry enterprise income tax evasion, tax evasion, the status of main way and escape phenomenon caused by the impact of the in-depth analysis, in view of the current Xiamen real estate industry serious tax evasion status due to the multiple aspects of the analysis. The article is divided into six parts.

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The first part, introduction. Introduction of the research background, and related domestic and foreign research literatures, the thesis puts forward the research method.

The second part, discussed the real estate industry income tax evasion of enterprises theory. Elaborated the real estate industry enterprise income tax evasion motives -- the hypothesis of economic man, public interests and national tax real estate industry business and commercial interests, the integrity of the real estate industry tax and tax evasion in the interests of the game, at the same time, the real estate industry enterprise income tax evasion were defined, summed up the real estate industry enterprise income tax the characteristics of tax evasion.

The third part, the Xiamen real estate industry enterprises income tax tax evasion status, mode and effect. Brief introduction of Xiamen City, the real estate industry enterprise income tax evasion in serious situation, and summarized including the use of policy and management loopholes, conceal or is little plan income, expenditure of confusion, inflated virtual cost, tax evasion, and expounds the negative effects of tax evasion.

The fourth part, on the Xiamen real estate industry income tax evasion of enterprises and analyzes the reasons of the. This includes Xiamen City real estate industry tax system still is not perfected, the real estate industry in the pursuit of maximizing the benefits of own factors, the real estate fees revenue burden is heavy, government land finance policy and other reasons.

The fifth part, puts forward the prevention and control of the real estate industry income tax evasion of enterprises countermeasures. Include to strengthen the real estate development process of monitoring, to enhance the tax supervision, strengthening tax inspections, enhance the real estate industry and intermediary financial level, tax propaganda and countermeasures.

The sixth part, the conclusion summary.

The main innovation of this thesis lies in the real estate industry enterprise income tax evasion problem seriously, take the city of Xiamen for case study, combining theory with practice, summarized evasion mode, put forward the concrete improvement measures, in order to improve the real estate enterprise income tax

system plays a certain reference role. This article mainly is inadequate because of difficulty of data acquisition, for some arguments on insufficient, at the same time as in an empirical study sample representation may be limited, at the same time as the real estate industry particularity and complexity, plus the income tax evasion of enterprises management issues related to the government, enterprises, tax system and other aspects, the research contents of wide and deep, this paper takes Xiamen city for analysis, research perspective there may be further and perfect.

Keywords:Real estate industry; Enterprise income tax; Tax evasion

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一、导论

（一）选题背景

随着我国市场经济的不断发展，工业化、城镇化的深入推进，及人民收入和生活水平的提高，我国房地产行业得到快速发展。同时可以看到，房地产已成为了我国经济发展的支柱型产业，是拉动我国国民经济发展和增加政府财政收入的最重要行业之一。据财政部提供的相关数据显示，2011年全国财政收入103740亿元，税收收入89720亿元，增长22.6%，非税收入14020亿元，增长41.7%，其中企业所得税16760亿元。同时根据相关报道数据显示，厦门市2011年全年财政收为为651.6亿元，比上年增长了26.2%，但是从其财政收入来源结构来看，其中40%以上为房地产企业缴纳的土地出让金、房产营业税、企业所得税等税费所得，可以说，厦门市财政收入的增加非常依赖于房地产行业的发展，“土地财政”成为了厦门市各级政府财政收入的稳定和重要增长点。

根据调研的资料显示，厦门市税务部门对房地产企业征税所涉及的税费项目多、数额大，一定程度加重了房地产企业的负担。虽然这些年，为了影响中央政府为企业减税的政策号召，一直致力于健全的税收体制改革、优化税收征收结构，但房地产行业税收制度由于其征管涉及的税种多，计算复杂，且房地产行业本身运营方式特殊，工期长，账务处理跨年度，税务机关在房地产行业的税源控管方面还存在着较多的漏洞，这些使得房地产行业的税收征管仍是一个难点。当前，厦门市存在着税务体制不健全、征管体制落后造成大量征税漏洞的现状，一些房地产企业不惜铤而走险，进行偷逃税款。据笔者在厦门市对房地产行业企业所得税逃税情况调查了解到，目前厦门市房地产行业进行逃税现象很普遍，存在逃税企业多、逃税程度严重、逃税金额大和逃税跨年多等特点。

虽然企业所得税的逃税现象严重情况是摆在税收政策部门和税收征管部门面前的一大难题，但是厦门市相关部门目前仍然没有进行足够重视。为了切实有效地加强对房地产行业企业所得税逃税问题的治理，笔者对厦门市房地产行业进行了深入调查，对目前厦门市房地产行业进行逃税的主要手段进行分析总结，为

防范和治理房地产行业企业所得税逃税问题，提出可行性的对策建议。

因而，在这种背景下，针对厦门市房地产行业企业所得税逃税问题进行深入研究，有十分重要的意义。一方面，通过整理分析房地产企业的逃税手段，和逃税原因的分析，有利于税务部门专项对逃税漏洞和不完善征管体制的完善治理。另一方面，对逃税问题的治理研究，也能更好为政府利用税收这项宏观调控手段进行房地产市场的有效调节，既维护了国家税收的公共利益，也间接提高了公民的福利水平。

（二）国内外研究综述

房地产行业逃税问题是学术界一直在探讨的问题，无论是理论分析，还是实证发展，各种研究颇有建树。但是国内外学者对本文这个选题的研究，各有研究侧重点。 1.国外研究综述

国外学者研究税收问题，主要是从经济学模型和一些经典理论分析方面进行，笔者查阅资料整理中可看到，国外研究中，没有专门对房地产行业企业所得税的逃税问题研究。主要是集中于对逃税问题的分析，对于这个问题，可以从三个方面进行国外研究综述：

（1）逃税影响因素的研究

国外学者对逃税问题的研究，最早源于对逃税影响因素的分析。如埃里奇.科尔勒（Erich Kirchler）在1999年他写的《基于经济心理的税收行为分析》（The Economic Psychology of Tax Beheviour）一书中，他运用实证分析的方法研究了逃税与纳税人的纳税意识、纳税人对逃避税收的态度以及政府减轻税负后纳税人采取的行为。他以经济人假设的理论，从纳税者利益最大化的方面出发，分析了为什么要逃税，逃税问题的产生有哪些影响因素，比如他总结的这些因素有：雇主管理公司的时间长短、年龄、对税收制度的认知程度、税法的公正性等因素对纳税人逃税行为的影响。另外，马尔塔.奥维斯卡和约翰.胡德森（Marta Orviska&John Hudson）于2002年写的《公民责任与守法下的逃税心理分析》（Citizens for responsibility and the law of tax evasion and psychological analysis ）在文献中置入公民责任和守法公民两个社会经济变量，同时从社会心理学的角度分析公民责任和守法公民对逃税的影响，其研究结果是想验证公民责任和守法程度是影响逃税关键因素的结论。菲尔德和飞瑞尔(Feld&Frey)在《信任模型下，如何进行纳税人进行逃税治理》（Trust BreedsTrust:HowTaxpayersAreTreated ）更是在对瑞士26个州的实证研究基础

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上，证实以尊重、友好的方式对待纳税人可以提高税收遵从程度的结论，他们认为在这种方式下，纳税人较少地考虑逃税，更多地将纳税作为自己应尽的义务，这一情形下，税收遵从主要源于自愿税收遵从。

