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（一）非人格性：例外（尸体、捐献的器（2）相容之排他1、所有权——他物权2、三、物权的变动概念：是物权的发生、官、假牙）（二）有体物：例外（无形的担保物权——担保物权（二）优先效力物权变更和消灭的总称。其具体包括：１、自然能量，电、热、光波、有线电视讯号的优先效力体现在如下两个方面：（1）物物权的发生２、物权的变更３、物等）无线电频谱资源属于国家所有（三）权优先于债权： 1、破除债权 2、优先受偿权的消灭原则（公示原则和公信原可支配性（四）独立性：例外：买卖不破租赁、海商法上的优先权、则）

二、物的分类（1）原物、孳息：如果B工资债权（2）、物权之间的优先效力——Ⅰ、公示原则，指物权在变动时，物是A物基于自然规律、法律规定、游戏排他之相容：同一个标的物上存在两个以上必须将物权变动的事实通过一定的公规则而产生出来的，那么B物就是孳息，物权的先成立的物权优先于后成立的物权。示方法向社会公开，从而使第三人知A物就是原物。这一原则有两个例外：1、法定物权优先于道物权变动的情况，否则不能发生物

按产生原因不同分为天然孳息（出产意定物权，权变动的效力。（1）不动产的公示：的果实、产的幼崽、定期挤的奶、定期剪例如法定抵押场合：留置权＞抵押权＞质登记（一）登记的概念:所谓登记是指下的毛）、法定孳息（租金、利息、股息）权；法定抵押权＞意定抵押权；经权利人的申请由登记机关将物权的和射幸孳息（彩票的奖金）自愿登记场合：质押占有先于抵押登记时：发生、变更和消灭的事实记载在登记

原物和孳息是相互独立的物。所以如留置权>质押权>自愿登记的抵押权簿上，从而对于物权的变动予以公示果孳息还没有和原物分离，那么只是原物抵押登记先于质押占有时：留置权>自愿登的行为。不动产登记分为三种登记，的组成部分，而不是孳息。并且孳息是针记的抵押权>质押权>未登记的抵押权分别为：设立登记、变更登记和注销对原物所说，不能在没有原物的场合单独2、他物权成立在后，但是优先于所有权登记。（二）登记主管和管辖:不动产称为孳息（三）追及效力：含义：物在召唤主人，即登记，由不动产所在地的登记机构办

如果没有法律特别规定或当事人另有不论标的物辗转于何人之手物权人均可追理。国家对不动产实行统一登记制度。约定，原物的效力及于孳息；及到物之所在行使其权利。（2）例外：动统一登记的范围、登记机构和登记办

孳息的归属：在原物的所有人和用益产的善意取得制度法，由法律、行政法规规定。（三）物权人之间，孳息归用益物权人（四）物上请求权（详见下面物权的保护登记程序

在原物所有人和他人之间，在非买卖这一块） 1、当事人申请当事人申请不动合同的场合采用所有人主义，即原物属于二、物权的类型产登记的，应当根据不同登记事项提谁，产生的孳息就属于谁；在买卖合同中物权法定原则：指物权的种类、物权的供权属证明和不动产界址、面积等必采用交付主义，交付之前产生的孳息归出内容和效力都只能由法律加以规定，当事人要材料。当事人申请登记之行为的性卖人，交付之后产生的孳息归买受人，因不得任意创设，其具体内容包括：质，因不同的立法例而有所不同，在此有可能会产生买受人虽然还不拥有买卖1、类型法定，又被称之为类型强制所采物权变动形式主义的立法例中当事物的所有权，但已经拥有了买卖物所产生谓类型法定是指物权的类型只能又《物权人登记申请行为属于物权法行为（即孳息的所有权。法》或者其他法律规定，不得由当事人随意以变动物权为内容的意思表示）；在

收益和孳息的区别：收益是孳息的上创设，即当事人在其协议中不得明确规定其采物权变动的意思主义和折中主义的位概念，收益包括孳息，但不限于孳通过合同设定的权利为物权，也不得设定与立法例下登记申请行为属于事实行息―――孳息是不需要人付出额外劳动法定的物权不相符合的物权。当事人创设物为。

的；权法所未规定的物权不能发生物权的效力，2、登记机关进行审查（1）登记

（2）主物、从物：但是这并不能否定当事人的约定的效力，当机关应当履行下列职责①查验申请人主物与从物是指两个特定物的关系；主物事人的约定仍然有效，只不过只能在当事人提供的权属证明和其他必要材料；②与从物必须是互相独立的物；主物与从物之间发生法律效力（作为合同只产生债权效就有关登记事项询问申请人；③申请在使用价值上有主从关系例：A物脱离B力）。登记的不动产的有关情况需要进一步物仍然有本来的使用价值的就是主物\\B2、物权的内容由法律规定，而不能由当事证明的，登记机构可以要求申请人补物脱离A物失去了本来的使用价值的就是人通过协议设定。充材料，必要时可以实地查看。（2）从物 3、物权的效力必须由法律规定，而不能由登记机构在登记的过程中不得有下列

一、物权的概念：物权是指权利人依法对当事人通过协议加以设定。行为①要求对不动产进行评估；②以特定的物享有直接支配和排他的权利，包4、物权的公示方法必须由法律规定，不得年检等名义进行重复登记；③超出登括所有权、用益物权和担保物权。（《物由当事人随意确定。物权法定原则与合同自记职责范围的其他行为。3、登记在经权法》第2条）特征：1、物权是民事财由原则的区别体现了合同法与物权法的不过审查后符合登记的条件的，登记机产权的一种，在这一点上物权与债权相同之处。关应当如实、及时登记有关事项。（四）同。作为财产权，物权以可流转为其原则物权法定原则不仅仅禁止当事人约定关于不动产登记簿的效力1、不动产登以不得流转为例外；由于物权是财产权所法律所未规定的物权类型和内容，而且也限记机关应当设置和保管不动产登记以物权受到侵害以后可以通过损害赔偿实制法律以外的其他法律规范创设《物权法》簿，不动产登记簿是物权归属和内容现完全救济；又由于物权是财产权所以其和其他法律所未规定的物权类型，因此行政的根据。2、不动产登记机关应当为不受到侵害以后即便权利人受有精神损害也法规、地方法规和部门规章等均不能创设物动产权利人出具权利权属证书3、权利不得要求精神损害赔偿。2、物权的客体权类型和改变法律所规定的物权内容。人、利害关系人可以申请查询、复制是特定的物 3、物权是支配权、绝对权和民法上物权的种类(所有权、用益物权、登记资料，登记机构应当提供。（五）对世权担保物权、占有)；民法学上物权的分类(自更正登记不动产登记错误的真正权效力（物权的优先效力物上请求权）：（一）物权和他物权、动产物权与不动产物权、主利人和利害关系人可以申请登记机关排他效力物权排他性的含义——谁应受物权与从物权、所有权与限制物权、有期限将有关登记事项予以更正是为更正登到保护，谁应受到排斥1）不相容之排他物权与无期限物权、民法上的物权与特别法记。

1、所有权——所有权2、以占有为内容的上的物权、本权与占有) 不动产登记机关进行更正登记的前用益物权——以占有为内容的用益物权提是：申请人有确凿的证据证明登记

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错误的；或者登记名义人同意进行更正登有权 2、物权的消灭①、民事法律行为：注意：物上请求权与侵权之债请求记的。有这两种情形之一的登记机关应当1、单方行为——抛弃2、双方行为——物权权的区别①过错：物上请求权不要求予以更正。合同，但只能是相对消灭 ②、民事法律行妨害人有过错；侵权之债要求加害人

（六）异议登记1、异议登记的概念：为以外的原因：1、标的物灭失。 2、期间主观过错②损害：物上请求权不要求所谓异议登记是指利害关系人认为不动届满。对于有期限的物权，其期限届满的该有实际损害；侵权之债要损害才有赔产登记簿存在错误为了防止其利益受有损物权归于消灭，例如土地承包经营权、建设偿③时效：物上请求权不适用诉讼时害请求登记机关将其对于该不动产登记簿用地使用权和地役权3、混同。所谓混同效；侵权之债适用诉讼时效

的异议予记载在案从而防止第三人善意取是指他物权与所有权同归一人的情形，此时4、物上请求权的类型标的物返还得的临时性法律制度。他物权由于没有存在的必要因此归于消灭。请求权、妨害排除请求权、妨害预防

2、异议登记的法律后果（四）基于法律行为的物权变动（必须公示）请求权和恢复原状请求权

（1）异议登记后针对该异议事项第三公式：合同+公示+物权变动（1）标的物返还请求权对于标的物人不能再构成善意，因此也就无法善意取我国物权依据法律行为而进行变动的有占有权能的人对于无权占有标的物得该项物权。（2）异议登记并不能阻碍登兼采折中主义和意思主义，但是以折中主义的人享有请求其返还标的物的权利，记名义人处分其不动产。（3）异议登记后为原则。1、公示作为物权变动要件：（1）是为标的物返还请求权。因为该种权异议申请人必须在十五日内起诉，不起诉不动产买卖中的登记（2）不动产抵押合同利主要适用于所有人请求无权占有人的异议登记失效。中的登记不动产合同成立时生效；未办理物返还标的物，所以又被称之为所有物

