于都城市综合体建设项目12.13 - 图文

于都城市综合体建设项目

可 行 性 研 究 报 告

二〇一二年七月

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

目 录

第一章 总 论 ........................................................................................ 1 1.1 项目概况 ......................................................................................... 1 1.2 可行性研究依据 ............................................................................. 2 1.3 可行性研究范围 ............................................................................. 2 1.4 可行性研究的结论 ......................................................................... 3 第二章 项目建设背景及必要性 ............................................................ 4 2.1 项目建设背景 ................................................................................. 4 2.2 项目建设的必要性 ....................................................................... 19 第三章 选址及建设条件 ......................................................................22 3.1 项目建设条件 ............................................................................... 22 3.2 项目选址 ....................................................................................... 25 第四章 项目市场分析 ..........................................................................29 4.1 项目SWOT分析 .......................................................................... 29 4.2 项目开发价值的核心支撑 ........................................................... 31 第五章 项目定位与规划 ......................................................................37 5.1 于都贡江新区的总体规划 ........................................................... 37 5.2 城市综合体项目定位 ................................................................... 42 5.3 项目用地规划指标 ....................................................................... 45 5.4 建设内容和规模 ........................................................................... 45

I

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

第六章 工程设计方案 ..........................................................................49 6.1 指导思想 ....................................................................................... 49 6.2 道路交通方案 ............................................................................... 49 6.3 建筑设计方案 ............................................................................... 53 6.4 结构方案 ....................................................................................... 55 6.5 给排水方案 ................................................................................... 57 6.6 给排水消防设计 ........................................................................... 59 6.7 电气方案 ....................................................................................... 61 6.8 通风设计 ....................................................................................... 64 第七章 节能与节水 ..............................................................................65 7.1 用能标准和规范 ........................................................................... 65 7.2 能源消耗 ....................................................................................... 66 7.3 节能、节水措施 .......................................... 错误！未定义书签。 第八章 环境影响评价 ..........................................................................70 8.1 项目场址环境现状 ....................................................................... 70 8.2 项目建设与运营对环境的影响 ................................................... 70 8.3 环境影响分析及保护措施 ........................................................... 71 第九章 项目组织实施管理 ..................................................................74 9.1 项目组织机构 ............................................................................... 74 9.2 项目建设管理 ............................................................................... 74 第十章 质量保证体系及工程招投标方案 ..........................................76

II

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

10.1 质量保证体系 ............................................................................. 76 10.2 工程招投标方案 ......................................................................... 76 第十一章 项目实施进度 ......................................................................80 11.1 项目实施进度 ............................................................................. 80 11.2 项目实施管理 ............................................................................. 80 第十二章 投资估算与资金筹措 ..........................................................82 12.1 投资估算 ..................................................................................... 82 12.2 资金筹措 ..................................................................................... 84 12.3 分年投入计划 ............................................................................. 85 第十三章 财务评价 ..............................................................................87 13.1 编制说明 ..................................................................................... 87 13.2 总成本估算 ................................................................................. 87 13.3 收入估算 ..................................................................................... 87 13.4 财务评价结果 ............................................................................. 88 13.5 敏感性分析 ................................................................................. 88 13.6 财务评价结论 ............................................................................. 89 第十四章 社会效益分析 ......................................................................90 14.1 社会影响分析 ............................................................................. 90 14.2 项目所在地区与适性分析 ......................................................... 91 14.3 社会风险及对策分析 ................................................................. 92

III

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

结 论 .......................................................................................................94 附 表 .......................................................................................................95

IV

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

第一章 总 论

1.1 项目概况

1.1.1 项目名称

于都县城市综合体建设项目 1.1.2 项目承办单位概况

单位名称：于都县城乡规划建设局 项目负责人：李军 联系电话：6333002 邮编编码：342300 1.1.3 建设地址

于都县贡江新区 1.1.4 建设性质

新建 1.1.5 建设期限

2013年1月—2015年12月，共3年时间 1.1.6 建设规模及内容

项目拟占地1480.516亩，建设于都县城市综合体项目。本项目建设有高档住宅、高层住宅、歌剧院、酒店、商业、办公楼及停车场等多功能的综合建筑群，配套建设供配电工程、供水与排污工程、环保与安全工程和其它等辅助工程。 1.1.7 投资估算及资金筹措

（1）本项目总投资157659.50万元，其中固定资产投资为

1

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

150144.54万元，流动资金为7514.96万元。

（2）资金筹措：地方政府自筹2550.59万元，申请国家财政补助50000万元，拟通过招商引资筹措余款97593.95万元。

1.2 可行性研究依据

（1）《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》；

（2）建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房〔2006〕165号）；

（3）《于都县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； （4）《中华人民共和国城市规划法》；

（5）《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）； （6）《江西省城市规划管理技术导则》；

（7）《于都县县城总体规划设计方案》（1999—2020年）； （8）《江西省于都县城市综合体建筑规划设计方案》； （9）《建设项目评价方法与参数》；

（10）《赣州市城镇体系规划（2006—2020年）》； （11）《于都县城市总体规划（修编）》（2004—2020年）； （12）国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范； （13）建设单位提供的有关资料。

1.3 可行性研究范围

通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状、于都县相

2

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

关发展规划，研究项目建设的必要性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。

1.4 可行性研究的结论

开发建设于都县城市综合体项目可以达到下述目的：

（1）符合《于都县城市总体规划（修编）》（2004—2020年），有利于于都县的城市发展，有利于整治和美化城市环境。

（2）符合《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》文件精神，推动产业与城市协调发展，促进产业和生产要素向城市集聚，提升城市服务功能和承载能力。科学规划城市功能定位和产业布局，强化城市基础设施和公共服务设施建设，增强辐射带动能力。推进数字化城市建设。

（4）本项目将建成于都县的城市综合体，为于都县城镇居民提供一处独特的生活居住、商业购物、文化娱乐综合场所。

（5）盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展并有利于社会稳定。

该项目财务上具有一定的抗风险能力，既有可观的经济效益，又有较好的社会效益的项目，应尽早组织实施。

3

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

第二章 项目建设背景及必要性

2.1 项目建设背景

2.1.1 于都县总体概况

于都县地处赣州东部，总面积2893平方公里，辖9镇14乡352个行政村。于都地处赣州东部，素有闽、粤、湘“三省往来之冲”之称。赣龙铁路、323国道、319国道、昆厦高速公路穿境而过，距京九线赣州火车站及赣州黄金机场60公里，距京九线江口货运站（中型）28公里，拥有赣龙铁路于都货运站（中型），距广州、东莞、厦门、深圳等港口城市和省会南昌均只需4小时左右车程，构建了以铁路、公路、高速路为主的三位一体现代大交通网络。

一是人口大县，总人口104万，其中农业人口83.7万人，人口规模为江西第四、赣州第一，拥有富余劳动力45万人。二是千年古县，西汉高祖六年（公元前201年）置县，迄今有2212年历史，是江西最早建县的十八个县和赣南最早建县的三个县之一。三是资源大县，钨、铅、碳石、锌、稀土等储量丰富，已探明矿种多达27种150处，开采价值较高，开发前景广阔，是赣州市重要的矿产品生产基地，被前苏联专家誉为“东方乌拉尔”。四是著名革命老区县，为中国革命胜利做出了历史性贡献，诞生过赣南第一支正规革命武装、第一块红色根据地、第一个县级苏维埃政权，是中央红军长征的集结出发地。1934年10月，中央机关、中革军委和中央红军主力共8.6万人集结于都，开始举世闻名的二万五千里长征。五是国家扶贫开发重点县，先后被列为国家贫困县和国家扶贫开发重点县。六

