天津东丽湖万科城深度调研报告

东丽湖万科城项目深度调研报告

（调研时间：2011年4月23日——4月27日）

前 言

万科城作为东丽湖区域最早的房地产项目之一，一方面，市场通过万科城项目认可了东丽湖的片区价值，另一方面，万科通过东丽湖万科城项目的开发，可以说成功的实践了“城镇化”、“片区化”的开发模式，一时蜚声国内地产界，成为了一些专门的策划咨询机构、开发商重点研究对象。万科城距我项目仅咫尺之遥，且万科城的6期、8期在建，与我项目形成一定的竞争关系，通过长时间的实地调研，我们将之前的研究成果整理成文，以资借鉴。 目 录 一、 项目概述

二、 东丽湖万科城的开发契机 1、 宏观环境

2、 住宅郊区化的发展趋势

三、东丽湖万科项目所面临的问题及解决之道 1、东丽湖万科地块现实条件 2、问题的解决之道 （1）万科城的定位 （2）万科城的项目规划 （3）产品的设计

（4）建筑节能及生态技术 四、东丽湖万科城的营销 1、万科城项目的历史策划演变

2、万科城各阶段销售产品演变及销售情况演变 3、万科城的造势运动——营销成功的关键因素 五、结语

一、项目概述

东丽湖 万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。 计划在8 — 10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。

天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目，总占地面积4095 亩(273公顷)，总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80 万平方米，公建建筑面积8 万平方米。项目容积率不大于0.36，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。

项目占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。距外环线17 公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。 万科东丽湖依东丽湖而建，东丽湖水域面积为7.3 平方公里，辽阔的水面，充足的地热资源，丰富的水产，良好的空气质量和声环境质量都属于天津市各自然生态保护区之首。

二、东丽湖万科城的开发契机

1 、宏观环境：“一根扁担桃两头”战略中心东移

天津城市的发展将呈现“一根扁担挑两头”的格局，即天津市区和滨海新区齐头并进。东丽湖地区处于天津市和天津滨海新区的中间位置，是一个投资置业，大展宏图的理想基地。 （1）从新总规看人口外移

根据《天津市城市总体规划（2004 — 2020 年）》，滨海新区主要发展方向是现代化制造业以及国际物

流，从市区向滨海新区的流动将是未来天津市人口主要的流动方向。

来本市将严格控制在市内六区建设低水平的住宅，腾出的中心市区用地，主要用于商业、服务业和公共基础设施的发展，增加人均居住用地的水平，打造宜居城市。至2020 年，人均绿地达到15平方米以上，其中人均公共绿地为10 平方米以上。

由于滨海新区的迅速崛起，未来天津市中心城区人口向滨海新区流动是必然趋势，其中主要以外来人口和一部分区县人口为主；天津市人口的另一个重要流向就是在现在郊区县政府所在地基础上发展起来的市区外围新城(卫星城)。 （2）告别距离的交通

没有比“ 把交通比作城市动脉”更为贴切的比喻了，对于在“ 环渤海经济圈”和在“京津一体化”中的天津来说，道路就像血管，道路越宽越多，“血液”就循环得越好，城市也就越健康越具有活力。

新总规中明确提出：要构筑以京津为双核心，各种交通方式紧密衔接、快速转换、通达腹地的区域一体化的现代交通体系。

除了轨道交通外，正在规划中的京津塘第三条高速公路将位于京津塘高速公路南部，分别由从北京四环经河北廊坊到天津石各庄镇、长度70公里的新修路段，加上石各庄镇到当城立交桥一段16公里的京沪高速公路，以及从当城立交桥到宁港工业区一段77 公里的津晋高速公路三部分组成。

不出几年，在北京市与天津市区和天津滨海新区之间的大片土地上，将出现纵横密集的道路网络，地区与地区之间原本不长的距离也将因交通的通达而显得越来越短。距离和城际的概念正在人们心中淡化，四通八达的交通将

使道路变成辐射带，促进沿线新经济和新产业的发展。 （3）东丽湖的潜在机遇

根据新总规中“一轴两带三区”的示意图，可以发现，其中“一轴”与“两带”的交会点分别是中心城区与滨海新区。中心城区是天津的根脉所在，具有600年的沧桑历史，文化积淀与经济建设最为成熟；