（4）异议登记不当，造成权利人损害的，权登记的，不影响合同效力。返还请求权。行使标的物返还请求权权利人可以向申请人请求损害赔偿。 2、公示作为对抗第三人的要件：的要件为：①享有标的物返还请求权

七）预告登记：向登记机构申请预告登（1）土地承包经营权，从承包合同生效的物权必须是权利人有占有权能的物记。预告登记后，未经预告登记的权利人时取得，流转的从相应的流转合同生效时发权，在权利人没有占有的权能时不能同意，处分该不动产的，不发生物权效力。生效力，但是未登记不发生对抗善意第三人请求返还。有占有权能的物权有所有预告登记后，债权消灭或者自能够进行不的效力。权、土地承包经营权、建设用地使用动产登记之日起三个月内未申请登记的，（2）地役权，从设立合同生效时发生效权、宅基地使用权、质权和留置权。预告登记失效。力，但是未登记不得对抗善意第三人 ②必须占有人对标的物的占有是物权

（八）登记错误时的损害赔偿责任（3）动产抵押，从抵押合同生效时发生占有。

（2）动产的公示：交付:现实交付：交效力，但是未登记不得对抗善意第三人《物（2）妨害停止请求权第三人的行付标的物拟制交付：交付权利凭证观念交权法》第187条：正在建造的建筑物抵押的，为对于权利人行使其权利构成了妨害付：简易交付、占有改定、指示交付动产应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。的，物权人有权基于其物权请求行为物权变动的公示方式是交付，交付是指移第188条正在建造的船舶、航空器抵押的，人排除该项妨害。

转标的物的占有，依据我国《物权法》的抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，（3）妨害预防请求权第三人的行规定动产交付有如下四种方式：1、现实不得对抗善意第三人。为虽然还没有对权利人行使权利构成交付：是指将标的物的占有直接移转给对第189条：生产经营者动产抵押的，抵现实的妨害，但是却有构成妨害的可方当事人2、简易交付：是指受让人已经押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不能性时，权利人有权基于其物权请求占有动产，如受让人已经通过寄托、租赁、得对抗善意第三人。行为人预防该妨害的发生。

借用等方式实际占有了动产，则于物权变不得对抗正常经营活动中已支付合理（4）恢复原状请求权第三人的行动的合意成立时，视为交付。3、占有改价款并取得抵押财产的买受人。为导致了标的物毁损、灭失的，权利定：即动产物权的让与人与受让人之间特（4）宅基地使用权：已经登记的宅基地人基于其物权有权要求行为人对于标别约定，标的物仍然由出让人继续占有。使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更的物进行修理、、重作、更换或者恢这样，在物权让与的合意成立时，视为交登记或者注销登记。复原状。

付，受让人取得间接占有。 4、指示交付：（5）机动交通工具所有权概念：所有权人对自己的不即动产由第三人占有时，出让人将其对于（五）非基于法律行为的物权变动（无须公动产或者动产，依法享有占有、使用、第三人的返还请求权让与受让人，以代替示）四种类型：1、判决和裁决2、征收3、收益和处分的权利。特征：1、所有权交付。继承、遗赠4、建造、拆除效力：事实完具有全面性 2、所有权具有整体性

Ⅱ、公信原则，是指一旦当事人变更成则物权变动，未登记前不得处分 3、所有权为具有弹力性4、所有权具物权时，依据法律的规定进行了公示，则四、物权的保护（考点）有永久性5、所有权为于法令限制范围即使依公示方法表现出来的物权不存在或１、物上请求权的法律性质①物上请求权内支配标的物的物权内容1、占有：存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已是请求权。 ②物上请求权是物权的效用。所谓占有是民事主体对于标的物实际从事了物权交易的人，法律仍然承认其具③物上请求权附属于物权。由于物上请求上的占领、控制。占有首先是一种事有与真实的物权存在相同的法律效果，以权是物权效力的体现不是一项独立的权利，实状态。所有对自己标的物的占有属保护交易安全。（具体体现为善意取得）因此诉讼时效不适用于物上请求权。 2、物于有权占有。所有人可以自己占有标

（三）物权变动的原因上请求权的行使。物上请求权的行使，不必的物，也可交给他人予以占有。经所

1、物权的取得①、民事法律行为——物非得依诉讼的方式进行，也可以依意思表示有人同意而取得占有的人为有权占权行为,基于法律行为而直接取得物权的的方式为之，即物权人在其物权受到妨害有，而若非所有人未经所有人的同意法律行为乃是物权行为。②、民事法律行后，可以直接请求侵害人为一定的行为或不而对标的物进行的占有则为无权占为以外的其他法律事实取得物权，这主要为一定的行为。3、物上请求权与债权请求有。2、使用：所谓使用是指依照物的有：1、因生效法律文书而取得物权； 2、权。物权人在其标的物受到损害时有请求侵性质和用途，并不毁损其物或变更其因公用征收或没收取得物权；3、因附合、权人赔偿损失的权利，传统民法理论认为这性质而加以利用。使用权能一般由所混合、加工取得所有权；4、因继承取得物是一种债权请求权，又称为损害赔偿请求有人自己行使，也可以由非所有人行权；5、因拾得遗失物、发现埋藏物取得所权。使。3、收益：所谓收益是指收取标的

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物的孳息。孳息分为法定孳息和自然孳息。集体对于集体所有的财产拥有决策权由于权，为各区分所有人单独所有，在性前者指依法律关系取得的利益，后者指果农民集体所有的不动产和动产，属于本集体质上与一般所有权并无不同。但是，实、动物的生产物以及其他依物的用法收成员集体所有，所以关于集体所有财产的重业主行使其专有部分的单独所有权受取的利益。收益权能一般由所有人行使，大事项的决策应当由农民集体决策，而不是到下列限制：1、业主行使权利不得危他人使用所有物时，除法律或合同另有规由集体组织来进行决策。下列事项应当依照及建筑物的安全，不得损害其他业主定外，收益归所有人所有。 4、处分所谓法定程序经本集体成员决定：（一）土地的合法权益。2、业主不得违反法律、处分是决定财产事实上和法律上命运的承包方案以及将土地发包给本集体以外的法规以及管理规约，将住宅改变为经权能。处分分为事实上的处分和法律上的单位或者个人承包；（二）个别土地承包营性用房。业主将住宅改变为经营性处分。前者是在生产或生活中使物的物质经营权人之间承包地的调整；（三）土地用房的，除遵守法律、法规以及管理形态发生变更或消灭；后者指改变标的物补偿费等费用的使用、分配办法；（四）规约外，应当经有利害关系的业主同法律上的命运，也就是改变标的物之权利集体出资的企业的所有权变动等事项；意。（四）共用部分的共有权（共有

归属状态。法律上的处分包括：转让标的（五）法律规定的其他事项。（2）由集体权）建筑物的共用部分为相关区分所之所有权，将标的物为他人设定用益物权组织代表本集体行使所有权集体所有分为有人所共有，均不得分割。各区分所（包括地上权、典权等），将标的物为他三级所有，即村集体所有、村内两个以上的有人对共有部分，应按其目的加以使人设定担保物权（包括抵押权、质权）。农民集体所有与乡集体所有。集体所有权则用。共有部分的修缮费以及其他负担，

没有处分权能而对标的物进行法律由三级集体组织代表本集体行使所有权，具由各区分所有人按其单独所有的部分上的处分称之为无权处分，其后果为效力体如下：①属于村农民集体所有的，由村集的面积占总面积的比例来分担。此种待定。种类：国家所有权、集体体经济组织或者村民委员会代表集体行使共有在性质上应当属于按份共有，但组织所有权、私人所有权所有权；②分别属于村内两个以上农民集体所是不得请求分割。转让专有部分的所

（一）国家所有权1、国家所有权的范围有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组有权必须同时转让共用部分的共有

（1）土地所有权①城市的土地，属于代表集体行使所有权；③属于乡镇农民集体权，专有部分和共有部分不得分开转国家所有②法律规定属于国家所有的农村所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使让。

和城市郊区的土地，属于国家所有。（2）、所有权。（3）代表集体行使所有权的集体1、业主共有财产部分（1）道路属于自然资源专属于国家所有①矿藏、水流、组织的公开义务，集体经济组织或者村民委业主共有建筑区划内的道路，属于业海域属于国家所有。②森林、山岭、草原、员会、村民小组应当依照法律、行政法规以主共有，但属于城镇公共道路的除外。荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，及章程、村规民约向本集体成员公布集体财（2）关于绿地的归属①合同明确约定但法律规定属于集体所有的除外。③法律产的状况。（4）集体成员的撤销诉权：集归个人所有的属于个人所有②法律规规定属于国家所有的野生动植物资源，属体经济组织、村民委员会或者其负责人作出定为属于城镇公共绿地的属于城市所于国家所有。（3）文物：法律规定属于的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的有，即国家所有③其余的一律归全体国家所有的文物，属于国家所有。集体成员可以请求人民法院予以撤销。业主共有（3）关于车位的归属①占用

