常州别墅调研报告10.07.30 - 图文

中心城区及钟楼区别墅调研报告

中心城区及钟楼区别墅分布图

景瑞英郡 案名 银河湾明苑 双拼 青枫壹号 联排 荆溪十二园 景瑞英郡 总套数 49 6 79 12 142 已售套数 16 4 74 0 39 剩余套数 33 2 5 12 103 余量（万未推案量（万单价（不含地下室）元单价（含地下室）元4月去化 5月去化 方） 方） /㎡ /㎡ 1.1 5 1 1 20000-22000 15000-17000 19000-21000 14000-16000 0.35 4 2 1 12000-14000 7600-9000 0.4 0 0 0 25000-30000 20000 0.62 0.26 0 0 / 15000 地上面积㎡ 200-318 440 280-320 265-330 213-236 地下室面积㎡ 60-100 180 160-180 70 / 总价（万元） 400-700 850-970 336-448 670-800 319-354 备注：1，中心城区和钟楼区在售联排剩余38套，约1.8万方，双拼剩余14套，约0.6万方， 未推案量约9万方

总体剩余案量约11.3万方。

2，区域联排主力面积250-320平米(地上)。地下室面积100-160平米，总面积区间：350-480平米 主力单价区间：14000-20000元/平米（不含地下室），9000-15000元/平米（含地下室），主力总价区间：360-500万元。

武进区别墅项目分布一览表

武进别墅市场描述

2005年，西太湖板块的天安别墅和新城湖畔春秋的相继入市，标志着武进区别墅市场的大门正式打开。

2006-2007年，武进中心城区规划开始实施，莱蒙城、御城、新城公馆、九洲豪廷苑等别墅项目呈井喷之势，并且整个别墅市场呈现供需两旺的态势。

2009年下半年，武进区推出80亿元武宜路打造规划，绿地、星河、新城等知名房企争相拿地，老城区别墅市场蓄势待发。 目前，武进区别墅市场主要呈现以下特征；

? 武进区别墅主要分布在西太湖、太湖湾以及新老城区板块； ? 别墅市场存量去化周期小于1，竞争环境相对宽松；

? 别墅市场存量482套，已知待入市量936套，区域市场年均去化量742套；

别墅市场整体竞争较为温和，存量去化周期仅0.65年

中心城区仍是供需两旺之板块

板块 推案套数 673 257 去化 套数 493 138 去化 率 73.3% ? 独栋、双拼等产品主要集中在西太湖以及太湖湾板块，中心城区受容积率影响,以联排为主。

? 武进区别墅产品趋于实用性，经济型产品，但是独栋，双拼产品也颇受认可。

存量 套数 180 119 已知待 推套数 150 0 年去化套数 180.24 存量去化周期 1 0.72 别墅 形态 双拼，独栋产品市场稀缺，联排竞争较为白热化 叠加凭借其总价优势去化快，供应少 独栋 双拼联排 叠加 推案 去化 276 47 143 0 466 推案 60 30 52 12 154 去化 40 19 42 8 109 推案 207 70 464 181 922 去化 177 10 361 132 680 推案 0 64 30 80 174 去化 0 62 23 80 165 双拼，独栋存量少，尤其是城市配套型别墅 叠加存量相对较少，市场机会凸显 武进区各板块各类型产品存量结构一览表 独栋 双拼 联排 叠加 合计 别墅 形态 西太湖 板块 太湖湾 板块 中心城 区板块 老城区 板块 合计 西太湖 板块 太湖湾 板块 中心城 区板块 老城区 板块 合计 130 46 20 11 30 60 0 2 186 119

53.7% 165.78 西太湖 太湖湾 中心城 老城区 406 93 153 0 652 699 569 81.4% 130 620 347.21 0.37 10 10 103 7 124 273 220 80.6% 53 166 48.89 1.08 0 4 49 0 53 1902 1420 74.7% 482 936 742.11 0.65 186 45 242 9 482 合计 武进区别墅市场特征

独栋主力面积在400㎡以上，联排250-400㎡之间 但是主力面积均有减少趋势

板块 西太湖板块 项目名称 新城湖畔春秋 湖滨嘉园 天安别墅 太湖湾板块 万泽太湖庄园 太湖湾度假村 中心城区板块 莱蒙城 御城 新城公馆 阳湖名城 九洲豪廷苑 溪湖小镇 老城板块 中天名园 200以下 201-250 251-300

