2012年中级经济师考试-房地产实务-习题班讲义-全[考试大论坛精品

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2012年经济师考试-房地产实务-习题班讲义-全（中级）

第一章 房地产经济基本理论

一、单项选择题（每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1.城市进化理论把城市的发展演变划分为四大阶段，依次为（ ）。（2007年真题）

A.绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散

B.相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散

C.绝对集中、相对集中、绝对分散、相对分散

D.相对集中、绝对集中、绝对分散、相对分散

[答疑编号3689010101]

【答案】A

【解析】参见教材P19。

2.大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程，称为（ ）现象。（2007年真题）

A.城镇化

B.郊区化

C.逆城市化

D.后城市化

[答疑编号3689010102]

【答案】C

【解析】多个城市组成的城市群中，由大到小为逆城市化。如一个城市内部由市区向郊区，称为郊区化。参见教材P23。

3.某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平被称为（ ）。（2007年真题）

A.需求门槛

B.中心性

C.中心地职能

D.商品销售范围

[答疑编号3689010103]

【答案】A

【解析】参见教材P6。

4.某省的总人口为5000万人，其中城镇人口为2250万人，则该省的城镇化率为（ ）。（2007年真题）

A.30%

B.45%

C.50%

D.55%

[答疑编号3689010104]

【答案】B

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【解析】参见教材P19。

5.在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租是（ ）。（2006年真题）

A.级差地租Ⅰ

B.级差地租Ⅱ

C.绝对地租

D.垄断地租

[答疑编号3689010105]

【答案】B

【解析】参见教材P16。

6.杜能在《孤立国》一书中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，即“杜能圈”。其中第三圈是（ ）。（2006年真题）

A.自由农作区

B.轮栽农作区

C.林业区

D.放牧区

[答疑编号3689010106]

【答案】B

【解析】参见教材P4。

杜能圈，由城市里向外，依次是：

自由农作区，生产易腐难运的农产品

林业区，生产木材

轮栽农作区，生产粮食

谷草农作区，提供谷物与畜产品

三圃农作区

畜牧业区

7.韦伯认为，社会集聚是（ ）。（2006年真题）

A.特殊集中因素

B.一般集中因素

C.固定的外在因素

D.固定的内在因素

[答疑编号3689010107]

【答案】A

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8.地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的（ ）。（

2005年真题）

A.平均利润

B.边际收益

C.超额利润

D.边际利润

[答疑编号3689010108]

【答案】C

【解析】参见教材P15。

9.地价是（ ）的资本化。（2005年真题）

A.利润

B.年产值

C.成本

D.地租

[答疑编号3689010109]

【答案】D

【解析】地租是地价的基础（千万不要记反了），地价是地租的资本化。参见教材P17。

10.按照杜能理论的假设，（ ）之和等于一个常数。（2005

年真题）

A.成本、运费

B.利润、成本

C.运费、利润

D.价格、利润

[答疑编号3689010110]

【答案】C

【解析】利润加上运费，价格减去生产成本，均为常数。 参见教材P4。

P+T=V-E=k

11.韦伯工业区位理论的核心，是把工业产品的（ ）作为配置工业企业的理想区位。（2005年真题）

A.产出最高点

B.需求最高点

C.生产成本最低点

D.运输费用最低点

[答疑编号3689010111]

【答案】C

【解析】参见教材P5。

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12.根据古典地租理论，地租是农产品市场价格扣除生产成本和（ ）后的余额。

A.平均税费

B.平均利润

C.平均市值

D.平均价格

[答疑编号3689010112]

【答案】B

【解析】地租＝市场价格－生产成本－平均利润。参见教材P16。

13.在城市化的后期，城市化水平很高，城市化的速度一般（ ）。

A.较慢

B.加速

C.减速

D.较快

[答疑编号3689010113]

