第26期（住房金融与个人信贷业务参考）湖南省分行对个人住房贷款抵押手续不完善风险成因的分析及应对措施建议

住房金融与个人信贷 业务参考

第26期

建设银行住房金融与个人信贷部

编者按：抵押物，作为第二还款来源，是个人贷款风险缓释重要保障。为促进各行加强抵押登记管理水平，提高有效抵押登记比率，切实提升个人贷款抵御风险的能力，总行已将此指标纳入了个人贷款贷后管理、内控评价和操作风险评价等考核体系。日前，湖南分行针对目前住房按揭贷款抵押物预登记转换他项权证手续比例偏低的现象，结合长沙地区的实际情况，对其原因进行了剖析，并提出了相应对策。现将此文编发，供各分行

二○一二年十二月十一日

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参考、借鉴。

个人住房贷款抵押手续不完善风险

成因分析及应对措施建议

近年来，城市化率的不断提高和人们对居住需求的不断丰富和升级，给个人住房金融业务开辟了广阔市场，个人住房按揭贷款业务得到了迅猛发展。但由于我国经济发展受外部经济波动等因素的影响，增长速度放缓，特别是国内对房地产市场的持续调控，房地产市场发展面临着前所未有的压力，银行个人住房贷款的发展和风险防范会也遇到了诸多新情况和问题。其中：个人住房贷款业务抵押备案未及时更换他项权证，贷款抵押登记不完善，存在着一定的风险隐患。在实际工作中，由于抵押物抵押手续不完善，贷款一旦形成不良，银行在维护权益，处置抵押物时，法律层面上存在的所有权不能落实的风险时有发生，抵押物虚置悬空的风险就会显现。目前湖南分行个人住房贷款发放后，落实他项权证手续的比例偏低，存在的风险不可小视。本文拟以长沙地区个人住房按揭贷款抵押落实情况为例，对住房贷款抵押的潜在风险及成因进行分析。

一、个人住房按揭贷款抵押落实率偏低的风险及成因 为了有效防范个人住房贷款抵押落实不到位的风险，长沙地区个贷中心定期对个人住房贷款备案换他项情况进行清理。三季度末，长沙地区个贷中心对以前所有存量和新发个人住房贷款备

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案换他项情况进行了全面清理，长沙地区个人住房贷款绝大部分按揭贷款办妥了他项权证，但仍有部分备案登记抵押没有更换他项权证，对个人住房按揭贷款发放年限在2年以上（含2年）贷款的他项权证抵押落实率也不理想。

从长沙地区个人住房贷款备案换他项清理数据分析来看，影响分行不能完成抵押落实手续及时办妥他项权证的因素主要表现在以下几个方面：

（一）开发商方面的原因。从长沙地区备案换他项清理数据显示，因开发商方面原因导致不能及时更换他项权证的户数占长沙地区未及时落实换证数的69%，是目前影响抵押落实工作的主要因素，产生原因及可能形成的不良后果有以下几种：一是欠费或违规，开发商因拖欠物业维修基金或规划用地红线越位等原因，在楼盘竣工后，未能通过商品房综合验收，使购房人不能按时入住或入住后无法办理房屋所有权证；二是楼盘不能按期竣工，开发商因自有资金拥有率较低加上在建楼盘滞销、筹资困难等原因，无法按期竣工，甚至形成烂尾楼；三是开发商经营不善，引起债务纠纷或公司破产被资产管理公司接管和清算，开发商在经营期内未能全部履行担保责任，经营期满“人走楼空”，担保责任无从落实。

（二）借款人方面的原因。据统计因借款人方面原因导致不能及时更换他项权证的户数占长沙地区不能及时落实换证数的25%，是目前影响抵押落实工作的重要因素，主要原因有以下几类：一是借款人缺乏诚信，履行合同意识不强。楼盘竣工交付使

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用后，部分购房人不配合缴纳契税和维修基金，不愿在借款合同约定的时间内办理房屋抵押登记；二是交易纠纷影响。部分购房人因建筑面积变化等原因与开发商产生纠纷，不愿意办理交房手续，不配合办理房屋抵押登记手续；三是有个别购房人因其他债务纠纷导致房产被法院冻结或拖欠银行贷款等，无法办理房屋抵押登记手续。以上三方面因素中又以购房人不配合缴纳契税和维修基金的现象最为普遍。

（三）相关房产管理部门的原因。因办理产权证所牵涉的管理部门繁多，手续较为复杂，房产项目管理制度和流程不适应市场需求等也是导致抵押落实率偏低的重要原因。按规定楼盘需综合验收合格后才可以办理产权证，而综合验收需消防、人防、城管、规划、国土建设、房产局等多个部门逐个验收合格，同时逐户缴纳契税才能办理他项权证，而部分管理部门办事效率较低、业务标准不统一，导致整个备案换他项权证的流程过长，不确定因素增多。

（四）贷款银行管理方面的因素。备案证不能及时更换他项权证的根本原因，是我们缺乏对开发商管理的有效约束手段和督促监管机制。

一是各行在开展个人住房按揭贷款业务中，存在着“重贷前调查认证、轻贷后跟踪管理”的现象。因住房按揭贷款量大面广,往往期房竣工后，对开发商没有跟踪督导机制，导致落实贷款抵押物时间拖得很长，遗留问题较多。有的直至发生贷款逾期，需要处置时才发现抵押物尚未落实，再去追究担保方责任，发现

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担保方已歇业走人，担保合同成为一纸空文。

二是部分行对保证金落实与监管不到位，对住房按揭贷款存在的各种风险估计不足，未能落实相应的跟踪管理措施。按规定，按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款发放额的一定比例向开发商收取，并由开发商承担按揭贷款的连带保证责任，直至房屋产权证办理出来银行完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金逐笔退回开发商，但从长沙地区住房按揭贷款保证金落实情况来看形势并不乐观。近期，长沙地区个贷中心针对长沙地区住房按揭贷款两年以上(含两年)未办理他项权证的楼盘的保证金落实情况进行了全面清查，通过从个贷系统中提取数据显示录有保证金账号的楼盘占比为66.98%，其中保证金账户有余额的占抽查楼盘总数的49.06%。保证金作为第二还款来源，可制约和督促开发商尽快办理产权证，落实抵押物，完成“人保”到“物保”的转变，对于维护银行资金安全具有重要意义。但由于我们对保证金的监管不到位或流于形式，逐渐丧失了对开发商的制约。

三是部分客户经理风险意识不强，存在只要办理了抵押预登记贷款就无风险的思想。由于期房是处于建设中的房产，购房人在支付房屋价款之后，并不能像对成品房那样取得房屋的所有权，它在本质上是一种债权。当开发项目不能按期交付使用，或因为无法通过质量检测，部分房屋出现质量问题引起业主和开发商产生纠纷，有可能导致借款人拒还银行贷款，常常违约事件的发生具有批量爆发、处置难等特点。尽管开发商与银行签订的《合

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