国际建材物流园工程可行性研究报告

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国际建材物流园工程可行性研究报告

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一、项目概况及目标

项目名称：XXXX国际建材物流园工程 项目地点：XX东港工业园

建设单位：XX市XX通物流有限公司 建设期限： 24个月

东港工业园位于XX南部,紧靠长江工业园和茶园。项目总占地预计:300亩. 项目总投资:6.52亿.

项目总建筑面积19.98万平方米，其中：建材交易区6.85万平方米，建材展览区0.94万平方米, 综合办公楼及设施2.35万平方米，建材仓储区3.23万平方米, 堆场面积3.26万平方米,停车场及维修区1.11万平方米, 其它公共设施0.98万平方米,绿化地带:1.16万平方米.

项目建设目标：

年货运吞吐量将达到2600 万吨以上，年宏观物流产值40亿元以上: ? 打造成建材类物流企业的大型建材商贸中心. ? 引进建材生产企业,建材经销商约300家. ? 现代综合性建材物流服务体系的形成。

? 项目经济效益：项目实施期内12年（含2年建设期）实现总产值300亿元，实现利润30亿元，上缴税收42亿元，带动相关企业安排就业超过5000人，项目具有良好的经济效益。

本项目的建设对促进我市物流、建材、商贸的发展，特别是对XX东港工业园区的经济发展和满足XX地区的建材发展需求，具有十分重要的现实意义和社会效益。

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第二节 研究主要依据

? 《国家综合交通网中长期发展规划》 ? 《国家公路运输枢纽布局规划》 ? 《XX市总体规划》

? 《XX市“十一五”现代物流业发展规划》 ? 《XX市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》 ? 《XX市沙坪坝区总体规划》 ? 国家、省、市有关技术规范 ? 企业提供的相关资料。

第三节 主要结论

一、功能定位

在研究XX市、西南片区及至国内,国际各类建材物流园区、物流中心基础上，分析环保建材未来的需求和发展趋势，凭借投资方现有的众多战略合作伙伴，以及XX国际建材物流园的区域特征、服务对象和处理的货物种类，确定XXXX国际建材物流园的功能定位：

XX国际建材物流园将通过吸引国际国内各种环保建材生产商及商贸流通企业、第三方物流企业入驻，形成设施齐备、功能齐全的物流基础设施平台和服务完善的物流企业的空间组合，把XX国际建材物流园建设成为依托于优越运输资源，集商流、物流、信息流、资金流融为一体的西南最先进的集新型环保建材展示、交易、配送和信息处理等功能为一体的物流园区;把XX国际建材物流园区打造成 “绿色建材,低碳建材”国际科研基地.

二、物流园区服务区域

XXXX国际建材物流园位于XX市南岸区东港工业园内，交通优势十分明显。XX国际建材物流园的规划建设，通过引进国际国内众多的物流企业以及环保建材生产商和商贸流通商入驻，能够依托产业优势，充分发挥运输资源优势，以及便捷的通关条件，

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直接服务于XX市，以及周边我国西南地区相临省份，乃至整个中国和欧洲、东南亚。 三、市场定位

XXXX国际建材物流园区未来的目标客户主要包括：国际国内各种新型环保建材制造企业和商贸流通企业、第三方物流企业、货运代理、信息配载企业以及诸多需要提供物流技术开发、系统设计咨询、商品展示交易、内陆口岸等业务的企业、国内国际 “绿色建材,低碳建材”的科研机构. 四、物流作业量的预测

XXXX国际建材物流园区物流适站量为200万吨。 五、规划方案

（一）选址区位说明

本项目占地约300亩，希望位于水陆交通运输条件较好的南岸区东港工业园。物流园区的货物可以通过长江工业园、寸滩港区和江北国际机场进行多次联运。

（二）功能设计

园区涵盖两种类型服务功能，即建材综合服务功能和辅助服务功能。企业综合服务功能是指具有综合各种建材商贸, 建材物流, 绿色建材, 低碳建材科研的功能. 及交易, 配送、展示、信息处理等作业方式以及不同作业方式之间的相互转换。辅助服务功能是指通过引进一批配套服务企业和服务部门，为入驻建材物流企业提供金融、保险、工商、税收、海关，以及车辆集中停放、车辆维修等全方位的配套服务。具备高度社会责任感是香港同裕控股集团的企业使命之一.我们希望通过XX国际建材物流园共同关注全球的问题,如绿色环保,低碳经济等,并希望能做出成绩.

（三）平面布局规划

依据本项目的基本功能及市场定位，将全部场区初步划分为建材交易区,建材仓储区、商务办公区、堆场、停车场及车辆维修区等功能区。在总体功能区划分的基础上，依据主体设施作业流程，确定总平面布局方案及各功能区。提升XX建材商贸环境,通过科学的管理和严密的运作达到国际化的建材商贸,物流中心. 六、园区开发建设及运营模式建议

根据国外的经验和国内的实践，XXXX国际建材物流园的开发建设及运营体制应采

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取“工业地产商＋主体企业引导”的模式。

七、主要经济技术指标

项目建设主要经济技术指标见下表：

表1 工程主要经济技术指针

序号 1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 4 项目 规划用地面积 总建筑面积 仓储 办公用房 集装箱堆场 建材交易区 建材展览区 其他公共设施 绿化地带 年宏观物流产值 单位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 亿元 指标（㎡） 33.3 19.98万 3.23万 2.35万 3.26万 6.85万 0.94万 0.98万 1.16万 30 元 固定资产投资5.52亿元；备注 项目公司自营4。7亿5 6 7 8 9 项目总投资 建设工期 年平均收入额 年净利润 社会就业 亿元 月 亿元 亿元 人 6.52 流动资金10000万元 24 4.7 2.1 5000 正常年 正常年 八、项目经济评价