【答案】C

【解析】本题考查不同城市化阶段城市化水平与城市化速度的内容。注意城市化水平高，不一定城市化发展速度快，两概念不能混淆。参见教材P19。

14.若北京某商务区用地建筑面积总和为200万㎡，总建筑面积为500万㎡，则其中心商务强度指标（CBII ）为（ ），（ ）区域界定指标。

A.50%，不满足

B.40%，不满足

C.250%，满足

D.200%，满足

[答疑编号3689010114]

【答案】B

【解析】本题考查中心商务区土地利用模式的指标计算。中心商务强度指标（CBII ）=中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积＝200/500=40%，CBII>50%的区域可以界定为CBD ，40%不符合界定标准。参见教材P9。

15.某种房地产在某一时间的潜在供给量应该为（ ）。

A.存量－灭失量

B.存量－灭失量＋新开发量

C.存量－灭失量－转换为其他种类房地产量＋其他种类房地产转换为该种房地产量

D.存量－灭失量－转换为其他种类房地产量＋其他种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量

[答疑编号3689010115]

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【答案】D

【解析】参见教材P13。

16.消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是（ ）。

A.若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求

B.若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求

C.若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求

D.若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求

[答疑编号3689010116]

【答案】C

【解析】当消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增加现时需求。参见教材P12。

17.“某宗房地产位于汽车站的北侧”表示的是该宗房地产的（ ）。

A.环境

B.方位

C.通达性

D.朝向

[答疑编号3689010117]

【答案】B

【解析】方位是指方向和位置，主体和客体间的区位关系可以用方位表述。参见教材P1。

18.集聚因素是影响某些城市发展的关键因素，其中主要是指（ ）。

A.社会集聚

B.生产或技术集聚

C.特殊集聚

D.偶然集聚

[答疑编号3689010118]

【答案】B

【解析】本题主要考查集聚因素的相关内容。集聚因素可以为分生产或技术集聚（纯集聚）和社会集聚（偶然集聚）两大类，其中第一类是固定的内在的因素，后者是偶然的外在的因素，所以首要的是第一类因素。参见教材P5。

19.多核心理论中，城市最主要的核心是（ ）。

A.中心商务区

B.批发与轻工业区

C.低收入住宅区

D.中高收入住宅区

[答疑编号3689010119]

【答案】A

【解析】多核心城市空间结构由内向外依次为中心商务区、批发与轻工业区、低收入住宅区、中等收入住宅区、高收入住宅区、重工业区、卫星商业区、近郊住宅区、近郊工业区。参见教材P9。

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20.与乡村相比，下列（ ）不能体现现代城市的特性。

A.以工业人口为主

B.以非农业人口为主

C.人口密度大

D.一定地域的政治、经济和文化中心

[答疑编号3689010120]

【答案】A

【解析】参见教材P18。

21.郊区化一般发生在城市化水平达到（ ）的时候。

A.50%～60%

B.60%～70%

C.70%～80%

D.80%～90%

[答疑编号3689010121]

【答案】C

【解析】本题考查郊区化与城市化水平的关系。郊区化一般发生在城市化水平达到70%～80%时。参见教材P21。

二、多项选择题（每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有一个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）。

1.与乡村相比，现代城市的特性体现在（ ）。（2007年真题）

A.以工业人口为主

B.以非农业人口为主

C.人口密度大

D.一定地域的政治、经济和文化中心

E.犯罪率低

[答疑编号3689010122]

【答案】BCD

【解析】参见教材P18。

2.克里斯塔勒的中心地理论的假设条件包括（ ）。（2006年真题）

A.研究的区域是一块均质平原，其上人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致

B.有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成正比

C.有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成反比

D.厂商和消费者都是经济人

E.平原上货物流动受关税或非关税壁垒的限制

[答疑编号3689010123]

【答案】ABD

【解析】参见教材P6。

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3.形成房地产有效需求必须具备的条件有（ ）。（2006年真题）

