新建物业承接查验

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新建物业承接查验

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汇编葛惠玲新建物业承接查验

序言

新建物业的承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业公用部位、公用设施进行承接查验。在新建物业的移交过程中，移交方为该物业的开发建设单位，承接方为物业管理企业。新建物业的承接查验目的在于规范物业承接查验行为，明确业主及开发建设单位、物业服务企业各自的责任，实现权利和义务的转移，在法律上界定清各自的权利和义务，避免物业管理中因物业质量责任不清而导致的纠纷，确保物业具备正常的使用功能得以充分维护业主及物业企业合法权益，为后期物业管理服务工作奠定良好基础。

本文分别分五个板块：承接查验的前置条件、承接查验的查验内容、承接查验的实施、承接查验的保障措施、承接查验的常用表格分别对新建物业的承接查验进行阐述。

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承接查验的前置条件

一、开发建设单位具备条件

在物业承接查验接管前，开发商须提供相关物业的各种技术资料和竣工图，并分类立卷，在承接查验时交物业企业归档保存。若承接查验时尚未完成竣工图，则必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明，竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。物业企业将参考这些技术资料对物业的设施进行承接查验管理、运行、维护和保养。

新建物业承接查验应具备的条件：

1）、园区建设工程施工全部完成，已经竣工验收合格；

2）、园区内供电、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用； 3）、园区房屋幢、户编号经有关部门确认。

二、物业公司具备条件：

1）、物业服务单位应完成和开发建设单位签署《前期物业管理服务合同》，并在当地区县所属物业办完成备案（外地物业服务单位应完成外阜物业进津备案）。

2）、在接到开发建设单位进场通知后，物业服务单位应提前和开发建设单位、监理单位、施工单位召开协调会并与开发建设单位签订《物业承接查验协议》，协议的内容应当包括物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时效、双方权利义务、违约责任等。《物业承接查验协议》是前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。 3）、物业公司人员及其他准备；（一）人员准备

物业的承接查验是一项技术难度高、专业性强、对日后的管理有较大影响的专业技术性工作。物业管理企业在承接查验前就应承接物业的类型、特点，与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加。（二）计划准备

物业管理企业制订承接查验实施方案，能够让承接查验工作按步骤有计划地实施。（1）与建设单位确定承接查验的日期、进度安排；

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（2）要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料；（3）派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作。（三）资料准备

在物业的承接查验中，应做必要的查验记录，在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验工作流程和记录表格。

（1）工作流程一般有《物业承接查验工作流程》、《物业查验的内容及方法》、《承接查验所发现问题的处理流程》等；

（2）承接查验的常用记录表格有《工作联络登记表》、《物业承接查验记录表》、《物业工程质量问题统计表》等。

（四）设备、工具准备

在物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，应根据具体情况提前准备好所需要的检验设备和工具。

三、法规要求新建物业承接查验应具备的基本条件：《物业承接查验办法》（建房{2010}165

号）第11条

实施承接查验的物业应具备以下条件：

1、建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

2、供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

3、教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成； 4、道路、绿地和物业服务用房公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

5、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施、设备取得使用合格证书；

6、物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； 7、法律、法规规定的其他条件；

四、物业承接查验的法规依据：

1、《物业管理条例》 2、《前期物业服务合同》；

3、《物业承接查验办法》（建房{2010}165号）；

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4、《商品房买卖合同》； 5、建设单位移交的图纸资料；

6、建设工程质量法规、政策、标准和规范；

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承接查验的查验内容一、新建物业承接查验内容： 1、图纸资料：

现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：《物业承接查验办法》（建房{2010}165号）第14条

1）、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2）、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料； 3）、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件； 4）、物业质量保修文件和物业使用说明文件； 5）、承接查验所必需的其他资料。

结合现场查验实际情况可分为如下5类资料： (1)产权资料、（2）技术资料、（3）土建、装修需要的资料、（4）公共设施设备需要资料、（5）、根据查验项目实际需提供其他需要的资料

(1)产权资料 1）项目批准文件。

2）用地批准文件（建设用地批准书复印件、建设工程规划许可证复印件、建设工程竣工验收质量认定书复印件）。 3）建筑执照。

4）建筑分层、分单元面积表。

5）行政主管部门承接查验合格的证书、批文。

6）拆迁安置资料。

7）《国家建设征用土地通知书》及红线图复印件（2）技术资料

1）竣工图包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图样。 2）地址勘察报告。

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3）工程合同及开、竣工报告。 4）工程预决算。 5）图样会审记录。

6）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。 7）隐蔽工程承接查验证明。 8）沉降观察记录。 9) 竣工承接查验证明书。

10）钢材、水泥等主要材料的质量保证书。 11）新材料、构配件的鉴定合格证书。

12）水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。 13）机电设备、设施系统的调试报告和使用说明书。 14）砂浆、混凝土块试压报告。

15）供水、供暖的试压报告。（3）土建、装修需要的资料

1）建筑、装修和绿化等设计说明。 2）总平面图、建筑图和结构图。

3）装修图（包括所有顶棚、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表）。

4）质监站、规划局、消防局、环卫局及园林管理所等政府职能部门的承接查验报告。 5）土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料。 6）房屋面积测量报告。

