运营业态可行性建议 - 图文

纳 国 之 栋 梁 弘 广 厦 之 志

潍 坊 润 扬 五 金 城

业 态 及 运 营 建 议

山东国弘置业项目运营管理部

2015年12月6日

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报告目录：

一、报告形成背景及项目运作阶段 1、项目目前基本沟通情况 2、设立报告基本目的及原则说明 二、潍坊城市发展简析

1、宏观及潍坊市市场经济发展概述 2、区域未来重点规划发展政策及行业 三、区域及周边情况简析 1、区域价值分析 2、区域特点及客群分类 3、区域商业数据及业态发展预判 四、投资项目自身分析

1、投资项目四至、体量、产品特点 2、项目目前所在市场发展情况简析 3、项目优劣势及业态要求筛选 五、投资项目业态定位 1、项目运营方式建议

2、定向业态建议及拟定划分铺排 3、业态改造建议及费用计算 六、后期招商运营建议 七、投资收益分析

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第一章、报告形成背景及项目运作阶段

一、项目目前基本沟通情况

1、项目范围：潍坊润扬五金城5号楼6号楼7号楼9号楼部分楼座。

2、项目目前交易确定情况：

1）山东国弘置业已明确对该项目进行收购，收购方式为资产收购。 2）付款方式为先进行5号楼、6号楼收购，产权交割，7号楼、9号楼待出售方解押完毕后进行收购款支付，预期价格2400元/㎡。 3）收购款资金构成：60%来自公司自有资金，40%来自银行贷款。 4）办理房屋产权证，按层可进行分割办证。 5）上下水可接主管网，室内自行设计，自行施工。

6）税费按国家税法规定，契税3%购买人负责，维修基金每平方米70元由购买人负担。后期物业公司由业主委员会社区办选定。 二、设立报告基本目的及原则说明

1、本次报告建议目的：通过对于城市发展分析、区域市场分析、物业形态分析解读，得出项目可运营业态种类，并进行重组排列、可行性分析及投资收益分析，为项目后期运营决策提供选择及依据。 2、本次报告建议原则：

1）适合建筑原则—依据现有项目建筑形式进行业态筛选，杜绝大改大建及建筑破坏；

2）合理优化原则—依据地域特点及周边消费需求，合理进行业态推荐，并与现有五金大市场主题互补，但杜绝重复。

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3）多元化良性循环原则—收购项目楼座较为分散，各层面积较大，应进行多元化业态组合，并与建筑形式及周边环境可结合，持续发展。 3、本次报告建议说明：

本次报告由于接触项目时间较短，对周边市场及经济发展了解不深，投资收益测算及业态推荐难以准确，重在发展思路的汇报。

第二章、潍坊城市发展简析

一、潍坊市经济发展概述 1、潍坊城市概述

潍坊，位于中国第一大半岛山东半岛的中部，与青岛、日照、淄博、烟台、临沂等地相邻，是半岛城市群地理中心。

2015年在国家“一带一路”和“互联网+”发展的背景下,潍坊日前制定出台了全市现代物流基地建设计划(2015-2017)。潍坊将打造现代物流新高地、构建现代物流新格局、搭建现代物流“互联网+”新平台、创建国际化现代物流新优势四方面发力,将潍坊打造成山东半岛区域物流枢纽、全国特色产业物流基地。

近年来，潍坊持续加大教育投入，大力改善办学条件,连续10年全市预算内教育投入占财政支出的比例都在25%以上,2014年达139亿元。潍坊市财政收入在全省不是最高的,但各级政府对教育的投入力度是最大的。 2、潍坊经济数据分析

