某房地产建设项目可行性研究报告书(110页优秀甲级资质可行性研究

碧海御园项目可行性研究报告

目录

第一章工程概况........................................... 错误！未定义书签。

1.1项目简介....................................... 错误！未定义书签。

1.2一期建设规模和项目组成......................... 错误！未定义书签。

1.3场地概述....................................... 错误！未定义书签。

1.4总平面布置..................................... 错误！未定义书签。

第二章建筑节能设计....................................... 错误！未定义书签。

2.1设计依据....................................... 错误！未定义书签。

2.2建筑节能....................................... 错误！未定义书签。

第三章示范目标及主要内容.................................. 错误！未定义书签。

3.1示范目标....................................... 错误！未定义书签。

3.2示范主要内容................................... 错误！未定义书签。

第四章工程示范技术方案.................................... 错误！未定义书签。

4.1冷热负荷估算................................... 错误！未定义书签。

4.2空调系统方案比较............................... 错误！未定义书签。

4.3取水、水处理方案比较........................... 错误！未定义书签。

4.4水源热泵用水的一水多用......................... 错误！未定义书签。

4.5集中空调系统的智能监控系统..................... 错误！未定义书签。

4.6分户计费方案................................... 错误！未定义书签。

第五章项目投资估算及增量成本计算.......................... 错误！未定义书签。

5.1工程项目投资估算............................... 错误！未定义书签。

5.2项目增量成本计算............................... 错误！未定义书签。

第六章全年运行费用对比及效益分析.......................... 错误！未定义书签。

6.1与传统集中空调系统对比......................... 错误！未定义书签。

6.2与户式空调加热水器对比......................... 错误！未定义书签。

6.3一水多用节约费用计算........................... 错误！未定义书签。

6.4投资回收期计算................................. 错误！未定义书签。

6.5资金落实情况................................... 错误！未定义书签。

6.6单位面积替代量及费效比......................... 错误！未定义书签。

第七章项目实施进度....................................... 错误！未定义书签。

第八章风险分析........................................... 错误！未定义书签。

8.1技术风险及规避措施............................. 错误！未定义书签。

8.2示范效果风险及规避措施......................... 错误！未定义书签。

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8.3资金风险及规避措施............................. 错误！未定义书签。

第九章技术支持........................................... 错误！未定义书签。

9.1项目执行单位的技术力量描述..................... 错误！未定义书签。

9.2技术合作单位介绍............................... 错误！未定义书签。

第十章示范推广........................................... 错误！未定义书签。

10.1项目区域代表性................................ 错误！未定义书签。

10.2项目建筑类型代表性............................ 错误！未定义书签。

10.3其他资源节约措施.............................. 错误！未定义书签。

10.4后评估保障措施................................ 错误！未定义书签。

附件 ...................................................... 错误！未定义书签。

1、主要设备表

2、取水工程工艺流程图及取水工程平面图

3、营业执照及资质证书

4、渗滤取水专利证书

5、XX市建设领域新技术认定证书

6、各部门批文

7、承诺书

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1.总论

1.1 项目背景

1.1.1项目名称: 碧海御园

1.1.2项目建设地点：项目地块坐落在被予为海口的外滩的——海口湾最中心的地段

1.1.3 项目现状:基本达到五通一平,并办理相关证件。

1.1.4 项目建设内容和规模:

碧海御园项目属原昌炜城市花园（现名“昌炜玉园”）组成部分，为欧式风格商住项目，秉承昌炜玉园一区的良好销售势头及取得的品牌认知度, 根据一区收集到的市场信息,客户信息基础上,不断深化完善延伸, 进一步提升产品在功能、配套、环境等方面的品质，营造成功人士理想的湾泮家园。

昌炜玉园位于海口填海区（海口湾），总用地面积约6.83公顷，整个居住小区北临艺园路，南临民生路，西接紫荆路，东靠世贸北路。昌炜玉园项目共分三期开发。第一期为昌炜玉园一区，欧式建筑风格设计，园林景观为浓郁的巴厘岛风格，拥有6,000多平方米的中心花园、6幢欧式小高层楼宇和一栋大型停车楼，用地面积18,170 m2；第二期为昌炜玉园二区，规划占地面积26,669 m2，将以马尔代夫风格的景观园艺形成小高层、组团的海景豪宅。

第三期为碧海御园，位于昌炜玉园一区的西南侧，规划用地面积41,644 m2，将建设成为欧式小高层海景生态庭院组团。本项目由八栋十五至十八层高度不等的高层住宅、三栋二层及一栋三层商业用房组成，内含高尔夫练习场。根据现在海口湾一般地产项目，销售价格在5000—6000元每平方米，预测碧海御园2年后的价格至少达到8,000元/m2。

主要经济技术指标如下:

用地面积: 41,644m2

建筑面积: 115,288m2

其中:

住宅面积: 74,428m2

会所: 1,648m2

商业面积: 5,475m2

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2 车库面积: 32,205m 2

容积率: 2.0

绿化率: 45℅

建筑密度: 18.2

1.1.5 项目开发手续:本项目已经过政府立项审批,并办理土地使用权证。 目前，项目总体规划已获批，正在进行修订。

1.1.6 开发公司简介：

该项目开发单位为海南炜华房地产开发有限公司（以下简称炜华），成立于2002年，注册资本1,008万人民币；注册地址为海南省海口市蓝天路38号友利大厦3层D 号室，法定代表人马坚伟，主营业务为房地产开发经营、工程施工、土石方工程、水电安装、机电机械安装等。