（2）逃税治理的研究

针对逃税问题的研究，主要还是要落实到逃税治理上，国外一些学者强调，比如戴尔蒙德（Diamand）提出进行逃税治理的最好措施就是在完善税制，严格管控征税源头，国会要对逃税漏税行为负责，只有完备的立法体系，才能有效防止企业的税收违法行为。同时蒙森特里（Menson Terry）认为在对税制立法完善的同时，需要实施严厉的税收保全和处罚措施，他用经济学的理论模型分析了严厉处罚机制下的控逃税行为是成正比的。当然还有一些其他学者，索洛(Robert Solow)、拉格纳（Ragnar）和莫里斯（Maurice）等也提出了其它治理措施，如建立完善的立法机制、完备的法律体系和规范有效的税收执法管理体系，建立严明的司法保障体系，并注重增强公民税法意识，营造良好的法制环境等。

（3）逃税模型的构建

构建逃税模型，并用之于研究市场经济下的逃税问题比较普遍，这也是一种实证研究的方法。阿森厄姆与桑德姆（Allingham M.G.&Sandmo A.，1972）是最早采用理论与实证相结合研究逃税问题的学者，提出了最经典的纳税预期效用最大化模型A-S模型，他们在1972年出版《所得税逃税：一种理论分析》一书，借助于贝克尔(Becker)有关犯罪经济学和阿罗(Arrow)有关风险与不确定性经济学的研究成果，建立了纳税人预期效用最大化模型。该模型假设纳税人为风险规避者，边际效用总是正值，并严格递减；假设纳税人将他们的个人收入作为效用函数中的唯一参数等条件，以新古典经济学的方法构建了一个比较静态的研究模型即有关个人所得税的应税收入申报决策的标准期望效用模型(简称A-S模型)。在这样一些假设条件下，该模型分析了纳税人为达到预期效用这个目标函数最大化，如何在税率、被稽查概率和罚款率的影响下，做出依法纳税还是逃税的决策。分析得出了三个主要结论：个人所得的增减对个人纳税申报的影响是不确定的，这取决于纳税人对风险的态度如何；税率对逃税的影响取决于税率提高的所得效应和替代效应，因而也是不确定的；提高处罚率与查获概率会减少纳税人的逃税行为。

2.国内研究综述

从国内查找的文献来看，对于房地产企业税逃税问题的研究不多，几乎没有这样具体的研究。大多数学者和学生论文，是从完善房地产征税制度方面进行的。他们针对目前我国税收征管制度不完善的现状，分析当前房地产发展现状，然后在此基出上，提出加强房地产行业税收征管的有效措施。主要观点有以下几点：

（1）我国房地产行业存在逃税的原因

对于我国房地产行业逃税的原因，曲明荣（2008）认为我国现行房地产税收政策比较繁杂；我国房地产开发的环节过多；税务机关打击房地产业涉税违法行为的力度不够是造成我国房地产企业逃税的重要原因。在防范和治理房地产业偷逃税的对策方面，李临福（2006）、曲明荣（2008）提出了如下建议：加强对房地产开发整个过程的监控,从征管环节防止房地产业税收流失；强化对房地产行业的稽查,加大对房地产业偷逃税的惩处力度；全面实施房地产税收一体化征管,建立房地产业各税种的税源控管；改革和完善房地产税制,从源头上堵住房地产企业的偷逃税漏洞。

（2）我国房地产行业逃税的主要手段

晏鸣（2006）、曲明荣（2008）等指出目前房地产企业逃税的主要手段为：用错误的计算公式申报纳税，导致纳税申报期的成本增大而出现亏损（或微利弥补亏损）以偷逃税；隐瞒应税收入以偷逃营业税和所得税等税收；多列(虚列)成本费用，增大税前扣除项目金额；以假投资偷逃个人所得税。苏北,苏萍（2005）认为目前房地产企业逃税的主要手段包括：虚假成本；减少预售款基数；滚动开发跨时间、跨地域；票据缺乏真实性；逃避纳税的时间节点；延时纳税；转让定价利润留海外；虚开广告费；高额利润外包；公司资产不合理摊销等。李临福（2006）则认为，我国房地产企业逃税的主要手段包括：将合法收入转移或不记营业收入偷逃税款；通过土地评估增值虚增开发成本偷逃税款；采取“假借款、真按揭”偷逃税款；利用建安公司、销售公司等关联企业进行偷逃税款；人为造成账务核算混乱进行偷逃税款；通过“预提费用”虚增成本偷逃税款等。

（3）改革税制和完善税收政策

从查阅的资料中看到，只要是研究我国房地产企业税收问题，学者或专家都提出了“我国房地产税收体制存在不足，需要进行完善”的观点。同时，也

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有学者认为，随着我国市场经济的进一步发展，政府对房地产市场宏观调控的深入，及房地产形势的不断变化，国家相关部门不断出台针对房地产税收的政策，只是一时的“头痛医头，脚痛医脚”方法，整体上缺乏一个房地产税收体系的框架。目前，房地产行业涉及的税种达17种，所需缴纳的费更是达到几十种，税与税之间，税费之间交叉重叠，税率不规范，部分税种的设计已经不适合当前经济发展的需要。同时，对税费征收的部门，牵涉利益多，相互间没有协作配合，导致监管难度大。

曹彦栋、游群林（2007）提出房地产税制应充分体现其优化资源配置和激励房地产业快速稳定发展的作用，要建立以所得税、营业税、房地产税为主要税种的房地产税收体系。在土地取得阶段不宜课税，否则会严重影响土地价格；在房地产开发阶段亦不宜课税，否则会占用开发资金，制约房地产的供给；房地产经营阶段应是设置税收的主要阶段，可设置营业税、土地增值税、契税、印花税、所得税等；而房地产保有阶段可将土地使用税与房产税合并，设置房地产物业税，此阶段课税可以起到促进节约和合理利用房地产资源的作用。

安体富、王海勇（2010）通过理论与实证的分析，提出我国目前商品房价格构成中的地价、税费和利润所占比重均比国外高很多，北京、上海、广州、深圳等大多城市的地价占房价的比例基本都在20%至40%之间，地价已经达到了建安成本的比例，建议由一次性收取几十年土地出让金改为每年收取一次土地年租金(土地使用费)，可以大大降低地价所占比重，并且不建议将土地年租金并入物业税，因为土地年租金带有明显的地租性质，以税代租很容易形成土地为部所有、企业所有甚至个人所有的观念，会大大增加税务部门的工作量，造成征管失控。

（4）建立健全房地产课税的配套制度和政策

吐尔逊（2007）指出，对于目前房地产课税存在的问题，必须要建立健全配套制度和政策，形成有效的监管，他们建议成立以税务部门为主、相关政府部门和评估专家组织的评估审理委员会，开发计算机评税系统，建立起独立工作的政府评估机构是。刘文贤（2005）通过对美国与日本两国进行房地产逃税经验的介绍，提出实行房地产计税价格评估制夸由评估部门按某一特定年度房地产市场价格评估出的房地产实际价格征税，一般3到5年不变。何红、王维宏

（2009）也提出要强化房地产产权登记制度，尽快实行房屋与上地产权证书合二为一，采取实名登记，完善房地产价格评估制度，在税务机关内部建立评税机构和专职评税人员，改变多头管理的积弊，建立“精简、高效、权威”的房地产管理体制。

（5）强化部门间合作，加大税收稽查力度

李卫华、周鹏（2008）认为，之所以目前房地产行业逃税问题严重，监管出现缺位，是因为我们政府部门之间没有进行稽查管理的配合，相互之间管理信息不能共享，导致让房地产企业钻了政策和管理体制的空子漏洞。他们针对目前我国房地产课税体制存在的问题，提出建立信息传递制度，实现房地产税收的源泉控管，建立于了政管理部门的联合办公制度，使税务部门及时掌握房地产开发企业的涉税资料。同时指出税务部门应认真研究新形势下房地产征管中的新情况、新问题，规范稽查操作规程，建立严密的税务稽查体系，提高房地产行业的稽查水平，加大违法处罚力度，使税收稽查与征管有机结合，有效促进税收征管体系的运行。 3.国内外研究现状评述