A.消费者有购买房地产的意愿

B.消费者能够承受并支付得起房地产价格

C.城市经济高速发展

D.人口急剧增长

E.房地产供给大于房地产需求

[答疑编号3689010124]

【答案】AB

【解析】同时具备两条件。参见教材P11。

4.以下哪些是区位所具有的特征（ ）。

A.综合性

B.特殊性

C.不确定性

D.层次性

E.历史性

[答疑编号3689010125]

【答案】ADE

【解析】本题考查区位的特性。区位具有四个特征，分别是综合性、确定性、层次性和历史性。参见教材P1-2。

5.集聚因素可以分为一般集聚因素和特殊集聚因素，以下哪个因素是一般集聚因素（ ）。

A.生产集聚

B.技术集聚

C.纯集聚

D.社会集聚

E.偶然集聚

[答疑编号3689010126]

【答案】ABC

【解析】本题考查工业区位论中关于集聚与分散的内容。集聚可分为两大类，即生产或技术集聚（纯集聚）和社会集聚（偶然集聚）。其中生产集聚是一般集聚因素，社会集聚是特殊集聚因素。参见教材P5。

6.根据韦伯的工业区位论，以下有关原料指数的说法中，正确的有（ ）。

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A.原料指数＝限地性原料总重量/遍布性原料总重量

B.遍布性原料的指数为0

C.纯原料的指数为1

D.原料指数越大，说明限地性原料的失重程度越大

E.失重性原料的指数小于1

[答疑编号3689010127]

【答案】BCD

【解析】本题主要考查原料指数这一概念。原料指数＝限地性原料总重量/制成品总重量，遍布性原料的原料指数为0，纯原料的原料指数为1，失重性原料的原料指数大于1。原料指数越大，工厂应选在离原料产地越近的地方；原料指数越小，工厂应选在离市场越近的地方。参见教材P5。

7.城市空间结构理论中代表性的理论有（ ）。

A.中心地理论

B.同心圆理论

C.扇形理论

D.多核心理论

E.中心商务区土地利用模式理论

[答疑编号3689010128]

【答案】BCDE

【解析】本题主要考查中心地理论与城市空间结构理论。中心地理论与城市空间结构理论是平级的理论，不属于它的下一级内容。参见教材P7。

8.杜能“孤立国”理论的前提有（ ）。

A.在“孤立国”中只有一个城市，且位于其中心

B.马车是城市与农村间联系的唯一交通工具

C.农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成反比关系

D.农业经营者以获取最大经济收益为目的

E.“孤立国”是一天然均质大平原，土壤、气候等自然条件等都相同

[答疑编号3689010129]

【答案】ABDE

【解析】本题考查农业区位论的前提。C 中农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系。参见教材P3。

9.纯集聚主要通过（ ）方式对工业效益产生影响。

A.由于大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中

B.工厂企业规模扩大

C.与其他企业相邻，有助于获取额外效益

D.同一工业部门中，企业间协作促使各企业生产在地域上集中

E.分工序列化

[答疑编号3689010130]

【答案】BDE

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【解析】参见教材P5。

10.房地产有效需求是（ ）等因素的函数。

A.商品房品质

B.消费者收入

C.消费对象

D.房地产位置

E.房地产价格

[答疑编号3689010131]

【答案】BE

【解析】参见教材P11。

11.决定房地产供给量的因素主要有（ ）。

A.房地产价格水平

B.购房者的收入水平

C.购房者的偏好

D.房地产开发成本

E.消费者对未来的预期

[答疑编号3689010132]

【答案】AD

【解析】本题主要考查决定房地产供给量的因素。决定房地产供给量的因素主要有房地产价格水平、房地产开发建设成本、房地产开发技术水平和房地产开发商对未来的预期四种。参见教材P13。