新昌炜是炜华的全资股东，省二级资质房地产公司；公司实力雄厚，在海南开发建设南兴大厦、洋昌大厦、福昌大厦、友利园大厦、玉和花园1期、2期、3期、昌炜玉园一区等；省房地产企业协会组织了海南省2004至2005年度房地产开发20强排序活动中，新昌炜荣获海南地产前12强；公司在海南地产业界享有相当高的品牌知名度。

新昌炜一贯秉承"以人为本、追求卓越"的经营理念，积极推进现代企业制度建设，已经形成董事会、经营班子职责明确，相互制衡、合力发展的规范化法人治理结构和经营管理组织架构。建立了一支组织指挥能力强、专业技术水平高、团结协作意识好的成熟的经理层精英。在现有的 96名员工中，具有专业的技术职称或大专以上学历人才占 80 %。新昌炜执著于"信誉为重、品质为先"的企业文化与服务精神，贯彻"诚信服务，构筑精品"的企业质量方针，努力寻求新的经济增长点，谋求更大的发展。面对日趋激烈的市场竞争，公司正在积极的探索开发高科技领域、体育产业与其它产业。经过10多年的创新发展，新昌炜现已拥有与核心业务相适用的管理架构、专业人才和成熟的运作经验，并不断得以科技进步和体制创新引领公司创造美好的明天。

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1.1.7 可行性研究的依据

1、各项原始资料及有关数据；

2、海口市国有土地使用证；

3、海南省统计局统计资料；

4、海口市统计局统计资料；

5、海南省建设厅相关文件及资料；

6、《碧海御园规划设计方案》

7、国家、部委、省现行的技术规范和定额

8、《住宅建筑设计标准》

1.1.8 承担可行性研究工作的单位

中国生产力学会策划专家委员会海口艾得企业策划有限公司

海南新昌炜投资有限公司海南炜华房地产开发有限公司

1.2 可行性研究结论

1.2.1 市场预测

（1）.本项目位处被誉为海口的外滩——海口湾最中心的地段，拥有一线无敌海景，数里海岸风景线，数百公顷滨海外滩，展现出无限的滨海特色。为了充分展示这片滨海宝地的魅力，２００２年开始，海口市政府不惜重金国际招标，进行高标准的规划和设计。它依托海甸溪和海口湾的天然优势，重点选取了滨江、滨海和港口这三大“题材”做文章，营造旅游休闲环境，打造商业品牌，建成后将成为市民的生活休闲、商业休闲、文化娱乐休闲的聚集地，成为海口对外旅游、观光、商贸、购物、休闲等的时尚交流平台，充分展示滨海城市个性。海口外滩的规划和实施，使外滩的土地价格一路走高。而随着区域土地价格的走高，这两年滨海一线的房地产价格也在逐步攀升。2005年初海口市政府又出台了“一线海景地今后禁止开发商品房”政策，这将进一步提升一线海景高档社区的地位。在海

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口外滩如火如荼地规划和实施时，一批品位高档的一线海景楼盘已悄悄地在新外滩的填海区——海口湾畔崛起。并且，海口湾区域的房地产，很快以其不可复制的绝版地段、稀缺的滨水资源，万绿园、会展中心、超豪华酒店、美食娱乐、高尔夫等时尚休闲场所拥簇周边的配套条件，使其无可争议地成为海口的地标之王，成为最具增值潜力和竞争力的首席板块。

据调查，目前海口湾是岛内岛外高收入阶层购房的首选区域。社区规模大，配套齐全，容积率超低，绿化率高，细致入微的物业管理，产品具有创新性和差异性，目前海南市场上基本没有同类产品。玉和花园一期的销售自从开盘就一路飘红，甚至开创了海南购房新的销售摸式及销售速度，360多套商品房已基本售完，并积累了大量的二期意向客户……各种迹象表明，碧海御园项目的市场前景是乐观的，依然能成为行业、媒体、购房者关注的热点。

（2）.2006年以来，海口市房地产业虽然受到五月份国务院办公厅转发的建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》的影响，但据统计，1至9月，海口市房地产业完成投资36.45亿元，同比增长8.9%，全市商品房销售面积132.98万平方米，仍然取得了较好的业绩，全市商品房平均销售价格为3011.04元/平方米，比去年同期增长15.1%，这些说明了海口市房地产业的发展已经非常成熟，并有自己独特的发展规律，影响是有限的。

海口凭借着得天独厚的气候环境、自然条件成为人们的居家、度假、养生的首选，荣获“中国最佳人居环境”称号，是中国旅游地产最热的区域之一。“十一五”期间海口市将致力于“品质海口工程”的规划建设，已将“玉沙村”、“海甸溪北岸”、“长堤路”等三大旧城改造项目列为规划重点；海口市核心滨水区的建设（本项目所在地），无疑将更坚定大家对海口房地产业发展的信心，它的未来将发展成为旅游、观光、休闲、文化、娱乐、体育、景观为一体的城市多功能带，它的建成必将成为海口的“名片”和“窗口”；规划中的海口湾将被打造成国际游艇基地，周围建起配套的会所、酒店等设施，将成为真正意义上的“滨海富人区”。这些项目的建设必将掀起海口新一轮购房热潮。

2. 市场环境分析

2.1 海南省自然社会经济概况

2.1.1 海南省自然地理社会概况

海南省是我国唯一的热带省份和海洋大省，气候温和，四季常绿，阳光充足，空气清新，海水，温泉，良好的生态，古朴纯真的民风，自然条件十分优越。最高平均气温28℃、最低平均气温18.8℃，年平均气温23.8℃。年平均日照时数2225.2小时，年降水