通过上述分别对国内外学者研究综述中可看到，针对同一个问题，学者们从不同的观点进行论述。外国学者侧重于对逃税问题这个现状，有的是专门研究逃税模型，有的想通过现象分析逃税的影响因素，有的学者则想进行逃税治理方面的研究。而国内的学者的对于房地产企业所得税逃税问题的研究，则主要是从企业所得税的逃税原因、手段以及治理角度出发，比如加强监管、进行体制健全、提高财务人员素质等等。

从这些研究成果来看，国外学者的立场更侧重在以纳税人利益出发，或对整个社会资源配置而言，如果实现纳税人利益和社会效益的最大化，他们的研究视角是进行实证研究与经验研究，从模型分析就可看出来，非常具有逻辑性和推理性。而我国学者则乐于结合我国实际与当前税制特点，进行逃税模型修正，或进行博弈论分析，研究如何治理当前的企业所得税逃税问题，是从实务角度出发的。

但是，无论是国外，还是国内学者，进行逃税问题的研究，都只是在利用实证或模型理论来证实一些常识性结论，尽管也给了一些税收检查方面和税收

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处罚率等方面的建议，但研究结果不能根据每个地方的特殊情况进行对策定制，像本文选择的厦门市逃税问题，学者的研究结果不能用于厦门这个特定地区的逃税问题治理。虽然也有一些学者对我国税收制度和一些逃税问题进行了具体分析，以期得出解决问题的办法，但是这些研究的理论性不够，在对企业所得税逃税原因和治理方面，没有更细更全面更深入的剖析。笔者将重点对厦门市房地产行业企业所得税逃税原因、手段和治理对策方面进行更为深入的研究、剖析，以期可以弥补这方面文献、资料的不足。

（三）研究方法

本文从选题到论文资料的准备过程，再到论文成稿工作的完成，采用多种科学的研究方法，以期得到有效的研究结果。主要的研究方法有： 1.文献分析法

这是每个研究不可或缺的研究方法，本文的完成，其实是一个漫长的文献搜索、整理和分析的过程，它为本文的研究提供了理论基础和写作源泉。采用文献分析法，查阅国内外众学者的研究成果，在自己的努力下，对厦门市房地产行业企业税逃税问题这一课题有了很深的认识，奠定了本文的理论基础。 2.规范与实证相结合

规范分析是分析某一现象或事物是什么，不该是什么，带有主观价值判断的分析方法；实证分析是指客观的对某一现象或事物进行分析，说明是什么，不带有主观价值判断的分析。在本文中，对于厦门市房地产行业企业所得税的现状与问题采用了实证分析的手法，在针对逃税问题的治理中采用了规范分析法，将规范和实证相结合，从而使得文章更加缜密。 3.调查法

本文的研究过程遵从“实事求是”的原则，选取厦门市作为一个案例视角，也是笔者对厦门市房地产行业进行了实地调研，到相关部门进行了数据收集和相关访谈，拿到一手研究资料，这大大提高了文章论据和结果的信度与效度。

二、房地产行业企业所得税逃税的相关理论基础

（一）房地产行业企业所得税逃税动机――经济人假设

房地产行业作为一个理性人，趋利性促使它面对缴纳企业所得税时，有了天然的动机。而这种动机产生的理论基础，我们可以通过“经济人假设”来解释。

“经济人”（economic man）又称“理性—经济人”、“实利人”或“唯利人”。这种假设最早由英国经济学家亚当·斯密（Adam Smith）提出。他认为人的行为动机根源于经济诱因，人都要争取最大的经济利益，工作就是为了取得经济报酬。 将该理论发展到企业商业领域，便可推导出，任何企业行为也都是基于经济动因，企业的一切活动都是假设这一行为活动是对自身有利的，或者至少不会有对自己有害，或者付出最小的经济代价来获得最大的经济利益。

这项“经济人假设”反映到企业纳税活动中，就是说他们一般有“纳税理性动机”，在国家或政府现行税收体制和税收环境中，他们保持纳税的自利性、清理性和效益性，在征纳过程中，他们会选择最少的纳税成本以期达到最大的效益，这种效益有时是获得政府政策的支持，有时是获得股东权益等。

可看到，正是由于这一纳税选择理性，在我国当前税法和征税体制不完善、局限性下，就导致了房地产企业为了实现自身利益最大化而想尽办法采取各种可能办法与手段来减少企业纳税额。当然，这一过程，有的是法律上合法的避税，但大部分是不合法的逃税。

房地产企业做为一个商业行为人，其本身就是希求自身所得利益是最大化的，怎样能够使成本最小、收益最大，它就怎样去做。缴税是房地产企业必须要接受和承担的一项成本，列支在其应付账款项中。税收做为它要列支的成本，要想获得最大利益，必然是企业想方设法想减少的一个项目，这是做为一个商业行为人的一种利益诉求。逃税一是减少了房地产企业的成本支出；二是间接增加了其日常现金流动量，这对需要巨额资金运作的房企来说，是非常重要的；三是能够带来利润的增加，成本减少意味着利润增加，而且逃下的税款用于其它方面的投资又增加了企业收益。所以，一方面，做为理性经济人的房地产企业本身，为逃税提供了逃税动机，另一方面其利益诉求更加使房地产企业想方设法逃税。

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（二）国家税收公共利益与房地产行业经营性、商业性利益的关系

纳税是每一个公民和企业必须要履行的义务，税收的缴纳是我国公共建设、经济发展和公民福利水平提高的一大前提。在探讨房地产企业逃税问题时，一定要弄清楚国家税收公共利益与房地产行业经营性、商业性利益的关系。

国家税收公共利益是指国家基于国家建设、经济发展、社会进步和公民福利的目的，从国家范围内的每一行为个体进行税收征纳，所缴税款经过国家有关部门的统筹规划，统一进行国家各个方面的开支，不能用于私人行为的使用，取之于民，用之于民。在税法的框架下，税务部门依法对企业和个人进行征税，以保证国家各项事业的有序进行。要维护这项“公共利益”，就必须要求企业与个人依法纳税、依法监督税款用处的合理性。

但是房地产企业作为一个“自私”个体，它的日常经营必然无时无刻要受到纳税理性的驱动。房地产行业作为我国经济发展的一大支柱产业，所营项目的各个环节都是国家纳税大户，以税法中要求的房地产行业的企业所得税为25%，这个缴税成本对企业来说是一非常大的成本约束，对于房地产行业对企业现金要求的特殊性，和税务部门征收的规定时间内的现款要求，房地产行业对税收公共利益的逃避性。上文论述的数据已经提出，在厦门市的财政收入结构中，四层来源于有关房地产行业的税费所得。这说明房地产企业在承担的税费成本很大，理性经济人的特性必然驱使房地产企业要想方设法避税、偷税、漏税。从厦门市税务稽核部门的数据了解到，厦门房地产企业中80%以上或多或少存在着缴税问题，40%以上企业有过偷逃税款的违法行为。这说明房地产企业对缴税有着天然的抗挣性。虽然房地产行业经营利润大，商业性运作带来了巨大的收入，国家税收公共利益的维护必然要求房地产行业合法、足量地履行缴税义务。

