XX大酒店建设项目可行性研究报告

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XX大酒店建设项目

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“XXXX大酒店”位于XX县资源路和双拥路之间，XX行政商务新区附近 ，由新疆XX新兴大酒店投资公司斥资2.5亿元按国家五星级标准规划建设。酒店占地约90亩，建筑面积约4.3万平方米，绿化面积约1.7万平方米，有260间客房，可同时接纳400多人入住，是集餐饮、娱乐、休闲、购物、观光为一体的高端酒店。酒店计划在2013年10月建成投入使用，届时，将填补XX县境内无五星级酒店的空白，有效提升当地的旅游接待能力和旅游档次。

XX县是新疆的旅游资源大县，县域内旅游资源丰富，有自然和人文景点120多处。今年以来，全县各旅游景区景点已累计接待国内外游客37.8万人次，同比增长135%，实现旅游总收入9732万元，同比增长105%，旅游人数和旅游收入均创历史最好成绩。预计2011年全年旅游人数将突破57万人次，旅游收入将突破2亿。

据了解，为促进XX县旅游业发展，打造该县旅游品牌，今年以来，XX县积极引进一批有实力的战略投资企业，通过对旅游资源进行整合、深度开发，着力将XX打造成为休闲之都、影视基地、沙滩度假旅游胜地、康体水疗会所，全面提升XX的城市形象和知名度。

XX县位于天山中段南麓、渭干河上游流域。“XX”即维吾尔语“巴依”，意为富饶美丽的地方，自古就是“丝绸之路”重镇。县境内名胜古迹众多，自然景观诱人，旅游资源独具特色。该县的克孜尔千佛洞、“伊斯克苏”温泉、“琼阿帕”汽泉、察尔其雅丹地貌、克

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孜尔魔鬼城及位于黑英山、老虎台的两处国际狩猎场等景点每年都吸引了众多游客前来观光旅游。

有饮誉全球的中国四大石窟之一的克孜尔千佛洞，有南疆最大的人工湖克孜尔水库和闻名南疆的“伊斯克苏”温泉、“琼阿帕”汽泉及位于黑英山、老虎台的两处国际狩猎场等。其中克孜尔千佛洞是全国四大佛教名窟之一，始凿于公元3世纪，现保存完整的有236个洞窟1万多平方米的珍贵壁画，艺术而真实地再现了XX与西域和东西方诸国的经济文化交流史实，具有珍贵的史料价值。县城西北50公里外的喀普斯浪河畔，有一组天然温泉，水中含有以硫磺为主的多种矿物质，水质清澈，温度适中，成为了人们休闲消暑的好去处。县城西部80公里外的“琼阿帕”地区，有一条神奇莫测的“热气沟”，常年释放大量热气，云蒸霞蔚，氤氲虚幻，人称天然“桑拿浴”。XX县将著名景点划为一体，以克孜尔千佛洞、克孜尔水库、温泉、汽泉、铁热克森林公园和察尔其雅丹地貌等景点为主体，构建了涵盖青山绿树、草原风光、神奇峡谷、珍禽异兽、文物古迹等足令XX骄傲和自豪的旅游资源格局，展现了XX县悠久的历史文化和壮美的自然景观。

魔鬼城整体地形北高南低，沙石颜色以褐红色、黄绿色、灰绿色、姜黄色为主。这里地处少雨多风的干旱区，岩石裸露，经暴雨的冲刷及大风吹蚀，不同的岩层形成各种形态，构成象人、龟、骆驼、鲤鱼等造型。大风吹时，谷内就会发出各种奇怪的声音，犹如鬼怪呼啸，颇具神秘恐怖的色彩。克孜尔魔鬼城结合克拉2气田逐步形成工业旅游加自然景观相结合的旅游模式，在这里建度假村，开办探险、野炊、

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登山等旅游项目

XXXX大酒店在建筑设计上，大胆采用中式园林仿古建筑风格，每幢楼的楼层高1到5层，既有皇家园林的其实，又有南方园林自由、多变的灵性，酒店有高级客房、普通客房共260间，并建有会议中心、餐饮中心、娱乐中心等，整座建筑设计的景观廊桥、绿地、溪水、庭院等错落有致，相映成辉。

