工业用地

国土资源部：全面实施工业用地“招拍挂”

2006年11月28日 上海证券报 于祥明

各地必须严格执行国务院31号文件要求，工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让。近日，国土资源部土地利用司负责人表示，各地要消除等待观望情绪，全面推进工业用地招拍挂。据透露，明年国土资源部拟配合监察部等相关部门，对各地进展情况进行执法监察。

国土资源部土地利用司负责人强调，国务院31号文件已提出明确要求，当前不是要讨论工业用地该不该招拍挂的问题，而是要克服畏难心理，全面推进工业用地招拍挂。 据记者了解，为摸清全国工业用地出让价格情况，10月份国土资源部急电各地，对工业用地（特别是工业开发区土地）出让价格进行调查。此前，国土资源部土地利用司负责人曾特意赶赴浙江省湖州市，实地调研该市吴兴区织里镇政府工业用地拍卖情况。业内人士认为，国土资源部相关负责人上述做法表现出推进工业用地招拍挂的决心。 该负责人表示，工业用地“招拍挂”，对于严把土地“闸门”、防止工业用地低成本过度扩张，对于建立工业用地市场形成价格机制和发挥市场配置资源的基础性作用，都具有十分重要的意义，推进势在必行。

此外， 继财政部的表态后，昨天国土资源部财务司贺明玉撰文再次重申，新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高1倍不会推高地价，也不会推高房价。日前，财政部、国土部、央行共同印发《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》规定，从2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费征收标准将提高1倍。对此，一些媒体引用房地产业内人士称，“新政将推高房价，而且类似北京等大城市房价上涨约在10%左右。”另外，还有专家采取折衷态度，认为地价的推动作用将在较长时间释放于房价上。

贺明玉还指出，提高新增建设用地土地有偿使用费征收标准有利于工业用地价格的回归，使得今后用地者必须付出足够的成本才能取得用地，对协议用地、工业用地的过度扩张将起到抑制作用。

上海研究今年试点工业用地招拍挂

发布时间：2006年1月13日 来源：中国有色网

[相关市场]上海研究今年试点工业用地“招拍挂”

工业用地协议出让、按需供地，正常市场价值较难反映的情况正得到改变。两天前，国土资源部副部长李元公开表示，今后全国工业用地也要努力创造条件实行招标、拍卖、挂牌出让，工业用地逐步被纳入“招拍挂”范围将成为土地市场发展新动向。

昨天，记者从有关方面了解到，基于国家提出的工业用地也要适当实行“招拍挂”的要求，上海目前正在就此问题进行课题研究和专项讨论，可能于今年就选取项目进行公开试点。 有望试点

“上海已经成立了相关课题组，讨论工业用地的?招拍挂?制度问题，但还没有十分具体的实行时间表。”昨天，上海市土地学会会长殷国元向记者表示。据介绍，在工业用地的供地方式上，上海计划逐步实现由“按需供地”向“定额供地”转变，同时工业用地“招拍挂”有望在今年进行一些试点。比如，同一宗工业用地有两个或两个以上意向用地者的，该项目用地就可能被纳入到“招拍挂”范围内，以后还可能逐步扩展到标准厂房用地、仓储用地等。上海房屋土地资源管理局副局长陈化文曾表示，鉴于目前上海通过加强制度建设和完善市场机制，将商业、旅游、娱乐、金融业、服务业等用地使用权的出让全部实行公开“招拍挂”，今年就打算研究工业用地出让也纳入这一公开体系，完善国有土地使用权出让的系列制度建设。 已有要求

事实上，我国提出工业用地“招拍挂”出让由来已久。2004年10月，国务院就曾发文件要求继续加强对土地严格管理，其中提到“对工业用地也要创造条件逐渐实施招投标、挂牌、拍卖”。就在两天前，国土资源部副部长李元的公开场合表态更令这一要求跃然纸上。业内普遍认为，在政府完成工业园区清理后，工业用地的出让方式可能是下一个改革目标。随着外资企业在华建立研发中心和物流基地的热潮，将有更多企业参与到工业用地的市场竞争中，因此其交易的公开与透明化也越来越引起关注。 先行起步

而在上海以外，已有不少地区敲响了工业用地公开出让第一槌。2004年4月，浙江省湖州市1幅面积9131平方米的工业仓储用地首次挂牌出让成功；8月，无锡江阴经济开发区1幅89.13亩的工业用地也在挂牌出让后成交。2005年4月，江苏省昆山市也跟进，挂牌出让了1幅工业用地；7月，浙江也挂牌出让了1幅工业用地；12月，深圳首次挂牌出让工业用地，1幅工业用地和1幅工业配套用地分别以1940万元和1070万元的价格出让。

有业内人士表示，工业用地逐步的“招拍挂”公开出让的透明化流程有利于助推整个产业的升级，但同时也要防止工业土地价格因之上升过快、运营成本被抬过高的问题出现。（何契）

