xxxx农产品物流中心项目可行性策划书

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xxx农产品物流 中心一期建设项目 资金申请报告

编制单位：

建设单位：xxx农产品物流中心

二O一一年二月

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目 录

第一章 总论 ........................................... 6 1．1 项目提要 ................................................................................. 6 1．2 项目建设背景 ........................................................................ 9 1．3 项目建设的必要性和社会效益 ........................................ 11 1．4 主要技术经济指标 ............................................................. 12 1．5 主要研究结论及建议 ........................................................... 14 1．6 资金申请报告编制依据 ....................................................... 14 第二章 项目单位的基本情况 ............................ 16 2．1 项目建设单位基本情况 ..................................................... 16 2．2 项目建设单位经营理念 ...................................................... 17 2．3 项目建设单位财务状况 ...................................................... 17 第三章 项目市场分析 .................................... 18 3.1 农产品物流发展现状 .............................................................. 18 3.2 项目建设的必要性 .................................................................. 25 第四章 项目基本情况 ................................. 28 4．1 项目建设条件 ....................................................................... 28 4．2 项目建设规模与建设内容................................................... 31

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4．3 农产品物流中心定位 ........................................................... 31 4．4农产品物流中心的功能 ........................................................ 32 第五章 项目设计方案 .................................. 33 5．1 建筑工程设计方案 ............................................................... 33 5．2 技术工艺及设备 ................................................................... 41 5．3 总图运输 ................................................................................ 53 5．4 环境保护 .............................................................................. 55 5．5 劳动安全 ................................................................................ 56 5．6 职业卫生 ................................................................................ 59 5．7消防 ......................................................................................... 60 5．8 建筑节能 ................................................................................ 63 第六章 项目招标方案及组织管理 ......................... 65 6．1 项目建设管理 ....................................................................... 65 6．2 招投标初步方案 ................................................................... 66 6．3 工程评标 ................................................................................ 67 6．4 项目组织机构与人力资源配置 .......................................... 70 第七章 项目实施进度 .................................. 73 7．1 建设期 .................................................................................. 73

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7．2 项目前期工作 ..................................................................... 73 7．3 项目建设工期安排 ............................................................. 73 第八章 总投资估算及融资方案 .......................... 75 8．1 投资估算 .............................................................................. 75 8．2 总资金分年使用计划 ......................................................... 77 8．3 融资方案 .............................................................................. 78 第九章 项目财务评价 .................................. 79 9．1 财务评价 .............................................................................. 79 9．2 评价指标 ................................................................................ 82 9．3 评价结论 ................................................................................ 83 第十章 社会效益评价 .................................. 84 10．1 促进当地经济发展 ............................................................. 84 10．2 带动相关产业发展 ............................................................. 84 10．3 增加地方财政收入 ............................................................. 84 10．4 增加就业机会 ..................................................................... 84 第十一章 项目风险分析及防范措施 ...................... 85 11.1项目的主要风险因素识别 .................................................... 85 11.2风险程度分析 ......................................................................... 85 11.3防范和降低风险的对策 ........................................................ 87

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第一章 总论

1．1 项目提要

1.1.1项目名称

xxx农产品物流中心一期建设项目

1.1.2项目建设单位

名 称：xxx农产品物流中心

住 所：xxxxxx镇桥下村校园路22号 法定代表人：吴宪忠 注册资本：600万元人民币 企业类型：集体所有制

经营范围：主营物流（不含运输）农产品信息咨询、装卸服务。 项目单位简介：

xxx农产品物流中心成立于二00九年十月，注册资金600万元；中心地址位于xxxxxx镇桥下村，中心现有员工255人，其中管理人员25人（其中大专以上15人、高中10人、中级职称1人、助理农艺师8人、助理会计师2人），普通员工230人。

随着xxx市经济贸易的快速发展，各条高速公路和铁路项目的全面启动，为了满足xxx市内及周边地区的商贸物流发展需要，中

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心按照“发展大商贸、促进大流通”的发展思路，投资建设了“xxx农产品物流中心”，主要从事现货交易、批发、分拣交易、物流、检验检测检疫、电子商务。经营形式以交易带活物流，以物流繁荣交易。

中心在经营管理上，遵循“以人为本、现代信息物流”的经营理念，建立了物流公共信息查询系统、物流电子政务信息系统、物流电子商务信息系统等现代电子化办公设施设备，为方便客户签约和缩短交易时间奠定了良好的基础。

1.1.3项目建设地点

项目建设地址位于xxxxxx镇，xxx镇地处xxx西北部，距县城60千米，东与xxx市交界，西与xxx市相连，北与xxx市接壤，属xxx边陲之镇，总面积117.8平方公里。项目选址符合xxx相关规划，xxx规划和建设局颁发了《建设项目选址意见书》，同意项目选址。

