班德尔城项目可行性研究报告 - 图文

一、项目概况 ................................................................................................................................... 4

（一）、项目名称：班德尔城 ................................................................................................. 4 （二）、承建单位：云南建工集团有限公司 ......................................................................... 4 （三）、企业法人代表：何英杰 ............................................................................................. 4 （四）项目选址： ................................................................................................................... 4 （五）主要经济技术指标 ....................................................................................................... 4 （六）、项目SWOT分析 ....................................................................................................... 5 二、市场分析 ................................................................................................................................... 6

（一）、宏观市场分析 ............................................................................................................. 6

1.昆明城市规划 ................................................................................................................ 6 2. 国家宏观政策 .............................................................................................................. 7 3.经济条件 ........................................................................................................................ 8 （二）、昆明房地产价格区域 ................................................................................................. 8 （三）客户群体分析 ............................................................................................................... 9 （四）项目市场定位 ............................................................................................................... 9

1、产品定位： ................................................................................................................. 9 2、本土营销成功案例 ..................................................................................................... 9

三、建设条件 ................................................................................................................................. 10

一、自然条件概况 ................................................................................................................. 10

（一）地理位置 ............................................................................................................. 10 （二）地貌： ................................................................................................................. 10 （三）气候特征： ......................................................................................................... 10 （四）资源： ................................................................................................................. 10 二、社会经济概况 ................................................................................................................. 11 三、工业经济平稳发展 ......................................................................................................... 11 四、建筑设计方案 ......................................................................................................................... 11

设计方案 ................................................................................................................................. 11

一、本项目的设计思想有以下几个方面为指导原则： ............................................. 11 二、总平面布置和功能要求 ......................................................................................... 12 三、规划设计方案 ......................................................................................................... 12

建筑方案 ................................................................................................................................. 13

（一）、建筑单体设计 ................................................................................................... 13 （二）户型设计 ............................................................................................................. 13 （三）商业建筑单体 ..................................................................................................... 14 （四）辅助工程 ............................................................................................................. 14

五、项目实施进度 ......................................................................................................................... 14

一、建设期 ............................................................................................................................. 14 二、实施进度安排 ................................................................................................................. 14 六、环境影响评价 ......................................................................................................................... 15

一、项目建设与运营对环境的影响 ..................................................................................... 15 二、环境保护措施 ................................................................................................................. 15

1、施工期环保措施 ....................................................................................................... 15 2、项目运行期的环保措施 ........................................................................................... 15

七、项目安全与消防措施 ............................................................................................................. 16

一、建筑防火设计 ................................................................................................................. 16 二、消防设施 ......................................................................................................................... 16 三、保安系统 ......................................................................................................................... 16 八、项目节能措施 ......................................................................................................................... 16

一、项目本身节能 ................................................................................................................. 16 二、现场节能减排措施 ......................................................................................................... 17 九、项目总投资估算 ..................................................................................................................... 17 十、资金筹措与投资计划 ............................................................................................................. 20

资金筹措表 ............................................................................................................................. 20 投资计划表 ............................................................................................................................. 21 十一、销售收入估算 ..................................................................................................................... 21 十二、风险分析与防范 ................................................................................................................. 22

风险因素。 ............................................................................................................................. 22 风险控制 ................................................................................................................................. 22 十三、结论与建议 ......................................................................................................................... 23

（一）结论 ............................................................................................................................. 23

（二）建议 ............................................................................................................................. 23

一、项目概况

（一）、项目名称：班德尔城

（二）、承建单位：云南建工集团有限公司 （三）、企业法人代表：何英杰 （四）项目选址：

东至名航路，西至金汁路，北至金汁路，南至国贸路，面积300亩，

（五）主要经济技 术指标

序号 1 项目 总用地面积 单位 平方米 数值 200000 2 2.1 2.2 2.3 3 4 5 6 7 8 9 10 11

规划总建筑面积 其中：住宅面积 平方米 平方米 平方米 平方米 % % 万元 万元 人 万元 万元 万元 813333.33 450022.5 250012.5 12000 30% 4.07 53.33% 393123.787 105143.3329 50 0 93123.787 200000.00 其中：写字楼面积 其中：地下停车场面积 建筑密度 容积率 绿地率 项目总投资 建设投资 项目定员 设备投资 流动资金 贷款额度 （六）、项目SWOT分析

