南京市控制性详细规划编制规定

南京市控制性详细规划编制规定

（报审稿）

南京市规划局

2005年5月

1.总则

1.0.1根据建设部加强控制性详细规划编制的要求，依据建设部城市规划编制办法及实施细则，结合南京城市发展和规划实际，制定该南京市控制性详细规划编制规定。在南京市开展控制性详细规划应符合本规定要求。

1.0.2南京市控制性详细规划应以满足规划管理需求为导向、突出城市规划的强制性内容，全面整合已有各项规划成果，形成指导规划实施管理的全覆盖的基本图则，实现“规划落地”和“一张图管理”。

1.0.3为保障规划可操作性，合理解决规划弹性与刚性，南京市控制性详细规划成果分总则和分则两部分，总则为重要强制性控制内容；分则是具体技术图则。规划采取分级审批和分级调整的办法，由市政府负责总则的审批，市规划局负责分则的审批，规划调整也按照分级审批的原则在相应的权限内进行。

1.0.4南京市控制性详细规划的核心内容是：“六线”控制、公共设施用地和市政基础设施用地控制、高度控制、特色塑造特定意图区范围及控制引导。

1.0.5为突出城市规划的公共政策属性，南京市控制性详细规划应实现规划区的全覆盖。为实现全覆盖并保证片区规划的无缝衔接，根据南京城市空间布局结构，划定了规划编制单元（以下简称“规划单元”），作为研究和开展南京市控制性详细规划的基本空间单位。

规划单元边界可以根据实际情况进行调整，涉及的相邻规划单元边界应同时作调整并备案。规划单元可以根据实际情况进一步划分为“规划次单元”，次单元应是规划单元的子单元。

规划编制单元的划分详见《南京市城市规划地域划分及编码规则》。

1.0.6为提高规划设计质量和提高规划可操作性，除专家参与规划的讨论审查之外，还应更广泛更深入地引入地区政府、市民及其他社会团体等的参与。

1.0.7南京市控制性详细规划编制应符合国家和地方有关标准和规范的要求，并应符合《南京城市新建地区公共设施配套规划指引》、《南京城市新建地区道路交通和市政设施规划指引》、《南京市轨道交通站点周边用地规划标准与准则》等地方标准的要求。如因特殊原因低于上述标准的，应做出专门说明。

1.0.8南京市控制性详细规划成果应纳入规划成果信息系统，成果数据必须经验收并入库校核无误后，规划编制工作方可结束并履行合同有关条款。

规划编制成果数据应符合《南京市控制性详细规划计算机辅助制图规范及成果归档数据标准》的要求。

2.重要强制性内容规定

南京市控制性详细规划在参照国家城市规划编制办法的基础上，考虑市场体制下政府调控需求，并结合南京实际，重点落实两方面内容，一是保证城市健康发展的必须由政府行为控制的内容，二是塑造城市特色的内容。

2.1“六线”控制

“六线”是指道路红线、绿化绿线、文物紫线、河道兰线、高压黑线、轨道橙线，其控制内容应在进行专项研究和系统规划基础上，确定线位、规模及所附属的控制要求。

2.1.1 道路红线规划控制

深化总体规划、分区规划确定的路网结构，完善支路网规划。

确定各级城市道路的红线宽度、位臵、路幅分配、控制点坐标、平面交叉口渠化、公交港湾停靠站、道路缘石半径、公交站场、行人过街通道（包括地下过街通道）及其出入口位臵、控制要求；确定立交等主要交叉口、交通广场形式、位臵、控制要求。

地形高差特别复杂的地区以及重要控制点应确定竖向标高。

2.1.2绿化绿线控制

确定公共绿地（公园和街头绿地）、生产防护绿地和其它绿地（重点是风景名胜区、郊野公园）的位臵、边界、规模，确定各类绿地绿化指标控制与建设要求。

2.1.3文物和城市紫线控制

根据国家《文物保护法》，落实“文物紫线”控制，划定市级以上文物的文物保护范围及建设控制地带的边界线，明确相关控制要求；

根据建设部《城市紫线管理办法》（2004）和建设部《关于加强对城市优秀近现代建筑规划保护的指导意见》（2004），落实“城市紫线”控制，具体包括：

划定历史文化街区（包括历史街区、古遗址区（地下文物保护区）、古建筑

群和传统风貌区四种类型）的保护范围及协调范围界线，明确相关控制要求；

划定历史建筑（包括区级文物保护单位、区控文物、近现代优秀建筑、有价值的历史建筑、重大历史事件发生地、名人故居）的保护范围，明确相关控制要求。保护范围应当包括历史建筑本身和必要的风貌协调区。