301-350 351-400 401-450 独栋 451-500 双拼 联排 500以上 叠加 联排总价控制350万元以内，并且逐渐趋小 双拼500万元以内，独栋450万元以上 板块 西太湖 板块 项目名称 新城湖畔春秋 湖滨嘉园 天安别墅 太湖湾 板块 中心城区板块 万泽太湖庄园 太湖湾度假村 莱蒙城 御城 新城公馆 九洲豪廷苑 溪湖小镇 老城区板块 中天名园 200万以内 200-250万 250-300万 300-350万 350-400万 400-450万 独栋 450-500万 双拼 联排 500万以上 叠加 新北区别墅调研报告

新北区别墅分布图

案名 世茂香槟湖联排 总套数 164 已售套数 160 剩余套数 4 余量（万方） 未推案量（万方） 0.14 0 4月去化套数 0 5月去化套数 0 单价（不含地下室）元/㎡ 20000 单价（含地下室）元/㎡ 14000 地上面积㎡ 234-270 地下室面积㎡ 83-129 总价（万元） 468-540

香树湾别206 147 59 1.5 0 3 1 11500 墅合院 双18 10 8 25000 九拼 龙0 1.4 0 联仓 90 46 44 14000-19000 排 叠104 104 0 9500-10000 加 阳光联60 60 0 0 0 0 10300-10500 龙排 庭 双2 2 0 11000 拼 叠紫108 20 88 5500 加 阳4.1 0 3 1 美联68 17 51 10000-11000 地 排 独2 0 0 18000 栋 水韵双20 10 10 8.5 0 5 2 14000 江拼 南 联325 40 285 10000 排 独2 0 2 16000 绿栋 地双4 0 世4 0.08 7 2 13500-14300 拼 纪联91 2 城 93 12000 排 龙湖香联657 未售 11 未定 堤排 漫步 备注： 1，绿地世纪城5月份仅剩2套联排端户，故单价上调至10000元/平米、13000元/平米。总价分别为300万和390万。 2，新北区目前在售别墅联排剩余445套，约13万方，剩余双拼18套，约0.7万方， 未来将供应别墅约13万方， 总剩余供应量约26.7万方。

3，区域联排主力面积180-220平米(地上)。地下室面积80-100平米，总面积区间：260-320平米

单价区间：11000-14000元/平米（不含地下室），8000-10000元/平米（含地下室），总价区间：200-280万元。

9700 15000 10000-14000 7100-7350 7000-7100 7900-8300 / 7000-8000 15000 9600 7500 11000 9500-9600 9000-9100 213-227 260 180 145-160 180-200 210-310 240-250 240-250 443 253 190-255 280 280 195-227 40 155 70 40-75 85-96 80-100 无 100 120 110 80 130 130 65-73 245-261 650 250-350 140-161 185-210 229-340 132-137 240-280 828 350 200-250 448 392 234-272 220、260 约100 未定 重点个案——万泽太湖庄园

赠送565㎡下沉式庭院，私家泳池 双门双户，主仆分开通道 项目指标 数据档案 产品描述：赠送地下室、大庭院，更实用

项目名称：万泽太湖庄园

开 发 商：常州万泽天海置业有限公司 占地面积：256万㎡ 建筑面积：64万㎡ 景观设计：美国EDSA 整合推广: 深圳马一丁广告 物业公司：万泽物业

开盘时间：2010年5月29日

物业类型：一期独栋、联排别墅、精装洋房、公寓

开盘价格：联排10780元/㎡、独栋14700元/㎡、精装洋房9000元/㎡

目前价格：联排11760元/㎡、独栋15680元/㎡

内部配套：绅士运动体验馆、时尚球类运动中心、高尔夫球场、游艇俱乐部、白金五星级酒店、湿地马场、主题商业街及其他高端配套设施 项目大事记

独栋 联排 别墅 形态 独栋 销售 面积 396-558 推案 套数 24 去化 套数 4 去化 率(%) 16.7 存量 套数 20 独栋 联排 别墅 形态 地下室 面积 (㎡) 173-293 是否 赠送 是 是 庭院面积(㎡） 516-639 54-170 露台面积(㎡） 无 28-54 车位 是否 地下 否 否 是否 赠送 是 是 每户 配置 2 1 联排 小计 191-265 —— 62 86 2 6 3.2 6.7 60 80 85-124 备注：数据来源于常州房管局网上备案系统，截止至7月5日 产品描述：层高彰显居住舒适 个案启示

