房地产策划毕业设计 - 图文

摘要

本报告以确定西安市城东“幸福东岸”项目是否可行为目标，主要是对项目背景及概况、项目市场分析情况、项目定位、项目的开发成本及未来的经济收益等进行调查分析。然后通过一些经济评价指标，例如投资回收期、内部收益率、净现值、投资利润率、投资利税率及资本金利润率以及不确定分析等对项目未来的经济效益作出客观科学的评价。

本文主要包括十个章节,分别为房地产开发项目可行性研究总论；房地产开发项目可行性研究的市场环境分析与市场调查；房地产开发项目的区域状况与建设条件；房地产开发项目的规划设计方案；房地产开发项目开发进度安排；房地产开发项目营销方案；房地产开发项目的投资估算及资金筹措、房地产开发项目的财务评价、房地产开发项目可行性研究结论及建议。

关键词：可行性研究 市场分析与调查 规划与设计 财务评价 不确定性分析

Abstract

This report regard that whether the project of \in East coast \is feasible as the goal, which is mainly to investigate the background and general situation, market analysis, project positioning ,development costs and future economic benefits of the project .Then, through some economic index, such as the period for recovery of investment, internal rate of return, net present value, profit ratio of investment, profit and tax investment ratio and capital profit margin to make a objective evaluation for the economic returns in the future.

This paper contains ten sections,which are the summary of feasibility study of exploitation project of real estate; The construction conditions of exploitation project of real estate; Planning and Design of exploitation project of real estate; Arrangement of project development of exploitation project of real estate ;Marketing planning of exploitation project of real estate; Investment estimate and found raising of exploitation project of real estate; economic evaluation t of exploitation project of

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real estate. The conclusion and suggestions of feasibility study of exploitation project of real estate.

Keywords: feasiblility research , market analysis and investigation , planning and design , finicial evaluation, nuncertailty analysis .

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目录

第一章 总论 ........................................................................................................ 1

1.1建设项目简介........................................................................................ 1

1.1.1建设项目概况 ............................................................................. 1 1.1.2项目内涵和性质 ......................................................................... 1 1.2项目建设的必要性................................................................................ 1

1.2.1是符合产业政策与发展规划的需要。 ..................................... 1 1.2.2是加大城区的建设力度，提高市民居住水平的需要 ............. 1 1.3可行性研究编制依据............................................................................ 2 1.4技术经济指标........................................................................................ 3 1.5可行性研究的主要结论 ....................................................................... 3 第二章 市场分析................................................................................................ 4

2.1宏观房地产市场分析及预测 ............................................................... 4

2.1.1政治法律环境分析 ..................................................................... 4 2.1.2经济运行情况分析 ..................................................................... 4 2.1.3房地产市场运行状况 ................................................................. 6 2.2中观房地产市场分析及预测（西安市） ........................................... 7

2.2.1西安市宏观经济发展情况 ......................................................... 7 2.2.1西安市房地产微观环境分析 ..................................................... 8 2.2.3西安市房地产市场预测 ............................................................. 9 2.3区域房地产市场分析及预测（城东地区） ..................................... 10 2.4市场需求分析...................................................................................... 11

2.4.1需求市场调查分析 ................................................................... 11 2.4.2需求市场调查总结 ................................................................... 16

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2.5市场供给分析...................................................................................... 16

2.5.1基本楼盘分析 ........................................................................... 16 2.5.2重点楼盘分析 ........................................................................... 17 2.5.3总结 ................................................................................................... 20 2.6项目SWOT分析 ................................................................................ 20

2.6.1优势分析 ................................................................................... 20 2.6.2劣势分析 ................................................................................... 20 2.6.3机会分析 ................................................................................... 20 2.6.4威胁分析 ................................................................................... 21 2.7价格定位 .............................................................................................. 21

2.7.1定价方法 ................................................................................... 21 2.7.2住宅价格定位 ........................................................................... 22 2.8拟建项目定位...................................................................................... 25

2.8.1目标市场定位 ........................................................................... 25 2.8.2项目整体定位 ........................................................................... 25 2.8.3项目形象定位 ........................................................................... 26 2.8.4项目产品定位 ........................................................................... 26

第三章 区域现状与项目建设条件 ................................................................. 28

3.1区域概况 .............................................................................................. 28 3.2项目建设自然条件.............................................................................. 29 3.3项目规划用地条件.............................................................................. 29 3.4项目市政配套条件.............................................................................. 29 第四章 项目开发方案 ..................................................................................... 31

