2018水上乐园项目投资商业计划书

水上乐园

可 行 性 研 究 报 告

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目 录

第一章 概述 .................................. 1

第二章 惠州市经济运行基本情况简析 ............ 11

第三章

第四章

第五章

第六章

第七章

第八章

第九章 惠州经济发展状况预测 .................. 17 建设可能性 ............................ 19 项目建设内容及规模 .................... 24 总平面布置 ............................ 25 建设工程配套设施 ...................... 27 财务评价 .............................. 28 .......................... 32

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项目风险分析第一章 概 述

一、项目背景

惠东县平山街道办事处是广东省惠东县人民政府所在地，属全省的中心镇之一。平山区域总面积132.03平方公里，总人口21万多人，辖24个村（社区居）委会。平山是惠东政治、经济、文化、金融中心、城镇建设日新月异，能源基础设施完善，布局合理，配套服务功能齐全。深圳海关、惠州进出口商品检验局、惠州卫生检疫局、惠州动植物疫局等单位均在平山设办事处。其中惠东海关是直线关，企业可在此处直接办理报关手续。

平山位于惠州东面的西枝江畔，毗邻大亚湾、深圳、香港，区位优势突出，交通便利，是粤东的交通门户，距深圳95公里，香港126公里，广州185公里，东莞97公里；距惠州机场15公里，惠州机场可直航北京、杭州、无锡、徐州、成都等大中城市；广汕公路，深汕、广惠和莞惠高速公路东延线贯通全境。海路离香港48海里，是能往香港最便捷的出海口，与目前中国最大的投资项目——总投资45亿美元的中海壳牌石化项目所在地大亚湾公距25公里，与惠州港相距25公里。

平山区位优势突出，交通便利，国道G324线，省道S356线贯通全境，毗邻深汕高速、广惠高速和莞惠高速、厦深铁路等交通要道，县城环城北路现已通车，环城南路也正

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在建设，供电、供水、电讯、公用市政等基础设施条件较好，城市建设日新月异。人文自然景观独具特色，有广东农民运动发祥地之一的百丘田以及九龙峰祖庙、狮朝洞、观音山、青龙潭塔、飞鹅岭森林公园、南湖公园等“红、绿、古”色旅游资源。

平山街道办事处确立了“工业立镇、外资强镇、科教兴镇、依法治镇”的工作思路，大力发展生产力，积极做好招商引资、个体私营经济等“四篇文章”，国民经济快速增长，基础设施建设加快，商贸流通活跃繁荣，科技教育蓬勃发展，人民生活水平显著提高，社会各项事业取得新的进步。轻工、商贸业、现代农业是平山的三大支柱产业。以制鞋、制衣、五金、塑胶、电子等轻工业为主的工业经济快速发展，平山民营工业园等产业基地聚集了一批成长迅速的民营企业。平山是粤东商贸重镇，现有银基商贸城、平山中心市场、创富广场、富星商贸城、银基鞋材批发市场和农产品批发市场等龙头专业市场，商贸物流经济蓬勃发展。城郊型农业特色明显，实施“一村一品”战略和“公司+基地+农户”模式的产业化生产，已形成优质蔬菜、甜玉米、萝卜、草莓等的无公害商品蔬菜生产基地，有效推动农民增收、农村发展。已发展成为惠东县的重点鞋业镇，有私营企业800多间；建成综合贸易市场10个，建筑面积达8万多平方米，平山中心市场是“全国文明集贸市场”

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之一，是闻名粤东的服装、鞋业批发市场。

二、项目简介

为达到“上外商发财，促平山发展”的目的。街道党工委、办事处在制定的招商引资优惠办法和五项优惠制度的基础上，制定和实施《关于国内外客商到平山投资合作的优惠政策和奖励办法》、《平山街道关于发展工业若干问题的规定》等，积极营造“人人有机遇、人人有优惠、人人有实惠”的“三有”良好氛围。在创办金龙工业区的基础上，又创办了惠东县民营工业园区。

