济南商业项目市场调研报告

济南商业项目市场调研报告

二ОО四年四月十五日

前 言

本次对济南市商业发展现状及发展趋势进行调研，主要从济南市社会经济发展状况、济南市商业市场现状、项目周边市场现状、项目同类物业概况、济南市商业租售价格水平，同时重点了解泉城路商圈发展趋势及租售价格水平，并进行了全面的实地调查。

一、调研目的

全面深入调研，以获知同类物业发展状况、项目地块的环境特征，并以此为基础，结合目前济南商业地产发展状况，从而商业项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。

二、调研时间

2004年3月12日～4月2日 三、信息来源

主要来自于济南市统计局、泉城路管理委员会等政府部门及政府网站；济南市多个大型商场及超市、房地产营销策划公司等专业公司；齐鲁晚报、济南时报等媒体，以及相关文字资料。

四、调研区域

济南市市中区、历下区、槐荫区、历城区、天桥区。 五、调研对象

同类可比性商业物业、项目周边环境、政府部门、房地产开发商、房地产代理公司及相关媒体，并寻访了部分目标投资者及终端消费客户。

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六、调研内容

1、济南房地产宏观环境、商业地产发展状况和趋势 2、区域市场状况及竞争市场

3、济南市主要商圈租售价格水平及人流、车流情况 七、信息整理

将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基础上进行项目总体功能定位及市场定位的研究。

注：本报告所述商业物业及相关数据、分析文字，若无特别说明，均指所述地段地面一层商业物业。

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前 言 ..................................................................................................................................................................................................................................................... 2 第一部分 宏观环境研究 ................................................................................................................................................................................................................. 6

一、济南市2003年经济总量分析 .................................................................................................................................................................................................... 6 二、济南市产业结构对比分析 .......................................................................................................................................................................................................... 8 三、2003年商品房销售情况 ............................................................................................................................................................................................................. 9 四、2004年经济发展展望 ............................................................................................................................................................................................................... 11

第二部分 济南市市区商业调研 ................................................................................................................................................................................................. 12

一、济南市商业物业综述................................................................................................................................................................................................................ 12 二、各类商业物业主要特征............................................................................................................................................................................................................ 19

第三部分 济南市主要商业物业调查........................................................................................................................................................................................... 21 第四部分 济南市商业物业租售价格........................................................................................................................................................................................... 22

一、泉城路周边商业物业租售价格 ................................................................................................................................................................................................ 22 二、经四路沿线商业物业租售价格 ................................................................................................................................................................................................ 23 三、文化西路商业街租售价格 ........................................................................................................................................................................................................ 24 四、花园路、东关大街沿线商业物业租售价格 ............................................................................................................................................................................ 24

第五部分 济南市主要商圈人流、车流调查 ........................................................................................................................................................................... 26

一、经四路路段 ............................................................................................................................................................................................................................... 26 二、经二路路段 ............................................................................................................................................................................................................................... 26 三、泉城广场周边及花园路路段 .................................................................................................................................................................................................... 26

附 表 ...................................................................................................................................................................................................................................................... 28

附表1 二ОО三年房地产买卖情况表(含住宅、非住宅) ........................................................................................................................................................ 28 附表2 住房买卖分类情况表 ....................................................................................................................................................................................................... 29 附表3 泉城路沿线商业物业租售价格一览表 ........................................................................................................................................................................... 30 附表4 经四路商业街租金价格一览表 ..................................................................................................................................................................................... 31 附表5 永兴人防地下商城租金价格一览表 ............................................................................................................................................................................... 32

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附表6 文化西路商业街租金价格一览表 ................................................................................................................................................................................... 33 附表7 花园路沿线商业物业价格一览表 ................................................................................................................................................................................... 34 附表8 老东门商圈周边商业物业价格一览表 ........................................................................................................................................................................... 35 附表9 银座商城 ........................................................................................................................................................................................................................ 36 附表10 银座购物广场 ............................................................................................................................................................................................................... 37 附表11 万达沃尔玛商业广场 ................................................................................................................................................................................................... 38 附表12 贵和购物中心................................................................................................................................................................................................................. 39 附表13 贵和商厦....................................................................................................................................................................................................................... 40 附表14 人民商场 ........................................................................................................................................................................................................................ 41 附表15 洪楼大润发超市............................................................................................................................................................................................................. 42 附表16 济南华联商厦 ............................................................................................................................................................................................................... 43 附表17 嘉华购物广场 ............................................................................................................................................................................................................... 44 表18 经四路路段人流、车流统计 ............................................................................................................................................................................................... 45 表19 经二路部分路段人流、车流统计 ....................................................................................................................................................................................... 46 表20 泉城广场周边主要路段及花园路人流量、车流量统计 ................................................................................................................................................... 47 附表21 泉城路业态分布情况表 ............................................................................................................................................................................................... 49 附图 商铺调查价格铺位（部分） .............................................................................................................................................................................................. 50

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四、2004年经济发展展望

2004年1月，规模以上工业增加值实现30.6亿元，同比增长21%；居民消费价格指数同比为103.6；社会消费品零售总额实现56.6亿元，同比增长19.9%，至2月份结束，累计实现104.7亿元。依据2003年整体经济运行态势及本年政府继续实施“大抓工业、抓大工业”发展战略，加快发展速度、调整优化结构，与城市相关的基础设施建设和工业投资力度继续加大，投资继续保持高速增长，汽车、住房、通讯产品以及旅游等新兴消费品正日益成为消费亮点、热点，消费结构升级步伐加快，现代服务业比重将逐渐提高。据市统计局预测，2004年社会消费品零售总额将增长13.5%，城市市区居民人均可支配收入可达到12000元，社会经济发展前景依然看好。

结论：社会的持续高速发展及人民消费结构的不断升级、可支配收入的增多，给中高档商品零售业及现代服务业提供了极大的市场机会。

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第二部分 济南市市区商业调研

一、济南市商业物业综述

（一）济南市近期商业发展历程

上世纪90年代中期以前，济南市民的主要购物场所是“六朵金花”：济南百货、大观园、人民商场、济南华联、山东华联、济南一百。“六朵金花”无一例外是大而全的百货店。大到家具，小到一根针，在一个店里就可以买全。

1996年崛起的银座商城及1997年出场的贵和购物中心率先向传统商业模式发出了挑战，把专业店搬进商场。以三联家电为代表的各种专业商场、专卖店也在济南遍地开花，传统百货店遭到严重挑战，大部分客流被分流。

“超市要革百货的命”，在一定程度上概括了济南商业第二轮洗牌的演化过程。世界购物广场的出现，如原子裂变般释放出巨大能量，不少有外省资金以及外埠管理背景的企业接踵而至，纷纷来到济南开办超级市场，新国道、万嘉隆、绿地、将军惠员、大润发、上海联华等如雨后春笋。

两个回合下来，不少曾经辉煌的济南本土商号逐渐淡出。第一回合中，老字号的济南第一百货出局；第二回合，开“平价商场”先河的中兴商厦、曾是中国企业500强的济南国贸大厦相继出局，济南最早的百货店——济南百货大楼也是元气大伤。

我国加入世贸组织的同时，最新一轮的济南商战才是真正较量的开始。首先是业态升级大战。集购物、休闲、娱乐和饮食于一身的银座地下购物广场，自2000年开业至今持续火爆，一站式的超级购物模式这种新兴的第三代商业形态不断叫响泉城。随后上海联华、北京国美等省外实力商家及沃尔玛、家乐福等国际零售巨头及纷纷抢址济南，构建以济南为大本营的

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商业发展新版图。

随着济南与16个地级市全部实现高速公路贯通，使整个山东形成了以济南为中心的半日生活圈，半日生活圈的形成，以及《济南市城市总体规划》、《济南市商业网点发展规划》的出台，优化资源，调整结构，大大提升了济南的商业竞争力。