第一章 宏观经济与政策面分析 第一节：XX宏观经济概况分析 1、 经济发展现状及前景 2、 经济发展趋势

第二章 XX商业房产宏观面概况及政策影响

商业地产概念有广义、狭义之分，从广义上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性的物业形式，包括写字楼、会议中心，以及商业服务业的经营场所等等。而狭义的商业地产概念，是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、健康服务、休闲娱乐设施等等。其开发模式、融资模式、功能用途都有利于住宅、公寓、写字楼等等房地产形式。

商业地产在城市经济中的作用体现在：带动了第三产业的迅速发展、改善人民的生活品质、提升城市综合竞争能力、吸纳社会就业人员了承载城市景观功能等。

与住宅类物业不同，商业地产的受宏观政策的影响还是较大的。

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商业地产的开发经营周期很长，不可预见性因素很多，受相关政策的影响相对较大，因此，商业地产市场的发展与商业地产政策的制定应该是息息相关的。目前我国商业地产融资的渠道比较单一，主要靠银行贷款，银行信贷率非常高，有的开发商在70、80%，部分的过超过90%。所以商业地产被列入调控的范围。

虽然商业地产在调控之列，但各地仍投资热情高涨，开发热度不减，特别是代表一些城市形象的大型商业项目陆续建成。

XX县的商业地产基本围绕一个中心商业中心、四个区域商业中心、十一条商业特色街的布局，在林林总总的商业中心规划范围内，商业物业开发量快速增长。发达国家人均商业面积通常在1.2平方米以上，像上海、北京人均商业面积已接近1平方米，需求依然较为强劲。而目前XX人均商业面积约为0.35平方米，增量空间尚有一定余地。

规划中确定的“东控、北延、南扩、向西发展”的总体思路和多中心、多组团的空间布局在我们眼前逐一展现，形成“一核、两轴、六区”的组团式城市结构。到２０１５年，城市面积达到４５—５５平方公里，人口达到３０—４０万，２０３０年后形成“一核、两环、两轴、八区”的现代化工业城布局。立志打造南疆一流、特色鲜明、魅力彰显、旅游休闲、宜居宜业的小城镇，着力建设“生态XX、绿色家园、幸福之城”的宏伟蓝图正在实现；规划中的一个企业总部、一个金融服务中心、一个企业生活基地的新城区已具雏形。

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经过认真甄别、反复筛选，最终确定由曾任美国纽约市规划局局长、如今执掌美国龙安集团的饶及人的团队，负责重新修编XX城市总体规划方案。饶及人介绍，XX县委、政府对城市总规修编高度重视，特别是县委书记杨发森很内行，本身就是专家，对工作精益求精，说是苛刻亦不为过。饶的城市规划新思维，与主管城市建设多年的杨发森的观念颇为契合，一个高质量的XX总规修编依此顺利完成。 XX目前正处于大开放、大发展、大建设的新时期，处在二产快速发展，带动三产、推动一产的新阶段。我们向工业城市转型，但绝不会走高能耗高污染、混乱规划、高楼广厦的老路，而是要让城市体现人的价值，创造一个宜居的城市”。

为了充分挖掘XX特色，展示文化内涵，规划中特别建立了现代城市景观体系、文化建筑体现体系、资源展示体系、博物馆陈列体系、雕塑小品塑造体系、标志物提示体系、民俗风情与名土特产延续体系等，与喀普斯浪河文化生态景观带、台勒维丘克生态景观带以及城市道路景观轴共同形成XX城市风貌规划框架。

XX的建筑也保留了龟兹文化的特性，展现了自然质朴、大方简洁、舒展豪放之气；建筑格局规整、疏密有致；建筑形态古朴、雄浑、庄重，具有中国西部建筑和多民族混居特色特色。

为了充分挖掘XX特色，展示文化内涵，规划中特别建立了现代城市景观体系、文化建筑体现体系、资源展示体系、博物馆陈列体系、雕塑小品塑造体系、标志物提示体系、民俗风情与名土特产延

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续体系等，与喀普斯浪河文化生态景观带、台勒维丘克生态景观带以及城市道路景观轴共同形成XX城市风貌规划框架。

目前XX城市道路、广场、绿地风貌特色规划均按照城市景观美学的角度设计，棋盘式布局，景观性道路，不管是生活交通主干道、城市出入口道路，还是城市快速路，交通主干道、商业步行街，每一条道路都规划成优美的景观走廊。城市广场是城市的一种标志和象征，喀普斯浪河文化生态景观带、台勒维丘克河生态景观带，将成为未来XX市民休憩娱乐的城市广场。