经过对本项目的经济评价和社会效益分析认为：

1、财务评价全部投资财务净现值为1.69亿元，大于0；内部收益率为 16.25%，大于基准收益率15%；投资回收期为 5年（含建设期）。各项计算指标均符合标准，且经济效益明显。

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2、通过敏感性分析可知本项目具有较强的抗风险能力。 3、本项目具有良好的社会效益。 九、研究结论

通过分析研究，课题组认为本规划推荐的方案符合地区规划，功能分区合理，作业流程顺畅，技术上可行，能够完成拟设想的建材物流功能。目前XX的经济发展步伐日益加快，交通、市政等基础设施逐步完善，产业布局日趋优化，各项规划建设工作正紧张进行，XXXX国际建材物流园的规划建设不仅促进了XX市的经济发展，而且对促进其服务区域的经济发展，都会起到支撑作用。因此，XXXX国际建材物流园的规划建设是必要的和紧迫的，建议尽早组织实施。

第二章 项目建设背景及必要性

第一节 XX市经济社会发展现状和趋势

一、XX市经济社会发展现状 1．XX市概况

XX位于北纬28度10分-32度13分，东经105度11分-110度11分之间，地处较为发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西，周边经济腹地广阔，是长江上游最大的经济中心、西南工商业重镇和水陆空综合交通枢纽和物资集散地。1997年3月14日，第八届全国人民代表大会第五次会议通过了设立XX直辖市的决议，与北京、天津、上海同为四大直辖市。XX幅员面积8.24万平方公里，南北长450公里，东西宽470公里。XX地势由南北向长江河谷逐级降低，西北部和中部以丘陵、低山为主，东南部靠大巴山和武陵山两座大山脉。主要河流有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等。XX属中亚热带湿润季风气候区，具有夏热冬暖，光热同季，无霜期长，雨量充沛，湿润多阴等特点。 2．社会经济现状

近年来，在国家实施西部大开发的宏观环境下，通过扩大内需，增加投入，加快基础设施建设等措施，XX市经济社会获得了较快发展，经济实力不断增强，人民生活水平不断提高。截至2008年底，初步统计XX市全年实现地区生产总值5096.66亿元，比上年增长14.3%。其中，第一产业实现增加值575.40亿元，增长6.8%；第二产

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业实现增加值2433.27亿元，增长18.0%；第三产业实现增加值2087.99亿元，增长12.4%。第一产业增加值占地区生产总值的比重为11.3%，比上年下降0.4个百分点；第二产业增加值比重为47.7%，上升1.8个百分点；第三产业增加值比重为41.0%，下降1.4个百分点。按常住人口计算，全年人均地区生产总值达到18025元，比上年增长13.7%。XX市产业比重由1997年的22.6:39.7:37.7调整为11.7:45.9:42.4，2007年第三产业中的交通运输、仓储及邮政业所占比例为15.2%。XX市历年社会经济发展情况见下表2-1。

表2 XX市历年社会经济发展情况统计

年份 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 年均增1997-2002 长率2002-2007 (%) 1997-2007 人口 GDP 第一产业第二产业第三产业人均（万人） （亿元） 值（亿元） 值（亿元） 值（亿元） GDP（元） 3042.92 3059.69 3072.34 3091.09 3097.91 3113.83 3130.10 3144.23 3169.16 3198.87 3235.32 0.5 0.8 1.2 1360.24 1440.56 1491.99 1603.16 1765.68 1990.01 2272.82 2692.81 3070.49 3452.14 4122.51 7.9 15.7 24.8 307.21 300.89 286.16 284.87 294.90 317.87 339.06 428.05 463.40 386.38 482.39 0.7 8.7 9.4 540.08 558.87 574.98 623.83 688.40 780.97 921.10 1112.80 1259.12 1500.97 1892.10 7.7 19.4 28.5 512.95 580.80 630.85 694.46 782.38 891.17 1012.66 1151.96 1347.97 1564.79 1748.02 11.7 14.4 27.8 4733 5016 5207 5616 6219 7052 8091 9624 10982 12316 14660 8.3 15.8 25.4 注：数据源自《XX统计年鉴》及2008年统计公报 二、XX市经济社会发展趋势

未来20年，是我国经济快速发展、全面建设小康社会的关键时期。在我国全面建设小康社会的宏观背景下，XX市政府也提出了抓住战略机遇，总体上要实现全市经济持续快速协调健康发展和社会全面进步宏伟目标，基本建成长江上游经济中心，全面建设小康社会，XX市将继续面临新的发展机遇和形势：

1．西部大开发战略的继续推进将为XX市经济社会发展提供优越的政策环境

随着西部大开发战略的逐步推进，国家将进一步采取一系列优惠和政策倾斜措施支

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持西部地区发展，优先在中西部地区安排资源开发和基础设施建设项目，促进东部及沿海地区资源加工型及劳动密集型产业向中西部地区转移。这将为XX发挥资源优势、区位优势、承接东部及沿海地区产业转移、改变相对落后的经济面貌提供新的历史机遇。 2．内陆开放型经济试验区的建设将为XX外向型经济提供新的发展机遇

