房地产项目的项目估算及预算编制标准

房地产项目的项目估算及预算编制标准

估 算

一 土地费用

1 土地使用权出让金 土地评估拍卖价格的30%或以上 2 土地出让契税 出让金×3%

二 建安费用 810元/M2-1260元/M2含建设及基本安装

三 前期费用 中高档楼盘 约80元/M2-100元/M2 别墅 约180元/M2 1 规划设计费 建安费×3%

2 设计招投标管理费 总投资×0.02% 3 勘查费 设计概算×0.5% 4 设计监理 规划设计费×2% 5 施工监理 建安费×1.4% 6 施工证费

7 规划证费 建安费×0.6%

四 配套费用 190元/M2-230元/M2 1 住宅配套费用 用地红线外

2 大市政配套费 含红线外道路、上水、燃气、电话等 五 其它费用

1 管理费用 （建安+前期+配套）×3% 2 销售推广费用 按销售收入约1.5~3%计

3 不可预见费用 （建安+前期+配套）×3%或以上 六 营业税费 销售收入×6.1% 1 营业税 销售收入×5%

2 城市维护建设税 营业税×7% 3 教育附加税 营业税×4% 4 印花税 销售收入×0.05% 5 交易管理费 销售收入×0.5%

市即将实行所得税预征：销售收入的15%×33%=4.95% 七 融资成本

清 单

序号 费用名称 取费标准 1 土地使用权取得费附加

1.1 国土契税 土地评估价格×3%

1.2 城市配套费 凡公开招标、挂牌出让的土地，免城市基础设施配套费。 1.3 拆迁管理费 1.4 国土勘测费 1.5 拆迁代办费 1.6 现状实测费

2 前期工程费 中高档楼盘 约80元/M2-100元/M2 别墅 约180元/M2 2.1 方案设计费 多层1.8元/M2，高层2.2元/M2

2.2 水文地质勘察设计费 多层3.1元/M2，高层3.6元/M2

2.3 施工图设计费 多层18-22元/M2，高层35元/M2，别墅100元/M2

2.4 施工图图审费 多层1.8元/M2，高层2.2元/M2 2.5 基础设施设计费

2.5.1 市政工程设计费 多层1.8元/M2，高层2.5元/M2 2.5.2 电信设计费 1元/M2

2.5.3 有线电视宽带设计费 0.4元/M2

2.5.4 管煤/给水/给电工程设计费 3.4元/M2 2.6 施工用电供配电贴费 1.2 - 2.7元/M2 2.7 测绘定点费+灰线验费 0.85元/M2 2.8 晒图费 0.5元/M2

2.9 编标费及委托编制标底费用 3.2元/M2 2.10 工程招标管理费 0.42元/M2 2.11 环保费/日照分析费 0.5元/M2 2.12 建筑地方高等教育费 12元/M2

2.13 人防费 多层15元/M2 （旧城 10元/M2）

2.14 商品房测绘费 0.8元/M2(住宅) 1.2元/M2（商业用房） 2.15 白蚁防治费 1.6元/M2

2.16 散装水泥专项基金墙改 10元/M2 3 建筑安装工程费 810元/M2-1260元/M2

3.1 建安成本 多层800元/M2，高层1250元/M2

3.2 监理工程招标费管理费 多层0.1元/M2，高层0.14元/M2 3.3 土建工程监理费 多层8.4元/M2，高层10元/M2 3.4 土建工程质检费 多层1.5元/M2，高层2.1元/M2 4 基础设施建设费 190元/M2-230元/M2

4.1 市政工程建设费 多层70元/M2，高层100元/M2 4.2 市政工程质检费 多层1元/M2，高层1.5元/M2 4.3 小区供电工程费 22元/M2

4.4 小区给水工程费 供水基金 15元/M2 接水 15元/M2 4.5 小区供气工程费 14元/M2 4.6 有线电视宽带工程费 6元/M2

4.7 小区路灯工程费 双路 64万/公里 单路39万/公里 4.8 小区绿化费 25-30元/M2 4.9 小区通讯通邮费 16元/M2

五、项目投资估算、资金筹措计划 （一）开发成本

1、土地成本（征地费、土地有尝使用费） （1）征地费。

①征地补偿费：496.266亩×19万/亩=9429.05（万元）

（注：征地补偿单价按19万元/亩，由夏园村委会包干。包干范围包括：a、土地、青苗补偿、水利设施维修分摊，劳动力安置补助等四项费用的基本补偿基价16.5万元/亩；b、黄海区收大区配套费1万元/亩；c、南港镇、黄海区收取征地补偿金额8%，即：17.5万元/亩×8%=1.4万元/亩） ②填土工程费：496.266亩×39950.20元/亩=1982.59（万元）