项目设计建设用地由服务区、仓储区及交易区组成，其中服务区的占地面积为1000平方米，交易区的占地面积为7000平方米，仓储区的占地面积为14000平方米。总用地面积为22000平方米（合33亩）。建设地点的交通便利，水、电供给条件良好。

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根据《建筑抗震设计规范局部修订》，抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g。本项目建筑按抗震设防烈度Ⅶ度，能够保障建筑安全。

1.1.4项目建设规模及内容

xxxxxx农产品物流中心工程占地约516亩，总建筑面积74667平方米，第一期建设工程占地面积112.5亩。建设用于规划建设水果笋竹等农产品交易区；仓储区；检验信息综合服务，已完成全部征地工作，并新建批发市场钢构产房21000平米。下一步计划建设水果笋竹等农产品交易区；仓储区 ；检验信息综合服务区，完善包括电子结算、电子监控、LED、综合服务管理、基础平台、数据交换等六个子项在内的信息系统及高标准的检验检测系统。

配套设施建设包括给排水工程、供电工程、环保设施。 详见表1-1：

建设规模及内容表

表1-1

建设内容 房屋、建筑 仓储区钢架厂房 交易区钢架厂房 7000 14000 数量 ㎡ ㎡ 单位 7

服务区建筑用房 设备采购 检测中心主要仪器 网络设备 服务器及微机设备 软件系统 交易信息平台 结算中心设备 低温冷藏库设备 运输车辆及吊装设备 配套设施 给排水工程 供电工程 环保工程 1000 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 ㎡ 套 套 套 套 套 套 套 套 套 套 套

1.1.5工程进度安排

本项目的建设工期为28个月，从2010年8月至2012年12月。（详见项目进度横道图）

1.1.6项目总投资及资金筹措

（1）投资估算

本项目规模总投资估算为2310元。其中：建设投资2200万元（含建设期利息），铺底流动资金110万元。

具体如“表1-2：投资估算汇总表”所示：

投资估算汇总表

表1-2 序号 费用名称 一 建设投资 投资额 占项目投入 合计 总资金% 估算说明 2200 95.24% 8

1.1 1.2 1.4 1.5 1.6 二 三 建筑工程费 设备及工具购置费 工程建设其他费用 基本预备费 建设期利息 铺底流动资金 项目总投资(1+2) 879 885 196 80 20 110 2310 38.05% 38.31% 8.5% 3.46% 0.87% 4.76% 100.00% 全额流动资金的30% （2）资金来源

本项目资金来源为：财政配套资金1800万元，银行贷款300万元，企业自筹110万元，其它资金100万元。

1．2 项目建设背景

1、项目提出的背景

入世给我国农业带来了参与国际竞争与合作，实现优势互补，促进发展新机遇，也使我国农业面临着前所未有的严峻挑战。从目前来看，一些进口农产品对我国农产品市场造成的冲击开始显现，影响不可低估。同时，我国一些有价格竞争优势的农产品出口频频受阻，形势也不乐观。为加快农业结构战略性调整，促进生产力合理布局，尽快提高我国农业的国际竞争力，农业部根据农业“七大体系”的建设规划，决定在农产品优势产区率先建设标准生产示范基地，通过示范带动，完善产品优势产区的生产基础设施条件，生产出符合特定标准的农产品，推进农产品产业的发展。

在农业部《优势农产品区域布局规划》中，闽北处于我国农产品三大优势产业带的浙南——闽西——粤东农产品优势产区；在〈xxx省水果业优势区域发展规划（2004——2010）》中，xxx、xxx、延平、尤溪、沙县、永安、将乐、三元、闽清等九县（市、区）规划为优质农产品优势产区。为促进生产力的合理布局，提高

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xxx农产品优势产区的产业竞争力，注重农产品的商品化交易，提高农产品附加值，增加农民收入，加快社会主义新农村建设步伐，初步确定在xxxxxx建设农产品物流中心建设项目。对此，xxx委、县政府高度重视，xxx镇政府组织开展了前期准备工作。

2、项目建设的有利条件

xxx位于xxx省西北部闽江上游，界于东经117°29＂—118°14〞、北纬26°38〞—27°12〞之间。东北与xxx、xxx相邻，东南与xxx相依，南与沙县接壤，北与xxx交界，西与将乐毗邻，南距316国道15公里。南有福银高速，到衢南高速30公里，徐大线贯穿全境，交通十分便利。项目建设地址位于xxxxxx镇桥下村，处于洋墩乡、埔上镇、岚下乡、xxx镇四乡镇结合部，也是xxx农产品生产重镇大乡的中心位置，全县70%的农产品产量都是以上四乡镇生产。项目地点地势平坦，可供开发土地约2000亩，是建设农产品物流中心的理想之地。

xxx农产品产业在全县拥有雄厚的基础，尤其洋墩、xxx90%的农户都种植农产品。2010年末，全县农产品面积10.5万亩，产量达11万吨。xxx的笋、竹、食用菌等产业也在蓬勃发展,依托农产品物流中心进行商品化处理和交易，增加农产品的附加值，能极大地促进这些产业做强做大，带动地方经济发展，增加农民收入。