2015年1—10月潍坊经济发展经济数据

各项经济发展指标

本月止累计 累计同比增长（%） 公司地址：济南市历下区玉兰广场二期3号楼20层 联系电话：0531—88588763

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三季度地区生产总值（GDP）（亿元） 第一产业增加值（亿元） 第二产业增加值（亿元） 第三产业增加值（亿元） 社会消费品零售总额（亿元） 城市居民人均可支配收入（元） 城市居民人均消费性支出（元） 固定资产投资（亿元） 3078.8 364.7 1754.1 1590.0 1806.1 23620 13872 3622.4 8.2 3.8 7.9 9.7 10.5 8.2 9.7 14.1 从以上经济发展数据分析来看，三大产业中，第三产业发展速度较快，商业、服务行业全面升级，同时社会消费品零售总额、居民收入支出的快速提高，说明城市居民消费能力得以提升及释放，固定资产投资投入大幅增加也充分证明城市发展及投资环境得以提高。 3、城市发展小结

近年来，潍坊城市发展速度高于全国城市发展速度，第三产业带动下，固定资产投资额与居民收入消费水平提升较快，城市建设也得以升级，后期潍坊将依据城市特殊地理位置，打造以现代物流特色的枢纽城市。同时城市一直加大教育投资，重视教育培训行业发展。 二、区域未来重点规划发展政策及行业 1、潍城区域发展解读

潍城区地处中心城区，是山东半岛重要的交通枢纽，素有“半岛走廊”之称。辖区内胶济铁路、济青高速公路横贯东西；国道、省道及市区公路纵横交错。

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近年来，潍城区以“一城、四基地”的功能构建中,“一城”,即通过旧城改造、城中村改造、近郊村迁村并点,推进272平方公里全域城市化开发,建设宜居宜业的现代化新城区。并依托中百、火车站、金沙、金泰四大商圈和十笏园、10条特色街区区域发展，打造“四个基地”,即现代物流基地、城市商贸基地、文化产业基地、城市工业基地建设。

2013年6月，潍坊市人民政府与中国建设基础设施总公司就关于潍坊火车站南广场片区改造开发建设项目签署合作框架协议。项目概算投资260亿元,占地约10平方公里,整个项目片区改造后可形成1000万平方米的建筑规模,力争通过5至7年时间, 将潍坊火车站及周边打造成集商务、仓储、教育、旅游、居住于一体的功能片区,进一步提升中心城市的综合竞争力。 2、潍城区域发展小结

潍城区域发展方向较为明确，物流、文化、商贸、工业建设将是未来发展重点，同时火车站广场及周边升级改造，也对本项目有较好的扶持及增值效应。 3、本章小结：

潍坊城市发展以打造现代物流为依托，并重视教育行业投入，潍城区域迎合城市发展趋势，打造现代物流基地、城市商贸基地、文化产业基地、城市工业基地建设。并已启动火车站大型改造升级工程，带动项目周边持续利好。

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第三章、项目区域及周边情况简析

一、区域价值分析

本项目位于潍坊火车站北侧，青年路与建康路交汇处西南侧，属于潍坊城市南部核心发展区域，周边学校、住宅、餐饮住宿林立； 项目区域交通较为发达，长途汽车站、火车站、物流园区近在咫尺。并且近年来专业市场、大型商超在附近入驻，例如千叶家具、中亚商贸城、金沙城市广场等，商业价值较高。

伴随着火车站地下商业广场的建立及周边商业的丰富，项目周边区域地段价值将陆续提高，项目具备良好的升值潜力。

总体分析：项目交通位置优越，外部交通资源得天独厚，周边商业价值较高，具备升值潜力。 二、区域特点及客群分类

项目周边主要以火车站、长途汽车站等交通枢纽为发展基础，区域内商业以商业服务类及依附物流较为紧密的主题市场为主，并主要为特色餐饮、商务酒店、五金建材、家具批发、小型商超等业态，周边大型社区较少，当地居住人口密度适中，密集的区域内外地人员消费成为区域内主要商业发展支点。

