江苏省房地产司法鉴定估价程序细则（征求意见稿）

附件2

江苏省房地产司法鉴定估价程序细则（征求意见稿）

第一章 总则

第一条 （制定目的与依据）

为了规范司法评估行为，保障司法评估质量，维护国家利益以及公民、法人和其他组织的合法权益，使司法评估更好地服务于诉讼需要，根据《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》、《江苏省涉案财产鉴证条例》、《司法鉴定程序通则》等有关法律、法规和文件的规定，以及评估行业国家标准、准则的要求，结合NJ市司法评估实际，经NJ市中级人民法院组织，NJ市从事司法评估的评估机构共同协商，制定本细则。

第二条 （适用范围）

评估机构从事NJ市各级人民法院委托的司法评估业务时，应当遵守本细则。 第三条 （工作性质）

司法评估，是指评估机构接受人民法院的委托，为确定涉诉财产的价值或价值减损、相关经济损失，对此进行分析、测算和判断并提供专业鉴定意见的活动。

第四条 （基本原则）

评估机构和其所属的注册评估师从事司法评估活动，应当遵守国家有关法律、法规和规章的规定，遵守评估行业国家标准、准则的要求，遵循独立、客观、公正的行为原则。

第五条 （执业条件与范围）

从事司法评估的评估机构必须具有与项目特征相对应的评估资质，不得从事超出自身资质许可范围、资质等级和资质有效期的业务。

从事司法评估的评估师必须是实际从业的专职注册评估师，未经注册、超出注册期或非实际从业的评估师不得在司法评估报告上盖章、签字。评估师不得从事超出自身执业范围和执业能力的业务。

第六条 （回避制度） 评估机构、注册评估师以及评估辅助人员，与司法评估涉及的诉讼活动当事人有利害关系，或者是诉讼活动当事人一方的，以及存在其他可能影响独立、公正情形的，应当回避。

第七条 （保密制度）

评估机构和注册评估师应当保守在司法评估活动中知悉的国家秘密、商业秘密，不得泄露个人隐私。

在司法评估过程中和档案保管期间内，未经人民法院同意，不得向其他个人或者组织提供与司法评估事项有关的信息，但因管理需要提供给评估行业主管部门和评估行业协会的除外，法律、法规另有规定的除外。

第八条 （质证义务）

从事司法评估的注册评估师，经人民法院依法通知，应当出庭就其评估工作及评估报告，接受法官和当事人的质疑和询问，注册评估师应当给予回答、进行说明和答辩。或在人民法院规定的时间内，就当事人提出的异议作出书面答复，

提交给人民法院。

第九条 （鉴定成果） 司法评估工作的最终成果，分为鉴证性评估报告和咨询性评估报告。咨询性评估与鉴证性评估，在受理条件、评估程序、评估依据和评估标准的执行等方面可以有所放宽。

第十条 （基本程序）

司法评估应当按照下列程序进行： （一）司法评估的委托； （二）司法评估的受理； （三）司法评估的实施； （四）出具司法评估报告书；

（五）接受对司法评估报告的质证； （六）司法评估资料归档。

第二章 司法评估的委托 第十一条 （行为依据）

评估机构从事司法评估业务，应当取得人民法院的书面委托，委托书作为评估报告书的附件。评估机构不得转委托。

第十二条（委托书内容）

司法评估委托书通常应载明以下内容：

（一）委托方的名称和地址，以及受托方的名称； （二）简要案情及委托评估目的； （三）委托评估的价值类型；

（四）委托评估的基准日（一般为现场勘查日）；

（五）需要进行评估的涉案财产的名称、数量、规格、型号、状况等与该财产相关的其他情况；（可另附清单）

（六）要求提交评估报告的期限和方式； （七）委托方承办人姓名和联系电话； （八）当事双方或其代理人的联系方式； （九）委托日期；

（十）其他委托要求和需要说明的情况。 第十三条 （委托移交的材料）

评估机构应根据项目实际需要，与人民法院对外委托部门交接下列相应资料： （一）相关的卷宗材料；

（二）经法庭质证确认的当事人举证材料；

（三）法院依职权调查核实的材料，主要包括鉴定对象的权属证明文件、数量清单、买卖合同、租赁合同等；

（四）既往鉴定、检验、评估、审计的报告文书； （五）与司法评估工作有关的其他材料。 评估机构应就接收的材料清单、日期、交接人员与人民法院对外委托部门互留书面记录。