（二）济南市商业发展现状

1、济南商业、餐饮业蓬勃发展。2002年全市商品交易市场总数达713处，其中城市市场229处，农村市场484处，市场成交额达533.6亿元，社会消费品零售总额446.5亿元。同时，以连锁商业为重点的现代经营形式和营销方式迅速崛起，2002年底，全市共建连锁公司27家，连锁超市、便利店820多家，经营面积达10多万平方米，成为商业流通业最具成长性的业态形式。目前，形成了市区中部以泉城广场为中心聚集了银座、大润发、三联、苏宁、贵和、百大等大卖场；联华、大润发、新一佳、济南华联等环布在城市四周，形成了济南市新的商业格局。

济南餐饮业历来兴盛，鲁菜最为流行，其他菜系的餐馆也随处可见。小巷深处的传统名吃与风格独特的精美西餐相映成趣，成为济南餐饮业的一道亮丽风景线。

2、济南零售业中的重要组成部分——百货业由于原有计划经济的烙印太深，历经多年发展，普遍呈现不景气，与之形成反差的是各色超市快速发展。在面对外来竞争压力的情况下，纷纷以服务为先导，求变求新，出台多项刺激消费的措施、办法，增强自身市场号召力。在老百货业没落的同时，以银座、贵和为首的百货新生力经过近几年的迅猛发展，现已成为山东省知名商业品牌企业，具有极大的市场号召力。

3、国际零售巨头改变省城商业版图。随着沃尔玛、家乐福这些国际巨头的真正出现，济南面对面的商业国际竞争开始进入白热化阶段。

（三）济南市区几大商业区

济南市商圈格局表现出以全市级商业中心泉城路—经四路商业区为龙头，经二路商业区、花园路商业区、北园路商业带等多个商业区割据的态势。

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1、泉城路商业区

泉城路东起青龙桥，西至泺源桥，北通太平寺巷、高都司巷，鞭指巷、省府前街、县东巷、县西巷；南接旧军门巷、榜棚街、卫巷、舜井街、历山西街，全长1560米，毗邻大明湖、趵突泉、泉城广场、黑虎泉等诸多景点，相连芙蓉街、曲水亭古城区。泉城路历来是济南繁华的中心商业区，商家云集，名店众多，是泉城东西向发展的主轴，有“十字金街”’之地位，是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的准步行商业街。

泉城路商业区位于城市中心地带，集中了各类商业形态，客户群范围广泛，以白领为主。作为济南市最古老的商业街，泉城路不仅吸引了庞大的济南消费群体，同时还作为一个大型的旅游文化商业中心接纳了大量的旅游消费者。

目前，泉城路商业业态分布改造时划定的5个主题经营区，虽有所出入，但基本上还是保留了这五大经营区的总体格局。详见附表21：泉城路业态分布情况表。

原有5个主题经营区分别为：以三联商厦为中心的家电经营区；分别以济南百货大楼和贵和为中心的两个百货、休闲经营区；以金街IBO和舜井街东侧地区为主的两个时尚服饰商品经营区；以齐鲁金店为中心的黄金珠宝首饰商品经营区；芙蓉街至舜井街地区精品服饰经营区。经过两年的市场洗礼，这五个主题经营区又增加了诸如美国加州牛肉面大王、千百味日式快餐、意诺自助比萨、必胜客自助比萨、大快活快餐等餐饮业，梦莱茵婚纱摄影、浪漫经典婚纱馆、时尚新娘婚纱摄影、金夫人婚纱摄影等婚纱摄影专业店，新东方、精益、宝明斋、亨得利等眼镜店。

无可讳言的是，由于区域规划设计、步行街商业建筑单体与交通组织存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分问题，泉城路现有商业业态分布比较零散，无法形成一个较为集中的商业区域，整体形象与品牌效益未能达到最佳，竞争力相对较弱，已严重制约了泉城路商业区商业业态、人气及发展空间。

图4 泉城路商业街骑楼建筑形式及后街建筑人流稀少的景象

2、经二路商业区（华联商业区）

以华联、嘉华为主体构筑的经二路商业街已成为省城西部的一条商业金街，是槐荫区的商业中心。周围近千平方米的区域，已有

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数十家服装、鞋类专卖店，还有肯德基、麦当劳、永和豆浆等多家中、西式快餐店，另外，该区域的小商品批发市场在全省乃至国内都发生业务往来。

以百货、购物中心、小商品批发市场为商业核心，包括专业市场、专卖店(以服装、鞋业为主)、风味小吃、特色烧烤等，基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。

图5 经二路嘉华购物广场

3、经四路商业区

济南传统商业区，以人民商场、大观园、地下人防商城为代表，人民商场、大观园均为大型百货，洋快餐（肯德基、麦当劳、米力乃、开心汤姆）、风味小吃、大观影院、中国影院、保龄球、游艺厅点缀其中，人流量较大。以中低档消费为主，服装、鞋业、日用品为主要消费品。

图6 经四路东段北侧商业门头及人民商场

4、花园路商业区

花园路中段道路改造工程的完成带动了该区域商业的发展，在这里拥有济南市区最大的酒吧一条街、洪楼教堂、山东大学东校区，历史文化的沉淀及现代时尚潮流的涌入，为该区域增添了独有的文化休闲特色。经一路延长线道路改造工程的实施，联动济南东、西两大传统商业区；大润发超市、国美电器及其它品牌店的成功进驻，必将迅速带动该区域商业的快速发展。

图7 花园路海蔚商业广场及富翔天地商业街东段

5、北园大街商业带

北园大街商业带是家居、建材类专业市场的聚集地，餐饮、娱乐业均较发达，新国道超市，银座购物广场北园店、国美电器北园店、新一佳超市的聚集，使得这一区域商业业态更为多样。随着北园立交的建成通车，该区域交通环境进一步改善，商业前景广阔。

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表2 济南商业区比较分析

商业区 泉城路 商业区 经二路 商业区 经四路 商业区 花园路 商业区 地理位置及交通 济南市中心区，交通、商贸中心 区域中心，交通便利 商业区地位 零售业绝对领头羊，市级商业中心 二级商业区，西部区域商业中心 商业核心 商用物业租赁价格 出租率 消费群来源 全市市民、外地游客、客户群范围广泛 西部槐荫区、天桥区居民 交通便利 购物中心、大型超市、品牌店 购物中心、大型超市、大型小商品批发市场 传统中央商大型百货 业区 大型商场一般以联营方式扣点20-30?%左右 作为租金；一般商场租金约250元/月；售价1-5万 大型商场一般以联营方式扣点约20?%以上 作为租金；一般商场租金约150元/月 区域中心，交二级商业区，通便利 东部商业中心 主要的交通二级商业区，北园大街枢纽 专业市场聚商业带 集地 （四）济南主要商业物业比较

大型商场一般以联营方式扣点约20?%左右 作为租金；一般商场租金约180元/月 超市，咖啡一般商场租金约200元/月 90%左右 店、酒吧集中区域 家居、建材一般商场租金100元左右/月 85%左右 类专业市场 全市消费者 历城、历下区居民 鲁中（家居建材），周边居民（超市） 物业名称 位置 万达购物泉城路西端 广场 规模(㎡) 约5万 银座商城 泺源大街与5万 佛山街 贵和购物泉城路中段 2.2万

表3 济南主要商业物业比较 租售价格 业态形式 经营方式 档次 (不含进场费) 超市、专业F1售价：2.5-5万元F1一层自营 高档 店、专卖店 租价：约300元/㎡/月 二-四层联营 百货商场 扣点约20%作为租金 联营 中高档 百货商场 扣点约25%作为租金 联营 高档 第 16 页 共 50 页