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三、区域商业数据分析及业态预判 1、区域商业数据分析

目前根据现有市场租金及网络调研分析：

项目调研事项 项目公寓租金 项目商铺租金 项目公寓租金 项目写字间租金 项目商铺租金 项目宾馆日租金 目前租金价格 52㎡ 1000元/月 125㎡ 2500元/月 43㎡ 1000元/月 121㎡ 3484.8元/月 180㎡ 5400元/月 折合租金 0.64元/天/㎡ 0.67元/天/㎡ 0.77元/天/㎡ 0.96元/天/㎡ 1.00元/天/㎡ 30㎡ 98元/天 60%入驻率 1.96元/天/㎡ 项目目前对外出租产品主要为商铺及公寓，除去商务宾馆租金为1.96元/天/㎡（含宾馆服务费），分析现有物业对外平均租金在0.8元/天/㎡。

2、区域商业业态预判

结合区域特点及城市、城区发展要点，并可虑租金可支撑因素，本区域内。项目可以以教育培训、电商物流、商务住宿、青年公寓行业为目标业态，适于长期生存、发展要求。

第四章、投资项目自身分析

一、投资项目四至、体量、产品特点 1、项目四至

项目西邻和平路、东靠青年西路、南至健康西街、北侧与物流园区相接，并有一条单车道与和平路相连；四面临路，交通通达；三条

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城市主干道围绕其中，辐射整个区域。 2、项目建筑质素：

润扬五金城项目由润扬置业开发有限公司投资4.5亿开发，整体定位为五金机电专业市场，其建筑形态有住宅、公寓、仓储。 项目总占地42500㎡，总建筑面积157800㎡，项目容积率为3.76，绿化率为30%，总户数为1900户，总停车位1072辆，地上238辆，地下834辆；本次收购项目土地使用年限：2006年6月30日—2045年6月29日，计算得出项目剩余产权时间约30年。 3、本次收购项目体量 楼座 楼层 建筑面积（㎡） 使用面积（㎡） 合计（㎡） 3层 5号楼 4层 5层 3层 6号楼 4层 3层 7号楼 4层 5层 3层 9号楼 4层 合计 1676.62 1270.68 11654.02㎡ 3353.24 14060.44㎡ 1451.56 1060.8 1060.8 1060.8 1676.62 1224.08 910.50 910.50 910.50 1270.68 2903.12 建筑面积3182.4 建筑面积1540.56 1540.56 1540.56 1451.56 1311.0 建筑面积1311.0 4621.68 1311.0 1224.08 建筑面积10整层 14060.44㎡

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公摊面积及公摊率 2406.42㎡ 17.1% 本次依据下以上项目自身分析及项目目前收购价格2400元/㎡进行相关数据计算，得出：

数据事项 收购款项 税费 维修基金 其中贷款数额 贷款利息 房屋使用时间 折合租金 现有项目对外租租金 数据计算 2400*14060.44 收购款项*3% 70元/㎡*14060.44㎡ 收购款项*40% 10年银行抵押贷款计算 约合29年7个月 购房总成本/总面积/期限 区域市场分析获得 数据结论 3374.5万 101.2万 98.4万 1350万 360.4万 10795天 0.32元/天/㎡ 0.7元/天/㎡ 通过以上分析得出结论，项目收购折合日租金远低于现有市场平均租金水平，项目评估：本次收购可以获得稳定利润。 4、本次收购项目体量分布分析

本次所购买项目位置在润扬五金城中央位置，外部受其他高层遮挡，可视性较差，这对于项目所筛选业态要求较高，并且所购项目楼

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6号楼

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座较为分散，需要进行业态组合。 二、项目目前所在市场发展情况简析

销售情况：目前项目已全部现房销售，部分仓库、商业营业用房进行租赁，公寓售价约4000元/㎡（毛坯），住宅售价约5000元/㎡（毛坯），仓储用房售价约8000元/㎡，商铺售价约26000元/㎡； 整体定位：五金专业市场，其主要以五金批发零售为主，目前项目内部一二层商业全部被五金经销商所购买入驻，已形成一定集群规模。但商业氛围及人气整体较弱，少数五金店面已停业修整。 所购物业情况：现有5号楼及7号楼所购买楼层状态为空置，并未出租，6号楼楼层已租赁物流公司存货使用，9号楼已用石膏板划割小仓库，进行对外租赁，所购楼层均未架设供水、供电设施。