（三）房地产行业诚信缴税与逃税利益的博弈

博弈论(GmaoThocry)对于某些利益竞争方面的研究很有效，博弈两方在各自利益立场上进行不同的决策和行为对抗与竞争，这个过程是非常有趣的。经济学里进行博弈论的阐述时，一般认为博弈论有两个理论基础，它的第一个理

论基础“经济人假设”，上面已经论述过。其第二个理论基础是指博弈双方的竞争开展，是在信息不对称的基础上进行。由于博弈两方在信息拥有量和对信息处理能力的差异，他们做出的决策和对一行为的想法是不同的，从而也就产生了相互之间的对抗。下面，分析下房地产行业诚信缴税与逃税利益的博弈情况。

房地产行业的逃税行为，即是一种企业与税收部门的一种税收博弈。如果从经济利益的关系上来看，税收博弈是指“征纳主体间的对策性行动是基于其自身利益下的一种经济理性选择的结果，动态而论，双方的一些出牌组合一般是在充分考虑到对方行动的可能性的前提下策划和实施的”。博弈的两方主体(Players)、博弈两方的决策结果(Strategies)和行动(Actions)和博弈双方的得益(Benefit)这几个参数构成了一对税收博弈的主要参数。税收博弈是一种非合作的博弈。

从多个方面来看，我国房地产市场都是一个信息高度不对称的市场，信息双方博弈过程复杂。这不仅是因为我国税收征管的相关部门在进行税源管理方面的控制力度不到位，也由于房地产行业业务的开展所涉范围广，牵涉的利益众多，整个房产链条上，多个环节纳税，多个部门进行监管，本身就在“多龙不治水”的状态，对于税源方面的监管更是不易。这个特点导致了在进行房地产行业税收管理时，博弈主体两方都对市场信息把握能力不到位。房地产企业作为纳税人，由于逃税利益的驱动，在不正称税收信息的税收征管体制下，他们更愿意冒风险去逃税。

这个博弈过程是如何进行的呢。首先，房地产企业作为纳税人，它的目标就是在这轮博弈过程中，如何以最小博弈成本获得最大的逃税款项。纳税人是理性经济人，当它把纳税额看作经济成本时，为追求自身利益最大化，必然会在如实申报(不偷逃税)和虚假申报(偷逃税)两种策略进行选择；而税务人员为了保证税额的及时、足额地上缴国库，减少偷漏税的情况发生，也有两种策略选择:检查和不检查。因此在纳税人和税务人员之间存在着“逃”与“抓”的博弈模型。

另外，从伦理学的角度看，房地产行业诚信缴纳是一种道德行为表现，它的对立面即是偷逃税。道德是通过道德主体的内心感悟而自觉实行的行为规范

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及善恶价值去想。因而诚信缴税与逃税行为成为了政府与房地产行业博弈的角逐点。首先，政府为了能够取得有效的税收收入保证政府活动的开展，就从各个方面要求和规范企业进行纳税。除了法律方面的强制要求外，政府倡导企业进行“缴税的诚信”宣传，这个宣传本身是为了弥补法律要求的漏洞和税务部门在征税过程中工作的不全面性，而宣扬的一种道德约束。像每年春季税务部门都要进行一次“诚信纳税”的上街宣传活动，目的就是提高个人与企业的纳税意识和宣导诚信缴纳。但同时，房地产行业本身就是一个收支款项非常大，且是国家缴税的大行业，其自身的纳税成本很大。如果它能够进行一个或几个方面的税收操作，或偷税，或逃税，就能得到很大的经济利益。

所以说，从博弈论角度来说，又基于伦理道德，诚信缴税的倡导与房地产企业的逃税利益形成了博弈锯战。

（四）房地产行业企业所得税逃税界定

按《国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知》【2009】的规定，房地产公司企业所得税征收范围为：

①企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，这包括房地产企

业的销售开发产品收入；②房地产企业代建开发产品收入；③房地产企业转让固定资产和土地使用权收入；④房地产企业对建筑子公司、建材子公司、设计子公司、销售子公司和被收购的项目公司投资收益；⑤房地产企业的现金存款利息收入；房地产企业出租开发产品收入；⑥房地产企业的特许权使用费收入；⑦房地产企业接受捐赠收入；⑧其他收入，体现为建筑材料的盘盈收入，同银行、建材供应商、施工单位等债权人的债务重组收入、政府返还的部分土地出让金、收取业主的违约金收入等。

对于房地产行业企业所得税逃税的这种状况，一方面造成了国库税收的流失或地方政府财政收入的减少，另一方面这也是房产企业做为纳税人有意在违反法律法规的行为。对于房地产行业企业所得税逃税的界定，从概念上说，是指在特定的法律制度下，由于一定税收法律关系主体的特定行为而导致的一国政府在一定时期内对本应征收的房地产企业税税款未能实际征收入库的经济现象。

从房地产税制结构来看，房地产企业税逃税造成的国家税收流失，有多个阶段问题，包括有房地产取得阶段的企业税流失、房地产保有阶段的企业税流失和流通阶段的企业税流失。由于我国房地产税制整体结构的不完善，存在着“轻保重流”的现象，使得房地产企业税收在保有阶段出现制度性流失，在流通阶段由于税费负担过重，所以企业税税收流失较集中在该环节。

从成因来分析，我们又可以将房地产企业税逃税分为制度型逃税、管理型逃税。由于房地产税收制度等制度性的不完善造成了漏洞，导致纳税行为人利用这个空子偷逃税收，这种类型就是制度型逃税。这类逃税现象只有通过制度的完善才能得到改善。管理型逃税，指的是在税收征管过程中，由于征税人的征管技术和稽查能力的薄弱造成的税基减少，税源监控不利，从而导致房地产企业税税收偷逃的类型。这类的逃税现象可以通过提高征管水平，加大征管力度来得到改善。

（五）房地产行业企业所得税逃税特点

根据调查和相关资料的整理，可以看到，房地产行业进行企业所得税的逃税问题很严重，总的来说，表现为这几大特点： 1.隐瞒应税收入

应税收入其实就是纳税基数，进行应税收入的隐瞒就可纳入纳税基数，从而减少纳税款，这是房地产行业的一种非常普遍的逃税手段。开发商拿到《销售许可证》后，开始预收房款，房地产企业应对预收房款按国税发[2009]31号文规定的20%、15%、10%、3%毛利率计算利润额，并入当期应纳税所得额中，统一计算缴纳所得税，待工程完工后进行结算调整。房地产销售发票是房地产开发企业销售产品的原始凭证，也是税务机关计税的主要依据。但在实际工作中，绝大多数房地产企业不按发票管理规定管理发票；在开票时采用大头小尾票、自制发票、收入打白条不开发票等手段隐匿收入，或者做支现金和直接进入小金库不入账。

2.不按规定时间入账，以未清算、未决算为由延期交纳企业所得税

房地产开发企业在收取预收款或定金后长期记入“应付账款”、“临时借

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款”、“应收账款”中。根据《企业会计制度》销售商品的收入确认须同时满足四个条件：①企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；②企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，也没有对售出商品进行控制；③与交易相关的经济利益能够流入企业；④相关的收入和成本能够可靠计量。房地产开发企业应在房产交付使用后，根据以上规定确认销售收入，及时调整账目，缴纳企业所得税。

3.以自用房、合作建房、分配利润、对外投资、给建筑商抵房为由不作为收入处理

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、〈房地产开发企业所得税征收管理办法〉、〈国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知〉(国税发[2006]31号文)有关规定，房地产开发企业捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品视同销售不动产，交纳企业所得税。 4.虚列、多提、挤占成本，减少利润

