土地估价报告讲评

**公司企业改制

国有土地使用权价格评估技术报告

**土地资产评估有限公司

**年*月*日

土地估价报告

项目名称：**公司企业改制项目国有土地使用权价格评估报告 受托估价单位：**土地资产评估有限公司 土地估价报告编号：**土估[**]**号

土地估价技术报告编号：**土估[**]**号 提交估价报告日期：二○**年*月*日

关键词：**市

企业改制

**土地资产评估有限公司 **年

**公司企业改制项目国有土地使用权价格评估

第一部分 摘 要

一、评估项目名称

**公司企业改制项目国有土地使用权价格评估报告

国土资源部于2007年11月1日起正式施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（部39号令），将以往统称的“国有土地使用权”一律称为“国有建设用地使用权”。

例1：

某某公司涉案资产价值评估

某某公司抵押贷款涉及的国有土地使用权抵押价值评估

二、委托估价方 三、受托估价方 四、评估目的

确定**公司位于**的1宗用途为商服用地国有土地使用权价格，为**公司办理企业改制手续提供价格参考。

估价目的占（1分）

规程要求要说明“满足委托方何种需要及估价依据、估价结果的应用方向，对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期”。

专家在报告评审中需要从估价目的描述的中了解2个问题，（1）谁委托估价，为什么估价；（2）估价结果应用方向。

说明估价行为什么而作，包括为谁而作、为什么经济行为而作、发挥什么具体作用。

依据**部门对《**》的批复，**公司拟进行企业改制，需对其使用的位于**的1宗国有建设用地使用权进行价格评估。为此**公司委托我公司对该宗土地进行评估，为其办理企业改制手续提供价格参

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**公司企业改制项目国有土地使用权价格评估

考。

例1

根据国务院对《财政部关于中国邮政储蓄银行有限责任公司改革有关问题的请示》(财建[2010]966号)的批示（经济行为的依据），中国邮政集团公司获准发起成立股份公司，需要对其所属的划拨土地使用权进行处臵。

第一段对所评估的经济行为做了简单的说明。

《国土资源部关于核准中国邮政储蓄银行改制土地资产处臵总体方案的函(国土资函[2011]242号)》（估价依据）确定改制涉及的划拨土地使用权采取授权经营方式处臵。本次对中国邮政集团公司所属**邮政局的国有建设用地（估价对象）使用权进行价格评估，目的是为其发起成立股份公司进行土地资产处臵及确定国有建设用地使用权价格提供参考依据（估价结果的应用方向）。

五、估价依据

1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国房地产管理法》； 3、《中华人民共和国担保法》； 4、《城镇土地估价规程》；

5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》； 6、《财政部关于印发<国有资产评估项目核准管理办法>的通知》； 7、《财政部关于印发<国有资产评估项目备案管理办法>的通知》； 8 、委托估价方提供的资料； 9 、估价人员调查搜集的资料； 10、土地市场出让转让资料。

估价依据（3分）

主要从（1）估价依据是否全面；（2）估价依据是否考虑了最新政策调整；（3）估价依据是否具有针对性 三个方面审核。这三个方面重点突出了全面、最新以及针对性。

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**公司企业改制项目国有土地使用权价格评估

全面应该涵括了土地评估要依据政策性文件、技术标准、委托方提供的资料以及估价人员实地踏勘掌握的资料。

依据中所涉及法文名称一定要规范标准。比如有的报告中出现《物权法》，最合理的应该表述为《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过 国家主席令62号公布）。

最新。耕地占用税，《山东省人民政府关于贯彻<中华人民共和国耕地占用税暂行条例>的通知》（鲁政发[1987]81号）；2008年颁布的《山东省人民政府关于贯彻执行<中华人民共和国耕地占用税暂行条例>有关问题的通知》（鲁政字[2008]137号，2008年6月13日）；