（4）无线电频谱资源属于国家所有。5）（三）私人所有权1、私人对其合法的收入、业主共有的道路或者其他场地用于停其他财产①国防资产属于国家所有。②铁房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动放汽车的车位，属于业主共有。②建路、公路、电力设施、电信设施和油气管产和动产享有所有权。2、私人合法的储蓄、筑区划内，规划用于停放汽车的车位、道等基础设施，依照法律规定为国家所有投资及其收益受法律保护。3、国家依照法车库的归属，由当事人通过出售、附的，属于国家所有。2、国家所有权的行律规定保护私人的继承权及其他合法权益。赠或者出租等方式约定。但是无论如使和保护（1）国有财产由国务院代表国4、私人的合法财产受法律保护，禁止任何何，建筑区划内，规划用于停放汽车家行使所有权；法律另有规定的，依照其单位和个人侵占、哄抢、破坏。的车位、车库应当首先满足业主的需规定。（2）家所有的财产受法律保护，禁建筑物区分所有权：专有权：单元空间共要，然后才能对外出售、出租。（4）止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截有权：地基、电梯、管线、走廊等公摊面积其他归业主共有的财产 ①凡是必须由留、破坏。（3）国有资产监管部门的职责管理权：业主自治的权利业主共同使用的部分都应当归业主共①履行国有财产管理、监督职责的机构及（一）建筑物区分所有权的概念所谓建筑同所有，如楼梯、过道、建筑物的外其工作人员，应当依法加强对国有财产的物区分所有是指民事主体对于建筑物的有墙等；②不是必须由业主共同使用的管理、监督，促进国有财产保值增值，防独立用途的部分的单独所有和对共用的部部分可以通过业主公约、出让合同等止国有财产损失。②滥用职权，玩忽职守，分的共同所有。约定归业主共有。2、共有部分的处分造成国有财产损失的，应当依法承担法律（二）建筑物区分所有的要件基于物权客共有部分财产不能单独转让、抵押、责任。③违反国有财产管理规定，在企业体的独立性原则，区分所有的特定部分，须出租；业主转让其专有部分所有权的，改制、合并分立、关联交易等过程中，低具备一定的条件，才可以为建筑物区分所有其对共有部分享有的共有和共同管理价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他的客体。这些条件有：（1）须具有构造上的权利一并转让。3、业主对共有部分方式造成国有财产损失的，应当依法承担的独立性，即被区分的部分在建筑物的构造的权利和义务（1）业主对建筑物专法律责任上，可以被区分而与建筑物其他部分隔离。有部分以外的共有部分，享有权利，

（二）集体所有权（2）须具有使用上的独立性，即建筑物被承担义务；不得以放弃权利不履行义

1、集体所有权的范围（1）法律规定属于区分的各部分，可以为居住、工作或其他的务。（2）建筑物及其附属设施的费用集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒目的而使用。（3）须在构造上具有共用的分摊、收益分配等事项，有约定的，地、滩涂。这些土地及其他自然资源除国部分，即各专有部分人为了利用其专有部分按照约定；没有约定或者约定不明确家所有之外就是集体所有。（2）集体所有必须利用共用部分，如一住宅楼，各单元房的，按照业主专有部分占建筑物总面的建筑物、生产设施、农田水利设施。（3）的住户必须共用一个楼梯，必须共用一条通积的比例确定。

集体所有的教育、科学、文化、卫生、体道等等。（三）专有部分的单独所有权（专（五）对共有部分的管理（管理权）育等设施。（4）集体所有的其他不动产和有权）这是指数人区分一建筑物而各有的那1、业主大会与业主委员会（1）性质：动产。 2、集体所有权的行使（1）农民一部分，以此专有部分为客体的区分所有业主大会是全体业主进行集体决策的

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自治性组织，全体业主均有权利参加并在有权或使用权而予以禁止，但利用人必须选遗失物、漂流物、失散的饲养动物、业主大会上行使表决权。择给对方造成最小损失的方式并给对方以添附、善意取得）

业主委员会是业主大会的常设机构，补偿。具体又包括如下几种情形：1）袋地善意取得的要件（1）动产和不动产注在业主大会闭会期间行使业主大会的部分通行权土地所有人或使用人没有其他途径意：动产必须是占有委托物——自愿职权和其他由业主大会授予的权利。可以进入自己土地，因此可以从邻地上进行（基于合同、共有关系而丧失占有）

（2）必须由业主共同决定的事项（一）通行的权利。（2）管线铺设关系不动产所占有脱离物——遗失物、盗窃物（原制定和修改业主大会议事规则；（二）制有人或者使用人必须经过他人之土地上下则上不适用善意取得）所有权人（遗定和修改建筑物及其附属设施的管理规铺设电缆、光缆、煤气管道等，可以在利用失人）有权选择1、主观标准，2年约；三）选举业主委员会或者更换业主委相邻之土地而进行铺设的权利。（3）建造（除斥期间）内，自知道或者应当知员会成员；四）选聘和解聘物业服务企业建筑物等利用权土地所有人或者使用人，道之日起算，从第三人处可以索回自或者其他管理人；五）筹集和使用建筑物因营造或修缮建筑物有使用邻地之疆界或己的遗失物A、原则上是无偿取回及其附属设施的维修资金；六）改建、重部分土地之必要，该邻地之所有人或使用人B、第人三自拍卖、有经营资格的出卖建建筑物及其附属设施七）有关共有和共应许邻地所有人使用其土地，此即为土地所人处取得，所有人返还价金后取回2、同管理权利的其他重大事项。决定前款第有人负有容忍邻地所有人使用其土地之义直接要求物权处分人赔偿——注意这五项和第六项规定的事项，应当经专有部务，易言之，邻地所有人有请求使用土地所里的诉讼实效问题（两年）

分占建筑物总面积三分之二以上的业主有人土地之权。2、用水和排水关系（1）用（2）占有人、名义登记人实施无权处且占总人数三分之二以上的业主同意。决水关系上流土地之所有人或者使用人不得分行为（3）第三人为善意（4）第三定前款其他事项，应当经专有部分占建筑自行改变水流的方向，也不得擅自堵截自然人支付对价（5）第三人取得动产占有物总面积过半数的业主且占总人数过半水流或者以其他方式使得水流干涸，从而确或者变更不动产登记

数的业主同意。3）业主对于业主大会决保下游土地权利人能够依照习惯用水方式（二）．善意取得的后果（1）所有权议的撤销诉权《物权法》第78条：业主获得相应之水流的利用。（2）排水关系①人——处分人——违约、侵权、不当大会或者业主委员会的决定，对业主具有自然排水。自然流至之水，低地所有人不得得利竞合（2）所有权人——取得人—约束力。业主大会或者业主委员会作出的妨阻。因低地所有人或使用人对于自然流至—物权排他性（3）取得人——处分人决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主之水，有义务进行承受，而高地所有人或使——合同有效，支付价金除所有权外，可以请求人民法院予以撤销。用人则有自然排水权。 ②人工排水。土地其他物权包括用益物权和担保物权均

（4）业主大会与业主委员会的排除妨害所有人或使用人进行人工排水，原则上无使可以适用善意取得制度1．善意取得请求权要求行为人停止侵害、消除危险、用邻地的权利。土地所有人或使用人不得设（一）受让人受让该不动产或者动产排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合置屋檐或其他工作物，使雨水直注于相邻之时是善意的；（二）以合理的价格转法权益的行为，可以依法向人民法院提起不动产。3、妨害妨免关系所谓妨害妨免关让；（三）转让的不动产或者动产依诉讼。系是指不动产所有人在行使自己之不动产照法律规定应当登记的已经登记，不

2、物业管理公司的选任（1）业主可以自权利时不得给相邻之不动产权利人造成不需要登记的已经交付给受让人。受让行管理建筑物及其附属设施，也可以委托应由其忍受的妨害。注意根据相邻关系不动人依照前款规定取得不动产或者动产物业服务企业或者其他管理人管理。（2）产所有人有义务容忍相邻之不动产所有人的所有权的，原所有权人有权向无处对建设单位聘请的物业服务企业或者其他为了行使其不动产权利而不得已造成的一分权人请求赔偿损失。2．表见代理合管理人，业主有权依法更换。（3）物业公定程度之妨碍，但是超出此必要限度的妨害同法》第49条：行为人没有代理权、司与业主之间的关系物业管理机构与业主则构成对相邻不动产所有人或使用人权利超越代理权或者代理权终止后以被代之间是委托合同关系，因此委托合同关于的侵害。理人名义订立合同，相对人有理由相委托人和受托人之间的权利义务关系适用其具体内容又包括：（1）不得完全阻碍相信行为人有代理权的，该代理行为有于业主与物业管理机构之间。物业服务企邻不动产权利人的对光线的采纳——即采效。3．表见代表合同法》第50条：业或者其他管理人根据业主的委托管理建光权（2）不可量物侵害之排除土地所有人法人或者其他组织的法定代表人、负筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受或使用人，于他人之土地有煤气、蒸气、臭责人超越权限订立的合同，除相对人业主的监督。气、烟气、热气、灰屑、喧嚣、振动及其他知道或者应当知道其超越权限的以

二、相邻关系与此相类者侵入时，得禁止之。（3）地基外，该代表行为有效

（一）概念：相邻关系是指两个或两个动摇或其他损害妨免：土地权利人在自己土先占的要件1、须为动产2、须为以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，地上进行建筑等活动时不得造成相邻之土无主的动产所谓无主是指没有所有在行使其不动产权利的过程中相互给予对地地基动摇、塌陷等损害。人，而不是所有人不明。遗失物不是方的一种便利或者对自己权利的限制，因4、越界关系（1）建筑物越界土地所有人在无主物，只是暂时与所有人脱离。无而发生的权利义务关系。自己土地上建造建筑物，越过边界而占了相主物包括从来就没有所有人的物和所