4

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

是建设中的经济强县，2011年，于都县全年地区生产总值（GDP）突破百亿元，达107.42亿元，总量为2007年的2.07倍，实现四年翻番，2011年一年全县GDP净增17.9亿元，增量为历史最高，接近于2000年GDP总量。呈现出经济总量稳步攀升，经济结构不断优化的喜人局面。五年来，累计获得国家、省、市表彰606项，其中被评为全国民政工作先进县、全国文化工作先进县、全国公安“三基”工作先进县、全省工业崛起先进县、全省利用外资先进县、全省新农村建设综合先进县、全省粮食生产先进县、全省农村危房改造工作先进县、全省强农惠农政策落实先进县；连续四年被评为全市工业发展先进县，连续五年被评为全市推进城镇化工作先进县，连续四年被评为全市住房保障工作先进县，连续四年被评为全市和谐平安县；双拥工作实现全省“六连冠”，民生工程建设实现全市“四连冠”。

2.1.2 于都在中央苏区的历史地位和重要贡献

于都，是一块红色的土地。在共产党领导的土地革命战争中，不仅是举世闻名的中央红军长征的集结出发地，而且是赣南第一支工农武装、第一块红色根据地的诞生地，是中央革命根据地的全红县和巩固后方，艰苦卓绝的中国南方三年游击战争也是从于都开始的。

一是于都诞生了赣南地区第一块红色根据地和第一支工农武装，为中央革命根据的创建奠定了重要基础大革命时期于都就有一大批青年参加广州黄浦军校和武汉农运所学习，1926年1月就成立

5

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

了中共于都支部，党员达到56名。大革命失败后，于都中心支部在党的八七会议精神指导下，于1928年元月成立了中共于都县委，并相继成立了农民协会、工会和共青团组织。同年2月，在县委的领导下，发动了历史上著名的声势浩大的于都里仁暴动、步前暴动、桥头暴动，为探索中国革命道路做了一次次勇敢的实践。暴动失败后，于都党的骨干分子没有被敌人所吓倒，而是开始着手革命武装的建立。1928年6月县委决定以农民暴动骨干为基础，吸收“三点会”成员，在于都兴国边界地区组建了江西红军第十五纵队，管开炳任纵队长、朱学跃任党代表，钟声楼任参谋长，组建时有八十多人、四十多支枪。红十五纵队是赣南第一支正规工农武装，它的成立大大推动了于兴边界工农武装斗争的发展，揭开了赣南革命史上的新篇章。

随着红十五纵队活动区域的扩大，革命烈火成辽原之势，红色割据区域发展到于都、兴国、宁都、瑞金、会昌五县边界的广大地区，成立了农民协会20多个，会员达数千人，在红色区域内基本实现了“一切权利归农会”。1928年8月成立了中共于北特区委员会和于北特区革命委员会，由李骏和谢芳圣分别担任书记和主席。它的成立标志着以于都桥头为中心的于北革命根据地的正式形式，于都成为“赣南当时最红的地方”和“群众斗争的代表”[陈毅《关于赣南闽西、粤东江的报告》（1929年9月11日）]，对整个赣南乃至江西的工农武装斗争产生了重要影响。

土地革命初期，赣南各地暴发了许多次农民暴动，如南康潭口

6

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

暴动、赣县大埠暴动，以及信丰、寻乌等县的农民暴动，但暴动失败后都没有及时建立工农武装，更没有形成红色割据。于都的农民暴动在中共赣南特委和于都县委的领导下，走上了建立工农武装和在边区形成红色割据的道路，于都成为当时工农革命的热点地区和赣南革命热潮的中心，成为赣南工农革命的榜样，中共赣南特委也一度迁入于都。桥头革命根据地是江西全省继井冈山、东固根据地之后的第三块红色区域，随着革命形势的发展，桥头和东固两块红色地区域相互联结在一起，同井冈山革命根据地遥相呼应，互相配合，成为1929年初红四军、红五军转战赣南、闽西的重要条件和前提，也为后来的中央革命根据地的建立奠定了十分重要的基础。

二是于都是中央苏区的全红县和巩固后方，为中央革命根据地的政权建设、经济建设、军队建设做出了重大贡献年2月，以红十五纵队和刚成立不久的红十六纵队为基础组建了江西红军独立第四团，全团四百多人，三百多支枪。同时，彭德怀领导的红五军从井冈山突围到达桥头，得到了突围后的第一次休整。紧接着红四团配合红五军攻占于都城，于都县城得到第一次解放。4月红四、红五军再占于都城，成立了赣南第一个县级苏维埃政权——于都县工农革命委员会，同时建立了县赤卫大队。为庆祝县工农革命委员会和县赤卫大队的成立，中共于都县委在县城东门沙坝召开了万人大会，毛泽东、朱德、彭德怀、滕代远等到会指导并做了重要讲话。之后县赤卫大队转战于都、东、西、南乡，有力地打击了于都境内的反动势力，至1930年4月于都全县基本赤化，并成立了于都县苏维埃

7

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

政府，从此以后，于都便成为中央苏区的全红县和巩固后方。于都县工农革命委员会成立后，朱毛在于都分兵直取兴国、宁都，建立了兴国、宁都工农革命委员会。三县工农革命委员会的建立标志着赣南革命根据地的初步形成。而于都县工农革命委员会作为赣南最早建立的县级苏维埃政府，无疑为中央苏区其它县苏维埃政府的建设积累了宝贵的经验，为中央苏区的政权建设产生了积极影响。

苏区时期，在现于都县范围内先后组建了红十五纵队、红二十二纵队、于都赤卫师、于都独立第三团、于都红卫警卫营、于北区独立团、独立第九团、红色特务团、于都模范师、少共国际师胜利团等大批地方工农武装，这些地方武装先后都加入了主力红军。在1932年中央苏区开始开展的“红五月”突击扩红运动中，于都、胜利两县每次都提前超额完成了扩红任务，被苏区中央政府授予“扩红先进县”光荣称号。据统计，整个土地革命战争时期，于都县共有6.8万人参加红军，占当时于都、胜利两县总人口的五分之一多。据当时的老红军解放后回忆，全县除老弱妇幼外几乎全部男性青壮年都参加了红军，从事生产的只有妇女、老人和身体有残疾者。于都人民为中央红军的壮大发展做出巨大牺牲，为根据地的军队建设做出了重大贡献。

作为赣南最早建立苏维埃政权的地方，于都也是最早实行土地改革的苏区县。于都的贫雇农在土改中获得了他们世世代代梦昧以求的土地，从而大大激发了生产积极性，全县粮食总产比土改前翻了一番，不仅解决了自身温饱，而且有力地支援了红军反“围剿”斗

8

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

争。中央政府分配给于都、胜利两县的筹粮筹款计划每次都提前超额完成，成为中央苏区的主要“粮仓”。为发展苏区经济，中央政府还在于都铁山垅镇成立了“中华钨砂公司”，大量的钨砂换回了苏区政府和红军必需的药品、食盐和武器弹药，为保障苏区物资供给起了十分重要的作用。于都当时的商业也很发达，全县各类合作社普遍建立且发展良好，被苏区中央政府授予“中央苏区第一县总社”和“模范合作社”称号，为繁荣苏区经济做出了贡献。

三是于都是中央红军长征的集结出发地，于都人民为支援红军长征做出了巨大贡献和牺牲由于王明“左”倾机会主义的影响和军事教条主义的瞎指挥，中央苏区第五次反“围剿”遭受失败，中央红军不得不进行战略转移。1934年10月中旬，中央红军一、三、五、八、九军团和中央机关直属部队先后从反“围剿”战场和驻地到达于都河（贡江）北岸集结，并分别进行了近一个星期的休整和粮食物资、武器弹药的补充。10月17日至20日，8.6万名红军将士分别从于都三门滩至会昌珠兰埠长达50余公里的贡江北岸南渡贡水，开始了举世闻名的二万五千里长征。于都作为中央红军长征出发地而名闻天下。

