商业地产项目(汽配城)招商人员标准问答术

招商人员培训资料之一

招商人员准备回答商户提出的60个问题：

一、地理位臵的问题.

1、项目具体地理位臵？

答：正定汽车站北行200米107国道西侧。

2、项目环境有何特色？.

答：商业集中、交通便利、潜力突物、规模独具、配套完善、扶持特惠。

3、项目周围的主要交通设施有哪些？.

答：主要道路为107国道，地理位臵优越，交通便利，北临火车站，南临汽车站。京广铁路、京深高速公路纵贯南北，石德铁路、石太铁路、307国道、石黄高速公路穿境而过，坐落境内的石家庄机场已开通20多条国内外航线。规划建设的石家庄环城高速公路将正定圈入城区，沿线在正定设有6个出口，使本项目与石家庄市场群浑然一体。

4、项目附近公交班次、路线？.

答：31路始发站直达市内。途经道路：站前街、中山西路、中山东路、平安北大街、和平东路、建设北大街、胜利北大街、107国道。上行：平安北大街、裕华路、站前街、永安路。

5、项目附近有哪些主干道、宽度、是否太吵？

答：南北街——主干道：107国道，宽约25米；

车站西街，恒州北街。宽约25-30米 ；

东西路——晨光路，华安西路，广安路，恒山西路，

宽约25-30米。上下四车道。

正常的商业氛围，不会有噪音，不会影响到您的正常经营。

6、项目所属居委会、派出所？

答：项目所属小商品市场管委会，站前街派出所。

7、项目周围商业态及营业状况？

答：正定小商品一期、二期、三期、商博中心投入运营，产业园物流园相继建设，繁华商业街，北方茶城、高档公寓、购物中心、名校、医院、公交车站环伺周边，为省会批发零售的活跃区域。

8、项目周围学校及其地点交通、距离？.

答：晨光幼儿园恒州北街乘坐—快机场客运专31（或快31），距离4.5公里 正定县第八中学 华安西路乘坐—31（或快31），距离1.8公里

艺文斋美术中学 车站北大街乘坐—31（或快31），距离1.5公里

正定外国语学校 华安西路乘坐—31（或快31），距离1.9公里

石家庄学院正定分院 华安西路乘坐—31（或快31），距离1.8公里

石家庄科技工程职业学校等近20所涵盖幼儿教育、中小学及高中、职业学校。

9、项目周围医院及其地点交通、距离？.

招商人员培训资料之一

答：正定曙光医院 曙光路乘坐—31（或快31），距离2.1公路

正定协和医院 恒州北街乘坐—31（或快31），距离1.9公路

正华东华门诊 恒州北街乘坐—31（或快31），距离1.8公路

正华花园诊所 恒州北街乘坐—31（或快31），距离1.8公路

10、项目周围菜市场、游乐设施如何？.

答：国豪超市 华安西路31（或快31），距离1.4公路

浅水湾超市 车站西街31（或快31），距离2.3公路

正定县是一座历史悠久的旅游文化名城，这里文物古迹众多，文化氛围浓厚，风景优美，气候宜人，素有“九楼四塔八大寺、二十四座金牌坊”之美称！国家乒乓球训练基地也座落在此。中国人民大学前身－华北大学就设在河北省的正定县城。西游记宫距商博中心仅百米之遥。

10、项目附近居住的是什么样的人？

11、答：附近居住正定居民、政府官员、商务人士、高档消费者等不同人群。

12、项目离飞机场、汽车站多远？.

答：商博中心距正定飞机场22公里（正定小商品市场有机场客运专车）。商博中心距汽车站200米。

13、 地理环境对本项目有什么有利和不利因素？

答：有利因素：周围市场形成相互发展带动之势；

汽配市场占据升级版本熬头，没有相同业态。

正定的发展规划。

不利因素：离市区有一定的距离。

仓储不具备竞争优势。

二、关于项目状况的问题.

14、 项目开发商、设计单位、施工单位？.

答： 项目开发商：河北省恒瑞房地产开发有限公司。

设计单位：石家庄都市设计有限公司。

施工单位：石家庄市三建建业有限公司。

15、 项目开业后的管理团队是那里来的？

答：具有丰富经验的职业经理人操盘带队，

管理团队高效务实，具备多年专业市场管理经验。

另有，行业优秀操盘手，专业市场优秀经理人组成的专家顾问团。

16、 项目业态定位是什么？.

答：商博国际汽配城以本地市场为基础，辐射中国华北地区及全国市场，融区域性、综合性、便捷性、服务性于一体，以品牌为主流、连锁经营为主体的多功能汽配批零市场。

17、 项目总占地面积、总建筑面积？绿化率、容积率、建筑密度？.

招商人员培训资料之一

答：商博中心总占地面积近3万平米，总建筑面积近10万平米。

绿化率：

容积率：

建筑密度：

18、 公摊系数？.

答： 40℅

19、国有土地使用年限、起始年月？.

答：使用年限为：40年；

起始年月：2012年1月

20、布局规划情况？.