7）物业沉降测试报告。 8）防水工程的盛水实验报告。

9) 隐蔽工程承接查验鉴证。（4）公共设施设备需要资料 1、弱电系统需要的资料

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1)各弱点系统的操作和维护保养手册（包括屋宇自动控制系统、消防自动报警系统、防盗监控系统、卫星电视系统、电话和综合布线系统、背景音响系统和车库自动化管理系统等）。 2)各弱电系统图、平面图。

3)弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格证。

4)消防局、技防办、音像处理处、有线电视台、国家安全局、电话公司等政府职能部门的承接查验合格证明）。

5)设备原理图、计算机软件程序和说明等。 2、电气系统需要的资料

1)高压、低压和变配电设备操作和维护保养手册。

2)所有电气系统图、平面图、隐蔽工程承接查验资料及说明。 3)电气设备明细表、承包商资料及产品合格证。 4)供电局承接查验报告。 5)各种用电设备调试、测试报告。

6)避雷装置系统、平面图、测试报告、防雷承接查验报告。

3、给排水需要的资料

1)喷淋、消火栓系统操作和维护保养手册。 2)消防水、给水排水系统图、平面图及电器控制图。

3)消防喷淋、消火栓、给水排水系统设备明细表、承包商资料及产品合格证。

4)消防局承接查验批文、卫生防疫站、自来水、城市排水检测站和质监站等政府职能部门的承接查验报告。

5)消防水系统试压、调试及检测报告。

6)污水处理系统竣工图样、卫生防疫站承接查验批文。

7)蓄水池、水箱和开关器水质检测报告。 4、空调系统需要的资料

1) 空调系统、送排风系统操作和维护保养手册。 2)空调、送排风系统图、平面图及电气控制图。

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3)空调机组（热泵机组）、新风机组、热交换器及风机盘管等设备明细表表、承包商资料及产品合格证。

4)消防局承接查验批文。

5)空调系统及设备试压、调试报告。 5、动力设备需要的资料

1)锅炉、应急发电站和电梯等设备操作和维护保养手册。

2)锅炉房、应急发电机房平面图、煤气调压站平面图和煤气系统图、平面图。 3)劳动局、质监站及煤气公司有关承接查验证明。

4)锅炉、应急发电机及电梯等设备的调试报告、产品合格证书。 5)煤气管道的试压报告。 6、电梯承接查验提交资料

电梯正式承接查验移交前，施工单位需递交以下资料，以便使物业公司技术人员尽快掌握电梯的操作及紧急事故处理，但不限于此：

1)建设委员会质监站批发的“电梯运行证”。 2)技术监督局批发的“电梯安全使用证”。 3)点滴技术规格说明书。 4)电梯出厂合格说明书。 5)电梯装箱清单 6)电梯管理与使用手册 7)电梯一般安装标准。 8)电梯操作说明书。 9)电梯维修保养手册。 10)电梯安装图样。

11)电梯机械及电气控制图样。 12)电梯备品备件图样。 13)电梯操作培训手册。

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14)电梯承包商竣工调试及自查记录。 15)电梯应急维修电话。

16)电梯供应商和安装单位联系人、电话、传真等资料。（5）、根据查验项目实际需提供其他需要的资料

1）通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告复印件 2）申请门牌呈批表复印件 3）通邮申报表复印件

4）开发商、承包商认为需要提供的其他资料。

二、设备工程现场查验

设备工程查验主要包括5大模块：公用部位、公用设施、公用设备、园林绿化工程、其他公共配套设施；有关设备设施类可以结合承接物业现场也可对查验范围进行调整为下列模块：电梯系统、消防系统、高压供电系统、低压配电系统、发电机系统、楼宇内供配电系统、空调系统、通风系统、公共智能系统、公共安全防范系统、会议系统、公共广播系统、无线对讲系统（中继系统）、中水系统、废（污）水处理系统共计14个模块。

物业单位查验小组专业技术人员、维修操作人员严格执行操作规程佩戴劳动保护用具，按要求经过专业培训，持证上岗。

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承接查验的查验实施一、承接查验人员：

1、开发建设单位：建设单位人员、施工单位人员、监理单位人员；

2、物业服务单位应成立物业承接查验领导小组

1）、小组人员架构：

组长：公司总经理项目总经理组员：综合部、客服部、秩序部、工程部

组长职责：负责组织、协调、安排物业整体承接查验，审批物业承接查验计划并组织执行该计划。解决查验过程中发现问题的整改完善工作。

领导小组下设物业承接查验小组

职责：根据领导小组的统一安排，按规范要求进行物业承接查验工作，跟进查验过程中发现问题的整改情况，并做好物业承接查验相关记录。 1.图纸资料交接小组组长：组员：

职责：根据开发建设单位提供的《图纸资料移交清单》负责图纸资料交接、承接查验工作中有关事项往来函件的归口

2.房屋本体及公共设施承接查验小组组长：组员：

3. 强电系统设备设施承接查验小组组长：组员：

4. 电梯系统设备设施承接查验小组组长：组员：

5. 安全防范系统设备设施承接查验小组组长：组员：

6. 消防系统设备设施承接查验小组

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组长：组员：

7. 综合布线设备设施承接查验小组组长：组员：

8. 给排水各系统设备设施承接查验小组组长：组员：

9. 绿化工程承接查验小组组长：组员：

10. 钥匙承接查验小组组长：组员：

查验小组职责：负责对新建物业的房屋本体及公共设施的承接查验，承接查验工作过程中所发现问题由查验人员（物业方、建设单位、监理单位）统一记录在《设施设备接管查验记录表》查验工作完成后，参加查验人员应签字确认，项目经理将《设施设备接管查验记录表》报送开发商建设单位，待整改工作结束后，由查验人员（建设单位、监理单位、施工单位、承接查验小组）共同对整改情况进行检查确认，报送开发商建设单位并由资料组存档。同时可以根据承接物业项目业态可增加查验小组项目类别。