优势及机会

(1) 该项目地处昆明市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。 (2) 昆明市近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。

(4) 周遍日趋成熟的居住配套及 商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

(5) 该项目以毛地出让，起价6000元/平方米，使得取得该地块的前期资金较少。 (6) 我公司与昆明市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。 劣势及威胁

（1）该项目虽然是新建项目，可是局部需要拆迁，拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。

(2) 市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险）性。

(3) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。 (4) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

(5) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。

(6) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。

二、市场分析

（一）、宏观市场分析

1.昆明城市规划

1

城市规划——“一湖四片”+航空港规则

2 东城——即呈贡新城，形成新兴工业、科研文教园区，以花卉产业为特色的生物产业基地，现代城市物流业中心。

3 4

规划人口95万人，用地100平方公里。

南城——即晋城——晋宁新城，形成新型旅游度假城。规划人口75万人，用地80平方公里。

5 西城——即昆阳——海口新城，形成以磷矿精加工、机械制造、电子仪表、旅游服务为主要产业的工业城。

6 7

规划人口60万人，用地60平方公里。

北城——即现在的主城，以五华、盘龙、官渡、西山4个区为依托，形成金融商贸旅游服务中心、现代新昆明城市的核心区。

8 9

规划人口220万人，用地220平方公里。 空港经济区——

10 航空港占地30平方公里，旅客吞吐量达到3500万人次/年，奠定全国第四、西部第一

的国家大型门户枢纽机场地位。

11 未来昆明将围绕滇池构建 “一湖四片” （东西南北城）+一航空港，建设现代新昆明

市区。总规划用地面积490平方公里，总规划人口450万人。其中东城呈贡新城为大昆明市区启动区。

2. 国家宏观政策

2014年的主要政策： 1. 抑制投资投机 2. 落实保障性住房 3.国八条限购政策 4.差别化信贷政策 5.保证住房刚性需求 6.完善首套房 7.优惠政策 8.鼓励购房

3.经济条件

地区生产总值3712.99亿元，同比增长8.1%。其中第一产业187.56 亿元，第二产业1642.03亿元，第三产业1883.04亿元。而第二产业中建筑业占到了491.67亿元。各项经济指标均在上升，经济稳中发展，居民收入不断提高，消费能力上升。

（二）、昆明房地产价格区域

1西片区（西山区）

别墅18000-40000元/平米 住宅7000-10000元/平米 2南片区（官渡区）

别墅18000-20000元/平米 住宅7000-9000元/平米 3北片区（五华区）

别墅9000-22000元/平米 住宅6600-12000元/平米 4东片区（盘龙区）

别墅20000-30000元/平米 住宅8000-10000元/平米 5呈贡新城板块：

别墅14000-22000元/平米 住宅5000-7000元/平米 6安宁板块

别墅14000-20000元/平米 住宅3000-6000元/平米

（三）客户群体分析

班德尔城是面对全昆明市所有市民的项目，主要客户群体是中高层收入人群，其中写字楼主要面对中型公司，商场店铺以出租为主。

1. 向往高贵的生活氛围的高素质的菁英贵族，他们一般分布在五华、西山区高新科技园区

等。官渡区本地欲二次置业的换房一族。的年龄在35岁~45岁之间

2. 向往高贵的生活氛围的高素质的菁英单身贵族，他们一般分布在五华、西山区高新科技

园区等，他们的年龄在25岁~35岁之间。本地欲投资置业，看中升值潜力的投资一族。 3. 中高层收入的白领人群是住宅区的主力客户，他们都是本地区消费能力的主力军，消费

