一二三线典型城市商业租金水平与商铺空置率分析

一二三线典型城市商业租金水平与商铺空置率分析

2015年，一线城市上海商铺租金水平最高，平均约为1180元/㎡/月；二线典型城市商铺租金水平在300-640元/㎡/月，以成都购物中心租金水平最高，平均达718.5元/㎡/月；一线城市商铺平均空置率超过8%；二线城市中，重庆、沈阳、青岛、厦门等几个城市由于部分项目招商未达到市场预期，购物中心最高空置率达到27.8%。从租金水平与商铺空置率两大方面分析了2015年商业地产发展状况，有助于为2016年购物中心开发与运营提供数据参考。

一、一二线典型城市商业租金水平分析

2015年，一线城市上海商铺租金水平最高，约为1180元/平方米/月，其中购物中心租金水平中，三大一线城市的首层租金均同比下跌；二线典型城市中，商

铺租金水平在300-640元/平方米/月，其中以成都购物中心的租金水平最高，达到718.5元/月/平方米，直逼一线城市购物中心租金水平。

1、一二线城市商铺平均租金水平

2015年，一二线城市多数市场的租金被新兴区域内的新项目低于平均的租值所拉低。然而，按项目分析，核心区域内由业主自持并具备专业资产管理的物业通常能够实现租金增长。以一线城市为例，上海仍为平均租金最贵之都，约为人民币1180元/平方米/月，广州紧随其后，为1065元/平方米/月。

2014-2016年一线城市商铺平均租金

二线典型城市，商铺平均租金介于武汉的642元/平方米/月、苏州的300元/平方米/月之间。

2014-2016年二线典型城市商铺平均租金（元/平方米/月）

2、一二线典型城市购物中心租金水平

2015年，三大一线城市中高端购物中心首层商铺租金下跌，跌幅最大的广州为-4.3%。唯一例外的深圳，上涨幅度也只有0.5%。2016年四大一线城市购物中心租金仍有很大可能会下跌，不过，那只是新增供应量过于庞大所致，需求依然强劲，前景依然乐观。

2015年一线城市中高端购物中心首层商铺平均租金

2015年深圳核心商圈与新兴商圈购物中心租金水平

核心商新项目之低于平均水平的租金抵消若干成熟购物中心的年度租圈 金上浮，平均租金同比下跌0.7%至人民币1,091元/月/平方米 新兴商有限供应以及稳定的需求支撑租金同比上涨3.9%至人民币484圈 元每月每平方米 其中，广州主城区优质商业的存量达到353万平方米，核心商圈优质商业首层平均租金为1385元/平方米/月。截至2015年底，北京中高端购物中心首层平均固定租金同比下降1.6%至846.7元/月/平方米。租金水平主要是由新兴区域内低于平均租金之新项目所拉低，呈现结构性小幅下降。而受益于销售额增长、租约更新及租户调整，核心子市场内成熟项目的租金仍见稳步增长。

2014-2016年二线典型城市商铺平均租金（元/平方米/月）

如上表所示，2015年二线典型城市的购物中心租金水平以成都最高，达到718.47元/月/平方米，直逼一线城市购物中心租金水平，其他城市购物中心首层租金水平大多在380-400元/月/平方米。

3、一二三线城市典型购物中心租金水平总结

一线城市典型购物中心租金水平

总结：根据以上一线城市购物中心租金水平，可以得出城市的平均租金水平一般在600-900元/平方米/月，首层租金在1500-3000元/平方米/月。

三线城市典型购物中心租金水平

以上分别以一二三线城市中具有代表性的购物中心或商业项目为例，总结其购物中心租金水平情况。从租金数据来看，一线城市首层商铺租金报价平均达每天每平方米45.1元，而二线城市仅为每天每平方米25.6元，前者为后者的1.8倍左右。

二线城市典型购物中心租金水平

总结：二三线城市购物中心租金涨幅在近5年内已超过一线城市。尤其是在2012年，二三线城市租金突然提速，而一线城市则受到供应增加、经济放缓以及电商兴起的综合影响，租金增长明显放缓。

在二三线城市，一方面由于租金基础水平较低，增长空间大；另一方面，使得一线城市增长放缓的因素，在二三线城市影响有限，因此二三线城市租金累计增幅超过了一线城市。

根据以上二线城市购物中心租金水平，中心区域租金水平在600-800元，次级商圈租金水平在150-350元。

通过上述对于一二三线城市租金水平的分析总结

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