（二）处理相邻关系的原则与法律使用邻土地，相邻之土地所有人不得要求其拆有人抛弃之后而没有所有人的物两

（1）不动产的相邻权利人应当按照有利生除，即不得行使其妨害排除请求权，但是可种。3、须占有该无主物4、须以所有产、方便生活、团结互助、公平合理的原以要求其赔偿或者以合理的价格购买该占的意思占有性质——事实行为，而不则，正确处理相邻关系。（2）法律、法规用部分的土地。（2）树木等越界土地所有是法律行为，不以意思表示为要件；对处理相邻关系有规定的，依照其规定；人或使用人在自己土地上种植树木等其根效果——由先占人取得该无主物的所法律、法规没有规定的，可以按照当地习系或者枝叶越界进入相邻之土地内，该相邻有权。

惯。三）相邻关系的类型 1、邻地利用关土地之权利人有权请求其刈除。遗失物的概念遗失物是所有人遗忘于系（★）所谓邻地利用关系是指不动产所所有权的取得：继受取得（买卖、互易、赠某处，不为任何人占有的物。遗失物有人或使用人为了行使自己的不动产权利与、遗赠、遗嘱继承）和原始取得（先占只能是动产，不动产不存在遗失的问而必须利用其相邻之不动产权利人的不动（无主财产）、发现隐藏物、埋藏物、拾得题。遗失物也不是无主财产，只不过产，则相邻之不动产权利人不得基于其所是所有人丧失了对于物的占有。（二）

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拾得遗失物的法律后果（遗失物的规则同权。（一）概念：按份共有指两个或两个请求分割共有物。在各共有人有不得样适用于：失散的饲养动物、漂流物）1、以上的民事主体对同一标的物按照一定的分割的约定时，共有人有重大理由需拾得人的返还义务拾得遗失物，应当返还份额分享所有权。（二）按份共有与其份要分割的，可以请求分割。在共有物权利人。2、拾得人的通知或上交义务3、额的法律推定1、按份共有的推定物权法》的分割方式有如下三种：1、实物分割：拾得人的保管义务4、拾得人的费用偿还第103条：共有人对共有的不动产或者动产对于可分物可以采取实物分割的方请求权和依据悬赏广告而获得报酬的权利没有约定为按份共有或者共同共有，或者约式。如粮食、布匹等。2、变价分割：未予返还：主动——不能取得所有权，所定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，如果共有物是不可分物的，而且各共得利益为不当得利被动——拒不返还—视为按份共有。2、对按份共有份额的推定有人都不愿意接受共有物时，可以将—侵权赔偿责任；（返还+赔偿损失）《物权法》第104条：按份共有人对共有的共有物折价或者拍卖、变卖，由各共

四、发现埋藏物（一）埋藏物的界定（二）不动产或者动产享有的份额，没有约定或者有人分别取得价金。3、作价补偿：对发现埋藏物、隐藏物的后果（可以比照拾约定不明确的，按照出资额确定；不能确定于不可分物共有人中的一人愿意取得得遗失物）1、交还其所有人或继承人2、出资额的，视为等额享有。（三）内部关系共有物的，可以由该共有人取得该共

上交国家——物质奖励 1、对共有物的占有、使用、收益（1）各共有物。对于共有物的价值超出其应得

五、添附（《物权法》上并没有规定）有人依其份额对共有物进行占有、使用、收份额的部分，取得共有物的共有人应概念：添附是指数个不同所有人之物结合益，这种权利的行使及于共有物的全部。对其他共有人作价补偿。注意：共有成一物，或者由所有人以外的加工而成一（2）由共有人对占有、使用、收益的方法人分割所得的不动产或者动产有瑕疵个新物的法律事实。添附有如下三种情形：进行协商，并按协商一致的方法处理。在意的，其他共有人应当分担损失（互负

1、附合，附合是指两个或两个以上不同见不一致时，按照拥有共有份额一半以上的瑕疵担保责任）

所有人的财产结合在一起而不能分离，若共有人的意见办理，但不得损害其他共有人（四）外部关系1、共有人对于第三人分离会毁损该物或者所需费用过大的事的利益。的权利因共有的不动产或者动产对实。附合可分为动产与动产的附合（按主2、对共有物的处分在按份共有中，共有人于第三人所产生的债权，各共有人享从物归属，不能区分的按价值大小，再给对共有物的处分包括两种：一是对应有部分有连带债权，但法律另有规定或者第予补偿）、动产与不动产的附合（按不动的处分，二是对整个共有物的处分。（1）三人知道共有人不具有连带债权债务产归属，但应给原动产人补偿）、不动产对应有部分的处分①按份共有人有权自由关系的除外。2、共有人对于第三人的与不动产的附合。２、混合是指两个或处分其份额按份共有人有权对自己所有的义务因共有的不动产或者动产对于两个以上不同所有人的种类物互相混杂不份额转让、设定担保、以及抛弃其份额等处第三人所负担的债务，各共有人负有能识别的事实。３、加工是指在他人之物分行为。②其他共有人有优先购买权在共有连带责任，但法律另有规定或者第三上进行劳动使之成为新物的事实。法律后人转让其份额时（这里的转让应做广义上的人知道共有人不具有连带债权债务关果由于添附而形成新物的，两个物有价值解释，即包括出卖、也包括互换等其他有偿系的除外。3、按份共有人在内部关系大小之分的，新物之所有权归价值大的一移转标的物之所有权的情形，但是不应当包上应当按照共有份额分享债权和分担方，由取得所有权的一方对另一方提供补括赠与等无偿转让），在同等的情况下其他债务，一人承担了连带责任以后可以偿；若不能分出价值大小的归两个人共有，共有人有优先于非共有人购买的权利。注对于其他共有人按照份额进行追偿。该种共有是按份共有。意：在承租人的优先购买权和按份共有人的共同共有类型：1、夫妻共同财产2、共有的概念和特征：共有指两个或两个以优先购买权发生冲突时应当优先保护按份家庭共有财产3、遗产分割前共同继承上的民事主体对同一标的物共同享有所有共有人的优先购买权。（即按份共有人＞承的财产4、合伙财产5、推定共同共有权。特征 1、共有财产的主体不是单一的，租人）注意民法其他优先购买权的问题：按内部关系1、不分份额地共有2、使用而是两个或两个以上的民事主体。2、共有份共有人、原共同共有人、房屋承租人、典收益：共有人之间享有平等的权利和是一个所有权，是所有权量上的分割而不权人即〖共有人＞典权人＞承租人（次承租义务3、处分和重大修缮：须经全体共是质上的分割所以不违反一物一权的原人）＞转租人〗有人同意4、管理：保存行为和改良行则。3、我国民法通则确认了两种共有形式，2）对共有物整体之处分和重大修缮按份共为皆须全体共有人同意5、管理费用：即按份共有和共同共有。（三）准共有：有人的处分权还包括对共有物的处分，由于有约定按约定，没约定共同分担概念是指两个或两个以上的民事主体共同享有这种处分及于共有物的全部不同于共有人与特征1、概念：共同共有是指两个或所有权以外的财产权。如对于用益物权的对自己应有部分的处分，涉及全体共有人的两个以上的人基于一定的共同关系对共有、担保物权的共有、知识产权的共有、利益，因此，不得单独对标的物进行转让、于同一标的物之全部，不分份额地、债权的共有、采矿权等准物权的共有等。抵押等处分行为。平等地享有所有权。2、特征：（1）

二、按份共有：内部关系+外部关系内部作为对标的物的处分包括将标的物毁共同共有是不分份额的、平等地的共关系：1、所有权：数人分份额的所有2、损灭失的事实处分，也包括在转让标的物、有。（2）共同共有是基于共同关系而使用收益：按照份额行使——抽象3、处在整个标的物上设定地上权、地役权、典权产生的。因此只要共同共有关系存在，分（①应有部分：法律上处分：可以自由等用益物权以及将整个标的物进行抵押、出共有人就不能主张分割共有财产，只行使②共有物之整体：2/3份额以上的共质等设定担保物权的情形。注意：若未取得有在共同共有关系消灭后才可以分有人同意）4、管理（①保存行为：共有占份额三分之二以上的共有人同意的，其处割，但是在共同关系消灭后共同共有人皆可行使②改良行为：2／3份额以上的分行为若为法律行为则构成无权处分其效就转变为按份共有。共同共有的外部共有人同意）5、管理费用：有约定按约力为待定，但是若共有物作为动产，第三人关系因共有的不动产或者动产产生的定，没约定按份额分担6、分割（①实物构成善意取得的除外。若为事实行为则构成债权债务，在对外关系上，共有人享分割②变价分割③作价补偿）侵权行为，应当对其他共有人承担侵权责有连带债权、承担连带债务，但法律外部关系：1、对于第三人的权利：连带任。另有规定或者第三人知道共有人不具债权，可以单独行使物权请求权或者债权5、共有财产的分割：在按份共有的情形下有连带债权债务关系的除外；在共有请求权关系 2、对于第三人的义务：连带若共有人没有不得分割的约定时，各按份共人内部关系上，除共有人另有约定外，债务，例如饲养动物侵权；内部具有求偿有人之间由于没有共同关系存在因此随时共同共有人共同享有债权、承担债务。