能力较强，收入较高，所以他们是本项目的主力客户

4. 而中小型公司是本项目写字楼的主力客户，多层的写字楼全层购买或租借是需要很大的

财力物力的，所以中小型公司联合起来成为了公司的主力客户

（四）项目市场定位

1、产品定位：

项目位于昆明市官渡区关上名航路，近年来官渡区发展迅猛，名航路现在发展快，该项目地址距离市中心近，离工业区同样近，交通便利。所以商品房以两室一厅和三室两厅为主。

2、本土营销成功案例

1、云南华侨城 开发商：华侨城集团

项目状态：一期售罄，二期天麓剩余少量房源 项目类型：国家休闲度假区 所在区域：昆明东南板块 建筑面积：1244万平方米 销售价格：22000/平方米

项目地址：云南省昆明市宜良县阳宗海北岸

云南华侨城实业有限公司秉承华侨城集团 “规划就是财富”、“环境就是优势”等先进理念，

以周围众多的旅游景点为依托，按照“生态优先、旅游先行”的原则进行旅游项目和主题社区的系统开发。云南华侨城旅游项目主要包括滇越铁路主题旅游、生态旅游小镇、体育公园、国际会议中心、顶级温泉SPA、温泉水公园、生态湿地及森林休闲公园等，华侨城立志将该项目建设成一个融旅游、观光、娱乐、度假为一体的高标准的国际化旅游度假胜地。

三、建设条件

一、自然条件概况

（一）地理位置:项目位于云南省昆明市官渡区名航路，官渡区近年来发展迅速，

而昆明市是云南省的经济政治中心，所以项目所在地具有良好的发展潜力，昆明市是整个云南省的交通中心，是祖国的西南门户，航空发达，具有国际一流的机场。与四川省、贵州省、广西省相接壤，同时又与四国接壤，是祖国西南重镇。

（二）地貌：南濒滇池，三面环山，总体地势北高南低，大部分地区海拔在

1500——2800米之间，最高海拔4247米，最低海拔746米，平均海拔1894米。为高原地貌

（三）气候特征：虽位于亚热带，但海拔较高，夏无酷暑、冬无严寒、气候宜人，

市区年平均气温在15℃左右，最热时月平均气温19℃左右，最冷时月平均气温8℃左右。 年温差为全国最小，由于温度、湿度适宜，日照长，霜期短，所以鲜花常年不谢，草木四季长青，昆明“春城”的美誉由此得来。

（四）资源：

1、气候资源： 昆明市为亚热带季风气候，全年温和，南濒滇池，三面环山，为地

区性盆地，温差小。适宜居住生活

2、水资源： 平均年降水量987.8 mm，年平均降水日数122天，降水量年内分配不均，干季（11—4月）雨水稀少，降水量仅占全年降水量的10～16%；雨季（5—10）降水量可占全年降水量的84～90%。

3、土地资源: 2013年全市耕地43.91万公顷（658.61万亩），草地不详，耕

地肥沃，光照充足。

二、社会经济概况

2014年，昆明市实现地区生产总值3712.99亿元，按可比价计算，同比增长8.1%，增速较前三季度提高0.1个百分点，比全国高0.7个百分点，与全省持平。其中：第一产业实现增加值187.56亿元，增长6.2%；第二产业实现增加值1642.03亿元，增长8.2%；第三产业实现增加值1883.40亿元，增长8.1%。昆明市交通便利，利于项目建设。

三、工业经济平稳发展

2014年，昆明市规模以上工业企业增加值同比增长7.0%。其中：轻工业增长6.5%，重工业增长7.5%。

昆明市38个大类行业中，26个行业实现增长，占行业面的68.4%。昆明市六大支柱行业增加值同比增长9.9%，增速高于昆明市平均水平2.9个百分点。其中：烟草制品业增长7.4%，化学原料及化学制品制造业增长5.7%，医药制造业增长0.5%，冶金工业增长15.0%，装备制造业增长10.0%，电力、热力的生产和供应业增长22.8%。昆明市中央企业增长7.7%，省属企业增长8.9%，市属企业增长4.9%。

主要工业产品产量保持增长，其中：饲料增长6.1%，乳制品增长7.7%，化肥增长1.5%，中成药增长13%，水泥增长6.2%，卷烟增长0.6%，光学仪器增长10.7%，自来水生产量增长5.7%。

