沈阳奥园策划报告

本案策划体系

1．策划原则

房地产策划应以市场需求为导向。敝司在把握市场动态的同时，考虑到“沈阳奥林匹克花园”项目自身状况及发展商的具体要求，适度并实际地进行创新。并秉承以下策划原则：

1.1产品差异化原则

只有细分市场，做出与众不同的产品，或者说独具个性的产品，才能区分于市场、吸引目标客户群体，实现产品价值最大化。

1.2效益最大化原则

只有使项目实现效益最大化的策划，才是切实可行的成功策划。

1.3四位一体的原则

如果说差异化及效益最大化原则带有普遍性的话，那么本案策划将在创新性、标志性、品牌性和整体性上同时并举，突显沈阳奥园项目的操作原则。

创新性

只有创新才能发展，适度合理的创新是本案优于其他项目的重要竞争力以及奥园“升新版”的必然要求。

标志性

按照贵司“高标准、高起点”的开发思路与及本案得天独厚的环境优势，凭借奥林匹克花园的品牌效应，整合资源，打造沈阳市程碑式的标志性物业。

品牌性

通过成功运作沈阳奥园项目，在树立起项目品牌的同时，建立中体的地产

企业品牌。

整体性

使项目在突显个性的同时，又与区域整体浑然一体，形成一种区域环境的大气势、大气候，并引导本案区域的规划建设与房地产开发。

2．策划方法

敝司不仅创立“全案策划”的先进理念，而且在具体策划中亦形成了调查、思考、研究、诊断、策划的循环工作流程，及各细步的具体工作方法。本案策划的主要思路是：

（1）拟用本案的策划原则为核心指导思想，通过调查和分析，抓住市场空白点，细分市场，找准奥林匹克花园在沈阳的目标客户，然后作出准确的市场定位。

（2）根据沈阳市场的实际情况，努力、务实地进行产品创新，寻求新的价值突破点和发展契机，并与周边环境（即区域环境）相结合。

3．基本目标

策划目标是促成物业达到最佳的市场效应（效益目标和形象目标）。物业的成功运作往往取决于综合因素。从市场营销角度看，前期策划奠定了后期策划的基础。

3.1物业目标

沈阳楼市领跑者，沈阳市最具购买价值的房子，沈阳市标志性超大型运动主题社区。实现经济效益，社会效应、品牌效益“多赢”的利益空间。

3.2策划目标

为实现物业目标提供全方位的、逻辑性、实践性强的理论支撑，并为规划设计及建筑设计提供指导方向及参数依据。

3.3本方案目标

本方案为策划成果的第一步骤，主要阐明策划方案的框架及主要内容，通过细分市场分析及方案对比，确定本案开发的战略方向及指导原则，明确 “如何做”以及“怎样卖”等重要问题。

第一部分

本案宏观与中观环境分析

1. 本案宏观环境分析

1.1全国房地产发展宏观环境分析

1.1.1良好经济环境为房地产发展注入强势后劲

今年前三季度，我国国内生产总值为71682亿元，按可比价格计算，比上年同期增长7.9%，同比加快0.3个百分点，其中，第一产业增加值8959亿元，增长3.0%;第二产业38168亿元，增长10.0%;第三产业24555亿元，增长6.6%。

前三季度我国经济发展的主要特点是：经济增速逐季小幅回升；经济运行质量总体良好；农业生产在结构调整中稳步发展；工业生产增长稳定；固定资产投资加速增长；市场销售平稳增长，价格基本稳定；经济效益逐步改善；进出口仍保持增长，但增幅回落；城乡居民收入继续增长。

前三季度我国宏观经济各指标增长情况35.00.0%.0 .0.0.0%5.0%0.0%增长率31.4$.2.8%7.9.3.1%1.0%9.0.2%指标值资入额GDP资数额产投收售投指总总产政零产格口业地财品资价出支民人均可居配收入工房费定消固会社居民消费

调查显示，今年1-3季度城镇居民人均可支配收入5793元，与去年同期相比，实际增长17.2%。其中，来自工薪的收入增长迅速，人均达到4326元，

城镇进比去年同期增长20%，占家庭总收入的比重上升到70.5%；转移性收入为1499元，比去年同期增长了23.8%，占家庭总收入的24.4%。从事个体经营所获得净收入为230元，比去年同期增长14.7%，占家庭总收入的3.8%；但财产性收入为81元，比去年同期下降15.5%，占家庭总收入的1.3%。

同时，据国家统计局调查显示，2002年第三季度，综合描述消费者对当前经济状况满意程度和对未来经济走向预期的消费者信心指数，走势平稳，7月份，为97.3点，8月份，小幅回落至97.2点，9月份，又反弹至97.3点。

而且，消费者对国家经济的走向也颇具信心。9月份，分别有38%和46%的消费者表示，过去9个月的经济走势要好于自己的预期和与预期相当，而认为宏观经济形势较预期差的只有15%。

1.1.2宏观政策调控为房地产发展保驾护航

最近，国家和地方的房地产政策方面动作频频。前不久，国家计委和建设部联合发文，调整住房转让手续费和住房租赁手续费，新的收费水平平均降低幅度约60%，部分城市降幅达80%以上。这是继去年４月财政部、建设部宣布取消47项住宅建设收费项目之后的又一次政策调整。

几乎是在同时，广东省政府宣布对15项房地产收费项目作出重大调整，此项政策旨在为房地产开发商“减负”，按此新标准，预计房地产开发成本可降低4-5个百分点。而北京从2002年1月1日起，取消了住房交易手续费。据了解不少城市也早已开始对房地产收费进行清理，并适时对房地产政策予以调整。

据了解，有关部门正在研究对涉及房地产税费的另外一些重大政策进行改革。譬如，探讨将现有契税从3%-4%调整至1%左右的可能性。而上海市个人住房贷款利息可以抵扣个人所得税的做法，对于国家出台有关政策也具有很强的参考价值。

针对我国局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量等问题，近日，建设部、国家计委、财政部等六部门联合发出《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，明确要求各地房地产宏观调控要做到五“不”。

“五不”政策调控楼市 政策一 凡未按规划要求完成配套设施建设的住房，不得交付使用，商业银行不得提供个人住房贷款 对资本金达不到规定标准、违反合同约定拖欠工程款的房地产开发企业，不得审批或同意其新开工项目 对违规销售经济适用住房的开发企业要严肃查处，凡未制订相应监督管理办法或未按规定进行审核的城市，不得以行政划拨方式提供建设用地 对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证、开工报告的项目，商业银行不得发放任何形式贷款 对于国家已明令禁止的收费项目，各地不得继续征收或变相征收，仍在继续征收或变相征收的，各地主管部门要依法严厉查处 政策二 政策三 政策四 政策五

1.1.3住房制度改革将成为房地产发展的助推器

1991年我国人均住房面积7平方米，2001年已经达到10.5平方米，10年的时间增加了50%。到2001年底，我国城乡住宅竣工面积已经达到13亿多平方米，房地产业已经成为我国的一个重要产业，去年房地产业为我国GDP增长率的贡献率约为两个百分点。这10年来我国的房地产发展规模之大、格局变化之快居世界之首。

在我国实行计划经济时，民众根本不用自己花钱买房子，城市居民住在单位分配的房子里。1980年，邓小平提出要考虑城市建设住宅分配房的一系列政策。1992年，邓小平南巡讲话掀起了我国房地产业的热潮。1998年起，国有单位全部停止实物分房，实现住房货币化分配，培育和规范了住房交易市场。