4.1建设项目规模...................................................................................... 31 4.2项目规划设计依据.............................................................................. 31

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4.3项目规划设计指导思想 ..................................................................... 31 4.4规划设计方案...................................................................................... 32

4.4.1总平面布置 ............................................................................... 32 4.4.2住宅布置 ................................................................................... 33 4.4.3配套公建 ................................................................................... 33 4.4.4道路系统 ................................................................................... 33 4.4.5绿化系统 ................................................................................... 33

第五章 项目开发与进度 ................................................................................. 35

5.1项目开发依据及内容.......................................................................... 35 5.2项目前期工作计划.............................................................................. 35 5.3项目建设阶段计划.............................................................................. 36 5.4项目实施阶段具体安排 ..................................................................... 36 第六章 项目营销策划方案 ............................................................................. 37

6.1项目营销策划方案.............................................................................. 37 6.2项目定价 .............................................................................................. 37 6.3项目市场推广...................................................................................... 38

6.3.1推广准备 ................................................................................... 38 6.3.2推广手段 ................................................................................... 39 6.4项目销售 .............................................................................................. 40

6.4.1项目销售范围 ........................................................................... 40 6.4.2销售价格 ................................................................................... 40 6.4.3销售进度安排 ........................................................................... 40 6.5项目销售面积及销售收入实现计划 ................................................. 41 第七章 项目投资估算与资金筹措 ................................................................. 42

7.1投资估算依据...................................................................................... 42

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（16）陕西省物价局、陕西省财政厅《关于西安市城市基础设施配套设施收费标准及有关问题的通知》（陕价行发[2005]90号）；

（17）类似工程估算、概算指标； （18）市场调查收集的资料；

1.4技术经济指标

财务评价指标 静态投资回收期 动态投资回收期 投资利润率 项目投资财务内部收益率（税前） 资本金财务内部收益率（税后） 项目投资财务净现值（税前） 资本金财务净现值（税后） 盈亏平衡点 计算结果 1.66年 1.77年 13.02% 38.49% 34.96% 10261.14 6631.02 77.38% 评价标准 <2.25年 <2.25年 >8% >12% >13% >0 >0 是否可行 是 是 是 是 是 是 是 是

1.5可行性研究的主要结论

（1）本文应用SWOT分析方法对“幸福东岸”项目进行可行性分析，其结果是合理的。

（2）本文从市场状况、区位优势、财务状况等方面对“幸福东岸”项目进行综合分析，认为该项目具有可行性。

（3）项目财务评价的各项指标均较好，经济上可行。

（4）市场需求旺盛，销售市场前景广阔，企业回笼资金有保障。 （5）项目建设具有明显的社会效益，能够得到社会和政府的大力支持。

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第二章 市场分析

2.1宏观房地产市场分析及预测 2.1.1政治法律环境分析

2011年货币政策收紧：央行年内6次上调准备金率，两次加息。截至6月份，大型金融机构存准率达到历史高点21.5%。存款准备金率和金融机构的信贷规模有直接关系，而信贷规模又直接关系着房地产开发企业的资金链。存准率的连番上调是造成2011年大批房企资金链出现问题进而大幅打折促销的重要因素。7月，楼市新版“国五条”正式出台今年两会温家宝在政府工作中指出巩固房地产调控，温总理要求：严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。今年要继续推进保障性安居工程建设，基本建成500万套，新开工700万套以上。2012政府将会继续巩固调控成果，“三限”延续，扩大房产税试点。保障房加快建设，预计限购在2012将会继续得到落实，房产税试点范围会加大。2011房地产市场拐点已至，2012势必将是中国房地产行业的洗牌年。2012年继续政府将加大调控力度，促进房价合理回归，营造健康的房地产市场。。房地产市场压力依然很大，短期内回暖的可能性不大。

2.1.2经济运行情况分析

2011年受国际形势以及国内对房地产调控的影响，GDP增速放缓。初步核算全年国内生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%，人均国内生产总值为35198.57元。分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%。分产业看，第一产业增加值47712亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。从环比看，四季度国内生产总值增长2.0%。

