论文 - 我国城市化进程与房地产市场研究

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我国城市化进程与房地产市场发展研究

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XXXXXX大学

全日制本科生毕业设计（论文）承诺书

本人郑重承诺：所呈交的毕业设计（论文） 是在导师的指导下，严格按照学校和学院的有关规定由本人独立完成。文中所引用的观点和参考资料均已标注并加以注释。论文研究过程中不存在抄袭他人研究成果和伪造相关数据等行为。如若出现任何侵犯他人知识产权等问题，本人愿意承担相关法律责任。

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我国城市化进程与房地产市场发展研究

摘 要

我国城市化进程过半且快，十八大指出要以新型城市化建设为经济政策重点,将城市化建设作为未来中国经济增长的动力,作为国民经济重要组成部分的房地产市场与城市化进程关系密切,如何推进富有中国特色的新型城市化建设，确保国内房地产市场的健康发展，保持中国经济稳增长，人民安居乐业是未来中国发展的重要任务。

本论文将以城市化进程中我国房地产行业的发展变化作为切入点，以小见大，从一个行业的发展与城市化进程之间的联系来观察中国城市化发展的成果，总结观察改革开放以来我国城市化进程的发展现状与策略，并提出以对当代中国对新型城市化建设的认识。文中还将提到对发达国家如美国、英、日本等城市化高度发展和房地产行业的借鉴，总结他们的管理与对策，揭示国外城市化经验对我们城市化及房地产行业的启示。

论文有针对性的从三大方面，重点研究了城市化进程中影响房地产的因素。通过对资源因素如土地资源等问题的分析对我国城市化进程和房地产市场的影响；研究城市化进程中人口流动和人口结构变化，从而分析了解房价的变化和房地产的需求之间的关系；洞悉国家对住房政策和经济政策宽松或从紧的变化分析与房地产行业发展的内在联系。国家对房地产行业发展的经济政策列举与分析，分析中罗列了户籍管理制度、住房制度等给我国城市化进程和房地产发展所带来的影响。此外，文章从城市化进程下我国未来房地产市场展开研究，分析了近10年我国房价与政策的回顾与分析，探讨了房价对我国经济的意义。并且就后金融危机时代的我国房地产市场展开分析，研究涉及到我国未来的经济、保障房制度、楼市调控下的限购令以及房产税等政策。在此基础上提到了新型城市化的进一步推广方向，以及该背景下的楼市发展方向。

总之，文章相对全面和客观的解析了中国房地产发展的周期性状况，通过自己的研究结论提出了适用的政策建议。在论文结尾对2012年之后我国城市化进程中房地产行业的发展进行展望，得出对未来房地产行业走向进行了自己的预测即未来我国房地产行业在政策依旧趋严的趋势，作为支柱产业的房地产行业将依旧保持稳增长，价格有望趋于稳定。

关键词：城市化 房地产 经济 人口 政策

CHINA’S URBANIZATION AND REAL ESTATE

DEVELPMENT ANALYZE

ABSTRACT

China’s urbanization process has run rapidly and gained great success, and the 18th CPC National Congress points out the construction of new urbanization should as the nation’s economic policy, which can be as China's future economic growth momentum. Real estate, as an important part of national economy ,which is very close to urbanization. So how to promote the new urbanization with Chinese characteristics, to ensure the healthy development of domestic real estate market, and maintain steady economic growth in China, the let the people lead a stable livelihood are important tasks of China's development in the future.

This paper will choose the changes and development of Chinese real estate industry in the process of urbanization as the breakthrough point, view the relationship between the development of real estate and the urbanization process to see China's urbanization achievements, to summary the country’s development status and strategy since the reform and opening up policy, and puts forward to the understanding of new urbanization construction in contemporary China. In this paper, I will also mention to the developed countries such as America, Britain, Japan and other highly urbanization and real estate industry nations for reference, summing up their management and countermeasures, reveal the foreign real estate to our enlightenment.