（注：填土工程单价按25.5元/㎡.m，由夏园村委会包干。经计算，实际填土高度为2.35m,故每亩面积的填土包干价为666.67㎡/亩×2.35元/㎡×25.5元/㎡=39950.2元/亩）。

③工程立项初期工作补偿费：496.266亩×39950.20元/亩×12.8%=253.77（万元）。 ④耕地占用税：496.266亩×5333元/亩=264.66（万元）。

（注：按8元/㎡计征，666.67㎡/亩×8元/㎡=5333元/亩，交市财局）。 ⑤耕地垦复基金：496.266亩×8000元/亩=397.01（万元）。

（注：按12元/㎡计征，666.67㎡/亩×12元/㎡=8000元/亩，交市国土局，可申请减免）。 ⑥新菜地、鱼塘开发基金：496.266亩×31581元/亩=1567.26（万元）。

（注：按每亩前三年平均产值的9倍计征，即为：3509元/亩×9=31581元/亩，交市蔬菜办公室，可申请减免）。

⑦征地管理费：496.266亩×19万/亩×2%=188.58（万元）。 （注：按征地补偿总金额的2%计征，交市国土局）。 ⑧土地登记费：约为2.42（万元）。

（注：首1000㎡收200元，每超过500㎡加收40元）。

⑨已支付利息：到1998年7月止，东方公司已支付给夏园村委会土地补偿及填土费的利息共计：1735.91（万元）

合计：15821.25（万元）。 （2）土地有尝使用出让金。

根据该市国有土地使用权出让金的计算标准，住宅基准地价为697元/㎡—820元/㎡不等（依楼层而定），结合黄海区夏园村一带具体的调节系数，可将本地块土地使用权出让金标准定在200元/㎡，则其土地使用权出让金总价合计为：

351476㎡×200元/㎡=7029.52（万元）

（3）合计土地成本为：22850.77（万元）。 将以上各项汇总表4—2—6所示： 土 地 成 本 汇 总 表（4—2—6）

序号 项 目 金 额/万元 1 征地补偿费 9429.05 2 填土工程费 1982.59

3 工程立项初期工作补偿费 253.77 4 耕地占用税 264.66 5 耕地垦复基金 397.01

6 新菜地、鱼塘开发基金 1567.26 7 征地管理费 188.58 8 土地登记费 2.24 9 已付利息 1735.91

10 土地有尝使用出让金 7029.52 11 合计 22850.77 2、建安工程费

（1）多层住宅建安费（4—2—7）。 多 层 住 宅 建 安 费（4—2—7）

序号 项 目 单价/元/㎡ 工程量/㎡ 金额/万元 1 土建及装修工程费 1250 181883 22735.38 2 水电安装工程费 100 181883 1818.83 3 小 计 1350 181883 24554.21 （2）高层住宅建安费（表4—2—8）。 高 层 住 宅 建 安 费（表4—2—8）

序号 项 目 单价/元/㎡ 工程量/㎡ 金额/万元 1 土建及装修工程费 1580 169593 26795.7 2 水电安装工程费 220 169593 3731.05 3 电梯 150 169593 2543.9 4 消防 50 169593 847.95 5 小计 2000 169593 33918.6

（3）建安工程费合计：58472.81（万元） 3、前期工程费

（1）筹建开办费：58472.81×2.5%=1461.82（万元）。 （2）可行性研究费：58472.81×1.5‰=87.71（万元）。 （3）规划勘测设计费：58472.81×3%=1754.18（万元）。

（4）三通一平费：（即填土工程费，已在第一项“土地成本”中列出，故此处不再计算）。 （5）合计前期工程费用为：3303.71（万元）。

4、基础设施配套费（红线内外工程费，表4—2—9） 基 础 设 施 配 套 费（4—2—9） 序号 项 目 计 算 依 据 金额/万元

道路工程 42.13万元/公顷×33.08公顷=1393.66万元 1393.60 排水管道工程 37.6万元/公顷×33.08公顷=1243.80万元 1243.80 河涌改造工程 8.58万/公顷×33.08公顷=283.83万元 283.83 跨横窖河工程 一座约981.12万元 981.12 中小桥 5座约501。96万元 501.96 污水泵站 一座约287.39万元 287.39

公共广场 25000㎡（高压线下的公园、车场）×320元/㎡=800万元 800 公共车站、站场 费用已列入“公共广场”中 横窖河堤岸 450m×1200元/m=54（万元） 54

绿化工程 5.4万元/公顷×33.08公顷=178.63万元 178.6 供水工程 15万元/公顷×33.08公顷=496.20万元 496.20 供电工程 65万元/公顷×33.08公顷=2150.2万元 2150.2 电信工程 7万元/公顷×33.08公顷=231.56万元 231.56 煤气工程 7万元/公顷×33.08公顷=231.56万元 231.56 合 计 8833.90

