柯桥调研报告

绍兴柯桥写字楼调研

目 录

第一部 序言

一、 调研目的 二、 调研方法 第二部 绍兴县概况

一、二、三、四、第三部 一、二、三、四、五、六、七、第四部 一、二、三、四、区域概况 宏观经济分析 产业分析 交通网络状况 柯桥街道概况

柯桥行政区域规划 柯桥城市整体规划 写字楼分布情况 项目周边写字楼信息 数据分析对比表 招商经营状况 小结

中海国际基本情况

基本信息 所在位置 项目SWOT分析 建议

第一部 序言

一、调研目的

为了更好的了解绍兴柯桥商务写字楼的租售情况和市场行情，确保公司下一步的

拓展更加顺利进行提供有力的数据支持和理论依据。

二、调研方法

永康项目组分派小组到柯桥实地调研，选择部分具有代表性的写字楼以客户的身份去了解询问，并记录下各写字楼的各项数据和指标。

第二部 绍兴县概况

一、区域概况

绍兴县位于长江三角洲南翼，西距杭州萧山国际机场20公里，东距宁波北仑港120公里，北距上海220公里。全县地域面积1177平方公里，下辖15个镇，4个街道，人口71万。绍兴县隶属绍兴市，定位绍兴大都市圈的城市副中心和现代国际商贸区。是经济发达地区。位于柯桥街道的中国轻纺城是亚洲最大的纺织产业集散地，全球最大的轻纺贸易中心，交易额占全球纺织品的1/4，日均客流量逾10万人次。

二、宏观经济分析

柯桥做为绍兴县的政治、经济、文化中心，素有“金柯桥”之美称;柯桥中国轻纺城现已成为目前世界最大的轻纺专业市场，轻纺产品总销售额占全国的30%;作为闻名全球、商贾云集的轻纺产业基地与物流中心--绍兴柯桥，不仅仅是“国际纺织之都”，还在稳步成为“现代商贸之城”。以纺织为龙头的中国轻纺城、钱清轻纺原料市场、中纺城等各类专业市场，为柯桥聚集了大量的商业机会。

绍兴县是中国经济十强县(市)，柯桥是绍兴县的县城所在地，其周边集聚了绍兴县约60%经济总量，拥有规模庞大的轻纺产业群和享誉海内外的中国轻纺城。2010年实现生产总值776.1亿元，年均增长11.8%。实现财政总收入93.5亿元，年均增长17.2%，其中地方财政收入51.76亿元，年均增长20.8%。完成全社会固定资产投资316.8亿元，年均增长13.6%，其中工业投资168.2亿元，年均增长8.4%。产业结构以纺织品及延伸产业为主。2010年中国轻纺城市场成交额794亿元，年均增长12%，市场总面积从2005年的110万平方米扩大到326万平方米，市场经营户16800余户，常驻国(境)外代表机构638家。实现进出口总额108.8亿美元，年均增长19.1%，其中自营出口79.2亿美元，年均增长18.7%。

绍兴县统计局公布去年我县国民经济和社会发展主要指标数据。去年，地区生产

总值（GDP）达到920亿元，按可比价计算比上年增长10.7％，增速分别高出全市0.2、全省1.7个百分点。

在拉动经济增长的“三驾马车”中,固定资产投资保持较快增长，去年完成全社会固定资产投资356.8亿元，比上年增长20.2％。其中，工业投资完成183.22亿元，同比增长18.5%；实现社会消费品零售总额142.23亿元，同比增长19.1%；实现自营出口96.49亿美元，同比增长21.8%

更令人欣喜的是，经济在较快发展的同时，发展质量进一步提高。首先是三次产业结构得到进一步优化，在三次产业中，第一产业实现增加值33.27亿元，第二产业实现增加值555.96亿元，第三产业增加值330.77亿元。三产增加值占GDP的比重已经提高到36%，比上年提高1个百分点。其次是资源消耗量进一步降低，去年我县的总排污量比上年下降了7.7%，工业用电量增长10.3%，但工业产值却增长了21.6%。第三是战略性新兴产业引领工业增长，全年战略性新兴产业实现总产值834.79亿元，同比增长33.4%，高出全县规模以上工业平均增速4.5个百分点。