This paper targeted from three aspects, mainly studied the influencing factors of real estate in the urbanization process. Through the analysis of resource factors such as land resources, etc. to study the urbanization and real estate market in China; Research on population movement in the process of urbanization and population structure changing so as to analyze and understand the change of house prices and the relationship between the demand of real estate; Insight into the state housing policy and economic policy loose or tight relation to analysis the inner relationship with development of the real estate industry. National economic policy on real estate industry development list and analysis, analysis of listing the household registration management system, housing system and to the effects of urbanization and real estate development in our country. In addition, this paper researches on the urbanization under the real estate market in our country in the future, nearly 10 years house prices in China are analyzed with the review and analysis of policy, this article discusses the meaning of house prices on China's economy. And study the after the financial crisis era and analyzes the real estate market in our country, research involving our future economy, the housing market regulation under the restrictions and the property tax and other policies. On the basis of the mentioned new urbanization further

promotion direction, and the development trend under the background of the property market.

In short, this paper relatively comprehensive and objectively analyses the periodic condition of China's real estate development, through on the basis of personal study and conclusion to put forward the applicable policy suggestions. At the end of papers the development of the real estate industry in the process of urbanization in our country after 2012 was discussed and concluded , that is in the future the real estate industry in China still will be tighter policy trend, real estate as a pillar industry will still maintain steady growth, and the price is expected to be stable.

KEYWORDS: urbanization

real estate

economic

population policy

目 录

中文摘要 ABSTRACT

第1章 绪 论 ··················································································································· 1

1.1 研究背景及意义 ..................................................................................................... 1 1.2 研究研究内容及方法 ............................................................................................. 1 1.3 创新与不足 ............................................................................................................. 2 第2章 我国城市化的发展现状 ······················································································· 3

2.1我国城市化的发展历程 .......................................................................................... 3 2.1.1中国早期的城市化建设 ................................................................................ 3 2.1.2当代中国的城市化建设 ................................................................................ 4 2.2我国城市化的发展面临的挑战 .............................................................................. 6 第3章 国外城市化经验的借鉴与启示 ············································································· 8

3.1国外城市化的发展现状 .......................................................................................... 8 3.2 国外城市化经验借鉴 ............................................................................................. 8

3.2.1北美地区城市化发达国家：美国 ................................................................ 8 3.2.2欧盟地区城市化发达国家：英国 ................................................................ 9 3.2.3亚洲城市化发达国家：日本 ...................................................................... 10 3.3国外城市化经验对我国城市化及房地产行业的启示 ........................................ 10 第4章 城市化对房地产市场发展的影响因素 ······························································· 13

4.1 城市化下资源因素对房地产的影响 ................................................................... 13

4.1.1 土地资源对房地产市场的影响 ................................................................. 13 4.1.2 可持续发展对房地产市场的影响 ............................................................. 14 4.2 城市化下人口对房地产的影响 ........................................................................... 14

4.2.1 人口流动对房地产市场的影响 ................................................................. 15 4.2.2 人口结构对房地产市场的影响 ................................................................. 15 4.3 城市化下政策对房地产的影响 ........................................................................... 16

4.3.1 户籍制度对房地产市场的影响 ................................................................. 16 4.3.2 住房制度对房地产市场的影响 ................................................................. 17 第5章 城市化进程下我国未来房地产市场的发展研究 ··············································· 19

5.1 城市化进程下我国的房价问题 ........................................................................... 19

5.1.1 近10年我国房价的回顾与分析 ............................................................... 19 5.1.2 促进合理房价对我国经济的意义 ............................................................. 20 5.2城市化进程中经济与政策对房地产市场的前景研究 ........................................ 21

5.2.1后金融危机时代的我国房地产行业 .......................................................... 21 5.2.2保障房制度与我国房地产市场 .................................................................. 22 5.2.3限购令的出台与我国房地产市场 .............................................................. 22

5.2.4房产税的试行与我国房地产市场 .............................................................. 23

5.3城市化进程中未来房地产市场的发展方向 ........................................................ 25

5.3.1新型城市化的进一步推进 .......................................................................... 25 5.3.2 新型城市化下未来我国房地产市场的发展方向 ..................................... 25

第6章 研究结论与政策建议 ··························································································· 26

6.1 研究结论 ............................................................................................................. 26 6.2 政策建议 ............................................................................................................... 26

6.1.2建议一：控制地产投资行为，继续推进保障性住房建设鼓励租房 ...... 26 6.2.2建议二：提高立法层级完善房地产经纪行业 .......................................... 26

第7章 展望 ······················································································································· 28 参 考 文 献 ······················································································································· 29

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第1章 绪 论

1.1 研究背景及意义

随着改革开放的到来，中国的城市化进程开始步入正轨，现阶段我国已经进入到高速城市化的起跑线上。

作为人类文明与社会进步产物的城市，与人类的生活息息相关。城市规模、结构与功能正伴随着时代的变迁而得到不断的完善，在2010年上海世博会的主题“城市，让生活更美好”更向世界展示了当代社会城市的发展方向。