5、公建配套费（见表4—2—10） 公 建 配 套 费（4—2—10）

序号 项 目 建筑面积/㎡ 单价/元/㎡ 金额/万元 幼儿园 1500+1800 850 153.15 小学 4500 900 405 中学 9000 900 810 卫生站 450 600 27

文化活动中心 400 1000 40

球类场地 2550（用地面积） 784 200 粮油店 300 600 18 肉菜市场 2000 600 120 副食品店 400 600 24 饮食店 500 600 30

饭店 500 600 30 小吃店 300 600 18 综合百货店 500 700 35 日用杂品店 260 600 15.6 五金交电建材店 120 600 7.2 理发店 100 600 6 废品收购店 100 500 5 书报销售店 60 600 3.6 公共电话亭 40 500 2 中西药店 80 600 4.8 水果店 90 600 5.4

综合修理店 260 600 15.6 储蓄所 200 600 12 邮政所 200 600 12 电讯营业所 200 600 12

汽车停车场（库） 54000（1800个车位） 1200 6480

自行车（摩托车）停车场（库） 14790（9860个车位） 900 1331.1 变电站 300 500 15 路灯配电室 30 500 1.5 净化石油气站 40 600 2.4 公共厕所 150 600 9 垃圾集散点 150 300 4.5 小区综合管理处 400 600 24 居民委员会 420 600 25.2 合计 9904.05

6、不可预见配套费

（7029.52+58472.81+3303.71+8833.90+9904.05）×5%=4377.20（万元） 7、开发期间税费（表4—2—11） 开 发 期 间 税 费（4—2—11）

序号 项 目 计算依据 金额/万元

1 配套设施建设费 58472.81（万元）×6% 3508.37 2 投资方向调节税 58472.81（万元）×5% 2923.64

3 工程质量与施工安全监督费 58472.81（万元）×4‰ 233.89

4 供水管网补偿费 住宅按0.3吨/人，600元/吨计，1278人×0.3吨/人×600元/吨 230.08 5 供电用电负荷费 住宅按4KVA/户，480元/KVA计，3652户×4KVA/户×480元/KVA 701.18 6 其他税费 58472.81（万元）×2% 1169.46 7 合计 8766.62 8、开发成本

为以上7项之和，共计为：116509.06（万元） （二）开发费用（表4—2—12） 开 发 费 用 汇 总 表（4—2—12） 序号 项 目 计 算 依 据 金额/万元

1 管理费用 开发成本×3%=116509.06×3% 3495.27 2 销售费用 （2.1）+（2.2）+（2.3） 6103.87

2.1 广告及市场推广费 销售收入×0.5% 872.0 2.2 销售代理 销售收入×2% 3487.91 2.3 销售手续费 销售收入×1% 1743.96 3 贷款利息 详见“贷款还本付息表” 另计 4 合计 9599.14

销售收入来源详见“销售收入预测表”。

(三)投资成本费用估算汇总表（表4—3—13） 投 资 成 本 费 用 估 算 汇 总 表（表4—3—13） 成本项目 总额/万元 得房成本（万元/㎡） 多层（181883㎡） 高层（169593㎡） （一）土地成本 22850.77 650 650 1、征地补偿费 15821.25 450 450

2、土地使用权出让金 7029.52 200 200 （二）建安工程费 58472.81 1350 2000 （三）前期工程费 3303.71 94 94

（四）基础设施配套费 8833.90 251 251 （五）公建配套费 9904.05 282 282 （六）不可预见费 4377.20 125 125 （七）开发期间税费 8766.62 250 250 （八）开发费 9599.14 273 273

（九）投资总额合计 126108.2 3275 3925

(四)资金筹措与投入计划及贷款利息 1、资金筹措与投入计划

本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除与销售有关税费后用于投资；此外若还缺资金，则向银行贷款。本项目开发总投资（不含贷款利息）共计126108万元，按规定资金投入不少于总投资的20%，由此计算可需自有资金25222万元，需贷款额合计35300万元，预售房收入用于投资合计65586万元。其中自有资金可通过招商引资筹集。

本项目投资计划与资金筹措情况详见表4—2—14“投资计划与资金筹措表”。 2、贷款本金的偿还及利息支付

销售收入扣除有关销售税费后，作为可运用资金，用于投资及还本付息。投资后余额按先付息后还本的原则支用直至本息偿还完毕。本项目贷款利息采用中央银行最新公布的中长期贷款利率7.65%。具体还本息计划详见表4—2—15“贷款还本目付息估算表”。 投资计划与资金筹措表（4—2—14）