12.下列关于地价的说法正确的是（ ）。

A.地价是地租资本化的表现

B.地价是土地所有者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入

C.地租是地价的基础

D.对于永久性地租，地价是每年的地租折现值的加和

E.地价是地租的基础

[答疑编号3689010133]

【答案】ABCD

【解析】参见教材P17。

13.以下有关城市理论的说法中，正确的是（ ）。

A.城市是以非农业人口集聚为主要特征的居民点

B.城市一般是一定地域的政治、经济和文化中心

C.城市的职能是唯一的

D.城市化率越大，说明城市化水平越高

E.郊区化是郊区城镇化的简称

[答疑编号3689010134]

【答案】ABD

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【解析】本题主要考查城市理论的相关内容。C 城市的职能可以有多个；E 郊区化和郊区城镇化是两个截然不同的概念。参见教材P17-21。

第二章 房地产征收征用

一、单项选择题（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1.《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属（ ）所有。

A.国家

B.所在的村民小组

C.农民个人

D.农民集体

[答疑编号3689020101]

【答案】D

【解析】宅基地的所有权归集体，使用权归农民个人。参见教材P24。

2.国家为了公共利益的需求，可以依照法律规定对土地实行（ ）并给予补偿。

A.征收

B.征用

C.征收或者征用

D.征购

[答疑编号3689020102]

【答案】C

【解析】征收征用的共同点。参见教材P25。

3.下列关于征收土地的表述中，正确的是（ ）。

A.土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6至10倍

B.安置补助费只能发放给安置单位

C.并非所有的征地都要支付青苗补偿费

D.只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金

[答疑编号3689020103]

【答案】C

【解析】A 征收耕地按此标准，非耕地可参照此标准由省级政府制定标准。B 安置补助费有三种发放方式，由农村集体经济组织安置人员的－由农村集体经济组织管理和使用，其他单位安置的人员－支付给安置单位，不需要统一安置的人员－发放给个人；D 鱼塘也要交。参见教材P30-31。

4.征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的（ ）所有。

A.农民个人

B.剩余劳动力安置单位

C.地上附着物所有人

D.农村集体经济组织

[答疑编号3689020104]

【答案】D

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【解析】征地补偿费的归属。参见教材P31。

土地补偿费－归农村集体经济组织所有

地上附着物及青苗补偿费－归地上附着物及青苗的所有者所有

安置补助费－专款用于安置剩余劳动力

由农村集体经济组织安置的，支付给组织

由企业安置的，支付给安置单位

实行货币安置的，发放给每个被安置的人（自谋职业的）

5.房地产征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人财产的行为。征用的目的是获得财产的（ ）。

A.所有权

B.使用权

C.处分权

D.收益权

[答疑编号3689020105]

【答案】B

【解析】参见教材P25。

6.集体土地征收时，对征地补偿标准有争议的，由（ ）以上人民政府协调，协调不成的由批准征收土地的政府裁决。

A.省级

B.市级

C.县级

D.以上都不对

[答疑编号3689020106]

【答案】C

【解析】本题考查征地补偿的步骤。对征地补偿标准有争议的，由县级以上人民政府协调，协调不成的由批准征收土地的政府裁决。参见教材P31。

7.国有土地上房屋征收的主体是（ ）。

A.房地产开发商和建设用地单位

B.市县人民政府房地产管理部门

C.市县人民政府

D.房屋拆迁公司

[答疑编号3689020107]

【答案】C

【解析】本题考查房屋征收的主体。房屋征收的主体是市、县级人民政府。参见教材P32。

8.对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向（ ）申请复核评估。

A.市政府

B.房地产征收指导部门

C.房地产征收部门

D.房地产价格评估部门

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[答疑编号3689020108]

【答案】D

【解析】本题考查房地产价格的复核评估。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估部门申请复核评估。参见教材P34。

9.某房地产开发企业需要拆迁一建筑面积为1000㎡的宾馆，该宾馆目前市场价为3000元/㎡,八成新，拟采用产权调换方式，调换房屋的目前市场价为3500元/㎡,建筑面积为900㎡，九成新。双方的结算差价为（ ）万元。

