珠江新城住宅、商铺、写字楼市场分析

珠江新城调研报告

珠江新城住宅、商铺、写字楼市场分析

一、珠江新城概况.................................................... 3

（一）总体概况 .................................................. 3

（二）土地利用现状及特征 ........................................ 3

1、西区A、E、I区............................................ 3 2、中轴线区B、F、J区........................................ 4 3、东1区C、G、K区.......................................... 4 4、东2区D、H、L区.......................................... 5 5、东3区M、N区............................................. 5 （三）各项配套设施现状 .......................................... 5

1、文化教育设施配套.......................................... 5 2、金融配套.................................................. 5 3、饮食配套.................................................. 6 4、商业配套.................................................. 6 （四）交通组织现状及规划 ........................................ 6

1、交通现状.................................................. 6 2、交通规划.................................................. 6 （五）大型建筑工程 .............................................. 7

1、广州图书馆新馆............................................ 7 2、广东省博物馆新馆.......................................... 8 3、广州市第二少年宫.......................................... 8 4、广州歌剧院................................................ 8 5、电视观光塔................................................ 8 6、双子塔.................................................... 9 （六）SWOT分析.................................................. 9

1、优势分析（S）............................................. 9 2、劣势分析（W）............................................. 9 3、机会分析（O）............................................. 9 4、威胁分析（T）............................................. 9 二、住宅市场分析................................................... 10

（一）供应量分析 ............................................... 10 1、已售住宅项目............................................. 10 2、在售住宅项目............................................. 11 3、潜在供应住宅项目......................................... 11 （二）住宅产品及价格特征分析 ................................... 12

1、住宅使用用地现状......................................... 12 2、住宅开发情况............................................. 13 3、住宅产品分析............................................. 13 4、住宅价格分析............................................. 15

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5、住宅二手市场现状及前景分析............................... 16 （三）竞争区域比较分析 ......................................... 17

1、天河北板块............................................... 17 2、东风东板块............................................... 18 3、滨江东板块............................................... 19 三、珠江新城商铺市场分析........................................... 23

（一）商铺概况 ................................................. 23 （二）分布特点 ................................................. 23 （三）商铺类型及经营特点分析 ................................... 23

1、专业市场................................................. 23 2、裙楼商场................................................. 25 （四）商铺面积及租售价格分析 ................................... 27

1、裙楼商场................................................. 27 2、专业市场................................................. 28 （五）裙楼商场经营定位建议 ..................................... 30 （六）投资风险提示 ............................................. 30 （七）前景展望 ................................................. 31 四、珠江新城写字楼市场分析......................................... 34

（一）写字楼供应量分析 ......................................... 34

1、2004年前珠江新城竣工写字楼项目 .......................... 34 2、2005年珠江新城竣工写字楼项目 ............................ 35 3、2006--2007年竣工的写字楼项目 ............................ 37 4、初步预计2008年-2010年竣工的写字楼项目 .................. 39 （二）写字楼产品特征分析 ....................................... 41 （三）价格特征分析 ............................................. 45 （四）客户群分析 ............................................... 45 （五）竞争区域比较分析 ......................................... 47

1、天河北-体育中心商务区.................................... 47 2、琶洲商务区............................................... 50

二零零五年七月

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珠江新城调研报告

一、珠江新城概况

（一）总体概况

珠江新城，位于天河区西部，广州新城市中轴线上，东起华南大道，西至广州大道，南临珠江，北达黄埔大道。总规划用地面积6.44平方公里，核心地区约1平方公里，商建面积约450万平方米，规划将容纳17-18万居住人口，提供近30万个就业岗位。

珠江新城规划中是21世纪广州市中心商务区的重要组成部分，具体的功能定位为：作为广州市21世纪城市中心商务区硬核的一个重要组成部分，将发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施区，推动国际文化交流与合作的基地。

珠江新城建成后以冼村路为界，分东、西两区，东区以居住为主，西区以商务办公为主，两区以珠江滨水绿化带和东西向商业活动轴线贯通。在广州城市中轴线和珠江新城景观轴的交汇处，规划拟建多个标志性建筑，如广州歌剧院、博物馆、图书馆、青少年宫等重要公共设施，中轴线广场群、海心沙市民广场等。