5号楼 6号楼 9号楼

三、项目优劣势及业态要求筛选 1、项目优劣势分析

项目

分析内容 1、项目交通便利，外向交通资源优越； 优势 2、项目周边商业价值较高； 3、现房出售，风险较小，折合租金低于平均水平。 1、项目所在市场五金主题已定，商业氛围较弱； 劣势 2、所购项目较为分散，单层面积较大；

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3、所购项目受其他楼座遮蔽，对业态限制较大。 1、区域建设及政策引导带动升级及升值； 机会 2、项目自身具备成熟市场运作，有配套升级需求。 1、整体五金市场运作情况不定； 威胁 2、新增商业及政策威胁。 迎合区域发展政策，结合周边环境特点，依据物业特点制定业态定位，并依据目标业态需求，进行面积分割安排，务求科学合理，并符合公司资金发展目标。

第五章、投资项目业态定位

一、项目运营方式建议 1、项目运营方式选择分析

项目运营获利方式共计三种，即自营、自持、销售。下面依据本项目情况进行最佳运营方式分析： 方式 获利说明 优势：项目自营获利可实现利润最自营 劣势：风险最大化、人员成本及后期投入较高。地段要求较高 优势：租赁收入稳定，持久收益，自持 后期投入成本较小，可控性高。 风险较高，改造及推广成本较大，难以自营。 本项目租赁成本较低，出租易于获利，定向业态后本项目情况 本项目已定义五金大市大化，具备完全项目改造自主权。 场，商业氛围较弱，自营劣势：招商风险，短期收益较低。 应进行招商租赁 销售 优势：回款较快，无后期投入成本，潍坊楼市较为低迷，本项

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短期收益较高。 劣势：楼市滞销风险，营销投入，不利于抵押融资。 目虽收购价格较低，但短时间难以改变滞销局面，应待项目价值认可后，进行销售 以上分析结论：本项目获利方式应为自持及销售，在楼市较为低迷的形势下，建议项目购买并产权交割完毕后，先行进行银行抵押，回笼资金；后进行商业包装，定向业态招商，并扶持租赁商业存活发展，待价值提升后再进行使用权或产权出售，快速回笼剩余资金，减少融资利息成本。 2、项目运营周期建议

依据本案项目运营方式建议制定项目运营管理周期，以本项目租金收入预期及项目全程销售价格预期进行计算分析（详见投资收益部分项目租售比例测算表），可推算得出利润最高时间节（2025年出售物业，租金收取周期最长，物业出售单价最高）点及收益最稳定时间节点（2020年出售物业，未来租金收益与出售物业总额持平） 以规避位置风险及理性商业市场行为角度出发，建议以2020年出售物业最为妥当，减小公司持有物业后期风险及融资成本，保障项目安全前提下运作。 3、项目运作周期表 运作周期 时间 重点内容 业态定位招商，商业包装 商家扶持，区域产品炒作 招商养商期 2016.02—2017.01 高速成长期 2017.02—2020.08

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稳定强销期 2020.09—2021.10 尾盘退出期 2021.11—2022.12 带租销售，快速区划 实现全部销售资金回笼 预计7年时间完成对项目整体商业管理、物业销售运作。 二、定向业态建议及拟定划分铺排 1、项目业态定位原则

1）经济性原则——根据目前项目情况设计业态，必须保证其较高的生存性及盈利点，在满足必要的建筑功能的前提下，做到租金价格与业态收益均衡合理；在保证各项经济评价指标达到社会平均水平，确定项目赢利预期的可能性，明确项目经济利益实施的可行性。 2）适应性原则——必须满足与当地或区域的发展规划方向和消费者收入水平相适应；与所在区域商业地产市场的物业档次、标准、品质相适应。