未来XX的美景都将在“视觉走廊和眺望系统”设计中得到展现。在眺望系统设计中，高速观光电梯给旅游者一览全局的意象，眺望点则设在城市中心商务区的高层建筑顶楼，使顶层开放为眺望平台。钟楼眺望则将老街小巷的人文景观尽收眼底。据介绍，高程眺望这一设计的关键在于，除了东南西北四面考虑城市建筑的造型外，还要考虑第五立面——顶层的设计。

“XX将是一个慢生活、舒适、宜居的城市”，饶及人介绍，按照县委领导的要求，XX城市建设目标是，创建国家生态示范城市，打造一个宜居、宜业的特色旅游城市。

县城各商业区域前景描述 1、 XX宾馆业发展总体情况

截止到2011年，东三县共有182家宾馆，高档宾馆比例占到

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10.2%；同期全疆拥有

一、 XX周边或南疆经济发展对XX旅游业的作用和意义 作为龟兹、丝路文化，XX其形象正在逐渐被认同，旅游整合产生的拉动作用巨大。

XX旅游业流向

目前XX的旅游业，观光游览仍然是大头，但是休闲度假、商务及会展的比重在爱年扩大，且休闲度假游客已占旅游总量的31.5%。

第四节、XX旅游业的发展与其宾馆业的相互影响 1、 品牌（文化） 2、 XX旅游业发展前景 旅游线路介绍 旅游业收入 入住率

可行性分析及价格建议

一、经营项目设定及经营规模、种类

根据市场调研反馈结果，在所给22个酒店常备设施设备选项中，感兴趣且使用较多的设施按选择频率和比重排序如下表： 选项内容 标准客房 研究报告

频率 122 比重（%） 人次率（%） 15.5 54.5 排序 1 可研

宴会厅 自助餐厅 中小型会议108 75 59 13.7 9.5 7.5 6.1 5.0 4.8 48.2 33.5 26.3 21.4 17.4 17.0 2 3 4 5 6 7 室 健身中心 多功能厅 露天咖啡厅 48 39 38 从表中可以看到消费都对客户、餐饮、娱乐、康体等方面需求非常大，因此酒店经营项目可大致定为客户、餐饮、娱乐、康体。以下进行分类详细分析：

1、客房

调查结果显示，市场上对标准房的需求较大。按选择频率排序排在前三们的分别是双标、单标和商务房。因此标准房的比重要占相当大的比重才能迎合市场的需求。具体比例为：双标35.6%，单标30.2%，商务房15.1%，套房8.9%。

另外，单位会议，纯会议比例不大，会议+餐饮比较多。可以这样理解，会议运营会带动餐饮、客房、娱乐消费。如何靠会议争取客源，也是酒店在以后经营中要重点考虑的问题。

对客房设施设备需求排名前三的是：万能充电器（70.5%），电热水壶（62.7%）、电脑（62.3%）；超过50%的需求设备还有宽带。此外还有大约20%吹风机一项。按照行

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业经验，20%以上的需求都是酒店要尽量满足的。因此，写字台、电子保险箱、麻将、电视都是酒店在二次装修期间要重点考虑的问题。建议更深层次的考虑顾客的需求，进行人性化设计。电脑配置方面，可以在商务房安放电脑。

客房舒适度取决于房间面积大小、窗外景观、床的尺寸及配置、装修、洗手间的大小、电脑、宽带、光源。面积大小已经固定，平米的标准房已经可以满足消费者的需求也符合评五星要求。窗外景观这一项，建议面对公路的一侧需要进行人工造景。床的尺寸建议选择2m×1.5m的标准床，大床建议2m×1.8m。

关于客房预订方式，有高达75.1%选择了电话预订，网络预订也占了一定比例。建议酒店在做好电话预订的同时要和携程、悠哉旅游网等旅游中间商进行合作。方便客户预订的同时也在无形中宣传自己。此外，酒店官方网站也是预订非常重要的途径，网站建设时一定要考虑到方便顾客，处处为顾客着想。

2、餐饮

“民以食为天”，近年来，随着中国经济的迅速发展，人民生活水平的提高，已经有相当一部分人不满足于只是吃好的层次，而是对菜品色、香、味提出了更高的要求。

从调查中可以看出，消费者看重的是菜和品味，然后是服务质量。菜的分量已经不是考虑的主要因素，中国人受中

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