山西省2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：申请建筑工程施

山西省2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：申请建筑工程施

工许可证的条件考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、税收法律、法规、规章是税收制度的__。 A．总体 B．个体 C．主体 D．客体

2、垄断竞争是仅与完全竞争的条件不同。 A：市场上有足够多的生产者和消费者 B：资源完全自由流动 C：市场上的产品是同质的 D：市场信息是完全畅通的 E：执行层的组织协调 3、房地产投资的角度来说，风险涉及变动和可能性，变动又可用标准差来表示，一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就__。 A．越大 B．越小 C．不存在 D．分散

4、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是．(2009年试题) A：净现值

B：净现值期望值 C：净现值标准差

D：净现值标准差系数 E：借款合同

5、城市居住区的规模通常以__作为主要标志。 A．居住人口规模 B．居住户数规模 C．用地规模 D．建筑规模

6、房地产经纪人执业资格注册有效期一般为年。 A：1 B：2 C：3 D：5

E：执行层的组织协调

7、业主委员会应当自选举产生之日起__日内，将业主大会的成立情况、业主大

会、议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 A．15 B．30 C．45 D．60

8、__是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。 A．市场法 B．成本法 C．收益法

D．假设开发法

9、并称古典地租理论之双壁的是的地租理论。 A：威廉·配第和亚当·斯密

B：大卫·李嘉图和约翰·冯·杜能 C：詹姆斯·安德森和马尔萨斯 D：理查德·坎蒂隆和马克思 E：工业用地的监测点评估价格

10、房地产估价从某种意义上讲是房地产的价值。 A：发明 B：发现 C：创造 D：确定

E：工业用地的监测点评估价格

11、某市上期房屋预测销售面积200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43，则本期预测销售面积为__m2。 A．208600 B．380600 C．211400 D．239400 12、__是一项政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。

A．城市规划管理 B．城市监督管理 C．城市道路管理 D．城市房屋管理

13、__是指房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。 A．变更登记 B．他项权利登记 C．注销登记

D．房屋所有权初始登记

14、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。 A．由专业投资管理者负责经营管理

B．收入现金流的主要部分分配给了股东 C．分为权益型和抵押型两种形式 D．投资流动性好

15、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项是。 A：估价目的、估价原则、估价对象 B：估价目的、估价原则、估价时点 C：估价原则、估价对象、估价时点 D：估价目的、估价对象、估价时点 E：工业用地的监测点评估价格 16、文物艺术品属于。 A：允许流通物 B：禁止流通物 C：限制流通物 D：一般流通物

E：执行层的组织协调

17、组合贷款是__贷款组合总称。 A．自营性和政策性 B．自营性和商业性 C．政策性和商业性 D．政策性和委托性

18、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元／㎡，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末～2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5％，2.5％，0.5％，-1.5％，-2.5％，-1.0％，1.5％，-1.5％，0％。则该可比实例在2005年9月末的价格为元／㎡。 A：2938 B：2982 C：3329 D：3379

E：工业用地的监测点评估价格

19、以下关于房地产市场特性的描述，错误的是__。

A．房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大 B．由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定

C．由于人口的不断增长、土地资源的不可再生性和社会经济的不断发展，房地产价格总体上呈向上波动的趋势

D．由于房地产相关法律法规较健全，房地产交易费用，相对来说还是比较低的 20、国务院宣布从年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A：1995 B：1996 C：1998 D：2000

E：房地产估价机构必须加盖公章 21、《中华人民共和国土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属所有。

A：国家

B：所在的村民小组 C：农民个人 D：农民集体

E：执行层的组织协调

22、专家认为，从历史多个周期变化的资料中计算出的，就是房地产市场自然周期中的平衡点。 A：空置率

B：长期平均空置率 C：吸纳率

D：长期平均吸纳率 E：借款合同

23、某宗地的面积为1000㎡，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元／㎡，2190元／㎡和2220元／㎡，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为元／㎡。 A：2160 B：2175 C：2181 D：2205

E：工业用地的监测点评估价格 24、未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续2年以上未使用的，经原批准机关批准，由__无偿收回土地使用权并予以公告。