然而，城市化的进程并不能一蹴而就，其间必经过许多问题，其中与人们关系最密切最重要的便是人们的“住房”问题，可以说房地产问题是城市化进程中的最关键的问题之一。

根据路透社的调查，在11家接受调查的中外机构中，全部受访者认为2013年全国住宅均价上涨，调查中值为8%，较去年年底进行的前次调查预估增幅略有扩大，更有部分分析师指出，部分一二线城市房价涨幅可能达到两位数。而此前的数据，2010年全国新建住宅均价为每平方米4725元，比2000年每平方米1948元上涨143%，由于这一统计局口径的住宅包括了经济适用房等可售型保障房，一般民众甚至会感觉明显低估。如果剔除保障房，则市场化的住宅价格，很多城市应上涨3~4倍。比如上海的房价由2000年每平方米3300元，上涨至2010年的约每平方米21000元，上涨了5.4倍。

可以看到，房价逐年提高，总体趋势增加极高，未来长期，城市化将依旧是推动亚洲经济的重要因素，而房地产的发展作为城市化进程中的重要一部分，在其中的作用不可忽视。在快速发展的社会里，对广大普通老百姓来说，拥有一套价格合理的住所是他们的毕生所求。然后面对市场过高的房价，许多人望而却步。在此背景下，研究我国城市化进程与房地产市场发展的问题显得切实有效，希望能尽所学分析目前我国房地产市场，争取提出有效适用的解决办法。 1.2 研究研究内容及方法

本文将简略阐述城市化进程与房地产市场的关系。简述中国城市化建设的起源，发展现状以及面临的挑战，分析未来城市化的发展方向即中国特色的新型城市化建设。文章通过分析国外城市化的发展以及相关案例获取借鉴与启示。文章有针对性地从资源、人口、政策三大方面分析城市化对房地产发展的影响，并就未来房地产市场发展进行研究，研究涉及近10年我国的房价问题以及经济政策发展研究，分析未来城市化进程下的房地产市

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场发展方向。在此基础上，根据分析与研究，提出相关的政策建议，力争对我国未来城市化进程下房地产市场战略定位作出新的思路。在写作的过程中本文将主要运用到如下方法：

(1) 文献研究法

本文将通过文献、报纸、杂志、期刊、网络等多种调查方式来获得资料，深入全面了解我国城市化进程与房地产市场有关的历史和现状，尽可能掌握多且全面的资料，通过自身的学习和理解，了解事物的全貌，从而全面地、正确地了解掌握所要研究的课题我国城市化进程与房地产市场。

(2) 案例研究法

本文将通过材料的收集，有针对性的展开研究，选取1~2个国外的城市化优秀案例进行深入的剖析，并以此进行中外城市化对比，希望可以对我国的城市化进程中房地产有借鉴和启示作用。 1.3 创新与不足

文章将对当下城市化进程下中国的房地产市场进行深入回顾，并结合中外城市化优秀案例的对比，提出借鉴和启示，提出未来我国城市化的发展的方向，围绕新型城市化下我国的房地产市场机遇和挑战。对于创新性文章在内容安排上结合了欧美亚三国的具体案例，并且在结尾处提出了自己的见解，鼓励租房、完善房地产经纪行业。

在写作的过程中，将会运用金融课程中所学的宏观经济学、财政学、金融学等课程，并且结合自身对城市化及我国房地产的认识进行研究，但由于时间与能力有限，我感觉还是有一些不足之处：在许多内容表述、论证上存在着不当之处，如数据采集方面一些数据不够全面，在今后的研究过程中会不断完善。

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第3章 国外城市化经验的借鉴与启示

3.1国外城市化的发展现状

图3-1 2009-2010年全球城市竞争力前50分布表 资料来源：《全球城市竞争力报告（2009-2010）》

从上图可以看出北美城市处于城市化最成功的地区，其中美国是全球城市竞争力最强的国家，在前50的排名中有20个城市上榜，是亚洲上榜城市的6倍多，欧盟的近3倍。总体来说，目前全球城市化进程中处于北美、欧洲、亚洲三分天下的局面，下面文中从这三个地区各举一列进行相关的案例分析。 3.2 国外城市化经验借鉴