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2012年经济形势研判：受欧美债务风暴及国内固定资产等投资放慢的影响，加之房地产投资显著下降，使内需增长受到限制。2011年经济增长回落的趋势将延续至2012年。2012年GDP增速预计将趋缓，预计在9.0%左右。2012年通货膨胀有望得到缓解，CPI预计将回落至3.5左右。预计年内不会加息，存款准配金率有下调的可能性。货币政策会有所放松，M2增速可能回至16%左右。房地产政策不会在加大紧缩力度，预计会有所调整。总之2012年在经济普遍增

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速放缓。

2.1.3房地产市场运行状况

2011年受宏观政策及经济运行状况影响，房地产开发呈回落态势，商品房增速回落。2011年全年全国房地产开发投资61740亿元，比上年名义增长27.9%（扣除价格因素实际增长20.0%），增速比前三季度回落4.1个百分点，比上年回落5.3个百分点；其中住宅投资增长30.2%，分别回落5.0和2.6个百分点。房屋新开工面积190083万平方米，比上年增长16.2%，增速比前三季度回落7.5个百分点，比上年回落24.4个百分点；其中住宅新开工面积增长12.9%，分别回落8.4和25.8个百分点。全国商品房销售面积109946万㎡，增长4.9%，增速比前三季度回落8.0个百分点，比上年回落5.7个百分点。

2011年为了抑制房价持续上涨，国家调控政策持续加码，调控效果逐渐凸现出来。展望2012年，影响房地产市场走势因素众多：首先是长期性因素支持房价持续性上涨，居民收入持续增加、城市化进程加快，房地产市场刚性需求仍然强劲。土地价格可能在长期上推动房价上涨；其次市场供需状况对房价形成一定的下行压力。房地产市场存量供给增加。开发商资金面从紧，可能会降价促销。部分城市成交低迷，市场观望情绪浓厚；最后是政策因素促使房地产价格涨幅继续回落，调控政策会加紧抑制房地产价格过快增长。房产税试点进一步扩大和保障性住房的建设等供给面因素也会平抑房价。2012年在经济增速下调的宏观背景下，预计2012年上半年房价会有所下降，下半年房价基本平稳的可能性较大。

总体预测：上半年调控效果进一步显现，投资开工步伐放缓，量价继续下行，下半年逐渐趋好，但全年销售难有增长，总体不容乐观。GDP增速与CPI双降，换来一定的货币空间。购房者期望房价降价幅度大，而显示中各地楼盘的降价幅度与之相差甚远，从而导致购房者预期发生明显变化。

从不同城市来看，与2010年和2011年类似，不同城市受政策的影响程度不同。由于限购政策将继续得到落实，预计2012年一项下降幅度接近20%，二线降幅接近15%，三四线增速也将大幅下降至3%-5%；价格方面，重点城市销

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售均价下降5%左右，其中一线超过10%，二线微降，三四线小幅上涨。二线城市之间差异较大：重庆、天津、武汉等地过去几年土地供应量大、开发投资规模高，但受限购影响，其潜在需求不如一线城市旺盛，而其目前库存量或潜在供应量甚至超过一线，在2012年可能面临更大压力。而对多数中西部省会城市、过去几年房地产市场发展热度不及重庆、成都等地，未来受影响程度不会太大。

2.2中观房地产市场分析及预测（西安市） 2.2.1西安市宏观经济发展情况

1.政策环境分析

2010年，针对房地产市场的现状和存在的问题，国家建设部、国家发改委等出台了许多相关政策规定，通过土地政策和金融政策对房地产市场进行调控，抑制房地产市场过热。其中上调金融机构贷款基准利率，控制单套住房建筑面积，和提高土地有偿使用费等措施对房地产企业影响最大。2011年2月份，西安市政府根据“国十条”及其他地区调控政策，也出台了稳定西安房地产市场的“限购令”，对诸如这次限购令核心内容是本市居民限购2套房，禁购3套以上住房，非本市户籍居民家庭提供在西安市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房。二套房贷首付最低60%。尽管西安的限购令和京十五条相比，温和了很多，但使得西安市场房市受到一定的冲击。

2.经济环境分析

从城市发展的轨迹上来看，中国房地产市场呈现出一个“一线城市日渐回落、二线城市风头正劲、三线城市明日之星”的发展形态。二线城市房地产市场发展总体风头正劲，目前二线城市住房需求多以自住消费为主，增长快、容量大、发展可持续性强、竞争相对较弱、土地资源相对充足。西安虽然是二线城市，一方面具有二线城市发展的共有优势，另一方面西安的发展特有优势在于它是一个相对的中心城市。占中国国土面积近80%的中西部地区，缺少一个真正意义上的增长极。西安的房地产市场本身就比北京、广州、深圳等地起步晚，中国房地产这两年竞争比较激烈，像北京、上海、深圳地产业的发展已经达到一个高度，空间受限，而西安的城市化进程也远没有达到完善的程度。房地产