划定其他非文物历史文化资源（古桥古井、古树名木等）的保护范围，主要包括本体和保证其基本安全的范围，明确相关控制要求。

2.1.4河道兰线控制

划定河湖水面水体规划位臵、保护范围界线，确定断面形式、河底和水位（内河）控制标高，提出护坡（驳岸）设臵设想及有关控制要求。

2.1.5高压黑线控制

确定35KV及以上等级的高压线位、高压走廊保护范围，确定控制要求。

2.1.6轨道橙线控制

对于已建设或已完成初步设计方案的线路按照《南京市轨道交通管理办法》（2005）划定轨道交通安全保护区和轨道交通特别保护区。

对于已完成轨道交通专项控制规划的轨道线路按照《南京市轨道交通管理办法》（2005）划定轨道交通规划控制区，并划定具体轨道线位和站位以及保护控制范围，提出有关控制要求，确定出入口位臵及控制要求。

2.2公共设施和市政设施用地控制

明确公共设施和市政设施用地的位臵、界线、使用性质、规模，以及所附属的控制要求。

2.2.1 城市公共设施用地控制

应在进行专项研究和系统规划基础上，按照《南京市城市用地分类和代码标准》中城市用地分类的小类（表中标注“★”的用地类别）着重落实涉及空间利用的用地控制规划。

2.2.1.1城市公共设施包括教育设施、医疗卫生设施、文化娱乐设施、体育设施、社会福利与保障设施、行政管理与社区服务设施、商业金融服务设施、邮政电信设施。除商业金融服务设施外，易受市场力侵蚀的公益性公共设施须按配套要求重点落实。

2.2.1.2按照市级、地区级、居住社区级、基层社区四个级别落实各类公共设施用地位臵、边界、规模及设臵要求。

2.2.1.3新建地区按照《南京新建地区公共设施配套标准规划指引》组织建立居住社区和基层社区，并安排相应的配套设施，除中小学等需独立设臵的设施外，确定居住社区中心用地规模、用地位臵及设臵要求。确定基层社区中心用地规模和设臵要求，有条件的可确定用地位臵。

城市已建设地区可参照《南京新建地区公共设施配套标准规划指引》的内容和规模分级落实各类公共设施用地。没有条件形成集中的居住社区中心和基层社区中心的，可采取相对集中的方式布局。

2.2.2道路交通及市政公用设施用地控制

应在进行专项研究和系统规划基础上按照《南京市城市用地分类和代码标准》中城市用地分类的小类（表中标注“★”的用地类别）落实涉及空间利用的用地控制规划。

2.2.2.1道路交通设施包括对外交通设施，即铁路、公路、机场、港口、管道的场站设施；公共交通设施，即公交首末站、公交停靠站、公交停车场和公交车辆保养场、修理厂，以及公共停车场、加油站设施；轨道交通设施，即站点、站场等。

市政公用设施包括给水设施、排水设施、电力设施、电信设施、燃气设施、环卫设施、防洪设施、消防设施等。

2.2.2.2研究确定各类道路交通设施的规模，划定用地位臵、规模和用地范围，提出各类设施的规划控制要求。

要按照《南京市轨道交通站点周边用地规划标准与准则》的要求对轨道交通站点周边用地进行合理安排和预留。

2.2.2.3 研究确定各类市政公用设施的服务范围、服务容量，按照《南京市城市用地分类和代码标准》中城市用地分类的小类（表中标注“★”的用地类别）划定各项市政设施源和站点的位臵、规模、用地范围。

