2015年+大连市房地产市场年报及研究

2011年城市房地产市场研究报告

大连

2015年 大连机构

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一、城市经济 .................................................................................................................................... 4 1、城市宏观经济 .............................................................................................................................. 4 （1）GDP ........................................................................................................................................... 4 （2）规模以上 .................................................................................................................................... 5 （3）进出口 ........................................................................................................................................ 5 （4）全社会固定资产投资 ................................................................................................................ 8 （5）社会消费品零售总额 ................................................................................................................ 8 （6）城市居民人均可支配收入 ........................................................................................................ 9 （7）产业结构 .................................................................................................................................. 10 2、城市房地产与经济发展的关系 ................................................................................................. 11 （1）GDP与房地产市场 ................................................................................................................ 11 （2）CPI对房地产行业的影响 ...................................................................................................... 12 （3）M2、调控与房价 .................................................................................................................... 13 （4）利率与房地产市场 .................................................................................................................. 14 二、产业政策 .................................................................................................................................. 15 1、城市政策综述 ............................................................................................................................ 15 2、城市政策解读 ............................................................................................................................ 16 （1）土地政策 .................................................................................................................................. 16 （2）税收政策 .................................................................................................................................. 16 （3）行业政策 .................................................................................................................................. 16 （4）金融政策 .................................................................................................................................. 16 （5）住房政策 .................................................................................................................................. 17 3、市政动态 ................................................................................................................................... 29 （1）住房建设 .................................................................................................................................. 29

①政策性住房建设 ........................................................................................................................ 29 ②商品房建设 ................................................................................................................................ 29 （2）市政建设 .................................................................................................................................. 29 ①区域规划 .................................................................................................................................... 29 ②社区建设 .................................................................................................................................... 29 ③交通建设 .................................................................................................................................... 29

4、市场资讯 ................................................................................................................................... 30 （1）市场走势 .................................................................................................................................. 30

①房价走势 .................................................................................................................................... 30 （2）政策新规 .................................................................................................................................. 30 （3）土地市场资讯 .......................................................................................................................... 30

三、土地篇...................................................................................................................................... 31 1、土地市场供应分析 .................................................................................................................... 31

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2、土地市场成交分析 .................................................................................................................... 33 四、市场交易 .................................................................................................................................. 36 1、商品房 ....................................................................................................................................... 36 （1）供求关系分析 .......................................................................................................................... 36 （2）供应量分析 .............................................................................................................................. 37 （3）成交量分析 .............................................................................................................................. 38 （4）成交均价分析 .......................................................................................................................... 39 2、商品住宅 ................................................................................................................................... 40 （1）供求关系方面 .......................................................................................................................... 40 （2）供应量分析 .............................................................................................................................. 41 （3）成交量分析 .............................................................................................................................. 43 （4）成交均价分析 .......................................................................................................................... 44 3、商业市场 ................................................................................................................................... 46 （1）市场综述 .................................................................................................................................. 46 4、写字楼市场 ................................................................................................................................ 46 （1）市场综述 .................................................................................................................................. 46 五、2016年房地产市场预测 ......................................................................................................... 47 1、房地产行业政策预测 ................................................................................................................ 47 （1）2015年调控政策回顾 ............................................................................................................ 47 （2）2016年调控政策预测 ............................................................................................................ 47 2、土地市场供需预测 .................................................................................................................... 47 （1）2016年土地供应预测 ............................................................................................................ 47 （2）2016年土地成交预测 ............................................................................................................ 47 3、房地产市场走势分析 ................................................................................................................ 47 （1）商品住宅市场走势研判 .......................................................................................................... 47 （2）非居住市场走势研判 .............................................................................................................. 47 （3）企业发展趋势研判 .................................................................................................................. 48

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一、城市经济

1、城市宏观经济

（1）GDP

2015年1-3季度，面对经济下行的压力，结构优化调整迈向中高端，新模式、新业态、新技术孕育突破，增添了新常态下经济中高速增长的新动力。“互联网+”迅猛发展，预约打车、在线订餐等网络消费蓬勃兴起，大连跨境电商综合实验区暨中韩贸易合作区建设启动，网上零售额增长迅猛。并且，作为旅游城市旅游消费繁荣活跃，接待游客人次和旅游收入上都有所提升。其中，一季度累计实现地区生产总值1483.7亿元，同比增长2%；二季度累计实现地区生产总值3501.2亿元，同比增长3.5%；三季度，累计实现地区生产总值5602.2亿元，同比增长3.8%；预计四季度，同比增长率也不会超过4%。2015年大连地区各季度生产总值高于去年同期，但增长速度较2014年明显放缓，且低于全国水平，排名靠后。 图1-1- 1 2001-2015年大连地区生产总值及增幅走势

数据来源：大连市统计局

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（2）规模以上

2015年，传统经济体面临经济下滑风险，在国家宏观经济稳增长，适应新常态的情况下，大连在新模式、新业态、新技术孕育突破，增添了新常态下经济中高速增长的新动力。全市2015年1-10月份规模以上工业增加值同比下降5.2 %，其中， 1-10月份比1-9月份下降幅度增大，下降了0.5个百分点。