住房制度的改革，使住宅建设成为新的经济增长点和新的消费热点。

同时，从1990年到2002年我国土地经历了两次制度改革。第一次改革实现了地产商品化，今年7月1日开始实行招标拍卖、挂牌出让国有土地，改变了土地商品化但没有市场化所出现的不公平竞争和腐败滋生的现象，使我国房地产走向更加健康的道路。

房改和地改是我国房地产业发展的两架发动机，这两架发动机带动了我国房地产业的翱翔。

专家预计，现在美国的住宅产业占美国GDP的17%左右，我国只有7%左右，我国的房地产市场还有巨大的发展空间。而十六大的召开以及我国雄心勃勃的发展计划，将成为住房建设的助推器。

1.1.4当前房地产业快速发展的有利因素

◎ 国家的重视。

在国家制定的《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中，对住房建设和房地产业的发展都提出了明确的要求。指出：“2005年城镇居民人均住宅面积增加到22平方米”（指建筑面积，合使用面积16.54平方米），要“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费信贷，进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业”。

◎ 房地产业与经济和社会发展目标一致。

国家在今后相当长的时期内都将把城市化和西部大开发作为经济和社会发展的战略目标。而要实现这两个战略目标，特别是城市化目标，必然伴随有房地产业的大发展。

◎ 国家政策的支持。

改革开放以来，特别是1998年以来，国家和有关部门制定的一系列鼓励发展房地产业的有关政策。在今后仍将发挥重要作用。国家和有关部门还将根

据国家经济和社会发展需要，以及房地产业发展的具体情况和需要，制定相应的支持政策。

◎ 人们住房观念上的认可。

经过前几年的住房改革和房地产市场的发展，特别是在把福利性实物分房改为住房货币补贴之后，彻底打破了广大职工住房靠国家和单位的计划经济观念，自己攒钱和利用贷款买房已成为广大居民解决住房问题的主要途径。

◎ 房地产业已逐步走向规范。

经过国家和有关部门近几年的努力和市场规律的作用，加上消费者权益意识的提高，都使房地产商的不规范行为受到遏制，房地产业已逐渐摆脱混乱的状态，在行为规范方面有了很大的进步。

◎ 房地产开发的调整已基本到位。

目前，以经济适用房为主的普通住宅的供应量不断加大，国家从税收方面，开发商在造价方面都在设法降低商品住宅的成本，使商品住宅的数量和价格都逐渐向符合工薪阶层需要方面发展。

◎ 社会配套条件基本具备。

近几年与房地产业发展有关的房地产交易市场、房屋租赁制度、中介组织和中介服务市场、住房信贷制度、住房公积金和补贴制度都已建立并逐渐走向规范。

◎ 加入WTO的促进作用。

我国已加入WTO，各种条款的逐步实施，将促使房地产业按国际准则运作和发展，税收等方面国民待遇实施之后，将会有更多的境外资金进入我国的房地产业。

随着进入WTO，汽车进口关税的降低和国产汽车的降低，汽车在今年将初步进入消费热点阶段。据最新统计，北京市170万辆汽车中，有一半是私车，有车的家庭占全市家庭总数的12％，而且随着公路，特别是高速公路网的完

善，富裕阶层住宅郊区化的趋势已有所显现。估计这个趋势将很快在其他大城市出现。

1.2 2002年前三季度我国房地产发展情况状况

今年以来，我国房地产开发投资一直呈现快速增长势头。其中，一季度房地产投资同期增长36.2％，创下了近几年来的同期最高纪录。专家认为，不论是从房地产本身的发展周期看，还是从外部环境好转的情况看，房地产业正理性步入牛市，正进入发展的春天。

前三季度我国房地产发展呈现如下特点：

1.2.1房地产开发投资快速增长

城市市政建设的加快，危房改造力度的加大，房改政策的进一步实施以及小城镇建设的发展等，带动了房地产开发投资的快速增长。1-3季度，完成房地产开发投资额4862.7亿元，增长29.4%，比上年同期回落1个百分点，比上半年回落3.5个百分点。

1.2.2房地产开发资金主要来源于民间资本

从资金来源看，国内贷款比重下降，民间资本比重上升。国内贷款1372.8亿元，占资金来源的22.7%；自筹资金1827.3亿元，占30.3%；其他资金2731.6亿元，占45.2%，其中定金及预收款2294.9亿元，占资金来源的38%。由此可见，房地产开发的七成资金来源于业主的定金和预收款以及房地产开发单位的自筹资金。近年来，随着福利分房制度的取消，个人购房比例不断上升，已达90.5%，这也使个人住房贷款增长快于房地产开发贷款的增长，使大量信贷资金转化成现实需求，在推动经济增长的同时，防止了房地产泡沫的产生。

1.2.3商品房销售势头良好

随着居民收入水平的提高，房改制度的深入推进和城市危房改造力度的加大，居民对商品房和经济适用房的需求大幅增加，房地产市场升温，带动了商

品房销售的快速增长。1-3季度，商品房销售额2635.4亿元，增长31.9%，比上半年提高9.5个百分点。随着居民富裕程度不断提高和投资意识日益增强，拥有多套住宅的家庭逐渐增多。据调查，目前9.6%的大城市居民家庭拥有两套以上的住房。北京、上海等一些大城市的房地产市场上外来购房者占有很大比例，上海已达53%，这些购房者多以投资为目的，而且购买目标多为高档住宅。随着居民收入的增加，居民改善住房条件的迫切需求和以投资为目的的购房行为成为刺激房地产市场升温的重要因素。

1.2.4商品房价格偏高

1-9月份，商品房竣工面积11342.1万平方米，增长26.4%。销售面积11129.1万平方米，增长24%。二者增速相差2.4个百分点，实际面积之差达到213万平方米。随着竣工面积的不断加大，将对房地产市场的供需矛盾造成压力。

房地产价格偏高是影响居民有效需求增加的主要障碍。根据数据测算，全国商品房住宅平均价格为2227.1元/平方米，比上年同期上涨137.1元/平方米。北京、上海、广东、天津、辽宁和海南六省市价格高于全国平均水平。北京市商品房价格最高，平均达4517.2元/平方米。上海次之，平均为3836.9元/平方米。最低的是江西省，平均为904元/平方米。商品房销售价格偏高，使中低收入家庭购房能力受到较大影响。

此外，商品房售后服务问题较多，如因面积缩水、合同欺诈、物业纠纷等使购房者诉诸法律的事件增多，侵害了购房者的合法权益，也影响了居民购房的消费信心，一定程度上影响了房地产市场有效需求的进一步提高。

1.2.5我国商品房开始大量空置

最新统计显示，今年以来，我国商品房空置面积增势明显，空置一年以上

的商品房面积近4400万平方米。据统计，1至8月份，我国商品房空置面积同比增长14．1％，增幅比去年同期增加3．2个百分点。其中，空置一年以上的商品房面积为4397万平方米，同比增长了11．5％。与此同时，全国房地产开发企业累计到位资金、商品房竣工面积和商品房平均销售价格亦呈增势。

但总体讲，今年以来的“国房景气指数”保持了平稳发展的走势；特别是4月份以来，该指数不仅保持了一定的高度，而且波动幅度较小，反映出我国房地产开发市场已经进入一个相对稳定发展的阶段。

1.3全国房地产业发展趋势

近两三年我国房地产市场正进入了新的发展周期。这一个周期是从1999年开始复苏，可以延续到2005年左右。从现在的情况来看，目前处于一个上升期，或者是升温阶段。所以，房地产就目前的景气状态至少还可以再持续两三年时间(6-7年为一个波动周期)。