研究提出各类设施的规划控制要求。对涉及环境影响的（如水源保护）划定保护范围，涉及安全防护的（如环卫设施、污水收集和处理设施）划定卫生安全防护距离。

新建地区按照《南京新建地区道路交通和市政规划指引》的要求落实。

2.3高度规划控制

2.3.1根据城市整体空间轮廓、景观视廊控制要求，综合考虑特色塑造、用地条件、土地性质等因素合理确定高度分区。

在确定特色展示区和特色敏感区的高度控制时，应进行景观视廊分析（包括竖向视线和平面视域分析）； 重要地段，应以地块为单元进行三维空间建模，以便于直观分析和研究。

2.3.2高度分区应划分到街区，街区内有重要视廊控制的,应进一步深化到地块。

2.3.3高度分区一般分6级：12米以下、12－24米、24－35米、35－50米、50－100米、100米以上。不同地区可根据实际进行合并或细分。

2.4特定意图区规划控制

2.4.1 特定意图区划定

特定意图区是指因城市景观塑造、城市特色塑造、自然和历史风貌保护等有特别开发意图而需要提出特殊规划控制和规划编制要求的区域。

根据城市特定意图区规划，在进一步研究地段特色基础上，划定城市特色展示区和景观敏感区的边界。

2.4.2特定意图区主要控制要素

确定城市特色展示区内的特征要素，如建构筑物、街巷格局、整体风貌、历史文化要素、自然风景要素等，提出特色保护和塑造的原则和要求，提出拓展并组织认知路径的方案；在凸现特色的同时，保证城市景观的整体性、延续性和协调性。

确定景观敏感区的控制要素，包括高度、风貌、色彩、体量等，提出控制要求。

3 技术图则规定

技术图则以规划管理的需求为导向，落实前述重要强制性规划内容，并提出地块建设控制和引导要求，将所有涉及空间利用的要求落实在“一张图”上，作为实施管理最直接、最基本和最完备的技术依据。

3.1图则单元划定及地块划分

3.1.1图则单元划定

图则单元是为了落实规划强制性内容、兼顾规划实施管理可操作性、方便规划管理查阅而划分的结构单元。

图则单元划分原则：

（1）居住社区（新区）、行政街道（旧区）界限范围；

（2）明确的四至及围合界线（如主次干道、重要河流、铁路等）；

（3）土地使用性质的同一性和功能内在的关联性；

（4）合理的公共设施服务半径；

（5）适度的用地规模（旧城中心区以0.2—0.3平方公里为宜，新区以0.8—1.5平方公里为宜）。

3.1.2地块划分

在图则单元中进一步划分规划地块。地块划分的原则：

（1）保持用地性质的完整性和协调性；

（2）与土地权属相关；

（3）便于土地出让。

3.2图则单元的控制指标（内容）

确定各图则单元控制内容，包括主导属性、人口规模、用地面积、总建筑面积、绿地、配套设施项目。其中用地面积、总建筑面积、街头绿地以外的绿地属强制性指标（内容）；街头绿地、配套设施的数量和用地规模属强制性指标（内容），位臵属指导性指标（内容）；其余属指导性指标（内容）。

（1）主导属性，是对图则单元主导性质的概括与描述；

具体指：综合发展区、居住区、商业区、公共服务设施区、历史风貌保护区、对外交通设施区、市政设施区、文化娱乐区、工业区、仓储区、生态景观区、村镇发展区等；

（2）单元用地面积，指图则单元内除主次干道以外的用地面积（包括村镇建设用地，但不包括水域、山地、林地等其它用地）；

（3）总建筑面积，指图则单元内可供开发用地的总建筑规模；

（4）配套设施，指地区级和居住社区级公共服务设施和市政设施的项目内容和规模。

（5）绿地，指城市公园、街头绿地等的数量和规模。是供居民休闲娱乐的开放空间，不得减少数量或压缩用地规模；

（6）人口规模，图则单元内的规划控制人口数量。

3.3分地块控制指标（内容）

分地块控制内容是南京市控制性详细规划的核心内容之一，属指导性指标。 对地块具体规划控制和要求以表格和条文形式的表达，应包含地块编码、用地性质、用地面积、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、现状、规划建设状况、配套设施、城市设计引导、地下空间利用引导以及备注等方面的内容。

