对贯彻执行《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的案例分析

案情简介：2008年10月济阳县陈某因资金周转困难向杨某借款30万元，双方约定期限为1年，月利率为2分。2009年10月借款到期后，杨某多次催要，但陈某以各种理由拒不还款。无奈之下，杨某将陈某诉至县法院，并依法申请保全陈某名下所有济阳县房权证城区主房产一套。2010年5月县法院查封陈某房产保全价值40万元，法院经审理后判决杨某偿还陈某借款本金30万元及应付利息。判决生效后，杨某申请法院强制执行，并要求评估、拍卖已查封的陈某所有的房产。正当县法院对已查封陈某的房产进行评估、拍卖期间，案外人郭某向人民法院提出申请主张对查封房产有所有权，请求停止评估拍卖行为。郭某称“所查封房产早已于2010年3月7日卖于我所有，并支付房价35万元而居住至今，因种种原因，尚未办理过户手续。”经审查，郭某所言属实，法院依法裁定中止执行该房产。杨某收到裁定后认为中止执行不当，依法将郭某起诉到法院，请求继续执行该房产。

县法院召开公开听证会认为，杨某于2010年5月28日申请查封了陈某的房产，但该房产早已于2010年3月7日卖于郭某，郭某已支付全部房价款，并实际占有，虽然尚未办理登记过户手续，但没有证据证明郭某存在过错。合议庭合议后裁定中止对陈某名下所有济阳房权证城区主房产一套的执行。

法官点评(县法院审判员刘长星)：此案的争议焦点在于是否应该支持杨某的诉讼请求，继续执行该房产。

我国物权法确立了房产登记制度，要求物之所有人到相关国家机关依法登记后，才能从法律上确认其对物的所有权，并通过所有权人登记名册向社会公示。物权登记制度的确立，使不同当事人对同一标的物发生所有权争议时，以登记在册的人为所有权人，但是，法律并没有因此否认物之所有人不依法进行物权登记的客观现实。最高人民法院有关查封财产的司法解释中，对已经签定买卖合同并交付全部价款的财产，不得采取财产保全措施;对已经签订买卖合同并交付部分价款的财产，或虽然签订买卖合同但尚未支付价款的财产，可以采取保全措施。说明物权人不进行物权登记这一客观事实的存在，只要没有占有人以外的人向物之占有人主张物权，那么占有人就是物之所有权人。

根据最高法院的司法解释，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产卖于第三人，第三人已经支付全部价款，并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，法院不得查封、扣押、冻结。而根据《物权法》的有关规定，不动产物权未经登记，不发生效力，而法律另有规定的除外。“法律另有规定除外”中的“法律”，就包含司法解释，所以司法解释与《物权法》并不发生冲突。

法条链接：

1.《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

2.《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

案例：

2010年9月6日，胡某与张某签订房屋买卖合同，胡某购买张某位于北京市昌平区鼓楼北街三号院某号房屋，约定购房款95万元，胡某一次性付清购房款后，双方到房管部门办理房屋过户手续。2010年9月28日，胡某一次性付清了购房款，当日张某与胡某即进行了房屋交接手续，将房屋交付给胡某。在双方前往房管部门办理登记手续时，因张某未带齐过户所需的全部证件，当天未能成功办理过户手续。2010年9月30日，当双方再次去办理过户登记手续时，因房屋登记管理部门内部安排，当天不办理过户登记手续，而未能办理过户 。2010年10月9日，胡某得知其购买的北京市昌平区鼓楼北街三号院某号房屋，已在10月8日被法院查封，因为案外第三人王某持法院生效判决，申请强制执行张某拖欠的50万元，根据王某的申请，法院查封了该房屋。

律师评析：

在本案中，胡某付清了购房款，并实际占有房屋，也缴纳了房屋占有使用期间的物业费用，但由于未办理过户登记，胡某仍不是房屋的所有权人，在案外第三人申请对该房屋进行查封时，胡某能否成功申请执行异议呢，这个问题在《物权法》颁布实施后，司法实践中的处理，是比较混乱的。