1.3.1市场需求全面稳定增长

国民经济的持续增长和国家扩大内需启动消费等政策的引导，使我国房地产业进入了新的增长周期，房地产需求将随之全面兴旺。一是人们改善住房条件的需要，目前我国城镇人均住房仅14平方米左右，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大；二是房地产对经济发展的杠杆作用。住宅建设对国民经济发展具有重要的拉动作用。同时，我国加入WTO也促进房地产投资和消费需求的较大增长。

1.3.2住宅质量全方位提高

随着人民群众的生活质量有了很大程度的改善，对住房的需求从居屋住房

向舒适住房转变。房地产和住宅产品的市场竞争会更加激烈。开发商惟有全面提高住宅质量，才能适应市场要求。

1.3.3房地产行业竞争将发生深层变化

房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展，行业集中度明显加快，一些房地产巨人正在形成。我国房地产业经过前几年的高速发展，目前正处在一个结构性转变的关键时期。一些大的房地产公司的实力正在急剧增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，一批对市场有较大影响能力的房地产龙头企业正在脱颖而出。实力小和缺乏核心竞争能力的房地产企业，在未来的几年内将会面临被淘汰出局的危险。

保持企业的长久生存和发展也即可持续发展问题，随着市场竞争的日益激烈和外部环境的急剧变化，正越来越受到企业家们的关注。打造一个知名品牌，将成为企业获取可持续发展的一个非常重要的因素。

1.3.4未来5-10年我国房地产业仍将强劲增长

近年来，我国房地产市场虽然在局部区位以及部分项目中存在有效需求不足、甚至产品积压现象，但总体上房地产市场发展并未产生过热现象。有关专家预测，在未来5-10年，我国房地产业仍将保持强劲增长势头。

从1998年起，我国房地产市场已经连续4年快速发展，房地产投资持续几年保持较高的增长速度。我国房地产市场持续快速发展，主要得益于国家宏观经济的持续增长，国家对住宅建设的重视，将住房消费作为扩大内需的重要方面。近几年陆续出台的房改政策、开放住房二级市场政策、税收鼓励政策及住房信贷政策，对启动个人住房消费，搞活房地产市场产生了积极的影响。有关专家预测，今后我国房地产开发总量还会增加，如果各项政策调整、落实到位，仍然可能保持较高增长幅度。

2．本案中观环境分析

2.1 2002年沈阳国民经济和社会发展规划

2002年沈阳国民经济和社会发展计划主要是：以增强城市综合实力为中心，提高城乡居民生活水平为出发点，以制度创新和技术创新为动力，抓住加人WTO的机遇，深化改革，扩大开放，加快结构调整，大力培育新的经济增长点，进一步增强投资、出口、消费三大需求的拉动力，努力提高经济运行质量和效益，促进国民经济快速健康发展和社会全面进步。

2002年的主要预期目标为: ◎ 全市经济增长率10%。 ◎ 粮食产量275万吨。 ◎ 工业增加值增长10.3%。

◎ 全社会固定资产投资340亿元，增长12%。 ◎ 地方财政收入89.7亿元，增长11%。 ◎ 出口总额增长12%。 ◎ 实际利用外资增长10%。

◎ 社会消费品零售总额685亿元，增长10%。 ◎ 居民消费价格指数保持上年水平或略有提高。 ◎ 人口出生率6.88‰；人口自然增长率0.96‰。

◎ 城镇居民人均可支配性收入增长8%；农民人均纯收入增长6%。 ◎ 城镇登记失业率控制在5%以内。 主要任务：

◎ 以结构调整为主线，促进三大产业全面发展 ◎ 加大重点项目实施力度，促进固定资产投资持续增长 ◎ 完善消费政策，开拓消费市场，努力扩大需求

◎ 适应加入WTO的新形势，扩大对外开放

◎ 以提高城乡居民收入为出发点，推进社会全面进步

◎ 全面启动浑南地区、铁西工业区的开发改造，促进全市经济快速发展 ◎ 加强和改善宏观调控，整顿和规范市场经济秩序 ◎ 做好加入世贸组织的应对工作，创造经济发展良好环境

2.2 2002年沈阳房地产发展环境分析

增长率45.0% 39.5% 40.05.00.0%.0 .0.0.0%5.0%0.0% 20.92.2% 9.3% 14.5.0%6.6.2.4%8.4%2.2% GDP值资额投资资资资入产投口产投设投用外收定资房地本建费品际利(亿元) 增长率 670.0 1148.6 107.2 9.3% 28.2 25.8 社会50.9 376.5 人数值 消13.0亿6.4亿 美元 美元 2.2% 均可售额 进固基实33.7 19.4% 支配工住财产值 产投资 产投资 投资 设投资 零售口额 用外资 收入 政收指标 GDP 额费品零业宅出14.5% 20.9% 32.2% 39.5% 6.6% 10.0% 17.2% 入工业 固定资房地产住宅 基本建社会消进出 实际利 财政 人均可支配收入 3983元 8.4% 2.2.1全市经济稳步增长创造了房地产发展的良好氛围

前三季度，沈阳市国民经济运行态势良好，经济效益明显改善，经济运行质量较高。投资、消费和出口三大需求拉动了全市经济稳步增长。主要表现为：国民经济保持适度增长；工业经济效益有所好转，产销率回升；投资增速较快；市场销售平稳，出口保持增长，实际利用外资实现增长；财政收支增速加快，金融形势稳定；居民收入继续增加，物价持续走低。具体特点如下：

◎ 国内生产总值增长9.3%

◎ 工业增速趋缓，企业经济效益趋好，产销率有所回升

◎ 固定资产投资力度进一步加大，更新改造成为增长热点 ◎ 市场销售稳定，出口保持增长，实际利用外资状况有所改善 ◎ 财政收支增长加快，金融形势基本稳定 ◎ 物价水平继续走低，居民收入大幅度增长

总的看，沈阳市国民经济发展的态势是健康向上的，但也存在一些问题：一是第三产业增速较低；二是外经形势严峻；三是企业经济效益不佳，与居民收入增长无明显改善和物价水平持续下降，形成不良循环。

第四季度经济发展中依然存在投资、消费需求稳定增长、工业生产状况不断改善、企业效益提高的有利因素。而且，为了迎接“十六”大的召开，社会各界所激发出来的加快发展的热情正在上升，有助于拉动投资、消费、生产等方面的增长。因此，如果形势不出现大的波动，预计全市国民经济仍将继续呈现较快的增长，其中固定资产投资、引进外资等方面按照常规将有更快的发展。经济增长10%的目标是将可能实现。

2.2.2城市居民收入增加与消费增长将促进本市房地产发

展

消费市场稳中趋活。随着经济形势的转暖，沈阳消费信心指数不断上升，假日休闲、旅游、娱乐等消费逐渐成为拉动经济增长的新亮点，特别是国家公务员和企事业单位职工增加工资措施的逐步到位，对改善消费预期起到明显促进作用，城乡消费市场持续活跃。上半年沈阳市社会消费品零售总额达298亿元，同比增长10.9％。

据市统计局调查表明，今年上半年，居住类消费在该市居民的消费性支出中增幅最快，人均达305.2元，同比增长61.2%。抽样调查表明，沈阳市上半年居民人均消费性总支出为３０５３．７元，比上年同期增长１２．２％，其中居住类消费增幅最高，其次分别为交通通信类、教育文化娱乐类、食品类、