而滨海新区正在肩负着国家赋予的重任，致力成为环渤海经济中心，成为第二个浦东。这两个轴带的交会处一方具有人口与文化的现存资源，另一方则具有沿海经济的优势。现在，两地东西相望，距离并不遥远，

戈西进。这些都将促进未来人口的大量迁移。在两地之间是大片大片未被开发、生态资源丰富的处女地，在这里，动物、植物与水和谐共生，天然相成，是适合人类居住和生活的绝佳场所。目前，东丽湖地区已 也就充分的说明该片区的价值，恒大，华侨城等众多知名开发企业的入驻，也正是验证了万科当初抉择的正确性。 2、住宅郊区化的发展趋势

二战后，西方老城市以地铁和高速公路为基础，出现住宅大规模郊区化，区别于别墅和单元住宅的郊外小住宅(低层、低密度

)成为小资产阶层的居住方式。九十年代初期，中国较发达的大城市北京、上海、广

东丽湖正好迎来非常好的发展机会。

三、东丽湖万科项目所面临的问题及解决之道 1、东丽湖万科地块现实条件

东丽湖地区与京、津、塘的交通网络基本成型；

自然环境十分优越，附近地区无工业项目，空气、水体、土壤均没有受到污染；

东丽湖原本为农业灌溉而人工开挖的水库，蓄水量2200万立方米，湖岸周长12 公里，面积达7.3平方公里（约1.1万亩），又位于东丽湖温泉度假旅游区内，具有一定的湖区景观特色，生态环境较好。

位置远离市区，周边配套不成熟；

距离外环路

8公里，周边有正在兴建的天津空港工业区，但是就当前的环境来看不成熟，缺少配套设施，就交通来讲，通往外环有一条新修的快速路，没有地铁通往。

市场发展程度不够成熟，万科城项目所处的地块离市区较远，面积又大，要消耗到这么大面积的住宅体量，需要一定的时间去培育市场。 2、问题的解决之道 （1）万科城的定位

面对一个占地4095亩，拥有良好的生态资源项目，想要给其定位是件困难的事。万科对东丽湖项目经

过了5年的揣摩，最终确定了建筑一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的生态新市镇。 项目总体定位——打造一座新城镇

万科在2000年取得东丽湖的土地，但是由于2000年天津的房地产市场还处于较为初级的阶段，市场的发育程度远不如现在。周边的交通及市政配套极其不完善，客户对项目位置的认知、对产品的认知、对价格的认知都不如现在理性和成熟，万科没有把握启动市场。直到2003年底，天津明确了城市东扩、大力发展滨海新区的战略，明确了开发区西区和空港物流加工区的清晰规划和定位，并把东丽湖区域划入七里海——大黄堡生态湿地保护区，万科东丽湖才最终确定了规划思路：即以生态为主线，以新城市主义思想为核心。

项目总体定位为：计划在8 — 10

年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。

产品定位：建筑形式多样化

由于天津已明确了东向发展计划，东部形成“新市镇”的趋势将逐步显现，多样化的居住缺口已经形成。对旁边两大经济新区来说，高品质社区的需求更是毋庸置疑。因此，为满足多种收入阶层的需求，复合型建筑规划必不可少。再者目前国家已严控可建设用地的批用，土地资源十分紧张。此时如果在这四千余亩的地面上全部盖上别墅，那将是一种严重的浪费。另外，临湖居住的生活状态本不多得，它应属于大多数人，实现临湖生活的分享，也是万科体现自身社会价值的一面。最后为了提高居住的生态性，在规划中，万科期望尽可能地保留原有水景，并在此基础上建林阴大路和人工湿地。同时，低密度又是万科一贯

坚持的产品特色，在这样的条件下还要保证容积率，多层建筑和高层建筑就成为了必不可少的产品形式。

客户定位

由于东丽湖 万科项目地块处于天津市和天津滨海新区的中间位置。随着天津市产业东移策略的执行，东丽湖地区的产业走廊地位将更加重要。因此万科将其目标客户群主要定位为：以天津本土居民为主，小量来自北京等外省市地区。

