商业地产咨询行业现状及发展趋势分析报告

商业地产咨询行业现状及发展趋势分

析报告

目 录

（一） 行业概况 ..................................... 3 1、 我国商业地产咨询行业市场现状及趋势 ............... 3 2、 我国商业地产咨询行业竞争格局 ..................... 6 3、 商业地产咨询行业管理体制、主要法律法规及产业政策 . 7 （1） 行业监管体制 ................................... 7 （2） 行业主要产业政策及法律法规 ..................... 8 4、 行业壁垒 ........................................ 14 （1） 行业经验壁垒 .................................. 14 （2） 资源壁垒 ...................................... 14 （3） 人才壁垒 ...................................... 15 （4） 客户壁垒 ...................................... 15 （5） 品牌壁垒 ...................................... 15 5、 影响商业地产咨询行业发展的有利与不利因素 ........ 16 （1） 有利因素 ...................................... 16 1) 我国经济持续增长蕴藏巨大的市场潜力 ............... 16 2) 政策支持有利于行业发展 ........................... 16 （2） 不利因素 ...................................... 16 1) 咨询客户群尚未意识到咨询机构的重要性 ............. 16 2) 咨询公司自身素质存在问题 ......................... 17 （二） 行业市场规模 ................................ 17 （三） 行业基本风险特征 ............................ 18

（一） 行业概况

1、 我国商业地产咨询行业市场现状及趋势

商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产的形式多样，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼等。

近年来，我国的商业地产快速发展。全国商业营业用房施工房屋面积从2010年的44,631.92万平方米增加到2014年的94,320.05万平方米，复合增长率为20.57%。全国商业营业用房销售面积从2010年的6,994.84万平方米增加到2014年的9,076.93万平方米，复合增长率为6.73%。

我国2010年至2014年商业地产行业的主要统计数据如下表所示：

2010项目 年 年 年 年 年 商业营业用房施工44,63155,94965,81380,62694,320 1

1

2011201220132014数据来源：商业经营用房施工面积相关数据来自iFinD金融数据终端；商业营业用房销售面积、销售额、平均销售价格相关数据为国家统计局年度数据。

房屋面积(万平方米) .92 .59 .91 .76 .05 商业营业用房销售6,994.7,868.7,759.8,469.9,076.面积(万平方米) 84 65 28 22 93 商业营业用房销售5,418.6,679.6,999.8,280.8,910.额(亿元) 商业营业用房平均7,747.8,488.9,020.9,777.9,817.销售价格(元/平方00 米) 商业营业用房销售面积占施工房屋面积比例(%) 以上数据反映了我国商业地产业发展的三个特点：第一，持续增长。无论是施工、销售面积，还是销售价格、销售额，整体都呈现出上涨的态势；第二，市场看好。施工房屋面积反映出商业地产开发商对未来市场的预期，该指标持续增长反映了行业对市场前景的良好预期；第三，销售比例缩减。商业营业用房销售面积占施工房屋面积比例逐年下降，商业营业用房销售面积的增幅也低于其施工面积。商业地产与住宅地产在开发模式上有很大不同。前者以租赁经营为主，后者出售为主。销售比例的缩减反映出我国商业地产开发商开发观念的转变。

15.67 14.06 11.79 10.50 9.62 21 91 00 00 82 08 57 48 62 在快速发展的过程中，我国商业地产业也存在一些问题，商业地产开发商也面临着许多困境，尤其是从住宅地产领域转型至商业地产领域的开发商。主要体现为：第一，复制住宅地产开发模式。采用“拿地—规划—建设—销售”的开发模式，希望通过缩短“开发、销售、再开发”的循环周期，尽快回收资金，忽视了商业地产本身的特点；第二，项目定位不准确、不清晰。项目定位是商业地产开发前期的重要工作，包括选址、确定合理规模、主题设定等，直接关系到项目的后期营运。但是，由于项目定位专业性强，商业地产开发商很难独立实现准确、清晰的项目定位；第三，招商、管理难。从住宅转型商业地产的开发商，大多缺乏品牌资源库。即使较好的完成了招商，后期的业态规划也存在困难；第四，资金流动性不强、融资渠道不畅。

我国与土地所有权转让、项目开发相关的市场、销售以及其他相关信息分散，且公开程度低。因此，商业地产开发商或者买方在收集相关数据时需要依靠多种渠道。按照上述方式收集的数据，容易出现片面化、不完整甚至相互矛盾的问题，并且也未经过专业的分析。针对这种情况，一些商业地产开放商建立了内部的数据库系统。但是，这些系统的功能大多较为初级，难于满足商业地产开放商的使用需求，更不适宜商业化或者供第三方使用。

鉴于以上原因，能够提供经整合、分析的商业地产信息服务的本土专业商业地产咨询公司在我国应运而生，并逐步形成了商

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