在经济发展的同时，民生得到进一步改善。去年我县城乡居民收入保持稳定增长，且农村居民收入增速快于城镇。去年，我县城镇居民人均可支配收入为36547元，比上年增长13.4％；农村居民人均纯收入为19527元，比上年增长17％，城乡居民收入差距进一步缩小。

三、产业分析

中国轻纺城，总占地面积77.8万平方米，总建筑面积达326万平方米，商行1.6万余家，营业用房1.9万间。场内经营人员5万余人，经营面料3万余种，日客流量10万人次，日成交额1.8亿元，市场区金融网点76个，日存款额20多亿元。市场交易持续兴旺，年成交额从1988年的0.76亿元跃升到2008年的634.53亿元（其中外贸成交额12.82亿美元），连续十七年居全国纺织专业批发市场第一位，是目前全国规模最大，设施齐备，经营品种最多的纺织品集散中心，也是亚洲最大的轻纺专业市场。

四、交通网络状况

绍兴柯桥是中国最密集的长三角高速公路网核心区位，地理位置优越，交通极为便捷。 【公路】沪杭甬高速、杭甬高速、杭金衢高速 【铁路】杭甬铁路，沪杭高铁已全面通车 【水运】上海港、宁波港、京杭大运河

【航空】距上海浦东国际机场230公里(车程约2小时)、杭州萧山国际机场20公里(车程约15分钟)

第三部 柯桥街道概况

一、柯桥行政区域规划

柯桥隶属绍兴县，现在叫做柯桥街道。街域面积16.5平方公里，街道下辖29个社区（居委会），1个社区服务中心，总人口8万余人。二OO一年八月，经省、市人民政府批准，设立柯桥街道，为绍兴县的政治、经济、文化中心。绍兴县柯桥街道地处浙江省东部富庶的宁绍平原，东距绍兴市13公里、东方大港宁波106公里，西距人间天堂杭州50公里，萧山国际机场20分钟，北至东方明珠上海185公里。沪杭甬铁路、高速公路、104国道横穿境内，交通区位甚为优越。街域面积16.5平方公里，街道下辖29个社区（居委会），1个社区服务中心，总人口8万余人。柯桥街道南屏会稽山，北为平原水乡，山清水秀，气候温和湿润，是典型的江南\鱼米之乡\，素有\金柯桥\之美称，柯桥的水系非常发达，极具\东方威尼斯\之特色。

二、柯桥城市整体规划

● 主轴：柯桥由金柯桥大道贯穿南北，北接杭甬高速，南接104国道；群贤路则贯

穿城区东西将城区一分为二，104国道也是一条由东向西通往绍兴市城区；

● 八区：轻纺国际贸易区综合体、柯北市场创新区综合体、轻纺市场综合体、大坂

湖水乡都市休闲区综合体、瓜渚湖北岸城市综合体、笛扬商圈综合体、物流直通关综合体、独山世纪城综合体。

● 南北分隔：群贤路以南形成以城市生活为主的城市生活区，以北是柯北新城是商

业办公CBD核心区；

● 旧城区：医院、住宅区、商场、酒店和宾馆还有中国轻纺城也在老城区内； ● 柯北新城：这里聚集了甲级写字楼和大型购物中心、高档酒店宾馆，柯北新城将

成为柯桥新的CBD核心区域，轻纺城国际会展中心、世贸中心、县行政中心、万达广场、沃尔玛等等；

三、写字楼分布情况

永利大厦 万国中心 中海国际 聚银时代 中央大厦 东方大厦 财智国际 现代大厦 纺织大厦

七、小结

选定柯桥8栋写字楼作为对象，并通过实地询问、房产中介等多种形式对其单位面积的售价、租金、物管费、建筑基本情况以及企业入驻情况进行调研。主要有以下几点：

? 写字楼的租金价格在200－500元/㎡/年，物业费用在2.2－4.5元/㎡/月不等,

从租赁价格和地理位置赖看，以主干道金柯桥大道为中心向外递减；

? 企业入驻率不高，部分大厦空置现象较严重，平均入住率在50%左右。企业入住

率与大厦所在位置及建设档次城正比.