1691.7mm,5-10月雨量为300.7mm,年平均相对湿度为85%.常年主导风向为东北风，次为东南风。平均风速3.23m/秒。陆地面积3.54万平方公里，人口约800万,其中非农业人口202.31 万人，农业人口567.19万人。

从全国来看，北京是中国的政治中心，上海是全国的经济中心，而中国度假休闲中心

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非海南莫属。也正源于此，亚洲论坛的会址永驻海南，世界小姐的选举指定海南。其他国际性的会议和大赛也纷纷光临海南。2002年省委省政府通过的《海南省旅游发展总体规划》中确定，要将海南建成一流世界著名的国际性热带海岛度假胜地。省委2005年初提出了“要把海南建设成亚洲的重要旅游度假地和最适合的第二居住地”。海南必将成为中国乃至世界的国际化休闲、度假、居住、会展目的地。

2.1.2 海南经济情况。

初步核算，2000年全省生产总值（GDP）790.12亿元，按可比价计算比上年增长10.5%，创1995年以来经济发展速度新高。其中第一产业增加值287.30亿元，增长8.0%；第二产业增加值201.17亿元，增长15.8%；第三产业增加值301.65亿元，增长9.6%。按全省常住人口计算，人均生产总值8655元，比上年增长9.5%；按现行汇率换算，人均生产总值达1,046美元。

经济自主增长活力明显增强，投资扩张动因已经从前几年政策性推动向市场自发扩张转变。在资金来源中，国家预算内资金和债券占资金总额的6.1%，而国内贷款、自筹资金、利用外资及其他资金占93.9%，其中国内贷款、自筹资金增速分别高达85.9%和59.2%，成为支持投资增长的主力。

宏观经济和微观经济在景气区间进一步攀升。据对全省九大行业310家企业监测调查，2005年，作为反映宏观经济运行状况的企业家信心指数为124.4，2004年为132.37；反映微观主体运营状况的企业景气指数为124.3，2004年为134.496。宏观经济和微观经济景气指数从上年的相对景气区间攀升至较景气区间，为1998年建立景气监测调查制度以来最为景气的一年。

经济速度与效益同步提升。2005年全年地方财政收入69.39亿元，按同口径计算比上年增长17.8%，比GDP增速快7.3个百分点，为1994年以来地方财政收入增长最快速度。

2.2 海口市概况

海口市是海南省的省会城市，是海南省政治、经济、文化中心，人口160多万，土地面积2364.8平方公里，城市定位为具有热带特色的外向型国际性现代化滨海生态城市。

美丽的海口是中国唯一地处热带的滨海省会城市，这里阳光明媚，雨量充足，气候宜人，空气质量居全国大中城市之首，名列世界48个国家160个大中城市第五名，集中了地球上最缤纷、最浪漫的热带海岸。海口的自然景观优美，人文资源丰富，生态环境良好，终年遍地翠绿，四季鲜花盛开，具有浓郁的椰风海韵情调，是中国最理想的避寒、冬泳和度假休闲胜地，也是中国最理想的居住城市之一，2004年荣获“中国人居环境奖”。

自1992年以来，海口跨入“中国城市综合实力50强”。海口GDP占全省的40%，财政总收入占全省的50%，利用外资占全省的60%，固定资产投资占全省的55%。

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为配合海南省“亚洲的重要旅游度假地和最适合的第二居住地”定位，海口市政府出台了一系列优惠政策鼓励处置烂尾楼，以美化海口；近两年，不惜重金邀请国际著名的设计单位对海口市总体规划，海口外滩规划，西海岸规划，南渡江规划进行修编或编制，加快城市建设步伐，加大吸引外资力度，并取得了不俗的成绩，海口的轮廓已清晰可见。

2.3 海口市房地产市场概况

海口房地产市场经过90年代初期的泡沫后，近十年的沉寂萧条，于1998年开始复苏，随后步入高速的发展期。2000年房地产开发完成投资额为9.2亿，2001年为13.7亿，2002年为15亿，2003年27亿，2004年超过55亿。自2000年后，每年的销售面积在100万平方米左右，2003,2004年两年甚至出现了销售面积大于竣工面积。烂尾楼已处置80%以上，需求旺盛,良好的生态环境及投资政策，吸引了越来越多的国内、国际大集团前来投资，山东鲁能集团、天津泰达、中信泰富、华润集团等纷纷进军海南地产业。

2005年海口市房地产交易市场在“十一”黄金周期间，接待客户20000人次，销售房产36套，销售面积3000多平方米，交易金额500多万元。看房和购房的内地客户从“五一”期间的58%上升到“十一”期间的79%。

在2006年国庆期间的海南秋季房地产交易展览会上，仅仅几天的时间现场卖出238套商品房，成交金额3000多万元。此外，还达成购房意向615套，成交金额2.1亿元。来自内地购房者的购房数量占了总成交量的70%。