3.2.1北美地区城市化发达国家：美国

美国城市化的进程基本上是伴随着美国历史的发展和现代化历程。19 世纪末，美国农业技术革命大大提高了农业生产率，不仅为城市发展提供了必要的食品，而且还解放了大量农村劳动力。统计资料显示，1860年到1910年期间，美国城市人口增加了七倍，而农村人口仅增加了一倍，这从一个侧面反映出美国乡村人口向城市流动的程度。美国在19 世纪末完成工业革命，到 20 世纪20年代完成城市化进程。1920 年，美国城市人口占全国总人口的 51.2％，标志着美国成为一个城市化国家。工业化时期，电力、炼钢等新技术的运用有力地促进了工业生产的发展，为大规模的城市化奠定了雄厚的物质基础。大工业还创造了全国性的交通网络，城市沿着这些交通线从港口向内陆腹地推进。城市功能与角色的变化是城市化的重要内容，是城市化在经济生活方面的表现。工业革命以后，美国的

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经济结构分化为多层次的经济。首先制造业崛起，并且超过了农业。其次是第三产业较工业化前有所增加，表现为政府部门扩大，学校科研机构增加，服务业不断发展以适应产业结构变化的需要。

另一方面，尽管美国实施完全的自由市场经济体制，政府直接干预经济的程度很小，但是美国政府在促进城市化进程方面却发挥了较为积极的作用。美国政府推行大规模援助公路建设的政策，公路网尤其中高速公路网对美国城市化向城郊化过渡起到了极为重要的促进作用。高速公路网大大提高了运输效率，减少了运输时间，降低了运输成本，使郊区趋于与城市同等的地位。人员、商店及企业都可以迁移到高速公路附近，建立起城市郊区城镇。20 世纪 30 年代经济大萧条时期，为了刺激建筑业发展，美国政府帮助中高收入者获得住宅建筑抵押贷款，鼓励他们在郊区建新房，从而加速30年代的城郊化。50 年代，美国又提出了在郊区建设小城市的建议。1968 年，美国国会通过新城市开发法，并首批批准建立 63 个新城市，其平均人口规模在 2 万人左右。60 年代以后，美国又实行示范城市试验计划，实现分散型城市化。如今，比如在纽约周边新建的一些城镇就是当时美国政府政策的产物。都市城郊化将成为农村城市化新起点100多年来，纽约市先是实施城市化，然后再由城市化向城郊化过渡，这可以说代表着美国城镇化发展的趋势。

如今，美国已经发展成为一个高度城镇化的国家，全国人口中有85％以上都住在城镇，基本达到城镇一体化，农村城市化。美国城市规模大小差异很大，像纽约这样的大城市人口高达几百万人，而一些大城市周边的卫星城市或边远山区小城市的人口只有几百人。根据美国政府统计，美国人口在3万至10万的城市数量约为1100个，大约占城市总数的 90％。人口在10万至20万的城市数量为131个，人口超过20万的城市有 78 个，人口超过 300 万的大城市有纽约、华盛顿、费城、波士顿、芝加哥、洛杉矶、旧金山等 13 个。 由此可见，美国起初出现的城市化最终发展成为城郊化，最终结果就是数以万计的小城镇应运而生。美国近 30 年发展起来的大城市带就是大量小城镇的集合，而不是靠无限扩张中心城市区域来实现城市规模扩大。大量小城市如雨后春笋般地快速发展，逐步形成密集的城市群带，美国政府统计机构将其称之为都市区。20 世纪90年代后半期以来，美国城市化出现了新趋势。随着美国经济高速增长，像纽约这样的传统城市中心及其郊区边缘城市共同构成的大都市圈又有向其外围拓展延伸的趋势。美国有关专家认为，这一趋势将在未来 20 年中使美国的农村地区城市化，这种城市化的对象不是城市本身，而是目前已经存在的农村集镇。促使新一轮城市化的原因有两大方面：一是大都市圈边缘地区的社会发展和经济增长正促使在边缘地区工作的城市居民把家搬迁至开车一小时可以达到的周边城镇；二是经济的增长正促使大都市圈内的公路干线向外延伸，这一趋势引导着美国的投资向公路干线经过的农村集镇扩张。 3.2.2欧盟地区城市化发达国家：英国