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对拉动西安市经济、促进经济平稳快速发展具有重要意义，在当前经济形势下，房地产业在确保经济快速增长中，有着更为重要的作用。所以作为二线城市的西安市房地产行业还有巨大的发展空间。

房地产市场行业整体情况分析2010年西安市房地产市场在2009年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，2010年上半年的房地产情况为例，以一季度仍延续了2009年市场的疯狂，表现为明显的量价齐升，房价更是首次突破6000元的大关。而随着4月份打压性政策的集中出台，市场出现较强的观望态势，也直接导致了五、六月份成交的大幅下滑。从目前市场表现来看，房价仍处于上涨通道，并未达到政府调控高房价的目标，因此政策执行力度将会在下半年不断加强。同时，政府采取增加房产持有环节的成本，不仅有利于改善目前空置率过高的市场现状，也可使得房价过快上涨的势头得到很大的遏制。

2.2.1西安市房地产微观环境分析

西安土地整体利用情况及市场需求展望纵观西安的土地利用和房地产的整体开放情况，主要表现在以下几个方面：（1）城墙以内几乎已无土地出让；（2）二环内已挂牌土地日渐稀少，并且几乎都是50亩以内的小块土地；（3）出让土地多集中于高新、曲江、城北三个地产主力板块，城东、城西挂牌土地相对较少；（4）二环内外，超过100亩的地块已经缺少，而超过200亩、300亩的地块更是非常稀少。从近几年西安房地产发展的情况来看，目前西安二环内外乃至二环以外区域，土地供应显然已远不能满足市场的需求，而大西安九宫格局的规划和西安城市版图的日益扩大，以及西安每年新增超过100万㎡的市场消化量，无疑将推动西安地产开发向三环进发，高新、城南、曲江组成的西安南线板块和城东板块甚至会向三环以外扩张，三环内外从而被开辟成为继西安二环内外的第二主力战区。

房地产业在城市经济社会发展中的作用地位:房地产业作为国民经济的基础、支柱产业，关联度高，带动性强，对改善人居环境，带动相关产业发展，拓宽社会就业渠道，提升城市功能，增强城市竞争力等方面具有重要作用。首

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先，健康的房地产再生产活动能为城市的国民经济与社会发展提供强劲有力的经济贡献率。其次，房地产直接参与城市价值生产和价值实现的经济过程，是整个社会财富的重要构成部分。再次，房地产业直接对城市经济增长产生贡献力。最后，房地产业的产业链较长且产业关联度高，其发展状况直接影响诸多产业的发展。

相关政策的颁布实施：

2011.2.25西安版限购令出台； 2011.1.27房产税正式试点； 2011.1.20货币政策收紧； 2011.3.22一房一价明码标价； 2011.6.2011月保障房开工大限； 2011.7.12新“国五条”出台； 2011.11.6房地产调控不动摇；

2.2.3西安市房地产市场预测

基于对于2012年的宏观经济政策及行业调控政策预判，对2012年西安房地产市场运行预测如下：

1．上半年住宅均价小幅回落后期趋稳

今年下半年，尤其是10月份以后，在万科、保利、金地等大开发商的带动下，一线城市房价出现明显下跌，二三线城市房价滞涨，县级城市房价涨幅放缓。进入2012年，在延续调控影响下，商品房价格下跌将由一线城市逐步向二三线城市、县级城市扩散。目前对于西安房价处于各项利空与利好因素的对冲影响背景之下，为提振经济上行，在CPI得以控制的基础上，金融政策有望适度放松，房企资金压力略显舒缓，而基于行业政策持续性收紧预期影响，以及保障性住房于2012年将呈现放量上市，商品房市场已经呈现阶段性供大于求的特征，对于商品房市场无疑形成层层挤压，在目前全国一线城市如京、沪以及西安本土品牌房企价格下调趋势影响，将拉动2012年西安房价仍将呈现下行，从11年8月开始，西安品牌房企项目降价已然上演，同时“以价换量”策略的实