宗庆后:土地“招拍挂”制度致工业用地价格飙升

文章来源：中国经济时报 更新时间：2011-03-07 15:59

“现行价高者得的土地出让‘招拍挂’制度吸引了大量资金从实体经济的其他领域流向房地产行业，造成企业不安心、不甘心从事其他行业的实业发展。”在全国人大代表、杭州娃哈哈集团董事长宗庆后的十条建议和议案中，记者发现这条《关于改革现行土地使用权出让“招拍挂”制度的建议》最为翔实。

宗庆后认为，“招拍挂”制度造成工业用地价格的飙升，加重了企业经营的负担，许多中小企业拿不到地；房地产市场投机泛滥、炒房盛行，一方面普通老百姓买不起住房，另一方面却出现大量住房闲置的现象；高额拆迁补偿刺激了部分被拆迁人不劳而获的心理，引发了大量的拆迁矛盾，不利于社会稳定团结。

宗庆后建议，在工业用地领域，应当依据国家和地方的产业结构调整指导目录，区分鼓励行业和限制行业降低或者提高供地门槛，并详细列明拟建工业项目的税收、环保等指标，根据当地经济发展实际情况确定标底价格；在住宅用地领域，应当强调住宅在社会保障方面的功能，要进一步明确对企业资质要求、土地用途、规划方案及有关配套指标的公示要求，合理确定标底价格，科学合理评标。

而且，要进一步加大土地“招拍挂”过程中的公开化力度，确保公平公正。此外，对于违反投标承诺，未按约开发土地的行为，应当加大处罚力度。

“招拍挂”重塑工业用地价值链 ……

来源：第一财经日报

因工业用地低廉而获利丰厚的“蜜月”正随风而逝———

上海某民营工业地产开发企业负责人昨天告诉《第一财经日报》，8月1日起，此前仍以协议方式出让的“有竞争要求的工业用地”开始实施市场化的招、拍、挂。因工业用地的相对低廉而获利颇丰的“甜蜜岁月”随之将成美好回忆。

该人士透露，一般来讲，工业用地的基准地价仅为商业用地的1/4，而工业用地的实际出让价格约为同类地段商业用地的1/5到1/10，或者更低。此前有部分开发项目通过协议出让方式低价取得非经营性的工业用地，之后“变性”为住宅等经营性用地，以规避高额土地出让金。“8·1大限”后，工业用地供应进入“铁律时代”。 两个龙头放水

一位地方政府官员形象地告诉记者，“土地出让金是地方政府重要的财政收入之一。土地市场是经营城市的重要抓手，它有两个水龙头，一个池子放水、一个水池蓄水。放水的是低价甚至低于市场价推出的工业用地；另一个是经营性用地的招、拍、挂，直接体现在财政收入上。”

据了解，城市建设用地的出让方式一直以来是“二元政策”：一是住宅、商业及写字楼等商业经营用地，以招、拍、挂方式出让；二是工业、仓储、交通、教育等非经营性用地，仍采取协议方式出让。

政府为确保国有土地收益最大化，避免国有土地流失，以“最低价标准”公示制度防范土地一级市场的腐败。尽管工业建设用地有基准地价，但是土地出让权握在地方政府手上，为了招商引资，低价出让甚至“零地价招商”屡屡出现。

各地工业园区较为普遍的操作手法是：有关部门对外公布一个工业用地的基准地价，而实际出让价格则是在基准地价基础上做上下浮动。对于一些利税大户和大公司，一些开发区给予相当优惠的土地价格。以浙江省绍兴市袍江工业区为例，2000年开工建设的工业用地价格仅约为5万~6万元／亩。

尽管工业用地出让工作取得明显进展，但有的地方在工业用地流转过程中扭曲了市场化定价的机制，暗箱操作式的“协议转让”出现了一些问题。

浙江温州公开的数据显示：温州全市到2004年底共建成10座工业园区，但至今园区内仍约有43%的土地尚未开发。园区不少厂房走粗放经营路线而浪费了不少的土地。而温州仅为一个缩影，类似的工业用地乱象在各地上演着。

记者在调查中发现，开发商有时还可以从工业用地指标之外，捆绑拿到其他类型的用地指标。一些工业地产开发商也做住宅等其他建筑类型。 重塑工业用地价值链

“一旦工业用地实行招、拍、挂，土地价格势必会有一定程度的上涨。”仲量联行工业部有关人士认为。

对于专注于“物流地产”的普洛斯而言，这或许是一次好机会。公开资料显示：作为上市房地产投资信托公司，普洛斯自2003年登陆中国以来，已进入12个城市，拥有在上海普洛斯西北物流园、苏州物流园等10多个在建或已建物流地产项目。 和普洛斯一样，部分一级土地开发商也发现了机会。市场人士分析指出，金桥集团、外高桥集团、紫江集团等企业手中早已储备了不少的工业用地。如果工业用地的招、拍、挂被提上切实的议事日程加以施行，对这类企业来说也许是新的机会。在一级土地开发商向二级土地开发商或者用户企业市场化出让的过程中，可以实现“溢价”出售，实现更大的利益。