根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，在胡某没有过错的情况下，人民法院是不得查封、冻结该房屋的，胡某的执行异议申请是可以成立的。

但根据《物权法》第十五条的规定：未办理物权登记的，不影响合同效力。第十六条的规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条的规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。若严格按照不动产登记生效原则，本案中，由于房屋并未办理登记手续，胡某并不是房屋的所有权人，房屋的所有权人仍是张某，因张某拖欠案外第三人欠款，法院查封张某名下的房屋，也是合法的。至于胡某的损失，可以根据房屋买卖合同，要求张某承担违约责任，赔偿损失。

目前，在司法实践中，有法院根据最高法院司法解释认为执行异议成立的，也有法院根据《物权法》的规定，认为执行异议不成立，驳回异议申请的。这里存在一个最高院的司法解释与《物权法》的冲突问题，根据效力，《物权法》作为人大通过的法律，其效力肯定是高于最高院的司法解释的，若根据《物权法》来执行，是不存在法律上的问题的。但由于在《物权法》颁布实施前，我们就一直在实际执行着物权登记生效的原则，《物权法》只是确认了该原则，而并非物权法首创。最高法院的司法解释，实际上也是在考虑物权登记生效原则的前提下，作出的变通性规定，是为了平衡第三人与强制执行申请人之间的利益。

所以，即便在《物权法》已经明确了该原则的情况下，仍有很多法院，基于利益平衡的考虑，在适用最高法院的司法解释，可能这种处理方法，更能达到实体上的公平，更能合理的保护第三人的利益， 但在适用最高法院司法解释的时候，可能就存在一个与《物权法》冲突的问题，就存在法律上的障碍。

因此，希望最高法院能够及时对该司法解释作出废止或变更性的规定，或作出新的司法解释，以更好地解决此类执行问题，统一司法尺度。

《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。” 本人认为，最高法院这一条解释似乎不妥。第一，文义结构不严谨。第一款是原则性的规定，规定第三人购买被执行人房产（明确起见，以房产为例）未办理过户登记的，不论是否全部付款及实际占有，人民法院都可以查封、扣押、冻结。第二款应该是补充性的规定，但司法解释却作了与第一款意思截然相反的规定，即规定“如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，如规定为“如果第三人对此没有过错，人民法院应当解除查封、扣押、冻结”，文义结构和实际操作步骤还能顺畅。第二，不符合物权登记制度。需登记、公示的物权，它的权利的取得是在办理登记手续以后，支付价款及实际占有都只能证明作为债的合同成立与否。就是说，房屋买卖合同中，如未办理过户手续，则买方还不是房屋的所有人。而未取得物权的第三人不能就物权对抗他人，不论其是否有过错。因此，对被执行人出卖而未办理过户登记手续的房产，法院能够查封、扣押、冻结，无过错的第三人（买方）无权就强制措施提出抗辩，只能在法院采取强制后，对卖方提起合同违约之诉。

【案情】

2008年6月19日，李某向徐某借款30万元。后因李某未按时归还欠款，徐某诉至法院，经调解，李某返还徐某借款本金30万元及其利息。调解书生效后，李某未履行给付义务。2010年8月9日，徐某向法院申请强制执行。经查，2008年7月18日，李某与曹某签订了《二手房屋转让合同》，合同约定：李某将商品房一套转让给曹某，转让金额为30万元，除去银行的按揭欠款20万元，曹某一次性支付李某10万元；银行按揭欠款20万元，由曹某负责偿还；在银行按揭还清后，李某必须配合曹某办好房产过户有关手续。因曹某至今每月都在归还银行按揭贷款，故双方一直没有办理房屋过户手续。2010年8月9日，法院依徐某申请查封了该套房屋。2010年9月19日，法院裁定拍卖上述被查封的房屋。拍卖过程中，曹某向法院提出执行异议，认为法院查封的房屋属于其所有，且实际占有和管理了该房产，请求法院中止对该房产的执行，并解除查封。

