离婚讼诉案中按揭贷款房屋物权取得时点与所有权归属

离婚讼诉案中按揭贷款房屋物权取得时点与所有权归属

案由：尚某诉程某离婚房屋所有权归属案

原告：尚某（女）居住地址：A市清碧小区A栋16层1号

被告：程某（男）居住地址：同上

案情介绍：程某2006年大学毕业后，留在A市工作。因为工

作和生活需要，程某于2008年2月与A市某房地产开发商签订商品房购销合同，购买其开发的清碧小区住宅用房一套。房屋坐落于：A市滨江大道清碧小区A栋16层1号，房屋建筑面积120.50平方米，房屋总房价款50万元人民币。程某在签订购房合同后，按合同约定于2008年2月25日付清首付款15万元人民币。余款35万元，采取向银行按揭贷款20年，按月分期支付。该合同依法于2008年3月到A市房屋权属登记管理部门进行备案，并办理相关登记手续，取得商品房预售预告登记证和商品房抵押预告登记证。程某于2008年5月起开始归还银行房贷，2009年5月该小区竣工并通过验收，交付使用。程某取得房屋钥匙，并居住生活。2009年程某与尚某结婚，并于当年8月17日到A市民政部门办理结婚登记。此后程某与尚某一直居住在该房屋内。2009年10月房开商办理了房屋所有权证，证上载明，房屋所有权人为程某，共有情况为：单独所有，无其他共有人。

2010年4月，程某以婚姻感情破裂为由，向民政部门提出，

申请与尚某离婚，尚某也同意离婚。在财产处分上，被告程某主张该房屋的产权为本人单独所有。原告尚某遂起诉到法院，要求该套房屋按夫妻共同财产进行分割。

本案件焦点在于：1、该房屋物权取得的时点认定是登记时还是产权证上所载时间。2、该房屋属婚前个人所有财产还是婚后夫妻共同财产。

争议与分歧意见：被告程某认为：该房屋物权取得时点应为

2008年3月，首次到房屋权属登记管理部门进行预告登记时；该房屋应属于婚前个人财产。理由如下：1、根据《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。房开商于2008年代本人到房屋权属登记管理部门进行预告登记，房屋权属登记管理部门按《房屋登记办法》进行了审核，在规定时限内发出了预告登记证。预告登记簿上记载产权所有人就只为本人一人，其登记真实合法有效，具有法力效力及公示作用，能对抗善意第三人。其买卖关系一经登记，本人就具有对该物权的所有权。2、根据《物权法》

第17条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。2009年房产部门颁发的房产证上载明该房屋的所有权人为本人且为单独所有，并无其他共同共有人。<提供房屋产权证复印件> 3、根据《物权法》第20条第一款规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。2008年3月房开商已代本人到房屋产权管理部门办理了预告登记且取得了相关证件，本人也未曾以任何方式同意增加共有人。4、该房系婚前本人以个人独立身份签订的购买合同购买，并按合同约定独立支付首付款。<出示购房

合同原件，购房发票，首付款收据等作为证据> 。作为合同主体的一方，签订的合同，并不因为买方的婚姻状况发生改变而自动变成夫妻双方与房开商签订购房合同。且与房开商签订合同时，本人属于未婚，当时民政部门也出具了未婚证明。合同上购买人也为本人，并无其他共有人。办理按揭贷款时，出具了本人的未婚证明，及个人收入证明,房屋他项权利证上载明的房屋所有权人为本人，借款人也为本人。<出示盖有房屋产权管理部门‘复印件与原件相符’印鉴的房屋他项权证复印件>。且于2008年5月起开始独自归还银行房贷。本人不仅独立支付首付款。还独立归还了婚前25个月的房屋贷款<出示归还银行贷款的活期存折复印件一份>，婚后也继续独立承担归还银行贷款，<出示婚后继续还贷的银行存折复印件>。所以，程某认为该房屋物权的取得时点应是到房屋产权管理部门进

行登记时，该套房屋是应属婚前个人财产，共有情况为单独所有。

原告尚某认为该房屋物权的取得时点应是房屋产权证上所载

时间；该房屋应按夫妻共同财产进行分割。理由如下：1、根据《物权法》第17条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。房开商于2009年12月办理的房产权证，是产权所有人取得该物权的重要凭证，所以该房物权取得的时点应为产权证上所记载的时间。2、虽然首付为程某婚前单独所付，婚后本人也确实未归还过银行贷款。但婚后因为程某工资偿还贷款后，所剩不多。且程某支付房贷后，家中一切开支均不再负担。家庭生活的所有开支均是由尚某的工资，奖金，及其他合法收入来支付，<出具水，煤，电，物管等生活开支的收据>。婚后夫妻生活在一起，期间的收入，

负债都应作为夫妻共有财产来处理。婚前程某也未到公正处要求进行婚前财产公正，或以其他方式证明该房屋系被告单独所有的财产。3、2009年12月房开商办理产权证到业主手中时，程某已和本人缔结了婚姻关系，该房屋属婚姻关系续存期间取得，应视为夫妻共同财产。房开商办理房屋所有权证所时，房产权证上载明只有原告为房屋所有权人，并且为单独所有，是房屋权属登记管理部门按房开商提供购房人的相关资料进行的登记。所以尚某认为该房屋物权取得的时点应为产权证上所载时间，该房屋所有权性质应为夫妻共同财产。