A.10

B.15

C.30

D.43.5

[答疑编号3689020109]

【答案】B

【解析】应当以被征收房屋的房地产市场评估价格和产权调换房屋的房地产市场评估价格，结清产权调换的差价。

被征收房屋的房地产市场评估价格为3000×1000＝300（万元）

产权调换房屋的房地产市场评估价格为3500×900＝315（万元）

差价＝315-300＝15（万元）

为何没考虑成新，因为成新因素已经体现在市场价格里面。可参见房地产估价的成本法。参见教材P34。

10.在房屋征收评估中，如果当事人对被征收房屋的评估价值有异议的，并对复核结果仍有异议的，可以（ ）。

A.向仲裁机构申请仲裁

B.向房地产征收管理部门申请行政复议

C.向法院提起民事诉讼

D.向房地产价格评估专家委员会申请鉴定

[答疑编号3689020110]

【答案】D

【解析】参见教材P34。

11.土地征收在我国特指国家基于（ ）的目的将集体所有的土地收归国有，是土地在集体所有和国家所有之间的变动。

A.公共利益

B.开发商的规划

C.国有企业的利益

D.政府部门的各自利益

[答疑编号3689020111]

【答案】A

【解析】参见教材P25。

12.房屋拆迁补偿的对象是（ ）。

A.房屋的使用权人

B.房屋的承租人

C.房屋的所有权人

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D.房屋的抵押权人

[答疑编号3689020112]

【答案】C

【解析】参见教材P33。

二、多项选择题（每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有一个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）。

1.公共利益的特点有（ ）。

A.公共利益是客观的

B.公共利益是共享的

C.公共利益是可以明确界定的

D.公共利益与国家利益或政府利益是一致的

E.公共利益是不确定的

[答疑编号3689020113]

【答案】ABE

【解析】公共利益具有不确定性，即是不能明确界定其界限的，选项C 有误；公共利益和国家利益或政府利益是有区别的，选项D 有误。参见教材P26-27。

2.下项（ ）属于公共利益。

A.由政府组织实施的科技、教育、文化公共事业需要

B.由政府组织的保障性安居工程建设需要

C.由政府组织实施的旧城区改建项目

D.回迁安置房建设项目

E.普通商品房建设项目

[答疑编号3689020114]

【答案】ABC

【解析】参见教材P26。以下属于公共利益：

国防和外交的需要。

由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要。

由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要。

由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要。

由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。

法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

3.必须经国务院批准方可征收的土地包括（ ）。

A.所有农田

B.所有基本农田

C.基本农田以外的耕地超过35公顷的

D.其他土地超过70公顷的

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E.基本农田以外的其他土地超过35公顷的

[答疑编号3689020115]

【答案】BCD

【解析】参见教材P29。

4.集体土地征收的程序包括（ ）。

A.申请

B.审查

C.批准

D.公告

E.实施

[答疑编号3689020116]

【答案】ABCD

【解析】集体土地征收的程序大致可分为申请、审查、批准、公告和征地补偿等步骤。参见教材P27。

5.集体土地征收后的征地补偿费用包括（ ）。

A.安置补助费

B.地上附着物补偿费

C.土地补偿费

D.安置补偿费

E.青苗补偿费

[答疑编号3689020117]

【答案】ABCE

【解析】D 无此称谓。参见教材P30。

6.下列关于土地补偿费用标准的说法中，正确的有（ ）。

A.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前平均年产值的6—10倍

B.征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算

C.青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定

D.地上附着物补偿标准，由国务院统一规定

E.国务院在根据社会、经济水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准

[答疑编号3689020118]