二、查验保障

1、资源保障：物业服务单位应贮备充足的查验设备工具及仪表包括但不限于：压力表、温度计、超声波流量计、电压表、电流表、兆欧表、试压表、钢卷尺、直尺、高低压电工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、雨鞋、水桶、手电、试电笔、移动照明灯等；

2、技术培训保障：提前90天完成组建承接查验小组完成制定《承接查验实施方案》包括建立四方工作协调小组协调机制（建设单位、监理单位、施工单位、承接查验小组）、承接查验发现问题的处理流程，通过到现场查勘了解承接物业情况对查验小组进行实操培训。

三、房屋本体及公共设施的查验内容

（一）、物业共用部位包括： 1、建筑物基础；

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2、承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶；

3、外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏； 4、电梯井道、架空层、各类设备间；

5、房屋本体包括：地基基础、梁、柱、板主体、顶棚、墙面、楼地面、门窗、楼梯、扶手，卫生间供水、排污管道、地漏等。公共设施包括：基础设施、天台、屋面避雷设施、消防设施、园区路灯、绿化、园区道路、垃圾箱（房）、车库、检查井和化粪池、明暗沟、踏步、台阶、水池、水箱、景观、和文化娱乐设施等

（二）、物业公用设备包括：

1、系统分类：强电系统（公共照明系统、变配电设备）、发电系统；防雷系统；弱电系统（消防、安防系统、电视系统）；网络及通讯系统；空调系统；电梯升降系统；给排水系统；中水处理设备；智能化系统；

2一般包括内容：电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道照明、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、空调设备、电梯设备等；（三）、物业公用设施包括：

一般包括：绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安放监控设施、人防设施、垃圾转运设施、物业服务用房等。

四、房屋本体及公共设施的承接查验

1、公共部位与公用设施的查验：

1．人员准备：由物业单位单独成立“房屋本体及公共设施承接查验小组”由专业主管、领班与建设单位专业人员组成查验小组共同查验。

２．查验实施：由设备生产厂家或安装单位技术人员对物业查验人员进行技术培训，培训合格再行查验。现场查验工具、仪器包括：压力表、温度计（干湿球温度计、卡它温度计、半导体温度计、单管水银（酒精）温度计、超声波流量计、电压表、电流表、兆欧表、试压泵、钢卷尺、直尺、低压电工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、移动照明等）２）查验依据：

1.《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001 2.《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50201-2001 3.《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002

4.《建筑内部装修防火施工及验收规范》GB50354-2005 5.《建筑工程施工质量评价标准》GB/T50375-2006

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6.《给水排水构筑物工程施工及验收规范》GB50141-208 7.《建筑地面工程施工质量及验收规范》GB50209-2010 8.《地下防水工程质量验收规范》GB50208-2011 9.《城市绿化园林工程施工及验收标准》CJJ/T82-1999 3）根据查验项目还应查验的其他内容及方法： 1.地基基础查验

1.1.地基基础沉降不得引起墙体和上部结构的开裂或其他结构及相邻房屋的损坏。 1.2.查验方法：观察检查。 2.梁、柱、板等主体查验

2.1.无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝。 2.2.无钢筋外露。 2.3.查验方法：观察检查。 3. 外立面检查

3.1.房屋墙体露出地面部分无倾斜、无移位、无裂缝和无扭曲等。

3.2.散水坡：无塌陷、无断裂和无分裂；面层平整，无脱皮；无倒泛水、积水现象。 3.3.查验方法：观察检查 4.天台：

4.1.屋面隔热层、防水层；板端缝、伸缩缝油膏紧贴；隔热板、防水层表面无裂缝。 4.2.平屋面应有隔热保温措施,三层以上房屋在公用部位应设置屋面检查孔。

4.3.阳台及三层以上房屋的屋面应有组织排水（排水坡度必须符合设计要求）不得有积水现象。出水口、檐口、泛水、天沟、变形缝、压顶、落水管、烟管与屋面的连接等应安装牢固,接口平密,不渗漏。 4.4.天台护栏无破损、变形，无明显锈蚀。 4.5. 屋面避雷设施按设计要求检查。 5.顶棚的查验

5.1.抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹，无霉点，无渗水痕迹、无污渍。 5.2.查验方法：观察检查 6. 墙面的查验

6.1.抹灰应表面平整,不应有空鼓、爆灰、裂缝和起泡等缺陷。（允许偏差值4mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查。）

6.2.饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直,无缺棱掉角。 (1) 表面平整度允许偏差值2mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查。