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共有物的分割共同关系消灭时共同共有义务1、维持土地的农业用途，不得用于非物的归属等物权法并没有予以规范，转变为按份共有，因此可以主张分割共有农建设； 2、依法保护和合理利用土地，不而是将其留给了《土地管理法》等其物，其分割方法与按份共有的完全相同。得给土地造成永久性损害；他法律加以解决。

概念：用益物权是指直接标的物的使用价发包人的权利和义务发包人的权利1、监督建设用地使用权人的权利1、占有土值而以对标的物进行使用和收益为目的之承包方依照承包合同约定的用途合理利用地的权利任何用益物权都是以占有为他物权。特征：1、用益物权是他物权、和保护土地； 2、制止承包方损害承包地和前提的物权，建设用地使用权也不例限制物权。2、用益物权是不动产物权3、农业资源的行为； 3、依法收回发包土地的外。建设用地使用权人对于土地的占用益物权以对标的物的使用、收益为其主权利在承包人严重违反承包合同或者其他有属于有权占有，同时也适用占有的要内容；并以对物的占有为前提。4、用益法定情形下可以依法收回土地承包经营权。法律保护。2、使用土地权利建设用物权原则上是有期限物权发包人的义务1、维护承包方的土地承包经地使用权人可以依照法律规定和出让

一、土地承包经营权的概念和特征营权，不得非法变更、解除承包合同； 2、合同约定的用途对建设用地进行以建概念：土地承包经营权是指自然人、法人尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承造和保有建筑物、构造物以及其他工或者其他组织因从事耕作、种植或其他农包方依法进行正常的生产经营活动；作设施为目的而进行使用和收益。3、业生产经营项目而基于承包合同对集体所建设用地使用权概念：建设用地使用权是因处分土地使用权的权利，包括：（1）有或集体使用的国家所有的农业用地所享建筑建筑物或其他工作物而对国家所有的非转让建设用地使用权应当符合下列条有的占有、使用、收益的权利。特征：1、农业用地进行占有、使用、收益的用益物权。件：必须投资达到25％；签订书面转客体是集体所有或者国家所有交给集体使特征1、建设用地使用权是使用他人土地的让合同；在剩余期限范围内转让；将用的农业用地2、权利内容必须是以种植权利。2、建设用地使用权是存在于国家所地上建筑物、附着物一并转让。土地业、养殖业等农业生产为目的3、该种权有之土地之上的物权。3、建设用地使用权使用权从进行转让登记时发生转让的利虽然作为集体土地使用权但是却是可以是以建筑建筑物或其他工作物为目的的权效力。（2）抵押（3）出租，但必须转让的权利4、权利主体有一定的限制农利。4、建设用地使用权的权利人可以对土投资达到25％4、从事与建筑建筑物有民集体所有的土地由本集体经济组织以外地进行占有、使用和收益，并且可以将该土关的附属行为义务1、合理使用土的单位或者个人承包经营的，必须经村民地使用权进行转让、抵押等处分行为。建设地的义务建设用地使用权人必须按照会议三分之二以上成员或者三分之二以用地使用权的产生建设用地使用权作为一出让合同规定的方式加以利用，未经上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政种用益物权，则用益物权的一般取得原因有关主管机关许可不得改变土地用府批准。 (如转让、继承等)，自然也适用于建设用地途，否则国家可以无偿收回土地使用

二、土地承包经营权的取得１、通过签订使用权。建设用地使用权取的初次取得有如权。2、不得闲置土地的义务1年内未承包经营合同而原始取得这种取得承包下两种方式：1、划拨（1）概念土地划拨，开发的收取不高于土地出让金20％的经营的方式，需要当事人以书面合同的形是土地使用人只需按照一定程序提出申请，闲置金；连续两年闲置土地的无偿收式为之。土地承包经营权从承包经营合同经主管机关批准即可取得土地使用权，而不回土地。以及在建设用地使用权消灭合同生效之日起成立。2、因转让行为继必向土地所有人交付租金及其他费用。（2）时恢复土地原状。

受取得土地承包经营权可以转让、互换，类型严格限制以划拨方式设立建设用地使（二）空间使用权建设用地使用权可当事人转让或者互换承包经营权的受让人用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行以建立在地表、地上和地下。建立在可以取得土地承包经营权，从转让、互换政法规关于土地用途的规定。划拨方式取土地上方或者地下一定空间的建设用合同生效时起受让人取得承包经营权，登得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）地使用权即为建设用地空间使用权。记不是土地承包经营权转让的成立要件，城市基础设施用地和公益事业用地；（三）一国有土地之上可以同时分别设立建当事人未进行变更登记的不得对抗善意第国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设设用地使用权、地上空间权和地下空三人。3、继承承包经营权可以继承，被施用地；（四）法律、行政法规规定的其间权。后设立的空间使用权不得妨害继承人死亡的其继承人根据继承法可以取他用地。2、出让（1）概念土地使用权出让已经设立的建设用地使用权或者空间得其承包经营权。4、因法院强制执行等是国家以土地所有人身份将土地使用权在使用权。

其他原因而取得承包经营权一定期限内让与土地使用者，并由土地使用（三）集体土地建设用地使用权

（一）承包人的权利1、以农业生产为目者向国家支付土地使用权出让金的行为。一、宅基地使用权的概念：宅基地使的对土地进行占有、使用和收益的权利2、（2）方式土地使用权出让主要有三种方式，用权是指农民集体成员对于农民集体对承包经营权的处分权（1）处分方式通即：协议、招标和拍卖。（3）签订土地出所有的土地以建设自用住宅为目的而过家庭承包取得的土地承包经营权可以依让合同4）登记建设用地使用权从登记时设享有的占有、使用的排他性权利。法法采取转包、出租、互换、转让或者其他立。3、转让：地随房走，房随地走，一并律特征1、宅基地使用权的所属主体特方式流转。注意限制流转和允许流转两种处分三、建设用地使用权的期限（一）以划定。特定的宅基地仅限于本集体经济情况：限制流转：一般耕地允许流转：四拨方式取得的建设用地使用权没有期限的组织内部的成员亭有使用权。2、宅基荒用地限制。（二）以出让方式取得的建设用地使地使用权的客体是本集体所有的非农

（2）处分的方式及程序（登记对抗主义）用权有最高期限的限制，其最高期限为： 1、业用地。3、宅基地使用权的内容是依①土地承包经营权采取转包、出租、互换、居住用地70年；2、商业、旅游、娱乐用地法建造、保有个人住宅、庭院而对土转让或者其他方式流转，当事人双方应当40年；其余均为50年。（三）期限届满时地的占有、使用和收益的权利。4、宅签订书面合同。②采取转让方式流转的，的续期1、住宅建设用地使用权期间届满的，基地使用权须经合法手续取得。农村应当经发包方同意；采取转包、出租、互自动续期。2、非住宅建设用地使用权期间居民取得宅基地使用权，必须有完备换或者其他方式流转的，应当报发包方备届满后的续期，依照法律规定办理。该土地合法的手续。城镇居民建造房屋需要案。③土地承包经营权采取互换、转让方上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，宅基地的，须向所在地的土地管理部式流转，当事人要求登记的，应当向县级按照约定；没有约定或者约定不明确的，依门申请，经批准后方能取得。5、宅基以上地方人民政府申请登记。未经登记，照法律、行政法规的规定办理。也就是说对地使用权是没有期限的，是可以进行不得对抗善意第三人。（二）承包人的于非住宅建设用地使用权的续期，地上建筑继承的。