2015年1-10月，大连市工业用电158.2亿千瓦时，同比下降3.8%作为大连市工业主导行业的制造业，今年以来各月累计增速均处于三年以来的最低增长水平。从2002年以来，大连也是首次出现了规模以上工业增加值同比下降的情况，说明大连的工业情况不容乐观。 图1-1- 2 2002-2015年大连规模以上工业增加值走势

数据来源：大连市统计局

（注：由2010年以前，规模以上工业企业指年主营业务收入500万元及以上的法人工业企业）

（3）进出口

2015年1-10月，大连地区进出口总值453.1亿美元，比上年下降16.2%。其中，出口

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212.2亿美元，下降13.7 %；进口240.9亿美元，下降18.3%。

月均进出口规模为45.35亿美元，最高点发生在7月份，为58.7亿美元；最低点发生在2月，为37亿美元；进口方面，月度进口规模波动幅度不大，全年呈下滑趋势，只有7月份同比增长50%。出口方面，月度出口规模波动幅度较大，1月出口同比下降48.47%，降幅较大，除4月和9月出口同比增长外，其余月份均有不同程度的下降。整体大连的进出口在前10个月都是逆差，也是继2014年以来，连续两年保持逆差，出口规模不足。

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图1-1- 3 2003-2015年大连进出口走势

数据来源：大连市统计局

图1-1- 4 2015年1-10月大连各月进出口额同比增长走势

数据来源：大连市统计局

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（4）全社会固定资产投资

固定资产投资预计与去年持平或略有下降，增长幅度明显回落，甚至全年有可能是负增长。2015年1-10月份，大连市完成固定资产投资（不含农户）4887.5亿元，同比减少25.2%，呈断崖式下跌。城镇投资中，房地产开发投资完成865.8亿元，较2014年同期下降30.2 %。可以看出GDP的增长跟固定资产投资的增长成正比，也就是说房地产仍然是GDP的重要组成部分。

图1-1- 5 2006-2015年大连全社会固定资产投资额及增长率走势

数据来源：大连市统计局

（注：从2011年起，根据国家统计局相关规定，固定资产投资统计起点由50万元调整至500万元，上年同期数据进行了相应调整）单位：亿元

（5）社会消费品零售总额

2015年前三季度，全市实现社会消费品零售总额2242.1亿元，比上年增长8.2%。其

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中，汽车类和石油类商品明显回升，住宿餐饮业逐步回暖，网上零售持续火爆，大类商品多数降幅收窄。预计第四季度新年效应，将有大幅提高。 图1-1- 6 2002-2015年大连社会消费品零售总额及增长率走势

数据来源：大连市统计局

（6）城市居民人均可支配收入

城市居民人均可支配收入稳步增长，增速回落明显，相较于2014年前三季度，回落2.65个百分点，预计全年也将是增速回落。2015年前三季度，全市城镇居民消费价格总指数是101.6，物价略有上涨。

图1-1- 7 2003-2015年大连城市居民人均可支配收入及增长率走势

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数据来源：大连市统计局

（7）产业结构

2015年前三季度，大连市第一产业实现增加值310.5亿元，同比上涨4.5%。，占全市生产总值的5.54%；第二产业实现增加值2449.4亿元，增长0%，占全市生产总值占比的43.72%。第三产业实现增加值2842.3亿元，增长7.8%，占全市生产总值的50.74%。第三产业占比呈绝对优势，第三产业占比增加，第二产业有走下坡路的趋势，第一产业属于较为平稳。2015年前三季度，大连国家规模以上服务业企业【1】发展呈现平稳态势，在经济增长新常态的背景下增速处于合理运行区间，全市1038家企业营业收入累计实现866.3亿元，同比增长5.2%，高于全省5.3个百分点，高于沈阳3.7个百分点。

注：【1】国家规模以上服务业企业包括年营业收入500万元及以上或从业人员50人及以上的居民服务、修理和其他服务业，文化、体育和娱乐业行业门类和年营业收入1000万元及以上或从业人员50人及以上的交通运输、仓储和邮政业，信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业，科学研究和技术服务业，水利、环境和公共设施管理业，教育，卫生和社会工作行业门类以及房地产业中的物业管理、房地产中介服务行业中类的企业。 图1-1- 8 2002-2015年大连产业结构走势

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数据来源：大连市统计局

2、城市房地产与经济发展的关系

（1）GDP与房地产市场

图1-2- 1 2008-2015年大连地区各季度生产总值及增幅走势

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数据来源：大连市统计局

2015年，大连市房地产市场放开限购，积极响应“330”政策和五次央行降息等宽松政策刺激了全市商品住宅市场成交量回升，成交价格在第四季度有所回升，全年成交价格于去年持平。

伴随国内经济增速换挡和东北经济转型放缓的双重冲击，我市经济下行压力持续加大，县区经济增长延续2014年二季度开始的回落态势。同时伴随市场需求减弱、政策调控加剧和产业结构调整等因素影响，我市的重化工业、房地产业等传统行业运行困难加大。2015大连GDP的增速预计低于4%，商品房销售预计下降15%左右。