不仅数字表明了海南房地产市场的明显回暖，市政建设、城市基础设施建设也大有进展。目前发展规划已构筑完成，大规模投资海南地产的时机已经到来。

2.4 微观环境分析

2.4.1 区位分析

本案位于坐落在海口湾最中心的地段,2005年7月13日，海口市政府正式批准了其控制性详细规划，9月6日，海南省政府批准海口市总体规划，至此，海口湾的规划基本完成。9月27日，海口湾详细规划正式亮相，神秘面纱终被揭开。海口湾区曾邀请法国的NDA、美国的爱普斯顿等数家国际知名设计公司参与规划设计，最终在3.2公里的海岸线上，规划出8个项目，涵盖旅游、度假、购物和休闲功能。建成后将成为南中国乃至东北亚最富吸引力的大型热带旅游度假社区。海口湾是海口重要的城市资源，承裁着海口的旅游、居住、度假等多方面的功能，是海口城市建设中的重要区域，也是海口滨海繁荣的象征和海口的城市名片。调查证明，海口湾已成为国内、国外及本岛购房的首选地。

项目所在地临江面海，紧临海口万亩绿肺万绿园生态公园，有天然滨海浴场，环境静溢优美，自然景观非常良好，日照时间长，空气质量好；交通方面，地处市政主干道滨海大道，贯通世纪大桥，是海口市政府重点提高海口形象的景观大道，交通便利畅达。

2.4.2 竞争分析

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目前，海南各大房地产开发商开发的众多楼盘中，选择同一家公司进行规划设计，工程建筑、物业管理的比比皆是。房地产竞争不再表现为开发商在规划设计、工程建筑、物业管理等环节的竞争，而是表现为更有个性和特点的品牌、服务、设计、建筑、物业等在更加专业的层面进行竞争，也就是地产板块成熟后，由“面”转“点”，由“硬”转“软”，回归到个盘间竞争是一定的，但也正是个盘体现无可替代的独特的时候了，如丽江花园的文化，祈福新村的规模和硬件，碧桂园的教育、服务，这些将成为海南房地产业学习的新的核心营销动力。

2005年由于中央的宏观调空，导致资本大规模地从珠三角、长江三角等过热地区向二线城市包括海南转移。据了解，海口、三亚的房地产开发企业目前有90%来自省外。同时，泰国、香港、江浙、京沪、广东等地的大的资本也开始聚焦海南，这些大地产集团看好海南房地产市场，纷纷进岛开发，势必造成海南地产市场竞争加速。根据人均GDP国际经验数据的比较结果，我国房地产市场已经进入一个高速发展时期。随着海南的房地产在2000年的复苏到近二年房地产业日渐成熟，竞争日趋激烈，产品出现同质化趋势。

2.4.3 供求分析

2004年以海口和三亚两地为代表的海南房地产迎来了新一轮的“苏醒”，虽然2005年中央对房地产产业在宏观调控中加大了力度，但海南的楼市经过十多年的调整，烂尾楼已处置80%以上，发展通道已基本扫清，市场已构筑坚实的大底，而且近两年海南楼市明显复苏，目前开始强劲上扬，行情看涨，吸引了越来越多的国内、国际大集团投资商。

2006年以来，海口市房地产业虽然受到五月份国务院办公厅转发的建设部等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知的影响，但据统计，1至9月，海口市房地产业完成投资36.45亿元，同比增长8.9%，全市商品房销售面积132.98万平方米，仍然取得了较好的业绩，全市商品房平均销售价格为3011.04元/平方米，比去年同期增长15.1%，这些说明了海口市房地产业的发展已经非常成熟，并有自己独特的发展规律，影响是有限的。海口凭借着得天独厚的气候环境、自然条件成为人们的居家、度假、养生的首选，荣获“中国最佳人居环境”称号，是中国旅游地产最热的区域之一。

海南省城乡居民生活消费支出结构正在发生悄然变化：提高生活质量方面的支出多了，生活用品消费支出少了，这表明海南省居民对未来比较乐观，生活信心不断增强。省统计局最新公布的数据显示，前三季度，全省城镇居民人均家庭总收入7610元，比去年同期增长16.4%，人均可支配收入7150元，同比增长15.6%，人均消费性支出为5485元，比去年同期增长21.9%；农民人均现金收入2675元，增长9.6%。

在城镇居民八大类消费支出中，衣着、家庭设备用品及服务、交通与通信、教育文化娱乐服务、居民等五类消费支出呈现增长态势，且增速明显快于去年同期，而医疗保健类是八大类消费支出中唯一减少的。

目前，海南省买房、买车的居民越来越多。城镇居民购买家用汽车支出大幅度增加是使交通支出增长迅猛的主要因素。今年以来城镇居民家庭购买家用汽车人均支出金额达到261.66元，比去年同期仅有的18.86元增加242.8元，增长12.9倍，拉动居民交通消费支出增长94.8个百分点。此外，人均住房支出156.73元，同比增长70.4%。

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2.4.4 潜在需求

海南尤其是海口市经过了92—94年房地产泡沫，产生了大量的滞建工程。2001年国务院为盘活海南的滞建工程相继出台了许多优惠政策；2000年国家为拉动内需出台了房产按揭等政策，从而使海南的房地产走出泡沫的阴影，3年多的时间，已处置消化了80%的“半拉子”；尤其是非典之后，海南作为无疫区的健康形象站在国人面前，深深地吸引着国内富裕地区的人们到海南购置物业，买健康的新理念，省政府及时推出了“把海南建设成为中国的后花园”发展思路，大打健康岛这张王牌，这就更加推动了海南房地产的飞速发展。

据海南省统计局统计，2005年全省房地产开发共完成投资69.99亿元，比去年同期增长52.9%，其中，商品房投资完成71.44亿元；比去年同期增长51.5%；土地开发投资完成1.66亿元。海南的房地产投资增幅再度上扬。这主要是近几年来，政府对房地产业大力支持，房地产业者加大了房产促销力度，海南优越的环境和房产品牌日益叫响全国的结果。