《关于实施征地区片综合地价标准的通知》（鲁政办发[2009]20号，2009年3月30日）

针对性。出让类项目中对应的依据是国土资源部39号令，山东省人民政府令第123号。

容易出现的错误：

●头重脚轻，一般性法律政策太多，估价对象方面的太少 ●少项、不全

●涉及法律、法规、政策文件的，不注明生效日期 ●法律及政策调整后没有更新 ●缺乏针对性

六、评估基准日

容易出现的错误： ●擅自确定估价基准日

●估价基准日与估价目的不符合，如抵押评估基准日设臵超前估价日期

●基准日与估价日期不分

对于涉及国有资产评估时，需要注意国有资产评估的相关政策要求。为规范企业国有资产评估行为，国务院国资委出台了《企业国有

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**公司企业改制项目国有土地使用权价格评估

资产评估管理暂行办法》（简称12号令），12号令第六条规定了整体或者部分改建为有限责任公司或者股份有限公司、以非货币资产对外投资、非上市公司国有股东股权比例变动等13种情况需要进行评估。

我省配套出台了《关于贯彻国务院国资委<企业国有资产评估管理暂行办法>的意见》（鲁国资产权[2005]24号）（简称24号文），第三条对基准日的确定有如下规定：

国有资产评估原则上以经济行为批准日的上月末为评估基准日，对采取招投标方式选择中介机构的评估项目，以中标日的上月末为评估基准日。

以破产清算为目的的资产评估，可以人民法院裁定宣告破产日为评估基准日；

以确定涉讼资产（股权）价值为目的的资产评估，可以人民法院案件受理日为评估基准日。 七、评估日期 八、地价定义

本次评估地价是指评估基准日为2009年12月31日的国有土地使用权价格。待估宗地土地用途、评估设定用途、设定土地使用年限、开发程度及土地使用权类型等详见表1。

表1 地价定义一览表 宗地名宗地编号 称 N1 土地证号 土地使设定土地土地使登记 评估设用权类使用权类用者 用途 定用途 型 型 出让 商服 土地开发程度 土地设定使用年期 *国用（**）第**公司 出让 ** **号 宗地红线外“五，红线内场地平商服 通”整 40

地价定义（4分）。

规程要求“说明估价对象实际用途和宗地内外的实际开发程度、评估所设定的开发程度及用途及其理由，现状利用条件或规划条件。实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据”、地价定义应注明“估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定用途及开发程度，法定最高年限内一定年期的土地使用权价格”。

评审要点要求：

（1）土地用途。说明证载用途、实际用途（或规划用途）、设定

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用途等。（1分）

（2）土地使用权性质。分别说明现状和设定土地使用权性质。是划拨土地使用权，还是出让土地使用权，或作价出资（入股）土地使用权、授权经营土地使用权。若为出让土地使用权，需说明出让年期、剩余土地使用年期等。（1.5分）

（3）土地开发程度。说明宗地内外实际开发程度和本次估价所设定的开发程度及其理由。（1分）

容积率，建筑密度等。 （4）估价期日。（0.5分）

同时，评审要点第二条“估价报告存在下列技术问题直接视为不及格报告不进行评分”中第二款“地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的”。第三条第五款，对不合格报告的判定 “估价结果内涵与地价定义不一致，或前后矛盾。如设定土地权利状况、土地开发程度、容积率等前后不一致”。

重点讨论：

“地价定义”的常见错误及注意问题 1、估价基准日交代不清 2、土地开发程度界定模糊 3、土地用途界定不清。 4、土地利用条件阐述欠详 5、土地使用年期界定不当 6、土地权利状况描述不明

容易出现的错误：

●将地价定义理解为是可以随意设定的，导致与实际情况不一致，如，现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，而该区域规划为单纯的工业园区，所以是错误的，不可凭空设定。

●地价定义与后面的估价没有衔接（误认为设定相同价值就相同）

●地类设定不合规定（依据新的规程）

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●多宗地时没有分情况设定（应该分类处理） ●层次不清 ●少项 例2：某报告