【分歧】

对该房产能否强制执行，有两种不同意见。

第一种意见认为，房屋买卖未办理过户登记手续，本案所涉房屋的所有权人仍为被执行人李某，曹某提出的异议不能成立，法院应裁定驳回曹某的异议。因此，法院可以强制执行。

第二种意见认为，李某与曹某之间的《二手房屋转让合同》应属合法有效，而且曹某已付购房款，且实际占有和管理了该房产，其利益应受到法律保护，故法院应中止对该房屋的执行。

【管析】

原作者习国文赞同第一种意见，认为本案可以继续执行，并主要从两个方面予以说明。 http://807.tianya.cn/count?t=FPUtXz4JeSgC5UKxAxrW&backurl=http://gamety.tianya.cn/gamead/lsmj/2012/05/15/417051.shtml

一、 李某与曹某所签《二手房屋转让合同》是否有效？本案所涉房屋所有权归谁？

按照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，不动产物权的确立，以登记为准。但设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同不是以登记为生效要件，而是合同成立时即发生效力。本案中，曹某与被执行人李某签订的《二手房屋转让合同》，应认定为合法有效，但合同签订后双方一直没有办理登记手续，故房屋所有权没有发生移转，仍属被执行人李某所有。

二、 针对第三人已支付价款并实际占有的房产能否执行？

按照《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，本案中，曹某虽然管理和实际占有了查封财产，但至今每个月仍在归还银行贷款，交易价款并未全部支付，所以法院可以依法查封该房屋。但曹某基于有效合同而享有的权利仍然受到保护，曹某因此而造成损失可以要求被执行人李某返还购房款及赔偿相关损失。

综上所述，曹某提出法院查封的房屋属于其所有，要求法院裁定中止对该房屋的执行并解除查封的异议不成立，应予以驳回。

笔者赞同第二种意见，认为法院应中止对该房屋的执行。其理由如下：

1、本案中，曹某已经实际占有并管理了查封财产已无争议，争议的焦点在于如何理解“已经支付全部价款”。 该房产系按揭房产，其价值为“首付+按揭款”，李某实际支付只是首付，余款是以银行按揭欠款的形式支付的，李某与曹某签订了《二手房屋转让合同》明确约定“李某将商品房一套转让给曹某，转让金额为30万元，除去银行的按揭欠款20万元，曹某一次性支付李某10万元；银行按揭欠款20万元，由曹某负责偿还”，曹某已支付李某10万元，且至今每月都在归还银行按揭贷款，即银行按揭欠款已转移给了曹某，且曹某一直在履行归还银行按揭贷款的义务，应当认为曹某“已经支付全部价款”， 其利益应受到法律保护，法院应依据最高法院的司法解释中止对该房屋的执行。