①别墅区配套，充分考虑高端客群喜好，配套五星级酒店、跑马场、高尔夫球场游艇码头等；

②别墅面积控制合理，兼顾经济和舒适； ③赠送全明地下室，提升产品的实用性； ④考虑居住舒适性，层高都在3.25米以上； ④通过大庭院、大露台赠送，提高产品性价比。

别墅形态 地下室层高（米） 一层层高 二层层高 （米） 三层层高 （米） 客厅是否挑高 是 是 2009年7月 “绅士运动 体验常州”万泽会在天目湖举行， 万泽会同期启动； 2009年9月 销售中心开放； 2009年10月 发放VIP卡；

2010年5月 BMW杯国际高尔夫球赛发布会在太湖庄园举行； 2010年5月 一期盛大开盘

独栋 3.3 3.3 —— 3.6， 局部4.2 —— 3.6， 局部4.2 无 3.25 独栋 联排 联排

保姆没有独立卫生间设计上存在一定户型点评每个卧室均设置卫生间 的缺陷 奢华主卧设计，书房、卫生间、更衣室、主卧，奢华中平添私享 挑高中庭设计 增强室内采光 重点个案——溪湖小镇

基础指标

项目名称：溪湖小镇

开 发 商：常州侨裕集团房 地产开发有限公司 占地面积：21.7万㎡ 建筑面积：28.3万㎡ 别墅总量：约236套

景观设计：L＆A加拿大奥雅景 观规划设计事务所 建筑设计: 澳洲柏涛建筑设计公司 物业顾问：香港戴德梁行 物 业 费：3.5元/㎡*月

开盘时间：2009年12月20日

物业类型：独栋、双拼、联排、 小高层、高层 开盘价格：联排8800元/㎡

目前价格：联排10780元/㎡、独栋19500 元/㎡、双拼15000~17000元/㎡ 内部配套：香格里拉酒店 项目大事记

2009年11月 销售中心开放；

2009年12月 样板房公开，办理VIP卡，1万抵6万； 2009年12月 一期别墅开盘； 2010年2月 加推15套别墅； 2010年3月 加推10套别墅；

2010年4月 二期璞瑅公馆4月24日VIP会员招募，

交1万元抵2万元；

2010年4月 溪湖小镇璞瑅公馆“国际新贵生活”发布会； 2010年5月 二期住宅开盘； 2010年6月 加推55#楼。

数据档案：经济型别墅，独栋，双拼均受市场认可

别墅 销售面推案 去化 去化 存量 形态 积(㎡) 套数 套数 率（%） 套数 独栋 614 6(可售2) 1 50 1 双拼 470 4 2 50 2 联排 210-380 130 101 77.7 29 小计 —— 136 104 76.5 32 备注：数据来源于常州房管局网上备案系统，截止至7月5日 产品描述：半地下室格局，大采光井，高层高

别墅形地下室 一层 二层 三层 客厅是 态 层高层高层高层高否挑高 独栋 3.5 4 3.5 —— 是 双拼 3.5 4 3.2 3.2 是 联排 3.5 4/3.7 3.0 3.0 是 产品描述：地下室算面积，双车位配置

地下室 庭院 露台 车位 面积 面积 (㎡) (㎡) 面积 是否 是否 是否 每户 （㎡） 赠送 地下 赠送 配置 60-80 否 60-80 30-70 是 是 2 项目启示

? 别墅通过面积控制、总价控制，保证快速去化； ? 项目推案由次到好，遵循价格自然上涨；

? 产品自身设计前后庭院及中庭，增强室内采光； ? 双车位配置，半地下室设计为其设计亮点。 户型点评

联排 前，中，后三重庭院设计 双车位设计 下沉式花园 重点个案——莱蒙城

基础指标

项目名称：莱蒙城

开 发 商：常州莱蒙水榭花都 房产开发有限公司 占地面积：26万㎡ 总建面积：100万㎡ 地理位置：武进延政中路

(武进区政府正对面) 物业类型：住宅、空中别墅， 别墅、SOHO 开盘时间：2007-1-28

交付时间：官邸别墅2010-12-30 铂晶公寓2011-12-30 物业公司：莱蒙物业

物 业 费：2.5元/㎡*月（别墅） 产权年限：70年 目前价格：联排11500元/㎡、独栋11500元/㎡、双拼11500 元/㎡

项目配套：市民广场、文慧园、淹城公园、大润发超市、 二院分院、国际双语幼儿园、莱蒙广场、体育 馆、文化艺术中心、英国假日酒店 项目大事记

2007年3月 售楼中心正式启用暨产品推介会； 2007年3月 一期400套美景公寓开盘； 2007年8月 全新睿景公寓接受预约； 2008年4月 官邸别墅样板房公开； 2008年5月 官邸别墅正式发售； 2008年6月 买房送丰田车； 2009年7月 一期售馨交付；