经营范围 车位 生活用品、家143个 居、品牌服装 生活用品、时尚约240用品 个 高档用品 约35个 中心 嘉华购物经二纬九 4万 广场 百脑汇 山大路124号 1.3万 大观园商经四纬二路 场 国美电器花园路中段 商城 2.6万 0.8万 摩尔 专业商场 百货商场 家电连锁 扣点约20%作为租金 统一经营 租价：120元/平方米/月 统一经营 扣点约15%作为租金 联营 租价：100元/平方米/月 连锁 中高档 中高档 中低档 中档 精品、生活用品、 电子等科技产品 百货 电器产品 约300个 200余个 约50个 约30个 （五）济南商业未来发展趋势

2004年2月提交市政府批准的《济南市商业网点发展规划》确定济南市商业网点总体布局为“三、一、四、六”结构：构筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城区商圈），将古城区传统中心商业区提升为都市级商业中心，着力打造现代化都市商业中心新形象，形成立足济南，服务山东，辐射华东、华北及环渤海地区的大都市级商业中心，在东部产业带、东部新城、西部新城和西部片区的核心区规划新建四个市级商业次中心，形成六大城市发展轴。

2004年3月9日济南市财贸办发布的《2004年济南市市场商业网点建设导向性意见》计划年内规划10处2000-5000平方米中型超市，扩大家电类、家具类、服装类等专业店的行业范围，重点发展高科技、旅游、汽车4S、建材超市专业店，鼓励和引导市内各区规划建设营业面积1500平方米以上的24小时商务快餐超市、建设一处荟萃全国各地特色名优小吃美食城；适度发展大型综合超市，在东部产业带、东部新城、西部新城、西部片区重点培育3-4家大型综合超市；调整和控制发展百货商场，突出经营特色，转变经营业态，控制中心城区内大、中型百货店的建设。

另外，2004年将加快服务业结构调整，提高服务业的档次和水平，重点培育和提高商贸流通业、现代物流业、旅游业、会展业、新型服务业。

在内外商家纷纷进驻济南及政府商业规划指导性要求的形势下，济南将面临又一轮商业洗牌，商业网点布局将进一步得到优化调整。

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（六）泉城路商圈未来商业规划

2004年3月中旬公示的济南市泉城广场北侧地区城市规划设计方案，规划范围为济南市黑西路与泉城路、榜棚街与天地坛街之间，总用地面积约8.49公顷，除胜利大厦、贵和购物中心、永安大厦予以保留外，其它建筑将全部拆除。公示的Ａ、Ｂ两套方案，均采用“三团三廊”的规划结构模式，形成“三纵一横”的环形交通系统，新建部分总建筑面积均在30万平方米以上。

图8 泉城广场北侧规划区域现状

按照目前被业内看好的A套方案，由东向西将通过内部道路分成三组建筑群，建筑高度分为15米、30米、45米和50米四个层次。

按照设计方案，寓意“天圆地方”的主体建筑东西长200米，南北进深150米，45米高的矩形体块中嵌入一具有凝聚力的圆环建筑体，内部布置四个内庭院，以解决自然通风采光，屋顶设置观景平台，建筑体量居山东省第一。

图9 泉城广场北侧规划示意图及“天圆地方”主题建筑效果图

功能配置上一至三层为大型购物中心，四至十一层为商务办公、商务公寓、会议中心、健身中心等，十二、十三层为圆形的景观餐厅、娱乐中心及观光厅。屋面可设置娱乐中心、观光平台及景观餐厅，由专门的电梯直达。

新规划的出台及公示显示了政府在泉城路—泉城广场商圈建设上的重视程度，也预示了泉城路商圈将进行自商业街改造以来又一轮商业资源的整合。

结论：纵观济南商业发展历程、现状及未来发展趋势，原有商圈大多是经过多年由市场自发形成的，长期的发展沉淀了极深的商业价值，具有一定的市场知名度，诸如经四路商圈、原泉城路商圈、文化西路商圈、花园路—老东门商圈等。这些商圈存在业态业种布局凌乱，规模小，服务档次参差不一，无统一对外形象，整体品牌知名度较低等弊端。

基于此，政府以新一轮城市建设为契机，出台各项商业网点规划方面的文件，以及进行大型商业项目规划公示等措施，均已显示政府在改善现有商业业态布局、提升商圈价值方面的决心。

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二、各类商业物业主要特征

（一）大型商厦物业的主要特征 1、规模化

大型商厦经营面积均超过1万平方米，是规模化、集约化的物业项目。 2、多功能性

大型商厦是集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、服务、商贸、办公为一体的商业物业，能满足人们多种消费需求，诸如深圳地王大厦、广州广百新翼。位于上海市中心商圈南京西路的恒隆广场，地下一层是美食广场，经营天南地北名食，一至四层是大型购物中心，经营世界名牌、精品百货，五层经营中西餐馆，六层是空中花园，两座高层分别是甲级写字楼和酒店，是典型的多功能大型商厦。

3、购物中心形式

大型商厦规模较大，地理位置优越，易于形成新的购物中心和消费中心。我国商业的发展趋势，最明显的是大型商厦组建购物中心，呈现出购物中心逐渐取代百货公司商业龙头地位的趋势，百货公司有可能转化为大型购物中心的一部分，购物中心将发展成为大型商厦标志性的旗帜。目前在全国风起云涌的SHOPPING MALL建造运动，就是集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、旅游等多项功能于一体的大型一站式消费中心。

（二）专业市场物业的特征 1、专业经营

专业经营就是主要经营某一类型商品或服务，以及其相关的配套产品，这是专业市场最显著的特征。 2、商贸结合

专业市场以批发业务为主，主要面向机关团体企业的大宗采购，同时兼营零售业务，以满足市民购物要求，很多市民在

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购物量较大时，都喜欢到专业市场选购，价格更便宜。

3、专业商业街

专业市场形成商业街有两种形式：一是专业市场规模大才能营造成行成市的商业氛围，故选址多在城乡结合部或近郊，由于规模宏大、商家众多、品种齐全，吸引大量顾客光临，如位于广州大道南的天雄布匹市场、洛溪五金市场都是很有名气的专业市场；二是城区的专业市场由于受空间制约，不可能开发规模宏大的专业市场，则由众多商家或自发组织、或由政府规划，横向联合、集中经营而形成专业商业街式的专业市场，仅在广州市越秀区已形成了10多条全国闻名的专业商业街，如著名的一德路海味干果食品专业街、站前路服装专业街等。

（三）社区商铺物业的主要特征 1、商住混合

社区商铺是住宅物业的配套产品，商住混合是社区商铺最明显的特点。由于我国汽车普及率非常低，居民活动半径范围较小，在住区购物消费便成了中国人的生活习惯和消费传统。

2、商铺规模受社区开发状况制约

社区商铺的规模与社区规模和入住人口成正比，社区规模和发展商实力制约着社区商铺的规模，如社区发展商实力雄厚，社区规模较大，入住业主人数较多，则社区商铺规模可适当扩大；反之，社区属中小型，入住人口较少，则要控制社区商铺开发规模。

3、小型店铺

社区商铺多以经营日常服务零售业，以服务社区住户为主，小型店铺已足可以应付住户日常生活所需，店铺无需过大。

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第三部分 济南市主要商业物业调查

济南市目前主要商场有银座商城、华联商厦、嘉华购物广场、银座购物广场、贵和购物中心、贵和商厦、人民商场等，大型超市有银座超市、大润发、世纪联华、沃尔玛以及即将开业的家乐福等。我们选取了9家与项目关联性较大的商业物业进行调查。详见附件。

图10 贵和商厦及贵和购物中心实景

图11 泉城广场负一层银座购物广场下沉式广场及银座商城

结论：在商场中，银座商城与贵和购物中心定位为高档，银座购物广场、贵和商厦、嘉华购物广场定位于中高档，人民商场、华联商厦、大观园商城定位中档。在业态设计上，均以女性消费品为主。在竞争格局上，银座商城与贵和购物中心同为高档消费品，银座购物广场与贵和商厦、嘉华购物广场争夺中高档消费客户，人民商场、华联商厦、大观园商城抢食中段消费利润。