【答案】ABCE

【解析】地上附着物补偿标准，由省、自治区、直辖市规定，选项D 有误。参见教材P30。

7.被征地农民的安置方式主要有（ ）。

A.货币安置

B.保障安置

C.房屋产权调换安置

D.农业生产安置

E.入股分红安置

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[答疑编号3689020119]

【答案】ABDE

【解析】房屋产权调换是国有土地上房屋征收补偿的方式之一，因此选项C 有误。参见教材P30。

8.征收和征用的共同点包括（ ）。

A.强制性

B.补偿性

C.所有权转移情况

D.前提条件

E.适用对象

[答疑编号3689020120]

【答案】AB

【解析】征收是国家强制取得单位、个人的财产；征用是国家强制使用单位、个人的财产，两者的共同点是均有强制性和补偿性。参见教材P26。

9.房屋拆迁补偿的方式是（ ）。

A.货币补偿

B.保障安置

C.安置补偿

D.地上附着物补偿

E.房屋产权调换

[答疑编号3689020121]

【答案】AE

【解析】参见教材P33。

第三章 建设用地使用制度

一、单项选择题

1.下列关于集体建设用地使用原则的说法中，错误的是（ ）。

A.维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益

B.按规划用地、节约用地、保护耕地

C.按计划用地，可以适当突破计划控制指标

D.如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续

[答疑编号3689030101]

【答案】C

【解析】按计划用地，不得突破计划控制指标。参见教材P57。

2.国有建设用地使用权出让招标公告的内容一般不包括（ ）。

A.投标人的名称和地址

B.投标人的资格要求

C.投标保证金

D.确定中标人的标准和方法

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[答疑编号3689030102]

【答案】A

【解析】招标公告不知道谁会来投标，当然就更不可能把投标人的情况写出来。参见教材P40。

3.国有土地有偿使用的方式有国有建设用地使用权出让、作价出资或入股和（ ）。

A.国有建设用地使用权转让

B.国有建设用地使用权出租

C.国有建设用地租赁

D.国有建设用地使用权抵押

[答疑编号3689030103]

【答案】C

【解析】四种一级市场的方式，注意要与B 区别。参见教材P46。

4.下列关于国有建设用地使用权转让的说法中，错误的是（ ）。

A.成片开发建设用地使用权只能成片转让

B.建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移

C.建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权

D.成片开发土地转让的前提是必须形成工业用地或其他建设用地条件

[答疑编号3689030104]

【答案】A

【解析】参见教材P48。

5.某公司3年前以法定最高出让年限取得一宗商业用途土地的使用权，然后建成酒店转让。现该酒店的建设用地使用权最高年限不高于（ ）年。

A.37

B.40

C.47

D.50

[答疑编号3689030105]

【答案】A

【解析】商业用途最高出让年限为40年，减去已使用的3年。参见教材P40。

6.在出让建设用地使用权年限为50年的土地上，不允许的单体建设项目是（ ）。

A.公寓

B.写字楼

C.工业厂房

D.酒店

[答疑编号3689030106]

【答案】D

【解析】D 属于商业，最高只能出让40年。参见教材P40。

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7.下列建设用地使用权中，不得设定抵押的是（ ）。

A.通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得的建设用地使用权

B.通过协议出让方式取得的建设用地使用权

C.通过转让方式取得的建设用地使用权

D.已依法公告列入拆迁范围的房屋占用范围内的建设用地使用权

[答疑编号3689030107]

【答案】D

【解析】已依法公告列入拆迁范围的房地产属于不得设定抵押的建设用地使用权。参见教材P52。

8.国有建设用地使用权出让合同的内容中一般不包括（ ）。

A.建设规划设计条件

B.建设密度和高度控制指标

C.开发进度和分期投资额度

D.工程完工期限

[答疑编号3689030108]

【答案】D

【解析】不会写明何时完工，只有一个限度。参见教材P45。

9.A 公司将M 地块的使用权抵押给B 公司，于7月1日签订抵押合同，并于次日办理了公证，7月9日完成抵押登记，则抵押合同生效的时间为（ ）。

A.7月1日

B.7月2日

C.7月9日

D.7月10日

[答疑编号3689030109]