（2）CPI对房地产行业的影响

由于在城市化过程中我国房地产市场本身固有的供求矛盾，及对其变化趋势的预期，使得房地产价格始终在需求推动下呈现上升的趋势。CPI的变化很难直接改变房地产本身的供求结构，从而很难改变房地产价格的上升趋势。在物价上涨中的保值心理以及在物价走低过程中的财富多元化选择，都可能推动房地产需求及其价格的上升。另外，由于CPI与经济周期的联动以及对于收入预期的影响，CPI的变动亦会不可避免地造成对房地产需求决策和信贷规模的间接影响。

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从国家统计局大连调查队了解到，今年8月份，大连居民消费价格总水平（CPI）同比上涨2.3%。其中食品价格上涨4.0%，非食品价格上涨1.5%，消费品价格上涨2.4%，服务项目价格上涨2.2%。

2015年，国家继续推进价格改革以及确保商品价格的稳定，目前宏观经济放缓，新兴经济体货币在国际交易市场走低，国际大宗商品价格低迷，国内进口总值减少的背景下， 2015年大连居民消费价格有望保持平稳运行态势并严格贯彻国家关于物价水平调控。2015年国际社会形势多变，美元市场强势反弹，新兴经济体货币震荡。2016年，国际金融市场形势不明朗，势必影响国内经济的外部环境走势，从而影响国内CPI全年整体走势。

（3）M2、调控与房价

M2能够体现出金融市场真实的流动性状态，对房产需求和房产投资决策有相当大的影响，最终导致房地产价格变化。M2增加时，信贷市场的流动性环境较为宽松，房地产商从银行获得贷款可能性增加，潜在购房者流动性约束下降，有利于将居民对住房的潜在需求转变为有效需求，从而推动房地产价格的上涨，反之亦然。 图1-2-2 2008-2014年大连地区商品房成交均价与M2走势比较

数据来源：中国人民银行，中国金融信息网，cric

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通过M2与大连商品房成交均价的对比可以看出，大连出现转折的年份在2011年，也是房地产调控最严厉的一年。调控之前，大连市商品房成交均价与M2基本是同步增长的，但由于2008年金融危机的冲击，08年四季度开始下探，经历2009年的复苏之后，房价又呈上涨态势。但在2011年以后大连房地产市场进入了低谷期，价格虽然较为平稳，但销售量低迷，库存巨大。2014年大连商品房成交均价下跌，2015年前两季度价格下跌，以价换量，但在第三和第四季度，价格回升。

2015年，房地产市场走势较为良好，通过一系列的救市政策出台，大连市场改善型和刚需型住宅需求量得到释放，但随着价格上升，需求得到了一定的抑制，说明房地产市场信心并不稳定，需要继续出台稳定的政策，鼓励购房。在2016年随着国家“去库存”的决心，大连也是库存重灾区，如何“去库存“将成为大连2016年的重头戏。

（4）利率与房地产市场

表 1-2-1 历年货币政策与房地产调控政策对比

数据来源：中国人民银行

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随着央行宣布5次降息，将金融机构一年期贷款基准利率下调1.25个百分点至4.90%;一年期存款基准利率下调1.25个百分点至1.5%。央行此举意在释放大量资金，防止宏观经济下滑，但使房地产市场成为间接的受益者，使房地产市场成交量回升。 图1-2-3 2010-2015年各月大连市商品房销售面积增速与同期利率走势比较

数据来源：CRIC，中国人民银行

从大连市场来看，央行宣布降息的累积效应，以及贷款政策的放开，都给刚需刚改的客户降低了资金使用成本，促进了成交量的增长。随着政策利好消息的增多，在第二季度和第三季度市场迎来了高峰，但随着价格的不断攀升，第四季度成交量有所下滑。

二、产业政策

1、城市政策综述

优化供地及用地结构，从土地根源控制库存过高 降息、降准促进经济平稳发展，房地产行业受益匪浅

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降低二套房首付、营业税“5改2”等措施支持改善自住需求

2、城市政策解读

（1）土地政策

国土部：我国进一步明确城乡统一建设用地市场改革目标 国土部：今年底全面颁发不动产登记新证书

优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展 支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地

（2）税收政策

购买两年以上住房出售免征营业税

简化契税办理流程取消(无)婚姻登记记录证明

（3）行业政策

加快培育和发展住房租赁市场定 调整房地产市场外资准入和管理有关政策 住房公积金相关政策频频调整，购房利好凸显

运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理

（4）金融政策

5次降息、降准，购房成本大为降低 完善差别化住房信贷政策

330新政，首套房首付低至2成，二套房贷大幅松绑 妥善解决地方政府融资平台公司在建项目后续融资问题

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（5）住房政策

扎实推进户籍制度改革，取消暂住证制度

12月中央经济工作会议提出促进农民工进程买房、推进住房制度改革、发展住房

租赁市场

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表2-2- 1 2015年出台的重点土地政策一览

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资料来源：政府相关网站

表2-2- 2 2015年出台的重点税收政策一览

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资料来源：政府相关网站

表2-2- 3 2015年出台的重点行业政策一览续

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