英国的城市化过程。工业革命的浪潮大约于18世纪中叶开始席卷欧美国家并进一步影响到世界范围。工业革命的开始，从根本上使人类的聚落方式发生了重大改变。整个19

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世界，欧洲作为全球范围内城市化程度最高的地区，使得欧洲开始涌现一大批规模较大，职能广告的多样化城市。

伦敦城市化显现出来的特点是城市规模用地不断扩大，城市人口数量不断攀升。 英格兰城市带的形成。进入20世纪后，英国开始呈现郊区城市化现象，一些原本位于伦敦周围的小镇开始慢慢被伦敦所“吞并”，成为伦敦的一部分。并且，随着郊区城市化的发展，从伦敦经伯明翰、曼切斯特到利物浦一带的城市规模不断扩大，地区和地区之间的界限越来越模糊，城市与城市之间的界限日趋模糊，于是形成了连成一片的城市地带。

20世界下半叶，英国经济的已经进入到良好的模式，经济的发展和生活水平的提高使得人们开始更多的关注环境问题。然而伴随着当时英国工业的告诉发展，城市人口规模不断扩大，环境中心区的环境质量不断下降，促使人民纷纷转而迁移到城市以外的乡村或小农村。

英国的住房政策。英国的城市住房供应体制是市场供应与政府供应两个板块、一主一辅体制。英国是世界上最早实行政府干预住房市场的国家,也是探索市场经济条件下城市住房供应政策最早、最具有典范意义的国家。在英国,住房供应体系由私人住房和公共住房组成,私人住房是在房地产市场上自由流通的商品房,公共住房又称社会住房,是由地方政府和非营利机构———住房协会建设和管理的住房。英国政府在2007 年又制定推出了“公屋冲击计划”,通过建立更多的公屋来解决那些买不起房子的中等收入的白领、技术工人以及低收入人群的住房问题。 3.2.3亚洲城市化发达国家：日本

自明治维新后，日本开始城市化发展，一战前的1908年，日本城市化率为18%，1970年基本完成城市化，用时接近100年，其中战后20年的时间，城市化水平翻一番。

第一阶段 明治维新后至二战结束，日本城市化率达到33%；

第二阶段 战后黄金十年 即1955年，日本城市化率达到56% 城市人口首次超过农村人口；

第三阶段 至1970 日本城市化率超过70%，基本完成城市化。

日本政府在二战后曾一度通过兴建公营住宅、改造居民区、住宅公团建房、住宅金融公库融资等方式来改变城市住房供应紧张状况,并借助大量国有住房的投入,有力地调节了住宅市场,保障了中低收入人群的住房需求。不过近年来随着日本人口规模和住房建设规模的相对稳定,政府及住宅公团、住宅金融公库在住房供应中的作用趋向弱化乃至消散。 3.3国外城市化经验对我国城市化及房地产行业的启示

从以上三个典型案例看出，新型城市化与传统的城市化相比更全面反思传统城市化的问题，不仅仅只强调城市人口占总人口比例高低作为衡量城市化的尺度，更注重要积极实现城乡的统筹发展，走创新可持续发展的道路，并且积极提升城市的公共服务的质量，运

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用现代化管理体系实现城市的文化多样性和宜居性。

改革开放后中国城市化发展迅速，经过60年的努力，我国的城市化率从1950年的7.3%已经在2010年达到50%（常住人口口径）。城市化快速推进的10年，也是房地产商品房的黄金时代。

近年来随着城市化、工业化步伐的加快，中国房地产业一方面得之于天时,在总体上对经济社会的发展确实起到了促进作用；另一方面由于野蛮生长，其负面影响也在蔓延，不仅扭曲了经济结构，成为经济社会的一大隐患。因此，对迅速蔓延的房地产负面影响，不能掉以轻心，要高度警惕，及早预警。城市快速发展中，城市价值会跳跃式提升，而经济发展相对滞后，因此就出现了房价持续走高。另外，中国房地产投资约占整个GDP的6.6%，占全部投资的四分之一，相关上下游产业高达60多个。房地产表现如何，直接影响了GDP指标。