【答案】C

【解析】抵押合同自登记日生效。参见教材P53。

10.下列以出让方式取得建设用地使用权进行房地产开发的情况中，政府可以无偿收回建设用地使用权的是（ ）。

A.出让合同约定2002年6月30日动工开发，中间曾受到“非典”的影响，规划部门审批工作在一段时间内暂停，导致前期工作延误，到2004年6月30日仍未动工

B.城市总体规划变更，使得项目规划设计变更，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发

C.开发商要求提高项目容积率，规划部门不批准，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发

D.因发生自然灾害，地块的地质条件发生重大变化，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发

[答疑编号3689030110]

【答案】C

【解析】以出让方式取得建设用地使用权满两年未动工开发的，政府可以无偿收回，

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但是因不可抗力或政府有关部门的行为或必需的前期工作造成的开发迟延除外。参见教材P55。

11.下列关于建设用地使用权拍卖出让的说法中，正确的是（ ）。

A.拍卖出让须设定底价，且应该在拍卖前宣布

B.若竞买者不足两人，应当中止拍卖

C.竞买人的最高应价未达到底价时，出让人与出价最高的竞买人协商确定是否成交

D.拍卖主持人在拍卖中，应当始终以拍卖开始前宣布的增加幅度增加报价

[答疑编号3689030111]

【答案】B

【解析】参见教材P41。

12.M 公司取得了某成片土地的国有建设用地使用权，并按合同约定进行成片土地开发，若M 公司要转让该土地的建设用地使用权，应满足的条件是（ ）。

A.取得建设用地使用权两年以后

B.完成开发投资总额的25%以上（不含建设用地使用权出让金）

C.完成开发投资总额的25%以上（含建设用地使用权出让金）

D.形成工业用地或者其他建设用地条件

[答疑编号3689030112]

【答案】D

【解析】参见教材P48。

13.下列划拨土地中，国家不能无偿收回的是（ ）。

A.土地使用者迁移而停止使用的土地

B.土地使用者破产而停止使用的土地

C.未经原批准机关同意，连续一年未使用的土地

D.核准报废的矿场土地

[答疑编号3689030113]

【答案】C

【解析】参见教材P55。

14.下列项目中，可以通过划拨方式取得国有建设用地使用权的是（ ）。

A.社区便民超市

B.税务机关办公楼

C.服务于大众的快餐店

D.别墅

[答疑编号3689030114]

【答案】B

【解析】参见教材P38。

15.土地使用者经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，（ ）。

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A.其土地使用权出让金随之相应调整

B.新用途的土地使用权出让金大于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金可做相应调整

C.新用途的土地使用权出让金小于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金不做调整

D.其土地使用权出让金由出让方和受让方协商确定

[答疑编号3689030115]

【答案】A

【解析】参见教材P45。

16.建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权（ ）。

A.是否转让由双方议定

B.由转让方决定是否转让

C.由受让方决定是否转让

D.随之转让

[答疑编号3689030116]

【答案】D

【解析】房地不可分割，地随房走，房随地走。参见教材P48。

17.建设用地使用权出租方的妨害除去义务是指当承租方的正常使用受到妨害的危险时，（ ），出租方负有除去或防止义务。

A.若是由于出租方的原因所致的

B.不论是出租方还是第三方的原因所致的

C.若是由于第三方的原因所致的

D.若是由于承租方的原因所致的

[答疑编号3689030117]

【答案】B

【解析】参见教材P51。

18.甲拥有一宗土地的使用权，自2004年1月1日起将其出租给乙使用，租期5年。2005年，甲因债务问题，将该地块抵押给丙，则（ ）。

A.甲乙之间的租赁合同中止，应由乙丙重新协商签订新的租赁合同

B.原租合同是否有效，就由乙丙协商确定

C.乙应将租金直接支付给丙

D.甲仍有权收取乙的租金

[答疑编号3689030118]