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第四部分 济南市商业物业租售价格

一、泉城路周边商业物业租售价格

位于济南金街西首的万达商业广场首层精品步行街销售价格达5万元/平方米，均价达3.6万元/平方米，突破金街竞买最高价29798元/平方米，创济南商业物业售价新高。虽然目前泉城路商业街由于规划设计等诸多方面的原因，改造后的泉城路人流还不如改造前的泉城路，各经营商家的效益并不是很好，由此也影响到各商业物业的租售价格水平，但泉城第一商业街的价值还是不容忽视的。

由于经营状况大不如预期，万达广场首层精品步行街商铺租价普偏呈现下降趋势。目前整体租价水平为300元/平方米/月，合3600元/平方米/年。个别内部商铺每平米年租价达到1022元，远远低于最初对租金水平的预期。

图12 泉城路西首三联家电及万达·沃尔玛商业广场

就泉城路整体而言，租价水平走势由西向东逐渐降低，每平米年租金从西头齐鲁金店对面稻草人门面房7920元（21.7元/平米/日）降到省政协东南向泉城路南一商业门面房1643元（4.5元/平米/日），在县西巷—舜井街—泉城路路口附近，每平米年租金在3000-3200元（8.2-8.76元/平米/日）。各商业物业租售价详见附表3。

启示：按商业物业市场销售价格为同期10年期租金水平进行估算，泉城路商业物业的销售价格在1.6-8万元/平方米，县西巷南端商业物业售价水平约在3万元/平方米。

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二、经四路沿线商业物业租售价格

(一)经四路商业街

经四路商业街隶属济南市市中区，全长约450米，其经营模式主要以沿街门面租赁形式，经营业态以中、低服装零售为主。现有商铺48间左右，面积从6平米-200平米不等，主力面积在15-20平米左右。

经四路商业街创建于上世纪80年代末，经四路尚未拓宽，东西狭长，南北面窄。店铺主要分布于街道北侧，众多商家中多数以经营皮鞋，箱包为主。90年代初，根据市政规划，该街道拓宽，经营业态有所改变，主要以中档、时尚服饰为主。当时，该路段经营规模仅次于泉城路商业街，为济南主要的购物街区。99年初，随着市场的竞争逐步激烈，多数商家开始从事经营低档货品，逐渐将该路段的经营业态，客户群改变。同时，地下人防商城开始运营，在两年多的时间里，该路段的经营情况大不如前，造成众多商家纷纷撤场，据不完全统计，在目前该路段经营的五十多家商家中只有十家左右，营业年限达到三年。该路段靠近人民商场，客流量较大，客户购买力较强，其消费群体主要集中周边市民，及过往游客，覆盖区域集中在市中、天桥及历下等区。该区域每平米年租金1200—3504元，平均2076.3元。各商业物业租价水平详见附表4。

（二）永兴人防地下商城

该商城客流量较大，经营产品，多数为时尚类服饰，因此，来此购物者以年轻人居多。此处商家进货渠道，多来自周边城市的批发市场，一般货品的销售价位在100-200元左右，属中低档货品。该区域每平米年租金约2700—6500元，平均约4000元。各商业物业租价水平详见附表5。

启示：按商业物业市场销售价格为同期10年期租金水平进行估算，经四路商业物业的销售价格在1.2-3.5万元/平方米，整体售价水平约在2万元/平方米。同处该地段的永兴人防地下商城由于人流量较大，售价水平高于地面商业物业，约在2.7-6.5万元/平方米，整体售价水平在3.5万元/平方米左右。

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三、文化西路商业街租售价格

文化西路商业街，创建于90年代初期，周边高校林立，带来无限商机，客流量较大，已成为济南市比较繁华的商业街之一。该区域经营模式以独立门面零售店为主，业态以男女服饰为主，商品较为时尚前卫，主力消费群为年轻消费者，并分布各色餐饮店。

该区域每平米年租金3120—6336元，平均4430元。各商业物业租价水平详见附表6。

图13 文化西路历下大润发及沿街营业房

启示：按商业物业市场销售价格为同期10年期租金水平进行估算，文化西路路段商业物业销售价格在3-6.3万元/平方米，整体售价水平约在4万元/平方米。

四、花园路、东关大街沿线商业物业租售价格

（一）花园路沿线商业物业租售价格

花园路是济南市第二条金街，商业物业的销售价格也在紧跟泉城路，位于洪楼广场西、与洪楼教堂隔路相望的慧都大厦底层商业房，销售价格达2万元/平方米，该区域商业价值由此可见一斑。目前，花园路底层商业物业每平米年租金水平中段区域1500—4000元，东段区域在1000元左右。各商业物业租售价格水平详见附表7。

（二）东关大街沿线商业物业租售价格

东关大街西端有老东门小商品批发市场，无论周末还是平常时段，该地段人流都较多，在这里购物可以说是“天天星期天”，大量的人流带来租金水平上扬，个别地段更好的商业营业房其铺面租金水平更是高达20元/平方米/日。该区域每平方米年租金水平在2000元左右。各商业物业租价水平详见附表8。

启示：按商业物业市场销售价格为同期10年期租金水平进行估算，花园路路段商业物业销售价格在1-4万元/平方米，

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整体售价水平约在2万元/平方米；东关大街路段整体售价水平亦在2万元/平方米左右。

图14 老东门小商品市场、租金高达21元/天/日的铺面及周边滚滚人流、车流（星期四）

表4 各商业区商业物业售价及地理特征分析

序号 1 2 3 4 5 6 7 商业路段 泉城路沿线 县西巷南端 经四路商业街 永兴人防地下商城 文化西路沿线 花园路沿线 东关大街沿线 售价水平 16000-80000 30000 20000 40000 44000 20000 20000 价格地理特征 西段高，东段低 南段高，北段低 两端高，中间低 中间高，两端低 南侧高，北侧低 中段高，两端低 西段高，东段低

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第五部分 济南市主要商圈人流、车流调查

济南市各商圈的发展与消费人流、车流的多寡密切相关，地段第一性在商业地产中更是得到最充分的体现。为此，我们对济南市主要商圈的人流、车流进行了调查。

一、经四路路段

经四路路段作为济南原有的传统商业区，四个车道，车流量大，高于同时间通过该区域的人流量，平均各个方向10分钟车流量也高达727.5辆，最高达1320辆，平均每秒至少就有一辆车通过；人流量也不少，平均各个方向10分钟人流量在298.5人，最高达570人。按一天8小时进行计算，车流量达69840辆，人流量达28656人。详见附表18。

二、经二路路段

经二路华联—嘉华路段作为济南西部的商业老区，道路狭窄，车流量较少，低于同时间通过该区域的人流量，平均各个方向10分钟车流量仅为58.9辆，最高也不到100辆；人流量平均各个方向10分钟人流量在240.45人，最高达365人。按一天8小时进行计算，车流量达5654.4辆，人流量达23083.2人。详见附表19。

三、泉城广场周边及花园路路段

泉城广场周边及花园路路段人流、车流较多。抽样调查的各个路口各方向平均10分钟车流量为234.9辆，人流量为477.75

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人。按一天8小时进行计算，车流量达22550辆，人流量达45864人。详见附表20。

特别注意的是，舜井街与县西巷相对的泉城路路口由于泉城路车辆由东向西单行，此方向车流较多，人流较少；老东门人流量大， 10分钟通过的人流量可高达1438人，该路段距县西巷北端入口仅相距约300米。通过我们这段时间的多次实地观察，舜井街路口为泉城路商业街东西人流转变的凸点，泉城广场人流自舜井街行进至此就迅速向西流动；老东门路口往西人流迅速减少。