评估机构应对人民法院移交的材料妥善保管，鉴定结束后，在送达评估报告时同时返还，保留文件送达回执。 第十四条 （风险告知）

评估机构应当在接受司法评估委托前，通过人民法院告知诉讼当事人进行司法评估的后果、风险及其在司法评估过程中的权利和义务，从而使当事人明确，其要承担司法评估结果对诉讼的影响、自己应履行的配合义务及不履行该义务可能承担的不利后果。

第三章 司法评估的受理 第十五条 （核对材料）

评估机构收到人民法院的司法评估委托书后，应当对委托书的内容和移交的材料进行核对，明确评估基本事项。

第十六条 （项目分析）

评估机构应从评估依据是否充分、评估机构自身专业能力是否足够、是否有涉及回避的利害关系等方面，对委托评估项目进行综合分析与评价，决定是否受理该项委托。不能受理的应在接到委托书后3个工作日内向人民法院复函，并说明理由。

第十六条 （工作计划）

对需要制定工作计划的项目，评估机构应在收到委托书后3个工作日内，向人民法院提交书面工作计划，工作计划应包含以下内容： （一）项目组负责人及执业资格、联系方式； （二）项目组其他组成人员的执业资格及分工； （三）鉴定工作日程安排及工作内容；

（四）鉴定收费的收费依据及预收费额度； （五）工作计划提交日期。

项目组负责人必须为全程参与司法评估并在评估报告上签字的专职注册评估师，中途更换项目组负责人时需向人民法院书面报告。

第十七条（补充资料）

评估机构对项目分析后认为需要补充资料的，应当向人民法院出具补充评估资料申请，载明认为需要补充的鉴定评估资料清单。

对于人民法院移交的当事人提供的评估资料，评估机构应当区分经当事人质证人民法院认定的评估资料，以及需要评估师调查核实的资料。评估机构认为需要法人民院依职权调查取得有关评估依据的，应当向人民法院书面提出，并将人民法院依职权调查核实的评估资料作为评估依据。当事人私自向评估机构或注册评估师个人送交的资料不得作为评估的依据。

如果出现重要评估资料缺失、评估依据缺失、评估程序不能完全履行的情形，如评估对象灭失，或者评估对象的所有人或占有方拒绝或者不配合评估工作等，评估机构应当书面报告人民法院，申请退回评估委托。

第十八条 （出具咨询报告的告知） 在履行补充资料程序后，有关评估依据仍然缺失或者评估程序不能完全履行的情况下，当事人坚持申请进行评估的，或者人民法院认为必须鉴定评估的，评估机构应当将评估风险书面告知人民法院及有关当事人，使人民法院和当事人知悉在这种情况下只能出具咨询性报告。人民法院同意出具咨询报告的，评估机构应正常受理。

第十九条 （预收费）

评估机构在向人民法院提交工作计划后，根据委托书中载明的申请评估方的联系方式与其联系，向其确认是否收到人民法院的交费通知，同时通过电邮、短

信、传真、邮寄的方式向申请人书面说明收费的依据和预收费额度、交费的期限、收款账户、名称和账号。

超出提交工作计划后的5个工作日，申请人仍未预交评估费的，评估机构应在第6个工作日再次督促，自督促之日起3个工作日内申请人仍未交费，或申请人拒绝交费的，评估机构可向人民法院退回委托，或向人民法院书面说明情况，请示人民法院下一步工作的安排。

评估机构在向人民法院提交报告时应与申请人结清评估费，并将评估收费发票复印件随报告提交法院。

第二十条 （收费协议）

申请人或其代理人预交费时，评估机构可与其签订司法评估收费协议，协议应一式三份，其中一份随报告交付人民法院。协议中应载明以下内容：

（一）司法评估委托书编号和项目名称； （二）付款方和收款方名称； （三）收款依据和评估费金额；

（四）评估程序启动后付款方又终止评估申请时的处理情形； （五）提交报告时付款方拒绝支付剩余评估费时的处理情形； （六）由于客观原因难以完成评估时已交评估费的处理方式； （七）双方的其他权利与义务。