3）可行性原则——业态定位必须考虑项目实施的可行性，避兔出现“无个性、难租售”的现象，要根据项目规模、地块特性和本项目的优势来分析适宜业态，准确定位。 2、项目业态定位方向建议

综合对潍坊市经济发展规划及区域发展方向分析，我们可以得出现代化电商物流、教育培训将是重点内容，并且区域内以火车站、汽车站等外来人员消费为主要支点，可针对短期居住需求打造特色商务宾馆，长期居住办公需求打造特色soho商住区，打造差异化价值，规避区域市场竞争。 商业业态方向

定向依据及合作商家 公司地址：济南市历下区玉兰广场二期3号楼20层 联系电话：0531—88588763

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目前电商已成为市场主流，电商品牌运营公司近年来快速发展（例：韩都衣舍、D2C等），资金雄厚且扩张势头迅猛，同时需求大量物流交通较为方电商运营基地 便，并能集办公仓储一体的经营场所。 合作单位:广泛的电商实力品牌运营公司 租赁模式：长期租赁 场地要求：2000—3000平米、带货梯、重视消防 项目周边学校林立，有良好的教育培训客户资源，并且目前教育培训行业发展及扩张势头依然较快（例：北大青鸟、新东方、郑老师教育等），两者教育培训基地 结合可带来稳定收益 合作单位：知名教育机构 租赁模式：长期租赁 场地要求：1000—1500平米 与火车站、汽车站相匹配，可引入品牌连锁商务酒店，实现稳定租赁收益（例如7天、速8、格林豪泰迷你店等） 商务宾馆 合作单位：品牌连锁快捷酒店 租赁模式：长期租赁 场地要求：3000平米以上,3层以上带电梯、可自由分割、用水、供电、排污标准齐全 Soho公寓

商住一体型公寓，现已形成成熟托管运营模式（途公司地址：济南市历下区玉兰广场二期3号楼20层 联系电话：0531—88588763

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家、怡家等），物业经改造后交由品牌托管运营公司管理，分进行分红收益。 合作单位：品牌托管运营公司 租赁模式：合作分红或场地租赁 场地要求：2000平米以上,3层以上带电梯、光纤入户、水电齐全。 新兴式休闲服务场所——私人影吧，消费者进入可实现娱乐观影、邀客宴请、娱乐欢唱、体验住宿等多项功能。（例：济南碧维斯、萤石等），客群较创新休闲 服务场所 为广泛，也将成为项目较大亮点。 合作单位：影吧运营公司 租赁模式：场地租赁 场地要求：2000平米以上、可进行分割改造，达到用电标准。 3、项目业态落位及分析

依据楼座位置、分布特点、现有条件进行分析，得出适宜发展业态类型，并进行分割

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楼座 楼座现有条件 3层物业，4621.7㎡，单层面积约15005 平米，采光较好，层高约合3米，现未安装电梯，展示面相对最优 2层物业，2903.1㎡，单层面积约14506 平米，采光较差，展示面较差。 3层物业，3182.4㎡，单层面积约10007 平米，采光最佳,展示面一般。 2层物业，3353.2㎡，单层面积约16509 平米，采光一般，北侧展示面较好。 备注说明：5号楼电梯空缺迎合商务酒店选择要求标准；6号楼影吧与培训基地错时营业；7号楼层高始于办公居住；9号楼展示面较好，物流较近，迎合电商公司条件（现有9号楼已对外出租完毕，如未有品牌运营公司高价承租，可保持现有状态不变）。 三、业态改造建议及费用计算

依据上部分业态分割落位要求进行楼座改造，下述费用按照市场

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适宜业态 商务酒店 影吧、培训基地 Soho式公寓 电商运营基地