事实证明，当一个市场处于绝对短缺状态，如果按照完全市场化的分配，在短时期内，资源分配将会向少数人倾斜，多数人则被抛在市场之外。这不是理想中的市场规律，而是现实的社会分配问题。“价高者得”符合市场的逻辑，但却不符合社会公平的逻辑。 在中国，财富分配的不合理在房地产领域的具体表现就是房子成为一种投资品，从住房市场化改革后的居住需求向投资需求转变，这也导致房地产快速进行泡沫化累积。“炒房团”的出现是最明显的特征，10年间，包括来自温州的炒房团南征北战。北到鄂尔多斯，南到海南岛，携带巨额资金的投资客席卷中国大地，加剧了市场供应的短缺。更多来路不明的富人则在左右着需求上的“旺盛”，“房叔”、“房婶”与“房奴”形成了鲜明的对照。限量增加的供应被旺盛的投资需求所消化，形成了房地产的虚假繁荣，实为“囤地”之外的“囤房”。投资需求挤压了居住需求，形成了进一步的贫富差距。从2005年开始，中央政府的每一轮调控，都做出限制投资需求的举措，如限制90平方米以上住房建设数量，提高二套房贷首付比，取消二套房贷贷款利率，提高房产交易所得税等等，都意在提高炒房者的购房成本。但这种调控举措却被既得利益者偷换成了“限制刚性需求”的概念。在自由市场的逻辑下，被解读为“限制购房的自由”，将一小部分人的自由置换了大多数人的自由，对政策进行影响和游说。2010年下半年以前，限制投资需求主要通过金融工具和税收工具来完成，但由于政策上的不连贯和不坚定，时松时紧反而将调控变成了一场博弈游戏，这意味着精明人一旦掌握了游戏规则，政策便可成为生财的工具。如同弹簧一样，一压一放，伸展的空间立刻加大，房价每次一调控一结束即反弹，这已经不是一种怪状，而是一种规律。比如2007年，人行和银监会出台通知，提高二套房首付款和贷款利率，房市即现低迷，开发商煎熬，炒房团恐慌，但仅仅在一年之后，宏调基调大变，再次放宽首付和贷款利率，延长营业税征税时间，鼓励房地产投资，房价飞速反弹。直到2010年下半年，中央政府祭出强硬的“限购、限贷”政策之前，8年间，对于投资投机者而言，政策的成本几乎可以忽略不计，针对交易环节的税收基本被转嫁到购房者身上。

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除却房地产市场的房价问题，我国的房地产还有一个问题，那就是我国目前的房地产政策已经引发了较为突出的城市盲目扩张、耕地保护等问题。政府必须立足于我国基本国情,研究构建适当的住房供应体制。从珍惜利用土地、资金及相关资源的目标出发,选择适当的城市住房供应体制及相关政策,有效控制房地产业发展,尽可能减少房地产业对土地、资金及相关资源的占用,为其他经济建设留出空间,以保障经济健康良好的发展。

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一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。12月25日，住建部表示，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。

限购令的出台在一定程度上缓和了市场上房价过高、价格增长过快、房源供应紧张等问题，但从长远来看却不利于我国城市化的大方向，同时也不利于我国房地产市场的健康发展，无法从根本上解决房价问题。“限购令”暂时止住了一线城市的高房价，但是由于挤出效应的作用，使得投资者的资金开始转向二三线城市，甚至是四线城市，使得这些地方的房地产市场开始呈现不同事态，投资炒房者者阵地也随之转移，归根结底，限购令的出台并不能从根本上解决我国的房地产问题，只能是缓兵之计。 5.2.4房产税的试行与我国房地产市场

房产税是指以房屋为征税对象，按出房价或出租租金收入征收的一种税。我国房产税的历史悠久，可以说自古有之，如唐朝的间架税、清末和民国时期的“房捐”等都是对房屋征税。借鉴发达国家的经验，房产税不仅可以有效促进房地产价格稳定，并且还可以完善国家制度。 （1）房产税试点

我国于2011年开始对上海及重庆地区进行房产税试点征收。下表可见重庆上海房产税细则对比。

表5-1 重庆上海房产税细则对比

项目 试点范围 重庆 重庆主城区（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区） 税率 以上两年主城区新房均价为基准； 倍以下的0.5%； 3~4倍的1%，4倍以上的1.2%。 2% 暂定为0.6% 应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。 本地居民 1、个人拥有的独栋商品住宅 2、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房 外地居民 在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房 非本市居民家庭在本市新购的住房 家庭第二套及以上住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房） 上海 上海市行政区域 23

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计税依据 应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据 参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。 房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳 免税面积 一个家庭可对一套应税住房扣除免税面积，存量独栋住宅为180 平方米，新购高档住房为100 平方米 上海市居民家庭人均60 平方米 资料来源：网络资料