2010年4月 业主答谢会暨“好邻居”计划于

4月24日正式启动。

数据档案

别墅销售面 推案 成交 去化 存量 形态 积(㎡) 套数 套数 率(%) 套数 独栋 577 6 4 66.7 2 双拼 503 8 4 50 4 联排 337-440 118 69 58.5 49 小计 —— 132 77 58 55 备注：数据来源于常州房管局网上备案系统，截止至7月5日 产品描述：地上层高3.2米以上 别墅 地下室 一层层 二层层 三层层 客厅是 形态 层高 高(米) 高(米） 高(米) 否挑高 独栋 2.6以上 3.8 3.2 3.2 是 双拼 2.6以上 3.8 3.2 3.2 是 联排 2.6以上 3.8 3.2 3.2 是 产品描述:地下室计入销售面积、露台面积小;产品相对不实用

别墅地下室 庭院露台车位 形态 面积 面积面积是否积(㎡) 是否 是否 每户 (㎡) 赠送 (㎡) 地下 赠送 配置 联排 100 否 50 10 是 否 1

量价关系图

3-7月份成交了一套独栋别墅，单价12120元/㎡。

项目启示

①产品面积大、总价高，去化相对不佳；

②露台面积10㎡，地下室计入面积，产品实用性相对较差； ③部分户型中庭设计，产品亮点。

户型点评

联排

中间户型，建筑面积约355㎡，三重景观庭院，大开间。

重点个案——御城

基础数据

项目名称：御城

开 发 商：常州宏骏房地产 开发有限公司 占地面积：48.6万㎡ 总建面积：90万㎡

地理位置：武进常武路与长虹路交 界处大转盘向东100米 物业类型：住宅、商铺、别墅 开盘时间：2006年12月

物业公司：江苏雋御物业服务有限公司 物 业 费：1.8元/㎡*月（别墅） 产权年限：70年

目前价格：联排13000元/㎡、独栋20000元/㎡、

叠加7000元/㎡

项目配套：湖塘实验小学、星辰实验学校、湖塘桥实验 中学、省前黄高级中学、省武进高级中学、

项目大事记

2006年12月 御城盛大开盘，样板间同时公开；

2007年6月 2007御城准现房产品新闻发布会暨中央湖咖啡 联谊会；

2007年8月 七夕皇家婚礼party暨幸运钻戒大赢取活动； 2007年9月 中秋业主答谢会暨皇家游园会； 2007年12月 一期交付；

2008年8月 湖塘实验小学、武进区机关幼儿园交付； 2009年3月 加推二期57#、58#楼； 2009年11月 加推2A区联排别墅；

2010年1月 路劲常州公司为业主送年礼；

2010年6月 举办“浓情端午，相约御城”活动。

数据档案

别墅 销售面 推案 成交 去化 存量 形态 积(㎡) 套数 套数 率(%) 套数 独栋 377-407 6 6 100 0 联排 287-344 32 12 37.5 20 叠加 225-241 30 23 76.7 7 小计 —— 68 41 60 27 备注：数据来源于常州房管局网上备案系统，截止至7月5日 产品描述：客厅未挑高，层高较为普通；产品设计无亮点 别墅 地下室 一层层 二层层 三层层 客厅是 形态 层高 高(米) 高(米) 高(米) 否挑高 联排 3，部分3.6 3.2 3.2 否 2.19 产品描述：地下室部分赠送，车位采用公共停车场；尊贵及居住便 捷性相对不高

别墅 地下室 庭院露台车位 形态 面积面积面积 是否 (㎡) (㎡) 是否 是否 每户 (㎡) 赠送 地下 赠送 配置 联排 —— 赠送 40 12 公共地下停车场， 20㎡ 可租可售 量价关系图

项目启示

①赠送部分地下室，提高产品性价比；

②项目高开平走，通过独栋别墅提升项目价值。

户型点评

联排（317㎡） 无独立车位配中庭设计 增加采光

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/mxmf.html