根据我们之前的调研的结果，万科城社区人群将大致分为三大类： 第一类客户群：居住者

东丽湖 万科城社区的居民是中到中上收入的人群，有行政管理人员、当地经营者等，年龄集中在30-50 岁。

第二类客户群：度假旅游者

东丽湖是附近城市居民的周末度假地，一年四季旅游者来此享受宁静的乡间生活。社区重视健康、保健、自然和休闲，富有休闲度假的氛围，为周围城市提供了一个独特的去处。 第三类客户群：在东丽湖工作的人群

医疗保健、教育、艺术、文化及温泉、旅馆、餐馆的经营者及职员、商店主、娱乐专家及行政管理者； 大批高科技产业的从业人员；

社区将顺应当今潮流，形成在家办公的模式，利用通讯技术的最新成果，通过互联网进行商务活动。 （2）万科城的项目规划

东丽湖 万科城结合了近现代的新城市主义设计思潮影响，着力融合城市可以掌握的自然生态资源（区位、土地、山丘、河湖、树木等）和具有使用价值的人力作用资产（道路、桥梁、车船等）作为运营的基础资本，以规划上解决实际生产的可持续发展模式。 规划理念

东丽湖及周边区域是一块难得的自然原生态地块，按照万科的计划是，在东丽湖畔4095亩土地上大规模开发生态居住区，建成有湿地、水系、野鸟、温泉的生态居住区，成为对华北地区乃至全国的先例，作为可持续性发展的生态社区在中国率先实践之一。

因此，万科东丽湖项目将“经筑文脉”、“优秀小区的基本要素”和“良好的城市形态”三个设计思想结合在一起。依据土地原有的特点和周边环境的影响，基于新市镇建设计划及原则，最终形成一个具有底蕴、经得起时间考验的优秀小区。

规划理念之一：为东丽湖所采用的设计手法最根本的一点是对地块建筑文脉的透彻理解万科通过对东

丽湖环境的考察研究，对地块进行了解，在开发上遵循了生态优先的开发原则：先看哪些地方值得保存，再决定建筑用地的选址，最大限度地保持原有自然形态，减少人为改造的成分，维护原有生态系统，一切以环境作为先决条件；

规划理念之二：万科东丽湖的规划是基于凯文 林奇发展的理论，这是许多城市规划设计师工作原则的

基础；

锡莱瑞辛生态居住区位于美国佛罗里达州，是美国当代十个典范住宅社区之一。居住区周边有4700英亩的自然保护区，保护那些濒临灭绝的生物，实际开发区域只占整体的1/3，其余区域则被修建成开放式广场、自然保护区和湿地缓冲带，它的定居型住宅大多临湖而建。

万科借鉴锡莱瑞辛生态居住区的开发模式，对于4095亩中的218亩沼泽地和1046亩鱼塘不是加以填

哈利法克斯生态城是澳大利亚第一例生态城市，它提出生态城开发模式，主要是恢复退化的土地、适应生物区，开

发模式与景观、土地固有形式相适应，保护现存的生态特征。创造安全、健康的居住、工作和休闲空间。

规划理念之三：汲取并采用了北美在住宅小区建设方面的最新设计思想—“城市新生活”，更新唤起人

们对建设精彩持久的住宅小区的热情。 规划设计

万科东丽湖进行规划设计时，考虑每一家庭成员同周边自然生物、社会关系、市场经济、资讯信息等之间所达成的融洽尺度，在整套方案中，耗费三年推敲关于宏观、生态、复合、国际、人文的细节分派指标，形成城市具体形状的妥当安排。并把满足当代中国居民的一切要求承担所有的城市和环境品质的职责。

为了实现这一目标，万科发现了三条最重要的设计因素： 关注生态，在发展中综合考虑水体，湿地和野生动物；

为所有居住类型提供城市氛围，创造一种多功能整合的新型人工环境；

城市的交互性、易达性，创造一个以情景大道为脊骨，共同连接区域，功能分区和分期的独特的城市

环境。 总体规划

在占地4095 亩的地域面积上，项目将宏观社会性、生态、复合、国际、人文作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性、人口规模、公用空间、交通系统，分期规划多个居住组团。整个项目分8期开发；

除住宅产品外，项目在社区配套上设有2万平米的运动公园，包括室外篮球场、网球场等活动场所；占地4 万平米的九年学校，并设有幼儿园，可容纳1000 多人；商业配套，例如便利店、咖啡馆、餐厅等生活服务设施。以上配套在2007 年投入使用。 A、公共环境体系规划