2、即或认为曹某未“已经支付全部价款”并继续执行该房产，还有一个“无益执行”的问题，李某对该房产已无任何利益，强行处置只是增加诉累，并制造矛盾。

综上所述，曹某已付购房款，且实际占有和管理了该房产，其利益应受到法律保护，故法院应中止对该房屋的执行。

房屋所有权人将房屋出售后，双方尚未办理产权转移登记手续时，原产权人因其他民事纠纷被第三人起诉并被法院查封了涉案房屋，房屋买受人起诉要求确认房屋买卖合同有效并

请求法院判令产权人办理过户手续，这类案件是商品房买卖合同纠纷的常见类型。审理此类案件存在两个问题：一是程序问题，即房屋买受人未对查封的房屋向执行法院提出异议，能否迳行提起民事诉讼？二是实体问题，即未办理过户登记的房屋，法院能否进行确权？关于程序问题，实践中存在两种观点。一种观点认为，根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》（试行）关于对案外人异议处理的相关规定，买受人应先向执行法院提出异议，对执行法院的处理不服，可另行提起民事诉讼。买受人未经执行异议这一前置程序直接提起民事诉讼的，法院应驳回其起诉。另一种观点认为，法律并未明文规定执行异议是提起民事诉讼的前置程序，买受人直接提起民事诉讼并无不当。关于实体问题，实践中也存在两种观点。一种观点认为，法院不应予以确权，因为《物权法》明确规定登记才产生房屋所有权变更的效力，房屋买卖合同有效仅产生债权效力，不能产生物权变动的效力。另一种观点认为，《物权法》已规定人民法院作出的裁判文书也是物权变动的依据之一，从充分保护买受人利益的角度出发，法院应当予以确权。

我们认为，对上述程序问题，由于法律并没有对当事人的此项诉权作明确限制，从最大程度保障当事人诉讼权利的角度出发，应允许买受人直接提起民事诉讼。对实体问题，虽然我国物权法对不动产物权变动采取登记要件主义，买方未办理不动产物权登记的，尚未取得物权，但最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”可见，该条规定实则对物权公示公信原则作了例外性规定。在此种情形下，应保护善意第三人的利益，虽然善意第三人尚未取得物权，但在执行程序中“人民法院不得查封、扣押、冻结”该不动产，在执行异议之诉中，法院可支持善意第三人的诉请，将不动产物权的权属确定给他，且停止对该标的的执行。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。这主要是因为我国的不动产登记实际上较混乱，近来大量的新农村建设及城市拆迁更使房屋的权属区分不明，如果完全按照登记来确权，将导致大量无辜的买受人合法权益受到侵害。买卖拆迁安置房，往往无法过户，但巨大的市场

需求使得交易大量存在，如果在过户前出卖人有被执行案件而使得房屋被查封并强制执行，不利于对第三人合法权益的保护，也不利于交易安全和社会稳定，法院强制执行时，也会遇到巨大阻力。本案中钱某购买了赵某的房屋并实际占有，按照合同约定全面履行了义务，而赵某却一直没有履行办理变更登记的义务，对此，钱某没有过错。法院在执行孙某的普通债权时与钱某的普通债权发生冲突时，按照上述的规定，就不得查封该房屋，因此钱某的异议成立。既然在执行孙某的债权案件中不得查封赵某的房屋，

【案情】2008年，魏伟自建房屋一栋。同年9月，魏伟将其中一层卖给了陈晨，并签订协议，约定由魏伟负责办理房产证。随即，陈晨支付了全部房款，魏伟将房屋交付给了陈晨使用。其后，陈晨催促魏伟办理房产证，魏伟以正在办理为由，一直没有给陈晨办房产证。实际上，魏伟已在2009年办理好了房产证，但对过户手续一直拖着不办。后来魏伟生意失败，债主纷纷起诉，魏伟名下的全部房产，包括陈晨现在居住的房屋，均被法院查封。陈晨知晓其居住的房屋被法院查封以后，向法院申请解除查封。

【分歧】债务人负债以前出卖给他人但未过户的房屋，法院能否予以查封？存在两种不同的意见。

第一种意见认为，根据《物权法》的规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，陈晨现居住的房屋产权为魏伟所有，法院查封并无不妥，为保护债权人的合法权益，不应当解除查封。

第二种意见认为，魏某应当继续履行合同，将房产过户到陈晨名下，法院应当解除查封。

【评析】笔者同意第二种意见。理由如下：

陈晨与魏伟签订的《房屋买卖合同》合法有效，陈晨已经支付全部房款，魏伟已将房屋交付给陈晨使用，根据诚实信用原则，魏伟应当继续履行合同，将房产过户到陈晨名下。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定：被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、

扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中陈晨对未及时办理房产证没有过错，法院查封应当解除。

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