考虑到项目南入口距泉城路约50-100米，北入口临明湖路，我们建议在项目规划设计必须增强入口处建筑物的可视性，并在街区业态定位方面充分考虑对人流、客流的吸引，将泉城路西端、泉城广场及老东门的客流引到县西巷，实现泉城广场、泉城路与老东门客流联动。

序号 1 2 3 表5 各商业区域日平均车流、人流对比 商业区域 日均车流量 日均人流量 经四路区域 经二路区域 泉城广场及花园路区域 69840 5654.4 22550 28656 23083.2 45864 备注 车流量大于人流量 人流量远高于车流量 人流量大于车流量 结论：泉城广场区域为济南商业人流量最为集中的区域，该区域的商业物业租售价格水平也处于高端水平，经二路商业区无论人流、车流的日流量均属最低，该区域的商业物业租售价格水平也相对较低。

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附 表

附表1 二ОО三年房地产买卖情况表(含住宅、非住宅)

时间 一季度 二季度 三季度 四季度 合计 其中7月 8月 9月

合 计 件数 4238 4808 5516 5409 万㎡ 52.77 57.05 66.23 61.81 件数 1730 2176 2710 2529 9145 823 949 938 商品房 万㎡ 22.42 30.31 32.93 30.97 116.63 10.12 11.61 11.20 元/㎡ 2239 2375 2317 2366 2330 2322 2248 2384 件数 2508 2632 2806 2880 二手房 万㎡ 30.35 26.74 33.3 30.84 元/㎡ 1710 1776 1727 1855 1766 1421 1949 1894 19971 237.86 1940 1723 1853 22.86 19.92 23.45 10826 121.23 1117 774 915 12.74 8.31 12.25 第 28 页 共 50 页

附表2 住房买卖分类情况表

单位：件、万㎡、亿元、元/㎡ 商品住房 对比时间 件数 03年9月 月 02年9月 同比增长% 03年3季度 季 02年3季度 同比增长% 03年1~9月 年 02年1~9月 同比增长%

二手住房 均价 件数 829 803 3.2 2554 2119 20.5 7437 5538 34.3 面积 6.65 均价 1910 其中房改房 件数 349 271 28.8 1000 770 29.9 2723 1968 38.4 面积 2.07 1.61 28.6 6.10 4.59 32.9 均价 1643 1429 15.0 1623 1394 16.4 面积 915 606 51.0 2644 1691 56.4 6436 4199 53.3 10.65 2338 7.19 48.1 2197 6.4 10.06 1352 -33.9 41.3 21.47 1733 20.92 1439 2.6 20.4 31.43 2281 21.33 1991 47.2 15.0 79.69 2225 57.10 1902 39.6 17.0 64.74 1674 58.75 1401 10.2 19.5 16.49 1552 11.71 1358 40.8 14.3 第 29 页 共 50 页

附表3 泉城路沿线商业物业租售价格一览表

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

位置 万达广场一层65号内铺 万达广场一层74号内铺 万达广场一层76号内铺 万达广场一层11A号内铺 万达广场一层08B号内铺 万达广场奥康临街门头 万达广场一层某铺位 齐鲁金店对面稻草人门头 省府前街路口西侧古玩城 省府前街西侧劲霸男装 院前街路口华典大厦一层 舜井街路口西侧真维斯 舜井街西铺位A 舜井街西铺位B 舜井街南临黑西路铺面 省政协对面门头房 皇亭体育馆对面门头房A 皇亭体育馆对面门头房B 皇亭体育馆对面门头房C 建筑面积 57.5 约45 42.05 60 约83 523 30 25 6 100 300 120 9.5 11 15 55 15 35 33 平米年租金（售价：元） 1570 1350 1460 1022(原购入价2.5万元) 1025 原租金4600元（现转让价5万元） 3080（现转让价4.33万） 7920 4056 2500 5070 2500 7368 7272 2920 2920 3285 2920 1643 备注 三个月一签 最初平米年租金2200 奥康自营,只售不租 中介所数据 规格3.6m×7m 不直接临街 不直接临街，深约50米 东南临街，含2间办公室 共两层，各60平米 大楼拐角铺位 大楼拐角铺位 没有制冷采暖设备 无制冷采暖设备及物管 无制冷采暖设备及物管 规格3.3m×10m 第 30 页 共 50 页

附表4 经四路商业街租金价格一览表

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 商铺名称 美思内衣 梦倩服饰 毫骏 百新男装 牛牛童装 霓裳 小天使 北极秀 迪贝丝 上海羊毛衫 柔情女人 真怡美包饰 香阁娜法国香熏 威堡龙服饰 祥和鞋店 广州皮具城 玉石轩 翰皇擦鞋 沙宣发艺 阿力发艺 平均 建筑面积（平方米） 20 10 15 15 6 10 17 12 20 10 15 15 10 40 25 30 40 10 40 20 每平方米年租金 2250 2796 2004 1932 2496 1296 2112 2328 2496 1992 2400 2400 3504 1500 1596 1668 1452 2604 1200 1500 2076.3 备注 男女内衣 女装 牛仔装 男装 童装 休闲装 童装 保暖衣 女装 羊毛衫 女装，饰品 箱包制品 美容香熏 韩国饰品 皮鞋 皮具 玉石制品 皮鞋保养 美发 美发 第 31 页 共 50 页

附表5 永兴人防地下商城租金价格一览表

区域 经营业态 烟酒糖茶、冷饮、电脑画像、小饰品、化妆品、箱包、内衣等 一 区 二 区 三 区 四 区 五 区 六 区 七 区 八 区 年租金 面积（㎡） 柜台式为主，租金柜台约3平米，2-8万/年 独立铺位8-10平米 美甲、玉石制品、仿真首饰、音像制品、皮具精品屋、婚纱、永兴快餐等。代表品柜台约3平米，柜台式为主，租金牌：泉兴耐丝小屋、休闲一族、紫浣花内衣等 独立铺位8-102-8万/年 平米 男女时装（女装为主），有金扣子服饰、维丽丝、千堆雪、歌莉亚、可拉·比特、独立商铺为主，租金主力面积20平浪漫经典、千娇百媚、柏仙多格、佐丹奴、安踏、香雪儿、小魔怪牛仔、花坊伊人10-15万/年 米 等28个品牌 男女时装（女装为主），有依特雅、花都、衣恋、杜安、不见不散、雪基龙、诱惑、独立商铺为主，租金主力面积20平圣雪儿、合华麟、花瓣雨、红樱束、森林公主等28个品牌 10-15万/年 米 鞋类，有森林公主、浪漫经典、达芙妮、飞驼、木林森、派中派、八匹马、仙妮诗、开架式销售为主，租主力面积10平奥古丝都、红蜻蜓、双星、乔丹等35个品牌 金6-10万/年 米 男女时装（女装为主），有禾、时尚空间、喜之缘精品婚纱、世域、润美溪、美和独立商铺为主，租金主力面积20平时尚、魔鬼鱼、欧陆行、幸福格格、龙威、钟爱一生、时尚经典、东京快讯、星期10-13万/年 米 六、梦之牛、另类公社等49个品牌。 中、低档化妆用品、小饰品、小家电。 独立商铺及开架销男女时装（女装为主），有嘎丝、非儿、红粉佳人、花扣儿、雨泽服饰、雁莎、好售,租金6-15万/年 主力面积15平米 江南、弘依、韩菲斯、名女人、菊菊内衣、风度、首班车、酷迷客等38个品牌。 饰品、箱包、工艺品、小百货等 开架销售为主，租金主力面积10平5-9.5万/年 米 第 32 页 共 50 页

