2018年天津商业大学商学院436资产评估专业基础之资产评估学教程考研冲刺五套模拟题

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2018年天津商业大学商学院436资产评估专业基础[专业硕士]之资产评估学教程考研冲刺五套

模拟题（一） ........................................................................................................................... 2 2018年天津商业大学商学院436资产评估专业基础[专业硕士]之资产评估学教程考研冲刺五套

模拟题（二） ........................................................................................................................... 8 2018年天津商业大学商学院436资产评估专业基础[专业硕士]之资产评估学教程考研冲刺五套

模拟题（三） ......................................................................................................................... 13 2018年天津商业大学商学院436资产评估专业基础[专业硕士]之资产评估学教程考研冲刺五套

模拟题（四） ......................................................................................................................... 20 2018年天津商业大学商学院436资产评估专业基础[专业硕士]之资产评估学教程考研冲刺五套

模拟题（五） (27)

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第 2 页，共 31 页 2018年天津商业大学商学院436资产评估专业基础[专业硕士]之资产评估学教程考研

冲刺五套模拟题（一）

说明：根据本校该考试科目历年考研命题规律，结合考试侧重点和难度，精心整理编写。考研冲刺模考使用。共五套冲刺预模拟预测题，均有详细答案解析，考研冲刺必备资料。

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一、名词解释

1． 折现率或资本化率

【答案】折现率的实质是投资的期望报酬率，即投资报酬率。

投资报酬率本质上由无风险报酬率（安全利率）和风险报酬率两部分组成，无风险报酬率可以用同期国库券利率或银行利率近似代替；风险报酬率要测算，根据所投资的行业所面临的行业风险、财务风险、市场风险、经营风险等各种风险要素测算这项交易所承担的风险，从而确定风险报酬率。

折现率和资本化率在本质上是一样的，两者的区别仅仅在于适用的场合不同，前者适用于有限年期资产价值的估算，后者适用于无限年期资产价值的估算。

折现率的估算方法一般有市场比较法、资本资产定价模型法（CAPM ）和加权平均资本成本法（W ACC ）等。

2． 资产评估的程序性准则

【答案】资产评估的程序性准则是关于注册资产评估师通过履行一定的专业程序完成评估业务、保证评估质量的规范，包括评估约定书、评估计划、评估工作底稿、评估报告等。

3． 房地产评估的市场法

【答案】房地产评估的市场法是将待估房地产与在较近时期内已往发生或即将发生的同类型区域类似房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素（外部环境因素）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以已经发生了交易的类似房地产的已知价格为基础，做必要的修正后，得出待估房地产评估时点最可能实现的合理价格。

4． 流动资产

【答案】流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产，包括现金及各种存款、存货、应收及预付款项、短期投资等。

二、简答题

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第 3 页，共 31 页 5． 在建工程评估有什么特点？

【答案】在建工程评估有以下特点：

（1）在建工程资产种类多，情况复杂。其范围涉及许多行业，情况复杂，有较强的专业技术性；

（2）在建工程资产的形象进度和功能差异性很大。在建工程资产涵盖了从刚刚开工的在建工程到已完工但尚未交付使用的在建工程。这些完工程度差异很大的在建工程，其资产功能的差异也很大，这就使在建工程之间的可比性很差，评估时很难找到合适交易实例作为参照物；

（3）在建工程资产的会计核算投资数与其实际完工进度较难一致。由于建设项目的投资方式和会计核算要求，在建工程的账面价值往往包括预付材料款和预付设备款，同时也记录在建工程中应付未付的应付材料款和应付设备款等，即账面记录的仅是已支付的款项及应支付而未付的款项。因此，在建工程中的投资额和投资时间与实际工程进度或完工量之间并不一致，总是存在量差和时差；

（4）在建工程的建设周期长短差别较大。不同规模、不同性质的在建工程的建设周期长短相差很大。建设周期长短的差别直接与建设期间材料、人工等价格变化、设计变更等相联系，对评估产生直接的影响。