【答案】D

【解析】买卖或抵押不破租赁，原租赁合同依然有效。参见教材P51。

二、多项选择题（每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有一个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）。

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1.下列关于国有建设用地使用权挂牌出让的说法中，正确的有（ ）。（2008年真题）

A.旅游用途的经营性用地，只能采取挂牌方式出让

B.挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布

C.在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合挂牌条件，挂牌成交

D.在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，出让人可召集竞买人进行现场竞价

E.挂牌时间不得少于10个工作日，挂牌时间可根据竞买人竞价情况调整增加幅度

[答疑编号3689030119]

【答案】BCE

【解析】本题考查国有建设用地使用权挂牌出让的相关规定。A 旅游用地可用招标、拍卖、挂牌出让等多种方式出让；D 在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，则先提交报价单者为竞得人。参见教材P41。

2.建设用地使用权出租中，出租方的义务包括（ ）。（2008年真题）

A.保管义务

B.修缮义务

C.妨害去除义务

D.租赁标的物返还义务

E.按照合同规定的时间和标准交付土地及地上建筑物

[答疑编号3689030120]

【答案】BCE

【解析】本题考查建设用地使用权出租中，出租方、承租方的权利和义务。AD 为承租方的义务。参见教材P51。

■ 承租方权利

合法使用租赁物的权利

要求保障正常、有效使用租赁物的权利

■ 承租方义务

保管义务

支付租金义务

租赁标的物返还义务

3.下列关于国有建设用地租赁的说法中，正确的有（ ）。

A.国有建设用地租赁，可以采取招标、拍卖或者双方协议的方式

B.国有建设用地租赁，租赁期限六个月以上的，必须签订租赁合同

C.承租人将土地转租给第三人的，承租土地使用权随之转让

D.承租土地使用权期满，承租人可申请续期

E.国家因社会公共利益的需要，可依法提前无偿收回承租土地使用权

[答疑编号3689030121]

【答案】ABD

【解析】参见教材P46。

4.下列情形中，国家可以无偿收回国有建设用地使用权的有（ ）。

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A.因社会公共利益需要而提前收回建设用地使用权的

B.为实施城市规划而提前收回建设用地使用权的

C.商业用地土地使用权届满的

D.以出让方式取得建设用地使用权开发房地产，满两年未动工的

E.土地使用者因破产而停止使用土地的

[答疑编号3689030122]

【答案】CD

【解析】参见教材P55。

5.现阶段，我国国有建设用地使用权出让的方式有（ ）。

A.划拨

B.招标

C.挂牌

D.拍卖

E.协议

[答疑编号3689030123]

【答案】BCDE

【解析】参见教材P39。

6.下列关于划拨国有建设用地使用权的说法中，正确的是（ ）。

A.转让时可由受让方办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳建设用地使用权出让金

B.转让时可以不办理建设用地使用权出让手续，但转让方应将转让房地产所获得收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理

C.未领有国有建设用地使用证的土地使用者，也可以将划拨建设用地使用权的地上建筑物进行经营性出租，但应将租金中的土地收益上缴国家

D.满足划拨建设用地使用权抵押条件，对划拨建设用地使用权进行抵押的，抵押金额中包括土地价格

E.因抵押划拨建设用地使用权造成建设用地使用权转移的，应办理建设用地使用权出让手续并向国家缴纳土地出让金

[答疑编号3689030124]

【答案】ABE

【解析】参见教材P39。

7.下列建设项目，其土地使用权出让的最高年限是50年的有（ ）。

A.住宅

B.货运汽车生产车间

C.大型歌舞厅

D.酒店

E.民办学校

[答疑编号3689030125]

【答案】BE

【解析】参见教材P40。

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