3、项目建设顺应市场需求

xxx日臻成熟的栽培新技术、相对稳定的营销网络和品牌在全国各地逐渐打响，产品生产的标准化，营销队伍的专业化、组织化程度居全省前列，xxx农产品品牌下的“福顺福”、“宏昌”、“三友”、“长福”等农产品品牌在东北、西北、北京、天津、太原等地区已

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小有名气。每年有成百上千的全国各地客商到xxx采购农产品，由于缺少合适的仓储、交易平台，果品的分选、分级、打蜡、包装受到很大制约，交易十分不便。流通企业、营销大户和客商迫切希望能有一个农产品物流中心，该项目正是迎合了这种需求。

1.3 项目建设的必要性和社会效益

在全县以农产品为主的农产品发展势头迅猛的形势下，随着市场的发展，农产品销售从包装、品质、品牌上都提出更高的要求，建立农产品物流中心显行很有必要和迫在眉睫。

1、建立农产品物流中心推动我县农产品产业发展，提高我县农产品产业综合竞争力的需要。建设农产品物流中心可使千家万户的小生产与千变万化的大市场对接，形成一个稳定的交易平台，通过平台的标准化、商品化处理，提高农产品的档次，成批量分销全国各地，提高我县农产品市场竞争能力。

2、建立家产品物流中心是农民增产增收的需要，也是社会主义新农村建设的重要内容。通过建立农产品物流中心，农产品交易形成完整的产业链。农民按标准化进行生产，提高农产品的品质档次；农产品物流中心按市场要求进行分级、打蜡、包装等一系列商品化处理，打响xxx品牌，化解市场分险，增加就业岗位，切实增加农民收入，对保持社会稳定、建设和谐的社会主义新农村具有重要的意义。项目的建成有助于形成xxx农产品产业区域化布局、专业化生产、产业化经营，形成生产要素的再分配，带动当地与此相关的其他产业，促使农业剩余劳动力向其他产业转移，促进当地经济良性循环。

因此，xxx农产品物流中心的建设是大势所趋，工程内容既包

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括仓储设施、贮藏设备等硬件系统。本建设项目是非常及时和必要的。

1．4 主要技术经济指标

本项目主要技术经济指标详见表1-3。

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主要技术经济指标表

表1-3

序号 1 2 3 指 标 名 称 项目占地面积 总建筑面积 单 位 平方米 平方米 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 % 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 % % % 万元 年 % 数量 备 注 75000 112.5亩 22000 0.3 2310 2200 30 流动资金的110 30% 2310 1800 300 210 9.1% 95164.9 532.92 93594 1037.98 209.49 628.48 837.98 7613 36.28% 44.93% 12.03% 180 7.14 58.21% 容积率 4 项目总投资 4.1 建设投资 4.2 建设期利息 4.3 铺底流动资金 4.4 资金筹措 其中：财政配套资金 项目银行贷款 项目资本金 资本金比例 5 年平均营业收入 6 年平均营业税金及附加 7 年平均总成本费用 8 年平均利润总额 9 年平均所得税 10 年平均净利润 11 年平均息税前利润 12 年平均增值税 13 总投资收益率 14 资本金净利润率 15 项目财务内部收益率(所得税前) 16 项目财务净现值(所得税前) 17 项目投资回收期 18 盈亏平衡点（生产能力利用率）

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1．5 主要研究结论及建议

1、结论

该项目建设目标明确，通过对项目的背景、市场前景，实施条件及社会经济效益等综合研究分析，项目的建设能提高农产品产品的附加值，增强农业发展后劲。带动当地桔农增收、农业增效，促进当地农业产业化经营步伐，推动农村经济结构调整。符合国家扶持优势产业的产业政策，符合农业结构调整和增加农民收入的战略要求，是建设社会主义新农村的重要内容，具有良好的社会效益, 项目建设是可行的，也是必要的。