2.5市场分析结论

海南房地产企业的竞争形式，从“小而散”解决半拉子到“集团化——品牌化”的方向发展，雄厚的资金实力、专业化的运作能动和持续的客户开发能力、品牌化方向等将成为企业参与市场竞争的首要因素。其次，海南的房地产市场领域在向专业化及细分的专业化经营模式转变，房地产行业已经成为海南经济发展的支柱产业之一，将获得长期而稳定的发展；国务院还延长对海南的各项优惠政策，等等。可见，海南还未出现中国有些城市的“地产泡沫”等，但是伴随着地产市场的周期波动及调整，海南房地产市场也必将迎来市场的考验，也就是说机遇与风险并存的。

2.6 项目提出与简介

2.6.1海口湾，海口城市中心的海岸线，背靠城市，面向大海，融都市的繁华与陆地的敦厚于一体，享受着海水的滋润与自然的天籁。得天独厚的自然资源和地理优势，吸引着众多国际规划大师的目光再一次定格在这里。

海口湾的规划和建设，最直接的效果是提升城市品位，使海口的滨海土地价值得到回归。它是一个典型的“城市经营”案例。在经济高速发展的今天，如何挖掘独特历史、文化、地理要素，形成自己的特色和核心竞争力，从而吸引投资，提升城市的土地价值、房地产价值，培养城市居民的自豪感、归属感，是城市经营的核心内容。海口湾的精心打造，是海口市政府在可持续发展的前提下，让城市滨海资产发挥最大的功能，创造最大利润的实验田。

站在世纪大桥西望，在蓝的海和绿的树之间，一条白色的沙滩蜿蜒闲卧，U型臂弯里停满了漂亮的游艇。人们迈着轻快的步伐来到这里，开着游艇奔向辽阔海面，或冲浪，或垂钓，或躺在甲板上仰看海鸟飞翔；海的另一边，绿的树掩映着绿的草，绿的草间镶嵌着市民广场，人们悠闲地漫步······

（（海口湾规划图）

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碧海御园项目可行性研究报告2005年7月13日，海口市政府正式批准了其控制性详细规划，9月6日，海南省政

府批准海口市总体规划，至此，海口湾的规划基本完成。9月27日，海口湾详细规划正式亮相，神秘面纱终被揭开。海口湾区曾邀请法国的NDA、美国的爱普肆顿等数家国际知名设计公司参与规划设计，最终在3.2公里的海岸线上，规划出8个项目，涵盖旅游、度假、购物和休闲功能。建成后将成为南中国乃至东北亚最富吸引力的大型热带旅游度假社区。海口湾是海口重要的城市资源，承裁着海口的旅游、居住、度假等多方面的功能，是海口城市建设中的重要区域，也是海口滨海繁荣的象征和海口的城市名片。

2.6.2碧海御园项目属昌炜玉园三区，规划用地面积41,644 m2，将建设成为欧式小高层海景生态庭院组团，内含高尔夫练习场；昌炜玉园位于海口填海区（海口湾），总用地面积约6.83公顷，整个居住小区北临艺园路，南临民生路，西接紫荆路，东靠世贸北路。昌炜玉园项目共分三期开发。第一期为欧式建筑风格设计，园林景观为浓郁的巴厘岛风格，拥有6,000多平方米的中心花园、6幢欧式小高层楼宇和一栋大型停车楼，用地面积18,170 m2；二区规划占地面积26,669 m2，将以马尔代夫风格的景观园艺形成小高层、组团的海景豪宅。

2.6.3碧海御园位于昌炜玉园一区的西南侧本项目由八栋十五至十八层高度不等的高层住宅、三栋二层及一栋三层商业用房组成。地上建筑面积：73,719 m2，地下建筑面积：32,205 m2。碧海御园的规划容积率为1.77，绿化率45%。根据预测，碧海御园的平均销售价格将达到6,600元/m2。

2.6.4昌炜玉园被中国房地产协会授予2001年“全国优秀环境设计推荐奖”， 2004年5月，昌炜玉园项目被列为海口市重点项目之一。

2.7项目可行性研究主要结论

（1）本项目地块位于海口湾，海口湾是海口市重要的城市资源，承裁着海口的旅游、居住、度假等多方面的功能，是海口城市建设中的重要区域，也是海口滨海繁荣的象征和海口的城市名片。

本项目地块周边已经形成规模高尚社区，配套齐全，开发易于控制，流程成熟，市场潜力巨大，且地块升值空间较大；

（2）项目产品适合市场，且项目收益较高，有很强的抗风险能力；

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（3）建议尽快落实资金与项目启动计划，根据历年来海口市房地产变化的规律，目前面临3～5年的市场盘整期，本项目刚好打这个时间差，以期在盘整期后，本项目立即可以进入销售旺季，迎接新一轮房地产开发热潮。

（4）项目建设规模中等，开发周期相对稍长，影响项目内部投资收益率。但考虑目前的市场过渡期，建议预售期安排在2008年下半年开盘，

（5）主要结论参数见表1-1

表1-1：主要结论参数

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3.项目投资环境与市场研究

3.1项目投资分析

3.1.1国家政治经济环境及有关房地产政策动向

（1）2003年6月，央行121文件中规定，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对购买第二套以上住房的，应适当提高首付款比例；对开发商自有资金的要求要达到30％，土地抵押贷款也只能是评估价值的70％，最长期限不能超过两年。