四、建筑设计方案

设计方案

一、本项目的设计思想有以下几个方面为指导原则：

1、尽可能的满足中低收入家庭的住房需求。以中小户型为原则。充分考虑周边收入水准，以解决中低收入职工的住房问题。

2、尊重地方文化和塑造社区文化，充分考虑该地区和周围环境特点，体现时代特色和地域城市风貌。引导社区文化的形成：塑造一个有丰富文化内涵的、充满生机的，并为居民所认同居住社区。

3、规划与住宅设计处理好建筑及绿地、树木的关系，注重利用自然资源和条件，并减少对生态的影响，实现资源与环境的可持续发展。重视地方气候条件和景观因素。是一个与自然和谐的可持续发展的“绿色”住区。

4、重视人际交流，合理组织室外步行和活动场地，进一步提高室外公共设施水平。通过景观设计为居住者创造宜人的空间环境，为人际交流提供多样的空间。

二、总平面布置和功能要求

项目总体布局在满足城市总体规划要求的前提下，通过合理的功能分区、有效的空间组合，形成完整的建筑群体，总体布局力求简洁、合理、高效。

三、规划设计方案

建筑间距：建筑间距应符合相关规范及规章的要求。

消防要求：要保证有符合消防规范的消防通道。道路及出入口设置：地块内部主要道路建筑控制线的宽度不小于15米。

配套要求：（1）地块内应配置一座用地面积不小于100平方米的水冲式公厕。（2）应按《城市居住区规划设计规范》配套相适应的幼儿园、社区活动用房等公共设施及市政设施。

建筑方案

（一）、建筑单体设计

1套型多样

结合现代住宅的特点，结合市居民的居住水准及现代生活需求，在规划中提供形式各异的多种套型，适应不同需要。

2创造良好的居住环境

为适应当地的气候特点，住宅布置成南北向，进深控制在14.5m左右，起居室、卧室厨房有自然采光，房内空气南北对流，起居室以朝南居多，并且每户至少有一个卧室朝南。

3合理分配户内各功能空间的面积，适当扩大起居室的面积，卫生间分室布置，在有限的面积指标下，做到面积有限功能全，合理组织和布置各功能行为空间，达到“食寝分离”、“居寝分离”、“公私分离”，形成动区与静区，以提高居住的舒适性。

4注重良好的综合经济效益设计力求做到节地、节能、节材，提高综合经济效益

（二）户型设计

商品房以三室两厅为主，面积在110—150平方米之间。设计独特，客厅和主卧向阳，利于采光，适合多口之家居住

（三）商业建筑单体

商业建筑主要在小区沿街布置，既为居民提供便捷的生活条件，又为城市增添了商业气息。。

（四）辅助工程

（1）绿化景观规划

本项目强调绿化围合建筑理念，每个组团和楼栋间都被绿地包围，小区中心绿化形成绿带，向内渗透与各组团绿地相连，向外扩展与城市道路绿化带相连，使得整个绿化系统形成网状结构，创造优良的生活与休闲环境。

（2）其它配套设施

垃圾转运站、公厕、物业管理、传达室与其他设备用房结合商业及物业管理用房统一安排。

五、项目实施进度

一、建设期

项目期限为36个月。其中，前期准备阶段6个月，2015年11月－2016年4月，重点建设期为24个月，2016年05月－2018年04月；验收期6个月，即从2018年05月－2018年10月为检查落实整改期。

二、实施进度安排

本项目建设进度总体计划分四个阶段进行，具体安排如下：

1、2015年11月-12月，项目建议书报批，前期工作、可研报告编制与评审，初步设计、施工图设计；

2、2016年01月－04月，完成工程项目招标工作，办理完开工手续报件及审批事宜； 3、2016年05月－2018年04月，主体工程施工；

4、2018年05月－2018年10月，完成工程竣工决算和验收。 表11-1 项目实施进度计划表 序项目进度 号 11-12 1-4 5-12 1-12 1-4 5-10 2015年 2016年 2016年 2017年 2018年 1 2 3 4

