自己整理详规重点 - 图文

1-2：

掌握我国城市规划体系组成；

城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。 掌握控规的含义；

控规以总体规划或者分区规划为依据，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地的性质、使用强度和空间环境，强调规划设计与管理及开发相衔接，作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制。 控制内容可以分为两个层面：

1-对近期建设或开发地区进行地块细化，确定规划区内的公共服务设施、市政公用设施和交通设施

的建设条件以及内部道路及外部道路的联系 2-确定用地性质、人口密度、建筑容量等

理解控规产生的背景； 一、城市建设方面的要求: 二、规划管理方面的要求

三、新形势下对规划设计工作的要求 四、传统详细规划存在的问题

理解控规的特征:

1. 控制引导性和灵活操作性 控制引导性——

以土地使用控制为主要内容，以综合环境质量控制为要点，定性、定量、定位、定界的控制和引导。

具体从4个方面（控规编制的核心）： 土地使用、建筑建造、设施配套、行为活动 灵活操作性——

操作简便，使设计和管理相结合； 保留弹性，适应城市发展变化的要求。 2. 法律效应

控规是城市总体规划法律效应的延伸和体现，是总体规划宏观法律效应向围观法律效应的拓展； 法律效应是控规的基本特征。 3. 图则标定

图则标定是控规在成果表达方式上区别于其他规划编制层次的重要特征，是其法律效应图解化的表现，用一系列控制线和控制点对用地和设施进行定位控制； 控规图则是在经法定的审批程序后，上升为具有法律效力的地方法规，具有行政法规的效能。 作用；

1.承上启下，强调规划的延续性

规划设计上——控规是详细规划编制阶段的第一编制层次，以量化指标将总体规划的原则、意图、宏

观控制转化为对城市土地乃至三维空间定量、微观的控制。同时具有宏观与微观、整体与局部的双重属性 规划管理上——将总体规划宏观的管理要求，转化为具体的地块建设管理指标，使规划编制与规划管

理及土地开发建设相衔接

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2.与管理结合、与开发衔接，作为城市规划管理的依据

将规划控制要点用简练、明确的方式表达出来，作为控制土地批租、出让的依据； 通过对开发建设的控制，使土地的综合效益最大化； 有利于规划管理条例化、规范化、法制化。 3.体现城市设计构想

将总体规划、分区规划的宏观的城市设计构想，以微观、具体的控制要求进行体现，并直接引导修建

性详细规划及环境景观设计等的编制； 主要以引导为主。 4.城市政策的载体

城市政策是一定时期内，为实现城市发展的某种目标而采取的特别措施；

控规的编制和实施过程中都包含诸如城市产业结构、城市用地结构、城市人口空间分布、城市环境保

护、鼓励开发建设等各方面广泛的城市政策内容；在市场运作过程中，各类经济组织和个人可以通过规划所提供的政策，辅以城市未来发展的相关政策和信息，消除在决策时所面对的不确定性，促进资源的有效配置。

了解控规的发展阶段；

控规的发展大致可以分为三个阶段：

第一阶段为1980年代初至1990年代中期，是“控规”制度的探索期

先是在借鉴美国区划法（zoning by-law）等国外开发控制制度，在以《上海虹桥开发区详细规划》为代表的一系列创新规划实践的基础上，逐步形成了以开发控制为核心的“控规”编制技术；

随后，《城市规划法》以及《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》等文件相继出台，标志着较为成熟、稳定的“控规”编制技术框架的基本形成。 第二阶段为1990年代中期至2008年，是“控规”制度的完善创新期

在市场经济较为发达的深圳、广州、上海等特大城市，地方政府自下而上地对既有的“控规”

制度作了调整和完善。主要为两个方面： 一是控规的法律地位：以深圳法定图则制度、《广东省城市控制性详细规划管理条例》等为代

表，通过地方立法的形式赋予“控规”法律效力； 二是控规的编制技术：以上海的“控制性编制单元规划”为代表，在国家主管部门制定的城市规划编制办法的基础上调整了“控规”编制的技术体系，形成了“控规分层”、“成果分类”等创新模式。

第三阶段为2008年以来，进入了“控规”制度的改革跨越期

《城乡规划法》的出台施行无疑是“控规”发展历程中的里程碑——从国家法律的高度明确了

“控规”与建设管理的羁束关系。 由此，“控规”的法律地位不容再质疑；从此，无论是在中央层面还是地方层面，都将以《城乡规划法》皈依，积极探索“控规”制度的完善之道。 3：

掌握用地面积、用地红线的概念； 用地面积：规划地块划定用地的平面投影面积

用地红线：各类建筑工程项目用地的使用权属范围内的边界线

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掌握地块的特征、地块用地边界划分的原则；

原则

严格根据总体规划和其他专业规划，根据用地部门、单位划分地块，以单一性质划分地块，一般一个地块只有一种使用性质；

至少有一边应和城市道路相邻； 结合自然边界、行政界线划分地块； 地块划分应尊重现有的土地使用产权边界； 考虑地价的区位级差（中心区与边缘区）；

对于保护建筑所在地段，可单独划分地块，不再给定指标； 地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发； 地块划分必须满足“专业规划线”的要求。