东丽湖在公共环境规划设计上奉行新城市主义，新城市主义定义是创造低层高密度的城市环境，并将居住功能、公共与商业服务最优化地结合起来。这一定义可以在一些方面得到延伸：如4— 6层的低层建筑以及适合社区及城市环境要求的适宜的密度，如创建具有24小时活力的新城中心，如居住区各类公共设施的整合布局以及用地功能和混合，此外还有对自然、水域、动植物与城市发展的整合；可以清晰识别的方便的城市单元与结构；建筑与社区单元的多样性；新城内不同街区具有高度的可识别性和明确的功能界定；土地利用和开发过程的灵活性；对当地历史与特征的尊重与延续等等。可以看到，新城市主义的一个重要方面就是公共设施与商业服务、工作地点与住宅在城市环境中的混合与整合，这将有利于形成当地良好的生活环境。 B、景观系统

沿湖堤景观有中心公园、带状绿地、融合为一体，不同的草地，不同的水体，繁多的植物，将天然景观和人工景观有机融合。 C、水道系统

优美而有效水道系统，具有排放大量地表水的能力和景观的娱乐功能。 D、车行系统

以车行道路为主将小区内的主要建筑串联起来，次要的车行路、街巷及步行道相互连接，形成活力的交通网络。 E、步行系统

步行道路系统进一步完善区内道路网络并通过它接近自然。营造步行5分钟尺度规则，增强居民户外街区活动的交融性。 建筑设计特色

与自然的融合，屋顶为质地轻盈的钢结构屋面。室内外空间咬合，互相渗透，充分发挥木材、石材、钢、玻璃、混凝土、砖等材料的表现力。建筑风格现代简约、清新自然。

东丽湖的建筑设计是由万科与瑞典SWECO一起设计的。项目从社区规划到建筑细节，从空间设计到生活意向到处洋溢着和谐的气氛。 A、独立北欧别墅

面上的所有的其他别墅。

设计亮点：

颠覆性的大面宽设计： 大面宽意味着更多的阳光、更好的通风、更高的生活品质。即使是北欧墅最小的A户型，

其面宽也超过了15米，进深却不足10米，配合大面积采光窗，保证了居家的阳光品质；

创造性的面积控制： 从199平米的A户型到272平米的E户型，北欧墅提供五种不同面积的别墅，适应不同人群

的不同需求。但通过合理的功能分区和空间分隔，删除了大而不当的空间浪费，实现了面积和功能的和谐统一。以

B户型为例，在215 平方米的建筑面积里实现了五房三厅的功能，使得B 户型成为备受客户和同行追捧的经典。

B 、联排别墅

东丽湖联排别墅设计借用了北方传统庭院建筑空间组合形式，它对单个传统的庭院建筑通过空间、环境、建筑、流线、小品等方面全新的改造，使其形成一系列组合庭院空间，这种类似村落式的布局方式是对现有火柴盒风格的联排别墅的一种挑战与尝试。

设计亮点：

空间组织： 联排别墅用建筑、围墙、平台来围合出露天庭院，并把它作为建筑的中心，这是对露天空间进行探索

性尝试；

方形平面的变异： 从方出发，寻找符合基地的特征模数，再进行变异、翻转，形成具有特征性的建筑及空间； 中央邻里共享空间： 联排别墅创造性的强化了这一概念，并把它还原成传统院落的概念，4户一组的邻里共享空间，

为其提供了一个半公共休息场所，在这里，植树种草，并配上铺地流水，降低了小环境的温度，提供了湿度，并能 充分享受到阳光，有别于以往公共绿地、庭院所带给人们的感受；

花园平台： 一种温馨、亲切感觉，使二层用户既有亲临地面的感觉，可以视线无遮挡的欣赏景观。同时也调节了

室内的气候。 把多个成组联排别墅户型图布置的户型，通过平台贯通的视线串联起来；

漫游的路径： 这一概念来源于印度建筑师柯里亚的作品，甘地纪念馆设计中，柯里亚追求一种无定形的“非建筑”，

一条漫游的路径沿着转换的轴线将漫游者带到各个功能空间。 东丽湖联排别墅重要概念之一也是基于这一思路， 成组布置的户型，被贯穿其间的花园平台和庭院、休息亭在各个方向上联系起来，形成迷宫般的效果，各部分在漫