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(2) 立面垂直度允许偏差值3mm。用2m托线板检查。

(3) 接缝、压条平直度允许偏差值2-3mm。拉5m线检查，不足5m拉通线检查。 (4) 压条间距允许偏差值2mm。用尺检查。

(5) 接缝高低允许偏差值0.5mm。用直尺和楔形塞尺检查。 (6) 接缝宽度允许偏差值±0.5mm。用尺检查。

(7) 涂料、刷浆应色泽一致.表面不应有掉粉、起皮、漏刷、透底、反碱、咬色、流坠、疙瘩等现象。（查验方法：观察检查）。

(8) 外墙面：抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮.无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。（查验方法：观察检查）。 7. 楼、地面的查验

7.1.面层与基层必须粘贴牢固,不空鼓;整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。面层坡度应符合设计要求，不倒泛水、无积水；与地漏、管道结合处应严密牢固，无渗漏。 (1) 查验方法：用小锤轻击检查、用坡度尺检查、观察检查。 7.2.水泥砂浆地面:抹灰平整,压光均匀,无空鼓、无裂纹、无起泡等。 (1) 查验方法：允许偏差值4mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查、观察检查。 7.3. 陶瓷地砖、水泥花砖面层:表面平整,接缝均匀顺直,无缺棱掉角。 (1) 查验方法：高度差允许偏差值1mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查。 (2) 查验方法：直线度允许偏差值3mm.用2m靠尺和楔形塞尺检查。 (3) 查验方法：观察检查。

7.4.大理石、花岗岩、木楼地面、塑料地板:应平整牢固,接缝密合。 (1) 查验方法：高度差允许偏差值0.5mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查。 (2) 查验方法：直线度允许偏差值2mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查。 (3) 查验方法：观察、脚踩检查。

7.5.卫生间、阳台、盥洗室地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

(1) 查验方法：泼水检查、用坡度尺检查、观察检查。 8. 门窗的查验

8.1.钢木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确.钢门窗缝隙严密,木门窗缝隙适度。

8.2.门窗安装后外观质量应表面清洁。大面无划痕、碰伤、锈蚀；涂膜大面平整光滑、厚度均匀、无气孔。

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8.3.查验方法：观察检查。 9. 楼梯、扶手的查验

9.1.栏杆应以坚固、耐久的材料制作，并能承受荷载规范规定的水平荷载；

9.2.栏杆高度不应小于1.05m，高层建筑的栏杆高度应再适当提高，但不宜超过1.20m； 9.3.栏杆离地面或屋面0.10m高度内不应留空； 9.4.有儿童活动的场所，栏杆应采用不易攀登的构造。 10. 公共设施查验： 10.1.路灯：

(1) 灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常。 (2) 灯柱安装牢固，外面油漆均匀，无损伤和刮花。 (3) 检验方法：观察检查。 10.2.园区道路：

(1) 道路面平整，无积水、无起砂、无空鼓、无损伤。 (2) 道路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤。

(3) 块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹、无缺棱掉角 (4) 检验方法：观察检查。 10.3.岗亭：

(1) 铝材和不锈钢类：安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污渍。 (2) 电动道闸：安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤。

(3) 停车场：路面平整、无起砂、无起鼓、无裂纹。车道标识，入口出口标识清楚，油漆均匀。 (4) 车场照明：配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常。 (5) 车场排水系统：应设有专门排水沟。 (6) 车场排风系统：应设有专门排风系统。 10.4.检查井、化粪池：

(1) 池内无垃圾杂物，进排水畅通，池壁无裂痕。

(2) 检查井和化粪池进出水高度差不小于5厘米，立管与粪池之间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。井盖搁置稳妥并设置井圈。 10.5.围墙、围栏：

(1) 查验围墙主要依据物业规划性质、设计要求进行。 2、强电系统设备设施的承接查验 1) 强电系统承接查验包括：

1. 变配电室设备设施（高压柜、高压开关、直流屏、低压盘）。 2. 给排水系统供电设备设施。 3. 消防系统供电设备设施。

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4.安全防范系统供电设备设施。

5.照明系统设备设施（灯具、插座、开关、电缆桥架）。 6.办公用电系统设备设施。 7. 电梯系统供电设备设施。

8.各盘、箱、柜电源。

9.根据承接项目建设单位提供的设施设备清单进行调整查验 2）查验实施：

1.人员准备：组织物业电器专业经理、主管级电器维修人员与建设单位专业人员组成查验小组共同查验。

2.现场查验：查验小组应提前准备、熟悉和了解与强电有关的图纸和资料，在现场查验期间应验证核对资料的符合性及有效性。现场查验应准备工具和仪表等测量工具。 3）查验依据：

1、《电气工程施工质量验收规范》GB50303—2002； 2、《电量容器低压功率因数补偿装置》GB/22582-2008

3、《电器装置安装工程旋转电机施工及验收规范》GB 50170-2006 4、地方供电部门检测的检测报告和预防性实验报告，验收报告 5、项目承接查验方案 6、承接查验所必须的其他资料 4）查验标准：

变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，通风、采光

良好，设备表面油漆完好，无损伤，消防设施齐全，具有防止老鼠等小动物出入的防护措施。 3、电梯系统的承接查验 1）查验实施：

1.人员准备：组织物业电器专业经理、主管及电梯生产厂家或安装单位与建设单位专业人员组成查验小组共同查验。

2.查验实施：由电梯生产厂家或安装单位的技术人员向物业参检单位技术人员进行技术交底，合格后再行查验。通常查验仪表包括：钢丝绳探伤仪、速度测试仪、欧兆表、万用表、照度计、磁力线坠、卷尺、直尺、塞尺等。（注：测试仪表应具有产品证书和计量许可证，且在检定的有效期内。） 2）查验依据：