第四部 中海国际概况

一、基本信息

1、区域位置

中海国际广场，雄居绍兴县柯桥笛扬路与兴越路交汇处，东临笛扬路，南面是柯桥商业中心，西面、北面靠管墅直江，属笛扬路龙头地段，柯桥未来商业最繁华的商圈。

中海国际

2、开发商

绍兴中海投资发展有限公司， 3、建筑面积

项目总建筑面积约60560平方米。总体分为1#、2#、3#楼，1#楼共22层，每层面

积1300㎡；2#楼共七层，每层面积在3600㎡；3#楼共5层每层面积在4020㎡。 4、业态分布

1#楼以写字楼为主，总共22层，每层面积1300㎡，目前1至4层是祝家荘饭店，5、6楼是中海国际管理公司办公区，7楼是写字楼，8至13层是速8连锁宾馆，14至22层为写字楼，可出租或出售。

2#楼以家庭式办公为主，共七层每层面积在3600㎡左右，每层18套，每套面积在200㎡左右，现在一家汉庭连锁酒店入驻。

3#楼共5层每层面积在4020㎡左右，整体出售给了一家中国商业对外贸易总公司，该公司将3#楼做成中商国际面料展贸中心，现在对外出售1楼和4楼15年的经营权，一楼沿街商铺在4.9万/㎡，内铺3.6万/㎡，4楼的价格1.5万/㎡目前出租率在45%。

5、经营形式

中海国际的写字楼可以租赁也可以出售 租赁：租赁的价格350元/㎡/年，

出售：出售均价8000元/㎡，目前可售面积只有在18F的300多㎡、20F的400多㎡。 6、物业费用

物业费：高层2.2元/㎡/月，多层1.6元/㎡/月。 7、物业产权

产权从2006年至2046年。

二、所在位置

中海国际 商务中心 商业中心

三、项目SWOT分析

S（优势）：1、交通地理位置优越，在柯北商业中心与商务中心地带； 2、该大厦的商业配套齐全，拥有宾馆、酒店等； 3、租金和物业费相比同等级物业要低； 4、泊车位数量较多，车辆停放便捷性较高； 5、销售率低，便于后期经营管理。

W（劣势）：1、写字楼比例不高，招商过程中其他业态占据一定规模； 2、业态分区不合理，影响办公环境； 3、租金回报率较低；

4、写字楼区域的入驻企业类型单一，多为本地的支柱产业轻纺企业为 主，物业低空置率无保障；

O（机会）： 1、处于商业中心和商务中心的交汇点，是该区域商业增长点和集聚区； 2、旁边有个中商面料展贸中心；

3、 该区域高端写字楼较少，大部分写字楼内部管理及硬件设施不完善； 4、城市经济发展迅速，中小企业多，经济活力强，写字楼市场的发展

空间大，对于投资者来说存在着较大的“价格洼地”。

T（威胁）： 1、写字楼需求企业稀缺，绍兴经济增长强劲，第三产业的增长较快，

但第三产业的比重不高，导致该区域写字楼空置率高；

2、受国家调控政策的影响，实现快速销售有一定困难。

四、 建议

? 柯桥写字楼租金较低，建议以出售的形式，可达到资金快速回笼，实现再投资； ? 若不考虑快速回笼资金的情况，鉴于该城市写字楼市场发展空间大的特点，可

保留产权采取出租的形式；

? 写字楼的位置很重要，对于周边的交通和道路都有要求，最好是在城市CBD

核心地带；

? 最好是做纯写字楼，后期有利于管理；

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/m1o3.html