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施，对于市场交易形成了一定拉动。在上述因素综合影响下，预计明年上半年西安房价将呈现小幅回落并逐步趋稳态势，跌幅预计不会超过10%。

2．上半年刚需观望趋于松动楼市交易有望低位上扬

2012年， 是“十二五”开局之年，也是房地产大调控之年，从中央到地方，限购、限价紧箍咒越念越紧，全国房地产市场土地流拍、商品房存量大幅度增长、停工等负面消息比比皆是。而西安楼市则先后遭遇限购、限价、限贷、加息等政策的“强攻”，保障房、限价房、集资房等供应链“大调”，市场一度出现卖方恐慌、买方纠结，成交量急剧下滑再小幅攀升的“探底”走势。年末楼市交易止跌趋稳，但交易整体低位运行，行业入冬背景下房企以价换量规模将持续扩大，以及目前随着部分城市银行对首置业人群贷款政策的松绑，同时对于房企而言资金压力也获有所缓和，供需双方在博弈状态下将逐步寻找到平衡点，观望刚需在此过程中逐步分化、入市置业，预计明年上半年市场交易将有望逐步升温，但基于行业政策环境难有更大改观，整体成交量较之历年仍将处于低位运行。

3．西安商品房存量数已超过家庭总量改善型需求将成为未来需求主体 目前西安市常住人口860万，主城区人口378万，以每户3.5人计，主城区居民共需108万套住房，而过去10年间西安商品房开发量达68万套，加之10年前的存量公房约100万套，整体主城区住房量已超过需求总量。在此背景下，改善型需求将成为未来市场需求的主体。

2.3区域房地产市场分析及预测（城东地区）

历史、自然、人文等因素使得城东一直以来都是西安居住人口密度较高的区域之一，早期区内重工、纺织业企业的集中布局也带动了城东金融、交通、商贸、教育及市政配套等的快速发展。但随着城市经济增长点的转移让一度辉煌的城东经济开始凋敝，地产市场发展也步履蹒跚。

从城东的发展来看，目前已经形成了3个大的区域：一是动物园板块，以生活配套完善和距离市中心较近等为优势；二是西影路板块，以教育和绿色环境等为优势；三是以浐灞半岛住宅为中心的浐灞板块，形成城市绿肺和金融业交融

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的多功能生态新区。和高新、曲江等区域相比，浐灞目前以大盘居多，主打“水景牌”。利用浐灞大水大绿的独特生态环境，上半年商品房销售同比增长79.7%，高于西安市平均水平41.5个百分点。

随着城东区域内城市建设的步伐的加快，浐灞生态区的快速发展、纺织城改造开始动工以及地铁一号线的修建，城东正以前所未有的速度实现着区域价值的持续重构与提升，众多地产商也开始进入城东，表现出其“商家必争之地”的发展潜力。

2.4市场需求分析 2.4.1需求市场调查分析

为了对房地产需求市场又更近一步的了解，我们把比较关心的问题制作成了房地产需求问卷。主要是针对广大市民的购房计划、功能设计要求、受访者基本信息等进行了一次较为完善的调研。下面我对几个比较有针对性的问题进行一下分析。

1．户籍????

本次市场需求调研样本中陕居民占据多数，约占样本总量的80%。外省受访者约占总量的20%，其中西安是居民居多。这一方面说明本次房地产需求调查比较有效，另一方面也反映出外省居民对西安的楼市的需求市场影响不大。???? 9080706050403020100省内省外 2．购房时间

本次市场需求调研受访者打算在两年以内购房的约占40%，打算在一年内

购房的约占20%左右，现阶段不购房的约占15%左右，其它为两年以后购房的

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人群。这表明近期房地产需求市场的前景还是比较乐观的。

454035302520151050不购房一年内两年内两年后系列1 3.是否计划在东郊购房

计划但暂时不会买与计划并且近几年有购买打算的均约占30%左右。这说明在东郊开发是有市场的。

4．经济状况????????

能够购买普通商品住房的人群约占50%，购买保障性住房于购买高档商品住房的人群约占10%，其它为买保障住房条件不够，买商品住房负担不起，这表明受访者大多为工薪阶层，普通商品房在其支付范围内。

6050403020100普通商品房保障性住房高档商品房其它?? ??5．付款方式??

据调查显示按揭贷款与分期付款的人群较多，分别占40%，33%左右，一次性付款约占10%，其它为公积金贷款。该结果显示购房主体基本为中等收入家庭，不能一次性付全款。

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