附表6 文化西路商业街租金价格一览表

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 商铺名称 意飞奴 知味屋 天籁 博士堡 波顿 春竹 梦雪儿 杰施 栖凤梧桐 安踏 一席之地 家安娜 枫心荷影 梅红 彬彬 圣雪绒 风格驿站 无印良品 衣典 平均 建筑面积（平方米） 30 20 20 15 20 25 30 18 15 30 20 15 20 10 25 15 25 20 20 每平方米年租金 3996 4500 4752 4668 4500 3120 3672 5556 6000 3336 4500 6336 4500 5496 4800 3996 3204 4248 3000 4430 备注 休闲服饰 小饰品 女装 牛仔装 牛仔 毛衫 休闲装 时装 时装 运动服装 时装 床上用品 时装 时装 时装 内衣 休闲服饰 休闲服饰 女装 第 33 页 共 50 页

附表7 花园路沿线商业物业价格一览表

序号 物业位置 平米年租金 销售价格 备注 前期6800临花园路，一、二层连租，面积约200平米，元/㎡，现年租金13万元，二层租金以1500元/月计 已涨至1万余元/面积84平米 ㎡ 2万元 销售时间较早，同区域竞争对手较少 1 富翔天地商业街东起第1、21120元 间 富翔天地商业街东起第6间 832元 洪楼广场西侧慧都大厦 大润发西海蔚商业广场 二建融基大厦底层 1460元起 2 3 4 5 6 7

约1万元 住宅底层2层均价，还未正式销售 1.3万元 1、2层连售，共计1400平米 7平米，外开三角形 27平米 大润发广场东临街手机门4015元 面房 花园路亿家乐房屋中介所 1850元 第 34 页 共 50 页

附表8 老东门商圈周边商业物业价格一览表

序号 1 物业名称 租售价格水平 经营业态 备注 名萃商厦 2-5元/㎡/日 F1：鞋类，少量化妆品、服装（季人流少，外立面单一，无特色，服）；F2女装（季服）；F3男装（季服装为主，经营水平较低 服）； F4皮装 人流非常多，通道窄。摊位约F1：文体用品、小饰品等小商品；8㎡，铺面约15㎡，经营中低F2：服装（季服与非季服）、鞋类 档品种，零售、批发并重，青年人、学生消费为主 2 东门小商品批发市场 3-6元/㎡/日 3 东门小商品批发市场两侧6-7元/㎡/日 商业房 档次较低，含极少量品牌专卖休闲服饰、眼镜店、饰品店、文店，一派繁荣景象，租价向东具店等 和向西递减 无 童装 服装 旧平房，临明湖路 面对公交车站，10平米 面积2平方米 4 5 6 历黄路东\\明湖路北门头房 730元 名翠商厦广场西门头房 老东门二层商铺 7910元 7300元 第 35 页 共 50 页

附表9 银座商城

商场名称 银座商城 开 发 商 山东省商业集团 物业管理 自营管理 总 规 模 5万余平方米 经营模式 统一经营管理 地理位置 泺源大街、佛山街交叉口 整个市区及周边县市 地上6层、地下1层 经营管理 自营管理 认 知 度 跨区域，高 辐射范围 经营面积 5万平方米 楼 层 数 经营特色 中高档女装及女性用品为主 百货业为主，辅以超市、餐饮、家电 山东省著名商业品牌，整体形象好 素质高，态度好，热情 商场包装 整体包装档次高，舒适感程度高 经营业态 车 位 数 地下约120个，地上约110个 整体形象 营业时间 9：00-21：00 服务情况 顾客满意度 高 主力消费群 白领、中产阶级、政府官员 -1F：超市、烟酒糖茶、医药保健、日用百货、小家电、音像制品、家用电器、快餐冷饮、摄影、彩扩、照相器材 1F：化妆品、镶嵌珠宝、金银首饰、男女皮鞋、钟表眼镜 2F：男士服装、领带、男士饰品、西裤、新华书店、箱包 3F：精品女装、职业女装、羽绒服装、女士饰品、皮衣 业态分布 4F：女士服装、羊绒羊毛、男女内衣、休闲装、袜品 5F：运动服饰、体育用品、健身器材、灯具、画廊、珠宝玉器、工艺礼品、玻璃器皿、通讯工具、电脑、办公文具 6F：儿童服装、儿童玩具、童车、童鞋、图书文具、床品家居 银座桥北一层特卖场：男装、女装、男女皮鞋、羊毛羊绒、运动休闲、内衣、袜品、箱包皮具、童装童鞋、床品、健身器材 公交：东向：49、K96、80、102、44、K52、65、89、K54路 西向：增加70路 交通情况 道路：泺源大街6车道，自行车道约9米，人行道约5米，距泉城广场约300-400米

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附表10 银座购物广场

商场名称 银座购物广场 开 发 商 山东省商业集团 物业管理 银座 总 规 模 约3万余平米 经营模式 统一经营管理 商场包装 整体档次较高，舒适感较高 主力商家 自有银座超市 营业时间 日-四9：00-22：00 五-六9：00-22：30 经营业态 认 知 度 经营面积 地理位置 经营管理 泉城广场负一层 山东世界贸易中心 整个市区 地下1层 跨区域，高 辐射范围 3万平方米 楼 层 数 经营特色 经营业态 超市 服务情况 品牌超市、中高档百货 超市为主，百货、餐饮、电玩为辅 山东商业著名品牌，整体形象好 经营规模 约1万平方米 车 位 数 地下约150个，地上泺源大街辅道约75个 整体形象 素质高，态度好，热情 顾客满意度 高 主力消费群 普通市民、白领、中产阶级、政府官员 业态分布 仕女时尚馆、淑女流行馆、运动休闲城、康康快餐、皇室比萨、麦当劳、银座超市、化妆珠宝、绅士世界 公交：东向：49、K96、80、102、44、K52、65、89、K54路 西向：增加70路 交通情况 道路：泺源大街6车道，自行车道约9米，人行道约5米，距泉城广场约300-400米 趵南岗交通流量：时间13日13：22-13：23，由东向西75辆、由西向东48辆 备 注 为目前国内单层商业设施规模之最，拥有1万平米的汽车、自行车停车场

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附表11 万达沃尔玛商业广场

商场名称 万达沃尔玛商业广场 开 发 商 济南万达商业房地产公司 物业管理 济南万达商业物业管理公司 总 规 模 约5万平米 经营模式 统一经营管理 商场包装 整体档次较高，舒适感程度较高 车 位 数 地下约150个 主力商家 沃尔玛超市 半主力商家 红星美凯龙 超市7：00-22：00 营业时间 家居：日-四9：00-20：00 五-六9：00-21：00 顾客满意度 高 地理位置 经营管理 泉城路西端 济南万达商业物业管理公司 整个市区 地上4层、地下1层 认 知 度 跨区域，高 辐射范围 经营面积 4万平方米 楼 层 数 经营特色 经营业态 整体形象 经营业态 超市 经营业态 家居 服务情况 品牌超市、家居城及室内步行街 超市为主，家居、百货为辅 全国商业地产品牌，整体形象较好 经营规模 经营规模 约2万平方米 约1万平方米 素质高，态度好，热情 主力消费群 普通市民、白领、中产阶级、政府官员 F1精品步行街、男女服饰、休闲服饰、美食、婚纱摄影、工艺礼品、男女皮鞋 业态分布 F2、F3：超市 F4：家居 第 38 页 共 50 页