创造自由空间，实现工业立镇。平山街道正迎来新一轮的投资开发热潮，真诚希望国内外客商、港澳台同胞、外海侨胞和各界朋友前来探亲访友、投资兴业，共创辉煌的明天。项目总投资2260万元。（上网查查水上乐园可性报告内容）项目主要是为了规范休闲渔业的发展，对休闲渔业观光渔船实行统一停放、统一管理，为游客乘船出海观光、体验捕捞、垂钓提供旅游服务。 三、项目的必要性

1、符合国家和地方的有关政策

旅游作为我国国民经济的增长点和支柱产业，受到国家和地方各级领导的高度重视。2001年，国务院下发了【2001】9号文件《关于加强旅游业发展的通知》，就加快旅游业发展提出了明确思路和优惠政策。2006年中共惠州市委、惠州市

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十祈福平安仪式、猜灯谜、水上狂欢夜等一系列活动，提高景点吸引力。平海古城文化艺术节、楹联展、盆栽展等活动也给度假客人送上了文化大餐，让游客大呼过瘾。

“惠东县以自驾游为主的散客自助旅游逐渐增多，旅游消费更加理性。”该县旅游部门有关负责人介绍，春节期间，自驾车到惠东旅游的人数6.2万人次以上，已成为该县旅游生力军。从该县主要景区接待情况看，自驾车出游人数比往年明显增多，而且多数来自深圳、广州、东莞等地，此外来自中山、顺德等珠三角地区的自驾车游客也在大幅上升。业内人士分析，自驾游客大部分是举家出游或三五亲朋好友相聚出游，其随意性较大，讲究轻松度假，追求深度体验。而且自驾游在出游时间、线路、项目的选择上更灵活、快捷，更显个性化。惠东地处珠三角腹地，交通方便，滨海旅游资源优越，正逐渐成为珠三角地区自驾旅游的天堂。

2010年全县旅游营业收入增长32%，全县游客接待量增长21%。

惠东集山、海、泉、瀑、岛、江、湖于一体，旅游资源得天独厚。2008年以来，该县的旅游产业得到了蓬勃发展，形成并发展了以巽寮滨海旅游为龙头，港口国家级海龟自然保护区、平海古城、“东江红都”高潭中洞革命旧址等“蓝色、绿色、古色、红色”四色旅游景点相辅相成的精品旅游线路，成为珠三角地区休闲度假胜地。据统计，2010年惠东

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全县接待游客329.6万人次，旅游营业收入9.1亿元，分别增长32%和21%；2010年巽寮接待游客155万人次，旅游营业收入1.5亿元，分别增长20%和27%。2011年，全区重点项目共有24个，包括天后宫酒吧街、海尚湾畔、5家五星级酒店、广惠高速东延线、中区码头、中航城等，总投资211.5亿元，年度计划完成投资20亿元。

3、市场预测

根据巽寮发展现状以及以上数据分析，未来巽寮旅游度假区游客量将比往年增加，未来旅游业将保持年均10.4%的增长速度，其个人旅游消费将以年均9.8%的速度增长，企业和政府旅游的增长速度将达到0.9%，到2011年巽寮旅游业的发展将跨进一个更高的阶段。

五、项目运作

1、体验式旅游，打造巽寮旅游品牌

休闲渔业作为巽寮滨海特色旅游项目，是利用优美的滨海风光，以游船观光为主，集赏景、娱乐、垂钓、避暑和风味餐饮于一体的游玩方式就一直广受游客青睐。我区将进一步增加体验式旅游项目，以建设休闲渔业渔船停泊区为契机，带动旅游市场发展。休闲渔业配套设施的完善将为前来巽寮旅游观光的人员提供体验式旅游服务平台。

巽寮休闲渔业于2008年开始起步发展，一直以来深受广

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大游客的青睐，成为我区发展体验式旅游的龙头品牌项目。2010年，巽寮滨海旅游度假区年接待游客量达155万人次，客源主要来自于珠江三角地区，随着巽寮滨海旅游度假区旅游业的迅猛发展以及知名度的大幅提高，加上明显的区位优势，全国各地有意前来观光旅游的潜在客源不断增加，迫切需要丰富巽寮的旅游元素，让广大游客参与体验式旅游。