序号 项目 合计 建设经营期 1 2 3 4 5 6 7 8 9

1 投资总额 143068 13913 18535 20151 20944 17690 18760 17268 14669 1138 1.1 建设投资 126108 13622 17752 18784 18784 14829 15489 14456 12392 1.2 贷款利息 16960 291 783 1367 2160 2861 3271 2812 2277 1138

2 资金筹措 143068 13913 18535 20151 20944 17690 18760 17268 14669 1138 2.1 自有资金 25222 6022 6000 3760 3760 2840 2840

2.2 借款（含利息） 52260 7891 5483 10367 11160 7861 3271 2812 2277 1138 2.3 销售收入再投入 65586 7025 6024 6024 6989 12649 14456 12392 贷 款 还 本 付 息 估 算 表（4—2—15） 单位：万元 序号 项目 合计 建设经营期 1 2 3 4 5 6 7 8 9

1 年初借款累计 7891 13374 23741 34901 42762 36762 29762 14881 2 本年借款 35300 7600 4700 9000 9000 5000

3 本年应计利息 16960 291 783 1367 2160 2861 3271 2812 2277 1138 4 本年底本息偿还 52260 9271 9812 17158 16019

5 年末借款累计 7891 13374 23741 34901 42762 36762 29762 14881 6 归还借款本息来源 52260 9271 9812 17158 16019 6.1 投资回收 52260 9271 9812 17158 16019 6.2 其他收入

注：1、贷款利率为7.65%

2、当年利息=（年初借款本息+当年借款/2）×年利率。

项目成本明细表

序 一

成本项目 土地款价款

备注

支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交

政府地价及相关费1 用

2 合作款项

3 红线外市政设施4 拆迁补偿费

二 前期工程费

1 勘测设计费 2 报批报建费

3 增容费 4 三通一平费

5 临时设施费

三 建安工程费

1 土建

纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地

价。

补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金

等。

红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。

有 关地上、地下建筑或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农

作物补偿费，危房补偿费等。

勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水方、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、

入线费、建筑面积丈量费和等；规划设计费：方案招标费、规划设计模

型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费，施工图设计

费、修改设计费，可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。

报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金（或墙改专

项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等；项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关

部门交纳的报批费。

包括水、电、煤气增容费

临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用

临时用电：接通红线外施工用临时用民规划设计费、临时管线铺设、改

造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。

临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、

改造、迁移等费用。

场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用

临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用

临时办公室：租金、建造及装饰费用

临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费

临时围板：包括设计、建造、装饰费用

土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、

降水；

结构及粗装修（含地下室部分），如系高层建筑，有裙楼架空层及转换

层，原则上架空层结构列入裙楼、转换层结构并入塔楼； 门窗工程，主要包括室外门窗、户门、防火门的费用；

公共部位精装修费，主要包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精

2 安装

四 社区工程费

五

园林环境工程费五

配套设施费

六

开发间接费用

七 期间费用

1 管理费用 2 营业费用

3

财务费用

装修费用；

户内精装修费，要要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费

用。

室内水暖气电管线设备费：室内给排水系统费（自来水/排水/直饮水/热水），室内采暖系统费（地板热/电热膜/分户燃气炉/管道系统/暖气片），

室内燃气系统费；室内电气系统费（强、弱电预埋管）；

室内设备及其安装费：空调及安装费，电梯及其安装费，发电机及其安装费，高低压配电及安装费，消防通风及安装，背景音乐及安装费； 室内智能化系统费：保安监控及停车管理系统费用，电信网络费用，卫

星电视费用，三表远传系统费用，家居智能化系统费用。 室外给排水系统费：主要包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统；室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用；室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站；室外电路系统费：主要包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站；室外消防系统费；室外智能化系统费：主要包括电信网络系统、小区停车管理系统、

电子巡更系统、围墙控照明系统

指项目所发生的园林环境造价，主要包括：环境设计费，绿化建设费：区内、区外绿化支出，建筑小品：雕塑、喷泉、环廊、假山等，道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等，围墙建造费：

包括永久性围墙、围栏及大门，室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯，室外背景音乐，室外零星设施：各种指示牌、标识牌、示意图

等。

游泳池：土建、设备、设施；

业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；

幼儿园：建造成本及配套资产购置；

学校：建造成本及配套资产购置；

儿童游乐设施；

车站建造费：土建、设备、各项设施

工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；

预结算编审费：为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付的费用； 行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人

工费以及直接从事项目开发的部门的行政费；

施工合同外奖金：赶工奖、进度奖；

质检费：竣工验收过程中的有关质检费；

资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减

去利息收入和汇兑收益的净额；

物业管理完善费：包括按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公

司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金

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