于都县各级党政组织和于都人民在支援和掩护主力红军出发长征的过程中，为中国革命的胜利做出了巨大贡献和牺牲，主要表现为：

（1）踊跃参加红军。在长征前两次突击扩红运动中，一万余名于都儿女报名参加红军，先后组成了八个补充团，主力红军在于都

9

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

集结休整期间补充的9700名红军新战士中就有7000余名于都籍战士。参加长征的于都籍红军将士达1.7万余人，其中1.3万人在长征中壮烈牺牲，四千余人在突破敌人第一、二、三道封锁线时被敌军打散回到原籍继续从事革命斗争，只有一千余人胜利到达陕北，全国解放后仅留下277人。上述数字表明在参加长征的8.6万余红军将士中，每五个人就有一个于都人。

（2）筹集粮款物资。长征前夕，于都、胜利、登贤三县在中央苏区两次筹粮、借谷活动中，完成筹粮25万担，占全苏区的四分之一多。在购买公债活动中，于都县人民省吃俭用、倾其所有，完成购买公债50余万元。同时还筹集草鞋8400双、菜干150担、硝盐500余斤支援红军，多次受到苏区中央政府的表彰。

（3）掩护主力红军突围转移。胜利县地方武装开赴兴国战场，配合其他红军部队阻敌南下。于都、登贤县的地方武装在南线监视粤军动向，肃清敌探，封锁消息，安置红军伤病员。

（4）为红军休整提供便利。主力红军在于都集结休整期间，于都人民不仅把最好最干净的房子腾出来给红军做营房，而且组织慰问队，带着粮食、鸡蛋、猪肉、蔬菜、草鞋等物品慰问红军，组织妇女洗衣队为红军洗衣服。

（5）组织运输队随军出征。为帮助红军运输大量的设备、物资进行转移，于都人民组织三千余名挑夫组成运输队随军出征。这些同志的一部分在突破敌人第二道封锁线后奉命离队回乡，少部分则加入到红军队伍中继续参加长征。于都挑夫占整个运输队人数的一

10

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

半还多。

（6）帮助红军征集器材、架设浮桥。赣南省、于都县苏维埃政府组织了800余条渔船用于红军搭浮桥和摆渡之用，于都群众把家中的门板、床板、店铺板全部贡献出来提供给红军架浮桥。于都县城一位年过古稀的曾大爷将家里的全部木材献出来后又亲自把自己的一副寿材搬到了架桥工地，周恩来同志感慨地说：“于都人民真好！”红军渡河期间，于都沿河群众真正做到了红军需要什么就无私奉献什么，每到傍晚有组织的群众就涌上架桥工地，有的点火把，有的直接参加架桥，有的送水送饭。为了避免敌机侦察，架桥不但要在下午五时后开始，又要在红军渡河后早晨六时前拆掉浮桥，如此重复进行，沿河六座浮桥共架设了约十五次。

（7）安置和保护伤病员。红军反“围剿”战争中留下了一万余名重伤病员，红军突破第一道封锁线后又有一批伤病员送回到苏区。长征前后于都安置红军伤病员一万余名，占红军伤病员总数的一半以上。安置保护好这批伤病员是于都县苏区政府和人民群众的一项艰巨任务，县区派出专门干部，召开专门会议，把安置任务落实到村到户，几乎全县所有农户都安置了伤病员。苏维埃政府为每名伤病员发了150斤谷票、3斤食油和2斤盐，伤病员的膳宿照料均由群众负责，药品由医务所人员送到各户。于都群众对红军伤病员待如亲人，给予了无微不至的关怀照顾。中央根据地失守后，为了保护这批伤病员，不少于都群众还付出了生命代价，谱写了一曲曲拥军的悲壮之歌。

11

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

四是于都是主力红军长征后中央苏区坚守的最后一块根据地，艰苦卓绝的中国南方三年游击战争是从于都开始的。

主力红军离开中央苏区后，根据中共中央政治局的决定，在中央苏区成立了中共中央苏区分局、苏区中央政府办事处和中央军区，项英任中央分局书记兼中央军区司令员，陈毅任中央政府办事处主任。1934年10月下旬分局机关从瑞金云石山迁入于都宽田的龙泉、石含，12月底迁于都黄麟的井塘，1935年2月再迁于都黎村的上坪直到突围，一直在于都范围内办公开展工作。为了适应变化了的新形势，中央分局先后在于东区设立瑞西县，在于西区设立于西县，在于北区设立兴胜县，包括长征前夕在于南区设立的登贤县，每个县都建立了游击大队，以同敌人开展广泛的游击战争。

红军长征后，仅留下红二十四师一支红军主力部队，加上各省、县的地方武装，留下来的红军总兵力只有三万人左右，而且装备差，军事素质低。而国民党的“围剿”部队由于当时国民党最高当局开始未掌握红军转移的意图，所以参加“围剿”的国民党50万大军除西路军约10万人尾追红军主力外，其余40万敌军全部向中央苏区疯狂扑来，中央苏区的反“围剿”形势十分严峻，苏区斗争形势急剧恶化。至11月底中央苏区各县城和交通要道全部被敌占领，根据地被敌人分割成许多小块互不关联的游击区，红军和游击队不断被包围遭受损失。国民党军对于都人民实行惨无人道的三光政策，叫器“茅屋要过火，石头要过斩”，全县被国民党杀害的共产党员、革命干部群众达三千余人，在于都桥头山洞活埋的就有数百人，在沙心被杀绝的

12

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

农户达37家，还烧毁房屋5000余幢，抢走耕牛1000余头，全县处于血雨腥风的白色恐怖之中。

但是，于都军民没有被国民党的反动气焰所压倒，在苏区中央局的领导下，同敌人展开了广泛深入的游击战争，协助坚守中央苏区的最后一块根据地，直至1935年2月项英、陈毅仍率领红军坚守在于都南部的禾丰、上坪地区。遵义会议传达到中央苏区后，红军实现了斗争方式的转变，组织剩下的红军分九路向粤赣边、湘赣边、闽赣边、粤东、闽西南、东江、湘南等地突围，为党保存了一部分革命力量，拉开了南方三年游击战争的序幕。红军突围后，于都、于西、瑞西、兴胜、登贤县的游击队仍然继续同敌人周旋，领导群众坚持斗争，不断给敌人以打击，直至1935年5月才被迫停止活动。但于都人民始终心向共产党、心向红军，坚信党和红军一定能取得胜利。1949年8月13日，于都人民获得解放，从而走上了翻身做主人的康庄大道。

2.1.3 于都县国民经济发展现状

（1）经济总量突破百亿大关，跃上新台阶

全年地区生产总值（GDP）突破百亿元，达107.42亿元，总量为2007年的2.07倍，实现四年翻番，2011年一年全县GDP净增17.9亿元，增量为历史最高，接近于2000年GDP总量。GDP总量占全市比重为8.0%，GDP增速比上年增长11.6%，其中，第一产业增加值18.39亿元，增长4.3%；第二产业增加值55.28亿元，增长12.9%；第三产业增加值33.75亿元，增长13.9%。三次产业的比重为17.1：

13

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

51.5：31.4。

表2-1 “十一五”以来于都GDP净增量（单位：亿元）

2006年 6.44 2007年 8.61 2008年 12.52 2009年 9.92 2010年 15.22 2011年 17.9

从三次产业的结构看，第一产业比重下降，第二产业比重上升，第三产业比重不变。2011年第一产业增加值占GDP比重同比下降1.8个百分点，对经济增长贡献率为7.0%，拉动经济增长0.8个百分点；第二产业比重同比上升1.8个百分点，对经济增长贡献率为55.2%，拉动经济增长6.4个百分点；第三产业对经济增长贡献率为37.8%，拉动经济增长4.4个百分点。