房地产开发企业同建筑商合谋，采用签订虚假合同的手法，有计划、有目的、有步骤的虚开沙子、水泥、砖、瓦等建筑材料，虚列成本，人为提高工程造价，减少利润空间，偷逃企业所得税。 5.不按规定列支或超标准列支费用

一种情况是，不按有关规定：对公共设施配套费、前期工程费、基础设施建设费、安装费、开发间接费等成本，在已完工和未完工产品中分摊列支，而是在已完工产品中集中列支。另一种情况是把购买的汽车、办公用品、修理费、招待费等全部列入已完工产品中。致使企业亏损或者微利，从而达到少缴或者不缴的目的。

6.财务管理混乱，核算不规范

主观上，房地产开发企业不重视财务管理或有意搞乱财务管理。一是账薄设置不规范，凭证管理混乱，聘用无证会计人员；二是私自建立账外账，一套应付税务机关，一套用于内部核算；三是私设小金库，用于偷税、私分和“公关”。客观上，会计核算不统一、不规范，房屋产品开发周期长、各期产品滚动开发且每期产品经营成果不尽相同，为掩盖其在经营、核算和应税上的不法

行为找到了借口。

三、厦门市房地产行业企业所得税的逃税现状、方式及影响（一）厦门市房地产行业企业所得税的逃税现状

厦门市房地产行业企业所得税逃税的现状是，逃税企业数量多、逃税程度严重、逃税金额大、逃税跨年多等。 1.逃税企业数量多

由于厦门市征税体制还在改革过程中，相关税务部门征管手段有限，这就助长了逃税行为有关。从我们税法对房地产行业的税源规定来看，这个行业税源本身就很分散，而且来源隐蔽性强，这增加了税务部门对房地产企业进行征税时的征管难度，所以造成了大量企业进行逃税。有厦门市税务稽核部门的调研数据了解到，厦门市有房地产及房地产相关企业达到1200多家，在其稽核的资料中显示，有480多家企业或多或少进行过偷税、逃税和漏税等违法行为。在2007年至2011年的5年时间里，厦门市国税和地税部门，一共对辖内408家房地产开发企业进行了缴税稽查，发现其中存在纳税问题的公司达到了356家，逃税的房地产开发企业达到了87.65%。这说明逃税问题很严重，需要进行大力整顿。 2.逃税程度严重

房地产企业偷逃税现象严重，使政府的税款流失很多。纳税和征税天生就是一对矛盾体。作为一个资金密集型行业，房地产的一个项目动辄几千万，应税所得往往数额巨大，应纳所得税额通常达几十万元或百万元以上。而厦门市本来就房地产税收制度不完善，客观上形成了很大的漏洞，给房地产纳税人可偷逃、避税空间，也给税务监管部门的具体操作带来了很大的困难，成为税收管理的不利因素。同时，近年来，房地产行业的快速发展却忽视了对行业规范化的要求，房屋的开发交易中的不规范行为，评估体系的不健全都影响了房地产税收的征管效率，客观上造成了很大的可操作漏洞。2008年金融危机发生后，厦门市应中央政策响应，进行了减税任务安排，另一方面为了保证财政收入的增加，又加大了对房地产行业的税收检查，检查结果显示，80%以上的房产企业存

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在逃税问题，40%以上的企业受过违法处罚，这说明厦门市房地产企业的逃税程度非常严重。 3.逃税金额大

厦门市相关部门已经看到了房地产行业逃税问题的严重性，房地产行业已经连续多年成为稽查的重点，但是整个房产行业的逃税金额相当大。就厦门市目前的房地产行业企业所得税逃税状况来看，在2011年追缴的税款方面，共计有8.32亿元，仅滞纳金就有4431万元，同时在对逃税进行的罚金也达到了上千万元。通过这些数据可看到，目前厦门市房地产企业所得税逃税现象非常严重，房产企业抱着违法风险进行偷逃税款的行为恶劣，造成国家和地方财政收入的严重损失。 4.逃税跨年多

在稽核的情况显示来看，那些逃税的企业，逃税跨年多。有些中小型房地产企业，由于目前厦门市税收管理部门对征税管理的手段非常有限，对营业额规模小于500万的房地产企业的税收监管不深入，再加上粗糙的征管过程很不规范，直接导致中小型企业暗中进行偷逃税款。有的企业从企业成立第一年起就有逃税记录，最长的逃税年度达到了13年。从处罚的逃税企业来看，房产企业逃税平均跨年度达到5.3年。这一数据充分说明，一方面房产企业逃税问题严重，另一方面说明税务部门征税监管不到位。

（二）厦门市房地产行业企业所得税的主要逃税方式

厦门市房地产行业企业所得税流失如此严重现象的发生不是偶然的，一方面有征税体制的原因在内，另外也与这些房产企业千方百计利用各种手段进行偷逃税款有关系。房地产行业也是唯一一个连续3年国家税务总局要求进行专项检查的行业。目前来看，房地产企业偷税漏税的手段越来越复杂。

根据调查，和资料整理的分析来看，笔者把厦门市这些房地产企业进行企业所得税逃税的主要方式进行了分析，也主要是利用政策和管理漏洞方面进行逃税、或者利用会计计账方面的手段进行技术逃税、或房产企业违法性的勾结其它企业做假逃税等方式。具体方式如下：

1.厦门市房地产行业利用企业所得税政策、管理方面漏洞进行逃税

正是由于我国征税体制的不完善和税法上还有漏洞，所以整个企业所得税的征管到地方基层的税务管理和政策的履行就产生了征税漏洞和管理的空白点，而这些漏洞与空白点，又恰恰给房产企业进行逃税提供了空间。这种行为在厦门市房地产行业的逃税现象中很明显，造成了大量的税收流失。厦门一些房地产企业利用企业所得税政策和管理方面的漏洞进行逃税，他们的具体操作方法总结起来有五种。

（1）房地产项目已达到清算条件，而不及时进行清算，未能在税款所属期内申报纳税，导致税款缴交滞后

很多房地产企业，其实他们的开发项目已经达到了清算的条件，但开发方利用各种方法拖延时间，导致清算不能及时，未能在税款的规定期间进行申报，这种方式可以拖延缴税时间，缓解房产企业的资金压力，但这样做使得财政税收一定程度的减少和滞后。滞后的这个时间差，使得税款资金被房地产企业占用从而造成了房地产企业的变相逃税行为。比如，本来一个房产项目在验收之后，就应该进行整个项目的开发成本清算，但是有的房企借由项目内的开发收尾工作没弄好，或者与物业公司未达成协议，单方面认为这个开发项目还没到清算时间，尽管到下一个缴税年度进行清算，利用时间差，变向进行逃税。

（2）混淆税款所属时间，逃避滞纳金

税法规定房产企业缴纳企业所得税时，必须在规定期限内按时申报，如果违反税款的所属时间，必须承担万分之五的滞纳金。厦门市税务部门在对房产企业进行税收征管时，发现很多企业混淆税款的所属时间，以逃避所要承担的滞纳金，而达到逃税的目的。

“税款所属时期”是指纳税人应纳税款属于某年度、月份的时间，这标明纳税人是否按期缴纳应缴税款，区分税款属期的根本标志，是防止上下年度或者其他年度税款相互混淆，使税务机关无法检查清算纳税人应纳税款和已纳税款及应补、应退税款的有效手段。

目前厦门市一些房地产企业混淆“税款所属时期”达到逃税目的的现象发生，主要是房产企业在办理纳税申报刻意忽视“税款所属时期”，填写不清楚，年度月份混淆，导致无法确定“税款所属时期”。比如，企业会计进行记账时，对已开发的房产项目报税，在报税单上写“某某项目于上月完成清算，应缴税款