衣着类。

居住类消费是指与居住有关的支出，包括用于装修住房的建筑材料及人工费、房租、水、电、燃料方面的支出。调查资料显示，与去年同期相比，上半年各月沈阳居民用于居住方面的消费支出均保持了两位数增长。主要原因有：一是装修、装潢消费增加。上半年，全市居民用于装修装饰房屋消费人均达１７．９４元，同比增加３２．９％，市场表现为没装修的家庭开始装修，已经装修的再更新装修，提高档次，讲究环保；二是物业管理费支出的增加；三是居住环境的改善和消费档次的提高。上半年，全市居民人均购房支出比上年同期增加了１．１倍，全市人均居住面积同比增加了５％。

在收入、价格、供给等因素的支持下，预计消费增长不会显著回落，增长率与上年大体持平。未来促使消费稳定增长的因素，一是城市居民收入将进一步增加。除正常的增资因素外,国家决定下半年再次给公务员加薪,这将有利于城市居民收入的增加，预计全年城市居民人均可支配收入增幅将在8%以上。二是沈阳市假日消费比较集中，“十·一”等假日消费将保持较快增长；三是新型业态不断涌现，促进消费增长；四是以房地产业和汽车业为轴心带动消费市场繁荣的产业消费方兴未艾 , 住房、汽车消费前景广阔, 将带动一大批相关产业消费品的增长。

2.2.3城建全面启动促进房地产开发投资快速增长

今年，随着市政府投资工作力度的加大，投资总量大幅增长，投资结构进一步调整。全市累计完成固定资产投资、基本建设完成投资、房地产开发完成投资实现了快速增长，同期增长均达三成以上。

城市建设全面启动，成为投资亮点。今年是沈阳市城建投入最多的一年，计划实施83个项目，总投资达50亿元以上。上半年开工60项，开工率72%，完成投资14.6亿元，占基本建设投资的46.9%，强有力地拉动了基建投资的

高速增长。

“增长点工程”领衔，带动技改投资高速增长；土地使用权招标拍卖的实施，进一步激活了房地产市场；一产投资比重下降，三产投资比重上升；13个区、县（市）成为拉动投资新的增长点；浑南新区建设全面铺开，投资急剧上扬。今年，沈阳市把浑南新区作为投资建设重点，进一步加大其招商引资力度。随着建设的大面积铺开，投资急剧上扬。上半年累计完成投资5.5亿元（不包括房地产开发），同比增长四倍之多。令人瞩目的五里河公园以及银科广场的建设势必给新区增加新的景观。

从目前投资增长趋势来看，促使投资较快增长的有利因素仍将继续发挥积极作用，一是城市绿化建设的全面展开和道路改造工程的进展顺利，将继续带动基本建设的高速增长。二是住宅市场的购销两旺，也将带动以住宅为主体的房地产开发投资的大幅度上升。更改投资总量也仍将保持一定规模。

2.3 沈阳城建发展及总体规划分析

2.3.1沈阳城市简介及城建发展

沈阳市是东北地区的经济、文化、交通、金融和商业中心，也是东北最大的中心城市，全国重要的工业基地，国家级历史文化名城和旅游城市。现辖的一市九区三县，总面积12，980平方公里，总人口689万，其中，市区人口487万。具有地理位置优越，资源丰富，交通发达，城市功能完备等优势。改革开放以来，沈阳市坚持城建对外开放，加快城市建设的方针，加大城建资金投入，基础设施日臻完备，城市功能不断拓宽，城市环境愈加改善。目前，沈阳发展外向型经济建设已具备良好的投资环境与诸多优势。

区位优势：在以沈阳为中心的150公里的半径内，有中国著名的钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城盘锦、轻纺之城丹东、化

纤之城辽阳和粮煤基地铁岭，构成以沈阳为核心的共有2400万人口的辽宁中部城市群和经济区。

载体资源：沈阳作为中心城市，城市功能和载体能力，构成了辽宁乃至东北地区的政治、经济、文化、科技、商贸、金融、交通中心。如经济方面，综合经济实力在中国地市级以上城市名列第五，在东北地区名列第一；文化方面，是著名的历史文化名城，有远古7200多年的新乐文化，有近代300多年的满清文化，是辽河流域文化的发源地，最终形成了中国东北文化； 商贸方面，沈阳的商贸流通体系十分完备，拥有生产资料市场56处、集贸市场457处，年成交额超亿元的市场达48处。商流、物流堪称东北之冠。

旅游资源：闻名遐迩的古新乐遗址、清故宫、皇家陵寝、古盛京一条街以及45亿年的古陨石山、奇特的怪坡、棋盘山风景区等众多名胜古迹，成为中国优秀旅游城市的象征。

素有\东方鲁尔\之称的沈阳，如今难觅工厂黑烟，告别\缺水少绿\现象。目前，沈阳已走出了世界十大污染城市黑名单。1998年被评为全国优秀旅游城市。2000年4月荣获国际地方环境保护委员会行动奖。

城市建设：去年沈阳房地产开发建筑投资85亿元，建筑施工13132万平方米，竣工面积572万平方米。人均居住面积达到8.79平方米。

近年来，沈阳致力于实施建设事业的对外开放发展战略，扩大同世界各国的许多城市和地区的交流与合作，加快城市建设的步伐。继1997年与香港长江集团合作建设大二环道桥工程后，又与香港新世界集团合作，投资1.7亿美元全面启动建设了王家庄新世界花园，与韩国SR集团合作，投资3亿美元创造了沈阳城市建设史上招商引资额最大、外资注入最多、开放范围最广、规划设计档次最高的 住宅建设的成功范例。截止到去年，全市已批准实施的建设利用外资项目累计达到569个，合同利用外资额15亿美元，实际利用外资12亿美元。

2.3.2沈阳未来城市总体规划

未来城市规划区范围1220平方公里。目标2005年：城市人口达443万，中心城区建设用地303平方公里。2010年：城市人口达472万，中心城区建设用地350平方公里。

在市域范围内形成以中心城区为中心，以交通干道为依托，产业布局合理，职能分工明确，规模适度发展，充分发挥优势，形成相对完整的城镇网络，使农村人口有序地向城镇聚集。改变人口和产业过度集中在中心城区的状况，拓展城市的发展空间，在市域范围内实现资源的可持续利用，创造优美环境。

在中心城区以核心区为核心，周围的4个副城、2个组团既与核心区保持紧密联系，又相互独立，形成中心组团式的布局，为中心城区开辟良好的发展空间，使城市向松散布局过渡。同时为解决城市交通问题、创造良好的生态环境提供条件。

中心城区 1个，面积1150 km，由核心区(三环以内)，经济技术开发区，苏家屯(城区)、虎石台、辉山4个副城，汪家、道义2个组团组成。 2 沈（阳城市总体规年划）1996-2010 副城 6个，面积315 km，包括经济技术开发区，苏家屯城区，虎石台、辉山、新桃子、桃仙国际港航空港。 2 组团 市域面积12980km 22个，面积22 km，总人口20万，包括汪家、道义2个组团。其中汪家组团在三环路以外，沈抚高速公路以南。苏抚铁路以北，以安排东陵区的乡镇企业为主，形成独立的产业和生活组团，用地10平方公里，人口10万人左右。 2 市区面积3495km 2 卫星城 6个，包括新民市，辽中、康平、法库县城，陈相屯镇，团结湖旅游度假村。

2.3.3十五期间沈阳将建成多功能区域中心城市

沈阳市的城市建设与发展将遵循人口、经济、社会、环境和资源相协调的可持续发展战略，调整城市产业结构加速传统产业的改造，积极发展高新技术产业，进一步完善城市功能，把沈阳市建设成为经济繁荣、社会文明、设施完善、环境优美的现代城市。

