2016年上半年西藏房地产估价师《案例与分析》：房地产估价文书的

2016年上半年西藏房地产估价师《案例与分析》：房地产估价文书的

种类及作用考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产交易双方在合同完成后__日内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。 A．30 B．45

C．60 D ．90

2、运用假设开发法，一定要搞清楚城市规划设计条件，这主要是为__服务的。 A．估算开发成本 B．选择最佳用途

C．确定最佳开发利用方式

D．估算房地产开发完成后的价值

3、某宗面积为3 000㎡的工业用地，容积率为0．8，相应的楼面地价为700元／㎡，现按城市规划拟变通为商业用地，容积率为5．0，相应的楼面地价为960元／㎡，则应补地价为 。 A：300万元 B：30万元 C：4 240万元 D：1 272万元

E：工业用地的监测点评估价格 4、收益法是以为基础的。 A：替代原理 B：预期原理

C：收益递增递减原理 D：均衡原理

E：工业用地的监测点评估价格

5、根据《房产测量规范》(GB／T17986．1—2000)，不计算房屋建筑面积的是。 (2007年试题)

A：属永久性建筑有柱的货棚

B：有顶盖不封闭的永久性架空通廊 C：无顶盖的室外楼梯

D：与室内不相通的类似于阳台的建筑 E：执行层的组织协调

6、房地产开发活动可以从两个方面进行考查。 A：物质形态与货币形态 B：投资资金量和预期收益率 C：出租、出售或经营形态 D：资金流通方式与对策

E：借款合同 7、已知一年期国债利率为3.31％，贷款利率为5.43％，投资风险补偿为2.23％。管理负担补偿为1.32％，缺乏流动性补偿为1.42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报酬率为。 A：7.78％ B：8.28％ C：13.21％ D：14.21％

E：工业用地的监测点评估价格

8、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。

A．投资机会选择与决策分析阶段 B．前期工作阶段 C．建设阶段 D．租售阶段

9、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是__。 A．会计主体 B．持续经营 C．会计分期 D．货币计量

10、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用，表述错误的是。 A：土地补偿费归农村集体组织所有

B：地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有

C：由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用 D：由其他单位安置的人员，补助费发放给个人 E：房地产估价机构必须加盖公章

11、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的。 A：技术上的可能 B：经济上的可行 C：价值最大化 D：法律上许可

E：工业用地的监测点评估价格

12、下列不属于可进行工程竣工的验收条件的是。 A：完成工程设计和合同约定的各项內容 B：对当地居民有所安置

C：建设单位已按合同约定支付工程款 D：有施工单位签署的工程质量保修书 E：执行层的组织协调

13、在强制拍卖中，拍卖的主体是__。 A．人民法院和拍卖公司 B．竞买人和买受人

C．人民法院和拍卖标的所有权人

D．拍卖公司和拍卖标的所有权人

14、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17%、i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是__。 A．16.67% B．16.71% C．16.80% D．17.00%

15、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是。 A：单独深度价格修正率 B：累计深度价格修正率 C：平均深度价格修正率 D：加权深度价格修正率

E：工业用地的监测点评估价格

16、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。 A．180 B．196 C．200 D．300

17、某个国家2000～2004年的基尼系数分别为0.32、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以推断__。

A．该国家的居民收入分配趋于平均化

B．该国家的居民收入分配两极分化越来越严重 C．该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势 D．该国家的国民收入呈现出上升的趋势 18、开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标，这一指标称为（）。 A．成本利润率 B．投资利润率 C．资本金利润率 D．资本金净利润率

19、拆迁强制执行的要求中，房屋拆迁管理部门申请强制拆迁，应当提前日通知被拆迁入，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁入自行搬迁。 A：7 B：10 C：15 D：30

E：房地产估价机构必须加盖公章 20、建设单位应当在工程竣工验收__个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。 A．7 B．10

C．15 D．20

21、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1 000元／㎡，成新率为70％，房地产年净收益为140元／㎡，土地资本化率为6％。建筑物资本化率为8％，则该房地产的价格为元／㎡。 A：1 700 B：2 000 C：2 100 D：2 400

E：工业用地的监测点评估价格

22、某房地产未来年净收益为30万元，又知10年后的转售价格为150万元，若报酬率为8％，利息率为7％，则该房地产现值为万元。 A：351．30 B：280．19 C：270．78 D：277．55

E：工业用地的监测点评估价格

23、某建筑物的建筑面积为200 ㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。 A：10．2 B：11.0 C：11．3 D：11．5

E：工业用地的监测点评估价格

24、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是。

A：建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间 B：在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C：由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D：剩余经济寿命与实际年龄之和的时间 E：工业用地的监测点评估价格