申请人或其代理人向评估机构预付费后，又不能及时与评估机构签订协议的，评估机构可通过电邮、短信、传真、邮寄的方式向其告知以上（四）、 （五）、（六）项的主要内容。

第四章 司法评估的实施

第二十一条 （评估实施人员）

评估机构应选派两名以上专职注册评估师实施受理的司法评估项目，选派的评估师应按照实施程序完成工作，并在出具的司法评估报告上签字，不得以印章代替签字。

第二十二条 （实施程序）

司法评估实施应按照以下程序进行： （一）现场勘查； （二）市场调查； （三）评估测算。

第二十三条 （现场勘查）

现场勘查应按下列步骤和要求进行： （一）收到申请人预交评估费后3个工作日内，评估机构项目负责人应将已收费情况告知人民法院承办人，并预约现场勘查时间；

（二）按照人民法院的通知到达勘查现场，与人民法院承办人、相关当事人共同进行现场或实物勘查，制作勘查笔录，勘查笔录由在场各方人员签名，并拍摄到达现场的各方人员的入景照片或录像。查勘记录和现场拍摄资料应当作为评估档案资料妥善保管；

（三）评估人员在现场勘查时要认真核对委托书中载明的事项，将评估对象现状与人民法院移交的相关权属证明资料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解评估对象，做好现场勘查记录，拍摄能够反映评估对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片，内外部状况照片应当作为评估报告的附件；

（四）对现场勘查时发现实际情况与委托书、移交资料的记载有差异的，应当在现场勘查记录上载明，在现场勘查完成后向人民法院书面汇报，由人民法院决定是否调整评估范围、价值类型等评估基本事项，评估机构以人民法院的复函为依据进行下一步工作安排；

（五）由于各种原因不能进入评估对象内部、不能拍摄内部状况照片、不能一一核对评估对象的，应与人民法院沟通是否属于可退案的情形；当不能进入和一一核对的评估对象是普遍的、常见的物时，评估机构可向人民法院提出是否能参照相同物的规格、标准进行评估的书面请示，如果人民法院书面同意，应继续进行评估，但在评估报告中应予以披露。

第二十四条 （市场调查）

市场调查应围绕委托评估目的、评估对象特点、拟采用的评估方法等确定调查范围和方法。调查材料应作为评估档案资料妥善保管。

第二十五条 （评估测算） 评估测算时应注意以下事项：

（一）采用各类评估技术依据的次序：国家标准，行业标准，地方标准，行业惯例，企业内部标准，评估师的从业经验和专家公开发表的意见；

（二）评估方法的取舍和测算过程应遵循评估行业国家标准和各项准则的要求。评估方法取舍的原因应在报告中予以说明；

（三）根据现行司法解释，司法评估的价值类型为市场价值，通常不评估变现净值、变现价值或其他价值类型，不考虑拍卖（变卖）成交后交易的税费以及税费的转移分担。经评估机构提示后，人民法院在评估委托中，仍然特别指明要求评估变现净值或变现价值的，可以在列出市场价值之后，再列出其扣除全部交易税费后的变现净值或变现价值。

第五章 出具司法评估报告书 第二十六条 （按时提交）

评估机构应在人民法院要求的时间内完成评估工作，出具评估报告。由于各种原因不能按时提交评估报告的，应在人民法院要求的期限届满前3天，向人民法院提交书面延期申请。

第二十七条 （提交标准）

向人民法院提交的评估报告应由注册评估师签名、评估机构负责人签名，并加盖评估机构印章。

评估报告内容构成上应符合评估行业的国家标准、准则的要求。提交给人民法院的是评估结果报告，评估技术报告可不提交。

第二十八条 （报告初稿）

人民法院的要求先提供报告初稿的，评估机构应在规定时间内完成并提交。评估机构认为案情复杂或难度、争议较大的项目，也可向人民法院申请先提交报告初稿。

当事人对报告初稿提出的异议和证据材料，评估机构应认真审查，自主决定是否采纳，并说明理由。评估机构认为需要对当事人进一步询问的，应在人民法院的主持下进行，评估机构不得单独对当事人进行调查询问。

第六章 质证

第二十九条 （质证范围）

就评估行为和评估报告的有关内容，注册评估师出庭接受询问时应当准备好以下问题的回答：

（一）评估机构或者评估人员是否具备评估资格和评估能力； （二）评估行为是否独立、客观、公正，有无违反职业道德； （三）评估程序是否严重违法；

（四）评估报告附件资料的来源，及其真实性、合法性和完整性； （五）签字评估师是否进行了现场勘查和市场调查；

（六）评估方法、评估技术路径、评估参数选取等，是否存在不当或违反行业规范等；

（七）评估报告是否存在重大疏漏或缺项； （八）评估结果是否存在重大价值差异； （九）评估人员及评估机构是否签名盖章。

第二十九条 （注意事项）

出庭接受询问的注册评估师，对于当事人及其代理人、聘请的专家辅助人超出质证范围的询问，可以经法官同意后，不予回答。

注册评估师应紧扣有关异议和问询进行回答，实事求是、客观陈述，不做不必要的扩大解释，应避免与当事人争辩。

第三十条 （不能出庭的情形）

注册评估师在收到人民法院出庭通知后，确有正当理由不能出庭接受询问的，应及时向人民法院提交书面申请，阐明不能出庭的理由，并就有关当事人对评估的质疑提交书面答复。注册评估师是否出庭，由人民法院决定。