到2005年，沈阳市民人居质量将达到国内先进水平，全市所有的棚户区将得到改造，城市布局也将更加合理。根据这一规划，到“十五”期末，沈阳要成为布局合理、设施完善、 环境优美、社会文明、人民安居乐业的多功能区域中心城市。

（1）城市基础设施建设

包括交通体系、水源及其配套设施和能源开发与利用，将是 “十五”的重头戏。城市交通主要是加强轨道交通和“一环五射”高速公路系统及“一横两纵两环”的城市快速、准快速系统建设，优先发展公共交通事业，形成以公共交通为主的城市客运体系，提高市内交通现代化水平。在供热方面，加快发展城市集中供热，集中供热率要达到65％。

（2）住宅建设

以改善城市环境和提高居住质量为目标，加速规模化经营和产业化进程 ，在消除棚户区的基础上，重点发展经济适用住房，适度发展中高档商品房。一环路 以内严格控制住宅建设，新建住宅向二环路三环路之间转移，有计划地疏散中心城区 人口。到2005年，平均年新增住宅建筑面积不少于450万平方米，城市住宅面 积达到9192万平方米。

（3）城市景观及绿化

重点是加强二环沿线、二环与三环高速公路之间、城市出口路 、铁路沿线、浑河南北滩地、南北运河以及中心城区边缘地带的绿地建设，营造城市 绿肺系统。要分期拆除十所中小公园的围墙，建设开放式花园，为百姓生活提供更多的休闲娱乐场所。所有房地产开发项目，预留总占地面积的3-5％或交纳相应的补偿金，建设市政绿地。到2005年，人均绿地面积达到12平方米，建成区绿化覆盖率达到35％。主要街道沿线的围墙、房屋立面按照规划进行整修和装饰，采取通透式、无障碍式进行围墙和道路建设。

（4）全面推进“三大核心区”

浑南新区（开发重点）

21世纪的沈阳将以浑南新区为形象代表。近来沈阳市政府已全面启动建设浑南新区，利用十年或者更长期滚动，斥巨资将120平方公里的浑南新区建成一个集高新技术产业、教育科研、金融商贸、生活居住和旅游观光于一体的现代化新城区，以此加速老工业基地改造，促进沈阳与国际化城市接轨。将浑南新区建设成为融国际商贸核心区、高新技术产业示范区、都市文化博览区为一体的现代化生态型花园新城区。

按照总体规划，浑南新区将建成高新科技产业区、中央商务区、居住区和大学城等四个功能区。首期开发目标是，到2005年沈阳市将投资220多亿元，初步建成新区面积35平方公里，当年实现技工贸总收入800亿元，引进外资额达到８亿美元。在城市建设方面，沈阳市将充分利用浑河这一景观资源，参照世界著名滨水城市的治河模式，把浑河及其两岸建成集自然风光、休闲旅游、防洪设施于一体的观光旅游带。

棋盘山国际旅游度假开发区

棋盘山风景区，距市区17公里，是长白山的余脉，海拔264米。具有丰富的自然景观和人文景观，其中自然景观主要由“三山一水”组成，辉山、棋

盘山、大洋山环抱着碧波荡漾的秀湖。1998年，原辉山风景区更名为棋盘山国际风景旅游开发区，标志着景区的开发建设进入一个新的历史时期。目前，棋盘山风景区已初具规模。

按照规划，棋盘山要建设成为现代化、多功能的国际旅游度假区，成为沈阳市主打的三大王牌之一，即与浑南高新技术产业区、铁西装备制造基地互为支撑的具有国际水准、现代水平的沈阳旅游产业新区，成为“沈阳东部青山城”的起点。

棋盘山旅游开发区的规划设想为，开发区（东部副城）东与抚顺交界，西至沈哈高速公路，北起邱家沟，南至浑河，规划面积203平方公里，现有林地面积97平方公里，水域面积7平方公里。确定的总体规划构想是：建设一个新区（副城），构筑四种功能。即：运动休闲区，生态观光区，度假中心区，文化娱乐区。

其中度假中心区，位于植物园周围，旅游路两侧，即《沈阳市城市总体规划》东部副城区（本案地块所在片区）。规划总用地54平方公里，2010年前城市建设用地6平方公里。副城区以建设低层，低密度的中高档住宅为主，科研、旅游、办公设施为辅，是满足生活居住、会议接待、商业购物、行政管理、旅游度假、科研教育等综合服务的功能区。主要规划项目有奥林匹克花园、国际会议中心、国际会展中心等。

政府为加快棋盘山国际风景旅游开发区开发，今年全面确定并包装推出了11类共58个招商投资项目。涵盖旅游类、房地产类、文化体育类、基础设施类等多个方面，并在开发区的土地政策方面给予支持与优惠。

铁西装备制造基地（略）

（5）建设10个大型居住区

3-5年内，沈阳市将在城市周边建10个大型居住区，并首批推出丁香5等幅地块，总面积631公顷，分布在沈阳的西南、西北、东南地区，以农用地

为主。

十大居住区规划主要遵循以下几个原则：一是均衡分布，10个居住区每个面积基本在1平方公里以上，且10个区均匀分布在市郊的各个方向；是交通便利，10个居住区全部位于二环或三环的附近；三是均规划在正在建设和准备建设的公园、绿地、水系附近，充分地体现人居精神，为居民提供一个绝佳的居住环境。

3-5年内沈阳市将建设的10个大型居住区 居住区一 居住区二 居住区三 居住区四 居住区五 居住区六 居住区七 居住区八~十 浑南新区的浑南居住小区 铁西和张士改造区的铁西居住区 东陵方家栏地区的方家栏居住区 北李官地区的北李官居住区 东陵新开河源头附近的北方威尼斯家园 大东广场附近的龙泉家园 丁香地区的郊野生态区 城市西南郊的秀水绿带公园、滨河新园、城市森林园等 2.4 沈阳房地产业发展状况分析

近几年沈阳市按照“启动住房消费，拉动经济增长”的有关政策，加大投资力度，充分发挥沈阳房地产业基础好，地域广大，对周边城市辐射面宽，市场需求量大的优势，规范各种制度，出台多种政策，使建筑及房地产业得到了迅猛发展。而且，沈阳正从一个重工业城市转型成东北地区的商贸、金融、信息中心，城市转型也给房地产业带来了巨大的发展机会。2001年房地产业值占全市国民生产总值的1/5，今年初，房地产业已被确定为沈阳的支柱产业。

2.4.1沈阳房地产市场发展特征

（1） 沈阳房地产市场运行比全国稍晚一个节气

全国房地产是1998年下半年开始进入新一轮高潮，而沈阳市从1999年的下半年开始进入高潮。全国房地产高潮持续三年，2001年下半年进入小范围的调整期。按常规，沈阳房地产将会在2002年进入调整期。但是由于出现慕马大案，打乱了沈阳市房地产业运行节律，先于全国一年提前进入调整期。这是上升期中的调整，它会为沈阳市房地产业更大发展创造条件，积蓄着能量。

沈阳市出现慕马事件，使房地产遭受挫折。但是坏事可以变成好事。首先，加速了房地产政策改革的步伐，使沈阳市提早和WTO接轨；其次，加快沈阳市

开发商的成熟，使他们调整经营战略，启动大众房地产市场，做好入世的准备。

但从沈阳市房地产市场上半年运行特点看，房地产市场调整期业已基本结束。

（2） 增量商品房销售量下降，商品房空置面积大幅增加

沈阳市增量商品房市场在连续三年快速增长的背景下，2001年出现了负增长，同比下降10.3%。进入2002年，增量商品房销售下降的势头依然没有好转。同时，增量商品房空置大幅上升，已达到212万平方米，同比增长52.8%，创全市历史纪录。但这是调整中的正常现象，造成这些问题的主要因素有房改启动迟缓、政策调整、银行贷款紧缩、开发结构不合理、房价收入比过高、住房消费纠纷、股市下跌、消费者持币待购等方面。