继上海浦东、天津滨海之后，XX北部新区正申建首个内陆开放型经济试验区。内陆开放型经济试验区的建设将为XX全面发展外向型经济带来前所未有的发展机遇，各项优惠政策，独特的区域优势，将会使XX的经济得到迅猛发展，从而带动整个西部的崛起。经济试验区的建设将从战略高度把XX推到对外开放的前沿，把XX打造成西部的开放高地。随着西部大开发战略的实施，建材行业发展重心逐渐由东部向中西部地区转移。

3．东盟次区域经济合作协同区框架的建立为区域经济合作与发展提供了平台

随着东盟在XX对外贸易中的地位日益凸显，东盟已成为XX最大的对外贸易伙伴。XX与东盟经济发展水平相当，产业互补性强，具有良好的经贸合作基础和巨大发展潜力。XX市作为协同区外围线，依托其良好产业基础和服务优势，形成与次区域区内东盟相关国家经济互补，区域经济合作与发展提供了平台。

第二节 XX市建材业发展现状和趋势

一、中国建材行业发展概况

目前，中国已经是世界上最大的建筑材料生产国和消费国。主要建材产品水泥、平板玻璃、建筑卫生陶瓷、石材和墙体材料等产量多年居世界第一位。同时，建材产品质量不断提高，能源和原材料消耗逐年下降，各种新型建材不断涌现，建材产品不断升级换代。

2004年，中国建材行业受到政府宏观调控的影响，产业政策调整对某些建材企业造成了一定冲击。2005年行业发展仍继续保持高速发展态势，产量与销售额总体上稳健增长；中国建材行业发展的宏观经济环境和投资环境依然较好。

2006年，建材行业经济运行总体保持又快又好发展态势。生产销售增速明显加快，经济运行质量进一步提高，产业结构有了新的改善。规模以上建材企业完成工业总产值（现价）13275亿元，增长29.1%；完成主营业务收入11534亿元，同比增长29.3%；实现利润603亿元，增长47.1%。

2007年建材行业产量、效益大幅度提高，1-11月，建材行业实现利润796亿元，同比增长56.6%。装备水平的提升使中国水泥工业能耗显著降低，2007年吨水泥综合能耗138千克标煤，比上年减少4千克标煤。

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2008年第一季度，建材行业完成工业增加值947亿元，按可比价格计算比2007年同期增长27.9％，增速与2007年同期相比加快1.7个百分点，呈现快速增长态势。

“十一五”规划基建投资已棋至中盘，公路、铁路等基础设施建设投资的爆发增长和普通民用建筑投资的平稳增长，使建筑行业正处在景气上行阶段。同时，在建设节能社会和国家加强自主创新能力的背景下，节能和技术创新主题将是行业的发展热点。

二、XX市建材行业发展现状 1．XX市建材行业发展现状

（1）建材行业规模

2009年XX规模以上建材企业完成工业总产值388.1亿元，位居西部12个省市中的第五位，同比增长19.78%。其中增长较快的几个子行业包括：粘土砖瓦及建筑砌块制造业增长52.34%、技术玻璃制品制造业增长46.27%、建筑陶瓷制品制造业增长32.9%、塑料板、管、型材制造业增长25.8%、水泥制品制造业增长30.47%、平板玻璃制造业增长24.47%。

2009年规模以上建材企业完成主营业务收入362亿元，同比增长19%；主营业务成本292亿元，同比增长20%；应收账款45亿元，同比增长17%；利润总额24亿元，同比增长8%；利税总额42.4亿元，同比增长5.5%。

规模以上建材企业建材产品出口交货值完成14.92亿元，位居西部12省市中的第一位，同比下降32.4%。

（2）建材行业主要产品产量

2009年建材规模以上企业，水泥产量3600万吨，同比增长14.94%；陶质砖8258万平方米，同比增长101.21%；夹层玻璃293万平方米，同比增长56.9%；钢化玻璃645万平方米，同比增长50.49%；瓷质砖351万平方米，同比增长28.65%，浮法玻璃产量200万重量箱，实现零的突破。以下产品出现负增长：玻璃纤维纱30万吨，同比下降11.41%；卫生陶瓷102万件，同比下降4.35%。

XX建材产品产量完成情况在西部12个省市中的排名：玻璃纤维纱第一位，夹层玻璃第一位，建筑涂料第一位，钢化玻璃第一位，石膏板第二位，卫生陶瓷第二位，商品混凝土第二位，陶瓷砖第二位，水泥第六位，新型干法水泥熟料第六位。

（3）经济运行特点

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随着国家扩大内需、保增长措施的逐步到位，国家积极的财政政策和倾向政策，提高部分建材产品出口退税率政策的陆续出台，给建材行业带来发展良机和动力。同时，随着大工程、大项目的逐步启动，也为XX建材的发展提供了机遇。2009年建材规模以上企业工业总产值呈现出前低后高的走势。

受国内需求的拉动，大部分建材产品价格止跌回升。建材产品中的重要基础原材料产品水泥的价格呈现马鞍型走势，自4月开始，连续7个月在低位徘徊，吨水泥均价略高于2006年、2007年，多数企业在微利和成本价之间波动，进入三季度，价格止跌回升。

