物业管理相关知识

物业：是指房屋及配套的设施设备和相关场地

物业管理：是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动

物业管理制：是指由一定范围内的人群集体约定俗称的或者以国家权力部门法律法规、规章形式制定或认可的,用以界定、约束、控制物业管理关系主体的法律地位及其行为关系,从而使之符合特定秩序要求,具有强制性的系列规范及其实施体系

物业服务合同：是指房地产开发企业或业主委员会委托其选聘的物业服务企业对物业管理区域进行综合管理与服务而签订的、明确双方权利与义务关系的协议

物业管理招标：一般是指建设单位或业主委员会（即招标人）为即将建造完成或已经建造完成的物业寻找物业服务企业,而制定符合其管理服务要求和标准的招标文件,向社会公开招聘,并采取科学方法进行分析和判断,最终确定最佳的物业服务企业并与之订立物业服务合同的全过程

物业管理投标：是指物业服务企业（即投标人）为了开拓业务而依据物业管理招标文件的要求组织编写标书,并向建设单位或业主委员会递交应聘申请和投标书,参加物业服务企业的资格竞争,以通过竞争方式获得物业管理权力的过程

物业服务费：是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,在对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用

包干制：是指由业主和非业主使用人向物业服务企业支付固定的物业服务费,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务费计算方式

酬金制：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数量提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担

的物业服务费计算方式

管理规约：也称“业主公契”,是指由业主承诺的,对全体企业具有约束力的,规定业主在物业管理区域内使用、维护、管理物业等方面权利和义务的行为准则

业主大会：是业主自治团体内部最高的决策机构和权利机关,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益

业主委员会：是依据管理规约,经由法定程序由业主大会从全体业主中选举产生的,是业主大会的执行机构,是业主自治管理的代表机关,其权利来源于业主大会的授权,主要负责监督业主大会的决议、管理规约的实施

建筑物区分所有权:是指多个区分所有人共同拥有一栋区分所有的建筑时,各区分所有权人享有的队建筑物专有部分的所有权,对共有部分的共有权,区分所有人之间的物业相邻权以及各个区分所有人在业主自治机构中的成员权

物业相邻权：是指毗邻物业的一方主体为正常、合理地利用物业,依法要求毗邻物业他方提供一定便利或抑制不当行为的权利

成员权：是指业主基于建筑物专有部分与共有部分,专有权与共有权不可分离而形成的作为建筑物管理团体的一个成员所享有的权利

一、物业管理的法律特征

1、规范化：市场经济是法治经济,规范化是法治经济的重要特征和必然要求,这也是物业管理走向科学化的必然要求.2、社会化：物业管理的社会化是指物业管理汇集、承担了多个行业的职责,诸如房屋维修、水电维修管理、清洁、保安、绿化等.3、专业化：物业管理是由专业企业通过其内部专门的组织机构,运用专门的管理工具和设备,由专业人员对物业实施的统一管理.4、企业化：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格,国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度.5、市场化：市场化是物业管理最主要的特征之一,所谓市场化是指物业管理要按照市场经济的要求来运作. 二、物业的管理原则

1．以人为本,服务第一的原则.在物业管理领域,管理对象是物业,服务对象却是人.物业服务企业的一切工作,都要以业主和非业主使用人的利益为重,为业主和非业主着想,尊重、理解、关心他们,为他们营造一个安全、舒适、方便、整洁的生活环境和工作环境. 2．以合同为基础、以法律为准绳的原则.物业管理作为司法上的民事行为,必须以合同为基础,一法律为准绳.以合同为基础是指物业管理的全部运作过程都是建立在物业服务合同或其他服务合同的基础上的,从业主委员会的建立、委托管理到每项具体经营与服务项目的确定和操作,都必须以合同为基础.以法律为准绳是指物业管理必须以有关的法律、法规和行政规章为依据.物业管理的对象包括房屋、设施设备、相关场地、环境,涉及人与物、人与人的关系,错综复杂,矛盾与纠纷随时都有可能发生,物业管理会因此而牵涉到民事、行政、刑事等诸多法律关系.为此,应加强法制建设,确定物业管理的行为的准则,来规范、引导、推进和保障物业管理行业的健康发展.