项目前期准备工作 招投标，办理开工手续 主体工程施工 试投用及综合验收 六、环境影响评价

一、项目建设与运营对环境的影响

本项目建成后无任何废气产生，无超标噪音，只有少量的日常生活污水以及生活垃圾排放，不会对周围环境造成影响。

二、环境保护措施

1、施工期环保措施

（1）在施工期内，应合理安排施工时间、施工机械应选用低噪声机械，并精心调试、润滑、保管、使噪声达到最低。

（2）施工期间排放的污水中，固体杂质多，含大量泥沙，排放至城市污水管网前进行处理，以免造成堵塞。

（3）施工期间大量土方、石料的运输，导致尘土飞扬，将会对施工人员和周边环境造成影响，因此应在施工场地及时撒水，以降低扬尘。

（4）场地材料堆放有序，建筑垃圾要统一送至指定地点，不要随意堆放，影响周围环境。

2、项目运行期的环保措施

（1）对污水的处理主要采用物化方法进行，将本项目产生的生活污水集中收集至化粪池内进行沉淀和气浮，使污染物分离出来，经过处理后的污水可直接排放至城市污水管道。

（2）生活垃圾集中收集存放并及时运送到指定地点统一处理。

（3）本项目没有大型的设备安装，但对于机房中的设备应在机座处设置减震装置，降低噪音。通风设备应选用低噪声设备，并应设计减震消声器。

七、项目安全与消防措施

一、建筑防火设计

根据规范要求，建筑耐火等级为一级，室内装修材料A级。地下室按要求设置防火分区和防烟分区，采用机械排烟设施。地上按规定面积设置防火分区和防烟分区。

本项目主体结构采用框剪结构。抗震设防等级为二级，楼板全部为现浇钢筋混凝土楼板，板厚100—120mm。墙体材料采用页岩空心砖砌筑，整个承力结构体系及围护结构均采用非燃性材料。

二、消防设施

本小区住宅设室内外消火栓系统，室外消火栓水源由市政城市供水管网提供。室内消火栓设临时高压给水，由小区消防系统组织完成。

消火栓用水量：室内20L/S（2小时） 室外 25L/S（2小时）

本系统独立设置，呈环状。消火栓布置保证两股充实的水柱能够同时到达室内任何部位，消火栓暗装，设按钮，消火栓选用SN65，水枪选用19mm，麻质水龙带长度为25M。消防系统管材采用焊接钢管。

三、保安系统

小区内在主要出入口设有门房，各栋住宅楼楼道口处分别设有独立的防盗门系统，并设置安全门铃。

八、项目节能措施

一、项目本身节能

1．节能施工现场应在各项施工活动和工序中，做好电机节能、余热利用、能量系统优

化、绿色照明、办公节能以及节能监测和服务体系建设等工作，优先使用节能、高效、环保的施工设备和机具，采用低能耗施工工艺，充分利用可再生清洁能源。

2．节水建设工程施工进行地下水资源的保护，节约生产、生活用水，充分利用雨水资源。

3．节约土地施工现场物料堆放应紧凑，施工道路宜按照永久道路和临时道路相结合的原则布置，减少土地占用；需选择第二场地进行材料堆放、材料加工时，应优先考虑利用荒地、废地或闲置的土地。土方开挖施工应减少土方开挖量，最大限度地减少对土地的扰动，保护周边自然生态环境。

4．节约材料与资源利用 推广先进工艺、技术，降低生产、生活所需的各种材料浪费。

二、现场节能减排措施

1．施工现场节水措施

(1)编制详细的施工现场临时用水方案，使施工现场供水管网根据用水量设计布置，采用合理的管径、简捷的管路，有效地减少管网和用水器 具的漏损。

(2) 施工现场办公区、生活区的生活用水采用节水型水龙头，100%配置节水器具。施工生产和生活区用水采用两套临水系统，均使用节水型产品，分别安装计量装置，对生活区和施工生产采取针对性的节水措施。 2．施工现场节能措施

(1) 根据施工现场情况编制详细的施工现场临时用电方案， 使施工现场供电网络根据用电量设计布置，采用合理的电缆直径、简捷的线路，有效地减少线路和电缆的浪费。 (2) 照明设计满足最低照度为原则，照度不超过最低照度的 20％。生活区采用低压照明用电， 满足照明要求的同时并减少耗电量。 生活区照明用电由专人负责采用专闸控制， 白天 8： 00 后拉闸断电，晚上随季节和天气确定时间合闸供电。