新型建材产量大幅增长，成为市场增长的亮点。其中塑料板、管、型材制造行业同比增长25.8%、水泥制品制造行业同比增长30.47%、技术玻璃制品制造行业同比增长46.27%、建筑陶瓷制品制造行业同比增长32.9%。

金融危机影响XX建材工业产品出口之大是前所未有的。但XX建材行业的产品出口所占比重非常小，所以从总体来说，金融危机对XX建材行业的影响并不十分严重。

三、XX建材行业发展存在的问题 1．市场杂乱无章 基本趋于低档

XX的建材市场比较分散，这可能是由于该城市是一个山城，区城分割比较明显的缘故。这里的如陶瓷卫浴市场大大小小多达20多家，主要集中在渝中区解放碑商圈的得意装饰城，九龙坡地区的八益建材市场、国窖建材市场、巴山建材市场和江北的红星美凯龙，大渡口也有一个一定规模的建材市场。

总的来说，重应的陶瓷卫浴市场比较杂乱无章，从档次上看，基本趋于低档。得意建材市场卖的主要是浴室厨柜，产品偏中高档，相对集中的是八益建材市场。在八益建材市场的门店大多为厂家总代理或直销点。但从外观看，实在是不敢恭维，道路狭窄、破烂、物流不太畅通。但入驻的品牌却算是XX地区最集中的市场，主要有马可波罗、诺贝尔、冠军、斯米克、新中源、东鹏、罗马利奥、格仕陶、蒙娜丽莎、宏宇、威尔斯、福建的腾达、豪山、华泰等。卫浴企业主要是几个高端品牌、如箭牌、法恩莎、惠达、四维等。卫浴品牌主要集中在八益建材市场相邻的国窑建材市场，如澳斯曼、金四维等。巴山市场在八益市场的外围，主要是比较低端的四川本土企业门店和山东中小品牌。

江北的红星美凯龙应该说是XX的一个比较规范的建材市场。位于外环线北城出口、交通比较便利，入驻这里的基本是广东、华东的高端品牌、瓷砖有：东鹏、罗丹、诺贝尔、冠军、斯米克、箭牌瓷砖、博德、罗马利奥、冠珠、帝舵、依诺、萨米特、路

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易摩登、嘉俊、鹰牌、圣凡尔赛、马可波罗、楼兰、玛拉兹、大唐合盛、道格拉斯、赛德斯邦、王者等。洁具则国际国内都有：科勒、美标、TOTO、箭牌、英皇、三英、恒洁、高第、金牌、东鹏洁具、华美嘉、乐家等。

总而言之，XX的市场比较杂乱，作为主流市场的八益建材市场，基本上是中偏低档，高中低档品牌大杂混，华东、广东、山东、福建、四川各产区品牌鱼龙混杂、竞争无序，红星美凯龙虽然较好，但只是一个连锁店，销量有限，陶瓷产品的销售主要是由八益市场的总代理分销到XX各二、三级市场。

最受消费者欢迎的品牌：

仿古砖类：马可波罗、罗丹、金意陶、罗马利奥、格仕陶、大唐合盛。 抛光砖类：诺尔贝、冠军、东鹏、欧神诺、斯米克。 洁具类：英皇、惠达、箭牌、法恩莎、四维、恒洁。

2．中高档产品靠节日促销日常比较清淡

在走访八益建材市场的部份华东、广东品牌经销商时，大部分代理商普遍反映，今年的生意比较清淡，由于金融危机的影响，今年的楼盘装修比较少，中高档产品主要靠节日促销。比如仿古砖，主要是娱乐场所、家装、酒店、别墅区等渠道销售，价格在150～300元/㎡，抛光砖瓷砖主要是做工程，以公共设施销量最多，中高档产品如800×800mm在180元/㎡居多，平日这些中高档产品销量很少，门店的客流也不多，主要是节日促销走量。比如150～300元/㎡的仿古砖，促销打折时，70～150元/㎡的价格都能很轻松地买到，800×800㎜的中高档抛光砖70-80元/㎡的价格并不鲜见，箭牌瓷砖及威尔斯门店的导购小姐说：“现在的消费者都比较理性，他们都会在节日来选择采购，买特价产品。”唯一一个例外就是马可波罗，产品价格虽然不低，但销量却比较好，在整个市场很有口碑，这正是马可波罗与众不同的地方。

3．低档产品比较畅销

可能是由于XX房价不高的缘故，平均价格在3000多元/㎡，所以低档陶瓷产品比较畅销，山东、四川的产品很受欢迎，佛山的一些品牌生产的中低档产品也很畅销。据格仕陶XX总代理陈先生介绍，总体上看，中档以上产品的销售在退步，低档产品的销量在节节攀升。目前XX市场四川品牌在年1000万销量的比比皆是，山东品牌、福建品牌也抢占较大的市场份额。低档产品的价格定位，仿古砖在40元/㎡，主要是指佛山品牌，山东的仿古砖价格在20元/㎡，看起来价格很低，但山东的仿古砖成本就5

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元多/㎡，加运费到XX的成本价就7元多/㎡，不管是山东还是佛山的产品，低档的走量都很快，所以利润总额并不少。