2、多方合作，开拓全球市场

休闲渔业运作成功后，我区将会形成旅游度假、休闲养生、高端接待、出海观光四大旅游板块，打造黄金旅游线路。将与全国各地旅行社、旅游协会等团体、组织进行链接，扩大消费网络，打造巽寮滨海旅游品牌，开拓全球市场。

六、 问题与建议

位于巽寮渔业港的渔船停泊区是渔船停靠的重要地点，但由于时间长淤泥多，导致港湾较浅，且只有一个小小的出口，每当退潮时，渔船便不能出海，这对休闲渔业的发展带来了很大困难，与目前巽寮旅游业的发展不相适应。休闲渔业是沿海渔民转产转业、服务好旅游业的重要渠道，完善休闲渔业配套设施的项目较多，但目前急需解决的是渔业港整治建设问题。为此，巽寮管委会本年度计划启动休闲渔业渔船停泊疏港建设项目。项目位于惠东县巽寮滨海旅游度假区渔业港内石桥以北至港尾，总占地面

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积为9.4万平方米。具体项目如下：疏港（长1200米，宽90米，深2.5米，共计27万立方米）、港湾河堤建设（约1200米），港湾河堤建设长度以实地测量为准。

第二章 惠州市经济运行基本情况简析

（一）经济发展速度创新高，工业贡献作用显著

2010年，全市实现GDP 1730亿元，增长18%，增幅创1996年以来新高。其中，第一产业增加值104亿元，增长5.5%；第二产业增加值1021亿元，增长23.7%；第三产业增加值605亿元，增长10.4%。三次产业结构由2009年的6.4：55.8：37.8调整为6：59：35。在中海炼油、开氏石化等石化企业高速增长和三星电子、LG电子、比亚迪电子等一批电子企业稳步增长的有力支撑下，全市工业增加值占GDP的比重为55.7%，同比提高3.5个百分点，对经济增长的贡献率达75.9%，拉动经济增长13.7个百分点。

（二）经济运行质量明显提升，财税收入实现高位增长 2010年以来，全市经济持续快速增长为财政一般预算收入保持高位增长奠定坚实基础。全年四个季度，地方财政一般预算收入累计增幅分别为：30.1%、34.3%、28.2%、29.2%，呈高位运行态势；合计占财政收入比重37.1%的营业税、企

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业所得税、个人所得税和契税分别增长23.9%、47.6%、26.9%和35.7%，是拉动财政收入大幅增长的主要因素。全年财政收入占GDP比重为7.6%，比2009年上升0.4个百分点。 同期，国、地税收入实现高位增长。全年四个季度国税收入累计增幅分别为：118.7%、100.2%、50.8%、36.2%，受2009年下半年国税收入基数增加的影响，虽高位回落，但仍保持较高增长，总量突破300亿元。全年四个季度地税收入累计增幅分别为：45.5%、33.8%、29.4%、26.9%，全年总量突破100亿元。

工业企业经济效益向好。2010年1-11月，全市1926家规模以上工业企业累计实现主营业务收入3579.3亿元，增长36.6%，同比提高23.7个百分点；工业经济综合效益指数193.6%，同比提高30个百分点；实现利润总额141.1亿元，增长65.4%；实现税金168.3亿元，增长54.9%。 （三）经济结构继续优化，工业品内销比重持续提升 全年规模以上工业增加值826.1亿元，增长27.4%。其中，TCL高清晰液晶电视模组一体化项目、比亚迪电动汽车铁电池系统等项目建成投产，德赛汽车电子一期工程、科锐LED芯片项目一期工程试产，仲恺高新区成为国家高新技术产业通讯产业基地、省战略性新兴产业基地（惠州光电产业）、省LED产业基地，电子信息产业升级步伐加快，全年电子行业增加值281.5亿元，增长18.7%；中海油1200万吨