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为300万”或者“该项目在2010年至2012年完成清算，应缴税款300万”，这里的“上月”与“2010年至2012年”在时间上是一种刻意忽视，且年度之间出现了模糊，不能界定出300万税款是属于哪一个年度的应缴税款。

由于税务检查一般属于事后检查，通过一定检查手段核定出纳税人某年度应税款总额，根据完税凭证中“税款所属时期”确定某年度纳税人实际缴纳税款数额，以应纳税款减除已缴税款即可确定纳税人当期应补、应退税款情况。如果“税款所属时期”不清，则很难计算纳税人当期实际应缴纳税款数额，也就无法通过检查纳税人、扣缴义务人履行纳税义务和扣缴义务的情况，查明和发现税务违法事实，制止和预防税收违法行为，遏制和打击税收违法活动。这样最终也达到了房产企业逃避滞纳金的目的。据税务部门的估算，厦门市每年由于这一项混淆税款所属时期所导致的逃税就达到了1000多万元。

（3）超标准列支费用，企业所得税申报时未作纳税调整

超标准列支费用的现象更是普遍，据税务稽查部门的工作人员讲，几乎所有的房产企业都存在这样的情况。比如，在进行房产项目业务招待方面，由于预算是事先的定额标准，同时厦门市税务部门有自己的核算标准或限度，在实际业务招待方面，往往在进行公关和营销方面的列支费用相当大，经常性超出。而企业在进行账目处理时，这些超支部分不在账目上标出，同时在进行企业所得税申报时更是不作纳税调整。因而，这种超标准列支费用就使房产企业应缴的企业所得税隐性被转移掉。

其它超标准列支费用的形式还有，如超标准列支广告费、多列借款利息、多列员工工资和福利、多列业务宣传费等等，多个环节、多个项类的超标准列支费用，且不进行所得税的申报，使得大量的应缴税款被隐性转移流失掉。在稽核的数据中显示，2007年至2011年厦门市房产企业由于超标准列支费用逃税总额达到了8300多万，逃税数额很惊人。

（4）年末预收购房款不及时入账，作未到账处理，未按规定在税款所属期申报纳税

如果预收购房款，则应立即进行到账处理，按规定时间进行缴税申报。可是很多房产企业却在收到购房款后不做到账处理，年末预收购房款不及时入账的现象很严重。可以看到，每一年度的纳税申报最终时期在下一年的1月1日之

前。房地产企业由于是在这一年的年末卖房，这些购房款往往没有到齐账户，只是与购房者签订购房协议，实质并没有收到全款。而且他们认为这些预收的购房款不应算在这一年度的应收账目中，等下一年度进行核算再做入账，所以作未到账处理，没有在税款所属期内进行企业所得税的申报，又使企业在这一环节漏掉了一大笔企业所得税。

（5）不进行纳税申报或者进行虚假的申报，造成少缴或不缴税款 不进行纳税申报只是企业不想缴税款，而虚假申报会造成少缴税款。这两类现象的存在都造成了房产企业所得税的减少。不进行纳税申报可以稽查时要求企业进行事后补缴。从2007年至2011年的稽核数据显示看到，厦门市没有进行纳税申报的房地产企业达到103家，涉及应缴税款为1.7254亿元。稽核后，税务部门按时入库了这些企业的补缴款和滞纳金共1.8472亿元。

虽然不进行纳税申报可以通过稽核检查出挽回政府的税收损失，但是进行造假申报的情况很严重，一方面是稽核难度大，二是由于时间跨度大和技术跟不上，导致税款损失很大。税务工作者介绍说，一般进行虚假申报的形式有以下几种：

在发票上做文章，虚列成本费用，以白条列支成本费用，有的甚至没有任何原始凭据列支成本费用；用假发票，有的房产企业采用伪造合同、办假决算，以假发票列建筑成本、设计费用、代理费用、广告费用；真票假开，有的企业虚构经济业务，虚开真发票，鱼目混珠，列支成本费用。据厦门市国务局的工作人员估算，每年由于虚假申报造成厦门市税费收入损失高达5000多万元。 2.厦门市房地产行业隐瞒或少计收入导致逃税

厦门市房地产行业逃税的另一大主要方式是在销售收入方面进行做假，隐瞒或少计的方式导致企业逃掉了很多应缴税款。不入账、挂往来账、瞒报销售收入、不按市场公允价格计价等会计做账手段和逃税方式，使房地产企业逃税现象五花八门。常见的有六种具体的隐瞒或少计收入致逃税的方式：

（1）预收购房款不入账或挂往来帐，不在账本上确认为销售收入 纳税或查税的一大依据就是税务部门根据企业账本上所核实核销的销售收入为准。上面讲过厦门市房地产企业进行逃税的一大特点就是对预收收入的不入账，或推迟入账，隐性逃税。一般而言，收到购房款后，账目上要体现出销售收入，不管数目的多少和何时收款。但是很多企业对预收购房款不入账或挂

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往来账，不在账本上确认为销售收入，以期达到逃税的目的。这种逃税方式较为普遍。

（2）以借款方式收取预售房款，挂往来帐未按规定转为收入缴税 在进行税收申报时，我们看到借款与收入的差异在报税时性质很大，所借款项不放在应税科目里。借款放在往来账目上是不需要缴税的，但是预售房款放入收入账目中必须按相应税率缴税的。调研过程了解到，厦门市一些房地产企业经常与第三方企业合谋，将本年度的预售房款入账时记成借款放入往来账目，然后过段时间以还款进行冲销，这样一借一还，就将本来应该缴纳的企业所得税“技术性”地逃避掉。而且这种方式在逃税过程中使用很多。所以有些房地产企业就常采用借款方式收取预售房款，然后持在往来账目上，不按规定转为销售收入进行申报，造成逃税。税务稽核部门要进行检查，需要花费很大精力到两家或者更多家牵涉进的房产企业进行核实。

（3）少计、隐瞒租赁收入

在税法中规定的企业所得税征管范围中，租赁收入也是其中企业所得税的一大税源之一。很多开发商进行商业地产开发时，写字楼等租赁所得很高，在房产企业的整个收入比重中，租赁收入的比重也只比现房销售收入低一些，特别是在当前政府进行房地产市场的严格监管下，现房销售不景气，像厦门市万科等大型开发商转而进入到商业地产开发中，而且可预见的是租赁收入的比重将会越来越大。一旦房产企业对租赁收入进行少计或隐瞒，就会使得应缴企业所得税所逃税额大量流失。稽核的结果显示，仅2011年由于少计、隐瞒租赁收入导致厦门市地税收入流失达2137.54万元。

（4）以商品房抵顶工程款、材料款，直接在账上冲减“开发成本”，而不作收入处理

可以看到，企业所得税缴纳比例为25%，而像开发过程的材料等成本所税，其实是算在增值税中，比例只有17%。一些房产企业为了达到逃税目的，将商品房销售额用于抵顶工程款和材料款，然后在账目上进行“开发成本”的冲销，不做销售收入的处理，直接导致一定比例应缴税额的减少。我们看到，这样的逃税方式直接导致税收从两个方向流失。一方面，商品房所得按企业所得税缴纳25%，在转换为工程款和材料款后，不做销售收入入账处理，纳税申报时流失掉25%。

另一方面，工程款和材料款在项目开发过程中，应当计为成本支出项目，应按分类项进行增值税、消费税等税收进行纳缴申报。如果转换后，在账目上只冲减了开发成本，使收入部分的25%所得税和17%的增值税，或10%的消费税逃漏掉。稽核结果显示，厦门市2007年至2011年由于这种方式进行逃税的总额达到1672.53万元。