表2-2 2011年三次产业对经济增长贡献（单位：%）

GDP 第一产业 第二产业 #工业 建筑业 第三产业 贡献率 100.0 7.0 55.2 54.7 0.5 37.8 拉动率 11.6 0.8 6.4 6.3 0.1 4.4

（2）经济运行特点

①工业仍然是拉动经济增长的主要动力。2011年，实现工业增加值49.35亿元，同比增长14.5%，对GDP增长贡献率达54.7%，

14

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

拉动GDP增长6.3个百分点。其中，全年规模以上工业增加值完成36.06亿元，同比增长14.9%。非公有制工业蓬勃发展，非公有制规模以上工业完成增加值33.02亿元，占全县规模以上工业91.6%，拉动规模以上工业增长13.8个百分点。企业效益大幅提升，规模以上工业企业主营业务收入首破140亿元，达140.44亿元，增长45.3%；实现利税13.3亿元，增长51.0%，其中，实现利润6.39亿元，同比增长51.0%，全县54家规模以上企业全部实现盈利。

②投资和消费双轮驱动，经济发展的动力进一步增强。2011年，于都县全社会固定资产投资持续保持较快增长势头，全社会固定资产投资突破70亿元，达72.9亿元，比上年增长24.3%。其中500万元以上固定资产投资67.7亿元，比上年增长23.4%。今年以来，于都县随着城乡居民收入较快增长，居民生活质量的不断提高，推动消费品市场持续繁荣活跃，全年实现社会消费品零售总额32.72亿元，增长17.4%，高于全市平均水平0.1个百分点。投资与消费双轮驱动，带动全县经济较快增长。

③外贸进出口呈现高位增长。2011年，全县进出口总额为6480万美元，比上年增长46.5%，其中，出口5155万美元，增长47.7%。新增出口业绩企业5家，新增备案登记企业10家。

④经济增长质量得到改善，财政收入占GDP比重大幅提高。2011年全县经济在保持稳步增长的同时，经济效益得到进一步改善，实现了总量、速度、结构和效益的协调发展。从财政收入看，2011年，全县财政总收入突破8亿，达8.11亿元，增长27.7%，同比提高12.3

15

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

个百分点，财政收入占GDP比重由上年同期的7.1%提高到7.5%，提高了0.4个百分点。其中地方财政收入突破5亿，达5.65亿元，增长24.4%，同比提高0.9个百分点。财政总收入、地方财政收入接近3年翻一番。从城乡居民收入看，于都县民生投入继续增长，出台了一系列政策，城乡居民收入增速双双超过两位数，城乡居民收入得到提高。2011年，于都县农民人均纯收入3931元，增长10.03%；城镇居民人均可支配收入13481元，增长12.3%。

由此可见，作为赣州市的人口、经济大县，随着于都县城镇功能增强，县城规模扩张，经济辐射能力加强，促使县城建设步伐加快，品位不断提高，为城市开发事业健康发展奠定了良好的基础；加之近几年来于都经济快速发展，居民可支配收入不断增加，消费也正在升级换代，一部分中高收入人群已不再满足于普通的消费，观念上有了不断的更新，追求完善的建筑环境和更高格调的高档消费场所和高档住宅已日趋成为他们的消费时尚，同时将购房作为一种安全、增值的投资方式。 2.1.4 于都县房地产发展现状

2012年1—3月，于都县共完成房地产开发投资1.46亿元，同比下降6.69%；房地产开发总量达68.09万平方米；其中商品房新开工面积20.08万平方米；商品房销售面积3.2万平方米（其中住宅销售面积2.15万平方米，非住宅销售面积1.05万平方米）；房屋销售额达13776万元。全县高层商品房销售均价为4256元/m2，小高层商品房销售均价为3486元/m2，多层商品房销售均价为3315元/m2。

16

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

2.1.5 于都县相关发展规划解析

2.1.5.1 《于都县国民经济与社会发展第十二个五年规划刚要》

在《于都县国民经济与社会发展第十二个五年规划刚要》中提出，于都县城市发展按照“东拓、南进、西开发、北优化”的城市发展思路，围绕“三江六岸、六大片区”格局，搭建“一轴、两心、三片、六区”城市框架，以红古绿为底蕴，山水园林为基点，宜居宜业为追求，畅通八方为依托，祈福和谐为特色，将县城打造成经济活力强劲、人文特色明显、基础设施完备、城市功能完善、开明开放和谐，与建设赣州中心城区构建特大城市功能配套的大型城市。县城规模近期（2015年）达到30平方公里、30万人，中远期（2030年）扩展到50平方公里、50万人。

重点建设贡江新区、工业园区、古田新区、中心城区、跃洲新区和黄金拓展区等6大片区，进一步完善城市功能布局，提升城市品位。

2.1.5.2 《于都县城市总体规划（修编）》（2004-2020年）

2004年，于都县人民政府组织编制的《于都县城市总体规划（修编）》（2004-2020年），确定了如下要点：

（1）城市性质：赣州市域中部制造业基地，具有多元文化特色的重要新兴城市。

（2）城市规模：2020年城区人口规模达到30万人，用地规模达到30平方公里。

（3）城区发展策略：

17

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

①以建设重要城市为基点 ②以积极竞争为支点 ③以凸显个性特色为亮点 ④以培育市场环境为契点 ⑤以提升城市品位为焦点

（4）规划结构：一江两岸双中心，多组团。利用贡江，将城区一分为二。贡江以北为老城区，贡江以南为新城区。在贡江南岸利用山体和沟谷的自然走向，将城南地区划分为若干个组团。

江北片：主要职能以商贸服务、物流、金融通讯、行政办公、教育等三产业为主的综合区，居住人口为16万人。

江南片：主要职能以工业、休闲度假为主的综合区，居住人口14万人。

《于都县城市总体规划（修编）》（2004—2020年）明确了城市性质、城市空间发展结构，并确定了片区的功能及发展规模，也是于都县城市综合体规划的主要依据。

2.1.5.3 《赣州市城镇体系规划》（2006—2020）

2006年，赣州市人民政府组织编制了《赣州市城镇体系规划纲要》（2006—2020年），对于都确定了如下要点：

（1）发展规模：位于东部经济发展片区，规划期末用地规模达到30平方公里，人口规模达到30万人。

（2）发展策略：以道路交通建设为引导，以加快工业化步伐为主线，克服被边缘化的倾向，积极主动承接闽西南的辐射，打通通

18

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

过广东东部的出海通道，加快农业产业化进程，发展红色旅游和生态旅游，以资源导向型工业化带动城市化，以旅游休闲凸现城市特色，成为产业特色明显、生态环境良好的区域。

（3）产业发展政策性建议：① 利用处于市区和东部片区中心之间的区位优势，发展与市区和瑞金互补的产业，如牛奶等食品工业；② 建立银矿加工基地，加工兴国、宁都、瑞金、会昌采掘的银矿；③ 走农业产业化道路，利用自有的草场等资源优势，通过对企业的引进和对大型龙头企业的扶持，形成自己的品牌；④ 利用龙头企业（江铃汽车配件等）大力发展机械制造业；⑤ 积极推进劳务培训，形成东部地区的劳务培训中心。

《赣州市城镇体系规划》（2006—2020年）明确了于都发展规模，并对于都的产业发展提出了发展策略，对本次规划有一定的指导意义。

2.2 项目建设的必要性

2.2.1 符合《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》的发展需要

2012年6月29日，《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》正式出台。《若干意见》指出要推动产业与城市协调发展。促进产业和生产要素向城市集聚，提升城市服务功能和承载能力。科学规划城市功能定位和产业布局，强化城市基础设施和公共服务设施建设，增强辐射带动能力，推进数字化城市建设。