附表12 贵和购物中心

商场名称 贵和购物中心 开 发 商 山东鲁能集团 物业管理 鲁能商贸公司 总 规 模 2.2万平米 经营模式 统一经营管理 地理位置 经营管理 济南市天地坛街1号 鲁能商贸公司 整个市区及周边县市 地上5层、地下1层 认 知 度 跨区域，高 辐射范围 经营面积 1.76万平米 楼 层 数 经营特色 荟萃世界名优精品，传播现代消费文化 百货为主，超市为辅 山东省商业品牌，整体形象好 素质高，态度好，热情大方 商场包装 整体包装档次高，舒适感程度高 经营业态 车 位 数 地上约35个 营业时间 9：00-21：00 顾客满意度 高 整体形象 服务情况 主力消费群 白领、中产阶级、政府官员 B1精品超市：名烟名酒、进口食品、保健食品、休闲食品、冷冻食品、茶叶饮料、副食调料、海洋干货、洗涤化妆、百货用品、康康快餐、药品 F1名贵大堂：钟表眼镜、化妆品、金银珠宝（代表品牌：周大福、娇兰、江诗丹顿、博柏利） F2秀美天地：女士正装、女士时装、皮草、针织、内衣、饰品（代表品牌：柯利亚诺、菲妮迪、宝姿、白领） 业态分布 F3英俊世界：男士正装、男士休闲、男士精品服饰、西裤、衬衫、皮装（代表品牌：纪梵希、雅格狮丹、都彭、保罗·劳伦） F4休闲乐园：鞋类、箱包、休闲服装、体育服装（代表品牌：爱步、新秀丽、英格、莱尔斯顿） F5新生活之家：照摄材、办公用品、通讯、小家电、床上用品、儿童用品、工艺品、体育用品、按摩椅、家居百货、柔婷美容店（代表品牌：喜来登、卡撒天娇、傲胜） 备 注 北侧入口人流统计：13日16：33-16：38 出来100名，购物33名

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附表13 贵和商厦

商场名称 贵和商厦 开 发 商 鲁能集团 物业管理 鲁能商贸公司 总 规 模 约3万平米 地理位置 泉城路147号 经营管理 鲁能商贸公司 认 知 度 跨区域，较高 辐射范围 整个市区 经营面积 3万平方米 楼 层 数 地上6层、地下1层 中高档消费\\时尚生活 百货为主，超市为辅 全省商业品牌，整体形象好 素质高，态度好，热情大方 经营模式 统一经营管理 经营特色 整体包装档次较高，舒适感程度商场包装 经营业态 较高 车 位 数 地上约130个 整体形象 营业时间 9：00-21：00 服务情况 顾客满意度 高 主力消费群 白领、中产阶级、政府官员 B1：生活超市：精品家电、办公用品、高档烟酒、食品、副食、冷冻、生鲜、洗化百货、药品、肯德鸡 F1讯彩地带：黄金珠宝、钟表、眼镜、工艺品、化妆品、照射器材、通讯器材、工艺品、SPR、总服务台（代表品牌：英纳格、天梭） F2流行会馆：男女皮鞋、时尚饰品、少女服装、箱包 业态分布 F3伊人风采：女士服装、女士饰品、彩妆、内衣、领带（代表品牌：哥弟、曼斯汀） F4绅士空间：女士服装、羽绒服、内衣、皮衣、羊绒羊毛（代表品牌：斯卡图、法鳄） F5动感世界：男士服装、运动休闲服饰 F6家居天地：床品家具、儿童服装、儿童玩具、体育用品、健身器材、高档工艺品、高档卫浴、美容厅 西南入口人流统计：14日11：09-11：19 出来156名，购物39名 备 注 泉城路北侧贵和商厦段道路人流统计：14日11：34-11：44 由东向西320，由西向东263。

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附表14 人民商场

商场名称 开 发 商 物业管理 总 规 模 经营模式 商场包装 车 位 数 营业时间 顾客满意度 人民商场 省商业局 自营管理 4万平米 一般装修 羽绒服卖场前近百个 8:00-20:00 地理位置 经营管理 认 知 度 较高 经营面积 3万平方米 经营特色 经营业态 整体形象 服务情况 经四路\\顺河西街交叉口 自营管理 辐射范围 济南市区 楼 层 数 共8层，现营业6层 大众化消费 百货业 二流百货店 较好 中低档综合商品百货 业态分布 备 注

较高 主力消费群 工薪阶层 1F：照相器材、眼镜、化妆品、超市、日化洗涤、工艺礼品、金银珠宝、铂金玉器、精品钟表、麦当劳、商场餐厅 2F：女士服装、新潮时装、职业女装、羽绒服、淑女装 3F：男式西服、衬衫领带、T恤西裤、皮衣茄克、休闲牛仔、休闲装、运动装 4F：男女皮鞋、运动鞋、内衣丝袜、妇女用品、羊绒羊毛、针纺织品、床上用品、箱包、皮包皮具、休闲装、精纺毛料、丝绸化纤 5F：音像制品等各类家电、电话机、灯具、空调冰箱、洗衣机、热水器、微波炉、摄像机、家庭影院、随身听、婴儿用品、通讯器材、童鞋、儿童服装、文化办公、乐器、健身健美用品、体育器材、儿童玩具 6F：餐饮、美容、娱乐广场 南门人流统计16日11：26-36，出来115人，其中购物46人，人均消费额约50-60元 第 41 页 共 50 页

附表15 洪楼大润发超市

商场名称 开 发 商 物业管理 总 规 模 经营模式 商场包装 车 位 数 营业时间 顾客满意度 洪楼大润发超市 不详 自营管理 地理位置 经营管理 认 知 度 较高 洪楼广场西100米 自营管理 辐射范围 市区东北部 楼 层 数 地上3层 平价超市 超市为主，辅以百货餐饮 中低档,大众化消费去处 较好 工薪阶层 约2.3万平方米 经营面积 约2万平方米 统一经营与分散经营结合 一般装修 经营特色 经营业态 地上室内46个、室外约59个 整体形象 8:00-22:00 较高 服务情况 主力消费群 业态分布

F1 商店街、服务台、汽车停车场 F2 商场入口、百货区、收银台、商场出口 F3 食品区、百货区 第 42 页 共 50 页

附表16 济南华联商厦

商场名称 开 发 商 物业管理 总 规 模 经营模式 商场包装 车 位 数 营业时间 顾客满意度 济南华联商厦 华联集团 自营管理 不详 百货店 一般装修 约200个 9:00-22:00 基本认可 地理位置 经营管理 认 知 度 较高 经营面积 约3.5万平方米 经营特色 经营业态 整体形象 服务情况 主力消费群 经二纬十 自营管理 辐射范围 济南市区 楼 层 数 地上5层 中低档百货 大型综合百货店 中低档百货,大众化消费 一般 工薪阶层 业态分布 F1 化妆品、钟表、珠宝首饰、糕点食品 F2 时尚女装 F3 男装、休闲装 F4 鞋帽、羊绒羊毛、布匹 F5 家电、童装、自行车、文具、家具用品

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附表17 嘉华购物广场

商场名称 开 发 商 物业管理 总 规 模 经营模式 商场包装 车 位 数 营业时间 顾客满意度 嘉华购物广场 华联集团 自营管理 经二纬九 自营管理 辐射范围 市区中西部 地上5层 4万平米 经营面积 4万平米 楼 层 数 地下1层 统一经营管理 经营特色 中低档百货 中档包装 经营业态 大型百货店，辅以超市 约300个 整体形象 中档偏上 9:00-22:00 服务情况 一般 基本认可 主力消费群 市区中西部中高消费群体 F1 化妆品、珠宝首饰、男女名鞋、箱包、手机卖场、永和快餐 F2 时尚女装、饰品、美甲、内衣 F3 名品男士馆 F4 保暖服饰、家居用品、美容院、运动装 F5 体育用品、儿童乐园 地理位置 经营管理 认 知 度 较高 业态分布 第 44 页 共 50 页

附表18 经四路路段人流、车流统计

路 口 经四路与顺河街交界口 经四路与顺河街交界口 经四路与顺河街交界口 经四路与顺河街交界口 经四路与顺河街交界口 经四路与顺河街交界口 经四路与顺河街交界口 经四路与顺河街交界口 总计 平均各方向10分钟流量 经四路平均日流量