1．《电梯工程质量实施验收规范》GB50310-2002 2．《建筑电器工程施工质量验收规范》GB／Ｔ50303-2002

３．国家质量监督检验检疫局《电梯监督检验规程》、《自动扶梯和自动人行监督检验规程》相关要求

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４．设施设备厂家的按装要求及技术说明书 3）查验标准：

电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，符合专业及运行管理要求，配件齐全，标识清楚，表面光洁平整、明亮，机房自然通风良好。４、空调系统的承接查验１）查验实施

1．人员准备：组织物业暖通空调专业主管、领班与建设单位专业人员组成查验小组共同查验。２．查验实施：由设备生产厂家或安装单位技术人员对物业查验人员进行技术培训，培训合格再行查验。现场查验工具、仪器包括：压力表、温度计（干湿球温度计、卡它温度计、半导体温度计、单管水银（酒精）温度计、超声波流量计、电压表、电流表、兆欧表、试压泵、钢卷尺、直尺、低压电工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、移动照明等）３）查验依据：

１．《建筑工程质量验收统一标准》GB50300-2001 ２．《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243-2002

３．《制冷设备、空气分离设备安装工程施工及验收规范》GB50274-2010 ４．《压缩机、风机、泵安装工程施工及验收规范》GB50275-2010 注：建设单位根据查验项目还应提交的设备图纸资料清单中主要包括：

① 空调系统设施设备清单；

② 主要材料、设备、半成品和仪表的出厂合格证明及进场检、试报告； ③ 隐蔽工程验收记录；

④ 风管系统、管道系统安装的检验记录； ⑤ 设备单机试运转记录；

⑥ 安全、能耗、环保和功能检查资料的检查记录； ⑦ 系统负荷综合综合能效的测定和调整报告的检查记录 4）查验标准：

空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、防潮良好，符合专业及运行管理要求，设备表面油漆完好，无损伤。 5、给排水系统的承接查验 1）查验实施：

1.人员准备：组织物业暖通专业主管、领班、水暖工与建设单位专业人员组成查验小组共同查验。 2.查验实施：由设备生产厂家或安装单位技术人员对物业查验人员进行技术培训，培训合格再行查验。查验前对给排水系统设施对应的随机图纸、资料及备品、备件和专用工具进行查验和移交。查验依据是出厂箱单与有关合同。 2）查验依据：

1.《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》GB5024-2002

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2.《国家生活用水水质卫生标准》GB5749-2006 3.《小区集中生活用水供应设计规范》CECS-2007 4.《城市污水处理厂工程质量验收规范》GB50334-2002 5.《给水排水管道工程施工及验收规范》GB50268-2008 6. 给水设备设施的按装、维护、使用说明书 7. 给排水系统竣工图、竣工资料、竣工验收合格报告 3）查验标准：

给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，阀门开启灵活，安装牢固，无渗漏现象；机房配置完整，符合专业及运行管理要求，通风、采光、防潮良好。 6、消防系统的承接查验 1) 查验实施：

1.人员准备：物业公司组建的查验小组中应单独成立“消防系统查验小组”小组成员包括秩序部及工程部经理、专业主管、领班与建设单位专业人员组成查验小组共同查验。

2.查验实施：由设备生产厂家或安装单位技术人员对物业查验人员进行设备参数及技术培训，培训合格再行查验。查验前对有关图纸资料进行熟悉了解，便于核对资料的有效性。消防系统查验应安排专人负责专项记录。 2) 查验依据：

1.《自动喷水灭火系统施工及验收规范》GB50261-2005 2.《泡沫灭火系统施工及验收规范》GB50281-2006 3.《火灭自动报警系统施工及验收规范》GB50166-2007 4.《建筑灭火器配置验收及检查规范》GB50444-2008 5.《固定消防炮灭火系统施工与验收规范》GB50498-2009 6.《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002 7.《气体灭火系统施工及验收规范》GB50263-2007

8.《工业管道的基本识别色、识别符号和安全标示》GB7231-2003 9.《安全色》GB2893-2008

注：建设单位提交的设备图纸资料清单中主要包括：

① 消防系统竣工图及设备的技术资料、报告； ② 系统图； ③ 系统建筑平面图；

④ 消防设备联动逻辑说明或设计要求；

⑤ 设备安装技术资料：安装尺寸图（控制设备、联动设备安装图、探测器预埋件、端子箱安装尺寸等）、设备外部接线图（设备尾线编号、端子板出线等）；

⑥ 变更设计部分的实际施工图；

⑦ 变更设计的证明文件（包括消防设备联动逻辑设计要求变更）；

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⑧ 安装验收单：安装技术记录（包括隐蔽工程检验记录）、安装检验记录（包括绝缘电阻、接地电阻的测试记录）；