游者闲适、随意的游历过程中不经意的逐渐展示出来，其内部路径就像进入传统村庄的布局。

C 、合院别墅

东丽湖的合院别墅采用三重户外空间设计：中心庭院、独立私人花园、双露台。每户都是由5.1× 5.1米的近似方型为空间构成，卧室、餐厅、厨房、卫生间等功能空间分别包容在多个方形盒子里，最多4户共同组合成回字形平面。每户住宅由分为三个相对独立的区域，每区都有特定功能组成。第一个区域由卧室、厕所、储藏等排它性私密空间组成，其室外环境面对主要是半公

共邻里共享空间，这里强调的是静谧、舒适、私密；第二个区域是起居室、厨房、餐厅等，其室外环境面对主要是公共交往绿地空间，使得其能够接受到充足的阳光和徐徐的凉风，这里强调的是交往、开放、享受；第三个区域是由遮阳棚架覆盖的平台及露台组成，夜晚和清晨于此活动，非常惬意，它是前两者的过渡与联系空间，强调的是视线、趣味与交流。平台的设立，保证了室内外贯通的视线串联，营造了一种温馨、亲切感觉，使二层用户又多了个自家的花园，可以视线无遮挡的欣赏景观，同时也调节了室内的气候。 设计亮点

D、公寓（万科城五期）

东丽湖的公寓采用欧式小镇式的低层、低密度的建筑布局进行设计。环抱式邻里组合模式，减少自家公共空间的浪费，增加邻里交流。在建筑风格表现上，节点精致、自然环保材料、北美风格体现。整体楼座摆放自然、规整，但每栋公寓外观造型变化丰富，追求轻盈、丰富的体型，多住宅入口样化的手法，使视觉形成错落有致的感觉； 屋

顶形态极具个性，线条洗炼平直，充分利用日照资源；阳台均为敞开式，以增加生活空间与建筑外部空间过渡的灰空间，打破传统的二元空间模式；每户“多入口”设计，多出口、多功能、多灵活性地制造出多

重私密领地，无一不是室内空间向室外多个方向的延展。 生态技术运用

由于东丽湖 万科城自然资源得天独厚，为使项目开发不破坏生态环境，项目采用了大量的生态技术，使得项目更具可持续发展性。 A、水环境系统的新技术运用

保护东丽湖水体生态系统，充分利用东丽湖大面积湖景和堤岸景观，改善社区环境，成为本区域最显著的景观特征。

水环境整体规划，是东丽湖 万科城生态规划的重中之重。主要体现在一期，雨水通过地面雨水收集系统，进入约10.5 万平方米的人工湖，使人工湿地和湖形成一个净化循环系统。

渗水路面系统指路面强度等性能满足要求的同时，使路面保持良好的透水性，雨水能及时透过路面渗入地下土壤。路面设计达到快速排水的目的。对比普通硬地做法，其优点主要表现在如下方面： 防止雨天路面积水和夜间反光，改善行走的舒适性与行车的安全性；

提高土壤的透气、透水性，改善土壤湿度、盐度，改善城市地表和土壤微生物的生存环境；

可降低地表温度，调节居住区气候，缓解居住区“热岛”现象地表水分散，就地排放，可减轻城市排

水设施的负担。

项目内设计利用具有绿化景观效果的雨水明沟让雨水流进小区内的水系，用于补充水景用水和湿地景观用水。除非遇到特大暴雨需通过溢流管排进区外的雨水管道，正常年份社区内的雨水也争取做到零排放，节约景观用水和绿化灌溉用水。

东丽湖 万科城项目内设计建设了小型中水处理站，中水站采用先进工艺技术及地下建筑方式，每天处理住区内的生活污水，处理后的中水将回用于小区的绿化灌溉等方面。

东丽湖 万科城项目人工湿地系统，主要作用在于对湿地公园用水进行水质净化。 B 、植物环境

东丽湖 万科城项目在最大程度上体现出生态社区的特色，为了维护当地自然生态群落，在东丽湖项目内设计了原生植物区域，种植当地常见的乡土树种和草本植物，如：垂柳、馒头柳、毛白杨、法桐等；结合人工湖水种植芦竹、芦苇、水葱等水生植物，营造符合当地自然风貌的原生植物园区。