（3） 沈阳市房地产业具有巨大后发优势。

沈阳市作为一个中心城市，一个具有后发优势的城市，开发比较晚，一旦开发，它的体量、自身的内在优势就会爆发出来，今年两次“房交会”就是一个很好的例证。一个是城市体量比较大，一个是城市中心功能作用比较强，而城市结构没有得到调整，随着城市产业结构的调整，加之沈阳资源多，土地资源、工业资源、文化资源、人口资源等会变成一个巨大优势，这些会在今后市场竞争中显现出来。

（4） 沈阳房地产竞争层次比较低,开发企业进入调整期

沈阳房地产没有经过充分竞争，一直处于小规模、非理性、非集团式的竞争。这种竞争就像打游击战一样。进入阵地时讲战略、战术，游击战时只讲战术。沈阳房地产空间很大，原来的开发商设有经过充分竞争洗礼，核心竞争力没能得到充分的提升。

不进行适应性的调整，就可能被淘汰，一个是被外地开发商淘汰。一个是被当地消费者淘汰。没有规模、没有品质、没有文化，又不会运用现代的手法

的开发企业不可能积极地供给，质量也上不来。

（5） 外埠地产商纷纷抢滩沈阳地产

进入2002年，大批外埠开发商挥师沈阳，来自大连的地产商成为其中的主力军如大连亿达、大连万达、辽宁万众等。此外，大批外资企业紧盯沈阳浑南经济技术开发区，现已落单的有凤祥集团韩资背景的“来美安新村”及韩资SR集团的“SR”新城等。而新希望集团则相中了一个位于沈阳市皇姑区塔湾地区的大规模棚户区改造项目。

究其原因，沈阳是辽宁省的政治、经济、文化中心，作为东三省的咽喉重镇，地理位置优越。更重要的是沈阳城市经济呈现持续良性发展态势并有较大上拉空间，素有东方鲁尔之称的工业生产正在全面复苏，前景看好；作为东北最大的物流市场，兴旺的批发零售业使沈阳的第三产业异军突起。更深层次的动因是经过前段时间的沈阳政界大地震后，新政府为稳定局势，树立新形象，出台了一系列规范市场、拉动经济的新政策，并确立第三产业房地产为经济龙头产业，为此，市政府全力营造优良的房地产市场环境，以多种优惠政策全力引入优秀外埠开发商加盟沈阳建设行列。“筑好梧桐树，引得凤凰来”。

（6）房地产市场供求结构失调

目前沈阳市房地产市场供求结构性矛盾比较突出，主要表现在大户型、高档商品房市场已趋向饱和，且空置率增加，而面向中低消费者的小户型商品房房源却明显不足。据统计，沈阳市120平方米以上的住房供给已占市场供应量的60%，其中，空置商品房中150平方米以上的户型占空置总置的56%。

2.4.22002年沈阳房地产发展规划

今年，面对加入WTO的新形势，沈阳提出要创建我国北方城市最佳投资环境。全面放开供暖市场、房屋拆迁市场、房地产中介服务市场和物业管理市场，吸引国内外优秀的企业来沈投资和发展，推动沈阳市房地产业的健康、快速发

展。

2002年，沈阳市房地产投资预计将达120亿元人民币，比去年增长33.3％。全年住房信贷将增长50亿元。沈阳市政府将重点引进和扶持20家有实力、有规模的房地产开发商，使之成为沈阳市房地产市场开发的主体。同时，将放宽买房落户政策，鼓励外来人口购房置业，同时大幅降低房地产交易税费，刺激居民住房消费，预计降幅将高达35％。

沈阳市的城市转型给房地产业带来了巨大的发展机会。1999年，全市房屋入市交易面积首次突破千万大关，交易额首次突破百亿大关。到2001年，这两个指标分别达到1860.7万平方米和218.8亿元，比1999年分别提高了80％。2001年，居民住房自然需求量达444万平方米，居民住房有效需求量达316万平方米。预计今年，沈阳居民住房自然需求量将达到465万平方米，有效需求量将提升到322万平方米。

老工业城市悠久的历史给沈阳留下了许多棚户区及已有几十年历史的危楼、险楼，尽管沈阳市近年来大规模改造棚户区，但仍有不少的棚户区需要改造。这为房地产开发商提供了极佳的投资机会。而被称为沈阳市未来 “浦东”的浑南新区开发前景更是诱人，有关部门已确定将以房地产开发推动浑南新区的发展。

今年沈阳市政府决心为房地产开发商搭建一个好的舞台，提供一个好的开发基础。一方面，由政府投资改善整个城市生态环境。沈阳市今年将斥资15.62亿元全力打造北方绿都，三环以内将增加绿地17.28平方公里（其中城区新增绿地10.02平方公里），是建国以来全市城区绿化总面积的三分之一；另一方面，今年，沈阳将有260万平方米土地进入市场，并全部采取招标、拍卖和挂牌三种方式，让所有房地产开发商公平竞争。

2002年沈阳房地产开发目标 开发投资 建筑面积 施工面积 峻工面积 住房信贷 116亿元（增长33.3%） 2300万平方米 1250万平方米 540万平方米 150亿元(比上年增长50亿元) 住宅部分85亿元 住宅部分1800万平方米 住宅部分987万平方米 住宅部分450万平方米 2.4.3二○○二年沈阳房地产市场运行分析

（1） 2002年上半年沈阳房地产市场发展分析

2002年上半年，沈阳房地产市场在初步完成调整任务的基础上，又实现了相应地发展，目前沈阳房地产市场已经进入加速发展的前期。并呈现如下特点：

45.0@.05.00.0%.0 .0.0.0%5.0%0.0%指标 数据 增长率 42.2B.37.5).1$.28.21.8).5%8.7%2.2%3.5%开必投资/住宅 施工面积/住宅 竣工面积/住宅 销售面积/住宅 宅宅宅宅宅价格/住宅 2859/2554 空置面积/住宅 27.6/22.7亿元 622.8/504.7万m2 35.4/33.2万m2 69.6/65.5万m2 29.5%/42.2% 24.2%/29.1% 37.5%/42.3% 31.8%/38.2% 2.2%/8.7% 宅162.7/135.6万m2 3.5%/ ※ 地产市场实现了重大变革

沈阳市在充分吸取慕马大案教训的基础上，对房地产供地制度进行了重大改革，实施了土地储备制度，建立了规范运作的土地交易市场，对土地批租运用了招标、拍卖和挂牌等市场化手段。上半年已经按市场化运作，规范出让土地18宗，面积达44万平方米，收缴土地出让金6.1亿元，为去年同期的2.43倍，实行市场化土地出让与协议出让方式相比较，政府土地收益平均增加了35%。

※ 存量房交易市场增速迅猛

在2001年、2001年连续快速发展的基础上，沈阳市存量房今年上半年又前进了一大步。上半年成交件数达24167件，成交金额25.2亿元，其面积与金额分别高于去年同期57%和83%。市场转让的存量房中住宅占84%，其中房改房占转让住宅的61%。存量房转让不仅创造了沈阳市最高纪录，而且也名列全国前茅。