A．乡级以上政府 B．县级以上人民政府 C．市级以上人民政府 D．省级以上人民政府

25、购买某类房地产，通常抵押贷款占70%，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为__%。 A．6.0 B．6.9 C．8.8 D．9.0

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、住宅专项维修资金的依据包括。 A：《土地管理法》 B：《城市房地产管理法》 C：《物业管理条例》 D：《住宅专项维修资金管理办法》

E：1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 2、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预

期收益率为（）。 A．4.42% B．8.11% C．8.13% D．9.54%

3、年利率是10%，存款额为1000元，计息周期是2年，按单利计息方式算出的利息为__元。 A．200 B．1200 C．1210 D．210

4、A市B房地产开发公司通过出让方式，取得了一块建设用地使用权，该项目总投资5000万元。B房地产开发公司投入开发建设的资金达万元以上，才有可能取得商品房预售许可证。 A：500 B：750 C：1000 D：1250

E：执行层的组织协调 5、住房公积金管理中心要设立住房公积金个人明细账，实行三级明细核算，即。 A：住房公积金总账核算 B：住房公积金单位账户核算 C：住房公积金个人账户核算 D：住房公积金分账核算 E：住房公积金综合核算

6、房地产的最高最佳使用状态不包括__。 A．最佳区位 B．最佳规模 C．最佳用途 D．最佳集约度

7、旅游、娱乐用地的土地使用权出让时，有条件的必须采取__方式。 A．政府定价 B．双方协议

C．政府指导价格

D．拍卖、招标、挂牌出售

8、印花税是对因等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。 A：商事活动 B：产权转移

C：权利许可证授受 D：人事管理 E：外事活动

9、下列关于抵押的说法不正确的是__。

A．以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限

B．以共有的房地产抵押时，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意

C．预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

D．订立合同时，可以在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容

10、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。 A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 11、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）。 A．客观收益 B．实际收益 C．有形收益 D．无形收益 E．潜在收益

12、负责二、三级房地产估价机构资质许可。 A：国务院

B：国务院建设行政主管部门 C：省人民政府建设行政主管部门

D：自治区人民政府建设行政主管部门 E：直辖市人民政府房地产行政主管部门

13、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是__。 A．指数平滑法 B．市场因子推演法 C．德尔菲法

D．销售人员意见综合法

14、影响债券利率高低的因素主要有。(2009年试题) A：发行者的资信级别 B：资本市场资金供求关系 C：债券偿还期限 D：利率计算方式 E：债券发行方式

15、定义市场区域工作主要包括__。 A．描绘市场区域的发展前景 B．描绘市场区域

C．在相应地图上描绘区域的物业类型 D．在相应地图上标出市场区域的边界 E．解释确定市场区域边界的依据

16、估价中的最高最佳使用具体包括__等。 A．最佳用途 B．最佳位置 C．最佳规模 D．最佳环境

E．最佳集约度

17、在投资项、目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（）。

A．固定资产购置支出 B．企业所得税 C．固定资产折旧 D．贷款利息

18、某企业2008年12月末，流动资产为540万元，流动负债为270万元。则该企业流动比率是。 A：40％ B：50％ C：200％ D：250％

E：执行层的组织协调 19、按照规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，须以方式出让，特殊情况下才允许协议方式出让。 A：招标 B：拍卖 C：挂牌 D：划拨 E：协议

20、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是__万元。 A．33.00 B．33.10 C．36.00 D．36.10

21、影响购买者的心理因素有。 A：动机 B：感觉 C：学习

D：信念和态度 E：欲望

22、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120m2，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为（）元/m2。 A．2427.18 B．2500.00 C．2575.00 D．2659.57 23、某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金500万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目__，即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

A．还需投入50万元建设资金 B．还需投入450万元建设资金 C．还需投入800万元建设资金 D．在此情况下

24、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含等．【2004年考题】 A：房地产改扩建费用 B：抵押贷款还本付息额 C：房屋设备折旧费 D：所得税

E：房屋装修折旧费

25、金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象是。 A：财产 B：信用 C：货币资金 D：货币 E：实物

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