（二）土地利用现状及特征

珠江新城总规划用地面积6.44平方公里，城市主次干道将珠江新城划分为14个街区。规划功能区由西到东主要有以下几个：西区、中轴线区、东1区、东2区和东3区。

1、西区A、E、I区

A区以商务办公为主。该区目前土地开发进度较慢，投入使用的仅有广东省检察院、广州市检察院和美居中心；在建项目也很少，写字楼海联大厦已处于停工状态，其余地块大部分为空地，广州市妇女儿童医疗保健中心仍未见动工。 E区为商住区。该区开发较早，几块居住用地已有商住楼建成并入住，如丽晶华庭、南天广场、漾晴居、星汇园和双城国际，建成在售的也有星汇国际大厦和华普广场。另外，广州海关新业务技术综合楼和110千伏花穗变电站工程仍在

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建当中。

I区为商务办公与商住综合区。该区配套较齐全，空置地块不多。建成已入住的住宅包括名门大厦、新大厦、远洋明珠大厦、浩瀚华轩和碧海湾，在售的也有星辰大厦和保利香槟花园；而写字楼则大部分处于建设当中，包括保利大厦、发展中心大厦、南方电力调度通信大楼、广州国税大厦和广州信合大厦。此外，广东检验检疫大厦、国门酒店和恒福中学珠江新城校区都已投入使用，广州市房地产交易中心也已进驻浩瀚华轩的裙楼写字楼办公。

2、中轴线区B、F、J区

B区为入口广场与金融办公区。该区位于珠江新城新城市中轴线入口，有较大面积的绿化用地，其余用地大多未开发。投入使用的仅有珠江新城广场，在建的仅有富力的写字楼项目富力盈隆大厦，而珠江新城金融业务楼也处于停工状态。

F区为商贸办公区与中央广场。该区用地较少，除绿化外皆为商务金融办公用地。除美居中心投入使用外，富力君悦大酒店、广东全球通大厦和珠江金穗大厦都在建设当中，其余用地还未开发。

J区为商务办公区与文化广场。该区以商务和文化设施用地为主，多个项目在如火如荼地建设当中，其中包括珠江新城七大地标中的四个--广州市第二少年宫、广州图书馆新馆、广州歌剧院和广东省博物馆新馆。在建的还包括富力中心大厦和合景大厦两个写字楼项目和富力丽思卡尔顿酒店，其余还有美居中心的临时建筑和少量空地。

3、东1区C、G、K区

皆为自然村庄与村留商住用地。C区现为冼村的村镇用地。G区有几块中海地产的地块，暂时仍未开发，在建的有一个冼村商住楼项目。其余还包括一些食肆，美居建材中心、车展中心和装饰材料中心的用地。K区一半的用地现时为猎德村的村镇用地，住宅项目利雅湾已建成入住，此外利雅湾南区和中海地产的几个地块正准备动工。

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4、东2区D、H、L区

D区为商务办公与商住综合区。该区现时主要为专业市场的集中地，包括有晶都汽车城、南兴装饰材料城、金天马石材街、金天马家私广场和广东国际名车城专业市场，也有少部分的住宅区，如石牌村回建房、华骏花园、君怡大厦和汇豪大厦。写字楼仅有勤建商务大厦在售，住宅有合景太富和中海地产两个项目在动工之中。

H区为别墅区与珠江公园。该区地块较少，除珠江新城别墅和珠江公园外，剩下都是比较小的地块，有个天河石东甲子村复建房的项目在建。

L区为商住用地。该区已建成三个大型住宅小区，包括金碧华府、凯旋新世界和新城海滨花园，大部分已入住，还有一个力迅的大型住宅项目--上筑也在建当中。此外还有部分猎德村的村镇建设用地。

5、东3区M、N区

M区为文化娱乐综合区与赛马场。该区除已改变为汽车城的赛马场外，还未见任何文化娱乐的味道。已有住宅包括天骏花园、跑马地花园和骏逸苑，在售住宅有新推的马赛国际公寓，而写字楼项目就有富力科迅大厦和联通新时空广场在建。其他仍有不少面积的空地和谭村的村镇用地。

N区为商住与酒店区。猎德污水处理厂占据该区的几乎一半用地，住宅仅有已建成入住的南国花园，其余大部分为空地。

（三）各项配套设施现状

1、文化教育设施配套

广州市恒福中学（珠江新城校区）、南国花园中学、天河第一中心小学、南国花园小学、猎德小学、红线女艺术中心等。

2、金融配套

中国工商银行、中信银行、招商银行、深圳发展银行、上海浦东银行、中国

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