土地生态改良为了减少人为建筑对自然环境的破坏，挑选的建设居住活动区的位置是以开发区域内土壤条件较差、植被较稀疏、长势较弱的区域作为居住建筑的建设区域，区域内原状土壤为轻度盐碱土。为保证良好生态绿化效果，居住建筑区内的绿化用地，采取了先进的排盐技术，对原状土壤进行改良。

人工屋顶隔热：佛甲草，也叫万年草，是景天科佛甲草属多年生草本植物。主茎匍匐生长，直径约3-4毫米，高约250-400 毫米，着地后各节能长出不定根和分枝。凭此伏地蔓延可生出庞大的株丛。叶呈半园柱状、条形，叶10— 20毫米。主根下部节短，根系不发达，是一种耐旱性极强的植物。

覆盖率高供氧量大：佛甲草在环境恶劣的屋顶上生长，株距密集、枝繁叶茂，四季常青，枝繁叶茂，实用绿化覆盖高达90％以上。特别是佛甲草的呼吸作用，经科学验证，与其它植物相反，晚上吸入二氧化碳，白天放出氧气，且能量比一般植物大30倍。大面积屋顶种植，对平衡大气中的氢和二氧化碳能起到积极作用，它是适合屋顶种植的最优秀的草种。 优点：

改善天台眩光，令人赏心悦目。经心理科学验证，在人的视野中当绿色达到30％时，人的心情最为舒

畅，而佛甲草，天台绿化恰恰给人们带来这种效果； 美化城市环境；

隔热防水并举；建筑物的隔热防水一直是建筑设计师攻克难点和住户十分关注的“热”点。据统计，

我国平屋顶渗漏现象高达85％之多，成为建筑界—直未能解决的技术难题。经测试，夏季佛甲草绿化较好的屋顶，种植层下屋顶表面的最高温度仅仅

20-25 度。这样有效地阻止了屋顶温度的升高，控制了温差对屋面形成的强烈破坏，达到了隔热和保护防水层的目的。 节能系统应用

东丽湖处于海滨平原，属暖温带半湿润大陆性季风气候，年平均气温在11℃以上，年降水量超过500-600mm，雨量充足，有着丰富而充沛的地热，风能、太阳能等自然资源，东丽湖万科城通过运用节能技术充分利用这些免费而环保的自然资源； A、日照与采光

万物生长靠太阳，舒适的居住也离不开对日照与采光的科学安排。在东丽湖万科城，通过日照的分析模拟，调整住宅的开窗位置及开窗面积，尽可能地利用自然能源，而在北侧则尽量减少开窗面积，减少能源流失及视线干扰。 B、保温技术利用

■外墙高级涂料；

■ 50mm 厚聚苯板外保温； ■ 200mm 厚炉渣空心砌块。

（东丽湖 万科城的别墅外墙传热系数达到0.4W/m2，保障了别墅墙体的高质量保温效果。）

■镀铝锌彩色压型钢板； ■ 80 厚玻璃棉保温； ■ 130 厚混凝土板。

（东丽湖万科城的别墅屋顶传热系数达到0.35W/m2，在高质量效果下为别墅的顶层生活提供保温隔热。 建筑的质材）

■外窗型材采用铝合金断热型材，(独栋别墅重要居室为外木内铝)，配高强度密封胶条； ■采用双层中空玻璃。

（东丽湖 万科城的部分住宅外窗传热系数达到了2.7W/m2，在透明材质的基础上仍然保障室内的适宜温度恒定。） C、太阳能利用

太阳能是清洁能源之一，将太阳能转换为电能并用于夜间照明，是有效利用自然能源的一大手段。东丽湖万科城项目应用了太阳能庭院灯和太阳能草坪灯。由于采用了先进的太阳能光电板蓄电池系统，保证了夜间照明供电的需要。减少了电线电缆的铺设，很大程度上保证了夜间照明系统的持续安全性：无需传统供电，有效地节约了住区内用电成本。自动灵活的开启方式，跟随着天气的变化自动开启照明装置，为业主的生活增添了一份便利。 D、地热资源的梯度利用