于都县城市综合体符合贡江新区城市功能定位和产业布局，优

19

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

化城镇化发展，促进城乡统筹发展的需要，符合《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》的文件精神。 2.2.2 全面建设小康社会的需要

小康住宅是全面建设小康社会的关键的组成部分，于都县的经济飞速发展，居民的收入随着增长，居民对住宅的要求不仅是对房型和建筑质量有更高的要求，对居住环境和居住条件的要求也越来越高，也是未来房地产追捧的热点之一，建设花园式住宅是房地产开发的必然趋势，也是未来房地产消费的追求。城市综合体项目引进新的住宅理念，开发高层住宅，既能提升于都县县城住宅的品位；信息化、智能化引入，紧跟时代脉搏，体现人文关怀，使得居住更舒适安全。于都县城市综合体位于贡江新区，对贡江新区乃至整个于都县的人气将起到一定的促进作用，且有利于周边土地的升值，推动于都县房地产开发的蓬勃健康发展。

2.2.3 于都县房地产开发行业发展上质量、上水平的需要

“十五”、“十一五”期间，于都县房地产开发行业虽然起步较晚，但发展较快，呈现喜人势头，正在成为于都县域经济的支柱产业之一。可是与赣州市中心城区及发达地区相比，无论在建设的规模、功能配套、建筑环境、房型等都尚有较大的差距，目前于都县城区配套齐全、环境优美、房型适当、上档次的花园式多层住宅、高层、小高层住宅量较小；县内的房地产开发企业管理水平、开发理念相对滞后。于都县城市综合体开发建设项目，通过引进先进的开发理念和先进的楼盘规划设计思想，同时大幅度提高物业管理水

20

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

平，建设一流的花园式高层住宅楼，将推动县城房地产行业和开发企业上质量、上水平。 2.2.4 城镇化发展的需要

于都县共有9镇14乡，全县总人口104万，其中农业人口83.7万人。根据《于都县国民经济与社会发展第十二个五年规划刚要》规划，在“十二五”末期，于都以建设30万人口、30平方公里及以上大城市为城镇化发展目标，力争到2015年城镇化率达到60%，城区绿化覆盖率达到42%，城镇人均公共绿地达到12平方米，城镇人均住房面积达到31平方米。本项目的建设，为城镇化的发展提供了不可缺少的基础条件。

21

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

第三章 选址及建设条件

3.1 项目建设条件

3.1.1 地形、地貌、地震情况

于都地处赣州市东部，距赣州65公里，南昌422公里；东邻瑞金，南接安远，西连赣县，北毗兴国和宁都；位于东经115°11'～115°49'，北纬25°35'8\～26°20'53\之间；辖23个乡镇，352个行政村，总面积2893平方公里，南北长83.25公里，东西宽63.33公里；城区面积12平方公里；境内通行客家方言。于都属丘陵低山区，地势东、南、北三面较高，中、西较低，山地面积占74%。 3.1.2 气象与气候

于都县属典型的亚热带季风湿润气候，气候温和、雨量充沛、四季分明，年平均气温19.7℃。一月和七月平均气温分别是8.2℃和29.7℃，极端气温为39.9℃和-8℃，年均降水量1507毫米，4—5月降雨量约占全年的47%，年日照时数1621.9小时，年均无霜期305天。有寒潮、台风、高温干热和冰雹等灾害性天气影响。境内河流境内河流属赣江水系，总长度1283公里，主要河流有贡水、梅江、濂江，江河水面约16.2万亩，水力蕴藏量38.7万千瓦，可开发装机容量22万千瓦。

土壤类型主要为红壤，占全县总面积的67.8%，水稻土占11%。土壤多呈酸性，成土母质为各种母岩风化的残积或堆积物，地表一般具有枯枝落叶层和半腐解的有机质层，壤质至粘质，PH值5.7—6.2，有利于油茶的生长和生产。

22

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

3.1.3 交通运输条件

目前，于都县拥有各类公路里程2558.15公里，其中：昆厦高速公路贯穿大半个于都县，国道91.45（323线、319线），省道54.24公里（银于线、庄黄线），省养县道93.8公里（于盘线、利朱线、三门－金沙线），县道377.984公里，乡道528.261公里，村道1505.725公里，有渡口32个，公路密度83公里/百平方公里。基本形成了以县城为中心，以国道323线、319线、省道于银线为主骨架，县道为支架，乡村道为延伸的公路运输网络。实现市至县通二级公里水泥路，21个乡镇机关所在地通水泥（油）路和372个行政村通公路及134个行政村通水泥路，水泥砼（油）路面里程为605.79公里，占通车里程的25%。

2001年12月开工建设赣龙铁路58公里，于2005年4月正式通车。于都县境内航道2条，航线总里程123公里。有大型桥梁6座，即寒信大桥、水头大桥、红军大桥、长征大桥、三门大桥和新澄江大桥，总长2030.24米。随着交通设施的不断完善，未来于都县的交通将越来越便利。 3.1.4 通讯条件

邮电通信业保持快速发展。2010年完成业务总量22873万元，比上年增长26.4%。全县2010年年末固定电话用户133995户；移动电话用户达到260363户，比上年增加52163户，增长25.1%。移动电话普及率达到104部/百人，比上年增加10.5部。互联网上网用户达到3.3万户，增长37.6%。

23

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

3.1.5 地质情况

于都县境内地貌复杂，有盆地、丘陵地、丘陵和绵延的山地，也有宽广的山间河谷堆积平原及岗地，整个地势由一系列平行山岭与许多大小不等、成因多样的盆地组成。总体上是南岭山系武夷山的余脉，属丘陵低山区。

本工程项目所在的区域地质构造稳定，无断裂带；第四纪以来，本地区的差异活动不明显，地壳运动以大面积间歇性整体抬升为主，历史上最大地震不超过4.75级。

厂区地势平坦，周围地形为侵蚀堆积阶地地形，地层第四纪发育齐全；上部为棕黄色、枯黄色不清晰的网纹状粘土，粘结性好；下部为褐色砂砾层夹薄层砂石层；地表出露主要是第四纪红土。

项目所在地不处于地质断裂带上，历史上没有发生过破坏性大的地震，有利于项目建设及运营。 3.1.6 电力与水源保证度

本项目所在地水电供应充足。 （1）供水情况

于都县境内河流总长1283公里，江河水面约16.2万亩，水力蕴藏量38.7万千瓦，可开发装机容量22万千瓦。本项目所需的生产与生活用水由于都县自来水公司供应，因此实施本项目的供水条件是有充分保障的。

（2）供电情况

本项目用电由于都供电公司供给，全县城乡电网改造进展顺利，

24

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

农网改造已基本完成，全县拥有220kV变电站1座，110kV变电站3座，35kV变电站11座，容量45830kVA，35kV线路15条，现已形成以千伏干线为主、小水电站为辅的电力网络。因此，项目用电能得到充分保证。 3.1.7 建筑材料供应

赣州市商品经济发达，流通渠道畅通，本项目对筑路材料没有特殊的要求，其来源比较丰富，当地建材工业分布较广，砂、石灰、水泥较为丰富，钢材、木材和沥青可从当地市场直接购买，供应方便。