（5）向关联企业出售不动产，不按市场公允价计价

如果开发商将房产进行销售，受监督和市场约束，销售价格会按市场调整价格进行，企业逃税也没有空子。而如果房产企业采用向关联企业进行内部的不正常价格的不动产交易的不合法手段，进行逃税，则必须隐性将企业税转移掉。目前，厦门市一些房地产企业之间，或与其他企业进行合谋，向关联企业出售不动产，且不按市场价格进行交易，直接导致应缴税款的减少，这类方式掺杂的利益和关系很复杂，需要税务稽查部门进行认真稽查。在国税稽核的408家房地产开发商的结果可看到，开发商之间相互出售不动产，用双方私订价格的销售收入逃税达到3212.28万元，逃税额相当高。

（6）将捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品以及以地换房等直接在“营业外支出”科目列支，不做视同销售收入处理，从而少计税款

变相进行销售收入转移的方式，还有将捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品及以地换房等方式，房产企业直接用这些方式将所得做为“营业外支出”进行账目科类列支，从销售收入中“偷天换日”，从而达到减少销售收入、少缴企业税款的目的。

3.厦门市房地产行业费用归集混乱、虚增虚列成本导致偷逃税款

在目前厦门市的税制征管体系下，可看到对于整个房地产行业进行的费用归集很混乱复杂，归类不清，导致房产企业会利用各种手段进行账目变换，及税费转换，导致大量应缴税款的流失。这种方式可以表现在五个方面：

（1）不配比结转成本，销售部门实际销售面积小于财务部门当年结转成本的面积，造成多列成本

销售收入向列支成本的转嫁，以期减少收入而逃税，这是很多房产企业的一大逃税方式。所以，销售部门实际销售面积小于财务部门结转成本面积，扭曲性结转成本，将项目成本的多列，一定程度上减少了账面上的销售收入，导

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致偷逃税款。据厦门市税务部门的稽核情况显示，2011年相关房地产企业由于将销售部门实际销售面积变小于当年结转成本面积，造成多列成本达到1773.91万，造成逃税额达到209.28万元。

（2）财务在计算单位成本时，未将拆迁面积计算在内，导致总可售面积减少，单位成本增加

另一个减少销售收入，转接增加成本的方式就是，在单位成本上造假。财务上，在计算单位成本时，不将拆迁面积算上，导致总可售面积减少，单位成本增加，总销售收入减少，从而应税额减少。稽核的结果显示，2011年厦门市408家房地产开发商少计算可售面积19832.63平方米，致使财务在计算单位成本时多增加成本6.3215亿元，逃税款达到1762.31万元。

（3）房地产企业将各类罚款在税前列支

根据《企业所得税暂行条例》第七条第四款规定：“各项税收的滞纳金、罚款和罚金在计算纳税所得额时不得扣除。”《实施细则》第二十七条规定，“各项税收的滞纳金、罚款和罚金，是指纳税人违反税收法规，被处以的滞纳金、罚金，以及除前款所称违法经营罚款之外的各项罚款。”将各类罚款税前列支，会将税基减少，从而达到逃税的目的。稽核结果显示，2007年至2011年5年间厦门市税务部门处罚了356家房地产相关企业，有97家将罚款进行税前列支，造成逃税和滞纳金达到798.69万元。

（4）“先租后售”出售固定资产时重复扣除已计提折旧

加速计提折旧也是造成房产企业逃税的方式之一。“先租后售”出售固定资产，并进行重复计提折旧，这一方式也是增加成本，而减少收入，进而进行隐性逃税。2011年一年，厦门市相关房地产企业因这种方式逃税额达到1599.37万元。

（5）房地产项目汇算清缴时，未取得发票的成本费用、预提的成本费用在税前列支

按照税法有关规定，根据预提费用年末不得留有余额的规定及权责发生制原则，对开发建设周期比较长的房地产开发的预提费用，应区别不同情况进行处理。但是许多房地产公司“预提费用”账户中提取的费用年终存在大量结余。此类房地产开发公司主要采取两种方式虚增成本：一方面，通过争取地方政府及有关部

门的优惠政策来少付或者不付各项费用，同时仍提取按照规定应支付的各项费用，而不是按照实际支付金额计列相关费用；另一方面，继续提取国家已取消的收费，形成应付而付不出的各项费用长期挂账，通过“预提费用”等往来账户记入开发成本。房地产公司通过上述方法造成账面上经营亏损，从而达到不缴或者少缴企业所得税的目的。

4.厦门市房地产行业与其他企业相互勾结或利用第三方提供的资料、信息进行逃税

这种逃税方式是一种税收偷逃的合谋行为，厦门市某些房地产企业利用自身的信息源优势，伙同其他企业，比如银行、建安公司、销售公司，或者直接通过中介公司等，相互勾结，利用第三方提供资料、信息进行逃税。这种逃税方式下，常见的行为有：

（1）“假借款、真按揭”逃税

如果企业资金来源是借款的话，不应当算入缴税项目中，但一些房地产企业勾结银行或其他金融公司，借幌子，“偷梁换柱”，“假借款、真按揭”。随着银行经营方式多元化的发展，金融按揭贷款购房方式作为一项新兴实用的服务项目，成为房地产销售业务中的主要方式。有的房地产企业为缓解资金压力，采取假按揭的方式，通过收集个人身份证、户口簿搞假销售，或窜通购房者，虚抬房价搞假按揭，骗取银行贷款来弥补资金缺口，在账目处理上不记销售收入，而是作为长期借款记账，偷逃国家税款。从厦门市税务部门税务检查出的结果可以看到，这种逃税方式在2010年以后使用很普遍，有175家大小房地产开发商与相关金融机构勾结，“假借款、真按揭”，造成逃税达到3632万多元，同时由于一些小房地产开发商和中介房产机构进行稽核的难度大，没有深入检查，因而可想像到，这种方式逃税造成了厦门市财政收入的巨大流失。

（2）多个开发项目的银行贷款利息归集在一个项目中列支，增加成本费用，或者利用与开发项目无关的按揭利息列支成本以达到逃税目的

多个开发项目的开支本来应该分开进行列支，一些房地产开发企业，直接在账目上将所有开发项目的银行贷款利息放在一个项目中列支，增加这一个项目的成本费用，这样做是堆高一个项目的成本，冲抵收入总额的减少，进行逃税。另外一招就是，企业利用与开发项目无关的按揭利息列支成本，罗列各种不属于此

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开发项目的按揭利息，进行会计账目操作，使得成本大大增加，从而达到了逃税的目的。如厦门市某房地产开发有限公司于2009年在厦门思明区开发了3个项目，这3个项目共向建设银行和厦门银行贷款共11.69亿元，由于其中思明区中心的某项目开发成本大，这一个项目的贷款就达到了8.53亿，该公司进行贷款利息的列支记账时，将三个项目的利息共7130.91万元应付利息列到思明区中心项目里，增加了那一个项目的成本费用，堆高了该项目的成本，使该项目收入总额减少，逃税达898.63万元。

（3）利用建安公司、销售公司等关联企业虚构资金流，虚增成本进行逃税 随着经济发展，房地产开发企业也在向集团化方向发展，即房地产开发企业发展到一定程度后，利用自己的亲戚朋友注册成立了一些相应的建筑安装公司、销售公司、物业管理公司，使其成为控股公司或全资公司，然后将开发商品房的建安工程交由关联的建筑公司承建；将房地产的销售业务分离出去，经营其房产开发企业的代理销售业务、广告业务等；物业公司则代收房产开发公司一切价外费用，如代垫代付维修基金等费用。这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调控收入及利润，以达到偷逃税收款的目的。