根据我们多楼层的布局规划来分，按照汽车配件，汽车用品，汽保工具，汽车油品、汽车饰品进行分区规划，同时也要参照商家的综合实力和品牌带动效应进行布局。

（1）我们的品牌放在哪里？.

（暂不能回答）

（2）我们周围都有哪些品品牌？.

（咱不能回答）

（3）为什么将哪个品牌放在我们旁边？.

考虑品牌的联动效应和产品的互补性，一考虑到目标消费者的带动性和一致性。

（4）能否调换位臵？.

正式签约之后，正常情况下就不可以调换位臵了。您对这个位臵不满意吗？有哪些不满意的地方？

21、项目共几层？

地下一层，地上主体四层，局部五层。

（1）各店铺的面积、深、宽？

答：一层临街商铺112平米，深14米，宽8米。

（2）每层有多少品牌商户？.

答：

（3）滚梯、直梯、货梯有几部？.

答：直梯3部，滚梯18部，目前货梯2部。

（4）我们的送货车停在哪里？.

答：商城主楼的西侧，有专门的货车停靠位臵。

（5）从哪里上货？.

答：商城主楼的西侧，有专门的上货通道。

（6）项目的垃圾临时放在哪里？

招商人员培训资料之一

答：按垃圾种类划分为：建筑垃圾和生活垃圾两种，应根据垃圾种类分别存放在指定的垃圾存放点。商城主楼的西侧，有专门的垃圾存放位臵。

22、项目在造型、设计上突出之处？

答：商博中心位于107国道西侧，周围是商业集中的繁华地带，十分适合建造以汽配经营为主体的批零商城，是普通汽配城的升级版。对于汽配商业建筑来说，设计师在整个建筑的造型上注重其规矩的形体，以“安全、适用、经济、美观”为设计原则，做到商业功能分区、商场管理、仓储、纵贯南北500米停车场等辅助功能合理，平面及竖向交通便利，满足防火疏散要求。并预留出货物进出通道，实现客、货分流，主出入口设臵合理比老市场完善。楼体承重力强，楼内天井无阻碍全视野，无隔断自由分割符合汽配经营特定需求的建筑功能。

23、项目分几期？何时开工、竣工、交付使用？预计开业日期？.

答： 项目分三期。

何时开工、竣工、交付使用：09年开工，已经全部交付使用。

预计开业日期：2012年10月

24、项目计划有多少品牌商户进入？大主力店都有那几家？.

答：（暂不能回答）

25、项目的配套服务都有那些？

答：提供大型仓储租赁服务；

提供网站建设、广告设计制作

银行信贷、人才共享

26、项目建筑地下层数及用途？

答：大型仓储。

27、项目公共设施如何规划、使用？

答：公共设施包括：综合布线设施、中央空调设施、消防设施、安防设施、电梯设施、停车管理设施。其中：

（1）电力、通讯、网络等线路一步到位，分户预留端口。

（2）中央空调方面各商铺内均预留风道口，确保平均每人每小时新风量36~40立方米。

（3）消防设施采用智能型火灾报警系统及自动喷水灭火系统，设有消防控制中心。

（4）采取24小时全面安防，闭路电视监控系统与保安巡更系统结合，由控制室集中控制。

（5）多种电梯包括自动扶梯、观光梯、直升货梯，优化客、货动线，实现客、货分流。

（6）近一万五千平米超级地上停车场，智能化停车管理，专设货物进场通道。

28、项目环艺景观有何特色、中庭如何规划设计？.

招商人员培训资料之一

答：环艺观景：牛的形象作为吉祥物，早已被世界认可，不论是东方还是西方，牛都被大家所认可。广场中央的“拓荒牛”寓意着：踏实而又强健、充满幸福憧憬、希望万事亨通，成为开拓精神的象征。拓荒牛同时也代表了商博中心建设者敢闯、敢试、敢为人先、任劳任怨、拼搏进取、开拓创新的奋斗精神。

中庭规划、设计：负一层至四层的高空间内院式中庭设计，丰富空间层次，强化商业气氛，各层营业厅向中庭开敞，顶部为大面积的采光顶，通过扶梯式观赏电梯做为垂直交通，从而使中庭形成交通枢纽。不同方向的人流在这里交汇，集散。沟通了与消费者的促销渠道，随时随地向人们发出商业的信息与动态，创造别致的商业气氛，对于提高购物活动的效率以及品牌形象宣传具有重要意义。是商家作为企业活动、产品促销、展示宣传的理想之选。

29、公摊主要包含哪些地方？ 答：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共卫生间，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。

30、项目商业用电和商业用水的费用？

答：电费：1.00元∕度。

水费：3.66元∕吨。

31、项目店铺内预留电话线吗？.

答：分户预留端口。

32、项目地下停车场层高、总面积、车位数？.

答：总面积：一万五千平米超级地上停车场。

车位数：预计至少500车位。

33、项目车位费用的收取情况？

答：

三、操作方式的问题，你必需要问的问题.

