房屋面积测绘细则

沈阳市房屋面积测量与计算细则

沈阳市房屋面积测量与计算细则

一.适用范围

1.本细则规定了房屋面积测量与计算的内容与基本要求,适用于沈阳市城市规划区范 围内,国有土地上各种房屋面积测算。集体土地上的房屋可参照执行。 二.引用标准、依据 本细则引用下列标准:

GB/T17986-2000《房产测量规范》； GB50096-1999《住宅设计规范》；

建设部建房[1995]517号《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》； 建设部令83号[2001]《房产测绘管理办法》； 建设部令88号[2001]《商品房销售管理办法》；

辽建发[2000]102号《辽宁省商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行办法》； 市人大发[2001]34号《沈阳市城市房产管理条例》；

[沈房发(1995)213号]《关于实施商品房销售面积审核制度的通知》； [沈房发(1998)14号]《关于加强商品房销售面积审核管理的通知》；

本细则制定时,所示版本均为有效。所有标准都会被修订,使用本细则时应注意使用上述标准的现行版本。如某一问题在上述各标准中阐述不一致，本细则引用时以排序在前的标准为准。 三.总则

3. 为加强我市房屋面积测算管理,保护房屋权利人及当事人的合法权益,结合本市实际情况,制定此细则。

3.1 沈阳市房屋面积测算工作实行归口管理。

3.1.1 沈阳市房产局是本市房屋面积测算管理的行政主管部门。

3.2 为保证房屋面积准确性、严肃性,房屋产权登记发证(初始登记、转移登记、

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变更登记、他项权利登记、注销登记)、商品房销售、房屋拆迁涉及实行产权调换的、按照房改政策出售公有住房、房屋租赁、供暖收费等涉及面积测算的,按照本细则执行。 四.测量要求

4. 房屋边长测量

房屋边长测量以米为单位,主要应使用相应精度的手持式测距仪或经过检定合格的钢卷尺。

房屋边长测量应连续测量两次,每次读至毫米；两次测量读数之差△L (较差)不超过(1)式规定：

|△L|≤0.005米(1)

取两次测量数据平均值(中数)作为房屋边长最终结果。

如果房屋边长实行分段测量时,各分段边长之和与房屋总边长之差△L′不超过(2)式规定：

 |△L′|≤0.01(2) n代表分段数

如果直接测量房屋总边长有困难时,则可用全站仪实测坐标后计算总边长,实测坐标点中的误差应满足≤±0.02米。测量时可采用相对坐标系，并选取一个（或量少）测站点将各点一次性测完。 4.1 房屋面积测算

4.1.1 有建筑施工图的房屋,经实地检测,满足下列条件时可按建施图标注的尺寸依据几何图形进行面积计算。

a)实测整栋房屋外围边长与施工图设计尺寸比较之差小于70mm。

b)各套内房屋内墙面边长测量值(不含装饰面厚度)、两侧装饰面厚度、套内墙体设计厚度三项之和与竣工图对应标注的尺寸之差小于30mm。 c)墙体装饰面厚度通常如下表:

种类 部位 厚度

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抹灰 内 普通18mm;中级20mm;高级25mm 外 20mm

保温层 外 参考外墙透热系数，一般在30－50之间 水刷石 外 20－24mm 贴瓷砖 内 19-22mm 贴面砖 外 23-26mm

贴水磨石、大理石、磨光岗石 内 14-15mm水泥沙浆＋名种石材厚度外

d)墙体设计厚度一般分以下两类： 非承重墙体:12CM；18CM 承重墙体:24cm；30cm；49cm

c)具体装饰面厚度,墙体厚度可参考建筑设计施工图编写说明确定。

4.1.2 无建施图或有建施图的房屋,但经检测不满足第4.1.1a)及第4.1.1b)条要求,应采用实际测量房屋边长数据依据几何图形进行面积测算,但实测的房屋边长数据应满足下列条件。

a) 房屋外围边长测量数据及各套内房屋同侧边长测量数据应分别满足第4条(1)式要求。

b)各套内同侧边长测算数据之和(含装饰面厚度、套内墙体厚度)与对应的房屋外围边长总长度测量数据的差值应满足第4条(2)式要求。

c)对满足a)、b)条要求的数据,以各套内同侧边长测算的数据与房屋外围总边长的比例大小配赋b)项差值,由此得出的各套内同侧边长数据,方可用于有关面积计算。 4.2 采用实测法按几何图形测算的房屋面积精度要求每个测绘单元面积测算中误差满足(3)式要求。

|Ms|≤0.01 +0.0003S (3)