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州奠定更加坚实的基础。

2011年全市经济社会发展的主要预期目标是：生产总值增长20％；人均生产总值增长11％；单位生产总值能耗下降3％；全社会固定资产投资增长15％；外贸出口增长5％；地方财政一般预算收入增长13％；社会消费品零售总额增长16％；居民消费价格指数控制在103％以内；服务业增加值占GDP的37％；全社会R＆D（研究与开发）经费支出占GDP的1.3％；城镇登记失业率控制在2.5％以内；户籍人口自然增长率控制在7.5?以内；城市居民人均可支配收入增长6％；农民人均纯收入增长7％。

2011年惠东县经济和社会发展的主要预期目标为：地区生产总值增长13%；人均地区生产总值增长11%；服务业增加值占GDP比重为36.8%；固定资产投资增长3.6%；社会消费品零售总额增长13%；外贸出口总值增长8%；实际吸收外商直接投资增长5%；地方财政一般预算收入增长13%；在岗职工人均工资增长10%；农民人均收入增长10.5%；单位GDP能耗完成市下达的目标任务；城镇登记失业率控制在2.7%以内；户籍人口自然增长率控制在7.2?以内。

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第四章 建设可能性

一、地理位置

惠东县地处广东省东南部和惠州市东部，处于北回归线南侧，位于东经114.33～115.26，北纬22.30～23.23之间。全县东西最宽90公里，南北最长98公里，陆地总面积3535.17平方公里。东连汕尾市海丰县，北靠河源市紫金县，西接惠阳区，南临南海的大亚湾和红海湾。县城距省会广州市153公里，距深圳市90公里，距惠州机场17公里，距京九铁路惠州站38公里，距汕头特区240公里，海路距香港46海里。

巽寮位于惠东县稔平半岛西南角，西邻大亚湾，海岸线27公里，总面积105平方公里，总人口约1万人，滨海公路贯穿全镇，连接广汕、深汕公路，交通十分便利。惠东县城，沿广汕公路往汕头方向行驶24公里后向右转，即可驶上滨海大道，行走16公里后，就到达了巽寮

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滨海旅游度假区。广州方向前往巽寮，从广惠高速出发，1个半小时后于惠东稔山白云出口下到广汕公路，再转入滨海大道即达巽寮。深圳，则由深汕高速公路出发，1小时后于稔山白云出口下到广汕公路，再转入滨海大道即达巽寮。

巽寮的交通网路十分发达。从深圳、广州、东莞、珠海、中山、惠州、香港、澳门等大珠三角核心城市，均有便捷交通直达巽寮。未来两年内，深惠沿海高速、广惠高速延长线跨海大桥、莞惠高速连接广惠高速段将陆续通车，通往香港、澳门的海上穿梭路线也将启动??至此，无论身处珠三角的哪个城市，巽寮就在身边，思之所至，转瞬即达。

巽寮是著名的滨海旅游风景区，素有“东方夏威夷”之美誉。旅游兴区，建设滨海特色旅游是巽寮的发展宗旨。巽寮管委会一直致力于抓好旅游环境和投资环境的建设，制定了鼓励外资加快旅游业发展的优惠政策，从用地、供电、供水等方面提供优惠，绘制了旅游总体规划，兴建了一批度假村、高级酒店、宾馆等旅游配套设施，每年吸引大量前来旅游观光的游客。

拟建工程位于惠东县巽寮中部，靠近金海湾沙滩处。巽寮湾东与铁涌接壤，南与平海相连，西与大亚湾经济开发区澳头镇隔海相望，北与稔山镇交界。本项目位于惠州市惠东县巽寮湾码头区域，东面是巽寮镇区，北面是巽寮