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二、宅基地使用权的内容宅基地使用权人之转移、抵押。地役权不得单独转让。地仍然得以实施。例如为了行使在供役的主要权利1、为保有住宅而长期使用宅役权不得单独抵押。4、不可分性：主要体地上取水的地役权，地役权人可以在基地的权利。宅基地与房屋联为一体，为现在两个方面：地役权不因需役地的分割或供役地上设置水井等取水装置。（3）保有房屋，法律允许和保障宅基地使用权者部分转让而受有影响；也不因为供役地的得行使所有权之物上请求权即可以行人享有对宅基地长期占有、使用、收益的分割或者部分转让而受有影响。使停止侵害、排除防碍、返还所有物权利。2、在宅基地空闲处修建其它建筑地役权与相邻关系在内容上基本上是相等物上请求权。2、地役权人的义务（1）物、设施的权利。宅基地使用权人可以在同的，但是两者有本质上的不同，其区别主损失最小化的义务地役权人对供役地宅基地空闲处修建各种生活需要的建筑物要体现在：1、相邻关系为土地所有权内容的使用应当选择损害最小的地点及方和生活所需要的小型建筑物或设施。3、在当然的扩张或限制，是法定的；而地役权则法为之，这样使得通过地役权增加需宅基地空闲处从事种植而取得收益的权为土地所有人间基于契约而生之所有权扩役地价值的同时，不致过分损害供役利。4、关于宅基地使用权的转让。（二）张与限制，是意定的。2、因此基于相邻关地的效用。（2）补偿义务地役权人因宅基地使用权人的主要义务1、宅基地使系而发生的所有权的扩张或者限制仅在不其行使地役权的行为对供役地造成变用权人必须按照批准的用途使用宅基地。得已的情形下发生，即若不进行该种限制或动、损害的，应当在事后恢复原状并根据宅基地使用权的目的，宅基地使用权者扩张那么土地所有人就无法正常实行其补偿损害。（3）维护设置的义务地役人必须在批划的宅基地上建造房屋，不得土地的利用，因此相邻关系进行的调整是法权人对于为行使地役权而在供役地修擅自改变宅基地的用途，更不能买卖、出律的底线；而地役权则是于相邻关系之外土建的设施，如电线、管道、道路，应租或以其他形式非法转让宅基地。另外，地所有人更进一步对自己权利的扩张，因为当注意维修，以免供役地人因其设施宅基地使用权人必须在规定的期限内在宅是基于合意设定所以其范围几乎是没有限损坏而受到损害。4）恢复原状的义务基地上建造房屋，否则土地所有权人有权制的。3、相邻关系不是独立的权利，乃是地役权消灭时地役权人应当以自己的收回宅基地使用权。2、宅基地使用权人必为所有权本身的限制或扩张；而地役权则是费用将供役地恢复原状。（二）供役须按照批准的面积建造房屋。宅基地使用因他物权而受一时之限制，是一种独立的权地所有人的权利和义务1、权利（1）权人不能采取任何非法手段多占土地作为利。4、因为相邻关系是法定物权，所以相设置使用权供役地所有人有权为了宅基地。如果宅基地使用权人多占土地的，邻关系之成立及对抗第三人，均不需要进行自己的利益使用地役权人所设之设将按照非法占用土地追究法律责任。3、宅登记；而地役权作为意定物权，则需要进行置，其前提是不防碍地役权人的使用基地使用权人要服从国家、集体统一规划。登记，不登记不得对抗善意第三人。5、基并支付适当的使用费。（2）供役地使因国家、集体统一规划需要变更宅基地时，于相邻关系所生之权利义务与所有权同时用场所与方法的变更请求权地役权宅基地使用权人不得阻挠，但是因变更宅存在，不能单独的取得或丧失，即不因相对之行使限于供役地之一部分者，所有基地给使用权人造成困难或损失时，应依人的意思而发生变动；地役权则有所不同，人认为该部分之使用对其有特殊之不法给予补偿。地役权的取得需要有设立地役权的合同，地便时，得请求将地役权之行使，迁移地役权概念所谓地役权是指为了利用自役权可以因期限届满，当事人解除地役权合于其他适于地役权人利益之处所，迁己土地的便利而对他人的土地进行一定程同等原因而归于消灭。移之费用应由所有人负担，并须预付。度的利用或者对他人行使土地权利进行限地役权的取得因设立地役权的合同而取（3）对价请求权地役权的设定，如制的权利。得地役权地役权作为意定物权必须由当事为有偿而有支付对价的约定时，供役其中需要利用他人之土地的土地被称人人以法律行为的方式来进行设立，而设立地所有人有请求地役权人支付对价。之为需役地，为需役地提供便利之被利用地役权涉及双方当事人的利益所以应当以注意地役权可以有偿设定也可以无偿土地被称之为供役地。这里所谓利用他人合同的方式来进行设定。1、设定地役权合设定。2、义务供役地所有人的义务只的土地，包括是他人所有的土地也包括他同是书面要式合同，当事人必须以书面形式有一项就是容忍地役权人对土地的利人拥有用益物权的土地，在我国地役权主签订合同。2、设定地役权合同的主要条款：用。

要是建立在他人拥有用益物权的土地之上(1)当事人的姓名或者名称和住所；(2)供役地役权的消灭地役权是一种不动产物的；作为需役地的权利人可以是土地所有地和需役地的位置；(3)利用目的和方法；权，则不动产物权的一般消灭原因，人也可以是对土地拥有用益物权的人，在(4)利用期限；(5)费用及其支付方式；(6)当然适用于地役权。以下是地役权消我国主要是对土地拥有用益物权的人。之解决争议的方法。3、登记作为地役权的对灭的几项特殊原因：1、土地灭失，由所以如此，是因为我国土地实行公有制，抗要件地役权从设立地役权的合同生效时于地役权权的主观属地——客观属地但是利用主体是作为私人的用益物权人。设立，但是未经登记的不得对抗善意第三的特性，所以无论是需役地还是供役

（二）特征1、地役权是使用他人土地人。（二）通过遗嘱设立地役权土地权利人地灭失的地役权均归于消灭。2、需役的权利。但是这种使用只是部分性使用，可以通过立遗嘱的方式为他人设立地役权，地不需要利用供役地。由于地役权的而不是对于供役地人的土地进行全方面的此时适用继承法的相关规定。（三）地役权功能在于满足需役地权利人的需要，使用。也即地役权并不排除供役地人自己转让由于地役权的从属性，地役权不得单独转因此若需役地不再需要利用供役地对于自己土地的使用，只是供役地人对自让，但是转让需役地权利的，地役权一并转让，了，那么地役权应当归于消灭。3、供己土地的使用受到了地役权某种程度上的包括继承在内。、地役权的效力（权利义务）役地无法满足需役地的需要，其理由限制。2、地役权是为利用自己土地的便利1、地役权人的权利(1)对供役地的使用权地与上述情形相同。4、抛弃。地役权作而利用他人土地的权利。所谓为了利用自役权人有权依据设定地役权的合同或者遗为财产权利，因此地役权人是可以放己土地的便利是指为了增加自己土地利用嘱等规定的方式对供役地加以利用。对供役弃其地役权的，地役权人若放弃其地率，增加土地的使用价值而对于供役地加地的利用方式因为地役权的类型而有所不役权地役权也归于消灭。5、存续期间以利用，并非指不利用供役地就无法利用同，有的为取水、有的为通行、有的为铺设的届满或其他预定事由的发生。如果自己的土地。3、从属性：地役权从属于电缆、有的为禁止供役地所有人建筑高层建地役权设有期限的，那么期届满的地需役地，地役权作为从权利不得独立于需筑物等等不一而足。 (2)为必要的附属行为役权归于消灭；设定地役权的合同若役地而单独转让或者抵押；需役地所有权地役权人为了行使其地役权所必须实施的附有解除条件的，条件成就时地役权或者使用权发生转移或抵押的，地役权随行为，虽然没有在设权合同中规定地役权人也归于消灭。6、土地被征收7、供役

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地权利人在符合法定条件时解除地役权合3、抵押权原则上是意定担保物权。因①抵押人依法承包并经发包方同同的。地役权人有下列情形之一的，供役此需要抵押人和抵押权人订立抵押合同设意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等地权利人有权解除地役权合同，地役权消立抵押权。荒地的土地使用权，可以抵押；（四灭：(1)违反法律规定或者合同约定，滥二、抵押权的设立荒用地）

用地役权；(2)有偿利用供役地，约定的（一）抵押合同 ②乡（镇）、村企业的土地使用付款期间届满后在合理期限内经两次催抵押合同必须以书面要式行为订立。注权不得单独抵押,但是以乡（镇）、村告未支付费用。意所有的担保合同均要求书面要式，即除抵企业的厂房等建筑物抵押的，其占用担保物权：概念：担保物权，又叫做价值押合同外，质押合同、保证合同和定金合同范围内的土地使用权可同时抵押，但权，是指权利人直接支配标的物的交换价也都是书面要式合同。（二）流质禁止条款在未来仍不能改变土地使用权的性值用以担保其债权的实现的他物权。特【重点法条】：《物权法》第186条：抵押质。

征：与用益物权相比担保物权具有如下之权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约３、学校、幼儿园、医院等以公特征：1、担保物权是以支配标的物的价定债务人不履行到期债务时抵押财产归债益为目的的事业单位和社会团体的教值为其内容 2、担保物权是以确保债务的权人所有。育设施、医疗卫生设施和其他社会公履行为目的3、担保物权具有从属性注意流质禁止条款也适用于质押合同。益设施。此种情形是为了公共利益而由于担保物权均是以确保债务的履行（三）登记设。但是需要注意：（非公益财产为为其目的，所以所有的担保物权均从属于1、登记作为生效要件，不登记抵押权自身债务的）

其所担保的债权。也就是说，担保物权所不成立【重点法条】：《担保法解释》第53担保的债权为主权利，因此通常称之为主以建筑物或者土地使用权等不动产进条：学校、幼儿园、医院等以公益为债权；而担保物权则作为其从权利。担保行担保的，抵押权从登记时设立。但是需要目的的事业单位、社会团体，以其教物权的从属性体现在下述三个方面（1）发注意的是，不登记只是抵押权不成立，不影育设施、医疗卫生设施和其他社会公生上的从属性担保法第五条规定：担保合响抵押合同的法律效力，抵押合同从成立时益设施以外的财产为自身债务设定抵同是主合同的从合同，主合同无效，担保生效。具体包括：(1)建筑物和其他土地附押的，人民法院可以认定抵押有效。合同无效。担保合同另有约定的，按照约着物；(2)建设用地使用权；(3)以招标、拍４、所有权、使用权不明或有争定。（2）转移上的从属性主债权发生转卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包议的财产。（抵押是处分行为，此种移，担保物权也随之发生转移。（3）消灭经营权；（4）正在建造的建筑物。情形是由于处分权之欠缺）