⑨ 设备的使用说明书（包括电路图以及备用电源的充放电说明）； ⑩ 系统检测报告、合格证及相关资料； 7、弱电系统的承接查验 1) 查验实施：

1.人员准备：组织物业工程经理、弱电专业主管与建设单位专业人员组成查验小组共同查验。 2.查验实施：测试仪表准备：

① 楼宇自控系统：万用表、风速仪、照度计、流量计、温湿度计、兆欧表等；

② 广播会议设备系统：噪声发生器、测试功率放大器、测试话筒、声级计、示波器、频谱仪等； ③ 安全技术防范系统：万用表、可燃气体检测仪、红外线测温仪、声级计、兆欧表等；注：各系统测量的仪表应具有产品证书和计量许可证，计量许可证书应在有效期内。 2) 查验依据：

1.《智能建筑工程质量验收规范》GB50339-2003 2.《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002 3.《住宅小区安全技术防范系统要求》GB31/294-2010 4.《厅堂扩声特性测量方法》GB/T4959-2011

5.《有线数字电视系统技术要求和测量方法》GY/T221-2006 6.《卫星数字电视接收站测量方法》GY/T149-2000 7.《彩色电视图像质量主观评价方法》GB7401-1987 8.《智能建筑工程检测规程》CECS182-2005

3）消防监控系统查验标准：消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，具有良好的防雷措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。

8.绿化工程的承接查验包括：

按照绿化工程设计方案进行查验对园林植物和园林建筑进场查验。园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿(花)篱、花坛等；园林建筑主要有小品、花架、园廊等。 9.钥匙的承接查验包括：

1. 公共区域钥匙：大楼各出入口、信报箱钥匙、物业管理用房钥匙、各设备机房门钥匙。 2. 业主钥匙：业主尚未入住时空置区域业户区域钥匙，包括业户区域大门、房间门的钥匙。 3. 重点部位：大楼内机房、制高点、生活饮用水箱等。查验要求

1. 钥匙查验小组负责接收、清点、逐门试用，确保无误后在《共用部位钥匙移交一览表》和《单元房间钥匙移交一览表》上签收。

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2. 为每把钥匙制作区域标识。

3.按照楼栋、楼层、房间编号的关联顺序存放在专用钥匙柜中。重要钥匙保存，须实行“双管制”。存放在专用钥匙柜中。钥匙清单与钥匙存放情况相符。 4. 钥匙柜专人专管。

5. 标识清晰、明显、摆放有序。

6.信报箱钥匙验收要查验信报箱安装牢固，完好完损，标识清楚，表面平整光洁。

五、查验培训演练

（一）承接查验前准备

1、物业服务企业接到建设单位的书面通知后，应主动与建设单位接洽，并查看物业承接查验应具备的条件的相关文件： 1)提供的承接查验资料齐全并且没有造假。 2)提供所有的测试、检验和分析报告是否有效。 3)被承接查验的场地、设备和机房清洁干净。

2、在查看物业具备承接条件后由物业单位指派专人与开移交单位接洽承接查验事宜、制定相关方案并组建四方查验小组。

3、由工程部进行现场技术摸底，制定接管验收计划，提前参与开发建设单位申请承接物业竣工验收和机电设备最终安装、调试工作。

3、物业单位与移交单位签订承接项目《物业承接查验协议》，确定承接查验方案、责任人、步骤、验收项目、标准、进度、流程、保障机制。（二）承接查验培训

1、物业单位根据与移交单位签订的《物业承接查验协议》、承接项目实际状况组建查验小组。 2、物业单位查验小组成员根据承接查验方案要求和标准准备相关资料及工用具。 3、物业单位对承接查验小组人员进行培训和实操演练，培训内容包括：

① 物业承接查验应按照下列程序进行：

确定物业承接查验方案——移交有关图纸资料——查验物业共用部位、共用设施设备——解决查验发现的问题——确认现场查验结果——签订物业承接查验协议——办理物业交接手续

② 查验过程中对于以下情况查验小组有权拒绝承接查验： 1)严重违反国家有关法规。 2)未能通过有关政府职能部门的承接查验。 3)工地与交付物业不能有效隔离。 4)机房不能完全独立封闭。 5)其他可能危及设备正常运行和进驻人安全的物业。

4、查验小组应定期或安排专人长期到承接项目现场踏勘，通过现场踏勘了解和熟悉物业状况便于随时发现问题与移交单位沟通和调整有关承接查验的各项事宜。

六、承接物业查验实施

1、查验小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。

2、在验收过程中，检查出未达到验收标准的设备及与设计要求不符的设备，提出书面整改报告返回移交单位。

3、对承接物业的应接受的配套系统、设施进行验收，验收结果须记录在各专业查验记录内，对承接

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查验问题进行分类整理同时将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认手续。

4、查验问题可从发生原因、处理责任、工程质量问题可分为两类：第一类是施工单位引起的质量问题，应有建设单位督促施工单位负责；第二类是由于设计规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用缺陷不便、运行管理不经济等问题，应由建设单位负责做出修改设计、改造或增补相应设施。 5、物业服务企业应安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施的过程中进行现场跟踪，对完工的项目进行验收。对在验收中未达到要求的设备，整改实施后，查验小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。

6、交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。

7、查验完毕，未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限，物业单位与移交单位只对查验合格部分办理相关交接手续。

8、物业单位将全部承接查验档案资料存档备查，组织各级工作人员进入服务中心实施管理。 9、物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：（一）前期物业服务合同；（二）临时管理规约；（三）物业承接查验协议；（四）建设单位移交资料清单；（五）查验记录；（六）交接记录；