（1）用地性质，指某一地块按《南京市城市用地分类和代码标准》中城市用地分类的中类和部分小类（表中标注“★”的用地类别）内容划分的土地利用的类别；

（2）地块用地面积，指地块的净用地面积；

（3）容积率，指地块内总建筑面积与地块用地面积的比值；

（4）建筑密度，指地块内所有建筑物基底面积之总和与地块用地面积的比率。分则中所提供的建筑密度一般为上限值，即需小于或等于；

（5）建筑控制高度，指地块内所有建筑物的高度上限值，即需小于或等于；应按照高度分区和特定意图区要求合理确定地块控制指标，一般规定高度上限，如有特定空间轮廓意图和要求的，可同时规定高度下限。

（6）绿地率，指地块内各类绿地面积的总和与地块用地面积的比率。分则中所提供的绿地率一般为上限值，即需大于或等于；

（7）现状，指该地块当前实际建设情况的说明，包括单位名称、设施名称等内容；

（8）规划建设状况，指该地块建设情况的说明，分为未建、已建、部分已建等情

况；

（9）配套设施，指地块内具体的配套建设项目，包括公共服务设施与市政公用设施两部分；

（10）城市设计引导，是根据需要对地块提出有关城市设计引导要求，包括建筑风格、色彩、界面、开敞空间等；如在退让城市道路、建筑日照间距等方面有特殊考虑的，应在图则中表达。

（11）地下空间利用引导，根据上层次规划，对地铁站点周边、各级中心地区内地块的地下空间利用提出指导。应着重明确地下空间之间及与地下通道、地铁站点、地下公共空间的连通要求，并提出地下空间利用范围、功能、深度、出入口方位等指导意见。

（12）备注，主要为土地使用相容性规定、实施建议、相关详细规划等其他内容的补充说明。

4规划成果要求

南京市控制性详细规划成果分总则和分则两部分，总则是本地区南京市控制性详细规划的内容总述，包括保证地区持续健康发展、需严格执行的重要的规划强制性内容，分则是指导具体规划管理的技术图则，包括图则单元和地块控制引导的要求。

4.1总则成果内容

总则包括总则文本和总则图件。

4.1.1总则文本

总则文本是对规划总体内容和重要强制性内容进行规定的文件，应以法律条文形式编写，作为法定性文件用于管理工作。

主要内容包括：

阐明规划范围、发展性质、人口用地规模、使用范围、解释权属及其他事项；根据南京市控制性详细规划内容和深度要求以条文的方式分别阐述土地利用规划和专业专项规划、六线控制、城市设计引导、图则单元控制，并结合各图则单