3.1.8 施工场地条件

本项目周边均有较宽阔平坦的居住用地，可供施工时使用。 项目所在地周边输变电设施较为齐备，施工阶段可根据需要，就近接电。

3.2 项目选址

3.2.1 项目选址原则和考虑因素

本项目严格遵循以下选址原则： （1）符合于都县总体规划要求；

（2）满足项目对原材料、能源、水和人力的需求； （3）注意环保； （4）节约和效力原则； （5）安全的原则； （6）实事求是的原则；

25

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

（7）节约用地。

本项目在遵循以上原则的基础上，充分考虑以下因素： （1）自然因素：包括自然资源和自然条件；

（2）经济技术因素：包括经济实力、协作条件、基础设施、技术水平、市场潜力、人口素质与数量；

（3）运输和地理位置因素；

（4）社会政治因素和管理机构的素质。 3.2.2 项目选址

综上所述，本项目选址在于都县贡江新区，渡江中路以南、长征南大道以东、水南大道以北、屏山大道以西的地块、面积1480.516亩。位置如图3-1、3-2所示。

本项目场址交通条件较为便利，水、电可从沿线市政管网就近接入；工程建设的砖、砾石、沙等材料可就地取材，钢筋、水泥可就近购买，施工条件较好。

综上所述，本项目所在区域基础设施日趋完善，交通运输方便，建设规范形象良好，已经形成规模，其地质条件可满足项目的规划建设要求，当地供电、供水、交通运输等单位对本项目落户该地也将提供大力的支持，是项目的首选之地。

26

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

图3-1 贡江新区土地利用规划图

27

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

图3-2 于都县城市综合体建设项目用地红线图

28

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

第四章 项目市场分析

4.1 项目SWOT分析

4.1.1 优势分析

（1）区位优势。贡江新区与老城区隔江相望，距老城区仅1公里左右，与老城区的联系十分方便，便于初期建设时期的资源共享，利于规划区的分期建设、滚动发展。

（2）交通优势。规划区现有323国道横穿而过，同时城区与厦蓉高速公路的连接线也将从规划区穿越，对外交通联系十分便捷。

（3）资源优势。规划区内的山体连绵，而且西面、北面临江，临江岸线长达11.5公里，具有良好的山水自然生态资源；同时低廉的地价与劳动力资源亦给新区带来良好的投资环境，降低了商务成本。

（4）人文优势。于都作为红军出发地，是红色旅游胜地，具有珍贵的红色文化。而且红军长征第一渡渡口也位于本次规划区范围内，将大大提升了规划区的文化底蕴。同时规划区南面也紧邻罗田岩省级森林公园，江对岸也有宝塔公园、中央红军出发纪念馆，这些都是规划区重要的背景资源。 4.1.2 制约因素

（1）规划区内地形起伏较大，山体、沟谷较多，加大了规划、建设难度，并使不良地段整治和基础设施费用增加。

（2）基础设施建设成本高

规划区内的基础设施严重不足，增加了今后建设工程量和建设

29

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

投资成本。

（3）新区已初具规模，引进了较多企业。但是产业集群尚不明显、基础设施不完善，而且已批租土地较多，制约了新区的进一步优化和发展。 4.1.3 机遇分析

（1）随着沿海城市的产业梯度转移，这给新区带来了很大的机遇，也是新区发展的大好时机。

（2）随着国内居民日益增长的市场需求和出行半径的扩大，回归自然的生态旅游和体验式休闲旅游已经成为广大游客的新选择。另外，近年来红色旅游的热潮，本规划区坐拥优良的自然与人文资源，必将迎来广阔的旅游休闲市场。

（3）连绵的山体虽然给开发建设带来了一定的困难，但丰富变化的地形地貌是珍贵资源，也是构成城市多维空间变化的自然基础,为创造丰富多样的城市景观提供了有利条件。 4.1.4 挑战分析

（1）就贡江新区而言，如何引导产业，培育支柱产业，形成健康、有序的产业布局，让有限的土地资源发挥其最大的效益是工业园健康良好发展的关键，也是振兴于都经济的关键。

（2）就红色文化、红色旅游来说，于都将面对瑞金、兴国的竞争。

（3）面对连绵山体，处理得好，将大大提高本次规划区的景观品质，也可以大大节省投资成本，但同时也给规划区的开发建设活

30

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

动提出了更高的要求。

4.2 项目开发价值的核心支撑

4.2.1 巨大的商业价值支撑

项目位于贡江新区的行政中心与经济中心的核心地带，能够形成中心市场的强力辐射效应，有巨大的市场潜力。项目定位于立足于都、带动瑞金、会昌、宁都、影响赣州、辐射江西乃至全国的集休闲、文化、娱乐、购物、旅游、体验、展览、服务八大功能为一体的城市综合商业群，项目自身具备的业态优势、功能优势、品味优势、特色优势、规模优势、服务优势、品牌优势、与先天等八大优势使项目整体处于极具竞争力的主导地位，项目涵盖的诸如：购物中心、写字楼、公寓、停车场、高档酒店、高端住宅、中心公园、博物馆、图书馆、商业街、歌剧院、休闲走廊、游乐场等诸多商业元素不仅自身能够产生不菲的商业价值外，通过相互关联与支持衍生难以想象的商业预期收益，更重要的是，如果运作得当、在品牌建设上做好文章，通过销售、出租方式的项目短期收益以及相叠加商业运营与项目升级开发产生的中长期收益将是难以估量的商业回报，据此，开发本项目的商业目的也因此得以实现。 4.2.2 独特的文化价值支撑

中国的商业地产开发有一个共同的通病，那就是开发前瘦身（对预定的规划做出不应有的裁减），经营时缺乏耐心（过于注重短期收益，或者受到资金压力时盲目调整运作手段，致使利益受损）,建设品牌缺乏专心，与人合作缺乏诚心（股东之间、经营者与产权人

31

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

之间），对社会与消费者的承诺缺乏恒心。造成的结果是：开发周期长，市场成熟慢，生命周期短，品牌衰退快，经济效益差，遗留问题多。究其原因，大致有以下几种因素：

（1）开发商实力的欠缺，对项目缺乏应有的理解与把握，受到资金压力与其它制约，无法保证项目良好运行，致使长期利益受损或失去。

（2）没有做好功课，促使项目盲目上马，缺乏应有的竞争支撑，导致项目最终溃败。

（3）缺乏成熟的投资心态，违背产业经营与运行规律，致使项目长期在低谷运行，导致开发商、经营者、产权人多方利益受损，掐断了项目的活力与生机。

（4）缺乏专业的操作水准，无法结合项目特性为项目设计符合自身发展的成长路线，无法达到预期的价值回报。

（5）缺乏打造商业知名品牌的开发高度与经营思想，从而就无法保证项目的中长期健康发展与自身应有发展空间。

于都综合体项目可以采用苏区红色文化的属性，通过苏区红色文化的传播优势不仅提升了品牌影响，同时通过文化嫁接，赋予商业项目应有的生命力与竞争力。文化的生命力是最为长久的，何况是共和国的诞生文化。此外，因此而产生的联动效应势必为项目带来良好的发展机遇，使项目得到独特的发展平台；因此文化价值是本项目商业价值产生的催化剂，是项目赖以生存的根本保证与强力支撑。

32

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

4.2.3 项目的附加价值支撑

作为复合地产模式的城市综合体项目，大多具有清晰的业态，有独特的商业定位与特有的核心竞争力，有比较完善的功能配置与支持系统，这些不仅为项目提供了更广阔的生存空间，使项目在开发伊始合理的规避了市场风险，同时使项目的盈利方式多样化，经营层次多元化，使项目在整体上形成良好的联动与互补，促使项目的经济价值实现多渠道化。

本项目作为城市综合体的一个代表，本身具有超大型商圈的固有属性与类同价值，但作为在开发上有独特定位——文化、休闲与商业联动的商业广场，具有其它城市综合体不具备的附属价值，这些附属价值有的在项目开发时就可以展现（统一规划，分级开发），有的在项目投入运营时方可体现，但客观上，在确定本项目开发规划时就已经为商业产品注入了增值或价值延伸功能。