房产税的推出可以有效调节需求方即百姓导理性购房。重庆上海地区进行的房产税试征两年收效甚微，但是近期有媒体报道称国家有意扩大房产税试征点的范围，主管部门倾向于“能区别于其他城市的城市”，尤其是“分属不同区域且房价过高、上涨过快的二线热点城市”，主要为全国推广积累经验。尽管这样的消息未得到证实，但是已经引起国内房地产市场的波动，地产开发商抢着开盘，同时也造成购房人心理恐慌，不利于市场的稳定。

总的来说，房产税对于房地产行业的影响取决于征税的标准，税率如若设置的高，则影响大，税率设置的低，影响则小，影响房地产价格的因素有许多，房产税作为其中一种，的确会增加房产所有人的持有成本，但绝不会对房价起到绝对遏制的作用。另一方面，房产税的推出也推动了地产行业的转型，对房产税判断的不也将导致开发商开发路径分化加剧。

（2）二手房20%个税新政

2013年3月1日国务院发布了“国五条”细则，要求各地区坚持房地产调控，对限购进行升级，房价上涨过快城市提高二套房首付比例和利率，出售住房按规定征收20%个人所得税，加快中小套型项目审批，禁止囤地、炒地、哄抬房价的开发商拿地等进行明确规定。

二手房此次成为“国五条”调控的重灾区。举个例子具体来说20%个税新政。如2013年2月下旬，崔先生看好了一套二手房，正在讨价还价期间，3月初出台的楼市调控新政，要求二手房交易严格按差额的20%计征个人所得税。而北京这样的热点城市，甚至有可能进一步提高二套房贷的首付比例和贷款利率。因此如按新政缴个税这一项，不到200万元的这套房子，崔先生将比原来按1%征税多缴大约26万元。

因此个税的新政的出台也使得房地产市场一度一片恐慌，北京率先开始实行该政策，这也使得许多其他城市的人们开始瞄准未施行该政策的二手房市场，抢搭过户的末班车，此外假离婚规避政策现象屡见不鲜，以及房屋中介拆分交易价格以做低房屋的网签价格，进而压低交易差价，已成为当前交易双方应对政策的主要手段。

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上海理工大学本科生毕业论文

然后事实上，“国五条”地方细则今年3月出台以来，除北京市以外，有关二手房交易个税按个人所得的20%征收政策，在许多地方并没有明确实施时间，因而一直处于悬空的状态。二手房交易中高昂的个税成本导致买卖双方千方百计钻政策漏洞，在实际执行中，调控政策的效果大打折扣。在二手房个税新政出台一个半月后，其边际效应已开始出现递减。市场正在逐步自我修复，未来市场交易量回升将是大趋势。 5.3城市化进程中未来房地产市场的发展方向 5.3.1新型城市化的进一步推进

改革开放30多年来，我国的城市化进程也到了转型的时期，新型城市化的推进也刻不容缓。未来我国将继续进一步推进新型城市化，而新型城市化的核心分为“七大坚持“，可以表述为：

(1)坚持实现城乡的统筹发展，在区域的基础上注重城市与乡村协调发展，逐步缓解和消除城乡二元结构，最终达到共同富裕；

(2)坚持实现城市的创新发展，提升城市发展的能力，创造更快更好的财富积累，提供更多的就业机会；

(3)坚持实现城市的绿色发展，走可持续发展的生态文明之路，达到城乡人口、资源、环境、发展四体一位的互相头筹；

(4)坚持实现城市的均衡发展，统筹城市内部、城际之间和城乡之间的和谐发展和包容性增长，克服城市交通拥堵、环境恶劣等问题；

(5)坚持实现城市公共服务的均质化，对教育、医疗、住房、养老保险、社会保障等民生需求实施公平公正的国民待遇；

(6)坚持实现城市的宜居性和文化多样化，体现城乡居民的幸福感、安全感；

(7)坚持实现城市的现代化管理体系，对人口、就业、资源保障、产业布局、市政建设、城市安全、政策法规等进行科学的规划、设计与施行。 5.3.2 新型城市化下未来我国房地产市场的发展方向