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金海湾大道及山地。项目现状用地为浅水码头。

二、气象气候

受海洋性气候影响，惠州地区年气温变化不大，惠州市平均气温22度，南部平均气温21.7度，北部平均气温20.8度，南北地区相差仅1～2度，山区和平原的气温相差较为明显。全市最热的7月份平均气温28.3度，最冷的1月份13度，年气温相差仅16度，极端最高气温为38,9度（1953年），极端最低气温为-1.9度（1955年）。全年平均霜日不足一周时间。冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人。年均相对湿度78%，7月为82%，1月份为70%。年平均日照时数2023小时，日照率46%。市区平均风速2.4m/s,1月份最大，8月份最小，但历史上最大风速发生在8月份强台风袭击时，为27m/s(1979年8月)。由于惠州位于罗浮山脉与莲花山脉之间的东江河谷地带，受地形“狭管效应”影响，本地区累计年平均大于或等于8级大风的天数有10.6天，比同一纬度的广州多3倍，比汕头多1、5。全年风向大多是东北偏北，频率为19%。

三、地质地貌

惠东县属沿海山区县，莲花山脉分布在县境北部和东部，地势较高，南部沿海多为丘陵，地势较低，整个地势

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是由东北向西南倾斜。东江支流-西枝江自东北向西南蜿蜒流经县境。北部、东北部是山区。海拔1000米以上的高山有27座，属莲花山脉和乌禽嶂支脉，其中最高的莲花山主峰海拔1337.3米。这里是惠东的主要林区，占全县总面积43%。中部是沿江平原和丘陵，地势较平缓，土质肥沃，是惠东的主要产量区和经济作物区，占全县总面积36%。南部是捻平半岛，属沿海丘陵区，是惠东的鱼、盐生产基地，占全县总面积21%。

四、河流概况

惠东县有171.8公里海岸线，55个大小岛屿、18个大小海湾。水深100米以内的渔场7处，天然渔港6处，有滩涂近4万亩，浅海（指等深线5米以内，下同）13万亩。其中水域面积4.5万亩的考洲洋，属弱谷型海湾，水道水深3～6米，其余水域水深0.3～1米，海底较平坦。全县有近100公里的沙质海岸，海水污染较少，是天然的海水泳场。

惠东境内的主要河流为珠江水系的东江支流-西枝江，尚有属粤东水系的独流入海的19条河流。西枝江集雨面积2670平方公里，在境内主流长143.8公里，河床宽50～200米，常年平均流量93.4立方米、秒。粤东水系独流入海的河流，集雨面积100平方公里以上的进一条。

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第八章 财务评价

一、财务评价依据

1、本项目财务评价是依据国家现行的《企业会计准则》、《企业财务通则》和国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》的有关规定和方法进行的。

2、根据2007年十届全国人大五次会议16日表决通过的《中华人民共和国企业所得税法》的规定：自2008年１月１日起，在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。企业所得税的税率为２５％。另根据国发〔2007〕39号文件《国务院关

3、于实施企业所得税过渡优惠政策的通知》，自2008年1月1日起，原享受企业所得税“两免三减半”、“五免五减半”等定期减免税优惠的企业，新税法施行后继续按原税收法律、行政法规及相关文件规定的优惠办法及年限享受至期满为止。由于本项目属于2008年后注册立项的项目，

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不属于以上所得税过渡优惠政策所规定的减免范围。因此，所得税按25%计算。

4、本项目计算期定为6年，其中建设期2年。 5、行业基准收益率参考值取25%，行业基准投资回收期参考值取4年。

6、税后利润提取10%的盈余公积金。 7、本项目总投资1500万元。

二、项目投融资和效益 （1）项目总成本：

基建 疏港工程 费用 港湾河堤建设 小计： 1500万元 800万元 700万元 注：项目建设期需投入1500万元。

（2）投融资比例

投融资单位 县资助 区投入 省专项旅游扶贫资金 社会筹集 总计： 金额 100万元 500万元 500万元 400万元 1500万元 比例（%） 6.67 33.33 33.33 22.67 100 注：项目建设期投融资由以上比例组成，以后运转期资金由

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巽寮滨海旅游度假区管理委员会负责。

（3） 正常营业年收入估算

服务费及价格均采取广东省近几年平均数值计算。

正常营业年收入估算一览表

序号 1 2 3 收费项目 渔港停泊费 燃油销售净收入 停车场 收费标准 50元/船次·天 批零差价300元/吨 10元/辆·天 经营规模 3600船次/年 年加油6千吨 日均200辆，365天/年 53万人次/年 金额（万元） 备注 180 180 73 4 合计 休闲渔船费 15元/人次 795 1228 小计，该项目投入运营，正常年收入总额达1228万元。