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调查数据进行粗略估算，实际费用以实际发生为准；并且改造费用可与商家进行商议，实现分摊或转嫁。（此报告后续收益计算，此项改造费用将计入物业改造成本一并进行计算，较为稳妥。） 各楼座改造费用粗劣估算如下：

5号楼按照标准50㎡/套（含公摊）进行分割，并拿出1000㎡做酒店大厅或餐厅、厨房使用，剩余面积可分割至约75套客房。 楼座 改造事项 5号 水电改造 电梯架设 排污排水供气 房屋内外隔断 合计 单价计算（约） 预计用量 合计（万元） 40元/米 30万元/台 25万 1万/套 10000米 2台 1 75套 200万元 40 60 25 75万 6号楼按照第3层按照影吧，单间35平米（含公摊），第4层按照培训教室间100平米（含公摊）计算，可分割42间影吧及14间教室，并且水电工程较小，计算如下 楼座 改造事项 6号 给排水电路改造 厕所修建 房屋内外隔断 合计 单价计算（约） 预计用量 合计（万元） 40元/米 10万元/个 1万/套 3000米 2个 56套 88万元 12 20 56 7号楼与5号楼改造方式相似，免去电梯架设成本，计算的房间数量去除50㎡公共空间，可建设50套soho公寓。

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楼座 改造事项 水电改造 单价计算（约） 预计用量 合计（万元） 40元/米 25万 1万/套 8000米 1 50套 102万元 32 25 50万 7号 排污排水供气 房屋内外隔断 合计 9号楼按照6号楼标准进行规划，第3层分割10间办公室，剩余交由承租公司进行分割。 楼座 改造事项 单价计算（约） 预计用量 合计（万元） 1次 3000米 2个 10套 42万元 10万 12 20 10 拆除清运费用 10万元 40元/米 10万元/个 1万/套 9号 给排水电路改造 厕所修建 房屋内外隔断 合计 项目预期改造费用合计

楼座 5 6 7 9 合计 费用 200万 88万 102万 42万 332万 （注明：以上成本资金来源以贷款形式进行投资收益估算）

第六章、后期招商运营建议

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一、招商的启动时间

如按2016年2月1日进行招商，在2016年10月1日前预计完成初步首轮招商过程。 二、招商人员人数

公司可进行招商团队组建，分别在济南及潍坊同时进行招商工作，编制建议如下：

1、招商主管：（2名）：济南潍坊各一名，负责统管全局，制定招商方案和进度，安排招商人员的日常工作。

2、招商人员：（6名）：济南潍坊各三名，由招商主管安排具体招商工作。

3、招商文秘：（1名）：济南总部一名，负责商家进驻数据及租赁合同编写及管理工作。 三、招商办公地点

济南设立在公司总部，潍坊设立在5号楼，分割临时招商办公室。 四、招商策略

为促使项目尽快完成招商目标，达成商业包装目的，建议招商租金前期进行部分优惠，2016年全年招商租金价格以9折进行计算，2017年全年9.5折进行优惠，后期维持正常市场价格。 五、租金价格定位

为尽快完成招商任务，激活项目商业氛围，通过对周边租金市场的实地及网络调查，结合目前成功的市场做法，采取低价入市，稳定增长策略，建议租金初始价格按照优惠后0.6元/天/㎡计算。年增长

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率设定为3%。

第七章、投资收益分析

1、项目投资成本预估

项目投资成本计算 收购成本 契税 维修基金费用 银行贷款 贷款利息 改造费用 费用贷款利息 自有投入资金 存款利息折损 项目成本 单价 面积/占比 2400 14060.44 3% 70 14060.44 融资成本 40% 10年普通贷款计算 10年普通贷款计算 60% 10年存款利率计算 项目管理成本 3500 96 1.50% 12 12 总价（元） 33745056 1012351.68 984230.8 13498022.4 4936012.09 3320000 1170017.83 20247033.6 3087672.54 336000 506175.84 60000 120000 49277516.78 3504.7 元 10795 元 0.32 元 招商人员费用 项目管理费用 招商推广物料费5000 用 运营公关费用 10000 合计 成本折合单价 成本倒推 物业使用时间 折合租金 估算投入成本总额约4930万元，约合租金0.32元/天/㎡