在房地产方面，2012年底楼市的回暖预示着楼市未来几年依旧会是投资的热点，并且根据2013年第一季度的房价数据显示房价继续保持小幅增长，市场的发展潜力依旧巨大，目前我国房地产市场存在泡沫，行业也需要迫切的转型。基于地产行业的特殊性，一个地产项目的建立意味着这一块区域将在未来几十乃至上百年间不会再有任何动作，开发商为了经济利益盲目大规模开发楼盘，在楼盘的开发商需要更加的人性化，创新化，环保化。

随着经济全球化和信息化的高速发展，世界各国家地区之间的竞争也会变得越来越激烈。城市化的快速发展也将推动城市和城市之间的竞争，房屋建筑作为城市化的重要组成部分必然会为竞争的一部分。

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我国城市化进程与房地产市场发展研究

第6章 研究结论与政策建议

6.1 研究结论

房地产是多种因素综合作用的结果。治理房地产市场是一项艰巨的系统工程。需要各方面力量的协调合作，共同治理。我国房价居高不下，楼市存在着泡沫经济，并且随着目前全球危机，希腊欧债危机的影响，中国经济的增长速度也开始放慢，我国的经济需要预防出现“黑天鹅”现象，防止房地产泡沫的破灭。

此外与海外的房地产相比，中国的现状就是房地产市场处于结构性的不平衡，居民的需求主要还是以自主型为主，并不是需要太大的房子。而市场供给的房子，中下户型的并不多，而大户型的房子，许多老百姓又买不起。因此，一般房地产调控放松了，刚性需求足以将楼市再度推高，并引起投资型购房者“兴风作浪”。因此在房地产调控继续趋严的基础上，在此根据研究给出相关建议两条： 6.2 政策建议

6.1.2建议一：控制地产投资行为，继续推进保障性住房建设鼓励租房

在我国目前的保障性安居工程建设中，包括了限价商品房、经济适用房、公租房、廉租房等多种类型，以实现对中低收入家庭的分层次保障作用。保障房租金补贴的资金来源应从财政开支。保障房租金补贴后将有大量土地招标、拍卖、挂牌出让，所得土地出让金应列入财政收入，实现收支两条线。对于低收入住房困难户尤其是低收入无房户应先给予租金补贴。用收入标准和现有的人均住房标准来界定低收入的住房困难户。补贴标准应与所在城镇的人均收入和房租标准相联系，不能一概而论。人均收入、房租标准越高，保障房租金补贴的标准应越高，租金补贴标准应随市场租金的提高而提高，使住房困难户的租金负担不增加。在实行了保障房租金补贴后，还应进行租金补贴的经常审查制度，低收入的住房困难户收入提高或解决住房后，要及时停止补贴租金，实现易进快退的科学有效的管理机制。由于租金补贴额较少，不同于价值几十万甚至上百万的住房，租金补贴者一般不会想方设法寻求继续补贴。

6.2.2建议二：提高立法层级完善房地产经纪行业

在完善保障房制度，鼓励居民租房的同时，我们需要完善房地产经纪行业，确保居民的切身利益。进入21世纪,房地产经纪行业快速发展,成为房地产业和现代服务业的重要组成部分。据不完全统计,目前内地房地产经纪从业人员超过100万人,其中取得全国房地产经纪人资格者4.7万人;房地产经纪机构超过5万家,并成长起一批门店过百、人员上千,甚至门店过千、人员上万的大型品牌房地产经纪机构。然而目前该行业存在行业准入门槛

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低,人员流动频繁;不重视服务质量,无序竞争严重;服务行为不规范,社会形象不佳;执业环境差,业务风险较大等众多问题。并且由于房地产的买卖租赁,交易的金额很大,涉及老百姓的资金安全,所以一旦存在很多问题,就会让老百姓怨声载道。

在立法方面,目前只有一个部门规章《房地产经纪管理办法》,高层次行政法规和法律目前都尚待建立和完善。在发达国家,房地产经纪行业都是有单独性立法的。解决房地产经纪行业当前遇到的难题和长远发展问题,专门立法是必由之路。我国需要增加对房地产经纪行业管理的专门规定,建立房地产经纪行业准入制度,明确房地产经纪机构和人员的权利义务、禁止行为和法律责任。同时,应进一步完善房地产法律法规体系,尽快出台房地产中介服务管理条例之类的配套行政法规,细化对房地产经纪的有关规定,弥补行政法规的缺失。

此外房屋行政管理部门、工商行政管理部门、价格管理部门、人力资源和社会保障部门需要相互配合，按照职责分工,相互配合,才能够比较好地贯彻落实该办法。

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