（七）其它承接查验有关的文件。

10、自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

承接查验实施流程

接建设单位进场通知

组建承接查验小组第 22 页共 22 页

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做好承接查验前的准备

承接查验否

整改查验移交

是接管

承接查验保障措施

现场查验应当形成书面记录，四方查验小组在物业设施设备的现场查验中，应由查验记录人将查验情况认真填入各专业现场查验记录表，然后汇总填入专业《系统设施设备现场查验汇总表》；查验记录应当包括：查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记

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新建物业承接查验

录应当由建设单位和物业服务企业及其他参加查验的人员在现场签字确认，统一归档保存查验记录。

一、与移交单位的沟通

1、未接受存在缺陷的物业单位与开发建设单位召开协调会议书面通知建设单位及时解决，并进行复验。后期现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合合同约定和有关文件规定的情形，由物业现场查验小组将查验中发现的问题分类填入表再次书面通知建设单位，建设单位签收后应当及时责成责任人解决，完成后，组织查验的双方人员进行复验，直至合格。

2、分期开发的物业项目的承接查验可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验与交接。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

3、物业承接查验的费用由物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

二、后续保障机制

1、缺陷整改

对在承接查验中发现的各种问题，包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保护一起的受损等情况，物业查验小组应将作详细的缺陷记录，以供开发建设单位督促承包商（或者供应商）进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。若问题比较严重，则与开发建设单位召开协调会或向开发商建设单位提出书面通知暂缓承接查验，待整改完成后重新承接查验。 2、设施设备试运行

若部分设施设备或整个系统尚未通过最终的承接查验，但由于小业主进驻的需要必须开启运行某些设备或系统，物业单位一般仅作实物承接查验，不作为最终接管验收并严格按开发商的书面指令进行管理和操作。在此期间，技术上仍由开发建设单位（承包商、供应商）把关，若发生任何问题或意外，除物业单位人为原因外，责任由开发商及其承包商负责。对于重要设备或者机房有必要签订临时试运行协议，清楚列明有关各方的责任。 3、承接查验通过

被承接查验物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认承接查验通过。开发建设单位应督促承包商（或供应商)移交所有的钥匙、备品条件和专用工具正式交由物业单位接收管理。 4、保修期

正常情况下，物业整体承接查验结束，便正式进入保修期，但物业承接查验往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因限期投入运行或其他原因已经进入保修期。故需要开发建设单位与其承包商、供应商协议约定整个项目保修期的日期，并书面通知物业服务单位，而在此之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，开发商应酌情予以补偿。

5、法律责任：

1）、物业承接查验存在的问题由开发建设单位负责解决，否则应承担相应的法律责任。

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新建物业承接查验

2）、物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

3）、物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

4）、开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。

5）物业交付物业服务企业管理后，物业服务企业应当按前期物业服务合同的约定和有关法规的规定履行维修、养护和管理的义务，否则亦要承担相应的责任。

6）、自物业完成交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁坏或灭失的责任。

7）、物业承接查验档案资料属于全体业主所有。前期物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。

6、其他法律责任：

1）建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。开发建设单位、物业服务企业未按《办法》规定履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

2）开发建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。

3）建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。

4）物业服务单位擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

5）物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。

6）房地产行政主管部门的监管责任：物业所在地房地产行政主管部门应当对物业的承接查验进行有效监管，并及时处理业主对建设单位和物业服务企业承担查验行为的投诉。

第 25 页共 25 页

新建物业承接查验

7、争议解决：

物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。物业承接查验相关法律主体在承接查验中发生的争议也可以通过仲裁或者诉讼等其他方法解决。

承接查验的常用表格

附表.1 承接查验移交资料清单

项目名称：

物业承接查验移交资料目录序号一项目建设资料第 26 页共 26 页

名称备注

新建物业承接查验

移交单位盖章/日期接收单位盖章/日期

附表.2 承接查验移交资料清单

项目名称：

物业承接查验移交资料目录序号二物业产权资料第 27 页共 27 页

名称备注

新建物业承接查验

移交单位盖章/日期接收单位盖章/日期

附表.3 接管验收资料汇总表

工程名称开工日期移交日期设计单位建设单位监理单位第 28 页共 28 页

竣工验收日期接管验收日期

新建物业承接查验

施工单位物业管理单位结构类型建筑面积房屋(栋/层/户) 钥匙发放清单公用设施清单公共部位清单公用设备清单填表人：接收人：移交人：

附表.4 物业工程移交项目表(一)

开发建设单位：施工单位：日期：

项目高、低压配电室评价第 29 页共 29 页

存在问题整改建议

电气系统主要机电配电箱楼宇及公共区域照明、开关、插座及配电箱防地接地系统其它新建物业承接查验

中央空调机组冷冻机组水泵、换热器等设备空调系统地热系统暖通管路系统公共区域暖通用管井燃气设施管井公共区域燃气设施管井楼宇排气设施其它公共区域生活用水管井蓄水箱（池）、管路给草坪等浇灌设施卫生洁具等设施排水管路等设施公共区域排水管井化粪池及排污设施公共区域排污管井及管路其它排水系统

附表.5 物业工程移交项目表(二)

开发建设单位：施工单位：日期：

专案评价存在问题整改建议电梯系统电梯轿厢及设备井道与底坑附属设备第 30 页共 30 页

新建物业承接查验

曳引及其它设备井道照明等井道门等电气控制设备系统其它车库各种指示标志灯喷淋头/烟、温感探头消火栓管路及设备消防系统灭火器等设备消防水池（箱）消防电气控制设备监控中心设备其它