抛光砖的低档产品价格则更低，比如800×800mm规格，价格在20元/㎡左右。 八益市场一市场管理人员表示，由于XX的房价大多在4500～70000元/㎡之间，所以装修只能选用中低档产品，价格太高了，房价的成本就会提高，特别是外墙砖用量很大。XX的商品房并不如珠三角，基本都是毛坯房，大多为简单装修。所以房价在很大程度上取决于装修的成本。

4．抛光砖瓷片占主导地位

与成都相比，XX市场对仿古砖的认同度远不如抛光砖的程度高。在XX市和城乡市场，消费者普遍比较欢迎抛光砖，特别是广东的中低档产品和四川XX本土企业的产品，在市场销售额中占有很高的比例。四川新中源、新美(XX)、白塔、万茂等企业的产品在这里都比较畅销、外墙瓷片销售也比较红火，300×450㎜规格的大多在10~18元/片左右。主要原因是XX地区用涂料的很少，纵观城镇建筑，几乎都是清一色的瓷片。

XX市场抛光砖的价格也明显两分化，佛山一些大品牌如宏宇、威尔斯、蒙娜丽莎、能强，800×800㎜的产品价格在180～230元/㎡左右，而低端的如山东、四川的抛光砖大多在20元/㎡左右，层次明显走两个极端，所以，在当前的XX市场，抛光砖还是占据主导地位。

5．未来销售还看经济走势

XX由于是中央直辖市，经济发展直接受中央政府政策的影响。虽然XX在地域上与四川融于一体，但地震灾后重建的拉动对XX的影响并不大。相反，这里受金融危机的冲击反而比较明显，陶瓷销售两极分化比较明显，中高档冷淡，低档比较红火。低档产品畅销主要是XX的城市扩容改造及下级区县的城镇化进程。

从上看的销售情况看，中档以上产品销售要想飘红，还得取决于经济大环境的好转，这一点今年看来并不明显。高档楼盘今年开工的并不多，而市政工程的建设当前并没有大规模启动的迹象。

四、XX建材行业发展趋势

1．两极分化：综合的更综合、专业的更专业

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综合建材市场走综合的道路，注重品牌的打造，追求服务的完善。而建材市场的定位划分细致，也催生了各种细分行业的专业市场如雨后春笋遍地开花。综合市场和专业市场已经成为目前XX建材市场并存的两种新模式。

（1）综合市场百花齐放：综合市场之间的竞争已经不仅仅是传统摊位式建材市场和现代建材超市经营模式“叫板”的时代，还有品牌、实力和经营理念的竞争。作为传统的摊位式市场已经意识到原有商务模式设计的不足，在学习借鉴国外先进管理和经营模式的基础上，谋求升级。

（2）专业市场做精做专：XX第一家门业类市场在江北龙溪镇开业；XX首家大型专业地板市场科尔地板城在南坪成熟建材商圈亮相。XX首家门业市场、科尔地板市场虽然目前经营得不是很成功，但随着市场发展的进化以及消费者理性消费的提高，建材市场细化成为发展的必然趋势。专业主题市场品牌集中、品种齐全、专业性强是其他综合性市场无法比拟的。专业卖场的出现是XX建材市场的一大特点，比如地板城、陶瓷城、灯饰城等，这些市场不是大而全的市场，它们有一个共同的特点，只做专项，所以，尽管现在大家都在提倡一站式购齐，但只要专业主题市场与传统建材商圈或有其他建材品种市场的配套，这些专业将取得巨大成功。

2、竞争经营模式：五年后建材市场将形成三大竞争经营模式——摊位式、超市型和商场式

建材中的显性材料（如洁具、灯具、地板等）将向个性化消费发展，传统的摊位式由于购物环境和诚信度等原因将失去竞争力并逐渐走向没落，而超市由于售后服务欠专业和商品展示不充分，功能不明显、品牌个性不强等弱点也不是显性材料销售展示的最佳场所，兼具传统的摊位式和超市两种业态经营模式优点的商场式经营模式将在未来显性材料经营中取得优势。摊位式、超市型和商场式将在未来建材经营模式中呈三足鼎立之势。

3．XX建材行业结构发展方向

我市建材行业经过近10年的努力，有了很大发展，但与全国先进省市比较，实力不强，水平不高。“十·五”期间要继续贯彻“有所为有所不为，有进有退”的原则，加快结构调整步伐，突出重点，加快发展。

加快淘汰落后技术和企业，加快调整传统建材行业，积极发展新型建筑材料。以水泥行业为结构调整的重点，在淘汰小水泥及控制总量的前提下，适当加快型新型干法水泥的发展；突出已在全国具有优势地位的卫生陶瓷和无碱玻璃纤维两个亮点，发展高

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档卫生陶瓷并形成整体卫浴配套能力，扩大池窑拉丝规模；加强与建筑装饰行业的配合，积极发展新型墙体材料、化学建材及装饰装修材料；积极开拓国际市场，扩大已有的玻璃纤维及卫生陶瓷出口份额。

4. 建材向绿色建材,低碳建材迈进是必然趋势.

5. 建立适合国际竞争的管理体系和服务理验的高端建材中心.

