韩国房地产税收制度对我国的启示

韩国房地产税收制度对我国的启示

中国大陆房地产税即将开征的消息一直是大家关注的热点问题，2014年中国财政部表示，税制度改革的重点包括对房地产税种进行简并，逐步在全国推开房产税。笔者认为，韩国的房地产税收制度，能抑制房价的快速上涨，能提高税收征收的效率，对我国开征房地产税有一定的启示。

1、韩国房地产税收制度的主要分类和特点

韩国房地产税主要分为两类，一是物业税，二是综合房地产税。 （1）物业税

物业税是地方税收。按照韩国税法， 凡是拥有不动产的持有人都应缴纳物业税；在计税依据上， 依照土地、建筑物、住宅的市价标准价值，采取逐年提升课税标准的方法，标准价值是地方政府每年6 月1日评定并公示的房地产价格，但这一公示价格往往比市场价格要低很多；在征税税率上， 针对不同类型的土地、物业等设置不同的税率，对农田实行特别优惠，税率只有0.07%；而对高尔夫球场、别墅等奢侈场所实行较高税率，税率为4%；在用途上，物业税主要用于当地教育，公共设施、地方政府公共开支等。 （2）综合房地产税

综合房地产税是中央税收。针对价值较高的土地和住宅物业产权人，住宅包括房屋所隶属的土地；在计税依据上， 拥有房产总价值超过9亿韩元的家庭，除了要交物业税，还要额外交综合房地产税；在征税税率上， 税率从0.5%-1%不等，随税基增大而上升；在用途上，综合房地产税收入会被分配到各个地方政府，以缩小地域之间的差距。 2、中国房地产税收制度中存在的主要问题

中国房地产税收制度是在经济体制改革的过程中形成的，不可能很完善，随着社会经济的发展和形势的变化，一些问题总会暴露出来，主要表现在以下几个方面。 （1）赋税结构不合理

中国房地产税收制度一个显著特点是重流转、轻保有。税费主要集中在开发、投资、流通等环节，各种税费构成开发成本，开发商通过提高房产销售价格把税负转嫁给购房者，引起房价上涨；在保有期间的税负过低，大量个人的非营业性房产被排除在赋税范围之外，刺激了各类投资者对房地产的需求，大量闲散资金涌入房地产市场，导致房价虚高。 （2）计税依据不合理

中国房地产税种繁多且存在多个征税标准。城市房地产税按房产余值或租金征收，城镇土地使用税按纳税人占有的土地面积征收，土地增值税是以增值额为依据征收；多种计税依据造成从低计征与从高计征并存，纳税人税负不均，既影响公平，又缺乏效率；在许多区域的土地交易市场上，土地使用税征收标准太低，减弱了税收的调节能力。 （3）城乡税制不统一 目前，中国房地产税的征税范围并没有涉及农村，而是主要面向城市、县城以及建制镇。伴随着城乡经济一体化的发展，以大中城市为中心，形成了各种类型的经济开发区，区域中的企事业需要纳税，区域外的房产、土地不需要纳税，影响了房地产税的公平性；非营业性用房免征使用税，直接导致城市住房空置率，农村小产权房数量正在不断的提升，投机性需求的泛滥对房地产市场的健康发展带来了冲击。 （4）配套制度不完善

近年来，中国房地产市场发展迅速，而相关的房产市场信息化建设明显滞后，尚未建立全国共享的房地产信息系统，土地管理、财产登记制度不健全，房地产评估业不规范，对从业人员培训制度不完善，给征收工作带来很大困难，名义税负和实际税负出现较大差别。 除了以上所述问题之外，我国房地产税收制度中还存在税费不清、征收不公平以及税收政策不统一等问题。

3、韩国房地产税收制度对我国的启示

韩国把房地产税作为调节收入和财富分配的利器，促进了房地产业健康发展， 对我国开征房地产税有一定的启示。

（1）征收房产地税的必要性

当前，国际上许多国家和地区都已经开征物业税，我国已在上海、重庆等城市进行了试点，将征税重心转移到保有环节，能有效发挥税收的经济杠杆作用，有利于地方税收体系建设，有利于抑制房价，有利于抑制投资；更为重要的现实意义是房产地税能实现社会财富二次分配，有利于缓解社会分配不公，有利于房产经济转型升级。 （2）保证房产地税的公平性

目前，我国城乡税制不统一，当务之急是要尽快制定一部能充分符合我国房地产市场运行特点，涵盖所有纳税主体的房产地税基本法；建立不动产的产权产籍登记系统，实现纳税人身份、收入信息公开化和透明化，为房产地税征收提供数据支持，保证征收的公平性。 （3）完善房地产价格评估

房产地税的税基应以评估价值而非交易价，我国应制定一部符合实际国情的房地产估价理论和方法体系，进行务实评估，为税收计征提供科学的计量依据；加强评估技术培训，建立税收争端解决机制；严格执行个人转让房地产所得税征收政策，坚决堵塞税收漏洞，提高政府的工作效率。

（4）简并和统一房产税制

房产地税改革的一个重要方向是简化和统一。将房产地税和土地使用税合并为房地产税，将各类收费改为单一性税收，建立起以房地产税为主，所得税、营业税等税种为辅的房地产税制结构；统一城乡税制，不分城镇、农村，不分经营、自用，实现宽税基广泛征收；在税率上，实施差别税率，对于拥有多套住宅、高档住宅的居民，征收高税率，对于普通居民实行低税率，发挥房地产税的调节作用。

（5）加强征管，实现权利与义务的统一

房产地税属于地方税，地方政府必须明确房产税的征收用途，制定具体的实施细则来进行规范和管理，保证税收取之于民、用之于民，用于保障房、公共服务建设支出，提高缴税主体的居住生活环境；加强民众对征管、过程的参与，透明公示，接受监督，实现权利与义务的统一。

总之，房产地税改革要充分发挥税赋在市场中的导向作用，促进调节收入分配，适当地改变社会的住房消费习惯，在借鉴国外房产地税政策时，必须结合中国的国情，健全中国的财税体系，实施简税种、宽税基、低税率、广减免税收策略，效率优先、兼顾公平，确保房地产市场的健康稳定发展。

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