※ 增量商品房销售大面积回升

上半年，沈阳市共销售各类增量商品房69.9万平方米，同比增长31.8%；其中商品住宅65.5万平方米，同比增长38.2%；增量商品房销售金额为18亿元，同比增长19.4%。增量商品房已经改变2001年下跌趋势，回升的幅度也比较大。从月份分析，一季度销售不够景气，进入五月份，销量迅速增加，从而拉动上年大幅度回升。

※ 房地产开发投资有进有退

上半年，沈阳市房地产开发完成投资27.6亿元，同比增加29.5%；其中商品住宅完成投资22.7亿元，同比增长42.2%，在住宅建设中，高档公寓及别墅完成投资3.8亿元，占商品住宅的比重由上年同期的24.6%下降到17%。

上半年商品房施工面积622.8万平方米，同比增长24.2%；其中商品住宅

施工面积504.7万平方米，同比增长29.1%。上半年房屋竣工面积35.4万平方米，同比增长37.5%，其中商品住宅竣工面积33.2万平方米，同比增长42.3%。房屋竣工面积不仅止跌回升，而且回升幅度较大。

上半年新开工面积151.2平方米，同比下降21%，是近年少有的现象。

※ 商品房空置量超向合理

截止六月末，沈阳市商品房空置量达到162.7万平方米，其中商品住宅空置为135.6万平方米，占商品房空置总量的83.3%。沈阳商品房空置量在2001年末曾达到212万平方米，空置率曾高达18.2%，进入空置严重区。现在沈阳市商品房空置率为14.7%，比2001年年末下降三点五个百分点，已经接近合理区间。

从商品住宅空置结构分析中可以看出，高档、大户型、高价位的商品房居空置房主导地位。

※ 商品住宅的价格有升有降

截止六月底，沈阳商品住宅价格每平方米为2554元，同比下降8.7%。增量商品房价格下降的因素有三：其一，商品房销售地域多为城郊区域，由于成本较城区低，故而销价也低；其二，销售住宅的中档和中低档比重增加；其三，由于去年年底商品房空置量较大，开发商迫于压力而不得不变相降价，存量房销售价格则受供求关系影响，反而略有上升。

（2） 2002年前三季度沈阳房地产市场发展分析

前三季度，沈阳市房地产开发上升势头不减，房地产市场日渐规范，房地产开发业正在步入健康轨道。

※ 房地产开发投资增速强劲，商品住宅继续唱主角。

截止到9月末，沈阳市共完成房地产开发投资61.4亿元，同比增长41.9%。其中商品住宅投资48.7亿元，同比增长50%，占房地产开发投资近八成，继

续引领开发投资强劲攀升；商品房施工面积827.3万平方米，同比增长26.5%。其中商品住宅施工面积676.7万平方米，同比增长33.3%。

※ 土地购置费所占比重增大

受土地开发用地实行招标、拍卖、挂牌方式出让的影响，今年,沈阳市房地产开发行业用于土地购置费用剧增，有效地带动房地产的走强。前三季度，沈阳市房地产开发业购置开发用地面积156.6万平方米，已支付土地购置费13.5亿元，分别比上年同期增长72%和92.2%，占房地产开发投资的比重由上年同期的16.3%上升到22%。

※ 商品房消费市场价降量增

随着沈阳市城镇居民生活水平的提高以及各项购房优惠政策的陆续出台，城镇居民的购房热情空前高涨，商品房旺销势头不减。前三季度，沈阳市共销、预售各类商品房190.8万平方米，同比增长9.2%，其中已经售出的商品房118.2万平方米，同比增长24%。在销、预售商品房中商品住宅179.8万平方米，同比增长16.3%。其中已经售出的住宅109.9万平方米，同比增长31%。在商品房销售平稳增长的同时，今年沈阳市商品房平均售价却出现负增长，由上年同期的2948元下降到2674元。

从前三季度房地产开发走势及历年第四季度完成情况分析，沈阳市今年房地产开发投资将突破百亿大关，有望完成全年目标。

尽管沈阳市房地产开发前景趋好，房地产开发市场出现产销两旺的局面，但出现的问题不容忽视：一是商品房空置面积继续增大，积压占用大量资金，有碍于持续发展；二是高档住房销售虽然有所下降，但商品住宅“追高求大”现象仍然存在。

2.4.4沈阳市房地产市场政策分析

近两年来，沈阳市通过控制开发规模总量，来避免盲目开发带来的恶果；

通过加大房地产投资额度，来进一步扩大住房信贷规模，从而促进家装、物业等相关行业发展；通过大力简化手续，以最佳服务、最高效率来欢迎全国各地开发商开发、投资；通过拆违建绿地、增加绿地、翻修改造道路等城市基础设施建设，来改善沈阳市的城市环境；通过改造棚户区、实施土地储备制度，来保证土地的供应量；同时，加大了货币化分房、公积金贷款及银行住房信贷的力度，使沈阳市民的购买力大大加强，从而保证了沈阳市房地产市场进入良性发展的轨道，交易额逐年攀升。

(1) 土地制度改革孕育楼市新格局

2001年，沈阳市新一届政府对房地产的政策作出了重大调整，进行了“三清一查”，特别是实施了土地储备制度，对房地产批租用地运用招标、拍卖的市场手段操作。

2002年上半年是沈阳市实行土地储备交易制度以来取得重大进展的历史时段。1-6月份，沈阳市土地交易中心共出让18宗国有土地，总出让面积44.8万平方米。68宗土地经评估、测算，在土地库中登记。6月18日，沈阳“地王”的成功拍卖成为上半年沈阳房地产市场最为浓墨重彩的一笔。

推行土地储备交易制度首先有利于城市规划和建设，进而推动房地产市场健康有序发展。过去开发商可以多头拿地，城市建设跟着开发商走，现在是有计划性地供地，房地产开发商跟着城建规划走。

土地制度转型孕育着新的房地产格局。由于市场准入门槛突然抬高，使上半年新开楼盘速度相对放缓，这就使得去年以前上市的项目在这种“僵持”环境中尽显现房等资源优势，部分中低价楼盘一路高歌走过上半年。 沈阳搞活房地产市场的十大举措 举措一 举措二 举措三 今年投入50亿元城建资金，用于基础设施建设和环境建设； 增加住房信贷规模，使个人住房消费贷款余额增加到150亿元； 严格控制土地供应总量，安排260至300公顷开发建设用地；

举措四 举措五 举措六 举措七 举措八 举措九 举措十 建立土地拍卖和土地整理制度，对公开出让的地块，政府先把周边环境改造好、整治好，建成精品地块； 重点培育和扶持20家实力雄厚的房地产开发商，使其逐步成为房地产开发主体； 降低交易门槛，减少交易成本，简化交易，为让普通百姓买得起住房； 适当放宽购房户口准入条件，鼓励外埠人员来沈购房投资； 对闲置2年以上的土地坚决依法收回； 抓紧处置全市现有的27个“半截子”工程，力争在二三年内全部复工建设； 开发建设坚持高起点，凡1万m2以上的公建和较大规模住宅小区，设计方案必须实行国际招标。 (2) 政策驱动开发商与百姓双赢

上半年，沈阳市政府出台了《关于进一步激活房地产市场，促进住房消费若干措施》，内容涉及房改售房、房地产市场管理等11项措施，有效地促进了市场发展。5月，政府再次为房交会提供契税、交易手续费等优惠政策，不仅带来房交会成交28个亿的喜人成果,也使消费者在很长时间内投资信心更强，开发商在提高销售业绩的同时也加强了竞争意识。