元确定六线控制内容和图则单元控制指标（内容）。

4.1.2总则图件

总则规划图纸规划精度不少于1:2000，主要图纸包括：

(1)规划分区位臵图，标明规划区的地理位臵、与周边地区的关系及交通联系。

(2)土地利用现状图，按《南京市城市用地分类和代码标准》的原则画出现状各类用地范围，道路网络、公共配套设施现状，市政设施及管网现状，必要时可分别绘制。

(3)土地利用规划图，按《南京市城市用地分类和代码标准》的原则划出各类使用性质用地范围，道路网络。

(4)六线规划控制图，分别标明六线规划控制界限及相关控制要求，并绘制六线综合图。

(5)公共服务设施规划图，标明各类公共服务设施的位臵与用地范围。

(6)市政公用设施规划图，标明各类市政公用设施的位臵与用地范围。

(7)高度分区图，标明高度分区的界限和控制要求。

(8)特定意图区划分图，标明特定意图区划分的界限。

(9)图则单元划分示意图，标明图则单元的界限、编号，注明主导属性。

4.2分则成果内容

分则成果包括：分则文本及技术图则两部分。

4.2.1分则文本

分则文本是对规划分则总体要求、使用执行要求和专有名词等进行的规定。

4.2.2技术图则

技术图则的精度不少于1:2000，具体包括：

图则单元划分示意图、各图则单元的技术图则。

单元规划图则是分则的核心内容之一，包括图则单元控制内容、分地块控制内容、规划控制条文、规划详图等。

4.3公示宣传材料要求

规划编制单位应制作规划公示展板及单页宣传材料。

公示展板及单页宣传材料的内容和格式应符合《南京市控制性详细规划公示展板及宣传页册制作要求》。

5规划工作要求

规划单元控制性详细规划的编制一般应按以下工作阶段和有关要求开展工作，并向组织方进行分阶段成果汇报。属整合类的规划可根据实际情况合理确定工作方案。

5. 1规划编制工作阶段划分及工作要求

5.1.1现状调查阶段

收集、研究规划地区自然条件及历史资料、社会经济发展方面的资料、土地利用和城市建设方面的资料、已有规划资料、有关规划建设动态信息。

整理规划范围内历史文化资源情况并列表，建立资源点基本情况档案（分布图、照片资料等）；

整理规划范围内产权单位情况并列表；

整理规划范围内公共设施和市政基础设施情况并列表；

现状调查与分析工作要求需符合《南京市控制性详细规划现状调查及规划分析的工作要求》的要求。

5.1.2分析阶段

整理地区现状特征，详细分析存在问题。

借鉴SWOT分析方法，分析地区发展的优势条件与制约条件，分析可能的威胁与机遇。对可能进行规划调整的现有产权单位和公共设施、市政设施用地，应详细分析土地利用调整的动因、机会与可能性。

5.1.3构思与初步方案阶段

在进行有针对性专题研究基础上，明确地区发展目标和定位，提出空间布局初步方案。

在初步方案阶段应进行2－3个不同方案的比选。同时根据情况补充现状调查内容。各类成果注明“初步方案”。

5.1.4深化方案阶段

在初步方案基础上深入开展各专项规划研究，整合各有关规划和专项规划内容，形成土地利用总体方案。各类成果注明“深化方案”。

该阶段专项研究应包括交通专项研究规划和交通影响评价。

5.1.5初步成果阶段

征求地区政府和有关专业部门意见，修改完善土地利用总体方案，编制详细图则，形成初步成果，供审查。各类成果注明“报审成果”。

5.1.6报批成果阶段

根据审查进一步修改完善规划成果，根据南京市控制性详细规划内容要求将成果整理成总则、分则和附件三部分，形成报批成果。成果注明“报批成果”。

5.1.7成果验收归档阶段

根据批复意见和规划局要求修改完善并制定批复成果，成果注明“批复成果”。按有关要求归档。在成果通过验收并归档后规划编制工作才算结束。

5.2汇报及征求意见的工作要求

5.2.1从初步方案阶段开始，规划编制单位应分阶段向组织方汇报工作情况，听取有关意见和建议。组织方在听取规划编制单位各阶段规划成果汇报后，应整理汇总有关意见并形成书面修改和完善意见。

5.2.2 在各工作阶段应广泛征求有关意见。

5.2.2.1现状调查与分析阶段需广泛征求多方面发展设想和意见：

征求规划单元内大单位意见，包括现状建设、使用、效益情况，现状存在问题，单位发展设想。

征求市政设施和公共设施专业主管部门意见，包括现状建设、使用情况，现状存在问题，行业发展设想和规划，近期建设计划。

征求地区政府（区政府、管委会、乡镇）意见，包括现状情况和存在问题，地区发展设想，招商引资情况。

5.2.2.2在初步方案阶段或深化方案阶段应组织专家咨询或专家论证，听取专家

意见。

5.2.2.3在深化方案阶段或初步成果阶段应征求地区政府及市政设施和公共设施专业主管部门意见。并考虑进行市民意见征询。

5.2.2.4在初步成果阶段应通过由组织方与相关部门的初审以及局技术委员会终审。

5.2.3征求有关部门、地区政府意见可采取会议讨论方式，或书面发函的方式，原则上应要求有关部门返回书面意见。

征求专家意见主要采取以南京规划委员会名义组织专家咨询或论证的方式。 征求市民意见可采取规划展览馆和规划局网站公示的方式，有条件的进行现场公示，甚至考虑组织市民听证。