掌握各类用地控制线的图则表达形式；

掌握控规“四线”的基本内容； 基础设施用地的控制界线（黄线）、 各类绿地范围的控制线（绿线）、

历史文化街区和历史建筑的保护范围界线（紫线）、

地表水体保护和控制的地域界线（蓝线）等“四线”及控制要求。

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掌握用地分类的表达形式；用地分类采用大类、中类和小类3级分类体系。 大类应采用英文字母表示；

中类和小类应采用英文字母和阿拉伯数字组合表示。

理解城乡、城市用地分类的大、中、小基本分类情况、城市用地分类中与原国标不同的部分（尤其是A\\B类之间的差异，可结合第7章的相关内容）； 用地分类包括城乡用地分类、城市建设用地分类两部分，应按土地使用的主要性质进行划分 市域内城乡用地共分为2大类、8中类、17小类 城市建设用地共分为8大类、35中类、44小类

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理解土地使用兼容的概念和含义； 概念

土地使用兼容指：两种及两种以上用地性质在地块内混合布置，包括用地上的兼容和建筑的兼容。 涵义

为了使控规既有弹性，又不失去控制作用，各地拟定了控制性详细规划土地使用性质兼容表，分别列出控规指标中确定的用地性质和可以被兼容的用地性质。 4：

掌握“容积率”的概念； (Floor Area Ration，缩写FAR)—— 又称楼板面积率或者建筑面积密度，是地块内所有建筑物的总建筑面积之和与地块面积的比值。是衡

量土地使用强度的一项指标.

理解容积率确定的相关因素；

1地块的使用性质 2地块的区位 3地块的基础条件 4人口容量 5地块的空间环境条件 6地块的土地出让价格条件 7城市设计要求 8建造方式和形体规划设计

理解容积率转移、容积率奖励的概念及作用/意义；

容积率转移：即在特定情况下，将未使用的开发权从一个地块转移到另一个地块，通常被用来保护和促进历史建筑，开放空间或者独特的文化资源。

作用：通过分配产权来克服资源稀少所造成的土地及空间拥挤和不足，最大程度地满足公众利益。对公众利益的维护势必会造成私人利益的减损，从而降低产权的配置效率。因此本着公平的原则，规划应予以适当补偿。

容积率奖励：是指土地开发管理部门为取得开发商的合作,在开发商提一定的公共空间或公益性设施的前提下,奖励开发商一定的建筑面积。

作用：1开放空间的建设 2历史环境的保护 3 生态环境的保护

掌握建筑密度的概念；

规划地块内各类建筑基底面积占该地块用地面积的比例（%）

反映一定范围内的空地率和建筑密集程度,规划控制其上限，着重于平面二维的环境需求，保证一定的旷地及绿地率,同时保证日照、通风、防火等需求.

理解影响建筑密度的相关因素； 地理纬度及所在的建筑气候区 建筑的建造形式

地块的区位、性质、面积以及地块周边用地情况

掌握绿地率、绿化率、绿化覆盖率等概念及相互关系； 绿地率--（A1+A3）/S，绿地面积占总用地的比率

绿化率--（A1+A2+A3）/S，绿化面积占总用地的比率(无全国统一标准，多把有绿化的地面计入绿化率)

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国外及港台地区相关规划类型的成功经验对于我国的控制性详细规划有很好的借鉴意义，其中主要包括以下一些方面：

(1)立法是城市规划和城市土地开发控制的关键所在。 (2)区划是规划图则与法规的结合物。

(3)城市规划的操作，包括一整套实施的程序、步骤和方法，以及执法体制都要是一个完善的系统。 13：

掌握修建性详细规划的基本概念和特点；

修建性详细规划 site plan

以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。 基本特点

1、以具体详细的建设项目为依据，实施性较强 2、形象的方式表达城市空间与环境 3、多元化的编制主体

掌握修建性详细规划编制主体的相关规定；

《城乡规划法》规定，城市、县人民政府城乡规划主管部门和镇人民政府可以组织编制重要地块的修建性详细规划。这就是说，只有城市、镇的重要地段(如历史文化街区、景观风貌区、中心区、交通枢纽等)可以由政府组织编制，其他地区的修建性详细规划组织编制主体是建设单位。各类修建性详细规划由城市、县人民政府城乡规划主管部门依法负责审定。

《城乡规划法》第二十一条 城市、县人民政府城乡规划主管部门和镇人民政府可以组织编制重要地块的修建性详细规划。修建性详细规划应当符合控制性详细规划。

了解修建性详细规划的编制内容；

城市规划编制办法

（2005年12月31日建设部令第146号发布）

编制城市修建性详细规划，应当依据已经依法批准的控制性详细规划，对所在地块的建设提出具体的安排和设计。

第四十三条 修建性详细规划应当包括下列内容： (一)建设条件分析及综合技术经济论证。

(二)建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图。 (三)对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析。 (四)根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计。 (五)市政工程管线规划设计和管线综合。 (六)竖向规划设计。

(七)估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。 第四十四条 修建性详细规划成果应当包括规划说明书、图纸。

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