S-为一个测绘单元房屋面积。如一栋房屋的面积或一套房屋的面积,即一个测绘单位的房屋面积。

每个单元面积测算限差满足(4)式要求

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|△S|≤0.02+0.0006S (4)

4.3 形状比较复杂的房屋面积,可以测定房角点(或特征点)的坐标,按(5)、(6)式计算房屋面积：

S= Xi(Yi+1-Yi-1)(5) S= Xi(Yi-1-Yi+1)  (6) 式中：

S -面积,m2；

Xi-房角点的纵坐标,m； Yi-房角点的横坐标,m； n-房角点个数；

i-房角点序号,按顺时针方向编号；

4.4 房角点测定的中误差应为±0.02面m,由相邻房角点测定的坐标反算边长与实测边长之差△D应满足(7)式要求

|△D|≤0.02+0.0004D (7) D代表实测边长， 以米为单位；

4.5 按第4.3测算的房屋面积中误差Ms应满足(8)式要求 |Ms|≤0.02(8)

Di-1;i+1 －多边形中对角线长度，m。i,n意义同第4.3条；

4.6 按实测数据计算的房屋面积均须独立测算两次,两次之差满足(4)式要求后,取平均值做为最终结果。

4.7 本细则允许使用其它测量仪器和方法进行房屋面积测算,但测量仪器须经法定计量检定机构检定合格,且在有效期内使用；测算的精度分别符合(3)、(4)、(8)式的要求。

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五.房屋面积的分类与定义

5. 依据房屋面积测算部位不同将房屋面积分为三类即房屋建筑面积、使用面积、居住面积。为规范房屋买卖、房屋产权登记中面积测算工作,本细则引入销售面积、产权面积定义。

5.1 房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等的水平投影面积,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20米以上(含2.20米,以下同)的永久性建筑。当外墙设外保温层时按保温层外表面计算。 5.1.1 层高是指地面至楼面,楼面至楼面的竖直高度。

5.2 房屋的使用面积系指房屋内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影面积计算,有复合保温层,按复合保温层表面尺寸计算。一般分为住宅使用面积和非住宅使用面积。

5.3 居住面积系指住宅房屋户内设计用于居住的空间面积、即卧室面积,按卧室的内墙面水平投影面积计算。

5.4 销售面积系指商品房、经济适用住房销售及房改售房活动中,允许销售用以做价款结算依据的那部分建筑面积。

5.4.1 商品房、经济适用住房整栋销售的,其销售面积为整栋商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的,应从整栋商品房的建筑面积中扣除)。

5.4.2 商品房、经济适用住房按套或一个销售单元出售的,其销售面积即为套内或销售单元建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和,或套内建筑面积。 

5．5 房屋的产权面积系指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积,即经房地产行政管理部门确权认定的建筑面积房屋的产权面积为套内或单元建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。 六.房屋面积测算的内容与范围

6. 房屋面积测算的内容房屋面积测算包括以下几种面积的测算:房屋建筑面积、公用建筑面积、使用面积、居住面积、销售面积、产权面积的测算。 6.1 房屋面积测算的范围

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d)凡作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积,人防工程所建任何设施用房不参与公用建筑面积分摊计算。

e)与本栋相连或不相连小区内的经营性用房和非经营性的管理用房、公共用房以及物业管理用房的建筑面积,不计算本栋公用建筑面积中。

f)底层为非住宅,上部为住宅,非住宅内设置供住宅使用的楼梯间,电梯间(包括电梯井及前室),非住宅外设置的住宅室外楼梯,按实际层数计算的建筑面积计入该栋房屋公用建筑面积中。