XX建材行业结构调整应跳出传统建材观念的束缚，树立大建材的观点，以水泥行业作为行业支撑，以卫浴设备和无碱玻璃纤维为闪亮点，把新型建筑材料和化学建材作为新的希望。

第三章 XX国际建材物流园的功能定位

地处中国版图的几何中心。

XX区位独特，地处中国版图的几何中心，是承东启西、南北沟通的结合部，也是撬动中国东、中、西三大经济地带的战略支点。位于XX市沙坪坝区西部物流园，临近的兴隆场国家级特大型编组站，日解编能力达25000辆，同时团结村国家级铁路综合物流中心，年设计吞吐能力也将达165万标箱，周边的铁路保税区，为国际货物流通提供依托，其交通优势十分明显。

水陆空交通“比翼齐飞” 。

XX是中国西部唯一拥有所有物流载体的城市，作为全国五大铁路枢纽之一，有9条铁路融入全国铁路网，17条跨省公路连接周边，其外环高速连接川、黔、湘、鄂、陕的省际高速公路，总里程达2000公里。 西南最大贸易口岸辐射300县市。

XX作为老工业基地，不仅有发达的工业体系，还有广阔的市场前景；作为西南最大的贸易口岸，其辐射面涵盖西南、西北和华中十多个省区，近300个县市。 国家对环保建材业的重视。

目前，国家对环保产业引起了高度重视，除出台了一系列规范性文件外，还对环保建材产品实行专门扶持，2009年8月31日，国家财政部和环境保护部发布了《关于调整环境标志产品政府采购清单的通知》。通知中要求政府采购要优先采购环保清单中所列的环保标志产品。

人民生活水平的提高对环保建材的需求。

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随着国家拉动内需的政策出台，以及GDP的高速增长，人民生活水平得到较大程度的提高，对身体健康和生活质量的追求日益增长，形成了对环保建材的巨大需求。

第一节 服务区域

XX国际建材物流园的规划建设，通过引进国际国内新型环保建材生产企业和商贸流通商，充分发挥运输资源优势和口岸优势，直接服务于XX市、以及周边我国西南地区相临省份，乃至整个中国和欧洲、东南亚。

第二节 服务对象

XX国际建材物流园服务对象是环保建材行业整体产业链的上下游企业;高新建材研究的科研机构;XX大学城的近20所大学. 前期主要是吸引国际国内新型环保建材生产商和商贸流通商，在园区内开展展示及交易服务，后期以增加出口到欧洲或东南亚的出口型生产企业和流通商;引进国际,国内建材科研机构.

第三节 货物种类

入驻XX国际建材物流园的货物种类，主要包括以下28类近千种新型环保的高附加值货物：

1、陶瓷：墙砖、地砖、腰线、抛光砖、艺术瓷、仿古瓷砖 2、石材：文化石、大理石、花岗岩

3、艺术玻璃：彩绘玻璃、 雕刻玻璃、 镶嵌玻璃、 磨砂玻璃、 镭射玻璃、 彩印玻璃、 平沙玻璃、 镀膜反光玻璃

4、油漆涂料等饰面材料：乳胶漆、外墙乳胶漆、内墙乳胶漆、仿瓷涂料、防虫 涂料、底漆、 单组成份漆、双组成份漆、油漆、喷漆、三组成份漆、油漆 稀释剂、万能胶、密封胶、白胶、双面胶、107胶水、墙纸粉、防渗漏胶、塑料地板粘合、粘合其他、上光蜡、汽车蜡、抛光漆、滑石粉液体蜡、擦铜油、研磨沙、氧化铝、滚筒刷、排笔刷、羊毛刷、玻璃纤维布、地板漆、腻子粉、滑石粉

5、卫浴洁具：浴缸、钢板、按摩缸、生铁缸、玻璃浴缸、压克力缸、台面盆、陶瓷盆、人造玛瑙盆、洁晶石盆、陶瓷便器、人造玛瑙便器、妇洗器、蹲厕 、便斗、冲淋房、电脑蒸气冲淋房、桑拿浴房、淋浴盆 、木桶

6、水槽卫浴配件：浴缸配件、水箱配件、面盆配件、毛巾架、浴帘杆、浴缸拉手、便洁宝、陶瓷皂/手拉盒、皂液器、地漏、浴帘、金属软管、塞头、拉栏、波浪镜、电脑车花镜、宽边镜/重迭镜、普通镜、龙头、花洒、水槽、化妆台、置物架、浴巾架、双杯、衣钩、毛巾环、马桶刷、高头座、晾衣架、不锈钢管材、 滑杆、淋浴屏

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7、灯具：花灯、异开时灯、电子件、台灯、护眼灯、电脑灯、床夹灯、工艺台灯、房灯、落地灯、壁灯、吸顶灯、筒灯、轨道灯、镜前灯、应急灯、客房灯、普通支架、格栅支架、灯泡、白炽灯、节能灯、直管灯、环管灯、节日灯、小型霓虹灯、挂钟、闹钟、落地钟、日历表、射灯、舞台灯、变压器、镇流器、

8、电工电料：墙壁开关、移动插板、空开、漏电保护器、配电箱、电表、万用表、拉线开关、插头插座、绝缘胶布、塑胶带、线卡、电缆、护套线、花线、信号线、铜轴电缆、线槽、保险丝、穿线管

9、板材：装饰板、装饰面板、宝丽板、三聚氢氨板 、铝塑板、胶合板、多层板、中纤板、细木工板、刨花板、欧松板、防火板、密度板

10、木线：顶线、门线、角线、木方线、收口线、花木线、暖气罩 普通龙骨、精品龙骨

11、吊顶： PVC扣板、铝塑扣板、矿棉板材料、吊顶附材、铝合金天花板 12、地板：实木地板、实木复合地板、强化复合地板、竹地板、软木地板、塑料地板、塑料卷材、塑料地板