25、在某商业街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。 A．1504 B．1404 C．1304 D．1204

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、抵押人以同一抵押房地产向同一抵押权人再次抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行的评估，通常称为__。 A．再次抵押估价 B．增加抵押贷款估价

C．续贷抵押估价 D．转抵押估价

2、商品房的建筑面积由组成。 A：套內建筑面积 B：套外建筑面积 C：套内使用面积 D：套外使用面积

E：分摊的共有建筑面积

3、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》向买受人提供__。 A．《住宅质量保证书》 B．《住宅使用说明书》 C．《商品住宅质量保证书》 D．A和B

4、我国房地产业的发展主要得益于重大制度和体制的改革。 A：城镇住房制度改革 B：主体经济改革

C：城市土地使用制度改革 D：房地产使用形式改革 E：房地产生产方式改革

5、下列关于高层建筑，表述正确的是。 A：7—9层为高层建筑

B：10层以上(含10层)为高层建筑

C：公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的(但不包括总高度24m的单层建筑)为高层建筑 D：建筑总高度超过100m的住宅，为超高层建筑

E：建筑总高度超过100m的综合性建筑，为超高层建筑

6、在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是__。 A．概率分析 B．蒙特卡洛法 C．解析法 D．杠杆分析

7、在有保留价的拍卖中，再拍卖的保留价一次拍卖。 A：略低于 B：略高于 C：等于

D：可高于也可低于 E：执行层的组织协调

8、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有__的特性。 A．独一无二和供给有限

B．独一无二和价值量大 C．流动性大和价值量大 D．不可移动和用途多样

9、某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为800元/m2，建筑物重置价格为900元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为__。 A．44% B．50% C．67% D．86%

10、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格__。 A．卖方和买方掌握必要的市场信息

B．卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象 C．买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价 D．卖方和买方追求各自利益的最大化 E．卖方和买方急于完成交易

11、应用路线价法需要进行__等修正。 A．临街深度 B．土地形状 C．交易日期 D．交易情况 E．临街宽度

12、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。 A．9.26% B．10% C．11.32% D．12%

13、房地产拍卖通常需交纳的税、费项目包括等。 A：企业所得税

B：营业税及其附加、合同和权证印花税、契税 C：交易手续费、评估费、登记费 D：合同公证费 E：拍卖佣金费

14、房地产总登记应由__在规定的登记期限开始之日30日内发布公告。 A．当地政府土地管理部门

B．当地县级以上人民政府房屋管理部门 C．当地县级以上人民政府

D．当地县级以上人民政府土地管理部门

15、房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择的方案。 A：资金来源可靠 B：审核程序复杂 C：资金结构合理 D：融资成本较低

E：融资风险较小

16、关于重新购建价格的说法，正确的有。

A：重新购建价格是指重新开发全新状况下的估价对象的实际支出 B：重新购建价格相当于账面价值 C：重新购建价格是客观重新购建价格

D：建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格 E：土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格 17、房屋租金可分为__。 A．成本租金 B．商品租金 C．土地租金 D．市场租金 E．经济租金

18、假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为__。 A．-1.33 B．-0.66 C．0.66 D．1.53

19、产生房地产价格泡沫的主要诱因是__。 A．土地稀缺 B．城市化进程快 C．竞争充分性 D．交易复杂性

20、业主公约由__制定并修改。 A．业主大会 B．业主委员会 C．一半以上业主

D．全体业主和物业管理企业共同

21、下列关于厂商均衡条件，说法正确的是心

A：花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量均相等 B：花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量不相等 C：此时厂商的成本支出一定时，可获得最大产量 D：此时厂商的产量一定时，成本支出最少 E：此时厂商的产量一定时，成本支出最多

22、估价时，需了解地块的单位名称、地类号和占地面积以及界址电、界址线和界址边长等，可查阅__。 A．详细规划图 B．分丘图 C．宗地图 D．分幅图

23、下列关于城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系，表述正确的是。

A：城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分

B：城市生态规划不同于传统的城市环境保护规划

C：城市生态规划不只考虑城市环境各组成要素及其关系

D：城市生态规划仅关注城市的自然生态，不关注城市的社会生态 E：城市环境保护规划属城市专项规划范畴

24、下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有。 A：对房地产本身进行投资改良 B：需求增加导致稀缺性增加 C：通货膨胀 D：外部经济 E：提高建造成本

25、保险活动所特有的内在功能是。 A：组织经济补偿 B：分散风险 C：融通资金 D：防灾防损

E：执行层的组织协调

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