结论：本人认同被告程某的观点，认为：1、该房屋物权取得的时点应以首次在房屋权属登记管理部门登记的时点来认定。2、该房屋应属婚前个人所有财产。

一、该房屋物权取得的时点应为首次在房屋权属登记管理部门登记的时间来认定。

理由及依据为：1、我国属于大陆法系国家，不动产登记制度采用的是权利登记制，兼采托伦斯登记制。权利登记制：登记机关对权利人的申请进行进性实质性审查，登记是由房地产所在地的登记机关备置登记簿，簿上记载房地产权利的取得、变更过程，使有利害关系到的第三人可就登记簿的记载推知该房地产产权状态，若房地产权利的取得未经登记，便不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事人之间也不发生效力。登记机关对登记申请采取实质审查主义，登记权利的现状；登记有公信力即登记簿上所载事项，对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。托伦斯制：不动产在核准

登记以后发给权利人权属证书，房地产权利一旦载入政府产籍，权利状态就明确地记载在权属证书上，权利人可以凭证行使房地产权利。房地产权利一经登记便具有绝对真理的法律效力。房产证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权的凭证，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。被告与房开商签订的商品房买卖合同，属于债权债务合同，而房地产管理部门发放的产权证，实际上是债权变成物权的实证，房屋所有权证是权利人取得物权的主要凭证。产权证上记载产权人是程某，则该房屋产权为个人，按揭贷款为其个人债务，结婚后配偶一方参与清偿贷款，并不能改变该房屋为个人财产的性质。根据《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。买卖双方于2008年签订商品房买卖合同，也于同年到房地产管理部门进行了备案登记，其登记就具有法律效力及公信力，也才具有公示作用。物权法也规定，不动产以登记为公示。

2、在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。

二、该房屋应按婚前财产进行认定，其法律依据如下：

1、2009年办理房屋所有权证时，房屋权属登记机关对程某提供登记的要件进行了实质性审查，其提供的资料齐全，真实、合法，有效。预告登记时确定的原告婚姻状况为未婚，登记为程某一人单独所有，是合法有效的。所以该物权应属婚前个人财产。

2、原告以婚后取得房产证的时间来判断为夫妻共同财产还是

个人财产是不严谨及缺乏理论依据的。婚后取得的房产证是由于被告婚前与房开商签订了商品房购买合同的结果，是个人财产具体形态的转化，这存在因果关系，而且尚某以婚后共同偿还房贷为由，确定该房屋为夫妻共同财产也无法律依据来支持，虽然存在婚后共同还贷部分，但婚前所购房仍属于程某独立行为，且其支付了首付款和部份按揭。所以不能仅仅因为尚某参与了婚后还贷就改变房屋所有权归个人所有的属性。如果仅以婚后取得产权证为由，来判定房屋为共同产权有失公平。

3、房开商于2008年3月到房屋产权管理部门进行了预告登记，<出示预告登记证复印件>。 预告登记 实际上是不动产物权变动的一种特殊的公示方法，所登记是由 债权 转变为 物权 。根据《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。明确确立了的物权行为原则，程某和房开商的房屋买卖合同一经依法登记，程某便对该物权具有占有、使用、处分的权利。原告在与被告缔结婚姻关系以前，已经签订了商品房购买合同，且已到房屋产权管理部门进行了登记，其登记合法有效，登记簿上也有记载。所以应认定该房产应为婚前财产。

4、《合同法》第44条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。原告与房开商所签商品房购买合同，双方存在买卖关系，买方有交付资金的义务，卖方有按合同约定，到期履行合同约定的义务。

5、2001年修改后的《婚姻法》第十九条 第一款 夫妻财产约

定 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。房开商在原告与被告结婚后办理了产权证， 2009年12月取得产权证时，原告也知道此房的产权所有人为被告，且为单独所有的情况。并未要求被告一同到房屋产权登记管理部门进行更正登记，增加原告为房屋所有权人，产权共有情况登记为共同共有。其行为已表示默认承认该房为程某一人单独所有。最高人民法院关于《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十九条 婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转为共同财产。因为该房系婚前被告所签合同购买，也于依法于婚前进行了相关登记，虽然此后婚姻关系发生变化，但依据此条司法解释，此房产并不随婚姻关系的延续，而转为夫妻共有财产。 最后，对于原告尚某提出的程某婚前单独支付预付款，婚后其也确实未归还过银行贷款。但婚后程某工资偿还贷款后，所剩不多。且程某支付房贷后，家中一切开支均不再负担。家庭生活的所有开支均是由尚某的工资，奖金，及其他合法收入来支付，婚后夫妻生活在一起，期间的收入，负债都应作为夫妻共有财产来处理。被告婚前支付了首付款，但只是房屋总价款中的一小部份，绝大部份房款还应由婚后夫妻共同偿还的，该房屋应界定为夫妻共同财产,此两条理由无法律条文及司法解释给予支持。但对于婚后共同偿还部份，是作为夫妻共同债务来偿还的，不论以一方还是双方的收入还贷，均应认定为是夫妻共同还贷。所以程某对尚某的此部份资金投入应当予以经济补偿，以维护原告尚某的经济利益不受侵害。

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