东丽湖拥有丰富的地热资源，向往温泉度假为天津市民所推崇。为了更好地利用大自然的恩赐，东丽

湖万科城在项目规划了地热资源的梯度利用系统：地热水为90度，转为70度的暖气用水，用于公共建筑及部分住宅的采暖，经再次循环后处理为40 度，用于住宅的地板采暖。（天津地处我国北方，冬季采暖时间长达5个月左右，至今仍然普遍使用的传统铸铁散热器，存在能耗高和污染大的缺陷，特别是对居室的装饰效果有一定影响。近年来，低温供热的采暖方式开始流行，这种方式不仅可以节约能源，还可以使居住者感到更加舒适）

东丽湖万科城部分采用了热水地板辐射采暖的采暖形式，热水地板采暖是以热水作为热媒，将热水管埋设在地板中，在采暖空间进行自下而上的低温辐射供暖。具有供热量分配均匀，提高供热舒适度，节省耗能费用的特点。 空气环境技术的运用

室外空气流动情况对小区内的微气候有着重要的影响，局部地方风速太大，可能对人们的生活、行动成不便，也有可能在某些地方形成旋涡和死角，不利于室内的自然通风。此外，冬季风速过大还会造成建筑围护结构的冷风渗透，从而使得采暖负荷增加。

东丽湖万科城对风环境进行了详细的模拟研究。从而在规划和建筑设计上充分考虑风向风能的影响，既保证了空气在室内室外的流通，又避免了过大的风速带来居住的不适。 A、住宅室内新风系统

新鲜空气是人们健康生活的根本保障，污浊的环境不仅让人感到不舒适，更会带来疾病。根据卫生学原理：氧气含量低、有异味、带尘土的空气是损害人体健康的；从建筑物理学观点看，过度潮湿、不流通的空气会产生霉菌，损坏建筑。住宅新风微循环技术是低能耗住宅的主要技术之一。既能保证室内新鲜空气的含量，又可将通风造成的能量损失降到最低限度，并减少灰尘和噪音。

东丽湖 万科城项目部分采用德国LUNOS 公司的外墙式通风系，统由安装于卫生间的风机和安装于外墙的通风口组合而成。多点进风(由安装于起居室、卧室的进风口有组织，定量的引入经过滤处理后的室外新鲜空气)和一点出风，以达到室内外空气的循环，为人们创造一个健康、舒适的居住环境。 B、变压止逆烟道利用

变压止逆阀烟道又称变压防串烟防倒灌排气道，吸取了变压式烟道和止逆阀烟道两种烟道的优点，一方面通过改变烟道的截面形式和风帽结构，利用烟气流动的各种物理规律，使气流保持向上运动，并保证各楼层烟道口处风压为负压或在0压左右；另一方面在烟道口加装一个防气流逆行止逆阀，机械封堵住烟道气流不外串。

变压止逆阀烟道的主要特点

烟道为单管道结构，摩擦阻力小、气流速度高。在保证排汽量符合国家有关规范要求的前提下，排气

道占用厨房与卫生间的面积小；

烟道内设置了变压板、导流装置及变压止逆阀联合组成的防串烟防串味组件。具有双重防护功能，能

够有效避免烟气倒灌现象发生。 C、声音环境

声音作为一种环境也时时影响着住者的居家心情，在全方位的生态技术照顾下，生活因静谧而更加舒适安宁。

250mm 厚外墙系统；

100mm 厚炉渣空心砌块内墙； 200mm 厚地板采暖楼板； 中空玻璃窗.

（四项措施将东丽湖项目的隔声性能大大提高，有效地降低噪声对室内环境的影响。）

天津地处我国华北，受内陆风沙源影响，春冬季节风沙较大，冬季多刮偏北风。为了减少春冬季节风沙对东丽湖项目的影响，在项目内种植大量多年生乔木，利用自然环境减少对居住影响。临近项目周边种植高大乔木、灌木、草坪形成多层次立体的生态景观防护林带。生态景观防护林的营造选择生长较快、绿

期较长、病虫害较少的高大乔木与一些树型较好的灌木及草坪组成复层混交林，利用自然地形，营造地形的高低起伏。既对住区周边的噪声影响起到了有效的削减作用，又能减少恶劣大气时的风沙对项目内住宅的影响。