具体到本项目，它的附加价值主要体现为： （1）项目直接体现的自身商业价值； （2）项目自身的文化价值；

（3）项目由文化衍生的其它商业价值； （4）项目的品牌价值；

（5）项目功能互动而延伸的增加价值； （6）项目梯次、升级开发而带来的次生价值； （7）项目经营与运作过程中所带来的市场价值； （8）项目综合的社会人文价值。

33

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

因此，保证了项目对行业、市场的良好融入与切入，能够找到自己的发展方向，为项目的快速成长与成熟注入了强大内力。 4.2.4 项目的品牌价值支撑

品牌是一个项目的第二生命，它代表着项目的竞争制高点与核心竞争力，同时，从某个角度讲，品牌决定了项目的中远期市场。商业地产的根本与终极竞争就是品牌力的竞争，通过对行业的总结，也可以从我们身边发现：成功的商业地产与复合地产项目都具有一个成熟的自身品牌，沃尔玛，家乐福，大润发，好又多，万达等，再深层次研究，可以发现：国外商业巨头进入中国，几乎全是租赁物业，他们不用开发项目，玩的是“借壳上市”，“壳”就是他的品牌，“市”就是市场，他们积累了几百年，甚至更久，有了一个成功或者成熟的自身品牌，消费者通过品牌识别，不仅可以明白它的属性，还可以对它的产品、价格、品质、服务做出识别，他们的商业已走上了成熟的生产线模式；国内的商业地产还处于行业发展的初级阶段，需要通过项目的开发与运营占领属于自己的市场，还处于资金积累、专业积累、市场推广、品牌积累的原始阶段。万达也不例外，只是他做的更专业，投入的更多，对市场的占有率达到了一个较高的高度，形成了一定的品牌识别与品牌辐射能力，所以它的项目有一定的生命力与竞争力，目前也走了生产线模式。

由此，可以得到：作为一个有中长远追求的商业与复合地产缔造者，作为一个对自己负责、对社会负责、对项目自身负责的开发者与运营者都应首先注重品牌建设与推广的重要性，只有这样，项

34

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

目开发才可以获得成功，才可以在行业做的持久，才可以追求大的成就。炎帝广场可以充分利用苏区红色文化的内涵，通过这种共和国源头的人文识别，通过与商业、旅游业等相关业态的互动，促成真正的商业集群效应。苏区红色文化是独一无二的，于都城市综合体也是独一无二的，这些为品牌的建立与传播找到了主线与方向，所以商业开发与运营就要在内涵、展示方式、体现手段、经营手法、品牌建设策略上下功夫，体现它应有的品牌价值，通过品牌建设、提升与完善最终树立一个带动整体综合效应、刺激相关产业的大发展、获得良好社会价值回报的知名品牌，因此，认定：苏区的品牌是独一无二的，它的影响力、传播力、辐射力、领导力、拉动力、竞争力也是独一无二的，同样，项目若成功开发并能够专业、高标准运营，它的品牌价值也是独一无二的。 4.2.5 项目的其它价值支撑

本项目的规模、品位、特色、业态、功能、运营在定位与操作诸单元上将达到一个新的高度，势必将项目整体优势与潜在影响力开发与挖掘出来，因此而呈现的价值链效应也是多重的，比如：由于项目本身的属性与特性而体现的人文与社会价值，本项目投入运营后将在交通上体现它应有的交通分流价值；由于本项目区位优势的独特性而对整个于都县城市形象与综合影响力的传播价值，此外，对于贡江新区自身来讲，开发的过程不仅是印证的过程、追逐成功的过程，也是学习、探索、积累的过程。通过项目的开发不仅可以完善自身、增强实力、积累经验，同时也为贡江新区在行业的推进

35

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

与产业的持续投入带来借鉴与提升价值。

36

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

第五章 项目定位与规划

5.1 于都贡江新区的总体规划

5.1.1 规划原则

（1）整体发展

加强贡江南区与贡江北区的整体关系，通过合理的用地布局和交通基础设施网络规划，发挥规划区的综合功能。同时，加强规划区内部的整体关系，形成各具特色、既相互独立、又密切联系的个体之间关系，共同构成贡江南区多元化、整体性的特点。

（2）以人为本

关注在规划区生活和工作的人们不断发展的需求，为市民创造良好的生活、工作、学习和休闲的环境。同时关注外来投资的各种需求，创造良好的投资环境，促进规划区不断向前发展。

（3）可持续发展

合理利用现有资源条件，特别是对现有良好的山水自然环境的开发与保护，促进规划区经济、人口、资源和环境的协调发展，创造出适合于二十一世纪的生活观念。

（4）近远期结合

结合规划区发展的不同阶段，兼顾本规划区近远期的发展，保证规划区发展和实施建设的连续性，并使规划有一定的弹性和灵活性，以适应时代不断向前发展的要求。 5.1.2 规划思路与职能定位

城市建设，规划先行。思想是行动的先导，规划是建设和发展

37

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

的龙头，是城市发展的“风向标”。具有好的发展思路和科学合理的规划，发展的质量和速度才能又好又快，建设的成效才会明显，发展的潜力才能后劲十足，可持续发展之路才能越走越宽。

科学地做好贡江南区开发建设的规划，首先要立足现实、着眼长远地确立贡江南区开发建设的科学发展思路。城市的布局和功能形成分工合理、各具特色、优势互补、充满活力的格局，根据这个原则，依照“科学规划、注重保护、产业支撑、合理布局、逐步推进”的发展思路和文化性、生态性、景观性、康益性、舒适性的发展理念，以此确立工业园区和规划区中、东部片区的城市发展布局，中、东部片区重点发展居住、文体、教育、旅游业，工业园区以现代工业为主，形成产业特色明显的工业园片区。贡江南区开发的思路因此被确定为“以工业、居住、休闲度假、旅游和文化体育开发建设为主要内容，依山而筑、顺势而居，开发建设成组团式现代山地新城区”。

依托工业园区现有的产业基础，依据贡江南区依江而生、傍山而存的自然条件和地理位置，同时贡江南区也是城区绝版的具有大面积良好山水环境的区域，本次规划在布局上将着力依托于江、借助于山，做足、做好“山水”文章，精心规划设计城市风格，体现亲水关系和山地特色。未来的贡江南区，将会发展成为服务之城、休闲之城、创业之城和活力之城，于都也将会因为贡江南区滨江山地新城区的建成而更加充满活力和魅力。

贡江南区的城市职能定位为：打造一个创业福地、休闲山城、

38

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

人文之城，形成一个集工业、居住、休闲度假、职业教育培训、文化体育为一体的现代化新城区。

“创业福地”：以于都工业园区为载体，打造“工业福地”，加强产业整合、产业优化，重点建设工业园区基础设施和公共配套设施，为工厂企业创造良好的外部条件，成为企业家的创业乐园；以贡江为载体，以红色文化、风景林地为核心，打造“商业福地”。

“休闲山城”：充分利用滨江、风景林地，采用不同的方式塑造多种休闲空间；利用规划区内丰富变化的地形地貌，塑造一个多维空间变化的山地城市，形成一个融山、水、城为一体的“半城青山半城楼”的山林城市风貌。即使在城市中心地区，虽楼宇参差，市井繁华，却仍见山林穿插、碧水中分。

“人文之城”：打造人文城市就是要在城市建设和发展过程中处处体现以人为本，实施人文关怀。就是要把以人为本的发展理念真正全面落实到贡江南区经济、社会、文化发展的各个方面，关注人的全面发展，关注城市所有的人，处处体现城市的人文关怀。

创造一个人与自然和谐发展的人居环境、实现资源的永续利用是打造人文城市的首要条件。文化乃城市发展之底蕴，作为红军长征出发地的于都，红色文化是一笔不可忽视的精神财富，规划将注重在优美的自然或人工环境中赋予浓厚的文化气息和人文气质。 5.1.3 规划目标