上的从属性主债权消灭，担保物权也相应2、登记作为对抗要件５、依法被查封、扣押、监管的的消灭。以动产进行抵押的均自抵押合同生效时财产。（此种情形所有人丧失了处分

4、不可分性设立，未登记只是不得对抗善意第三人。具权）

所谓担保物权的不可分性是指担保体包括：(1)生产设备、原材料、半成品、产6、以法定程序确认为违法、违章物权的标的物分割、部分转让、部分消灭品；(2)正在建造的建筑物、船舶、航空器；的建筑物抵押的，抵押无效

不影响担保物权的存续及整体性；反之，(3)交通运输工具；(4)其他法律、行政法规【重点法条】：《担保法解释》第48担保物权所担保的债权进行分割、部分转未禁止抵押的动产。例外：条：以法定程序确认为违法、违章的让或者消灭的也不影响担保物权的存续及【重点法条】：《担保法解释》59、当事人建筑物抵押的，抵押无效。

其整体性。办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因7、当事人以农作物和与其尚未分

5、物上代位性致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权离的土地使用权同时抵押的，土地使担保物权均具有物上代位性，所谓物人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财用权部分的抵押无效。但农作物抵押上代位性乃是指担保物权的标的物毁损灭产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记有效。

失的，有其他替代物的担保物权并不消灭的，不得对抗第三人。【重点法条】：《担保法解释》第52而是及于该替代物之上。例如，保险金、3、登记具有绝对效力，登记的内容与条：当事人以农作物和与其尚未分离损害赔偿金等。抵押合同的约定不一致的以登记为准。的土地使用权同时抵押的，土地使用物上代位性是由担保物权的价值权性（四）抵押权的标的权部分的抵押无效。

导出的。由于担保物权支配的是标的物的在我国由于不动产和动产均可以进行（二）可以抵押的财产价值而非其实体，所以不像所有权和用益抵押，因此是否能够进行抵押的标准是该项（一）建筑物和其他土地附着物；物权那样标的物实体灭失的即归于消灭，财产是否可以转让，因为抵押权最终是要将（二）建设用地使用权；（三）以招而是只要其价值没有灭失就不会归于消标的物处分以其价金优先受偿。所以原则上标、拍卖、公开协商等方式取得的荒灭。可转让的财产均可抵押，不可转让的财产均地等土地承包经营权；（四）生产设抵押权概念：抵押权是指债权人对于债不能进行抵押。我国《物权法》从正反两个备、原材料、半成品、产品；（五）务人或第三人不转移占有而提供担保的不方面规定了不可以抵押的财产和可以抵押正在建造的建筑物、船舶、航空器；动产或其他财产，在债权未受清偿时得处的财产。（六）交通运输工具；（七）法律、分该财产并就其价金优先受偿的权利。（一）不可抵押的财产（《物权法》第184行政法规未禁止抵押的其他财产。特征：1、抵押权的标的物是主要是债务条）抵押人可以将前款所列财产一人或第三人提供担保的不动产。但是在我１、土地所有权。（不可流通）并抵押。国动产也可以用作抵押权。２、耕地、宅基地、自留地、自留山等对于上述《物权法》第180条所2、抵押权不移转标的物占有。集体所有的土地的土地使用权，但法律规定述财产抵押人可以分别为债权人设定标的物仍然由抵押人占有、使用、受可以抵押的除外；（集体土地使用权不可流抵押权，也可以将其一并抵押。依据益。因此抵押权最能实现抵押人用以融资通）上述规定，并非只有《物权法》第180的目的，及一方面自己占有、使用受益；集体所有的土地使用权不可以抵押，但条明确规定的财产才可以进行抵押，另一方面又用作担保进行融资，真正做到是有如下两种例外情形：恰恰应当解释为凡是未被第《物权法》了物尽其用，所以被作为担保之王。

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第184条（参见不可抵押财产一块内容）设定抵押权在后，那么该租赁又是房屋租赁3、抵押权人实现最高额抵押权所禁止抵押的财产均可进行抵押。另外还合同，根据《合同法》买卖不破租赁的原则，时，如果实际发生的债权余额高于最要特别注意以下几种情况：（1）建造中的那么抵押权实现时不得除去租赁合同。高限额的，以最高限额为限，超过部房屋、船舶、航空器，可办理登记的（《物另外要特别注意：买受人的涤除权及未分不具有优先受偿的效力；如果实际权法》第180条）（2）未登记的财产，经抵押权人同意而出卖抵押物合同的效发生的债权余额低于最高限额的，以补办登记的，未登记前不得对抗第三人力？实际发生的债权余额为限对抵押物优（《担保法解释》第 49 条）已登记：合同无效——受让人行使涤除先受偿。

（3）土地使用权与地上房屋的关系权后取得所有权（四）最高额抵押所担保债权的确定（《物权法》第 182 条）（4）土地使用未登记：合同有效——适用善意取得受最高额抵押所担保的债权是不确权与地上农作物的关系（《担保法解释》让人取得所有权定的将来债权，但是抵押权实现时必第 52 条）上有，此处不赘 Ⅱ：对抵押权人的效力——抵押权人的权利须将债权予以确定，最高额抵押的债【重点法条】：《担保法解释》第 49 条：１、保全请求权2．孳息收取权3．变价优权确定，该抵押权就与普通抵押权没以尚未办理权属证书的财产抵押的，在先受偿权（这是抵押权的核心权利）有什么本质区别了。第一审法庭辩论终结前能够提供权利（1）变价方式：拍卖、变卖、折价（2）行质权证书或者补办登记手续的，可以认定抵使期限：主债权诉讼时效内（3）行使步骤：概念：质权是指债权人为了担保债权押有效。 A.双方先协议决定实现抵押权的方法，该协的实现就债务人或第三人移交占有动当事人未办理抵押物登记手续的，议损害其他债权人利益的，在知道撤销事由产或权利于债务人不履行债务时所享不得对抗第三人。之日起一年内有撤销权B.达不成协议的，请有的优先受偿的权利。（二）特征：1、《物权法》第182条：以建筑物抵押求人民法院拍卖、变卖具有一切担保物权具有的共同特性，的，该建筑物占用范围内的建设用地使用三、抵押权的实现从属性、不可分性和物上代位性。2、权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，（一）抵押权实现的要件质权的标的是动产和可转让的权利，该土地上的建筑物一并抵押。抵押权的实现，必须具备以下要件：１、不动产不能设定质权。质权因此分为抵押人未依照前款规定一并抵押的，须抵押权有效存在。２、须债务已届清偿动产质权和权利质权。未抵押的财产视为一并抵押。期。3、须债务人未清偿债务金钱经特定化后也可以出质：债（五）抵押权的效力范围（二）抵押权的实现方法务人或者第三人将其金钱以特户、封如无约定：主债权，利息，违约金，抵押权的实现方式有三种，分别是：折金、保证金等形式特定化后，移交债损害赔偿金，实现抵押权的费用；设定前价、拍卖、变卖。若当事人就实现抵押权权人占有作为债权的担保，债务人不即为抵押物之从物的，效力及于从物；分的方法无法达成协议的那么抵押权人应当履行债务时，债权人可以以该金钱优属不同所有人的，不及于从物；原则上不

及于孳息；不及于土地上的新增房屋，但通过诉讼的方式由人民法院将标的物进行先受偿。

拍卖或者变卖从而实现其抵押权。 3、质权是移转质物的占有的担保可将其一同拍卖（不得优先受偿）物权，质权以占有标的物为成立要件。（三）抵押权的实现与诉讼时效抵押权人应（六）抵押权当事人的效力一、动产质权A、动产质权的设立（质当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行押合同+交付）（一）订立书面合同（二）Ⅰ：对抵押人的效力——抵押人的权利使的，人民法院不予保护。这一规定与最高交付标的物1、交付是质权的成立要1、占有、使用、收益的权利人民法院《担保法解释》的规定不同，大家件。抵押人在其财产设定抵押后，仍享有特别应当注意。不交付标的物的质权不成立，但是对抵押物进行占有、使用和收益的权利。不影响质押合同的效力。四、最高额抵押２、处分权概念：最高额抵押是指抵押人与抵押权人协【重点法条】：《担保法解释》第88（1）抵押物的转移议以标的物在最高债权额限度内对一定时条：出质人以间接占有的财产出质的，【重点法条】：《物权法》第191条：抵质押合同自书面通知送达占有人时视期连续发生的债权进行担保。押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押特征：1、最高额抵押是为将来发生的债权为移交。占有人收到出质通知后，仍财产的，应当将转让所得的价款向抵押权作担保，因此最高额抵押在发生上突破了从接受出质人的指示处分出质财产的，人提前清偿债务或者提存。转让的价款超属性。2、最高额抵押担保的是一定期限内该行为无效。过债权数额的部分归抵押人所有，不足部连续发生的债权。3、担保债权的数额是不 2、交付包括现实交付、指示交付分由债务人清偿。和简易交付，但不包括占有改定。抵押期间，抵押人未经抵押权人同特定的4、担保的债权具有最高限额