与上述已拥有不少存量工业用地的开发商不同，对于“8·1大限”之后渴望再拿地的工业地产商而言，因竞争而带来的压力被忽然放大。

“我们不会去参与招、拍、挂。”位于上海松江区的某工业地产商告诉记者，“新政施行之后，拿地的手续会变得更为繁琐，拿地成本将被推高，在一定程度上将影响年投资回报率。我们需要考量被放大的拿地成本。我们或许通过二级土地市场或者争取拿到?没有竞争要求的工业用地?，以规避政策的困扰。”

“从理论上来讲，招、拍、挂将抬高工业用地的价格。”戴德梁行的彭煦告诉记者，“租金也随之上涨，用户企业的商务成本也跟着增加。这样，很可能会使得部分企业用户外迁。”据了解，仅以2005年为例，上海物流房地产的平均租金就上涨了15％。

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“跨国公司对于工业设施和土地需求旺盛，但是宏观调控致使工业土地和设施供应有限。”6月20日，高力国际工业部董事Jeremy Chapman称，这导致上海工业土地的价格不断上升。

高力国际发布的最新“上海工业物业市场”研究报告指出，2007年5月上海主要工业园区的平均土地批租价格为每平方米112美元，较2006年底上升了10.43%。

但事实上，Jeremy Chapman所指的“工业土地和设施供应有限”，是此前上海工业用地出让的土地批租模式，而国土资源部要求从今年1月1日起执行《全国工业

用地出让最低价标准》以来，上海近期内已有两次大规模通过公开招投标方式出让

? 工业用地。而这种工业用地出让政策的变化，直接导致了工业地价明显上升这

一结果。

“今年年初开始全国范围内工业用地严格执行‘招拍挂’以来，上海工业用地平均价格季度环比上涨了3.2%，达到879.4元/平方米。”6月14日，世邦魏理仕上海分公司举办的“工业和物流服务部媒体研讨会”上，世邦魏理仕大中华区工业与物流服务部执行董事安豪如是说。

在新一轮更为严格的土地调控风暴背景下，从去年8月起，国土资源部已经展开了严控工业用地的专项行动。矛头的指向重点即是制止工业用地低成本过度扩张。并且为不断提高土地资源市场配置程度，今年1月起，一直游离于市场化交易之外的工业用地已在全国范围内推行“招拍挂”的出让机制。

国土资源部土地利用司、中国土地勘测规划院6月4日公布的《2006长江三角洲地区城市地价监测报告》则指出，今年长江三角洲地区各城市地价仍将保持小幅攀升趋势，从各用途地价看，商业、居住地价稳定，工业地价则将明显上涨。

安豪分析说，自工业用地政策开始有重大调整以来，从去年第四季度起，上海工业厂房市场价格即开始速涨。“拿去年4幅率先尝试‘招拍挂’的工业地块来说，挂牌起始价已明显高于之前上海工业用地价格普遍水平。”

“面粉”价格的上涨也自然带动了“面包”价格的抬高。高力发布的上述最新报告指出，“目前上海主要工业园区的平均空置率为3.12%，较2006年底下降0.98%。”而随着空置率的不断下降，主要工业园区工业设施的平均租金也继续保持稳步上升的态势。

“预计上海主要工业园区的平均租金在2007年内将保持稳定，同时市价预计将上升2％~3％。”Jeremy Chapman说。

不过安豪仍然认为，“未来1年内，上海工业地产投资利润率将从目前的9%~10%，下降到8%~8.5%”。而他判断的依据，仍然是工业用地出让执行严格的“招拍挂”制度预计将推高工业用地平均出让价格。“这将直接导致未来上海工业地产投资利润率下降。”

“在各地工业园区的相互竞争中，以前压低地价竞争力将逐步被配套和服务的质量所替代，某些园区热衷‘圈地’的势头可以受到抑制，这或将有效压制工业用地开发量。”仲量联行工业部高级经理王成志由此判断，“一级市场开发成本高、开发周期长，也会促使仓储物业的开发商越来越多地转向二级市场，收购已建好的物流物业，经过改造后投向市场。”

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仲量联行预计，工业用地地价上涨空间最大的是浦东金桥区域，目前该区域的工业土地销售价格大约在100美元/平方米左右，最高的上涨空间将可能达到400美元/平方米以上。

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其次是浦东康桥区域，目前价格也是100美元/平方米左右，可能将上涨至350美元/平方米左右。而其他区域，比如宝山、嘉定、闵行、金山、南汇、奉贤、青浦，目前的地价均在50美元/平方米以下，将来可能上涨到100美元/平方米左右。

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据悉，自从去年底国土资源部严格要求对工业用地实行“招拍挂”之后，今年一季度，上海工业地产市场地价已经上涨了8%。而工业厂房的租金也随之上涨了5.1%。

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