(3)措施带动房地产市场繁荣

1998年沈阳市政府颁布了《关于促进房地产市场发展若干问题的通知》，使该市房地产市场步入快速发展的轨道。1999年全市房屋入市交易面积1092.5万平方米，首次突破千万大关，交易额达122.4亿元，首次突破百亿元大关。2000年，市房屋入市交易面积为1767.7万平方米、交易额213.2亿元，突破了200亿元。2001年房屋入市交易面积1860万平方米，交易额则达到218.8亿元；存量房产转让面积266.3万平方米，成交35.3亿元，分别比上年增长60％和56％；与商品房销预售面积相比，由前一年的1：1上升为1.2：1，完全打破了过去“增量市场唱主角，存量市场当配角”的市场格局，市场消费结构趋于优化。

(4) 完善制度，规范行为，有效地保证了住房消费者合法权益

近年来，沈阳市对“商品房销售许可证”严格管理，狠抓了商品房销售“一证三书”市场准入制度；实行了新建商品房合同备案管理制度；开展“信得过”和“放心房”、“优质房”销售活动。同时制定出台了《沈阳市房地产中介服务管理规定》，通过实施分级管理、资质审核和业务培训，建立健全行为认定和评价机制，清理整顿中介机构和经纪人队伍，打击市场欺诈行为，进一步规范了房地产中介市场。

(5) 房地产市场消费环境进一步改善

沈阳市在完善市场体系，健全市场服务网络，推行交易、产权一体化办公服务新体制和新机制的同时，转变观念，改进作风，深化政务公开，全面落实“公示制”和“承诺制”、“错案追究制”等，简化办事程序，压缩办事时限，提高办事效率，树立了房地产市场管理服务的新形象。

近年来，沈阳市政府通过政策驱动，刺激了住房消费，促进了房地产市场的繁荣与活跃，同时有效地改善了城市居民的住房条件。春季房地产交易展示会创下了28亿元的成交量，在经济环境不十分宽松的北方城市中，是非常不容易的，在全国也是罕见的，对于拉动国民经济增长起到了很好的带动作用。

沈阳市房地产市场供需基本平衡，各项指标处于“景气期”，房地产业已成为拉动沈阳经济增长的支柱产业。相信随着住宅消费政策的启动和住房制度改革的不断深化，沈阳市的房地产市场越来越规范，它将有希望成为我国内地继北京、上海、广州等城市之后的新兴的房地产开发热点城市。

2.4.5沈阳房地产市场发展趋势

(1) 2002年下半年沈阳房地产发展趋势预测

沈阳市房地产市场发展的主要有利条件是：国家继续奉行内需拉动政策，将为沈阳市房地产发展带来新的契机；沈阳市整体经济环境趋好，推动房地产

向前发展；存量房市场和租凭市场快速发展，为增量房市场提速创造了条件；老城区改造节奏加快，仅上半年拆迁居民1万余户，发放拆迁安置资金6.7亿元，这将会极大刺激住房市场需求；工薪族蓄意待发，住户消费势能巨大；浑南新区开发启动，沈阳市开发潜力宏大；金融机构加大了对房地产支持力度。

※ 市场总体处于调整后时期

调整期主要任务虽然完成，但仍需要扫尾和巩固，市场转入恢复性发展阶段，并为2003年—2005年高潮期打好基础，进一步作好准备。

※ 增量商品房销售将会有较大起色

2002年全年总销售量不仅会超过2001年（192.5万平方米），而且会突破历史最高纪录的2000年（210.5万平方米），创一个历史新高。具体销售趋势仍然会是小户型、低档次低价位的住户热销；中户型、中档次和中低价位的住房畅销；大户型、高档次和高价位的住房滞销。

※ 沈阳存量房市场仍保持热销状态

由于受城改强度加大和增量商品房供应结构尚未调整到位的影响，沈阳存量房市场将会继续保持热销状态。全年存量房转让突破300万平方米大关已成定局。

※ 商品房价格总体会保持平稳运行，不会大起大落

受供求关系影响，存量房、低档房和中低档房价格会略有上涨；高档商品房价格在基本平稳中可能会略有回落。

※ 下半年房地产开发投资幅度将会明显加大

由于外地和境外开发商大批进入，以及浑南新区和棋盘山风景区的开发进程加快，全年房地产开发投资可望完成市政府年初制定的计划。

※ 商品房空置量将会保持稳定状态，并略有减少

空置结构状况将会是低档房、中低档房和中档房所占比重逐步减少；大户

型、高档房所占比重还会加大。

（2）沈阳房地产市场发展趋势总论

※ 2003-2005年将出现房地产发展高峰

据统计，2001年全国人均使用面积为15.9平方米，建筑面积为22.7平方米，而沈阳均低于全国的平均水平，而且沈阳房地产市场起步比其他地区晚两年，沈阳市城市人口总量与房地产起步较晚所留下的存量空间，存在着一定供求矛盾，昭示沈阳的房地产市场仍有巨大的发展潜力与空间。

预计将会在2003－2005年出现这次周期的高峰。其标志是大众住房消费市场启动，住房消费呈现新的高潮；全市增量房销售量将会突破300万平方米大关，甚至更高；存量房市场也将会有大的突破。那时，沈阳市房地产业将会由现在的“春天”变为“夏天”。目前沈阳出现的阶段性积压微不足道。从土地资源的供给量充足、国内外投资踊跃、中低价位楼盘需求量大等方面可看出沈阳房地产发展上升空间很大。沈阳房地产将在2005年达到高潮。如果与经济热结合起来，时间会延长。

※ 沈阳市住宅郊区化将成趋势

由于沈阳市下大力气解决城市交通问题，大规模开展高速公路、轨道交通、内环、二环、市区干线道路建筑，加之浑南新区，棋盘山风景区、陵北区的开发，从而为沈阳市住宅郊区化提供了可能。也由于人们的居住观念从重视地段向重视环境转变，使得一大批处于城郊结合部或郊区的楼盘销售的都比较好，预示着沈阳市住宅郊区化已经成为一种发展趋势。

※ 房地产竞争将越来越激烈

目前沈阳的房地产业正经历着从无序到有序的转换，大浪淘沙。今后的几年内，将是沈阳房地产企业重新洗牌的关键时期，也将由此造就有规模、上层次的超大型房地产公司。房屋空置率的上升，也将使房地产开发竞争越来越激烈，楼盘的品质将不断提高，并在质量、设计、理念，设计品质、营销、物业

管理乃至品牌等多个层面多个角度展开激烈竞争，同质化的产品没有出路，没有个性与特色的产品将遭淘汰。

※ 买房投资的消费趋势将不断发展

沈阳房地产业总体处于上升时期，IT业者、白领阶层及二次置业者的购房需求日益增长。而且房地产业有一种趋势，买房，不仅仅是为了解决“住”的问题，而是一种投资方向，沈阳的房地产业也毫无例外，必将走这个过程。

※ 消费者将越来越理性

从大户型，高档次的楼盘畅销到当前中小户型、中档楼盘的热销，盲目攀比，一味追风的沈城消费者正在走向理性化。目前，大多数居民在选购房子时，能从实际出发，量力而行，适度超前，不再盲目追求大户型、好环境或低价法，消费心理变得成熟起来。这一变化将不断得以加强。

3．总结

宏观环境 性质描述：全国的、应该关注的开发大环境 作用方式：间接的、隐性的 主要因素：政治经济环境、产业政策行业发展趋势 影响因素 本案开发 中观环境 性质描述：城市的、必须关注的开发小环境 作用方式：直接的、显性的 主要因素：经济发展、城建规划、消费力状况分析、房地产发展 决定因素 3.1就全国房地产开发的宏观环境而言

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