34、项目经营店铺有几种方式？

答：符合商城主营业态的店铺的租赁与买断。

34、项目扣点？保底？促销费？

答：没有促销费用。

扣点计算方式之一：扣点=最高租金/面积

统一收银，按照“营业额*扣点”

36、项目预计租金、回报率？

答：按照不同楼层不同位臵，租金也有所不同

一楼的价位区间为：

二楼的价位区间为：

三楼的价位区间为：

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四楼的价位区间为：

五楼的价位区间为：

回报率：3℅

37、项目订金多少？几天内补足签约？

答：订金：100平米之内， 3000元,

200平米以下，5000元，

200平米以上，8000元，

签约后转为质保金。

一周内补足签约。

38、签约时需带什么资料？.

答： 企业 ：法人代表身份证原件复印件、营业执照副本原件复印件

质检报告、授权书、产品商标资料；

个体：身份证原件复印件、委托书原件复印件。

39、进场装修的装修压金？

答：装修压金缴纳方式之一：1000元押金，2元/平米的垃圾清运费。

装修压金缴纳方式之一：2.5元/平方米。

40、外商合作应提交什么证件？.

营业执照、组织机构代码证、税务登记证、授权书、商标资料、质检报告。

41、如用汇款形式，开发商开户行、帐号？.

暂时不能回答，已向财务部门咨询，会有设臵专门的账户资源。

42、如用其他币种、如何计算？

只用人民币结算。

43、营运工商管理费和税费有几种、额度、多少由谁承担？.

答：暂时不能回答。参照小商品二期的政策如下：

政府与开发商制定了特别优惠政策：

.商户享受先免后交租金的优惠政策

.前三年内所有商户所缴税款，由正定县市场建设管理办公室全额返还

.从第四年至第六年对所有商户缴税款，由正定县市场建设管理办公室减半返还 .商铺为全框架结构，可自由分割，充分满足多种经营业态需求

.成立市场管理委员会和市场管理服务公司，实行“一站式”服务、“封闭式”管理

.地方政府承诺放宽进驻市场客商办理流动资金贷款条件

.商城协助经营商户解决户口、子女入学等问题

44、物业管理费具体为多少？包括哪几项服务项目？.

答：物业管理费初步定为：5元∕平米（含空调费）

服务项目：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管

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理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序。

45、店铺的水、电、电话、物业维修等是否另行收费？具体费用？.

答：水电费电话费是另行收费的。

物业服务合同约定以外的服务需要另行收费。

46、这样租金的价格是否合适？.

答:性价比最高的，而且目前执行的招商配套政策，有价位上的优惠，如果优惠期过后，租金的价位只会涨不会降的。

四、政策法规的问题，你必需要问的问题.

47、现场管理有什么规定？.

答：遵守物业管理手册关于现场管理的规定。

基本上整理、整顿、清洁、清扫、素养、安全。其中

整理：要与不要，坚决留弃

整顿：科学布局，取拿便捷，整顿的3要素：场所、方法、标识

清洁：清扫垃圾、美化环境

清扫：长抓不懈，坚持到底

素养：自觉遵守，养成习惯

安全：预防为主，系统推进

48、户名可否作内部变换？有什么条件？.

答：签约之后商户是不可以自行做内部更换的。

如果转租的话执行转租流程，按照物业管理手册中规定内容进行相关手续的审核和办理。

49、委托他人签订合同需要准备哪些证件？.

答：最好是您本人过来签约。委托他人的话需要带上本人和委托人的有效证件原件和委托书。并按规定提交签约所需资料。

50、管理费用多少？有没有统一办理保险？.

51、对餐饮有没有特殊的要求？.

各商户自行解决餐饮问题。

不可以使用大功率电器，不可以做饭，更不能使用明火。

项目周边有各种不同风味、规模大小不同的餐厅和快餐厅，方便、快捷、实惠、卫生。

52、特种行业的要求？24小时营业？.

商城营业时间为：9:00-19:00。之外的时间实施闭市管理。物业服务、安保管理24小时全天保驾护航。

五、建材与设备的问题，你必需要问的问题，.

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53、对商户装修有什么要求？.（暂不能回答）

（1）如何办理进场装修手续？.

（2）装修单位质资证明.

（3）申请装修表格.

（4）商户工作流程.

（5）商户防火培训.

（6）装修材料验收.

（7）临时接电申请.

（8）装修工人的备案.

54、电器设备：

答：（1）供电系统。

各商户进场之前，物业部对用电负荷进行统计，供电系统保证满足正常经营。

（2）开关及开关箱品牌. （暂不能回答，工程部提供）

（3）管线.

（4）各层梯厅照明设备

（5）各空间及插座.

预留强弱电线盒和插座。如果小范围的不满足，可以根据商户需求进行局部改装。

55、弱电独立插线盒.

独立。

56、给排水系统.

城市管网。

57、消防安全设备：.（暂不能回答，工程部提供）

（1）发电机组品牌.

（2）公共消防设备.

58、化粪池.

二期两个。

59、化油池.

60、污水处理

流入城市管网。

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/md54.html