3．质权人曾经占有质物又返还给意，不得转让抵押财产，但受让人代为清（三）最高额抵押的特别效力出质人的，质权不得对抗第三人偿债务消灭抵押权的除外。 1、最高额抵押所担保的主债权转让的【重点法条】：《担保法解释》第87（2）就标的物再次设定抵押权或者质权效力条：出质人代质权人占有质物的，质等担保物权。即在不动产之上仍然可以设最高额抵押担保的债权确定前，部分债押合同不生效；质权人将质物返还于定第二、第三顺序的抵押权。就动产之上权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事出质人后，以其质权对抗第三人的，除了可以设定第二、第三顺位的抵押权之人另有约定的除外。人民法院不予支持。外还可以设定动产质权。 2、最高额抵押权的变更（不得对抗后因不可归责于质权人的事由而丧 3、出租抵押财产的权利来的抵押权）失对质物的占有，质权人可以向不当不动产或者动产设定了抵押权之后，最高额抵押担保的债权确定前，抵押权占有人请求停止侵害、恢复原状、返抵押人仍然可以将该财产予以出租，但是人与抵押人可以通过协议变更债权确定的还质物。在抵押权实现时租赁合同还未到期而且会期间、债权范围以及最高债权额，但变更的4、交付的标的物与合同约定不一妨碍到抵押权的实现的则抵押权人可以除内容不得对其他抵押权人产生不利影响。致的以实际交付的为准。去该租赁合同。不过若租赁合同成立在先，

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动产质权的效力提下可以将出质权利予以转让，但是因当将保证与物的担保并存

（一）对质权人的效力转让所得价款提前清偿债务或者提存。 1、担保物权竞合时的处理

1、质权人的权利 2、关于票据债权等出质的特殊规定：（一）数个担保物权中有留置权

（1）占有质物，质权人有权在债权受汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、的，留置权恒优先，而不论其成立前清偿前占有质物。（2）收取孳息（3）转提单的兑现日期或者提货日期先于主债权后留置权>（法定）登记抵押权>质押质到期的，质权人可以兑现或者提货，并与出权

【重点法条】：《担保法解释》第94条：质人协议将兑现的价款或者提取的货物提留置权>（自愿）登记抵押权〓质押权>质权人在质权存续期间，为担保自己的债前清偿债务或者提存。未登记抵押权

务，经出质人同意，以其所占有的质物为3、知识产权出质后不得许可他人使用【重点法条】：《担保解释》第79条：第三人设定质权的，应当在原质权所担保知识产权中的财产权出质后，出质人不同一财产法定登记的抵押权与质权并的债权范围之内，超过的部分不具有优先但不得转让该项知识产权而且也不得许可存时，抵押权人优先于质权人受偿。受偿的效力。转质权的效力优于原质权。他人使用。在取得质权人同意时可以许可他同一财产抵押权与留置权并存时，留(注意：承诺转质――转质不允许增加出人使用，但是出质人许可他人使用出质的知置权人优先于抵押权人受偿。

质人的质物上的负担) 识产权中的财产权所得的价款，应当向质权（二）同一标的物上存在两个以质权人在质权存续期间，未经出质人同人提前清偿债务或者提存。上抵押权时做如下处理：

意，为担保自己的债务，在其所占有的质 ①均登记的，登记在先的优先，同一物上为第三人设定质权的无效。质权人对留置权天登记的顺序相同按债权比例受偿②因转质而发生的损害承担赔偿责任。一、留置权的概念留置权是指债权人按照合已登记的优先于未登记的③数个登记

（4）处分质物并就其价金优先受偿同约定占有债务人的动产，在债务人不履行对抗的抵押权并存且都未登记的，不

（5）费用支付请求权有请求出质人支付保基于该动产而发生的债务时有留置该财产论成立时间的先后均按比例受偿管标的物之费用的权利（6）保全质权的权并就该财产优先受偿的权利。特征1、留置（三）转质时的优先顺序①责任利权是法定担保物权。因此优先于抵押权、质转质无效，质权人对因转质发生的损

2、质权人的义务（1）保管标的物（2）权等意定担保物权而实现。2、留置权是动害承担赔偿责任②承诺转质无效，转返还质物的义务——质权消灭时产担保物权，以债权人占有动产为要件。3、质权优先于原质权；但转质权的效力

【重点法条】：《担保法》第71条：债留置权是发生二次效力的担保物权。留置权仅及于原质权所担保的债权范围之内务履行期届满债务人履行债务的，或者出人留置标的物后不得直接处分标的物，必须（四）质权与抵押权的竞合

质人提前清偿所担保的债权的，质权人应先定期催告只有债务人预期仍不履行债务①抵押权若是法定登记的，已登记恒当返还质物。时使得处分标的物而优先受偿。优先于质权，而不论成立时间的先后。对出质人的效力抵押权未登记的不成立②非法定登记二、留置权的取得 1、出质人的权利：①出质人在质权人因的，若抵押权登记了，则要看登记与积极要件：债权人基于合同占有债务人质物交付的时间，登记在先抵押权优保管不善致使质物毁损灭失时，有权要求的动产，债务人所负债务须与该被留置物有质权人承担民事责任。 ②质权人不能妥善先，反之质权优先③非法定登记物，牵连关系，债权已届清偿期。保管质物可能致使其灭失或者毁损的，出抵押权未登记的不得对抗第三人，质所谓牵连关系，是指债务人所负债务与质人可以要求质权人将质物提存，或者要权优先于抵押权对留置物的占有是基于同一法律关系而发求提前清偿债权而返还质物。将质物提存2、共同担保时的处理生。如基于加工承揽合同而占有加工承揽的，质物提存费用由质权人负担；出质人（一）两个担保均是由第三人提供物。提前清偿债权的，应当扣除未到期部分的的消极要件：占有不是基于侵权行为，须利息。③债务履行期届满，债务人履行债 ①各个担保人没有与债权人约定留置标的物不违反善良风俗和当事人的约务的，或出质人提前清偿所担保的债权的，各自担保的数额定。出质人有权要求质权人返还质物。 A、各担保人承担连带责任，即债三、留置权的效力 2、出质人的义务《担保解释》第权人可以选择任何一个担保而实现。留置权人的权利：１、留置标的物。在84条：出质人以其不具有所有权但合法占担保人内部有约定的按照约定承担责债务人不履行债务时，债权人可以留置标的有的动产出质的，不知出质人无处分权的任，没有内部约定的各自平等承担责物。２、收取留置物的孳息。３、债权人质权人行使质权后，因此给动产所有人造任。因保管留置物所支出的必要费用，有权向债成损失的，由出质人承担赔偿责任。（汽B、债权人放弃其中一个担保的，务人请求返还。４、就留置物优先受偿（1）车也可以善意取得质权）另一个担保人在放弃之担保人应当承有约定的按照约定给对方必要的清偿时间，二、权利质权A、权利质权的设立1、担的份额内免责（2）在没有约定时实现留置权实现之前必以汇票、本票、支票、债券、存款单、仓②与债权人有约定担保数额时单、提单出质的从交付权利凭证之日成立须定不少于2个月的时间进行催告。（3）A、债权人只能按照约定的担保数过期后无须通知直接行使（4）鲜活易腐等2、以其他财产出质从登记之日成立 B、额要求担保人承担责任。不易保管的动产权利质权的标的１、有价证券出质：汇票、B、债权人放弃其中一个担保的，留置权人的义务：妥善保管，不得使用、出本票、支票、债券、存款单、仓单、提单２、另一个担保人的担保不受影响，仍然租、处分依法可以转让的股份、股票３、依法可以在其应当承担的份额内承担担保责四、留置权的消灭转让的商标专用权、专利权、著作权中的任。（1）债权消灭的；2）债务人另行提供财产权４、基金份额、股权出质5、应收担保并被债权人接受的；（3）留置物毁损帐款出质（债权） C、权利质权的效力1、（二）其中一个物的担保是由债务灭失；（4）基于留置人意思自愿丧失对留关于出质权利的转让（1）权利质权成立后，人自己提供的置物的占有（不对抗第三人）；出质人未经质权人同意不得再将出质的权①债权人应当先行使债务人提供担保物权的竞合利予以转让。（2）在取得质权人同意的前的担保，只有在债务人提供的担保不

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能满足债权时才能再行使第三人提供的担区别的意义在于：取得时效中与善意取全支配其占有物时，占有人有权请求保。得中的占有都以善意占有为要件。排除妨害。

②若债权人放弃债务人所提供的物保（五）无瑕疵占有与有瑕疵占有（三）占有人的损害赔偿请求权：占时，其他担保人在债权人所放弃的债务人三、占有的效力有人的占有受到他人不法侵害而受有所提供的担保数额内免责。（一）占有的推定效力损失的可以基于其占有而请求加害人

1、权利推定效力承担损害赔偿责任。

（三）债权人在主合同履行期届满后怠（1）意义

于行使担保物权，致使担保物的价值减少由于通常情形占有人即为物之合法权

或者毁损、灭失的，视为债权人放弃部分利人，从而为了保护交易安全法律推定物之

或者全部物的担保，保证人在债权人放弃占有人为物之合法权利人，第三人主张占有

权利的范围内减轻或者免除保证责任。人不是物之合法权利人负举证责任。这一效

第五部分：占有力恰与动产物权以占有为其公示方式相配

概念：占有是指民事主体对物在事实上的合。注意对于不动产而言，登记的效力强于

控制和管领。占有的效力，即法律推定登记名义人为不动