日 期 时 间 方 向 11：20-11：东、西方向 30 12：20-12：南、北方向 30 3月19日 星期五 14：15-14：南、北方向 25 15：20-15：东、西方向 30 11：35-11：南、北方向 45 12：20-12：东、西方向 30 3月21日 星期日 14：00-14：东、西方向 10 15：40-15：南、北方向 50 - - - - - - 平均各方向10分钟流量×2×6×8小时（一天） 车流量（辆） 人流量（人） 1320 750 540 1000 460 580 650 520 5820 727.5 69840 300 120 170 268 300 400 570 260 2388 298.5 28656 第 45 页 共 50 页

附表19 经二路部分路段人流、车流统计

路 口 经二纬十二 经二纬十二 经二纬九 经二纬十 经二纬十二 经二纬十二 经二纬十 经二纬九 经二纬九 经二纬十 经二纬十二 经二纬十二 经二纬九 经二纬十 经二纬十二 经二纬十二 经二纬十 经二纬九 经二纬九 经二纬十 总计 经二路平均日流量 - 平均各方向10分钟流量 - 3月20日 星期六 3月18日 星期四 日 期 时 间 方 向 车流量（辆） 89 92 67 48 72 81 33 41 59 31 80 95 61 40 64 77 29 40 51 28 1178 58.9 人流量（人） 227 256 305 189 231 260 107 279 205 156 268 290 365 200 267 302 125 354 230 193 4809 240.45 23083.2 11：10-11：20 东、西方向 11：25-11：35 南、北方向 12：20-12：30 东、西方向 12：45-12：55 南、北方向 13：20-13：30 东、西方向 13：35-13：45 南、北方向 14：10-14：20 东、西方向 14：50-15：00 南、北方向 15：15-15：25 东、西方向 16：00-16：10 南、北方向 11：00-11：10 东、西方向 11：15-11：25 南、北方向 12：25-12：35 东、西方向 12：50-13：00 南、北方向 13：25-13：35 东、西方向 13：50-14：00 南、北方向 14：25-14：35 东、西方向 14：55-15：05 南、北方向 15：15-15：25 东、西方向 16：05-16：15 南、北方向 - - - - 平均各方向10分钟流量×2×6×8小时（一天） 5654.4

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附表20 泉城广场周边主要路段及花园路人流量、车流量统计

路 口 老东门 老东门 南门大街/黑南路 黑南路/天地坛街 泉城路/普利街 泉城路/普利街 趵南路/泺源路 趵南路/泺源路 泺源路/泺文街 泺源路/泺文街 朝山街/泺源路 泉城路/县西巷 花园路/山大路 历城大润发门口 老东门 老东门 南门大街/黑南路

日 期 时 间 9：40-9：50 9：55-10：05 10：38-10：48 10：55-11：05 11：30-11：40 11：45-11：55 方 向 南、北方向 东、西方向 南、北方向 东、西方向 南、北方向 东、西方向 南、北方向 东、西方向 南、北方向 东、西方向 南、北方向 东、西方向 东、西方向 东、西方向 南、北方向 东、西方向 南、北方向 车流量（辆） 人流量（人） 183 190 166 270 371 265 293 305 208 291 70 420 238 354 162 174 153 132 800 723 715 489 670 500 350 361 405 436 480 487 490 482 150 109 3月17日 星期三 14：40-14：50 14：55-15：05 15：20-15：30 15：35-15：45 15：40-15：50 16：15-16：25 16：50-17：00 17：20-17：30 9：55-10：05 3月21日 星期日 10：10-10：20 10：55-11：05 第 47 页 共 50 页

黑南路/天地坛街 泉城路/普利街 泉城路/普利街 趵南路/泺源路 趵南路/泺源路 泺源路/泺文街 泺源路/泺文街 朝山街/泺源路 泉城路/县西巷 花园路/山大路 历城大润发门口 总计 平均各方向10分钟流量 两区域平均日流量

- - 11：15-11：25 11：55-12：05 12：10-12：15 14：05-14：15 14：20-14：30 14：55-15：05 15：10-15：20 15：30-15：40 16：20-16：30 16：55-17：05 17：20-17：30 - - 东、西方向 南、北方向 东、西方向 南、北方向 东、西方向 南、北方向 东、西方向 南、北方向 东、西方向 东、西方向 东、西方向 - - 235 307 252 225 273 156 203 36 301 176 300 6577 234.90 537 465 517 513 567 583 533 243 335 197 1108 13377 477.75 45864 平均各方向10分钟流量×2×6×8小时（一天） 22550 第 48 页 共 50 页

附表21 泉城路业态分布情况表

南侧由西到东 冠芝霖手机大卖场→济南市商业银行西门支行→济南市交通银行→苏宁电器→Erdos→工行泉城路支行→齐鲁金店→丰利大厦→元仕裘皮名店→新视杰音像→宝明斋眼镜→上海浦东发展银行→济南百货大楼（济南新东方眼镜、精益眼镜）→青年广场→[卫巷]→服饰大卖场→唐狮休闲服饰→肯德基→贵和购物中心→齐鲁国际大厦（齐鲁同人眼镜、爱书人音像配送超市、百信鞋城、麦当劳、浪漫经典婚纱馆）→大快活西式快餐→光大银行→梦特娇旗舰店→达芙妮→真维斯→上海好乐迪→华伦天奴→比利牛仔→诺基亚客户服务中心→韵升音乐礼品→乔丹运动休闲系列→金伯利大厦（兴业银行）→金利来服饰→花花公子家居系列→建行→北京现代汽车华达特约销售服务店→农村信用社→鲁创典当行→亨得利眼镜→真正医药连锁店→美伊娜多化妆品→美阿丽美发工作室→鑫嘉禾食府→历下区人民医院（现已撤）→韩国烧烤店→济南泉城电子科技书店

北侧由西到东 三联家电→万达商业广场（沃尔玛超市、红星美凯龙家居广场）→华伦多休闲服饰→柏仙菲格（FEEL100%）休闲服饰→佐丹奴休闲服饰→班尼路休闲服饰→Ayaya女孩饰件→素人女士休闲服饰→博士堡·飞鱼女士牛仔→欢东休闲服饰→红蜻蜓皮鞋→稻草人休闲服饰→杰弗雷休闲服饰→石头记玉石饰件→达芙妮女鞋→春竹羊毛衫→麦迪嘉休闲皮鞋→Anta安踏运动鞋→七匹狼休闲男装→金伯利钻石→Pepsi运动系列服饰→谭木匠→劲霸男装→[省府前街] →圣·迪奥休闲女装→E库休闲服饰→斯得雅男装→哥弟休闲服饰→袋鼠男装→Anta运动休闲系列→海澜之家男装→红蜻蜓皮鞋→农行→格威斯服饰→翠玉轩玉石饰品→雅戈尔服饰→杰弗雷休闲服饰→大台北鞋城→新华书店→金街女店→李宁专卖店→美国加州牛肉面大王→时尚新娘婚纱摄影→千百味日式快餐→意诺意式自助比萨→齐鲁音像超市→[院前街] →贵和商厦→肯德基快餐→梦莱茵婚纱摄影→省政协→华能大厦→皇亭体育馆→规划中待建商务大楼 第 49 页 共 50 页

附图 商铺调查价格铺位（部分）

泉城路西段稻草人（日租21.70元/㎡）、山东古玩城（日租11.11元/㎡）、东段舜井街路口真维斯（两层日租6.85元/㎡） 泉城路与省府前街路口劲霸男装（日租6.85元/㎡）、芙蓉街路口雅戈尔二、三层建筑（2002年3月竞拍价29798元/㎡）

泉城路与院前街路口华典大厦底层商铺（日租13.9元/㎡）

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