13、地板附件：踢角线、扣条、地板胶、地板钉、地垫、地板腊、地板清洁剂、地板防水油、地板修补剂、地板药、甲醛清除剂、地板安装工具

14、装饰纸：壁纸、窗花纸、木纹纸、装饰纸、壁布、墙纸

15、门类：实木门、防火门、防盗门、铁拉门、铝木门、塑钢门、钢板门、 模压门、活动门、卫生门隔断、玻璃推拉门、推拉门系列、红外线自动门、轻体板门、复合实木门、折叠门、橱柜门、铝合金门

16、窗类：铝木窗、塑钢窗、铝合金窗、屋顶窗、实木窗

17、门窗配件：把手、吊轮、导轨、普通型号铰链、快装型铰链、迷你型玻璃门绞、玻璃门绞、拉手、安全插销、门视器、闭门器、吊轨、门顶、地弹簧、门吸、移门滑轮、合页、门夹、消音垫、门碰、门封器、碰珠、脚刹、防盗扣、板吸、间隔柱、滚珠锁扣钉、多点锁执手、单向传动器、转向角、防盗链、轴承窗轮、铝合金门窗锁、推拉锁、柜门轮、地吸、窗纱、月牙锁、防风锁、七字胶枕、锁扣、拉巴傍座

18、锁具：球型锁、执手锁、IC卡锁、挂锁、防盗锁、抽屉锁、链条锁、大门锁、插芯锁、大把门锁、报警锁、移门锁、玻璃锁、档案锁箱锁、密码锁、房门锁、浴室锁、柜锁、地锁、锁头、钢丝锁、锁蕊

19、连接类：铰链、吊轮、玻璃夹、方桌腿、桌脚、角轮、衣钩、标识牌、导轨、排钩、单衣钩、圆桌腿、鱼嘴夹、连接衣钩、连接衣钩（铬）、S型活动衣钩、折叠衣

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钩

20、五金类：圆钉、直钉、纹钉、铬色铜广告钉、拉铆钉、水泥钉、膨胀螺栓、螺丝、捆绑物、螺帽螺杆、K金全铜广告钉、铅条、汽钉、万向轮、定向轮 镜钉、家具钉、鞋钉、镀铜圆钉、泡钉、铝铆钉、螺母、垫圈、羊眼圈、胀管、、弹簧钩、S钩、喉箍、画钩、元钉、扁平角连接、直角连接、直连接、自攻螺钉、纤维板缧钉、水泥钢钉、干壁钉、直角钩、码钉、机螺丝、木螺丝、调整轮、铝合金轨、调整角、掀杆、固定器、圆钢钉、水泥钉、T型钉二节轨道（钢）、三节轨道（彩）二折抽屉滑轨、三折抽屉滑轨、三节滑轨、消音抽屉滑轨、二节滑轨、拉手类、层板托类、连接件类、合页

21、管件类：不锈钢管、PVC管、ppr管、各种阀门、铝塑管、生料带、镀锌管、PVC增强管、接头

22、电动工具：手电钻、冲击钻、电锤、曲线锯、角磨机、空压机、电焊机、切割机、电圆锯、手持电钻、台钻、电起子、直磨机、砂磨机、热风枪、吹风机、修边机、水钻、弯管机、气泵、射钉枪、电链锯、砂轮机、雕刻机

23、手动工具：美工刀、螺丝刀、锉刀类、锤类、扳手类、内六角类、木工夹、工具箱、电笔、套筒、剪刀类、砂布、砂纸、钳类、组合工具类、各类风枪、电工刀、钢锯架 锯类、钢丝刷、打包机、量韧具、水钻钻头、钻头、锯片、锯条、焊条、角磨片、扩孔机、射钉枪钉类

24、纺织品：窗帘纺织品、 幕帘纺织品、尼龙搭挂、窗帘挂带边钩、台布、 桌布、扎球挂、沙发布、遮光布、窗纱、软包、床用纺织、浴巾

25、百叶窗：木制百叶窗、垂直百叶窗、塑铝百叶窗

26、汽车装具：润滑剂、清洁剂、小筒喷漆、各种香水、座垫、光蜡类、交通图指南、头枕、小手电、腰靠、纸巾盒、猫眼、防撞条类、打气泵、洗车管、防滑垫、脚垫、车牌框类、杯架类、脚踏板、尾气罩、把套、天线、润滑剂、车衣、机油类、头盔类、杂物袋类、擦车用品、遮阳挡类、防资锁类、尾箱打蜡机、汽车蜡

27、橱柜类：上柜、底柜、作业台、刷洗台、调理台、整体橱柜、台面板、压顶线、后挡水、封边条、可调脚、板支托、调整脚、下线、裙板

28、厨房配件：不锈钢水槽、搪瓷水槽、各种附件、五金拉篮、橱柜门板、刀架、筷子架、增压泵、水槽配件、网架、净水器、厨具、厨具配件、餐具、刀具

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第四节 功能定位

根据XX市各类物流园区、物流中心等物流运作设施的规划布局，在综合分析XX国际物流园未来的发展趋势，从充分利用现有条件出发，以形成XX市物流运作设施布局合理、功能齐全的发展格局为目的，结合XX国际建材物流园的服务区域、服务对象和处理的货物种类，确定了XX国际建材物流园的功能定位：