(3) 施工现场办公区指定严格的用电制度，做到人走灯灭，下班后及时关闭电脑、打印机、复印机等办公用品。

九、项目总投资估算

本项目总投资393123.787万元，其中土地费用123840.00万元。详见下表。

投资估算表

序号 项目 计费基础 工作量 费率或单价 投资金额（元） 1200000000 36000000 2400000 800000 1100000 300000 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 土地费用 出让金 契约税 土地面积（㎡） 出让金总额（元） 200000 6000 1200000000 3% 200000 200000 200000 12 4 1.5 土地使用税 土地面积（㎡） 前期工程费 三通一平费 土地面积（㎡） 可行性研究 估算额 地质、水文勘土地面积 测费 2.4 2.5 2.5.1 2.5.2 2.5.3 2.5.4 2.6 3 环境评价 设计费 规划方案设计 估算额 总建筑面积 750000 1626666.66 813333.33 2 景观设计费 绿地面积 106666.67 5 533333.35 施工图设计 总建筑面积 813333.33 20 16266666.6 精装修设计 建筑面积 813333.33 50 40666666.5 招投标费 行政及其他报建费用 中标额 1051433329 760643 3.1 城市建设配套费 总建筑面积 813333.33 76000000 3.2 人防易地建设费 首层总面积（㎡） 60000 2000 120000000 3.3 散装水泥基总建筑面积（㎡） 813333.33 2 1626666.66 金 3.4 3.5 白蚁防治费 总建筑面积（㎡） 新型墙体材料专项基金 3.6 工程质量监督费 4 建筑安装工程费 4.1 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.2.5 4.2.6 4.2.7 4.2.8 5 基础设施费 建安费用 1051433329 10% 105143332.9 6 公共配套设建安费用 1051433329 3% 31542999.8电梯工程 按实际算 37 500000 18500000 智能化系统 总建筑面积 813333.33 20 16266666.6 弱电 总建筑面积 813333.33 30 24399999.9 通风空调系统 煤气系统 总建筑面积 813333.33 20 16266666.6 总建筑面积 813333.33 100 强电 总建筑面积 813333.33 25 20333333.25 81333333 消防 总建筑面积 813333.33 30 土建工程 安装工程 给排水 总建筑面积（㎡） 总建筑面积 813333.33 1000 813333330 36599999.85 24399999.9 建安费用 1051433329 0.14% 1472006.661 总建筑面积（㎡） 813333.33 0.5 813333.33 8 406666.665 6506666.64 813333.33 45 施费 7 7.1 销售费用 广告宣传 销售收入 7 206266665.6 154699999.2 51566666.4 10313333282% 0 7.2 销售代理 销售收入 10313333281.50% 0 7.3 其他费用 销售收入 10313333280.50% 0 8 企业经营管理费 建安费用 1051433329 1.50% 15771499.94 9 财务费 1572495148 5.50% 165684354.7 10 税费 销售收入 515666664 10.1 营业税 10313333285% 0 10.2 城市建设配套费 营业税 515666664 7% 36096666.48 10.3 教育费附加 营业税 515666664 3% 15469999.92 11 不可预见费 2489323638 3% 74679709.14 12 合计 3931237870

十、资金筹措与投资计划

资金筹措表

资金来源 金额 占比

自有资金 银行贷款 预售款收入 合计 1431237870 2000000000 5000000000 3931237870 0.364 0.501 0.135 1 投资计划表

序号 1 2 3 A 项目 资金总额 其中：建设期贷款利息 4 5 资金筹措 自由资金 2000000000 1431237870 800000000 631237870 700000000 500000000 5000000000 3000000000 B 合计 120905600 C 2016年 16000000 D 2017年 46640000 E 2018年 58505600 十一、销售收入估算