通过有效的规划与控制手段，协调城市空间发展的主导因素，发挥优势条件，安排各项资源，引导城市营造布局均衡，景观协调，

39

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

风格和谐、新颖、独特的现代化气质。本次规划目标将从四个方面进行概述：

（1）生态方面：应使城市风貌与整体生态环境相协调，并在客观上起到维护与支撑城市生态系统良性循环的作用。创造与自然山水共生、共荣、共乐的人居环境，体现“天人合一”的文化理念。

（2）社会方面：树立富有特色的城市形象，延续与创造城市文化，提高市民综合素质，使贡江南区整体城市品质得到提升。

（3）经济方面：以优质、独特的城市环境，完善的配套设施，为工业园区的经济发展营造更为优越的投资环境，同时为旅游观光产业奠定坚实的物质基础。

（4）空间方面：创造贡江南区独特的城市建筑风格，突出时代特色，塑造一个富有活力、面向未来、空间丰富丰富、多元共存的“亲水型、生态化、人性化”城区。 5.1.4 规划发展战略

根据总体规划对城南区的总体定位下，强调各功能片区之间的有机联系，使各个功能组团的发展达到平衡与协调，主要体现在以下几个方面：

（1）规划区为丘陵地带，区内山林水网密切融合，起伏多变的山形和自然景观区，造就了独特的山地自然风貌，规划将加强城市人工建设对自然环境的适应与协调。

（2）开发建设与保护必须双轨并行，从生态环境的持续发展和文化资源的传承出发，在保护的前提下进行开发建设。规划将有选

40

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

择地保留部分山体，尽量保留植物多样性的区域；规划还将结合规划区外围风景区、景点等，打通景观视廊，显山露水，建立外向景观构架。

（3）多种功能并存，交融发展，形成集居住、工业、文体、教育、休闲度假、旅游为一体的多元格局，创造具有活力与魅力的多元化环境。 5.1.5 规划结构

根据贡江南区现状自然地形（山体、沟谷、水域等）、城市经济、道路交通等一系列要素进行统筹综合后，形成四轴两带、三大功能片区、水网渗透、绿链环绕、多中心组团式的总体格局，规划力求建立一个完善的新城空间结构体系，使各个中心功能互相联系和相互渗透。

“四轴”——以贯穿东西的城市主干路作为城市发展主轴线，带动两侧城市功能片区的发展；还包括工业园区、综合片区、东片区与老城区形成便捷的三条发展轴线。

“两带”——以滨江绿化带以及规划区南面的城市防护绿带构成了规划区外围的两条休闲防护景观带。

“三大功能片区”——西片区将以工业为功能载体的工业园片区；中心片区将是集教育培训、文化体育、旅游接待、休闲度假、会议、行政办公等功能为一体的综合片区；东片区将以居住为主要开发建设内容, 依山而筑、顺势而居，开发建设成组团式现代山地居住片区。

41

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

“水网渗透”——溪流水系也是本次规划的主要要素之一，规划将保留溪流现状，并强调以水带绿、水绿结合，城市人工环境与水绿自然交织，并以水、绿网构成城市公共开放空间的主导框架。

“绿链环绕”——通过对规划区内生态环境的整理，将自然林地、河流、风景林地等构成统一的联系的自然风景链，塑造贡江南区生态绿化的物质载体，促进城市生态因子的综合作用，提高城市空间景观质量，改善城市空气质量和气候质量。

“多中心组团式”——指的是依据自然山体、沟谷、功能分区、道路系统等将规划区分成多个组团，并形成相应的组团中心。

5.2 城市综合体项目定位

5.2.1 项目规划定位

打造新于都——于都城市客厅、城市名片。

构建新中心——于都市民休闲购物的第一选择、外地游客光顾于都不得不到的城市地标。

项目整体定位：打造于都县地标级的城市综合体

完善城市功能，跟随城市发展步伐发展的城市综合体项目增进了用地集约性，对土地资源日益紧张的地区带来新的发展契机；综合体项目集成多种业态，自身内部配套齐全，减轻配套设施投入压力；综合体辐射区域较大，影响力高，对城市发展有着积极作用。

本项目通过城市综合体的打造，完善区域内交通及配套设施，为区域内产业可持续发展提供基础；满足项目区域及周边对商业、高档办公物业需求；促使片区产业多元发展。改变区域内商业商务

42

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

形象，通过改造进一步提升区域的竞争力。

本项目位于于都县贡江新区，随着赣南苏区的的建设与发展，将会拥有“高密度聚集”的综合资源，因而具备“高强度抗衰”的特性，给城市的长远发展带来机会。综合体项目统一的管理，实现整体功能高效化，有利于整个项目保持在顶尖的运行状态，获得突出的经济效益，提高整体物业的价值。持有型商业及办公楼物业可以带来长期、稳定的收益，可持续性发展能力较强。 5.2.2 项目规划理念

（1）提升城市公共空间质量——歌剧院、展览馆、图书馆、城市文化广场、城市公园等公共设施与城市配套建设能够丰富城市生活公共空间，使之成为于都市民、外地游客的重要的活动场所。

（2）塑造城市新的商业中心——商业步行街、酒吧街、集群办公楼。以此丰富城市消费场所、提升城市消费档次，促成外流消费群的回归，同时为国内外大型企业进驻于都提供良好的办公场所。

（3）苏区红色文化精神——主要元素：长征广场、苏区红色文化体验园、苏区纪念馆等。

项目以此表达、展现苏区红色文化，成为共和国诞生地文化教育的重要场所，借此扩大项目的影响力，吸引人们的关注。

（4）建立都市绿色新生活——城市绿色公园。

本项目大面积的绿色公园开发，为城市带来一块“闹市中的净土”，提升城市生态居住环境。

43

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

5.2.3 商业是城市综合体的核心驱动力

城市综合体是都市商业、娱乐、商务及居住功能的合理定位和有机组合，能够创造更有效率的社会运行模式、营造更具现代都市风格的生活方式，已经成为城市规划和发展的重要形式。城市综合体中包括城市广场、商业、写字楼、酒店、公寓、住宅等功能，其中商业是城市综合体的关键组成元素，它为整个项目定位确定了市场基调，是体现综合体定位并影响其成功与否的核心元素，同时也为项目树立鲜明的个性。

其他功能以商业为核心，各综合体组成元素相互支持促进，推动项目资产升值。

5.2.4 持有型物业与销售型物业关系

持有型物业是城市综合体成功打造的保障，通过整体规划项目形象，以高档次高标准打造项目独特优势，打造城市级地标。同时顺利开业后，持有型物业统一管理运营，实现整体功能高效化，有利于整个项目保持在顶尖的运行状态，获得突出的经济效益，提高整体物业的价值。持有型商业及办公楼物业可以带来长期、稳定的收益，可持续性发展能力较强。

城市综合体的开发是一个周期长，投入大的开发过程，而持有型物业的财务回收期是一个长期的过程，在项目较长的开发周期内，销售型物业是维持项目健康财务状况的重要组成部分。

同时，销售型物业借助持有型物业的高起点、高定位，销售型物业实现较高的销售价值。

44

于都城市综合体建设项目可行性研究报告

5.3 项目用地规划指标

地块位于于都县贡江新区核心地段，地块总用地面积为1480.516亩。

表5-1 项目用地规划指标

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 项目 居住用地 商住用地 停车场、加油站、公交停车场 公共绿地 文化娱乐用地 行政办公用地 商业及酒店用 商业及金融用地 道路用地 合计 用地（亩） 128.600 446.936 35.707 487.751 73.193 27.276 56.790 33.903 190.360 1480.516 5.4 建设内容和规模

5.4.1 居住

（1）高档住宅

基于项目的自然、地理条件、交通以及项目周边完整的商业商务配套，项目发展为此区域内高尚居住区，主要以底层洋房、联体别墅、独栋别墅为主。规划占地面积为38.580亩，建筑面积18004平方米，容积率0.7。

45

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/mfqx.html