（2）2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》即“71号令”，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。

（3）2004年年底，国家又开始进行土地稽查。虽然目前主要限于县市级行政部门，但很快就会影响到海口。随着土地政策的调整，土地供应只会越来越紧张，供应量会越来越小，价格会越来越看涨。但我们同时也看到，由于历史的原因，海口市的土地储备非常紧张，而已经出让待开发的土地数量十分庞大，即使政府不再拍卖新的土地，消化这些存量土地，还需要很长的时间。

（4）2004年中到2006年中，全国房地产市场出现价格失常，国内包括北京、上海、杭州、成都等许多城市，房价飙升，严重偏离价值。国务院为稳定住房价格，打击楼市投

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机行为，连续出台了三次政令。继“国八条”、“国六条”之后，5月11日，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，再施组合拳直击房地产市场的投机行为。

（5）2005年9月10日，央行规定个人按揭贷款的首付款不能低于30％，月还款额度不能超过个人收入的50％。10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。

3.1.2海南房地产市场受政策的影响程度

国家不断的对国内房地产业的调控，但对海南影响不大，因为海南和国内其它地区不一样,国务院为帮助海南走出困境，1999年7月14日，国务院办公厅印发海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行处置海南省积压房地产试点方案的通知（国办发［1999］62号）。而正是这份通知，为海南的“半拉子”工程，甚至整个海南的房地产行业带来再生的希望。当年9月24日，海南省人大常委会即颁布《关于加快海南积压房地产产权确认工作的决定》。海南重新回到了资本流通的轨道中，重新成为房地产开发的热点。

2005年以后，不光是较早进入海南市场，包括泰达、鲁能、宝安、中信、美源等在内的开发企业获得了空前的成功，随之引发的新的海南开发热潮令国内其他实力雄厚的知名企业闻风而动：和记黄埔、中国保利、上海联合体三巨头意向投资海棠湾250亿元，新世界18.08亿元拍下海口美丽沙，广东富力联合海南怡丰15亿打造香水湾，雅居乐130亿加入建设清水湾项目……

由于“国六条”和“国十五条”等实质性调控措施刚刚实施，政策效果有待进一步观察、验证。这轮房价上升有内外多方面的因素促成，目前的调控政策还不足以完全抵消海南房价上涨动力，因此未来房价很可能仍呈上升趋势。不过，由于海南本身的情况，整体房价已有一定的升幅，部分上升动力得到有效释放，随着调控政策的实质到位，估计未来海南房价仍将进入缓慢上升阶段。

2006年1-9月，海口房屋销售价格继续呈现小幅上涨的态势，与去年同期相比上涨3.5%；9月比8月上涨0.4%。在今后较长一段时间内，“平稳向上”仍是海口房价运行的主旋律从今年房价的变动情况看，一季度同在抑制房地产投机行为调控政策影响下，海南楼市进入政策与市场的磨合盘整期，房地产市场呈现量增价稳态势，宏观调控作用初显。

（1）海南相对内地的比较优势在于旅游资源非常丰富，最适宜发展度假房地产，成为国内最佳的第二居住地，而且目前这种趋势已经非常明显。海南房地产在其他城市狂热的时候没有暴涨，那么在其骤冷的时候自然也不会暴跌，因为海南与内地的房地产市场在性质上已有了根本性差异。

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（2）海口市场表现平稳。在海南各大房地产交易市场发现，《意见》八条规定颁布至今，海口没有出现内地许多城市二手房突击抛盘的现象，市场反应出奇平淡。诸多开发商也表现出十分冷静，在售楼盘基本没有作出明显的举措。

（3）由于国内其他城市开始整顿房地产市场，使得海南房地产市场遇到大发展的一个机会。而海南的房地产销售的对象约65％来自内地，据了解，自从出台“国八条”“国六条”以来，海南房地产市场出现的外地购房有增长的趋势。如“五一”黄金周期间，由海南省房地产协会牵头在上海设立的长年展销会取得良好效果，对外高举度假牌，利用各种方式加大对岛外促销。海口诸多楼盘与房地产交易市场的销售前景十分广阔。

3.1.3 2006年上半年以来，宏观经济调控已经进入调控周期中的“二次调控”阶段，海口市房地产市场受调控政策的影响，但影响不是很大，房地产开发投资呈低位运转。具体特点如下：

一、房地产开发投资增幅不稳定，占固定资产完成投资比重逐渐下降。今年上半年，海口市房地产开发完成投资22.49亿元，同比增长1.9%，增幅比一季度回落2.9个百

分点，

但较上年同期回落21.8个百分点。

2006上半年房地产开发投资完成情况表（表1）

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房地产开发投资（万元）增长% 占固定资产完成投资比重%

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2

月60114 2.0 45.7 3月109411 4.8 51.3 4月144650 10.6 41.8 5月177491 0.4 35.7 6月224889 1.9 34.8 ----------------------------------------------------------

从以上表中数据可以看出：

1、2006年上半年，海口市房地产开发投资增幅不是很稳定，例如4月份时有10.6%的增长，5月份却下降到0.4%，而6月份时又增长了1.9%，这其中主要是由于受到美丽沙项目土地资金往来的交易导致，增幅受到大项目的制约。