组织方可根据需要委托有关主管部门或地区政府深入征求街道和社区、当地市民、大单位意见。

5.3分工与责任

5.3.1主要分工

组织方对规划编制项目负总责。组织方承担规划编制组织工作，履行合同有关责任。负责编制总体进度把握，负责组织有关会议、听取汇报并提出意见，负责技术把关和技术协调，负责后期成果审查、成果报批等工作。

规划编制单位负责具体承担规划编制技术工作。按照国家有关规定编制规划，履行合同有关责任。

5.3.2现状调查和信息收集的分工与责任

5.3.2.1编制单位对现状调查资料的真实性、现势性负责。

在现状调查过程中有困难的，可以向组织方提请帮助。

已建成用地和建筑物已出地面、通过肉眼观察可以识别的由编制单位负责调查土地使用及建设情况。

5.3.2.2组织方应承担现状调查的配合和协助工作。

组织方应主动提供有关规划资料，并注明规划时间、批复情况和执行要求建议（包括遵照执行、参照执行、参考）等。

在调查过程中，组织方应根据需要为编制单位开展工作提供协助，如提供线索、帮助联系等。

已经进入建设阶段但建设工程并没有出地面的规划管理动态信息由组织方负责及时提供规划编制单位。

在现状调查阶段以后的编制过程中，组织方在审批规划范围内的建设项目时，应听取规划编制单位对该项目的意见和建议，并将审批结果及时反馈编制单位。

5.3.2.3如因组织方没有提供有关规划资料和管理动态信息，而导致规划编制不能按合同完成或成果质量有问题的，组织方应对此负责，按照局目标任务检查督办和考核奖惩管理有关要求处理。

如组织方已提供有关信息（包括有关规划成果和审批情况），编制单位没有认真阅读并进行合理考虑而出现规划成果质量问题的，由编制单位负责，组织方可根据合同采取有关惩罚措施，如扣减合同经费等。

5.3.3 已有规划的吸收与整合的分工与责任

5.3.3.1规划编制单位应本着科学的态度认真理解、分析和落实上位规划、周边规划、专项规划、项目审批结果（包括在有效期内的选址、用地、外部条件、规划设计要点、审定方案、建设工程许可）对该地区的要求。

对于近期规划局和上级政府批准的“遵照执行”的规划、项目审批结果应严格遵循，如确需调整的，应做出重点说明；

对于通过规划局技术委员会或以规划局技术管理依据形式下发的“参照执行”的规划，原则上遵循，可根据实际情况进行合理调整，并做出说明；

对于其他作为“参考”的规划，应结合实际吸收其合理内容和要求并进行整合。

5.3.3.2组织方对编制单位做出重点说明的有关调整意见应有明确的书面回答，有义务认真考虑并提出确认或其他意见。

5.3.3.3如编制单位没有对“遵照执行”和“参照执行”规划的调整做出专门说明，而组织方在事后认为调整不当的，由编制单位负责，组织方可根据合同采取有关惩罚措施，如扣减合同经费等。

如组织方没有对编制单位的调整建议提出书面意见的，视为默许。

5.3.4各阶段规划方案汇报和审查的分工与责任

规划编制单位应按照工作阶段向组织方进行方案汇报，组织方在听取每阶段规划方案汇报后应整理形成书面修改完善意见，并及时提交规划编制单位。

规划编制单位有责任配合组织方完成有关咨询、征求意见、论证、公示和听证的有关工作，包括准备材料、参加会议、汇报、解释等。

5.3.5有关意见采纳的分工与责任

规划编制单位应本着科学的态度认真理解和分析组织方、有关政府和部门、专家、市民提出的意见，对合理的意见应予以采纳，对没有采纳的意见，应有充分理由并做出专门说明。

6有关附件

附件一、南京市城市用地分类和代码标准

附件二、南京市城市规划地域划分及编码规则

附件三、南京市控制性详细规划计算机辅助制图规范与归档数据标准 附件四、南京市控制性详细规划现状调查及规划分析的工作要求

附件五、南京市控制性详细规划公示展板及宣传页册制作要求

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/lzs1.html