3.专业化管理与自治管理相结合的原则.物业管理既需要物业服务企业的专业化管理,也需要业主和非业主的自治管理,两者应紧密结合,相互补充,相互促进.

4.公平、公正、公开原则.

5.统一经营、综合管理的原则.就使用功能而言,物业可以用于居住,也可用于商业、工业、文教卫生或者其他用途,但作为物业主体结构的房屋建筑,及其附属的设备设施和相关场地却是无法分割的,因此 ,房屋结构的关联性以及设备设施互通共用的整体性、完整性和系统性,决定了物业必须实行统一经营、综合管理的原则.

6.经济效益、社会效益与环境效益兼顾的原则.物业管理是一种市场化的经济行为,物业服务企业是依法成立的法人组织,他要以营利为目标,追求经济效益,否则就难以在激烈的市场竞争中立足、生存、发展.但是,他在追求经济效益的同时,也不应忽视社会效益和环境效益,必须正确处理这三者之间的关系.经济效益、社会效益和环境效益三者之间相互影响、相互制约的关系,他们可以构成一个统一有机整体,顾此失彼是不可取的. 三、物业法律关系的特征

1.物业管理法律关系是由多种法律关系组成的统一体2.物业管理法律关系围绕着业主自治展开3.物业管理法律关系主要指向物业服务行为4.物业管理法律关系受到社会责任的制约5.物业管理法律关系的产生、变更和终止必须符合程序要求 四、物业管理合同中的权利与义务

业主权利：1.按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务.2.提议召开业主大会、会议,并就物业管理的有关事项提出建议.3.提出、制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议.4.参加业主大会会议,行使投票权.5.选举业主委员会委员,并享有被选举权.6.监督业主委员会的工作.7.监督物业服务企业履行物业服务合同.8.对物业共用部位、公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权.9.监督物业共用部位、公用设施设备专项维修资金的管理和使用.10.法律、法规规定的其他权利. 业主义务：1.遵守管理规约、业主大会议事规则.2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公用秩序和环境卫生的维护等方面的规章和制度.3.执行业主

大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定.4.按照国家有关规定交纳专项维修资金.5.按时交纳物业服务费.6.法律法规规定的其他义务. 五、物业服务企业的义务

1.履行物业服务合同,依法经营.2.接受业委会和住在小区居民的监督.3.重大的管理措施应当提交业委会审议,并经业委会认可.4.接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导. 六、物业管理法律行为的含义与特征

含义：是指物业管理行为主体为了设立、变更和终止一定的物业管理法律关系而实施的,具有法律效力、能够产生法律效果的行为. 特征：1.社会性 2.法定性 3.人为性 4.意志性 七、物业管理法律行为的特征及生效要件

特征：1、物业管理民事法律行为由民事主体实施,以达到一定民事法律效果为目的2. 物业管理民事法律行为以意思表示为核心要素3. 物业管理民事法律行为是合法的行为 生效要件：1.行为主体具备法律要求的能力2.当事人的意思表示真实3.不违反法律或社会公共利益4.行为的内容必须确定和可能5.符合其他特殊生效要件 八、无效的物业管理民事行为的表现形式

1.损害国家利益的欺诈、胁迫行为.2.恶意串通,损害国家、集体或者第三方利益的行为.3.以合法形式掩盖非法目的的行为.4.损害社会公共利益的行为.5.违反法律、行政法规规定的行为.

九、物业服务合同的特征与构成要件

特征：1.物业服务合同是双务、有偿、诺成、要式合同2. 物业服务合同所涉及的服务内容具有综合性3. 物业服务合同的内容必须合法 构成要件：

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