2、2006年上半年，海口市房地产开发投资占固定资产完成投资比重在逐月下降，从2月份的45.7%下降到6月份的34.8%，减少了10.9个百分点。

二、房地产施工面积小幅增长，新开工、竣工面积下降。上半年全市完成房屋施工面积604.14万平方米，同比增长9.6%，增幅比一季度回落15.3个百分点，较上年同期回落31.4个百分点。其中，本年新开工面积77.73万平方米，下降17.9%，增幅比一季度

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上升29.9个百分点，但较上年回落53.9个百分点。房屋竣工面积47.84万平方米，下降10.5%，比上个月回落43个百分点。

三、经济适用住房占住宅施工面积比重最小

住房类型结构对比表（表2）

住宅施工面积（万平方米）

从表2中的数据可以看出，今年上半年，海口市普通住房比重较大，占住宅施工面积的七成以上，其次是别墅、高档公寓，占两成，而经济适用房最小，只占一成。从整体上看，上半年新一轮的宏观调控政策，并没有影响到海口市各类住房的结构，经济适用房的比重从4月份起逐渐减少，要贯彻落实“国六条”，下半年必须加强对经济适用房的建设力度。

四、商品房销售面积、销售额增幅回落。上半年，海口市商品房销售面积73.01万平方米，同比增长6.3%，增幅比去年同期减少50.6个百分点，比今年一季度减少1.6个百分点。其中，商品住宅销售面积67万平方米，增长4.9%，占九成以上的总销售面积。上半年，房屋销售总额21.11亿元，同比增长22.0%，比去年同期减少75.8个百分点，其中，住宅销售18.37亿元，增长17.2%，占总销售额八成以上。由此可见，虽然今年的商品房销售市场没有去年旺盛，但是销售市场的主体还是没有改变，仍然是住宅需求最为旺盛。

五、房地产平均销售价格小幅增长，但总体价格浮动不大。今年6月1日国家正式颁布实施“国六条”。受“国六条”的影响，海口市房地产平均销售价格不太稳定，在6月份时呈小幅增长趋势（见下图）：前5个月普通住房的平均销售价格一直控制在2500元以下，3月份最低（2361元），4月份开始有所上升，6月份时有所突破，达到2504元；经济适用住房在3月份时达到2324元，4月份开始回落，5月份回落到2007元，6月份时又开始有所回升，但回升的幅度不大；别墅、高档公寓一直呈上升趋势，从2月份的3728元上升到6月份的4259元，在5月份时已突破了4000元。预计今年下半年各类房屋销售价格将会有所上升，但上升幅度不会太大。

六、资金来源充足，利用外资增势最快。上半年，海口市房地产开发在建项目累计到位资金（包括上年结转资金）为50.9亿元，同比增长32.6%.其中，本年到位资金为37.27亿元，增长28.2%.从资金来源的结构看：国内贷款2.73亿元，下降2.0%，占本年资金比重的7.4%；利用外资9.21亿元，增长49倍，占24.7%；自筹资金7.6亿元，下降29.9%，

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占20.4%；其他资金来源17.68亿元，增长16.3%，占47.5%，其中定金及预收款12.81亿元，下降 4.9%.在当前房地产开发资金来源中，虽然自筹资金和其他资金所占比重最大，但自筹资金的增速却有所下降，而利用外资却在美丽沙项目的带动下快速增长，与近几年相比，今年利用外资已成为资金来源中不可或缺的一部分。

七、土地供应将会有所紧缩

“国六条”第二条提出“科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为”。从表3看，上半年，海口市累计土地购置面积达229.09万平方米，其中美丽沙项目购置土地面积达220.49万平方米。受美丽沙项目的影响，每个月的增幅都成倍数增长，但增长幅度却逐月下降，而扣除美丽沙项目后，增幅也成负增长，由此说明，今年政府对于土地的供应已经开始加强了监管力度，预计今年下半年，土地供应情况将会有所紧缩。

土地购置面积完成情况表（表3）

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土地购置面积扣除美丽沙项目后

（万平方米）增长% 增长%

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2月223.99 6.98倍-87.5

3月224.90 3.95倍-90.3

4月226.64 3.99倍-86.4

5月227.86 3.58倍-85.2

6月229.09 3.19倍-84.3

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造成上半年房地产开发投资呈低位运转的主要原因有：

1、部分大型项目已竣工，如阳光经典等项目；

2、新开工项目个数共40家，虽然只比去年同期减少1家，但新开工面积却减少了16.91万平方米；

3、部分大型项目在去年底前已完成土地交易，而今年还未开工，如浪琴湾休闲度假村（去年完成土地购置9425万元，项目目前在前期准备阶段，7月份准时开工）、美丽沙等项目。

目前海南房产市场正趋于平稳发展,海南房产健康发展的序幕才刚刚拉开。宏观环境的支持和本土连续出台的利好政策，不出2年，海南必将成为中国旅游地产最热的区域，而海南地产的第一把火，将在海口湾金贸区一带燃起。

而且，外地楼盘正在对一线城市的房地产市场发起一场巨大的“营销攻势”。北京、上海等一线城市房价的居高不下，以及生活成本的提高，使得一部分当地人开始打算异地购房居住。正是这一点，却给了外地楼盘，特别是沿海城市的楼盘“趁虚而入”的绝佳时机。这些项目的销售价格一般都在6000元/平方米左右，相当于一线城市郊区县的房价，但居住环境和居住氛围却较一线城市郊区的一些项目要好得多。巨大的房价差额，促使越来越多的当地人选择异地置业、投资。海南，凭借着得天独厚的气候环境，自然成了他们的居家、度假、养生的首选。不仅外部环境给海南本地地产市场的带来极大的促进作用，在海南，本地的经济发展和利好政策也极大的刺激和鼓励着地产市场的良性发展。