期间 百分比（%） 面积（m2） 住宅部分 售价（元/m2） 销售收入（万元） 百分比（%） 写字楼部分 2017下半年 15% 67500 8000 54000 15% 2018上半年 15% 67500 8000 54000 15% 37500 15000 56250 15% 20000 2018下半年 20 % 90000 8000 72000 20% 50000 15000 75000 20% 26666.67 2019上半年 50% 225000 8200 184500 50% 125000 16000 200000 50% 合计 100% 4500000 8000 364500 100% 250000 15000 387500 100% 面积（m2） 37500 售价（元/m2） 销售收入（万元） 15000 56250 15% 20000 商业及其他部分部百分比（%） 面积（m2） 66666.665 133333.33 分 售价（元/m2） 销售收入（万元） 合计 4000 8000 118250 4000 8000 118250 4500 12000 157000 4000 30000 414500 4000 58000 810000 十二、风险分析与

风险因素。

（一）管理风险。本项目是公司由高科技产业向房地产这个新的经济增长点开发的新项目。目前还没有成熟的模式和经验，需要公司管理层结合两方面的情况，摸索出符合公司实际和地区特点的管理模式。

（二）规模设计风险。项目的规划设计究竟适不适合这里的人文环境。

（三）市场风险。项目能不能准确的确定市场的接受能力和目前南京楼盘炒房族太多。 （四）融资风险。项目的运行有赖于资本的投入，在公司自有资金不足的情况下，需通过融资解决资金问题。

（五）其他风险。不可抗力和不可预测事件的出现。

风险控制

（一）对政策风险。将加强对有关政策、法规的研究，掌握国家法规政策的新动态，及时调整项目的发展目标和经营战略。

项目将努力加快开发速度，缩短项目的周期，减少政策变化所带来的风险。

（二）针对管理风险。加强企业组织机构建设，建立具有充分弹性、敏感性和适应能够性的组织机构，同时建立合理的监督制约机制。

加强管理者自身素质的提高，掌握先进的管理知识和科学技术知识，培养创新意识。加大促销力度、多渠道、多方式推广促销，降低各项开发建设成本。

（三）针对规划设计风险。项目将会请有经验、有影响的设计院共同参与规划设计在

初步规划设计出台后，项目将会邀请当地各界人士广泛听取意见，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减少项目的设计风险。

（四）针对市场风险。项目将保证商品房的高质量，以优质的产品和服务，创立公司的品牌，从而战领市场；通过降低开发成本，减少市场风险。

（五）、盈亏平衡分析

盈亏平衡分析是通过平衡点分析开发项目对市场需求变化适应能力的一种不确定分析方法。它的方法即是找出拟建开发项目建成后的盈亏界限，确定合理的开发建筑面积，了解承担风险的能力。此分析方法比较简单，具有较好的实用性，亦可称为保本分析或损益临界分析。 班德尔城项目

盈亏平衡点分析（BEP）

固定成本

BEP= x100%

销售收入-可变成本 -税 3931237870

= x100% =63.56% 8100000000- 1520266552-526500000

十三、结论与建议 （一）结论

1、本项目的建成会极大地民航路沿线的居住物业形态带动开发区居住、工业、旅游和经济的持续发展。

2、项目地块位置极佳，市场前景看好，开发条件成熟。

3、项目没有什么灾难性的风险；严重风险很少，且可以控制，或发生的概率低；项目存在的较大风险，只要重视采取有效的防范措施，其造成的损失项目是可以承受的。 综上所述，该项目的建设是必要的，可行的。但是需要谨慎的来推动项目进行，有效的防避风险。

（二）建议

对本项目的实施建议主要有以下几点：

1、及时解决本项目施工临时用水、用电问题，开发商要敦促开发区早日启动本项目的市政配套工程，最迟应在项目一期开始销售前完成正式供水、供电、通讯等工程。 2、尽快组织国内外优秀规划、建筑、园林设计机构完成项目设计。

3、集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。

4、项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市场调查工作。

5、既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场

6、项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙伴。以增强承办方自身在特大项目开发上的业务能力。

7、重视项目的广告宣传工作，保证足够的广告投放量，在广告的文案和设计上做足文章，为本项目积聚人气

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