附表.6 物业工程移交项目表(三)

开发建设单位：施工单位：日期：

项目评价存在问题整改建议通信网络系统电话系统设备楼宇电话插座等有线电视设备第 31 页共 31 页

新建物业承接查验

楼宇有线电视插座等公共广播/应急广播设备音响设备楼宇楼宇监控设备系统监控系统楼宇监控用的各种传感器等办工自动化系统设备办公自动化系统安全防范统其它房主体屋结构物业管理营运信息系统办公和服务系统信息服务系统智能卡管理体制系统工程计算机网络管理系统入侵报警系统电视监控系统出入口控制系统电子巡更系统车库管理系统综合布线系统建筑群主干线建筑物主干线水平布线屋宇工作区布线附表：7 物业工程移交项目表(四)

开发建设单位：施工单位：日期：

项目评价存在问题整改建议地基第 32 页共 32 页

新建物业承接查验

主体程工钢筋混凝土结构砖石结构抗震性能防水墙及墙面保温隔热性能防水性能排水设施面层楼宇地面公共楼梯门窗玻璃卫生间防水其它外墙物业公司检查人：日期：

附表：8 物业设施交接书

项目名称：施工单位负责人：日期：序号 1 2 3 4 5 交接项目型号规格数量第 33 页共 33 页

接收意见处理结果确认新建物业承接查验

6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 经办人签名：物业公司经办人签名：施工单位：建设单位公司盖章：公司盖章：公司盖章：

附表：9 房屋本体共用部位及配套设施接管查验表

项目名称：区域：编号：

建设单位监理单位施工单位部位/名称联系人联系人联系人接管情况简述第 34 页共 34 页

联系电话联系电话联系电话保修期备注

新建物业承接查验

主体结构外墙屋面楼地面内墙面顶棚门、窗楼梯、扶手电气有线电视水、电、气表给水设施地漏、排水管道门铃、对讲电话楼宇门牌、楼栋号牌化粪池开发建设单位（签章）：物业公司（签章）：年月日年月日监理单位（签章）：施工单位（签章）：年月日年月日

附表：10 公共配套设施接管查验表

建设单位监理单位施工单位部位/名称路灯、装饰灯联系人联系人联系人接管情况简述第 35 页共 35 页

联系电话联系电话联系电话保修期备注

新建物业承接查验

绿化道路室外消防栓垃圾中转站保安岗亭保安道闸停车场地面明沟、暗沟表井、检查井、化粪池台阶、踏步水池、水箱雕塑、小品其它开发建设单位（签章）：物业公司（签章）：年月日年月日监理单位（签章）：施工单位（签章）：年月日年月日

附表：11 电梯设备接管查验表

查验日期：编号：设施设备名称供货单位生产单位安装地点联系人联系人保修期限联系电话联系电话第 36 页共 36 页

新建物业承接查验

安装单位联系人联系人紧急维修电话联系电话联系电话保养单位维修电话随机资料验收情况：验收评定：物业公司：建设单位：代表：代表：盖章：盖章：年月日

附表：12 现场组装空调机漏风检测记录

工程名称分布（或单位）工程第 37 页共 37 页

新建物业承接查验

分项工程检测日期设备名称型号规格额定风量（m3/h）允许漏风率（%）工作压力（Pa）测试压力（Pa）允许漏风量（m3/h）实际漏风量（m3/h）检测意见试验人员：建设单位：物业单位施工单位代表代表代表年月日年月日年月日附表：13 制冷系统气密性试验记录

工程名称分布（或单位）工程第 38 页共 38 页

新建物业承接查验

试验部位试验时间气密性试验管道编号试验介质试验压力 (Mpa) 定压时间(h) 试验结果真空试验管道编号设计真空度 (kPa) 试验真空度 (kPa) 充制冷剂试验管道编号充制冷剂压力 (Mpa) 检漏仪表验收人员：建设单位代表年月日

施工单位代表年月日物业单位代表年月日补漏位置实验结果定压时间(h) 试验结果验收意见附表：14 消防系统查验表

安装区域：安全疏散系统编号：

设备名称及有无状况产品名称第 39 页共 39 页

产品型号生产厂家数量新建物业承接查验

疏散指示标志有/无防火门消防电源有/无防火卷帘事故照明有/无消防电梯系统设计单位施工单位形式:区域报警/集中报警/控制中心设置部位产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量火灾报警系统感烟探测器集中报警器感温探测器区域报警器火焰探测器事故广播手动按钮建设单位负责人（签字）施工单位负责人（签字）施工单位负责人（签字）

附表：15 分项配套共用部位、设施设备承接查验表

查验项目评价问题备注供配电第 40 页共 40 页

新建物业承接查验

系统

给排水系统消防系统标志标识系统第 41 页共 41 页

新建物业承接查验

环卫系统其他通信网络系统安全防范系统综合布线系统第 42 页共 42 页

新建物业承接查验

园林绿化工程土建工程系统道路交通系统建设单位/日期施工单位/日期监理单位/日期物业公司/日期

附表：16 分项配套房屋承接查验记录表

项目名称：查验区域编号：

查验项目查验内容存在问题备注第 43 页共 43 页