2、建议

（1）根据国家有关优惠政策，制定相应政策，降低成本。 （2）应进一步落实建设业主自筹资金。

（3）建议强化软件建设，提高管理水平。坚持管理法制化，健全各项规章制度。

1．6 资金申请报告编制依据

1、《中华人民共和国土地管理法》（2004.8修订版） 2、《中华人民共和国城乡规划法》（2007年）； 3、《中华人民共和国环境保护法》（1989年）；

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4、《中华人民共和国消防法》（2008年）；； 5、《中华人民共和国环境影响评价法》(2003年)； 6、《中华人民共和国大气污染防治法》（2000年） 7、《中华人民共和国固体废物污染防治法》（2005年） 8、《中华人民共和国水污染防治法（修正）》（2008年） 9、《物流业调整和振兴规划》(国发〔2009〕8号文件) 10、《xxx省现代物流业发展“十一五”规划》（2006～2010年）

11、《xxx省物流业调整和振兴规划》xxx市城镇总体规划（2009-2030）

12、业主提供的有关资料。

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第二章 项目单位的基本情况

2．1 项目建设单位基本情况

xxx农产品物流中心成立于二00九年十月，注册资金600万元，法定代表人为吴宪忠，住所位于xxxxxx镇桥下村校园路22号。现有主要经营管理人员25人，其中具有大专以上学历的15人。

随着xxx市经济贸易的快速发展，各条高速公路和铁路项目的全面启动，为了满足xxx市内及周边地区的商贸物流发展需要，中心按照“发展大商贸、促进大流通”的发展思路，投资建设了“xxx农产品物流中心”，主要从事现货交易、批发、分拣交易、物流、检验检测检疫、电子商务。经营形式以交易带活物流，以物流繁荣交易。

xxx农产品物流中心具有明显的区位优势：xxx镇位于xxx北部，东与xxx市交界，西与xxx市相连，北与xxx市接壤。由于地处四县（市）交界地的特殊位置，长期以来边贸活动十分活跃，周边县市及邻近乡镇的农产品都习惯汇集到xxx交易，初步形成了比较独特的农产品交易集散中心。xxx镇是一个典型的农业乡镇，全镇林地面积20.7万亩，其中竹林5.49万亩，年产鲜笋4000吨；以柑橘为主的水果种植面积2.65万亩，年产柑橘3万吨左右，占全县柑橘总产量的1/4，而且，与xxx相邻的洋墩、埔上、岚下等乡镇是xxx柑橘的主产区，4个乡镇柑橘产量占全县90%左右。

根据估算，xxx农产品物流中心建成运营后年可实现利税约1200万元，提供就业岗位600余个；能有效解决城市传统商贸物流形式的脏、乱、差现象，我中心将逐步把该物流中心打造成为立

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足xxx辐射全国的物流网络。

2.2 项目建设单位经营理念

中心在经营管理上，遵循“以人为本、现代信息物流”的经营理念，建立了物流公共信息查询系统、物流电子政务信息系统、物流电子商务信息系统等现代电子化办公设施设备，为方便客户签约和缩短交易时间奠定了良好的基础。

中心建立了“产权清晰、职责明确、管理科学”的现代企业制度，实行了决策层、实施层和监督层相分离的企业内部发展、约束机制，建立了“以资本增值为比例的分配激励机制”和“以人为本、以诚信求生存、以品牌求发展”的经营理念，致力打造一支高素质、强有力的员工队伍。为xxx的商贸物流业开创新局面。

2．3 项目建设单位财务状况

xxx农产品物流中心的财务状况：本中心正在建设期间，暂无财务状况。

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第三章 项目市场分析

3.1农产品物流发展现状

农产品物流是以农业产出物为对象形成的物流，根据农产品的

分类又包括：粮食作物物流；经济作物物流；畜牧产品物流；水产品物流和林业产品物流。是以满足顾客需求为目标，对农业产出物及其相关服务和信息，从起源地到消费地有效率、有效益的流动和储存进行计划、执行和控制的全过程。是农产品的采购、生产、流通交易、包装、运输、储存、装卸、配送、分销、信息沟通等一系列运作环节组成，并在整个过程中实现了农产品保值、增值和组织目标。

农产品流通物流。农产品流通物流是以农业产出物为对象，通过农产品产后交易、包装、储存、运输和配送等物流环节，做到农产品保值增值，最终送到消费者手中。由于农产品本身特质，以及产销地域广阔分散的特点，所以对农产品物流规划、方式和手段提出了比较高的要求，这个物流过程是目前农产品实现市场价值的关键环节。

3.1.1中国农业物流长期存在的主要问题

1、农业物流的相关理论研究严重滞后

由于农业生产的地域性，以及生产的季节性与常年性消费需求之间的对立，造成了中国农产品供需的时空矛盾，解决这个矛盾的基本途径就是发展中国现代农业物流。农产品物流只有做到农产品保值，才能实现农产品的价值与使用价值，进而才可能使农产品在物流过程中增值。

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