生态科技的利用

为使基地和居住的人们与自然湿地生态系统保持和谐与友好的关系，东丽湖万科城动用了各种先进而实际的科技手段。

A、生态厕所——超级“屎壳朗”

生态厕所：区别于传统厕所，利用生物菌剂处理分解排泄物，为新型环保产品。生态厕所能达到近100％的分解率，分解后排出水和二氧化碳气体，无其它排出物。分解后的水可以回用于冲厕，二氧化碳自然排放。由于采用生态厕所降低了传统厕所对水资源的极大浪费，高效的生物处理方式省却了传统厕所的人工

清运，把对周围环境的影响降到最低限度。 B、有机垃圾生化处理——生化“清道夫”

东丽湖项目提倡垃圾分类收集处理，设计了垃圾分类收集箱，将有机垃圾(果皮、菜皮、剩饭菜等)、无机垃圾(废纸张、废塑料、废金属、废玻璃、废织物等)、有害垃圾(废电池、废荧光灯管、水银温度计、废油漆桶、过期药品等)分类收集，分别处理。

小区内设计了小型垃圾转运站，站内设计了有机垃圾生化处理设施，区别无机垃圾和有害垃圾、有机垃圾经过生化处理后，不但不会对周围环境造成污染，还能产出高效有机肥料，可以直接用于小区绿化。既减少了垃圾清运费用，减轻城市垃圾处理压力，还有利于降低小区绿化成本。 C、绿色建材应用

东丽湖项目在盖房子的同时消纳工业废物，节约耕地，使用绿色建材是保护不耕地、节约能源、改善环境，实施可持续发展的重要措施。东丽湖 万科城项目的建材选用方面：优先选用具有政府主管部门颁发的“绿色建构”标志的建材，比如新型墙体材料。东丽湖 万科城项目选择炉渣混凝工保温空心砌块替代粘工实心砖，提高混凝土标号，并使用新III 级钢。在建筑运用方面，采用因地制宜的取材原则，如虎皮石毛石墙：取材自天津蓟县，因为就近原则，节约了大量不必要的运输成本。实际减低的房屋建造成本、为将来的业主提供性价利益。同时，短途运输的最大好处是降低公路污染，为使万科城的外观富有地域特征，在这样细微末节的地方也考虑环保，一般开发商未必可以安排妥帖。

四、营销策略

1、万科城项目的历史策划演变

04年—05

年：

06

年：

07

年：

08年：

09

年：

2、万科城各阶段销售产品演变及销售情况演变

3、万科城的造势运动——营销成功的关键因素

万科的项目一向在业界有很高的关注度，东丽湖万科城也不例外，万科利用自身的品牌度，结合项目产品的独特性，通过一系列活动把项目炒得沸沸扬扬，为项目推广打开了门户。

东丽湖万科城是万科在天津投资最大的项目，如此大的量体单纯地依靠本地客源消化，在交通不便利，市政配套不健全的情况下，难度较大。大量体的高价产品如何去化成为东丽湖万科城销售的关键，因此万科在营销做了大量的投入，进行了轰轰烈烈的造势运动。 1、利用国际滑水赛道提高项目高度

东丽湖项目体量大，所处的位置离市区较远，这样的超级大盘如何打开局面成为推广关键。早在2002

年，万科就利用利用国际滑水赛道进行活动推广。通过国际滑水道的巧妙运用将万科东丽湖与世界接轨，从而提升了项目的高度。这为以后东丽湖的开发埋下了伏笔，使东丽湖未开发就引起人们的注意。 2、配合媒体造势推广

在项目开盘预热期间，东丽湖 万科城配合各大媒体对项目进行宣传推广，通过一系广告对项目未来的前景进行阐述，让人们了解项目。首先，东丽湖 万科城打出“不为什么”及“为什么”两幅广告对项目地理位置及其发展优势进行阐述。指出 “为什么世滑赛选择东丽湖，国际嘉年华首选东丽湖”是因为大天津的心向东方，东丽湖才是新轴心”。

再接着又打出“东丽湖，大天津的轴心”及“梦想从实践到实现”的系列广告。再次表明了项目位置和重要性及发展前景远大，把项目的高度拔高。通过这系列广告的宣传，东丽湖 万科城知名度大大提高。

五、结语

【完】

天津项目策划部

2011-5-6

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/n5ue.html