6． 简述企业预期收益的预测步骤。

【答案】企业预期收益的预测大致可分为以下几个步骤：评估基准日审计后企业收益的调整，企业预期收益趋势的总体分析和判断，企业预期收益的预测。

（1）第一步，评估基准日审计后企业收益的调整。①对审计后的财务报表进行非正常因素调整，主要是损益表和现金流量表的调整。将一次性、偶发性，或以后不再发生的收入或费用进行剔除，把企业评估基准日的利润和现金流量调整到正常状态下的数量，为企业预期收益的趋势分析打好基础。②研宄审计后报表的附注和相关揭示，对在相关报表中揭示的影响企业预期收益的非财务因素进行分析，并在该分析的基础上对企业的收益进行调整，使之能反映企业的正常盈利能力。

（2）第二步，企业预期收益趋势的总体分析和判断。企业预期收益趋势的总体分析和判断，是在对企业评估基准日审计后实际收益调整的基础上，结合企业提供的预期收益预测和评估机构调查搜集到的有关信息的资料进行的。其目的是从总体上判断企业预期收益的变化规律及趋势，为具体预测企业预期收益界定一个收益量的变化区间。

（3）第三步，企业预期收益的预测。企业预期收益的预测是在前两个步骤完成的前提上，运用具体的技术方法和手段进行测算。在一般情况下，企业的收益预测分为两个时间段：前期和后期。前期的年数视具体企业而定，一般情况下为3?5年。但是，对于收益尚不稳定的企业，对其收益预测分段首先应判断企业何时步入稳定期，然后将其步入稳定期的前一年作为收益预测分段的时点。

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7． 简述成本法评估房地产价格的基本技术思路。

【答案】成本法评估房地产价格的基本思路：

（1）成本法是求取评估对象在评估基准日的重新购建价值和建筑物贬值，然后将重新购建价值减去建筑物贬值来估算被估房地产价值的方法。重新购建价值是指假设在评估基准日重新取得全新状态的评估对象的必要合理支出，建筑物贬值是指各种原因造成的建筑物价值损失。

（2）其基本计算公式为：评估价值=重新购建价值-建筑物贬值。该公式可针对两类评估对象而具体化：一是新开发的房地产（新开发房地产又包括新开发土地、新建成的建筑物和新开发的房产三种），二是旧的房地产。

（3）运用成本法的基本步骤是：①收集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；②估算重新购建价格；③估算建筑物贬值；④估算评估价值。

（4）采用成本法评估的主要内容是：首先要搞清评估对象房地产的价格构成，收集相关资料，然后估算各构成部分的价值，测算重新购建价值，再测算建筑物贬值。

8． 请阐述采用市场法评估机器设备的基本步骤。

【答案】（1）对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料。评估人员通过鉴定被评估设备，了解设备的，为选择类似的市场参照物做好准备。

（2）进行市场调查，获取市场参照物。在选择市场参照物时，应注意参照物的时间性、地域性、可比性。从时间上来讲，参照物的交易时间应尽可能接近评估基准日；在地域上，尽可能与评估对象在同一地区；另外，评估对象与参照物具有较强的可比性，实物状态方面比较接近。

（3）因素比较。尽管评估人员在选择市场参照物时尽量做到被评估对象与市场参照物比较接近，但是，被评估对象与参照物在实物状态、交易时间、交易地点、交易背景上总还存在一定差异。评估师必须对上述影响价值的因素进行分析、比较，确定差异调整量。

（4）计算评估值。在分析比较的基础上，对参照物的市场交易价格进行修正，确定评估值。

9． 简述市场比较法的理论依据、评估思路与适用前提。

【答案】（1）市场比较法的理论基础：市场比较法是以马歇尔的均衡价值论为理论基础，即认为资产的价值是由在公开市场上买卖双方力量达成一致时的均衡价格所决定的。但是，由于资产评估是一个模拟市场过程的结果而非实际交易的结果，因此，在资产评估中运用均衡价值论就是承认市场交易结果的相对合理性，以与被评估资产相类似的交易案例为参照，来确定被评估资产的评估值。这也说明该方法是基于资产定价的替代原则，即一项资产的价值等于为获得同等满足的替代品所花费的成本。

（2）市场比较法的评估思路：首先在资产市场上寻找与被评估资产相类似的参照物的成交价（又称交易案例）；然后对被估资产与参照物之间的差异进行调整，将参照物的成交价调整成被

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