第三十一条 （争议报告的处理） 经出庭质证或书面回复异议后，人民法院认为评估机构的答复及其依据没有解决当事人的异议，可能确实存在技术缺陷时，评估机构应根据人民法院的要求，向人民法院提交含评估技术报告在内的报告原件一份，和复制件三份，复制件中不得出现任何能够表现出评估机构和评估人员名称的字样。原件由人民法院与复制件核对后留存，复制件交由人民法院随机确定的三个评估专家评审，专家独立评审后出具评审意见。

经专家评审后认为报告确实存在缺陷的，评估机构应按照人民法院的要求和专家评审的意见，进行补充评估。

第七章 评估资料归档 第三十二条 （归档范围） 评估资料是记录、描述或反映整个评估全过程和结果的各类资料。评估资料的归档范围包括：

（一）评估委托书、收费协议书； （二）评估对象权属、清单资料；

（三）现场勘查、市场调查的书面和影像材料； （四）评估技术参数的依据、分析、测算材料； （五）评估报告书。 评估人员自接受委托后，应对评估过程中与人民法院和当事人的联系时间、联系事由、联系结果等关键节点和事件进行专项的书面工作记录，工作记录也应同以上材料同时归档。

第三十三条 （保存年限） 司法评估档案由专人负责建档，原则上实行一案一档、一档一卷、数卷一盒，司法评估资料的保管期限不得少于十年

第八章 工作纪律

第三十四条 （注意事项）

评估人员在评估活动中应避免与任何一方当事人单独接触；与当事人交流时应保持言辞中立，避免使当事人产生误解；当事人自行到达评估机构办公地点的，评估人员应及时向人民法院反馈，对当事人的诉求告知其应向人民法院反映，不应直接对当事人出具书面答复；受到当事人威胁时应及时反馈给人民法院或直接报警。

第三十五条 （禁止行为）

评估人员在从事司法评估活动中，不得有下列行为：

（一）接受、索取当事人的请吃、财物、娱乐或者牟取其他不正当利益； （二）利用在司法评估活动中取得的相关信息资料从事司法评估以外的其它活动；

（三）泄露国家、办案机关（机构）以及有关当事人的秘密； （四）出具虚假的评估结论；

（五）从事法律、法规规定的其它违法行为。 第三十六条 （罚则）

对违反第三十四条规定和乱收鉴定费、故意出具错误鉴定结论、不依法履行出庭义务的评估机构、评估人员，人民法院将停止评估机构一次或多次候选资格，并将评估机构和评估人员的不良行为通报给评估行业协会或行业主管部门，对情节恶劣，造成严重后果的，应报有关部门追究其法律责任。

第九章 附则

第三十七条 （未尽事宜）

本细则未尽事宜应按国家有关法律、法规和评估行业的国家标准、准则办理。 第三十八条 （实施时间）

本细则自 年 月 日起试行，试行期一年。期满后如未作修订则继续有效。

第三十九条（制定机构）

以下评估机构或参与了本细则的起草、协商与确定，或认同本细则，因此各机构均应自觉履行本细则，接受NJ市中级人民法院的监督。各机构名单如下： 起草单位：名称、盖章 协商单位：名称、盖章 认同单位：名称、盖章

一、参考文献

《全国人大常委会关于司法鉴定管理问题有决定》

《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》 《江苏省涉案财产价格鉴证操作规程》 《司法鉴定程序通则》

江苏省《房地产司法鉴定评估指导意见》（试行） 二、细则中部分用语的解释

司法评估——即司法鉴定评估，考虑到鉴定与评估有重叠之意，故舍去“鉴定”，突出司法鉴定评估的核心是“评估”。

涉讼财产——包括了现实中常见的三类评估对象：资产、房地产、土地，现行的多部法律中的也都采用“财产”表示，避免了采用“资产”时容易误解为在我国已有特指的资产评估机构和资产评估师及其执业范围。

评估机构和注册评估师——包括了资产、房地产、土地三类机构和估价师。

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/m5l2.html