g)回迁住宅与商品房以建筑轴线为界的连体建筑,单独进行公用建筑面积的分摊。

h)住宅与非住宅以建筑轴线分界的连体建筑各有独立使用楼梯通道的,单独进行公用建筑面积分摊。

i)阳台、阁楼不参与公用建筑面积的分摊。 8.3.9公用建筑面积的分摊计算 8.3.9.1住宅楼

a)如按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊,其计算公式如下: δsi=k1×si, k1=Σδsi÷Σsi 式中:

k1为全楼公用面积分摊系数；

Si为各单元参加分摊的套内建筑面积(不含阳台面积,以下同),m2； δsi为各单元参加分摊所得的分摊面积,m2； Σδsi为参加全楼分摊的公用面积总和,m2；

Σsi为参加全楼分摊的各单元套内建筑面积总和,m2； b)住宅楼梯间应按单元进行分摊,其分摊方法按下式计算： δsj=k2×Si , k2=Σδsj÷Σsi 式中:

k2为单元公用面积分摊系数；

si为各套(户)参加分摊的套内建筑面积,m2；

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δSj-广为各套(户)参加分摊所得的面积,m2； Σδsj-为参加各单元分摊的公用面积总和,m2；

Σsi-为参加各单元分摊的各套(户)内建筑面积总和,m2； c)各套(户)的建筑面积为

(1+k1+k2)×各套(户〉参加公用面积分摊的套内建筑面积+阳台面积(或阁楼面积) 8.3.9.2商住楼

首先根据住宅和商业等不同使用功能按各自的套内建筑面积将属于全楼的公用建筑面积(如外墙、商业网点内外用于住宅楼使用的楼梯、顶层电梯机房、水箱间)分摊成为住宅和商业两部分,即住宅部分分摊得到的全栋公用建筑面积和商业部分分摊得到的全栋公用建筑面积。然后住宅和商业部分将所得到的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分:将分摊得到的全栋公用建筑面积,加上住宅部分本身的公用建筑面积,依8.3.9.1条计算每套(户)分摊的公用建筑面积,及每套(户)的建筑面积。

商业部分:将分摊得到的全栋公用建筑面积,加上本身的公用建筑面积,以各层为单位,将其公用面积按各层内的套内建筑面积依比例分摊至各层,作为各层公用建筑面积的一部分,为口至各层的公用建筑面积中,得到各层总的公用建筑面积,然后再根据各层内各单元(套)房屋的套内建筑面积按比例分摊至各单元(套),求出各单元(套)分摊得到公用建筑面积及建筑面积。 8.3.9.3多功能综合楼

多功能综合楼公用建筑面积按照各自的功能,参照商住楼的分摊计算方法进行分摊计算。

8.4每套(户)销售面积

每套(户)销售面积即为按8.3.9.1C)计算得出的建筑面积。或由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分组成的套内建筑面积。 8.5每套(户)产权面积

每套(户〉产权面积即为按8.3.9.1C)计算的建筑面积,经房产管理部门依法确认后的面积。 (编辑：35net)

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房屋建筑面积测算新规 楼外公用不得分摊

房屋建筑面积中包括共有部分的面积，过去由于这部分面积不易测算，因此时常引发争议。现在这种争议很好解决了，因为有了《青岛市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊细则》，市房管部门新近出台的这个细则对哪些属于共有建筑面积及如何分摊作出了更明确的规定，将有助于消除这方面的纠纷。

按照规定，房屋共有建筑面积分摊以幢为单位，其分摊仅限于本幢房屋内的共有建筑面积，与本幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫等）不得分摊到本幢房屋内。本幢房屋内为多幢房屋服务的公用设施建筑面积也不得分摊到本幢房屋内。房屋共有建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。分摊的共有建筑面积不划分各户摊得面积的具体部位。共有部位建筑面积一经分摊，便不得改变原始设计的使用功能。

据了解，房屋共有建筑面积由两部分组成：一是电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层（间）、公共门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等），为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，均不计入共有建筑面积。二是套（单元）与共有建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）的水平投影面积一半的建筑面积。

据悉，按规定，对于房屋共有建筑面积分摊计算，产权各方有合法产权分割协议的，按协议分摊。无协议或协议不明确的则按该《细则》执行。此前已确权发证或者测绘备案的面积不再改变，已确权发证并部分转移的房屋仍按原分摊方法计算建筑面积。

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