（4）采用由中介公司包销方式销售商品房，而中介公司取得的手续费或价差，未按规定申报纳税

另外一种情况就是，房产企业利用中介公司逃税。厦门很多房地产公司采用由中介公司包销方式销售商品房，对于包销所获的，从中介公司那取得的手续费或者价差，则没有按照税法的相关规定进行纳税申报。税务部门检查的结果显示，仅2011年采用这种方式未申报纳税造成了693.45万元的税收损失。

（三）厦门市房地产行业企业所得税逃税造成的影响

房地产行业企业税逃税的影响很大，不仅仅是厦门市政府财政收入减少的表面影响，也包括更深层次，如税收作为宏观调控手段的效果失准、逃税违法造成的行业经济的破坏等等。

1.减少政府税收，企业承担税负转嫁成本

房地产行业企业所得税逃税造成的直接影响必然是减少厦门市政府财政收入的减少。从上文已述的数据看到，税务稽核的结果是2007年至2011年400

多家房产企业逃税达8个多亿元，而2011年，整个厦门市的财政收入才650多亿元，可以说，这种税收流失非常严重。同时，政府为了保证财政收入，必然会从其他源头增加财政收入，这又导致了厦门市政府从非税收入入手，增加收费项目，使得房地产企业开发成本增加，企业为了追求自身的经济利益最大化，企业会将税负转嫁并进一步偷逃税收使得税收流失，从而陷入一种恶性循环的误区中。

2.影响经济的和谐发展

房地产税收流失不仅是对政府财政的伤害，更是对整个房地产经济环境和调控机制的破坏，进而加剧了政府行为的偏离，导致房地产行业经济的非正常运行，从而影响厦门市整个地区经济的和谐发展。可以看到，厦门这几年进行城市城区的改建，进行火炬高技术产业开发区的招商引资开发，参与到海峡两岸建立经济自由发展试验区建设项目中，需要投入大量政府财政。以2011年为例，财政收入651亿元，支出达到675亿元，如果没有中央财政的转移支付部分，单靠自身财力进行这些经济项目的建设，厦门市财力很薄弱。如果逃税状况严重，将极大影响到整个厦门经济发展布局，影响经济的可持续发展。 3.不利于政府的宏观调控

房地产税收流失更是影响了税收作为政府“内在稳定器”的功能，影响税收宏观调控的力度和效果。实际上，政府在房地产取得阶段课税，是为了控制投资规模，调节要素市场的资源分配。在房地产流通环节征税，是国家利用税收手段参与价值的分配，通过征税，可以影响房地产市场的供给和需求，同时，也起到抑制某些房地产的投机行为。对房地产企业征收营业税，增加企业税收负担，降低了房地产企业的利润空间，控制房地产市场的供给。税收的流失使得厦门市政府对于房地产行业的宏观调控机制发生偏离，政策的效应降低。

4.产生逃税的“示范效应”

厦门市一些房地产企业偷逃税“成功”是可以为企业省下大量的资产，为偷逃税者带来巨大的经济利益，但逃税为其他企业“示范逃税”带来的影响不可低估。由于厦门市税务部门税务稽查力度不够，使得辖内企业，不光是房地产企

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业，偷逃税收的风险和成本小，这样会刺激很多合法纳税人产生偷逃税收的冲动，起到了极其不好的“示范效应”。这样就降低了房地产企业纳税的遵从度，增大了税收征管的阻力，导致了房地产税收流失的规模扩大。从另一方面而言，对整个厦门市造成了偷逃税败坏社会风气，践踏了法律，破坏了市场经济中的契约和制度的安排的不好影响。而且如果从个体发展到群体偷逃税收的行为，更是会导致厦门市整个税收体系的税收流失严重。 5.造成社会福利的下降

从纳税人角度来说，纳税人为了降低自己的税负，花费大量的时间和金钱来筹划方案，利用政策的“空子”，财务造假的手段来偷逃税收，这样就使得本应该花在日常经营安排和经济管理中的费用都流失了。另外，从征税人角度来说，厦门市税务机构作为征税人为了更好的征管必须花费时间、财力去对税源监控。房地产项目的周期很长，为了合理的控制税源，深入实地考察项目的开发情况，核对申报资料必将花费更多的成本。这些多余的成本使得厦门市整体的社会福利降低了。

四、厦门市房地产行业企业所得税逃税的原因分析

从理论角度来说，税收是纳税人利益的牺牲，人们对税收有天然的对抗和逃避倾向，在人们纳税意识不强，税收征管手段和技术存在不足时，就会发生企业和个人的逃税现象，即税收流失；而税务人员作为国家税权的代理人，受国家委托行使征税权，组织税收收入，两者之间的利益是对立的，矛盾的。房地产业是现行税制条件下，涉及税种最多的行业，也是地税部门进行重点监控的最主要行业之一，基本上涉及到所有的地方税种和征管上诸多纳税环节，由于目前我国房地产税收制度的不完善，征收税种多，计税依据复杂，征收环节覆盖面广，加上房地产行业本身特殊的运作模式，导致征管难度大，留下的隐患也多，同时房地产企业纳税意识薄弱，这些原因造成了房地产税收的大量流失，损害了国家的利益，降低了税收调控的效果。

之所以厦门市房地产行业企业所得税逃税情况如此严重，也与上述所说的一些原因有关，具体而言，可从四个方面进行分析：

（一）厦门市房地产行业税收体制尚不完善，税务监控不到位

厦门市房地产行业税收体制不完善是一个长期的问题存在，税收体制的不健全从征管方就使得房地产企业有了想逃税的“动机”。税收缺陷带来的漏洞与空子，为房地产企业逃税提供了便利。同时税收体制不健全，又对税务部门进行税务监控和稽查带来了困难。除了税收体制的不完善外，税务部门的监管能力也很弱。从监控部门的执法深度，到监管稽核人员的素质低，无一不为房地产企业的逃税提供了空间。具体的，可以表现为： 1.预售票证监控不力

预收票证作为税务部门监管的一个重要手段和重要凭证，其重要性不言而喻。众观世界税务管理体制好的国家，他们往往把预收票证作为监控的一个极重要的点。而厦门市相关税务监督部门却在预收票证上监控不力。不仅是预售款使用票据的不规范，而且在工程款的支付方面，其监管也不到位。

（1）使用票据不规范，或使用虚假票据

大多数企业开发前期基本使用的是自印的收款收据，企业为了从自身的利益出发，对使用发票的管理不规范，削弱了“以票控税”的作用。而且目前使用虚假票据的现象也很严重，在实务工作中比较常见的虚假票据的特征有：

第一，“大头小尾”票据。这种发票是购房者与开发商串通不写品名。大写位不封顶，小写位不写“￥”字的，然后在”百、千、万”位上再自填数额，从正面看有时可以以假乱真。

第二是连号票据。这类票据可从日期和票号上看，正常的是连号票据的编号与日期顺序相一致，而虚假发票往往是日期在前而编号在后或日期在后而编号在前。

第三是过期票据。很多房地产开发企业利用以前未使用完的票据做为新的开发票据使用，购房者分辨不出来，所以导致当期的税款逃漏掉。

（2）工程款支付监管不力

由于房地产开发工程施工周期长，结算方式多样，开发企业造成预付工程款时不按规定使用发票，而是以自制收据或白条支付工程款。这既影响了工程成本的及时结转，又给建筑施工企业偷逃税款提供了机会。

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