至估价基准日，估价对象作为出让国有土地，其所有权属于国家，使用权属于某某公司。此次评估我们按实际权利状况来设定估价对象权利状况，即出让国有土地使用权。

待估宗地登记用途为综合用地，土地证载级别为综合一级，该区域规划用途亦为综合用地，根据《某市城区土地级别与基准地价更新报告》（听证稿），待估宗地为商业Ⅱ级、居住Ⅰ级,根据最有效利用原则,本次评估待估宗地设定用途为商业用地。

根据某某国用（2002）字第0463号《国有土地使用证》，估价对象作为出让综合用地，土地使用权终止日期为2032年7月30日，至估价基准日估价对象剩余使用年期25年。本次评估我们设定估价对象剩余使用年期为25年。

至估价基准日，估价对象已实现宗地外“七通”、宗地内“六通一平”。结合评估目的，为体现估价对象实际价值，本次评估我们按实际开发状态设定估价对象开发程度。

因此，本报告估价对象的价值定义为：在2007年9月8日，作为国有出让商业用地，宗地外“七通”，宗地内“六通一平”，宗地内在建工程等地面附着物合理利用条件下25年期国有出让土地使用权公开市场价格。 九、估价结果

评估人员在分析现有资料的基础上采用科学的评估方法，确定待估宗地在无他项权利限制状态下，在设定的开发程度、用途和土地使用年期条件下,评估基准日为二○○九年十二月三十一日的土地使用权价格:

土地面积：**平方米 单位面积地价：**元/平方米 总地价:461.1万元

大写:肆佰陆拾壹万壹仟元整

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**公司企业改制项目国有土地使用权价格评估

详见《土地估价结果一览表》

估价结果1分，内容包含单位面积地价、楼面地价（商业、住宅用地）、土地面积、总地价大写金额、货币种类：人民币。

规程要求：说明每种方法的估价结果，最终估价结果的确定方法及依据。

评审要点要求：评估结果可信度分析、最终地价确定依据与方法 例1

在以往中估协的报告评审会中，洪亚敏教授多次提出，估价结果的确定，重点是可信度分析，而目前报告中普遍存在“两种方法差距不大”的表述均为分析切入点错误。

提倡表述

依据本次评估制定的技术路线，评估采用了基准地价系数修正法和收益还原法两种方法进行了测算。

**市人民政府于2010年12月21日以《关于公布**市土地级别与基准地价的通知》(*政字[2010]**号)公布实施新一轮基准地价，基准价有完整的修正体系，现势性好，采用基准地价法计算出来的结果能客观的反应地价水平；收益还原法中收益和费用是通过对同级商圈多个网点的实地调查，数据较客观，各项税费取值依据较强，评估结果能够较好的反应当地土地市场价格水平，两种方法均具有较强的可信度，因此确定以两种方法测算结果的算术平均值作为最终评估结果。

十、需要特殊说明的事项

1.本评估结论仅作为**公司企业改制提供土地价格参考，违规使用无效。

2.本次评估土地的面积（6814.5平方米）。 3.本次评估货币单位：人民币-元。

3.本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、

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**公司企业改制项目国有土地使用权价格评估

土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。

4.评估报告自评估基准日起有效期为半年。

5.评估报告由工作报告和技术报告两部分组成，工作报告供委托方在本次评估目的下使用，技术报告本评估机构备案以供主管机关审核使用。不经委托方和估价方同意，不得公开和散发。

6.本报告所依据的有关资料由委托方提供，委托方保证资料的合法性和真实性。因资料失真及提供资料不全造成的后果由委托方承担。

需要特殊说明的事项（3分）

（1）资料来源及未经实地确认或无法确认资料说明；（0.5分） （2）对估价结果可能产生影响的变化事项（地价指数、开发程度、设定用途等）说明；（1分）

（3）估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理；（1分）

（4）其他需要特殊说明的问题。（0.5分）

实际操作中一般分（一）估价的前提条件和假设条件（二）估价结果和估价报告的使用（三）资料来源说明（四）估价中的特殊处理

十一、土地估价师 十二、土地评估机构 估价机构负责人：

**土地资产评估有限公司 二○**年*月*日

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/ma0t.html