1、港口停泊费

按天收取50元/船次的船只停泊费，根据国家交通部《关于渔港船舶停靠收费规则》（详见交通部令〔2005〕8号文件）的标准收取。每年预计停靠3600船次，合计收入180万元。

2、燃油销售收入

本项目加油量的估算：按到港船只200艘游艇，每月加

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油6次，每次1吨，每年10个月，则年需要柴油6000吨。基于稳妥原则，则年销售柴油可达6000吨。

据广东省物价局《广东省物价局转发国家发改委关于提高成品油价格的通知》（详见粤价发电〔2011〕6号文件），柴油零售价为8555元／吨，成本价为8255元/吨。故批零差价为300元/吨。合计收入为180万元。

3、停车场收入

广东省省物价局参照国家制定的价格是8-12元/辆.天。本项目取10元/辆.天计。合计收入为10元/辆.天×200辆×365天=73万元。

4、渔业营业收入

2010年参与休闲渔业的游客量为40万人次，预计2011年将达53万人次，按15元/人次计算，此项目投入使用后，合计收入为795万元。

5、项目带动效益

2010年，全区接待游客155万人次，预计至2012年，我区游客接待量将达到200万。休闲渔业渔船停泊区疏港项目建成运作后，休闲渔业发展将走向科学化、规范化、产业化，将吸引越来越多的游客参与休闲渔业旅游项目。休闲渔业2010年接待游客量约40万人次，以年增长15%的速度计算，届时，预计参与休闲渔业旅游的游客量将达到53万人次，以带动人均消费300元计，可产生旅游消费额1.59亿

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元。

游客人数及消费量具体如下表：

潜在客源地区 珠江三角地区 国内其他地区 国外地区 总计： 人次（万） 37 14 2 53 消费量（万元，以人均消费300元计） 11100 4200 600 15900 第九章 项目风险分析

一、风险类别

本项目在实施过程中可能存在市场风险、环保风险和财务风险等。

二、风险对策 1、财务管理风险

财务管理风险主要表现在如何保证资金正常运作，确保资金的流动性和安全性。为了避免财务管理风险，拟采取以下措施：

(1)、实行严格的资金计 划预算管理，合理调配资金，保证流动资金满足经营需要，确保资金正常运转，保证资金的流动性。

(2)、将资金存入信誉高的商业银行，以保证资金的安全性。

(3)、建立财务监督机制。

2、财务风险

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本项目财务上比较敏感因子是建设投资、销售收入、经营成本，分别作单因素±10%和投产期推迟一年等单因素变化，以及销售收入减少10%的同时，经营成本增加10%的双因素变化对财务内部收益率、投资回收期、财务净现值的影响计算。

经敏感性分析，即对项目建设投资、经营成本、投产年推迟1年等单因素变化以及产品销售收入减少的同时，经营成本上升的双因素变化引起的财务主要指标变化的计算，当所选定的主要因素变化10%时，该项目的主要指标均比所选定的行业基准值高，即使当产品销售收入减少10%的同时经营成本再上升10%时，其财务基准收益率仍然高10%的行业基准值，充分说明投资建设该项目财务抵抗风险能力强。

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本项目财务上比较敏感因子是建设投资、销售收入、经营成本，分别作单因素±10%和投产期推迟一年等单因素变化，以及销售收入减少10%的同时，经营成本增加10%的双因素变化对财务内部收益率、投资回收期、财务净现值的影响计算。

经敏感性分析，即对项目建设投资、经营成本、投产年推迟1年等单因素变化以及产品销售收入减少的同时，经营成本上升的双因素变化引起的财务主要指标变化的计算，当所选定的主要因素变化10%时，该项目的主要指标均比所选定的行业基准值高，即使当产品销售收入减少10%的同时经营成本再上升10%时，其财务基准收益率仍然高10%的行业基准值，充分说明投资建设该项目财务抵抗风险能力强。

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/mh2x.html