打造西部地区高新建材商贸中心; 打造西部建材物流中心;

关注国际问题,打造成国内,国际 “绿色建材,低碳建材”的科研基地; 提升国内国际宣传平台,打造专业建材网站(中,英文版),实现网上销售 开发建材管理软件,提升销售的管理模式. 建立Call Center达到标准化,国际化的交流平台

第四章、 项目建设单位概况

一. 公司基本情况

本项目由XXXX通物流有限公司承担经营。公司性质属于合资企业，由香港同裕控股集团有限公司与XX市裕达科技有限公司共同投资组建。公司前期注册资金2000万元人民币，后期注册资金1亿元人民币。香港同裕控股集团有限公司占70%的股权，XX市裕达科技有限公司占30%的股权。

香港同裕控股集团有限公司联同多家香港知名的物流企业集团组成的一家物流基建设施投资管理公司。主要业务方向是投资，开发，经营及管理内地物流基建设施，包括物流园区，保税物流中心及现代仓储等。目前已在北京，上海，宁波，深圳及珠海构建专业物流基地枢纽点。公司的优势在于雄厚的资金背景，丰富的供应链管理，物流运输营运经验，信息技术开发与应用，和广阔的国际网络及客户资源。

香港同裕控股集团有限公司成立于1990年，是大型港资企业， 现有员工825人，其中本科以上学历占68%，中高级以上职称占52%，资产总额近20亿元港币。公司的物流经营网络遍布全球30多个国家和地区，现有客户群70%为世界500强企业，是一家以海关功能、物流基地功能、信息港功能、金融服务功能、国际物流管理科研功能于一体的现代化物流平台服务运营企业。

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香港同裕控股集团有限公司坚持“为客户降低物流成本、为客户创造价值服务”的企业使命和“战略国际化、经营效益化、管理系统化”的发展方针，全面整合社会资源，挖掘公司内部潜力，进行国际现代物流网络（物流、资金流、信息流三网合一）建设，通过加强全公司范围内物流运作规范化和一体化的管理，将自己发展壮大成为以国际化物流的品牌公司,并打造第三方物流。公司拥有自己可以掌控的核心资源和核心竞争力，能为客户提供香港乃至世界范围内的优质现代物流综合服务和整体解决方案，实现完整的供应链服务体系。

XX市裕达科技发展有限公司成立于1997年，注册资本2000万元，资产总额上亿元人民币，经营地址在XX市南岸区南城大道199号，经营业务重点开展科技、仓储、地产、贸易、金融等支柱产业。

二. 公司企业文化 ?

经营理念

诚信第一、效率第一、客户至上、服务至上； 守法经营、合法经营、回报股东、回报社会。

人文理念

以人为本。人力资源是第一资源，员工与企业同发展； 绿色环保、节约能源、创造好的工作环境。

企业价值

通过采用国际专业物流技术，提高物流运作的高效率、低成本； 使配送准确合理，保证客户仓储满意最大化，实现共同利益。 企业目标

采用国际先进供应链管理（SCM）理念，采用计算机网络技术、仓储专业设备、全面规则供应链中的商流、物流、信息流、资金流，与客户期望值百分之百相符，创建先进物流园，集四方企业。

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三. 经营范围和规模

XXXX通物流有限公司将以先进的管理理念，卓越的管理实践，国际化的视野，运用现代物流管理技术和设备，配合功能强大的物流园电子公共信息系统，整合社会物流资源，在XX建立一个基于INTERNET技术、智慧化、服务方式柔型、运输方式综合多样、集多功能物流服务于一体的现代建材物流园。

经营范围

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XXXX通物流有限公司透过香港同裕控股集团有限公司引入国际先进物流集团合作经营国际建材物流园、总部基地、专业化仓储配送中心，目前计划在XX市西部物流园区规划范围内购买面积500亩用地，项目以”一园三区”进行开发，其中包括国际建材办公大楼，建材物流信息交易平台和商品展示交易中心之用 ，以及建材物流仓储、加工及城市配送分拨运输中心。

第五章 市场需求分析与预测

第一节 市埸需求

1. XX市物流发展面临的国际环境

1.1 经济全球化与地区经济一体化进程加快，对物流发展提出了新的要求

二十世纪九十年代以来，经济全球化的进程明显加快。在经济全球化的时代背景下，要在全球经济体系中获得成功，很大程度上取决于能否在新一轮经济分工和产业结构调整中取得优势。物流作为经济活动的载体是获得分工优势的重要途径，经济全球化必将带动物流活动的全球化。在经济全球化和信息化的推动下，物流将由为社会提供单一的运输仓储服务，扩展到以现代科技、管理和信息技术为支撑的综合物流服务和供应链管理。在这种背景下，物流服务不仅数量增加，空间范围扩大，它作为经济全球化的重要支撑还在发挥着越来越大的作用。

经济全球化的一个重要表现形式是跨国公司的经营在世界经济中发挥着越来越重要的作用，它们在全球化进程中扮演着全球生产组织者的角色，实现了资源在全球的优化配置。跨国公司的特点是全球采购、全球销售、本土化生产，它们利用信息技术，通过自身的物流网络统一管理遍布全球的分支机构、生产工厂，因而要求所在地能够提供

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