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2、项目租售比例测算表

项目租售比例测算表 日期 备注 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 年增长率 年增长3% 1 1.03 1.06 1.09 1.13 1.16 1.19 1.23 1.27 1.30 1.34 1.38 平均租金 取市场最低值 0.6 0.62 0.64 0.66 0.68 0.70 0.72 0.74 0.76 0.78 0.81 0.83 面积（满足年出租率 化收益） 14060.44 3079236 3171613 3266762 3364765 3465708 3569679 3676769 3787072 3900684 4017705 4138236 4262383 0.5 0.7 0.8 0.9 0.95 0.97 0.97 0.97 0.97 0.97 0.97 0.97 实际租金收入 费率拟定（-10） 1539608 2220119 2613399 3028278 3292412 3462579 3566456 3673450 3783654 3897164 4014079 4134502 项目单价（评估价格计算） 5000 5750 6613 7604 8745 9007 9278 9556 9843 10138 9834 9539 单价变化率 1 1.15 1.32 1.52 1.75 1.80 1.86 1.91 1.97 2.03 1.97 1.91 价格周期基数 各年出售总额 70302200 80847530 1.15 92974660 106920858 122958987 126647757 130447190 1.03 134360605 138391423 142543166 0.97 138266871 134118865

公司地址：济南市历下区玉兰广场二期3号楼20层 联系电话：0531—88588763

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2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 1.43 1.47 1.51 1.56 1.60 1.65 1.70 1.75 1.81 1.86 1.92 1.97 2.03 2.09 2.16 2.22 2.29 2.36 0.86 0.88 0.91 0.93 0.96 0.99 1.02 1.05 1.08 1.12 1.15 1.18 1.22 1.26 1.29 1.33 1.37 1.41 4390255 4521962 4657621 4797350 4941270 5089509 5242194 5399460 5561443 5728287 5900135 6077139 6259454 6447237 6640654 6839874 7045070 7256422 0.97 0.97 0.97 0.97 0.97 0.97 0.97 0.97 0.97 0.97 0.97 0.97 0.97 0.97 0.97 0.97 0.97 0.97 4258537 4386294 4517883 4653419 4793022 4936813 5084918 5237466 5394590 5556428 5723121 5894815 6071660 6253810 6441425 6634668 6833708 7038720 9253 8975 8706 8009 7369 6779 6237 5738 4590 3672 2938 2350 1880 1316 921 645 451 316 1.85 1.79 1.74 1.60 1.47 1.36 1.25 1.15 0.92 0.73 0.59 0.47 0.38 0.26 0.18 0.13 0.09 0.06 0.7 0.8 0.92 130095299 126192440 122406667 112614133 103605003 95316603 87691274 80675972 64540778 51632622 41306098 33044878 26435903 18505132 12953592 9067515 6347260 4443082

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3、项目计算收益表

项目收益额计算总表 项目租金收益计算 年份 租金比例 租金价格 出租比例 2016 1 0.60 0.5 2017 1.03 0.62 0.7 2018 1.06 0.64 0.8 2019 1.09 0.66 0.9 2020 1.13 0.68 0.95 合计 项目销售收益 销售单价 销售面积 9007 项目 广告收益 14060.44 项目其他收益 每月预期 估计 5000.00 60 总计收益 年租金收益 1539618.18 2220129.42 2613409.48 3028288.24 3292422.27 12693867.59 销售收益 126642383.08 收益总额 300000.00 139636250.67

4、项目投资收益总计表

项目投资收益表 项目总投资 项目总收益 运作周期 项目净利润 投资回报率 49277516.78 139636250.7 预期7年 90358733.89 26%

山东国弘项目管理运营部 邓考考

2015年12月

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