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在近期的重大报道中，我们看到：海南炼化800万吨炼油项目建设已全部建成投产。作为万众瞩目的“海南一号工程”，它寄托了海南岛上无数人的热切期望，它的建成将大力加速海南的发展步伐。一切生产步入正轨后，海南将出现一个石化产业群，撑起海南经济的半壁江山，海南炼化将是这个产业链的“油头”。届时，海南炼化的销售收入最保守的估计也会有300亿元人民币，将带给海南每年约20亿元的税收；其建成还将促进水电基础设施建设，带动配套产业的发展，包括机械加工、交通运输等；由此将吸引巨大的人流、物流、资金流的聚集，带来相应消费拉动，包括商务旅游、生活消费等。房地产，作为极为敏感的前沿产业，也是产业链下的最大受惠者。产业的飞速发展，促使越来越多人赴岛、特别是在省会城市——海口工作、定居、生活，直接刺激当地地产的发展和成熟。

从总体而言，海南住宅市场依旧保持平稳增长态势，置业者受宏观调控政策影响相对较少，经过一段时间的政策消化，市场对调控的回应日趋理性,而且走的更高。

3.1.3海口市经济社会情况及管理、政策等因素

海口市政府积极推动城市建设，着力打造“中华民族的后花园”和“理想的第二居住地”的品牌，并于2004年12月荣获“中国人居环境奖”。2004年年底至2005年8月，市政府着力整顿市容，拆除违章建筑，营造良好的城市外部环境，极大的改善了海口市的城市面貌。

海口市城市总体规划（2005-2020）在2005年6月正式通过审批，其中包括：

（1）把海口建设成为经济实力最强，服务设施最优的海南省经济中心城市，拥有一流生态环境的热带滨海旅游度假胜地和理想居住地，国际知名的绿色生态城市。

（2）构建组团板块、培植沿海、沿江和南部生态防护林带，加大城市绿化覆盖率，大幅度、高标准提升城市净化、绿化和美化水平。

（3）充分利用丰富的热带植物资源和自然条件，严格控制建筑密度和建筑高度，通过建筑物、道路、广场和园林等各项建设，突出展示热带城市的环境和景观特色。

（4）加大岸线生态恢复性建设和美化绿化，合理使用岸线，最大程度地发挥各种岸线的不同功能。恢复性建设和保护西海岸、南渡江西岸的生态环境，重点整治海口外滩滨海环境，并充分利用其岸线资源，塑造浓郁的热带滨海城市特色。

（5）建立城市发展的动态监控机制，依据人口增长和经济发展，及时调控城市建设用地投放总量，合理确定建设时序，切实加强土地资源的管理，严格控制城市建设用地规模。

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碧海御园项目可行性研究报告3.2项目地块评价

3.2.1项目地理位置

项目位于海口市海口湾，是海口城市中心的海岸线，背靠金贸区，面向大海，是都市繁华、陆地敦厚与海洋广阔的过渡区域，既享受着海水的滋润与自然的天籁，又有得天独厚的自然资源和地理优势。独有的地段优势——海口首席富人区、中央商务区，这里集中了城市高端而周全的生活配套。

3.2.2项目地块规划状况

海口市政府为提升城市品味，加大了城市建设力度，将城市基础设施和人居环境建设提高到一个新的发展水平，海口的土地资源也在升值，特别是滨海地块极具投资开发价值。

2003年海口市开展国际规划竞赛，国际招标吸引美、澳、西、荷、德、日、新及香港等国内外11家著名规划设计机构角逐。经过首轮淘汰，核心滨水区的规划较量在澳大利亚、荷兰、美国、西班牙等4家以设计滨海、水域新城擅长的国际知名设计机构间展开。最后以西班牙的方案胜出，该方案对海口核心滨水区的功能定位、城市空间形态重新进行评估和认识，对土地资源进行整合，构筑优美的滨水城市轮廓线，打通视线走廊，开辟连续的充满活力的亲水公共空间和绿色长廊、水上活动场所，结合历史街区提高文化氛围，完善配套设施，创造拉动经济的契机和更诱人的滨海城市风貌。

海口核心滨水区是稀缺资源，拥有长达8000多米的海边长廊，连接秀英港和新埠桥南渡江入海口，是全国最长、最宽、最有纵深度、最富生态美感的惟一热带风光型、滨海滨江与河溪入海口型、海滩型外滩。海口湾的规划和建设，最直接的效果是提升城市品位，使海口的滨海土地价值得到回归。挖掘独特历史、文化、地理要素，提升城市的土地价值、房地产价值。

海口湾是海洋和城市的结合，其特色是以城市的风光与海湾的完美结合，效果不亚于夏威夷、佛罗里达、巴西海滩和巴厘岛。

海口湾的灵性，造型挺拔秀丽，宽敞的私家花园，最大限度地保证了私密性和舒适度，是海口少有的高级住宅区。欣赏滨海风光、万绿园，享受入户温泉将成为这里住户们日常

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生活的一部分。度假式生活将成为高品质新生活方式。

3.2.3本项目地块独特的优势

（1）本项目地块地处海口市海口湾。（详见项目位置鸟瞰图）

（2）2005年海口市经济工作会议决定，从2005年起，海口的沿海一线地不得再进行商品房开发，这意味这本项目地块极具升值空间。

图2-1：碧海御园项目鸟瞰之一

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